В перепланировке квартиры отказали на последнем этапе согласования, как урегулировать проблему?

Согласование перепланировки квартиры: порядок действий, как сделать и где оформить переустройство жилого помещения правильно и законно?

В перепланировке квартиры отказали на последнем этапе согласования, как урегулировать проблему?

Как оформить перепланировку в квартире? Перепланировки можно разделить условно на два вида:

Если уже были внесены соответствующие изменения в структуру жилплощади, то имеет место первый случай. Что нужно для легализации перепланировки квартиры?

В этом случае обращаться придется исключительно в суд для узаконивания результата самовольных действий. Как согласовать перепланировку квартиры? Куда обращаться за разрешением?

Если же все действия еще только в планах, но ничего не сделано, придется пройти ряд инстанций, но непосредственно согласие на это выдают органы местного самоуправления населенного пункта, в котором располагается недвижимость.

Там функционирует межведомственная комиссия по перепланировке жилых помещений, которая занимается рассмотрением подобных вопросов.

Непосредственное участие и большую роль играет БТИ, которое выдает исходный и окончательный план помещения.

Нельзя назвать один орган, в который можно обратиться за получением всех бумаг, так как этот процесс требуется обращения в различные инстанции.

Административный регламент переустройства и или перепланировки жилого помещения.

Узнайте из нашей статьи о том, что можно и чего нельзя делать при перепланировке жилого помещения.

Как узаконить самовольную перепланировку

1. Обратиться в БТИ с паспортом и правоустанавливающим документом на жилое помещение. Сотрудник БТИ зафиксирует, что была сделана перепланировка.

2. Заказать технический проект (в проектной организации или БТИ).

3. С полным пакетом документом, необходимым для получения разрешения, обратиться в районную администрацию или суд с соответствующим заявлением.

4. Получить разрешение и снова обратиться в БТИ.

Дальше нужно совершить все те же действия, что и в случае с законной перепланировкой. Узаконивание перепланировки завершается получением нового свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

Разрешение и отказ

При получении письменного, мотивированного отказа, который запрещает владельцу делать перепланировку в своей квартире, последний вправе оспорить данное решение уполномоченного органа. Получить отказ можно на любом из этапов, несмотря на готовый проект и разрешения предыдущих организаций.

Получив отказ, собственник должен тщательно проанализировать описанные причины. Если он с ними не согласен, то через три месяца после отказа нужно будет ещё раз подготовить требуемые документы.

Их нужно дополнить бумагами, подтверждающими неправомерность вынесенного решения, и написать повторное заявление, в котором помимо просьбы разрешить проведение работ следует указать, почему владелец не согласен с отказом.

Весь процесс собственник квартиры должен зафиксировать, сделав копии заявлений, прилагаемых бумаг, повторных обращений и всех полученных ответов. Они понадобятся, если повторное обращение в учреждение не даст результата и придётся обращаться в суд.

Обязательно ли узаконивать перепланировку?

Внесение изменений в изначальную планировку без согласия БТИ, отдела архитектуры и жилищной инспекции запрещено законом. Несогласованные и непродуманные изменения в одной квартире может нарушить конструкцию всего дома. Особенно, если изменения затрагивают несущие стены. Известны случаи, когда подобные действия стали причиной разрушения многоквартирного дома.

Необоснованная перепланировка может быть опасна для жизни и здоровья. Но кроме этого в будущем возможны юридические проблемы. Если изменения не были внесены в технический паспорт, то нельзя оформить продажу, дарение или любые другие сделки.

Статья 7.21 кодекса об административных нарушениях предусматривает ряд последствий, к которым может привести такая перепланировка.  За нарушение правил перепланировки в жилом помещении:

  1. Наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей. Кроме уплаты штрафа с хозяина квартиры потребуют вернуть помещение в первоначальное состояние.
  2. Если эти требования не выполнены, квартира будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи, пойдут на обратное переустройство. Таким обрезом можно лишиться как муниципального, так и приватизированного жилья.
  3. Если есть несоответствие технического паспорта и действительной планировке, но невозможно вступить в права наследование. Нотариус не имеет права оформлять подобные сделки.
  4. Квартира с самовольной перепланировкой не может быть приватизирована.

Возможны проблемы с банком, если квартира куплена в ипотеку. Банк потребует немедленно погасить кредит в полном объеме, в случае обнаружения факта незаконной перепланировки. Прежде чем начать переделывать такую квартиру, следует обратиться в банк. В случае получения согласия, реконструкция возможна.

Несогласованная перепланировка – это противоправное действие (статья №29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Оформление каких-либо сделок с такими квартирами – невозможно.

Нельзя предпринимать следующие действия:

  1. Полностью сносить несущие стены;
  2. Увеличивать площадь балкона за счет комнаты, к которой он примыкает;
  3. Убирать оконные проемы;
  4. Если есть газовая плита, запрещено объединять комнату и кухню;
  5. Увеличить площадь санузла или кухни больше чем на четверть от их изначальной площади;
  6. При переносе санузла следует помнить, что эти помещения не должны находиться над жилыми комнатами квартиры снизу.

Внесение вышеперечисленных изменений запрещено законом. Прочие виды реконструкции квартиры обязательно нужно согласовывать.

Куда и когда обратиться

Законная перепланировка квартиры подразумевает под собой неизбежные посещения государственных учреждений и инстанций в установленной последовательности.

В первую очередь, перед тем как будет создан проект планируемых работ, владельцу жилья понадобится посетить Бюро технического контроля.

Там необходимо взять поэтажный план жилого дома, в котором находится жилплощадь, а также техническое заключение о том, позволяет ли его состояние проводить перепланировки. Заключение будет выдано, когда назначенный сотрудник лично осмотрит помещение.

