Возврат аванса при покупке квартиры

Предоплата при покупке квартиры

Возврат аванса при покупке квартиры

Последнее обновление: 27.03.2019

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры. 

Предоплата при покупке квартирыможет вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко.

В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры. 

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Образец Договора задатка при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями.

В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е.

если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к.

здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно.

Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки. 

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.

), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях. 

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора аванса при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Можно ли вернуть аванс или задаток, если передумал покупать квартиру – см. в этой заметке.

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с ПДКП между дольщиком и Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует.

Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса.

В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться. 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predoplata-za-kvartiru/

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась?

Возврат аванса при покупке квартиры

В случае несостоявшейся сделки, покупатель имеет законное право потребовать возвращения аванса. Но что делать если продавец отказывает ему в этом? Как вернуть свои деньги?

Время чтения: 6 минут

Практика заключения договора аванса при подготовке сделок купли-продажи квартир является довольно распространенной. Согласно статистике, такой документ подписывается примерно в 15% случаев. По мнению продавцов, он отражает серьезность намерений покупателя и является гарантией исполнения его обязательств в рамках сделки по покупке жилья.

Компенсации не будет?

Но на деле продавец обычно теряет аванс в случае отмены сделки, кроме того, от него могут потребовать заплатить проценты за пользование чужими деньгами. Однако по порядку.

Договор об уплате аванса заключают стороны сделки – покупатель и продавец. Последний в этой ситуации рассчитывает на то, что, если рыбка сорвется с крючка, он сможет оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру.

В этом его убеждает и содержание договора, в котором говорится, что при срыве сделки по вине покупателя продавец получает сумму, равную двойному размеру аванса. Но в реальности эта гарантия не работает. Более того, продавец может потерять часть собственных денег, которые с него могут потребовать за то, что он какое-то время пользовался чужими средствами.

Размер процентов зависит от учетной ставки ЦБ на текущий момент и составляет в среднем около 9% годовых.

Подмена понятий

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие.

Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства.

Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.

В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы.

Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ.

Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.

Судебные решения по возврату аванса

Признать аванс задатком может только суд

Если дело доходит до обращения в инстанции, то продавцы пытаются убедить суд признать аванс задатком. Понятие задатка определяется статьей 380 ГК РФ, в которой говорится, что задаток выдается одной из сторон сделки другой стороне в качестве гарантии исполнения взятых на себя обязательств в счет средств, причитающихся к выплате по договору.

Статья 381 ГК РФ гласит, что в случае, если сделка срывается по вине стороны, уплатившей задаток, то средства остаются в распоряжении второй стороны.

Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.

Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.

В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного договора купли-продажи. Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.

Расписка нужна!

Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор.

Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки.

Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.

Лучше обойтись без риска

Иски по возврату авансов не являются чем-то из ряда вон выходящим в судебной практике. Их широкое распространение говорит о низком уровне юридической культуры населения.

В отличие от аванса, задаток налагает на покупателя определенные обязанности. В случае отказа от сделки эти деньги будут для него потеряны. Поэтому рыночные эксперты не рекомендуют покупателям заключать договор задатка ввиду его явной невыгодности.

Насколько бы серьезными ни были намерения сторон, но жизнь есть жизнь, и она порой преподносит неприятные сюрпризы. Возможно, потенциальный покупатель действительно со всей серьезностью намеревается приобрести понравившуюся квартиру, но у него могут появиться обстоятельства, требующие денежных расходов, или квартиру не одобрит банк.

Бывают и более драматичные причины срыва сделок. Тогда покупку придется отложить, а то и вовсе отменить.

В конце концов, у него может появиться другой, более предпочтительный вариант, так зачем же загонять себя в тесные рамки неприятных обязательств и добавлять хлопот в этот, и без того непростой период жизни, требующий от человека определенных усилий и связанный с сильным стрессом?

Источник: https://spbguru.ru/advice/1890-kak-vernut-avans-esli-sdelka-pokupki-ne-sostojalas

Возврат аванса в случае несостоявшейся сделки. Краткое руководство

Возврат аванса при покупке квартиры

Если планируемая сделка купли-продажи недвижимости не состоялась, покупатель имеет полное право получить обратно внесенный авансовый платеж. Бывают ситуации, когда продавец отказывается возвращать деньги. Что может в таком случае предпринять покупатель, чтобы вернуть свои деньги? 

