Возможен ли условный срок после продажи авто, оформленного в аренду с выкупом?

Чем грозит аренда оформленной на фирму квартиры с последующим выкупом?

Возможен ли условный срок после продажи авто, оформленного в аренду с выкупом?

Предложенная начальником схема имеет для Вас, как для конечного покупателя, ряд рисков.

Во-первых, покупать недвижимость на фирму, которая ведет какую-то хозяйственную деятельность, я бы не рекомендовал, так как в деятельности фирмы всякое может произойти: иски покупателей, поставщиков, претензии налоговых органов, споры собственников и т. д.

Как следствие – Вы рискуете остаться и без денег, и без квартиры. Во-вторых, «как бы аренда без процентов» звучит не как «покупка в рассрочку». Здесь необходимо четко понимать, как начальник фирмы хочет оформить данную сделку.

В Вашей ситуации для безопасности как Вас, так и начальника (который любезно идет на невиданную щедрость и соглашается дать Вам денег в долг без процентов на длительный срок) нужно обязательно соблюсти несколько условий: квартира оформляется на Ваше имя, с начальником или организацией подписывается договор займа и договор залога квартиры (в качестве обеспечительной меры по данному займу), который регистрируете в Росреестре. Далее Вы спокойно, согласно оговоренном графику и в оговоренные сроки, выплачиваете взятый заем и после его выплаты снимаете обременение и становитесь полноправным собственником квартиры.

Аренда жилья с последующим выкупом

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Отвечает юрисконсульт офиса «Бабушкинское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Александр Лифшиц:

Соглашаясь на предложение начальника, Вы должны понимать, что в этом случае собственником квартиры будете не Вы, а некое юридическое лицо.

И если к организации будут предъявлены претензии финансового характера, то эта квартира может перейти в собственность или получить обременение в пользу третьих лиц (кредиторов). Как это отразится на Ваших правах – предсказать сложно.

Кроме того, может смениться руководство фирмы, придут новые люди, не являющиеся Вашими друзьями, которые могут попытаться изменить имеющиеся договоренности.

Если Вы считаете выгодным для себя согласиться с предложением начальника, то после приобретения квартиры на юридическое лицо рекомендуется провести одно из следующих действий.

  • Заключить с новым собственником договор найма (аренды) с правом выкупа, в котором будут прописаны все условия оплаты, и предусмотрено право Вашего проживания, а также условия последующей регистрации Вашего права собственности на квартиру. Указанный договор включает в себя одновременно условия договора найма и купли-продажи жилого помещения. Риском является то, что в настоящее время ни договор найма, ни договор купли-продажи не подлежат государственной регистрации, поэтому зафиксировать свои права в отношении квартиры в ЕГРН не представляется возможным. Так что есть вариант отчуждения квартиры собственником без Вашего согласия. А новый собственник может попытаться изменить условия договора или не исполнять его, что приведет к тому, что свои права Вам придется защищать в судебном порядке;
  • Заключить с новым собственником договор купли-продажи с рассрочкой платежа и зарегистрировать свое право собственности в ЕГРН. В этом случае Вы станете собственником квартиры, а фирма будет залогодержателем. Вашей обязанностью станет добросовестная оплата стоимости квартиры, в соответствии с условиями договора. В случае надлежащего выполнения условий договора никто не может изъять квартиру из Вашей собственности.

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Наиболее подходящей для Вас формой договора в данном конкретном случае является договор финансовой аренды (лизинга).

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (фирма Вашего друга) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (Вами) имущество у определенного Вами продавца и предоставить это имущество арендатору (Вам) за плату во временное владение и пользование. При этом арендодатель (фирма Вашего друга) не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Иными словами, квартиру, в которой Вы будете проживать и деньги, за которую будете выплачивать, Вы выбираете самостоятельно.

Право собственности на данную квартиру к Вам перейдет после выплаты всех сумм, указанных в договоре лизинга. По этой причине к самим условиям договора Вам следует подойти весьма внимательно!

Особое внимание следует обратить на то, что при заключении договора лизинга (в отличие от договора ипотеки) Вы становитесь собственником имущества только после исполнения всех обязательств по договору, в связи с чем, безусловно, для защиты интересов Вам потребуются дополнительные гарантии.