После Бюро технической инвентаризации владелец направляется в пожарный надзор и санитарно-эпидемиологическую станцию, где также получает необходимые ему заключения, разрешающие сделать перепланировку в квартире. Далее следует посетить архитектурно-планировочный отдел и жилищную инспекцию, которые изучат проект и поданные к нему документы и дадут разрешение начинать перепланировку.

Однако иногда можно получить письменный отказ с указанием причин. В таком случае собственник квартиры имеет право через три месяца повторно собрать документы и написать заявление с просьбой пересмотреть решение, а после повторного отказа обратиться в суд.

Как правильно и законно сделать перепланировку в квартире

А что нужно для осуществления законной перепланировки?

Для того, чтобы сделать перепланировку в соответствии с законом, следует соблюдать следующие правила:

  • Запрет на размещение мокрых помещений (сауна, ванна, туалет, кухня и т.д.) над комнатами (гостиная, спальня и другие).
  • Запрет на нарушение теплого контура здания («прирезание» балкона, создание из него эркера). Для того, чтобы балкон, совмещенный с комнатой отвечал всем правилам, его следует утеплить, причем слой утепления должен быть не меньше 15 сантиметров. Если это не обеспечить, то балкон в зимнее время года будет подвержен промерзанию, а значит, есть место нарушению требований энергоэффективности.
  • Запрет на любое соприкосновение с коммуникациями. Если говорить про воздуховоды, то при их затрагивании в процессе перепланировки можно нарушить циркуляцию воздуха. Возможно, жилое помещение, в котором проводится перепланировка, и не пострадает, но соседи на последнем этаже дома точно будут не рады. Ведь через их квартиру проходят воздуховоды нижних этажей.

Источник: https://urxpert.info/nedvizhimost/kak-oformit-pereplanirovku-kvartiry-po-zakonu-etapy-soglasovaniya-pereustrojstva-zhilogo-pomeshheniya-kak-sdelat-i-pravilno-oformit-pereplanirovku-v-kvartire.html

Перепланировка квартиры: нужно ли узаконить и как это сделать?

В перепланировке квартиры отказали на последнем этапе согласования, как урегулировать проблему?

К перепланировкам, требующим разрешения, относятся виды работ, затрагивающие несущие стены, перегородки и перекрытия.

Переустройством квартиры также считается расширение дверных проемов, монтаж новых перегородок и замена конструкции пола.

 Согласование перепланировки квартиры и любого другого помещения, даже нежилого – это обязательное требование, без которого приниматься за работы крайне не рекомендуется.

Решив перестроить свою квартиру или купив жилье на вторичном рынке можно столкнуться с двумя проблемами.

Одна из них – желание сделать серьезную реконструкцию помещений, вторая – узаконить перепланировку квартиры, совершенную прежними хозяевами. При осуществлении любого из этих вариантов придется запастись терпением.

Оно понадобится при соборе огромного количества документов и посещение не меньшего количества кабинетов.

Важно! Большинство владельцев недвижимости доверяют узаконивание перепланировки жилья специализирующимся на этом виде деятельности организациям.

Это значительно упрощает и ускоряет процесс оформления помещения, подвергшегося перестройке. Опытные профессионалы помогают избежать ошибок, не делать лишних шагов и всегда добиваются 100% результата. Важно точно и грамотно составить проект перепланировки квартиры, который пройдет проверку во властной инстанции и получит утвердительную резолюцию.

Изменения, внесенные в статью 100 ЖКУ, освободили владельцев недвижимости от согласования работ при перепланировке квартиры в тех случаях, когда они не затрагивают инженерные сети общего пользования и несущие конструкции.

Стоит знать! Не получится расширить жилую площадь или увеличить число комнат в домах, стоящих на балансе государственных или общественных фондов.

Для проведения строительных работ, связанных с изменением качественных характеристик помещения, необходимо письменное согласие балансодержателей помещений, если договор найма с ними не содержит иных положений.

В прежней редакции статьи 100 ЖКУ требовалось еще и согласие членов семей, а также исполкома местных советов.

Согласно статье 152 ЖКУ, проведенные работы по изменению облика квартиры, не связанные с реконструкцией инженерных сетей общего пользования и не нарушившие целостность несущих стен конструкции, не нуждаются в получении разрешения, таким образом перепланировка квартиры осуществляется без бюрократических процедур.

На территории Украины действуют нормативно-правовые документы, регулирующие деятельность в сфере реконструкции недвижимости. Определен перечень видов деятельности в сфере перепланировка Киев жилых помещений, которые не требуют легализации:

  • увеличение размеров и площади комнаты за счет коридоров, шкафов и прихожих;
  • соединение кухни и комнаты в одно помещение;
  • совмещение санитарных узлов.

Оформить перепланировку квартиры необходимо в том случае, когда планируются следующие виды реконструкций:

  • постройка балконов и лоджий, их дальнейшее утепление и расширение;
  • размещение санузлов над жилыми помещениями;
  • расширение имеющихся балконных проемов;
  • изменение формы оконных рам.

Помимо вышеперечисленных видов работ, нежелательным является перенесение отопительных приборов на балкон или лоджию. Кроме того, запрещается производить самовольные пристройки в виде балконов к квартирам, расположенным на первом этаже жилого дома.

При планировании реконструкции и перепланировка маленькой квартиры следует заранее продумать все виды изменений жилого пространства и при необходимости получить соответствующее разрешение.

В некоторых случаях (при совершении постройки или надстройки) потребуется соблюдение градостроительных условий.