Подписание договора аванса перед заключением основного договора сегодня является довольно распространенной практикой в процессе сделок с недвижимостью. Примерно в 15% случаев сделке предшествует подписание именно авансового соглашения. 

Продавцы считают, что внесенный аванс является подтверждением серьезности планов покупателей и гарантирует выполнение ими взятых на себя обязанностей по приобретению квартиры. 

  Будет ли компенсация? 

На практике же, если сделка не состоялась, чаще всего продавцы не только лишаются аванса, но и могут «попасть» на проценты за пользование деньгами покупателей. Почему так происходит? 

Дело в том, что авансовое соглашение подписывают две стороны: продавец и покупатель.

Ставя свою подпись под авансовым договором, продавец подразумевает, что в случае отказа покупателя от сделки купли-продажи он сможет оставить себе внесенный ему аванс в качестве некоторой компенсации за потерю времени и, возможно, упущенных реальных покупателей, которые могли бы появиться за период действия авансового соглашения. 

Тем более, что такая уверенность продавца нередко подкрепляется текстом авансового договора, где прописано, что при отказе покупателя от сделки продавец получает аванс в двойном размере.

В реальности же вряд ли продавцу стоит рассчитывать на такой благоприятный для него исход – практика показывает, что он, скорее всего, не только не получит денег, но и рискует собственными финансами, так как покупатель, по закону, имеет право истребовать с продавца и сумму аванса, и проценты за пользование деньгами. 

Проценты рассчитываются с учетом текущей учетной ставки Центробанка, и в среднем составляют 9 процентов годовых. 

О подмене понятий 

Очень часто продавцы уверены, что авансовый платеж обладает теми же функциями, что и задаток, в этом и состоят их фатальная ошибка. Действительно, задаток является средством, обеспечивающим возможность проведения сделки, а вот аванс такой функцией не обладает. 

Продавцу следует четко понимать, что заключенный авансовый договор с покупателем не дает ему оснований оставить внесенные деньги у себя даже в случае, если сделка не состоялась. При отсутствии договора купли-продажи авансовый договор не подразумевает наложение на покупателя каких-либо финансовых обязательств. 

По сути, авансовый платеж – это часть денег, которые уплачиваются покупателем продавцу до подписания основного договора купли-продажи недвижимости. 

Таким образом, вне зависимости от того, по каким причинам и по чьей вине сделка купли-продажи не состоялась, продавец не имеет права удерживать у себя внесенный покупателем аванс.

Если же продавец отказывается вернуть деньги, покупатель имеет все основания обратиться в суд с требованием возврата аванса и признания авансового договора недействительным.

И даже более того, истец может потребовать не просто вернуть сумму аванса, но также заявить о требовании уплаты ему процентов за пользование его деньгами – на основании ст. 395 ГК РФ. 

Возврат аванса через суд 

Когда спор сторон доходит до судебного разбирательства, цель продавцов – добиться в суде признания аванса задатком. Согласно закону (ст.380 ГК РФ) задатком называется денежная сумма, внесенная одной стороной сделки другой стороне как гарантия исполнения взятых на себя обязательств в счет денег, выплата которых причитается в соответствии с договором. 

Что касается задатка, то действительно, в случае неисполнения одной стороной своих обязательств и срыве сделки, внесенная сумма остается в распоряжении другой стороны договора.  

Конечно, такая развязка полностью соответствует желаниям продавца, но на практике судебные инстанции основываются на содержании статей 421 и 422 ГК РФ, и признают неправомерным включение в авансовый договор положений, относящихся к договорам задатка, в частности – положений, касающихся ответственности сторон в случае отказа от сделки. 

А значит, если подписание основного договора купли-продажи объекта не происходит, то авансовый договор просто становится ничтожным, и, в соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса внесенные покупателем деньги продавцом должны быть возвращены. В случае отказа вернуть авансовый платеж продавец может быть обвинен в обогащении за счет чужих средств. 

Таким образом, в такой ситуации продавцы остаются ни с чем, а все потому, что на начальном этапе общения с покупателями не разобрались в тонкостях терминологии и особенностях авансового соглашения и договора задатка. 

