Уплата налогов с продажи земельного участка, на котором расположен дом

Как законно продать дом, который построил сам?

Уплата налогов с продажи земельного участка, на котором расположен дом

В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Список документов для совершения сделки купли-продажи:

  • договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
  • паспорта покупателей и продавцов;
  • нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
  • нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
  • госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.

Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ).

Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ.

При личном обращении прием документов подтверждается распиской.

Вопросы налогообложения. До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.

Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже.

Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год.

Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки – 1 млн руб.) Х 13%.

После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

5 причин сдавать дом, пока вы ищете покупателя

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.

Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.

В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.

Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.

Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.

После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

  1. Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
  2. Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.

Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль.

Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления.

Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома.

Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн – 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей.

Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_zakonno_prodat_dom_kotoryy_postroil_sam/6224

Кто и когда уплачивает земельный налог под многоквартирным домом | Бухгалтерский сервис «Интерактивная бухгалтерия»

Уплата налогов с продажи земельного участка, на котором расположен дом

Какой-либо налог можно охарактеризовать по нескольким признакам: объект, субъект, база обложения, ставка налога. Эти признаки можно считать основными (присущими каждому налогу), остальные (порядок уплаты и отчетности, льготы и т.п.) факультативными. Итак, попытаемся, исходя из этого, разобраться в вынесенном в заголовок вопросе.

1. Объектa налогообложения

В соответствии с пп. 270.1.1 НКУ1, объектами налогообложения являются земельные участки, находящиеся в собственности либо пользовании. Есть ли такой объект налогообложения под вашим домом? Конечно, дом стоит на земле. Но не обязательно на земельном участке!

Чтобы обосновать такой неожиданный для неюриста вывод, обратимся к пп. 14.1.74 НКУ, который содержит следующую дефиницию:

«земельный участок часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, целевым (хозяйственным) назначением и с определенными относительно него правами».

Проще говоря — земельный участок должен быть сформирован. Способы такого формирования предусмотрены ст. 791 ЗКУ2, а его следствием является внесение информации о земельном участке в Государственный земельный кадастр.

Формальным признаком данного внесения является наличие кадастрового номера земельного участка.

Если соответствующий земельный участок сформирован, его и определенную информацию о нем можно будет увидеть на публичной кадастровой карте3.

Однако следует учесть: сейчас на карте могут отсутствовать данные о земельных участках, сформированных до 2013 года4. Для большинства случаев можно беспрекословно утверждать, что земельные участки под новостройками сформированы (иначе застройщик не получил бы разрешение на строительство), а под советскими многоэтажками (если в них не созданы ОСМД или ЖСК) нет.

Вывод: нет объекта налогообложения нет налогообложения.

2. Субъект налогообложения

Если вы обратили внимание, объектами налогообложения являются не любые земельные участки, а только те, которые находятся в собственности или пользовании. Это непосредственно связано и с определением плательщиков земельного налога — ими являются собственники земельных участков и землепользователи (ст. 269 НКУ).

И снова обратимся к дефинициям из общих положений НКУ:

«владельцы земельных участков юридические и физические лица (резиденты и нерезиденты), которые в соответствии с законом приобрели право собственности на землю в Украине, а также территориальные общины и государство в отношении земель коммунальной и государственной собственности соответственно» (пп. 14.1.34);

«землепользователи юридические и физические лица (резиденты и нерезиденты), которым в соответствии с законом предоставлены в пользование земельные участки государственной и коммунальной собственности, в т.ч. на условиях аренды» (пп. 14.1.73).

Об аренде пока что забудем арендаторы уплачивают не земельный налог, а арендную плату. Поэтому в контексте налогообложения землепользователем следует считать лишь то лицо, которое имеет земельный участок в постоянном пользовании либо в собственности. Под большинством многоквартирных домов права на землю не оформлены.

Вывод: нет субъекта налогообложения нет налогообложения.

3. База налогообложения

Согласно п. 271.1 НКУ:

«Базой налогообложения является:

271.1.1. нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным настоящим разделом;

271.1.2. площадь земельных участков, нормативная денежная оценка которых не проведена».

На сегодняшний день нормативная денежная оценка проведена в большинстве населенных пунктов. Но это не значит, что она определена для каждой территории под многоквартирными домами.

Конечно, исчислить такую оценку несложно взять соответствующую площадь участка, среднюю (базовую) стоимость квадратного метра, применить соответствующие коэффициенты, перемножить это все, и оформить извлечение из нормативной денежной оценки.