Крайне важно, чтобы проект перепланировки квартиры и дальнейшая реконструкция не повлияла негативным образом на гармоничность архитектуры строения в целом.

Важно! В том случае, когда изменение конфигурации квартиры произведено ее предыдущим владельцем, следует узаконить перепланировку в квартире.

Прежде, чем приступать к получению разрешительной документации для проведения строительно-ремонтных работ, необходимо понять какие работы разрешено законом проводить при перепланировке помещений.

Разрешено:

  • объединять санитарные помещения в единый узел. Расширять их площадь за счет коридора;
  • соединять помещения с помощью проемов в перегородках и стенах;
  • увеличивать жилую площадь за счет уменьшения размера нежилых помещений;
  • убирать шкафы, антресоли, кладовки и подоконные части стены для устройства выхода на балкон.

Запрещено:

  • расширять площадь ванной и туалета за счет жилых помещений;
  • разбирать внешние стены для объединения комнат с лоджиями и балконами;
  • переносить на балконы и лоджии приборы отопительных систем;
  • производить даже частичный демонтаж межэтажных перекрытий, систем вентиляционных каналов и коробов;
  • удалять звукоизоляцию пола;
  • прорывать погреба и сооружать пристройки к квартирам находящимся на первых этажах многоэтажек.

Есть вопрос к юристу?

Задать вопрос Задать вопрос юристу Ответ в течение ~15 минут

Документы для получения разрешения на перепланировку:

  1. Заявление, написанное в соответствии с установленной формой.
  2. Документ о праве собственности (с 2017 года – выписка из ЕГРН).
  3. Технический паспорт на квартиру из БТИ (полученный не более трех лет назад).
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Согласие на перепланировку от всех совершеннолетних собственников.
  6. Проект перепланировки, выполненной специализированной организацией (в двух экземплярах).
  7. Заключение от эксперта о технической возможности осуществления перепланировки.
  8. Разрешение надзорных органов по охране архитектурных памятников (в том случае, если дом, в котором находится квартира, является архитектурной или исторической ценностью).

Далее, в установленном законом порядке, вы обращаетесь в районный суд с целью узаконить перепланировку.

У собственника квартиры, планирующего проведение работ по перепланировке, есть два варианта оформления соответствующих изменений:

  • осуществить перепланировку по закону, предварительно получив необходимое разрешение;
  • узаконить самовольную перепланировку после ее завершения.

Стоит учитывать, что сделать перепланировку по закону гораздо легче, чем пытаться ее оформить после завершения ремонтных работ. Кроме того, владелец квартиры может получить отказ в оформлении произведенных изменений, и тогда ему придется приводить квартиру в первоначальный вид и восстанавливать прежние конструкции.

Чтобы провести все необходимые согласования и получить соответствующее разрешение необходимо:

  1. Представить в районную администрацию следующий комплект документов:
    • заявление о перепланировке и (или) переустройстве, заполненное по определенной форме;
    • правоустанавливающий документ на квартиру;
    • подготовленный лицензированной организацией и оформленный в надлежащем порядке проект проведения перепланировки квартиры;
    • технический паспорт квартиры (при его отсутствии нужно предварительно обратиться в БТИ для его получения);
    • заключение территориального органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры, если дом, в котором находится соответствующая квартира, является памятником истории, архитектуры или культуры.
  2. Получить разрешение на перепланировку квартиры. Соответствующие разрешение или отказ в согласовании выдается районной администрацией, по общему правилу, в течение 45 дней с момента подачи всех названных документов. После получения разрешения можно осуществлять согласованную перепланировку.
  3. Когда все работы по перепланировке будут завершены, необходимо обратиться в БТИ для проведения внеплановой инвентаризации квартиры. Сотрудники БТИ произведут все необходимые замеры и засвидетельствуют, что перепланировка выполнена верно. После подписания соответствующего акта через 10 дней можно будет получить новые документы.
  4. Получить в районной администрации распоряжение о сохранении квартиры в перепланированном виде.
  5. Занести все изменения в техническую документацию. Для этого нужно получить в БТИ технический план квартиры (обычно нужно 2 экземпляра плана и электронная версия).
  6. На основании всех проведенных изменений оформить в кадастровом органе новый кадастровый паспорт на квартиру, который обычно выдается в течение месяца.
  7. Со всеми правоустанавливающими документами на квартиру и новым кадастровым паспортом обратиться в Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии, чтобы осуществить регистрацию и получить новое свидетельство о праве собственности на жилое помещение. С этого момента перепланировка квартиры считается законной.

Как видно, вся процедура получения разрешения на перепланировку занимает достаточно много времени. Тем не менее, узаконить самовольную перепланировку еще сложнее.

Ниже приведено несколько причин, почему не стоит заниматься перепланировкой без предварительного согласования:

  • рано или поздно узаконивать данную перепланировку все равно придется, причем алгоритм согласования произведенных изменений будет еще сложнее. Собственник квартиры обязательно столкнется с ситуацией, когда нужно будет получать все разрешения;
  • за незаконную перепланировку уполномоченными органами может быть наложен штраф;
  • существуют перепланировки, которые невозможно узаконить. Например, если они ухудшают условия эксплуатации здания или снижают прочность несущих конструкций дома. В этом случае придется восстанавливать первоначальное состояние квартиры.

Если все же перепланировка была совершена до того, как на нее было получено официальное разрешение, следует ее узаконить следующим способом:

  1. Обратиться в БТИ с паспортом и правоустанавливающим документом на жилое помещение. Сотрудник БТИ зафиксирует, что была сделана перепланировка.
  2. Заказать технический проект (в проектной организации или БТИ).
  3. С полным пакетом документом, необходимым для получения разрешения, обратиться в районную администрацию или суд с соответствующим заявлением.
  4. Получить разрешение и снова обратиться в БТИ. Дальше нужно совершить все те же действия, что и в случае с законной перепланировкой.