Большинство покупателей до сих пор наивно полагают, что договор аванса является аналогом договора задатка, более того – многие расценивают авансовое соглашение в качестве предварительного договора. Но когда дело доходит до суда, естественно, их мнение не учитывается, поскольку, как известно, незнание законов не освобождает граждан от ответственности. 

Расписка 

При внесении аванса за приглянувшийся объект недвижимости покупатель, по большому счету, может ограничиться распиской от продавца, в которой будет прописана сумма аванса, адрес и характеристики покупаемого объекта, а также указана предполагаемая дата заключения основного договора. Даже не имея на руках авансового договора, с такой распиской покупатель через суд может получить с продавца внесенные им деньги. Более того, есть прецеденты, когда аванс возвращали через суд даже без наличия расписки.  

Стоит ли рисковать? 

В современной судебной практике иски о возврате аванса – дело обыденное. Количество их не уменьшается, что подтверждает необходимость повышения юридической грамотности населения. 

По сравнению с авансом, соглашение о задатке предполагает выполнение покупателем определенных обязанностей по отношению к продавцу. Если покупатель откажется выходить на сделку, сумма задатка останется у продавца. В связи с этим специалисты не рекомендуют покупателям вносить задатки, так как в случае отказа от сделки деньги невозможно будет вернуть.  

И даже если намерения обеих сторон сделки с недвижимостью самые что ни на есть серьезные, в жизни бывает всякое. У покупателя, еще неделю назад крайне заинтересованного в приобретении данной квартиры, могут измениться обстоятельства, появиться проблемы, мешающие приобрести квартиру, или же возникнуть сложности финансового характера вроде отказа банка в ипотеке. 

В конце концов, могут возникнуть и обстоятельства непреодолимой силы, препятствующие выполнению покупателем своих обязательств перед продавцом. Может случиться и так, что покупатель просто передумал приобретать этот объект, и нашел более выгодное предложение на рынке.

 Подписанием соглашения о задатке покупатель может поставить себя в трудное положение, требующее исполнения взятых обязательств.

Если вы хотите застраховаться от подобных подводных камней и быть уверенными в чистоте и надежности сделки – обратитесь к квалифицированным юристам по недвижимости.

Источник: https://pikato.ru/publikatsii/articles/poleznye-sovety/vozvrat-avansa-v-sluchae-nesostoyavsheysya-sdelki/

Возвращения аванса при срыве сделки покупателем квартиры

Возврат аванса при покупке квартиры

Не всем сделкам покупки квартиры суждено завершиться успешно. Но что делать покупателю, если он уже внес аванс? Как вернуть деньги обратно?

Время чтения: 5 минут

Сделка покупки не состоялась? А как же аванс?

Всезнающая статистика гласит, что практически каждая пятая сделка с недвижимостью предполагает наличие аванса, который передается потенциальным покупателем продавцу квартиры или частного дома.

При этом очень многие впоследствии жалуются на то, что при срыве купли-продажи возникают серьезные проблемы с возвращением переданных денег. Основной мотив продавца – это вина покупателя в том, что сделка не состоялась.

Так можно ли каким-то образом решить эту проблему и получить свои средства обратно? Ответ именно на этот вопрос мы и будем искать в этой статье.

Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом.

В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно.

Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Аванс или задаток: выясняем разницу между понятиями

Что такое аванс и задаток? В чем разница?

Одна из серьезных проблем, из-за которых продавцы квартир или частных домов настаивают на невозврате переданных им денег – это путаница в понятиях «аванс» и «задаток».

Функции первого мы выявили – он лишь демонстрирует намерение покупателя приобрести недвижимость, однако в отличие от задатка не является финансовым обеспечением сделки.

Именно поэтому передача аванса может даже не фиксироваться специально составляемым предварительным договором. Достаточно лишь расписки от покупателя, подтверждающей передачу той или иной суммы продавцу.

Этот документ обязательно будет рассматриваться судом и в подавляющем большинстве случаев станет убойным аргументом, обеспечивающим выигрыш.

Если вновь вернуться к требованиям законодательства, можно найти следующие нормы:

  • задаток возвращается только в том случае, если вина за срыв сделки лежит на продавце. Если же покупатель отказывается приобретать недвижимость, средства остаются у противной стороны (статья 381 Гражданского кодекса);
  • авансовый платеж возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине сделка не состоялась. При этом противозаконным является вообще включать в предварительный договор купли-продажи какие-либо требования и нормы об ответственности одной из сторон (статьи 421, 422 и 1102 Гражданского кодекса.