Так, в случае, если вы с супругом хотите быть уверенными в получении данной квартиры, в том числе в случае возможного банкротства компании-арендодателя, я бы рекомендовала оформить и зарегистрировать залог имущества в вашу пользу на всю сумму исполненных вами обязательств либо предусмотреть постепенный переход к вам права собственности на объект недвижимости пропорционально оплаченным долям, не дожидаясь завершения договора финансовой аренды в полном объеме.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой схеме слишком много подводных камней.

А если с начальником мужа что-нибудь случится? Разведется с женой, жена отберет половину бизнеса, и фирму разорвут на части в судах, кто Вам отдаст квартиру? Или если фирма погрязнет в долгах и пойдет под банкротство, то квартира уйдет за бесценок кредиторам.

Я не советую рисковать и оформлять квартиру на фирму. Проблемы будут даже если Вашему мужу предложат другую работу с зарплатой в два раза выше, и он захочет уйти: тогда из квартиры вас просто выставят. Или не отпустят.

Ваш вариант – это оформить на фирму договор займа под 1–3% годовых (беспроцентно нельзя), на приобретение жилья (желательно без особых условий вечной работы за маленькую зарплату), купить квартиру на себя и наложить при покупке обременение в виде ипотеки в силу договора в пользу юридического лица. В этом случае, чтобы с фирмой ни случилось, должны Вы будете только то, что написано в договоре. Такие договоры в одностороннем порядке не поменять, независимо от условий, а договор аренды можно расторгнуть просто уведомлением.

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Возврат налога при покупке жилья

А еще лучше – пойдите в банк и возьмите ипотечный кредит. Как показывает практика, долговые отношения сильно плохо сказываются на дружбе. Если Вы задумались о покупке квартиры в связи с возможным появлением ребенка, то Вы сможете сделать после его рождения рефинансирование ипотечного кредита по новой государственной программе субсидирования процентной ставки и будете платить по 6% годовых.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Оформление недвижимости на третье лицо – всегда высокорисковая сделка. В данной ситуации, например, существует вероятность признания компании банкротом.

Лучше, если квартира будет оформлена сразу на Вашего мужа и заранее обговорено, как именно будут осуществляться займовые взаимоотношения и возврат денег.

Например, можно оформить залог в пользу юридического лица, а по завершении выплаты денежных средств он будет снят.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вам следует заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с фирмой, на которую оформлена квартира, и предусмотреть выплату стоимости квартиры в рассрочку, график платежей, последующий порядок ее переоформления.

Далее следует производить безналичные расчеты путем зачисления денег на счет, указанный в предварительном договоре. В случае внесения наличных денег, то есть без квитанций, Вам будет сложно доказать оплату. Для составления предварительного договора рекомендуем воспользоваться услугами нотариуса.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_grozit_arenda_oformlennoy_na_firmu_kvartiry_s_posleduyuschim_vykupom/6954

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Возможен ли условный срок после продажи авто, оформленного в аренду с выкупом?

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.

Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи.

Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки.

В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры.

Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность.

А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости.

Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.

Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения.

Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может.

Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства.

Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной.

Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_arenda_kvartir_s_posleduyuschim_vykupom/3835

Аренда с последующим выкупом: подводные камни. Налоги и бухгалтерский

Возможен ли условный срок после продажи авто, оформленного в аренду с выкупом?

Да, ваши опасения обоснованны. Ведь наличие в договоре права выкупа арендатором объекта аренды указывает на возможное отнесение этой сделки к финлизингу. По крайней мере, для целей налогообложения и бухучета. «Возможное» — в том смысле, что подобные претензии могут быть выдвинуты, скажем, при вашей налоговой проверке и стать источником проблем с налоговиками.

Среди нескольких возможных проблем укажем лишь на одну — пожалуй, самую «чреватую» ☹… Смотрите: передача объекта оперативной аренды НДС не облагается, тогда как передача объекта финансового лизинга, наоборот, НДС облагается вполной мере ( п.п. 196.1.2, п.п. «а» п. 185.1 НКУ). Разумеется, если вы — плательщик НДС. Налоговые обязательства (НО) возникают при фактической передаче объекта финлизинга ( п. 187.6 НКУ). Кстати, не забывайте и о минбазе НДС согласно п. 188.1 НКУ.