Узаконивание перепланировки завершается получением нового свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда узаконить перепланировку квартиры обычным способом не удается. Единственным вариантом решения проблемы, в таком случае, остается обращение в суд.

Такая легализация перестройки квартиры в Киеве или других населенных пунктах страны потребует от собственника недвижимости сил, средств и времени. Это самый долгий и дорогостоящий путь легализации, на котором не обойтись без хорошего адвоката.

Важно! Прибегают к нему только тогда, когда исчерпаны все остальные варианты.

Единственный верный способ не создавать себе серьезные проблемы – согласование перепланировки квартиры до начала строительных работ. Такой путь поможет избежать в последующем многих нежелательных проблем. Получение разрешения на перепланировку квартиры – это законный путь любой реконструкции помещений

Есть вопрос к юристу?

Задать вопрос Задать вопрос юристу Ответ в течение ~15 минут

Действующее законодательство Украины достаточно сурово. Если не узаконить перепланировку квартиры, то можно столкнуться со всей строгостью закона. Он предусматривает уголовную и административную ответственность при нарушении порядка проведения работ по качественному изменению принадлежащего собственнику жилья.

За самовольно проведенную перепланировку квартиры в законодательстве Украины предусмотрена административная и уголовная ответственность.

  1. Несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, проведение строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта влекут за собой штраф (от 17 до 170 грн). – Кодекс об административных правонарушениях.
  2. Самовольное изменение архитектурного вида домов или строений во время эксплуатации — штраф (от 85 до 170 грн). – Кодекс об административных правонарушениях.
  3. Нарушение во время проектирования или строительства правил, касающихся безопасной эксплуатации строений и сооружений, если это создало угрозу гибели людей или наступления иных тяжелых последствий — штраф до 50 н.м.д.г. (до 850 грн), или исправительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы на срок до трех лет.
  4. То же действие, если оно привело к гибели людей или иным тяжелым последствиям — исправительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы на срок до пяти лет, или лишение свободы на срок от двух до пяти лет. .

Уголовная ответственность за самовольную перестройку жилья без соответствующего разрешения определена статьей 275 УК Украины.

Она предусматривает наказание виновных лиц штрафом до 50 минимумов доходов граждан, действующим на момент принятия решения о мере ответственности судом.

Предусмотрены в этой статье и исправительные работы сроком до двух лет, а также ограничение свободы при первом нарушении до трех лет и при втором до восьми лет.

Важно! На практике реальный срок тюремного наказания назначается в тех случаях, когда последствия перепланировки приводят к серьезным разрушениям, тяжелым последствиям или человеческим жертвам.

При смене собственника требуется технический паспорт объекта, который выдается БТИ. Эта организация входит в список учреждений, в которые приходится обращаться для того, чтобы узаконить новый план квартиры.

Источник: https://uristy.ua/articles/realty/pereplanirovka-kvartiry-nuzhno-li-uzakonit-i-kak-eto-sdelat/

Как согласовать перепланировку?

В перепланировке квартиры отказали на последнем этапе согласования, как урегулировать проблему?

Перепланировка жилища позволяет собственнику организовать пространство квартиры в соответствии с потребностями и предпочтениями его семьи. Но дело это хлопотное и затратное, необходимо до деталей продумать каждый нюанс, составить проект и пройти процедуру согласования с органами государственного контроля.

Проведение перепланировки без разрешения может обернуться большими проблемами и немалыми расходами. Кроме того, вопреки общепринятому мнению, далеко не все изменения можно впоследствии узаконить, просто заплатив штраф.

В рамках настоящей статьи поговорим о том, как готовиться к перепланировке, что нужно учитывать и как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно.

Что является перепланировкой, а что – просто ремонтом?

Когда конфигурация какого-либо помещения претерпевает изменения в результате демонтажа или, наоборот, возведения перегородок, перемещения проемов дверей и реализации прочих решений – это и есть перепланировка, мероприятие, которое нуждается в согласовании.

Если собственник решил остеклить лоджии, установить наружный кондиционер, сделать балкон частью жилой зоны, все это тоже работы по перепланировке.

В то же время, косметический ремонт, замена окон и дверей перепланировкой не являются (конфигурация помещений соответствует первоначальному проекту), и такие работы можно осуществлять без каких-либо разрешений.

Большинство радикальных изменений нуждаются в предварительном согласовании или могут быть узаконены впоследствии (по факту). Однако, есть такие преобразования, на которые никто не даст разрешения, поскольку в Жилищном кодексе некоторые изменения запрещены.

Собственник, который задумал перепланирование жилища, должен в обязательном порядке ознакомиться со статьями 25-29 этого документа. Не помешает также ознакомиться с местными нормативными документами, где уточняются нюансы получения разрешительных документов на перепланировку.

Если есть вопросы или сомнения, связанные с перепланировкой в конкретном городе или доме, лучше предварительно проконсультироваться в жилищной инспекции.

Что нельзя менять в квартире?

Если в результате перепланировки ухудшаются условия проживания тех, кто живет по соседству (а также сверху и снизу), или затрудняется доступ к инженерным коммуникациям, собственники жилья, привлекаются к ответственности, равно как и чиновники, которые дали разрешение на перепланировку.

Никто не даст добро на перепланировку, если работы могут привести к ухудшению состояния несущих конструкций здания, ухудшению работы инженерных общедомовых коммуникаций (например, проект предполагает перекрытие вентиляционного канала).