Но сделать это можно только тогда, когда существует сформированный земельный участок. Иначе мы сталкиваемся с очень простой проблемой невозможностью определения площади земельного участка. Такую площадь можно исчислить только непосредственно под домом.

Но земельный участок должен включать и придомовую территорию. И вот именно ее определить без формирования земельного участка невозможно. Ведь:

«придомовая территория территория вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации, в пределах земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, необходимого для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых потребностей собственников (сособственников и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме» (п. 4 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»).

Такая же проблема возникает и при отсутствии в населенном пункте нормативной денежной оценки земель.

Вывод: отсутствие базы налогообложения делает невозможным налогообложение.

4. Ставка налогообложения

Такие ставки устанавливаются соответствующими местными советами согласно ст. 274 НКУ:

«274.1. Ставка налога за земельные участки, нормативная денежная оценка которых проведена, устанавливается в размере не более 3% от их нормативной денежной оценки, а для сельскохозяйственных угодий не более 1% от их нормативной денежной оценки.

274.2. Ставка налога устанавливается в размере не более 12% от их нормативной денежной оценки земельных участков, которые находятся в постоянном пользовании субъектов хозяйствования (кроме государственной и коммунальной формы собственности)».

Приведенные нормы также свидетельствуют о невозможности применить ставки налога, если земельный участок не сформирован, а право на него не оформлено.

Вывод: отсутствие сформированного земельного участка делает невозможным применение ставки налогообложения.

Общий вывод

Обязанность по уплате земельного налога за земельный участок под многоквартирным домом возникает у лица, оформившего право собственности либо право пользования данным земельным участком. До оформления данного права земельный налог не уплачивается.

5. Исключение из правил

Все вышеизложенное учитывает общие нормы. Именно согласно им, в случае отсутствия сформированного земельного участка и оформленных прав на него отсутствуют и налоговые обязательства.

Однако данное правило не является всесторонним, поскольку возможна ситуация, в которой платить за землю придется при отсутствии и прав на землю, и самого земельного участка.

Юристам известно, что специальные нормы имеют преимущество перед общими. И такая специальная норма прописана в п. 287.8 НКУ:

«Собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной доли придомовой территории с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество».

Наше мнение. Отношение автора этой публикации к данной норме крайне негативное по нескольким причинам.

Во-первых, ее очень трудно применить, когда земельный участок не сформирован (причины см. выше).

Во-вторых, она дискриминационная по существу, поскольку создает налоговую нагрузку только для собственников нежилых помещений. Предположим, если вы имеете квартиру на первом этаже, вы налог не уплачиваете. Но, как только вы ее переведете в нежилое помещение (например, сделаете в ней парикмахерскую), сразу возникает налогообложение.

В-третьих, если земельный участок сформирован и право на него зарегистрировано, данная норма приводит к двойному налогообложению. За весь земельный участок будет платить его владелец или землепользователь, а за определенную его часть дополнительно еще и собственник нежилого помещения. Тем самым нарушается известный из Древнего Рима принцип non bis in idem5.

В-четвертых, формулировка приведенной нормы допускает ее искаженное толкование, когда налог за лифтовые площадки, мусоросборники, холлы, коридоры (которые являются общим имуществом сособственников дома и не могут передаваться в собственность отдельных лиц) и т.д. можно возложить на всех жильцов дома. Надеемся, фантазии фискальных органов на это не хватит.

6. О практике…

К сожалению, как чисто правоприменительная практика, так и практика налогообложения, имеет множество «квазизаконных» примеров.

Это и оформление крайне сомнительных договоров наподобие аренды части (доли) земельного участка, и произвольное определение земельного участка для целей налогообложения (без его формирования), и непонятное (читай: неправовое) применение ставок, коэффициентов и пр. Перечислять и критиковать все эти примеры нет необходимости.

Достаточно понимания одного: уплачивать земельный налог надо только за существующий (сформированный, зарегистрированный) земельный участок, и уплачивать его должен владелец или землепользователь данного участка.

А вот примеров того, что долго было предусмотрено законом, к сожалению, нет. Говорим о старой редакции (просуществовала она более 10 лет!) ч. 1 ст. 42 ЗКУ6:

«Земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами»7.

Упомянутые в ней предприятия, учреждения и организации (читай: ЖЭКи) ни разу не заинтересовались возможностью оформить право на землю и, соответственно, стать плательщиками земельного налога.