Так вот. Рассматривая передачу объекта как операцию, совершаемую в рамках договора оперативной аренды, а не договора финлизинга, вы НДС, скорее всего, не начислили. А это грозит доначислением НО, если признают операцию финлизингом. Вот и повод для беспокойства… ☹

Что касается условий вашего договора, то гражданское и хозяйственное законодательство ( ст. 6 и 627 ГКУ, а также ч. 4 ст. 179 ХКУ) прямо дает вам право включать в него любые условия, не запрещенные законом. Условие о выкупе арендатором объекта аренды тоже не под запретом.

Вообще, стороны вправе заключить договор, в котором содержатся элементы разных договоров, т. е. так называемый смешанный договор ( ч. 2 ст. 628 ГКУ). К его элементам применяют законодательство о соответствующих договорах.

Понятно, что ваш смешанный договор будет миксом из (1) договора найма/аренды/оперативной аренды объекта ОС и (2) договора купли-продажи этого же объекта. При этом отметим, что в любом случае в договоре должна быть указана цена продажи объекта ОС ( ч.

2 ст. 189 ХКУ).

Так или иначе соответствующую «арендно-лизинговую» терминологию устанавливают такие краеугольные акты законодательства, как ГКУ, ХКУ, НКУ, Закон Украины «О финансовом лизинге» от 16.12.97 г. № 723/97-ВР и П(С)БУ 14 «Аренда». Беда лишь в том, что делается это в них именно «так или иначе», т. е.

в буквальном смысле по-разному… ☹ Но поскольку мы с вами опасаемся прежде всего происков налоговиков, то с точки зрения налоговой классификации вашей сделки приоритетное значение имеет НКУ, который устанавливает определения лизинговых (арендных) операций для оперативного и финансового лизинга (аренды) (соответственно в пп.

«а» и «б» п.п. 14.1.97).

Для финлизинга определены такие четыре критерия признания (во избежание путаницы дальше будем говорить соответственно «финлизинг» и просто «аренда»):

(1) объект передается на срок, за который амортизируется не менее 75 % его первоначальной стоимости, а лизингополучатель обязан согласно лизинговому договору и в течение срока его действия приобрести объект по цене, определенной в таком договоре;

(2) балансовая (остаточная) стоимость объекта на момент завершения лизингового договора составляет не более 25 % его первоначальной стоимости, действовавшей на начало срока такого договора;

(3) сумма лизинговых платежей с начала срока договора достигнет или превысит первоначальную стоимость объекта;

(4) объект был изготовлен лизингодателем по заказу лизингополучателя и по окончании договора не может быть использован другими лицами исходя из технологических и качественных характеристик объекта.

Очевидно, что критерий (4) в вашей ситуации отпадает сразу и, учитывая двухгодичный срок вашего договора, критерии (1) и (2), видимо, отпадают тоже (поскольку даже при минимальном сроке полезного использования объекта ОС согласно п.п. 138.3.3 НКУ в 4 года, за 2 года его аренды до указанных 75 % будет еще далеко).

И, кстати, обратите внимание, что в критерии (1) также прямо указана обязанность лизингополучателя приобрести объект, а в вашем договоре определено лишь его право на подобное приобретение.

Давайте постараемся не свихнуться ☹, но кроме как в НКУ законодательство не требует, чтобы договор финлизинга предусматривал обязанность лизингополучателя выкупить объект такого лизинга! Право — да, но не обязанность… А право выкупа в вашем договоре таки прописано.

Определенные опасения вызывает и критерий (3), но вряд ли, чтобы арендатор за 2 года покрыл арендными платежами всю первоначальную стоимость объекта, а потом еще и заплатил бы что-то сверх этого при выкупе последнего. Тем не менее убедитесь, что ваша сделка чиста и по этому критерию. Более того, этот критерий сработает, если, кроме собственно арендного платежа, затолкать в сумму «лизинговых платежей» выкупную сумму.

Поэтому (если нет желания связываться с НДС-последствиями финлизинга) вас может выручить п.п. 14.1.97 НКУ, в которомпрямо сказано: «стороны договора имеют право во время заключения договора (сделки) определить такую операцию как оперативный лизинг без права дальнейшего изменения статуса такой операции до окончания действия соответствующего договора».