Ну и, разумеется, никто не позволит собственнику демонтировать несущую стену.

  • Батареи отопления не могут переноситься на балконы или утепленные лоджии, а популярные ныне системы «теплый дом» не могут подпитываться от общей сети (горячего водоснабжения).
  • Если на кухне предусмотрена газовая плита, сделать единое пространство с гостиной не получится, поскольку, по нормативам, между этими помещениями нужна плотно закрывающаяся дверь, правда, к конструкции дверей нет каких-то конкретных требований. Расширить кухню за счет жилого помещения также не получится.
  • Существенные ограничения касаются изменения положения так называемых «мокрых мест», то есть – ванной и туалета. Нельзя переносить стояки канализации и трубы водоснабжения, санузлы не должны располагаться (даже частично) над жилыми помещениями соседей снизу.

Отказ в согласовании перепланировки ожидает проекты, предполагающие изменение внешнего облика здания. Перепланировка в доме, который признан ветхим или аварийным, запрещена вообще.

Что не запрещено – то разрешено!

На самом деле, в квартире можно беспрепятственно изменить многое.

Можно без проблем заложить проем двери, даже если он находится в несущей стене, сделать проем между помещениями (исключая несущие конструкции), демонтировать существующие простенки или возвести дополнительные перегородки для зонирования пространства. Согласования не требуется при замене батарей и сантехнических приборов, замене электрических и газовых плит на аналогичные, установка антенн или внешних кондиционеров.

Владельцы жилья имеют право также сделать объединенный санузел из раздельного, заменить газовую плиту электрической печкой, по-другому выполнить электрическую разводку, расширить жилую площадь, задействовав лоджию. Правда, в последнем случае, если квартира находится выше пятого этажа, придется перед согласованием получить добро от соседей и разрешение от пожарной инспекции.

Что же необходимо согласовывать в обязательном порядке (или узаконить по факту)? Если собственник намерен возвести новые стены и толстые (не гипсокартонные) перегородки или укрепить пол, сделав его более толстым, без получения разрешительного документа не обойтись. То же касается объединения помещений или совмещения двух квартир в единое пространство.

Согласование необходимо, если нужно изменить форму окон, перенести дверные проемы или установить их в предварительно укрепленных несущих стенах. Согласовать нужно перенос санитарного узла, объединение лоджии с жилым помещением, демонтаж или, наоборот, обустройство дополнительных подсобных помещений, какое-либо смещение коммуникаций.

Как сделать перепланировку законной?

Даже если изменения были внесены без предварительного согласования, рано или поздно их придется узаконить. Поэтому, в идеале одним из первых важнейших шагов должно стать получение разрешительного документа на осуществление перепланировки.

Если здание признано исторической ценностью, прежде всего, стоит согласовать вопрос внутренней реконструкции с органом по охране архитектурных (исторических) памятников, который даст необходимое заключение.

Главный документ, который понадобится – это технический паспорт, который изготовлен сотрудниками Проектно-инвентаризационного бюро (БТИ). Кроме того, нужен эскиз или проект, где показано каждое из планируемых изменений.

Эскиза выполненного самостоятельно, в случае несущественных изменений будет вполне достаточно.

При существенной перепланировке, предполагающей значительные изменения, необходим проект, выполненный профессионалами в соответствии с действующими нормативными требованиями.

Стоит подготовить также документы, подтверждающие право собственности на помещение, где необходимо провести перепланировку. Кроме того:

  • Если квартира пребывает в долевой собственности, свое письменное согласие должен дать каждый из совладельцев;
  • При перепланировке жилья, находящегося в социальном найме, согласие надо получить от всех, кто зарегистрирован на жилплощади;
  • Если реконструируемое жилье находится в ипотеке, придется заручиться еще и согласием банка.

Документы надо подать в жилинспекцию лично или передать через МФЦ и дождаться рассмотрения. После получения разрешения можно начинать реконструкцию жилища, не опасаясь санкций, но помня о том, что перепланировка должна полностью соответствовать проекту.

Результат перепланировки тоже необходимо оформить. Для начала нужно обратиться в жилинспекцию чтобы получить акт приемочной комиссии, на основании которого в БТИ изготовят новый технический паспорт на квартиру. После этого паспорт вместе с разрешением передается в Росреестр, где внесут все новые данные о текущем виде жилплощади в кадастровые документы.

Когда же можно начинать? Время на оформление документов

От вышеуказанного перечисления процедур голова может пойти кругом, однако, если изучить нормативы, правильно составить проект и изначально все сделать правильно, оформить все документы будет не так уж трудно. При желании можно доверить эту процедуру специалистам, разбирающимся во всех тонкостях процесса, и они проведут все согласования. 

На принятие решения у жилинспекции по закону имеется 45 дней с момента получения полного пакета документов, после чего разрешение будет предоставлено собственнику в письменном виде. Если в разрешении будет отказано, в ответе должны содержаться все обоснования.

Собственно, в России много лет отмечается обратная тенденция, когда владельцы квартир сначала реконструируют их по собственному усмотрению, а потом думают, как узаконить перепланировку.

Это не лучшее решение, потому что поставить на учет квартиру с существенными изменениями может оказаться крайне сложно и точно потребует существенных временных затрат.

В итоге собственники, которым, например, надо срочно продать жилье, сталкиваются с серьезными проблемами и вынуждены переплачивать за ускорение согласовательных процедур.

Перепланировка в новостройке

Это только кажется, что перепланировка чаще делается в старых домах с крошечными кухнями, нерационально расположенными помещениями и узкими проходами. На самом деле, обладатели квартир в новостройках, едва получив жилье, сразу начинают думать, как его улучшить, например, изменить количество помещений или обустроить отдельную гардеробную.