Наличие расписки или договора – это достаточное доказательство того, что переданные продавцу деньги являются именно авансом. Поэтому суд в любом случае должен принимать решение в пользу несостоявшегося покупателя.

Как показывает практика, отечественные суды именно так и поступают. Мало того, они даже не рассматривают какие-либо аргументы продавцов. Поэтому подавая иск, вы можете смело рассчитывать на успех даже в том случае, если расписки или каких-либо других документов на руках нет.

В каких ситуациях аванс все же не возвращается покупателю?

Когда аванс не возвращают?

Несмотря на все вышесказанное, иногда все же возникают ситуации, когда авансовый платеж остается у продавца даже после решения суда. И причина этому – не слишком внимательное отношение покупателей недвижимости к процессу составления, заполнения и подписания документов.

Чаще всего аванс не возвращается по той простой причине, что в дополнениях к предварительному договору указано – в случае отказа покупателя от совершения сделки, полученные от него средства остаются у продавца в качестве штрафа за моральный и прочий ущерб. В этой ситуации суд вполне справедливо примет сторону последнего и решение в его пользу.

Будьте внимательны, подписывая документы о передаче аванса!

Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:

  • стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь покупать. На возврат авансового платежа данный пункт не окажет никакого влияния, зато застрахует вас от внезапного повышения цены по инициативе продавца;
  • сумма, которую вы передаете в качестве аванса;
  • подробное описание объекта недвижимости;
  • сроки, в которые сделка должна быть завершена.

Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами.

Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения.

Только так вы сможете рассчитывать на рассмотрение дела о возврате авансового платежа в суде, а также на его успешный для вас исход.

Источник: https://MskGuru.ru/advice/905-kak-vernut-avans-esli-sdelka-pokupki-ne-sostojalas

Как вернуть аванс за квартиру, если передумал покупать

Как вернуть аванс за квартиру у продавца, у риэлтора или агентства недвижимости по соглашению об авансе (предварительному договору), нюансы возврата авансового платежа, заключенного покупателем перед сделкой купли-продажи жилья.

Уже вошло в закономерность, когда покупатель вносит деньги за покупаемое жилье частями, наличными в качестве первоначального взноса и ипотечными средствами. Но есть еще одна денежная сумма, о которой нечасто говорят — аванс.

Читайте, расписка о получении денежных средств за квартиру образец

Как вернуть аванс за квартиру покупателю

Внесение аванса — процедура изъявления желания или намерения покупателя приобрести квартиру, оформляемая предварительным договором или соглашением и передачей денежных средств под расписку собственнику или доверенному лицу (риэлтору, агентству недвижмости).

И иногда случается, что за несколько дней до сделки покупатель, внеся аванс передумывает приобретать жилплощадь или жизненные обстоятельства складываются так, что он вынужден отказаться от сделки.

Читайте,  как общаться с риэлтором при покупке квартиры

И все бы хорошо, но возникают трудности и люди не могут получить обратно свои деньги, которые находятся у продавца, риэлтора, агентства недвижимости.

Давайте выясним можно ли вернуть аванс за квартиру если передумал покупать и причины и способы решения указанной проблемы.

Способы решения:

  • в досудебном порядке, т.е. попробуйте договориться, особенно, если у вас нет на руках документа, подтверждающего факт передачи денежных средств продавцу (собственнику), риэлтору или риэлторской конторе;
  • в судебном порядке (на основании статьи 1102 ГК РФ), оплачиваете пошлину, составляете исковое заявление, прикладываете к нему договор аванса или предварительный договор с распиской о внесении аванса риэлтору.

Юридические основания: статья 395 ГК РФ обязывает собственника вернуть аванс и уплатить проценты за дни, когда он незаконно распоряжался деньгами покупателя.

В авансовом соглашении прописывается пункт, согласно ГК РФ, что при отказе от совершения сделки, переданная сумма возвращается покупателю. Поэтому можно ли вернуть аванс за квартиру если передумал здесь даже не стоит — закон обязывает вернуть вам аванс!