Таким образом, чтобы избежать налоговых притязаний из-за того, что ваш договор похож на финлизинговый, вам достаточно при его заключении (обратите внимание: в первоначальном его тексте, а не в последующих допсоглашениях к нему!) прямо определить его именно как договор оперативной аренды. ☺

Но точку на этом ставить рано… Ведь если с НДСной стороной вопроса мы разобрались, то с бухгалтерской (а значит, и налоговоприбыльной) все сложнее. Да, в п. 4П(С)БУ 14 применен тот же подход, что и в НКУ, — определены критерии финансовой аренды, при НЕсоответствии которым аренда признается оперативной.

Причем здесь таких критериев аж 8! Но самое неприятное — «полезная» норма, аналогичная процитированной выше из п.п. 14.1.97 НКУ, которая разрешала бы самостоятельную классификацию договора как именно оперативной аренды, здесь, к несчастью, отсутствует.

Присмотревшись к этим критериям, обратим внимание прежде других на такие (поскольку это цитаты, мы их текст не меняем, но напоминаем, что под «арендой» в них понимается и финлизинг тоже):

1) «арендатор приобретает право собственности на арендованный актив после окончания срока аренды» — если читать его «в лоб», то ваша ситуация под этот критерий подпадает, если только (поскольку в договоре выкуп рассматривается не как обязанность, а как право) у вас нет уверенности в том, что арендатор воспользуется своим правом выкупа;

2) «арендатор имеет возможность и намерение приобрести объект аренды по цене ниже его справедливой стоимости на дату приобретения» — если (а) за величину справедливой стоимости объекта ОС принять (как это обычно делается) его остаточную стоимость по данным бухучета и вспомнить (б) о вашем условии договора, согласно которому выкупная стоимость объекта будет снижена на сумму арендных платежей за 2 года, то понятно, что ваша сделка может попасть под этот критерий. ☹ Либо нужно настаивать на том, что за выкупное право в договоре бился арендодатель, а у вас нет уверенности в его намерении такой выкуп реализовать.

Короче: не исключено, что НДС-обложение операций в рамках вашего договора вы будете производить не как для финлизинга, а как для аренды (оперативной). Тем не менее их бухучет будете вести как для финлизинга.

Как бы парадоксально это ни выглядело… Другими словами, правила бухучета (обо всех подробностях отражения в бухучете операций финлизинга см. в спецвыпуске «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 8, с.

98) вынудят вас как финлизингодателя в момент передачи списать объект ОС с баланса и показать задолженность лизингополучателя по платежам, а потом доходы распределять на нефинансовые и финансовые (см.

приложение 2 к П(С)БУ 14) и отражать все эти данные в бухучете и финотчетности… С соответствующими последствиями для налога на прибыль. Конечно, если ваш договор (с его конкретными условиями) таки подпадает под бухучетные критерии финлизинга. Хорошо еще, что даже для реального финлизинга корректировка разниц даже высокодоходникам не предписана.

В любом случае, прежде чем принимать окончательное решение, внимательно проанализируйте как сам договор, так и связанные с ним показатели на предмет их соответствия упомянутым критериям НКУ и ПС)БУ 14. А тогда уже будете «решать вопросы», если, конечно, они обнаружатся…

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2016/august/issue-65/article-20537.html

«Аренда с выкупом»: плюсы и минусы покупки жилья в рассрочку без первоначального взноса

Возможен ли условный срок после продажи авто, оформленного в аренду с выкупом?

В начале этого года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало работу по новой схеме, позволяющей приобретать жилую недвижимость в рассрочку сроком до 15 лет, без выплаты какой-либо первоначальной суммы. Более того, для заключения сделки не требуется подтверждения доходов клиента.

Суть системы достаточно проста – клиент арендует квартиру и одновременно ежемесячно вносит определенную сумму в качестве выкупного платежа, то есть постепенно выплачивает стоимость жилья и в дальнейшем получает его в собственность. Схема привлекательна доступностью и простотой оформления договора.