Если выбрана квартира со свободной планировкой, отсутствие перегородок позволяет сразу все обустроить по собственному вкусу.

Поскольку такая возможность предусмотрена в новых домах уже на этапе проектирования, проблем с получением разрешений, как правило, не возникает.

Более того, в таких домах предусмотрена возможность совмещения квартир, располагающихся на одном этаже. Однако в любом случае придется принимать во внимание строительные ограничения и впоследствии оформить результат.

Многими проектами предусмотрены технологические проемы в монолитных стенах между отдельными жилищами, которые заполняются силикатными блоками. Они дают возможность для объединения квартир без малейшего ущерба для всего дома. Благодаря всем этим особенностям, пространство выбора радикальных изменений в новых домах гораздо больше, а согласовать их намного проще.

Коммерческая перепланировка

Многие владельцы квартир на первых этажах решаются на перепланировку, чтобы в итоге оформить помещение «нежилым» и обустроить там коммерческий объект, например, аптеку, салон красоты, консультационный центр или иное предприятие, офис. В таких случаях правила внутренней перепланировки остаются такими же, но есть одно ограничение, существенно осложняющее процесс.


Дело в том, что придется обустраивать отдельный вход, для чего нужно будет затронуть капитальные стены.

Такие изменения даже при технической возможности запрещено проводить без согласия всех жильцов дома, а значит, придется проводить сложную работу с общественностью.

Любой собственник квартиры, если он не давал разрешения, имеет право обратиться в соответствующие органы и добиться ликвидации коммерческого объекта в своем доме.

Заключение. Оформлять предварительно или по факту?

Максимальный штраф за перепланировку составляет 2,5 тысяч рублей. Это, конечно, не столь большие затраты по сравнению с необходимостью вернуть все в исходный вид – если реконструкция выполнена с большими нарушениями, и узаконить ее невозможно, сделать это, так или иначе, придется.

Кроме того, во время изменений могут быть допущены серьезные нарушения, способные вызвать разрушение конструкционных элементов, оказаться опасными для жизни людей и привести собственника к несколько более печальным последствиям, чем материальные расходы. Поэтому, для того, чтобы получить уверенность в том, что никаких проблем с оформлением перепланировки не возникнет, рекомендуется, все же, отложить работы до получения всех разрешений.

Источник: https://novostroev.ru/other/kak-soglasovat-pereplanirovku/

«Это был круговорот безумия». Поучительная история минчанки о ябедничестве и не узаконенной вовремя перепланировке – Недвижимость Onliner

В перепланировке квартиры отказали на последнем этапе согласования, как урегулировать проблему?

Мучительная и в некотором смысле сюрреалистичная история минчанки Натальи началась, как ни странно, с поломки духовки. Незначительное, на первый взгляд, событие вылилось в бессонные ночи, походы по судам и потерю веры в здравый смысл.

Сейчас, когда все уже позади, молодая мама решила поделиться своими переживаниями: она до сих пор не может понять, почему коммунальщики (равно как и представители некоторых других госструктур) готовы идти на поводу у жалобщиков и вместо того, чтобы разобраться в ситуации, потакают тем, кто пишет кляузы.

С Натальей мы встречаемся на ее территории — в симпатичной отремонтированной трехкомнатной квартире, которая и стала источником временных проблем. Место действия — кирпичная пятиэтажка на улице Пугачевской.

Дом старый, строившийся по нормам и понятиям удобства (а точнее, практичного минимализма) «седых» годов.

Ничего удивительного, что минчанка захотела сделать перепланировку и адаптировать жилье к современным требованиям.

— Эту квартиру я купила летом 2012 года. Понравились старый зеленый район и хорошее расположение, да и цена была адекватная, — рассказывает Наталья.

— Правда, «трешка» находилась в ужасном состоянии: все было дряхлое, в стенах — трещины, а перегородка между гостиной и кухней просто-напросто шаталась.

Сразу стало понятно, что эту стену надо будет собирать заново. Тогда и родилась идея осуществить перепланировку.

Ничего принципиально нового я не придумала: решила расширить микроскопическую ванную комнату за счет коридора, а также сделать в стене проем на кухню (такой вариант не один раз видела у знакомых) — на этом все. Мысли объединять санузел, как и вреза́ться в вентшахту даже не промелькнуло: зачем это, ведь все и так расположено удобно, места хватает.

— Знала, что проблем с утверждением такой перепланировки возникнуть не должно: согласовывают их легко, если, конечно, нет нарушений. Да, у меня газовая плита, но для таких случаев предусмотрена установка раздвижных дверей между гостиной и кухней. Один вариант подобной конструкции я уже опробовала — неудобный, буду менять на другой, — забегает немного вперед молодая мама.

Подсобрав денег, Наталья с энтузиазмом взялась за ремонт. Минчанка решила пойти по проторенному многими белорусами пути: сначала сделать, а потом согласовать, заплатив штраф. Как показывает практика, в нашей уникальной действительности так намного проще и дешевле.

— Ремонт закончился в 2014 году. Совершенно искренне могу сказать, что собиралась сразу же узаконить все переделки. Но получилось так, что я забеременела. Естественно, все внимание переключилось на будущего ребенка.

В 2015-м родила сына, нянчилась с ним — опять было не до хождений по исполкомам и БРТИ. В итоге все-таки решила заняться согласованием перепланировки, но не сама (так как посвящала все время детям), а наняла человека.

4 декабря заключила договор с индивидуальным предпринимателем, который занимается этими вопросами, — продолжает рассказ Наталья.