Узнайте, кто платит риэлтору при покупке квартиры в ипотеку

Какая расписка подойдет для суда, чтобы вернуть аванс
В расписке указать прописью передаваемую сумму, паспортные данные и прописку собственника и покупателя, указать адрес и количество комнат квартиры, планируемую дату совершения сделки. Расписку пишет собственник полностью от руки синей пастой и указывает дату написания.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw

Если вам не дали расписку, возможно вы жертва мошеннической схемы и выглядит она следующим образом:

  • находится покупатель на квартиру, желательно с ипотекой;
  • подписывается договор с риэлтором на оказание услуг (хотя покупатель сам нашел квартиру);
  • риэлтор берет аванс, составляя авансовое соглашение или предварительный договор;
  • расписка или иной документ о внесении аванса не выдается;
  • затем банк не одобряет покупаемый объект недвижимости из-за перепланировки, которую нельзя узаконить;
  • затем риэлтор отказывается возвратить аванс, мотивируя тем, что у собственника сорвалась сделка, он попал в больницу ит.д. и т.п.

Источник: https://registrmsk.com/vozvrascheniya-avansa-pri-sryve-sdelki-pokupatelem-kvartiry/

Можно ли вернуть аванс, если сорвалась покупка квартиры?

Возврат аванса при покупке квартиры

Многие продавцы недвижимости заключают с покупателями жилья договоры аванса, рассматривая полученные суммы как надежный способ обеспечения исполнения обязательств по будущему договору купли-продажи.

Тем не менее на практике, даже если сделка сорвалась по вине покупателей квартиры, продавцам приходится не только возвращать авансы контрагентам, но и выплачивать проценты за незаконное пользование денежными средствами.

Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») рассказал порталу «Недвижимость Mail.ru», почему это происходит.

Сценарий конфликта вокруг авансовых платежей

Как правило, конфликтная ситуация вокруг авансовых платежей развивается по одному и тому же сценарию. Стороны — покупатель и продавец квартиры — заключают договор о внесении аванса в счет покупки недвижимости.

Продавец рассчитывает, что в том случае, если покупатель откажется от приобретения жилья, он сможет удержать уплаченную в виде аванса сумму в качестве компенсации.

В договоре о внесении аванса указывается, что в случае срыва сделки купли-продажи квартиры по вине покупателя сумма аванса в двойном размере переходит в собственность продавца. Однако эта гарантия не действует. Почему?

Как вернуть аванс за квартиру

«Никаких законных оснований для удержания аванса у продавца недвижимости нет. Договор о внесении аванса без заключения основного договора купли-продажи не может являться основанием возникновения денежного обязательства.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей.

В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, а также в случае расторжения предварительных договоренностей, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть ее», — поясняет адвокат Олег Сухов.

По словам юриста, если продавец отказывается вернуть аванс, несостоявшийся покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании договора о внесении аванса недействительным и взыскании спорной суммы. Более того, ст.

395 ГК РФ позволяет несостоявшемуся покупателю потребовать от стороны, уклоняющейся от возврата денежных средств, уплаты процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами.

Размер процентов определяется действующей учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (а это около 9 % годовых). Это правило применяется, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Судебная практика

«Если дело доходит до суда, то продавцы обычно настаивают на признании аванса задатком, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — В соответствии со ст.

380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Статьей 381 ГК РФ установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Однако суды считают, что включение в договор об авансе условия об ответственности сторон, применяемое к договорам о задатке, противоречит положениям ст. 421 и 422 ГК РФ, и признают такие положения договора недействительными».

При рассмотрении подобных споров суды ссылаются на ч. 3 ст. 487 ГК РФ, согласно которой в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, то обязательства, предусмотренные в заключенном между сторонами договоре аванса, прекращаются, и уплаченная по договору сумма аванса должна быть возвращена истцу в соответствии со ст.

1102 ГК РФ независимо от того, по чьей вине не заключен договор купли-продажи.

По словам юристов, аргументы продавцов о том, что они рассматривали заключенные соглашения как предварительный договор купли-продажи или договор получения задатка, судами во внимание обычно не принимаются. Более того, известны случаи, когда сумма внесенного аванса взыскивалась даже в отсутствие расписок о получении денег.

Как получить недвижимость в наследство?

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Как подарить свою недвижимость?