Однако многие специалисты отмечают, что и недостатков у «Аренды с выкупом» немало. Просто – еще не значит выгодно.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
 

Арендная ставка на 10 лет вперед

Специалист агентства недвижимости «Диамант» Владимир Яковлев поясняет: «Если коротко, то схема «Аренда с выкупом» состоит в следующем: человек, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в “Межрегиональную жилищную корпорацию”, которая сначала выкупает указанную квартиру в собственность закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, а затем продает в рассрочку гражданину, заключившему договор. Оплата осуществляется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом месячные выплаты делятся на две части: одна идет в счет аренды, а вторая – в счет выкупа квартиры в собственность. Размер суммы ежемесячного платежа зависит от стоимости приобретаемого жилья, срока рассрочки, а также от наличия и размера первоначального взноса (хотя он и не обязателен). Право собственности к гражданину переходит только после полной оплаты по договору».
 

Соотношение арендного и выкупного платежа не меняется в течение всего срока выплаты средств.

То есть если вы сегодня заключаете договор с рассрочкой на 15 лет и в нем будет записано, что каждый месяц вносимая вами сумма будет делиться в соотношении 54% – плата за аренду и 46% – плата в счет выплаты стоимости квартиры, то так оно и останется, пока договор будет действовать.

Важно также, что и арендные платежи сразу же фиксируются в документах и не изменяются. В условиях инфляции и достаточно стабильного роста арендных ставок четкая сумма за съем квартиры на десятилетие и больше вперед также считается преимуществом новой схемы.
 

Стоимость аренды по программе, как правило, получается выше среднерыночных арендных ставок.

Однако, как отмечает генеральный директор Центрального Департамента Недвижимости Анатолий Пысин: «Нужно учитывать, что, в отличие от обычного съема квартиры, когда каждый месяц 100% платежа уходит собственнику жилья, то есть, как говорят в народе, «чужому дяде», в случае «Аренды с выкупом» часть месячной оплаты вы регулярно вкладываете в покупку собственной квартиры. Не нужно копить на первоначальный взнос для получения ипотечного кредита, одновременно тратя деньги на оплату аренды чужого жилья».
 

Квартира в итоге будет стоить дороже, чем в кредит по ипотеке

«Пока нет уверенности в том, что проект действительно тщательно продуман и просчитан», – считает Владимир Яковлев.
 

«Как обычно, у любой схемы есть обратная сторона медали. В данном случае арендатору такая форма выкупа обойдется дороже, чем ипотека. Сравним, например, покупку квартиры на вторичном рынке с использованием ипотечного кредита Сбербанка и ее аренду с выкупом: цена квартиры 10 млн руб., первоначальный взнос 2 млн руб. (20%), срок 10 лет.

Ипотечный калькулятор Сбербанка для заемщика «на общих условиях» показывает сумму ежемесячного платежа (по кредиту в 8 млн руб.) в размере 124,213 руб. 15 коп, а калькулятор МРЖК – 146,403 руб. 00 коп. (в т.ч. 61,736 руб. в счет аренды и 84,667 – в счет выкупа). Разница в нашем примере – 22 тыс. руб. в месяц (или 18%).

При этом, если говорить о Москве, то современная «однушка» или не очень современная «двушка», которые можно купить за 10 млн руб., сдаются в аренду (без выкупа) скорее за 40-50 тыс. рублей в месяц, а не за 62 тыс. рублей, как получается по программе «Аренда с выкупом».

Понятно, что для компании, работающей по этой схеме, важно подстраховаться. Ведь МРЖК несет риск временного «простоя» квартиры, если первый арендатор расторг договор и съехал, а следующий еще не найден. На какое-то время образуется некая зона отрицательного денежного потока.

Риск таких потерь от простоя (конечно же, с учетом особенностей сдачи – с выкупом) дополнительно повышает цену аренды», – разъясняет Вадим Лященко.
 

Получается, что хотя «Аренда с выкупом» и не требует первоначального взноса, но в итоге за квартиру участники программы заплатят дороже тех, кто воспользуется обычным ипотечным кредитом.

По программе АИЖК выкупная стоимость квартиры рассчитывается исходя из первоначальной цены с прибавкой 30% (при рассрочке на 15 лет).

Однако сумма, которую вы реально выплатите за эти годы, будет значительно больше.
 