Тут самое время вернуться немного назад — буквально на полтора месяца. В середине осени 2015 года в жизни Натальи и ее младшего сына происходили важные события: мальчика крестили, и молодая мама по традиции устраивала дома праздник. Готовить собиралась сама, как вдруг обнаружилось, что духовка, которой до этого пользовались очень редко, не работает: не включается — и все тут.

— Надо было срочно что-то делать. Нашла в интернете объявление частника, 24 октября он обещал приехать и все исправить. На кухне мастер провел где-то полчаса.

Копался в духовке, крутил-вертел все, пыхтел, а потом сделал вывод: проблема в электрике, нужно менять удлинитель (родной шнур не дотягивался до розетки, и его удлинили). За это «гениальное» открытие мужчина взял плату — 310 тыс. рублей [речь идет о неденоминированных суммах — прим. Onliner.by].

Он получил деньги, а потом его как ветром сдуло: я на секунду отвлеклась на ребенка, а мастера и след простыл. Ни чека, ни других документов он не оставил.

Через пару минут после его ухода я заметила, что в духовке начали работать часы. Как такое может быть, если неисправен удлинитель? Стала разбираться с внезапным «тиканьем» и поняла, что именно часами духовка включается и выключается. Но в инструкции к ней об этом не было ни слова. Поэтому, когда я сама пыталась что-то сделать еще до приезда мастера, ничего не получилось.

Потом я вспомнила, что, попав на кухню, мастер начал сразу говорить что-то про часики, но, видимо, сообразив, что духовка исправна, решил слукавить и не оставаться без гонорара.

Причем взял с меня по полной, при этом ничего не подсказав, — обескуражена молодая мама, которая позже проверила подозреваемый в неисправности удлинитель на других электроприборах и убедилась, что он в рабочем состоянии.

Наталья попыталась связаться с мастером, но трубку тот не поднимал. Затем она написала гневный отзыв на его сайте, но послание быстро исчезло. Чтобы предупредить других людей о специфических особенностях духовки и не менее специфических особенностях мастера, девушка написала сообщение на форуме, а чуть позже даже рассказала свою историю одному из телеканалов.

— Горе-ремонтник, видимо, посмотрел передачу и решил отомстить, так как в конце декабря домой позвонили из ЖЭУ и сказали, что на меня поступила жалоба: неравнодушный гражданин обнаружил в моей квартире незаконную перепланировку.

Сразу же предупредили, что для проверки придет мастер из ЖЭУ.

Я была спокойна и не отрицала факт перепланировки, сказала, что уже занимаюсь этим вопросом и без лишних споров впустила коммунальщиков, показала заключенный с «ипэшником» договор.

Мастер ЖЭУ мне и рассказала, что жалобу написал ремонтник. Причем он указал откровенную чушь: будто у меня совмещен санузел, снесена несущая стена, демонтирована вентиляционная шахта и даже перенесена газовая точка и что выполняли все работы неквалифицированные люди. При этом ни в ванной, ни в туалете он у меня даже не был. Видимо, писал наобум, чтобы был полный комплект.

Странно, что еще ничего не указал про утопленные в стены трубы отопления: видимо, сам не знал, что так делать нельзя. Этого не знала и я, позже это пояснили только сотрудники ЖЭУ. Самое интересное, что всего этого конфликта с ремонтником могло и не быть, поступи он по-человечески: достаточно было выйти со мной на связь и договориться о деньгах.

Но человек решил пойти по другому пути, — объясняет Наталья.

С этого момента в жизни минчанки начались странности: побывавшая в квартире мастер ЖЭУ обещала составить акт и дать его Наталье на подпись. Но данное событие почему-то постоянно откладывалось. А минчанка между тем снова обратилась за помощью на телевидение.

Журналисты копнули глубже и выяснили, что за душой у мастера скопилось немало нарушений.

Да и работать по этому профилю он не должен: своего статуса индивидуального предпринимателя мужчина лишился, зато ИП открыла его дочь, что и позволило мастеру продолжать чинить (а иногда и не чинить) духовки.

В январе опять новости: Наталье позвонили из Мингаза и сказали, что им поступила жалоба. Угадайте от кого…

— Приходила сотрудница Мингаза, убедилась, что жалоба дикая и единственное, чего у меня действительно нет, так это двери между гостиной и кухней. Договорились, что этот недостаток я устраню за полгода, — продолжает хронику невезения Наталья.

Следующий неприятный звонок поступил еще через неделю — на этот раз из Энергонадзора. Подозрения по электрочасти не подтвердились. Зато ЖЭУ как будто самоустранилось — ни писем, ни бесед, ни звонков.

— При этом мой процесс узаконивания перепланировки продолжался: были взяты расписки у соседей, приходила независимая инженерная группа, которая разрабатывала проект и проверяла, как у меня все сделано. Навестили и сотрудники БРТИ, составившие предварительный план квартиры на основе новых обмеров. Да, это было небыстро, но все знают, с какой скоростью у нас делают справки и прочие документы.

А в марте уже прошлого года по моей просьбе в квартиру пришел главный инженер ЖЭУ. Я думала, он подпишет технический акт и можно будет подавать документы на согласование. Но специалист сказал, что надо расшить трубы, спрятанные в стены, и установить дверь в кухню. После этого он подпишет акт — и проблем, считай, не будет.

А буквально через пару недель мне поступает грозное письмо из ЖЭУ: у вас обнаружена незаконная перепланировка, ждите проверку. Я удивилась: только главный инженер побывал здесь, какая может быть проверка? Но 14 апреля пожаловали двое человек, составили акт: мол, есть незаконная перепланировка (без уточнения, какая и где). Документ я подписала: изменения ведь действительно есть.