Источник: https://realty.mail.ru/articles/17206/mozhno_li_vernut_avans_esli_sorvalas_sdelka_kupliprodazhi/

Возврат аванса за квартиру

Возврат аванса при покупке квартиры

Имущественная сделка предполагает составление договоров двух типов.

Вначале составляется предварительный договор, по которому риэлтерская компания или владелец отчуждаемого жилья взимают с покупателя аванс или задаток в счёт стоимости недвижимости.

Передача прав и полный расчёт производится на основании заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Понятие аванса при покупке квартиры

Аванс – предварительный платёж, который принято вносить по предварительному соглашению, накануне планирующейся имущественной сделки.

Взимается с покупателя, выполняя роль гарантии осуществления сделки. Соответственно контрактным условиям, внёсший авансовый платёж гражданин, подтверждает согласие на покупку обозначенного объекта. Впоследствии, после завершения имущественной сделки, сумма аванса учитывается как часть платежа, входящего в уплату стоимости объекта.

Согласно положениям, указанным в контракте, такие выплаты остаются у владельца недвижимости, если контрагент откажется от покупки. Аналогично, если владелец откажется от сбыта объекта, авансовый платёж удваивается при его возврате.

Такие положения заключаются, но не каждый раз исполняются сторонами.

Прецеденты показывают, что гарантированного исполнения положений договора не происходит. Заинтересованное лицо, при рассогласовании сделки, без затруднений способно возвратить выданную заранее сумму.

Различие аванса и задатка

По преимуществу, при затребовании аванса в качестве гарантии сделки, граждане и уполномоченные представители сторон ошибаются, допуская искажение положений гражданского законодательства.

Требуется чётко дифференцировать обозначенные понятия, так как их правоспособность и функциональные особенности различны. Кроме прочего, их применение регламентируется различными положениями из статей ГК РФ.

Задаток устанавливается видом юридических отношений при предварительном соглашении о заключении контракта на приобретение недвижимости. Он служит гарантией покупателя, которую тот предоставляет в виде платежа на определённую сумму.

Отношения этого вида регламентированы статьёй 380 ГК РФ.

Статья 381 настоящего кодекса оглашает, что при расторжении предварительных соглашений, задаток остаётся у владельца недвижимости.

Данное правило проистекает из понятия упущенной выгоды, которую владелец мог приобрести, если бы не ограничил себя в дальнейшем поиске покупателя.

То есть, контрагент, выйдя из участия в процедуре, нанёс вероятный имущественный ущерб, который погашается в пользу ущемлённого лица. Таковым признаётся инициатор отчуждения квартиры, в роли которого выступает владелец или его законный представитель.

В результате составления купчей, вложенная в виде задатка сумма засчитывается при проведении завершающего этапа взаиморасчётов, при отчуждении квартиры договором купли-продажи.

Иногда риэлтор или гражданин, совершающий сделку самостоятельно, составляют предварительный договор, в который вносится назначение платежа в виде аванса, что формулируется соответствующим образом.

Правила применения данного вида платежа иные, они регулируются положениями статьи 487 ГК РФ, которая утверждает, что выплаченные ранее деньги за не полученный своевременно товар, в роли которого здесь выступает квартира, возвращаются.

Возврат можно получить по взаимному добровольному соглашению, или через суд. Судебная практика показывает, что типовые договора, в которых нет специальных указаний на статьи 380, 381 ГК РФ, не допускают признания предварительно внесённого платежа задатком, что требует аннулирования проблемы путём признания сделки ничтожной, в силу её незавершённости.

То есть выплаченные деньги поступили к обладателю собственности незаконно. Суды не рассматривают объективных причин, по которым купля не состоялась. В данном случае они опираются на статью 1102 ГК РФ.

Но здесь потребуется соблюдения такого нюанса: передача денежной суммы подтверждается распиской (см. Расписка в получении денежных средств). В расписке указывается, что одна сторона передала другой установленную сумму денег. Стороны указываются в соответствии с паспортными данными, а переданная сумма вписывается арабскими цифрами и прописью.

Отсутствие расписки вызовет существенные затруднения в проведении процедуры возвращения денег.

Причины конфликта

Кроме того, что каждая из сторон притязает на сохранение полученных денег, возникает ряд вопросов, усугубляющих конфликт контрагентов.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/mozhno-li-vernut-avans-za-kvartiru.html

Юридический спектр
Добавить комментарий