«При долгосрочном использовании выгоднее остаются банковские кредиты. Это не трудно посчитать. К примеру, если приобрести квартиру за 4 млн руб., без первоначального взноса и при максимальной рассрочке, то ее выкупная цена будет равна 5,2 млн руб. (4 млн руб., увеличенные на 30%).

Каждый месяц жилье по программе «Аренда с выкупом» будет обходиться в 62,5 тыс. руб. (28,9 тыс. руб. выкуп и 33,6 тыс. руб. – арендный платеж). Итого по истечении 15 лет покупатель выплатит за квартиру 11,25 млн рублей.

Это значительно больше, чем окончательная стоимость такой же квартиры по ипотеке, скажем, Сбербанка. Однако не будем забывать, что для того, чтобы получить в Сбербанке кредит на покупку жилья стоимостью 4 млн руб. необходимо обладать начальной суммой минимум в 600 тыс. руб.

, в то время как для участия в «Аренде с выкупом» никакого накопленного капитала не требуется» , – говорит Анатолий Пысин.
 

Кредит, который дают всем
 

«Плюсами новой программы АИЖК я бы назвала отсутствие первоначального взноса, а также легкость участия в этом проекте. Предполагается, что не нужны никакие подтверждения доходов со стороны клиента. Других преимуществ на данный момент я не вижу», – говорит независимый московский риэлтор Наталья Мишина.
 

По сути, предлагаемым финансовым инструментом может воспользоваться любой желающий. При наличии всего двух документов – паспорта и страхового пенсионного свидетельства – вы можете заключить договор аренды с выкупом, и хоть завтра новоселье.

Правда, выбор квартиры будет ограничен некоторыми условиями: стоимость жилья не должна превышать 6 млн руб. Кроме того, программа пока работает только в трех регионах: Московская область, Екатеринбург и Новосибирск.

Зато никто не будет интересоваться вашей кредитной историей, собирать ворох справок и вообще вдаваться в подробности вашего финансового прошлого. Для многих это существенный плюс.
 

«Аренда с выкупом» в определенных случаях может быть привлекательнее банковских кредитов, причем не только для тех, у кого нет возможности заплатить первоначальный взнос. Ведь существуют различные категории лиц, которым банки, по той или иной причине, отказывают в кредитовании (или предъявляют особо суровые требования).

Финансовый инструмент «Аренда с выкупом» может стать вариантом решения проблемы.

В особенности для тех, кто уже снимает квартиру, но пока не имеет достаточной уверенности не только в своей будущей платежеспособности, но и в своем будущем в целом, например, работающие молодые люди, недавние выпускники вузов, те, кто только переехал в новый город», – считает управляющий агентства недвижимости «Риэлторское бюро № 1» Вадим Лященко.
 

Есть и другая сторона вопроса. «Существует мнение, что такая программа – способ вовлечь в оборот так называемые серые и черные доходы. Как это будет происходить в действительности, покажет только время», – добавляет Наталья Мишина.
 

«Выйти из игры» проще, чем в случае с ипотекой

По словам Вадима Лященко: «Главное преимущество «Аренды с выкупом» в том, что, в отличие от ипотеки, можно относительно беспрепятственно и без потерь выйти из проекта на любой его стадии.

При этом арендатор отправляется на поиски новых вариантов без непогашенных обязательств и штрафных санкций, получив назад все деньги, уплаченные в счет выкупа (так, по крайней мере, сейчас декларируется).

Никто не начисляет ему повышенных процентов, пеней и неустоек за просрочку платежей по банковскому кредиту, не перекладывает на него издержек судебного и исполнительного производства в связи с процедурами обращения взыскания на залог, у него вообще не болит голова по поводу реализации залоговой квартиры. А возможно, что и его кредитная история не пострадает».
 

При этом выйти из программы можно не только по причине нехватки денег или нежелания приобретать данную квартиру, но и если, к примеру, на вас «свалился» нежданный капитал, и вы хотели бы поскорее выплатить долги. «Платежи по программе можно погашать досрочно (полностью или частично), без дополнительных штрафов и комиссий», – говорит Анатолий Пысин.
 

Права собственности придется ждать много лет
 

По мнению многих специалистов, в случае «Аренды с выкупом» вопрос о праве на собственность остается главным камнем преткновения.