И только потом я поняла, что, получив эту бумагу с моей подписью, коммунальщики начали собирать документы, чтобы подать на меня в суд. Катализатором такой активности, мне кажется, стала жалоба «обиженного» мной мастера уже в прокуратуру.

Но если рассуждать здраво: зачем и для чего суд, я же все делаю, вы сами это видите! Однако 5 мая прошлого года коммунальщики действительно подали на меня в суд, чего я, правда, до поры до времени не знала — пока не получила повестку, — до сих пор пребывает в недоумении Наталья.

Судебные заседания проходили как положено: коммунальщики пеняли на самовольную перепланировку (причем в иске указали, что в квартире объединен санузел, снесена несущая стена и демонтирована вентшахта), а Наталья доказывала, что прошла почти весь путь по согласованию: осталась буквально одна подпись главного инженера — и можно подавать пакет документов в ЖРЭО, а затем в исполком. Судья пошла навстречу ответчице и отложила слушания на 10 дней (до 5 июля), дав возможность получить ту самую заветную подпись и подать документы в вышестоящую инстанцию.

— После заседания я помчалась к главному инженеру (прием был назначен на 15 часов). Казалось, что до решения проблемы рукой подать. Но неожиданно главный инженер отказался подписывать акт.

Меня как холодной водой окатило: еще неделю назад он был согласен подписать его без размуровывания труб, а теперь потребовал немедленно сделать это, потому что я «выставила его управление в неприглядном свете».

Минчанка в срочном порядке вскрыла трубы по всей квартире и снова стала зазывать главного инженера к себе домой, чтобы он убедился в том, что все сделано.

Специалист в ответ назначил контрольный осмотр квартиры комиссией, причем именно на тот день, когда Наталье надо было подавать документы на согласование в ЖРЭО (приемные дни по вопросам «незаконки» — среда и четверг).

Минчанке фатально не везло: по четвергам документы принимали только до 13:00.

Комиссия, появившаяся в квартире в десять утра, в конце концов подписала акт. Оставалось только оплатить штраф, который должна была выписать юрист. Однако ее на месте не оказалось. Когда специалист вернулась в кабинет и выписала штраф (к слову, минимальный — 105 тыс. рублей), Наталья кинулась в банк оплачивать его.

Но вот незадача: в документе не были указаны реквизиты. Пришлось вернуться и «отредактировать» квитанцию, а затем — опять в банк. В итоге из-за постоянной беготни минчанка не успела подать документы в ЖРЭО. Следующая возможность сделать это предоставлялась только через неделю — 6 июля. Судебное заседание же было назначено на 5 июля.

Отправить документы почтой тоже было нельзя — исключительно личная подача.

Естественно, суд молодая мама проиграла — ее обязали вернуть квартиру в проектное состояние. На помощь пришла возможность обжаловать решение, чем и воспользовалась минчанка.

6 июля она наконец подала документы в ЖРЭО, затем заказала мотивировочную часть, которую писали долго, и подала кассационную жалобу.

Все эти «операции» затянулись, и к моменту подачи жалобы исполком уже утвердил сделанную незаконно перепланировку, легализовав ее. Казалось бы, можно облегченно вздохнуть.

— У меня на руках уже было не только разрешение от исполкома, но и новый техпаспорт. При этом в суде юрист ЖЭУ все равно настаивала на исковых требованиях. То есть у меня уже все документы на руках, исполком сказал, что жить в такой квартире можно, нарушений нет — а ЖЭУ все равно хочет вернуть в проектное состояние. Ну не абсурд ли?! Мне до сих пор непонятно, чем руководствовались эти люди.

Само собой, суд принял решение в мою пользу. Я рада, что здравый смысл восторжествовал. Тем не менее ошеломляет тот факт, что коммунальщики, подписывая акт приемки квартиры, тут же настаивают на возврате ее в исходное состояние и не отказываются от этих требований даже после того, как исполком все утвердил, а БРТИ выписало новый техпаспорт, — возмущена Наталья.

— Любопытно и то, что на мои сообщения на форуме откликнулись люди, точно так же пострадавшие от этого же ремонтника. Получается, у него это налаженная схема: облапошивает минчан (в основном женщин), которые не разбираются в бытовой технике, и со спокойной душой продолжает жить и работать. Эдакое правило бизнеса — обманывай, пока можешь.

На самом деле я не считаю, что он сумел мне отомстить. Пусть это было долго и непросто, но перепланировка была узаконена. Это главное, сейчас я живу и радуюсь.

Единственное, по-прежнему возмущает позиция ЖЭУ: вместо того чтобы выполнять свою работу и в первую очередь заботиться о жильцах, они, по-моему, стараются угождать жалобщикам.

После всей этой истории я сделала для себя несколько выводов: нельзя впускать к себе в дом незнакомых людей. Даже из сферы услуг. Никто не может поручиться за их порядочность.

Лучше не делать самовольных перепланировок в квартире, несмотря на то, что государством и предусмотрено узаконивание такого переустройства постфактум. Не опускать руки даже тогда, когда кажется, что тебя загнали в угол. Если чувствуешь себя правым — иди до конца, — заключает Наталья.

В ЖЭУ, которое так ратовало за возврат квартиры в проектное состояние, представителей «воинствующей» стороны сейчас не найти. Некоторые мастера, главный инженер и директор ЖЭУ, который лично подписывал иск, уволились. А отвечать за их действия никто другой не хочет.

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Источник: https://realt.onliner.by/2017/01/12/pereplanirovka-9

Юридический спектр
Добавить комментарий