Ведь по условиям договора клиент становится полноправным хозяином квартиры только после того, как полностью внесет все необходимые платежи.

Это значит, что на весь период рассрочки, в течение 10 или 15 лет, вы будете жить в квартире только на правах арендатора.
 

«Фонд МРЖК остается полноправным собственником жилья и только он может распоряжаться им.

Клиент выступает лишь в качестве квартиросъемщика, поэтому не сможет по своему усмотрению произвести, например, перепланировку, серьезный ремонт, зарегистрировать родственников, решать многие вопросы, связанные с жилищно-коммунальными услугами, и т.

д. Кроме того, у тех, кто примет участие в программе, не будет возможности воспользоваться некоторыми налоговыми вычетами», – отмечает Анатолий Пысин.
 

«Отсутствие права собственности в течение очень долгого времени у тех, кто решит приобрести квартиру посредством аренды с выкупом, остается одним из основных ограничений», – считает Наталья Мишина.
 

Станет ли «Аренда с выкупом» популярной схемой?
 

Большинство специалистов согласны с тем, что если этому финансовому продукту и суждено «выжить» на современном рынке российской недвижимости, пользоваться им будут только люди, находящиеся в специфических условиях.

«Прибегать к такой схеме будут, скорее всего, молодые люди, возможно, студенты, у которых каждый рубль на счету и которые еще не научились собирать деньги (да по сути, их и не из чего пока откладывать), а также те, у кого существуют какие-либо проблемы с получением банковских кредитов или подтверждением легальности доходов.

Вероятно, эта форма покупки жилья найдет своего потребителя. Но, на мой взгляд, в отличие от других схем, она не станет массовой. Те, у кого есть первоначальный взнос и возможность подтверждения дохода, воспользуются обычными кредитными программами по льготным процентам.

С финансовой точки зрения, в долгосрочной перспективе они получаются выгоднее. Другие будут продолжать снимать жилье и откладывать на приобретение квартиры или хотя бы первый взнос по ипотеке, не желая переплачивать какие бы то ни было проценты.

Третьи – банально побоятся показывать доходы на таком уровне, ведь это участие в программе государственного учреждения. Так что, я думаю, останется довольно небольшой процент потребителей, которые попробуют эту схему в работе, несмотря ни на что», – говорит Наталья Мишина.

 

«Этот финансовый инструмент будет интересен тем, кто уже снимает квартиру, не может получить ипотечный кредит, и готов увеличить ежемесячный платеж, но не просто за аренду, а для того, чтобы постепенно выплачивать стоимость снимаемой квартиры и затем получить ее в собственность», – полагает Анатолий Пысин.
 

Владимир Яковлев отмечает, что «Аренда с выкупом» привлечет, прежде всего, людей с невысоким доходом, которым сложно скопить на первоначальный взнос, особенно если они также вынуждены снимать квартиру. Схема может быть перспективна, если все будет продуманно и четко организовано.

Кроме того, важным моментом остаются источники финансирования. На данный момент предполагается привлекать институциональных инвесторов в фонд «Доступное жилье в рассрочку», а также негосударственные пенсионные фонды. Но как работа сложится в дальнейшем, пока сложно предугадать».

 

«На мой взгляд, такая форма приобретения квартир имеет право на жизнь и является вполне удобным для потребителя решением жилищного вопроса. В процессе обкатки таких проектов всегда проявляются определенные минусы, поэтому, скорее всего, программе еще предстоит претерпеть определенные корректировки», – говорит специалист НПК «Оптимус» Роман Писарев.
 

«Несомненно, этот инструмент хорош уже тем, что расширяет возможности нуждающихся в жилье и дает им дополнительный выбор.

Хотя по сути это совсем не ипотека (отсутствует залог), а длинная рассрочка платежа со всеми своими плюсами и минусами, рассмотренными выше, перспективность данного продукта для Москвы/Московской области, Санкт-Петербурга и крупнейших городов России не вызывает у меня сомнений. Потребитель, для которого преимущества этой схемы окажутся существеннее недостатков, там наверняка найдется», – считает Вадим Лященко.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-arenda-s-vykupom-pljusy-i-minusy-pokupki-zhilja-v-rassrochku-bez-pervonachalnogo-vznosa-217895/

Юридический спектр
Добавить комментарий