Видимо, именно данной нормой руководствуются некоторые представители фискальных органов, которые нынче (после изменений в законодательстве, вступивших в силу 1 июля) настаивают на оформлении прав (и, соответственно, на уплате налога) на земельные участки под многоквартирными домами организациями, обслуживающими такие дома. Данная позиция не основывается на законе. Земельный участок может быть передан в собственность или пользование только сособственникам соответствующего дома. Исключение возможно разве что для домов, которые все еще полностью находятся в государственной или коммунальной собственности. Но существуют ли еще такие?

7. …и перспективы

Перспективы следуют из действующей редакции ст. 42 ЗКУ:

«1. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление данными домами.

2. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящиеся в общей совместной собственности собственников квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование сособственникам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины».

Упомянутый порядок Правительство еще не утвердило, но перспектива понятна ― земельные участки под многоквартирными домами постепенно будут переходить в собственность или постоянное пользование жителей, которые и станут налогоплательщиками. Конечно, о конкретных положениях будущего правительственного постановления мы можем только догадываться, но на некоторые нюансы, прямо вытекающие из действующего законодательства, можно обратить внимание уже теперь.

1. Сейчас получение земельного участка в собственность или пользование является правом, а не обязанностью. Это касается и сособственников многоквартирных домов.

2. Формирование земельного участка под многоквартирным домом потребует оформления землеустроительной документации по заказу и за счет заказчика (сособственников дома либо ОСМД).

В зависимости от ситуации это может быть более сложная и дорогостоящая процедура (проект землеустройства по отводу земельного участка) или более простая и дешевая (техническая документация по восстановлению границ земельного участка в натуре).

3. При отсутствии нормативно определенного механизма формирования придомовой территории реально на площадь и конфигурацию земельного участка будут влиять положения градостроительной документации (генеральный план и при наличии детальный план территории).

4. Уплачивать налог нужно будет с момента государственной регистрации права на земельный участок и ни днем раньше.

5. С текущего года земельный налог относится к местным, его ставки определяются соответствующими местными советами.

Виктор КОБЫЛЯНСКИЙ,

председатель комитета аграрного и земельного права
Ассоциации адвокатов Украины

1 Налоговый кодекс Украины.

2 Земельный кодекс Украины.

3 http://www.map.land.gov.ua/kadastrova-karta

4 Наполнение Государственного земельного кадастра «старой» информацией до сих пор продолжается.

5 Не дважды за одно и то же (лат.).

6 Земельный кодекс Украины.

7 Норма утратила силу 01.07.2015 г.

На информационном портале для сособственников многоквартирных домов Вы найдете больше информации о:

  • выборе формы управления многоквартирным домом;
  • оформлении договорных отношений с поставщиками услуг;
  • получении государственной поддержки на осуществление энергоэффективных мероприятий;
  • создании и организации деятельности ОСМД.

Источник: https://interbuh.com.ua/ru/documents/oneanalytics/82124

Уплати за дачку: полный гид по налогам на загородный дом

Уплата налогов с продажи земельного участка, на котором расположен дом

С тех пор, как налоги стали существенной статьей расходов, собственники загородных домов пытаются разобраться, что и за что они должны платить, можно ли платить меньше и как не попасть на огромные штрафы и суды. Сайт “РИА Недвижимость” попросил экспертов ответить на самые распространенные вопросы о налогообложении загородной недвижимости.

1. Какие налоги я должен платить за свою дачу?

В большинстве случаев вам придется заплатить два налога. Налог на имущество физических лиц – за дом, и земельный налог – за участок, на котором он расположен. Налог на жилой дом составляет 0,1 процента от кадастровой стоимости этого дома.

Если точнее, то для исчисления налоговой базы (то есть суммы, с которой вы заплатите налог), нужно из кадастровой стоимости всего дома вычесть кадастровую стоимость 50 квадратных метров, и 0,1 процента от остатка составит ваш налог.

Аналогичным способом определяется налог на другие постройки, признанные недвижимостью и расположенные на вашем участке, однако для них налоговая база на 50 “квадратов” уже не уменьшается.

Что касается участков, предназначенных для ведения садоводства, ИЖС или личного подсобного хозяйства, то налог на него будет также исчисляться из его кадастровой стоимости и не может превышать 0,3 процента от нее.

Читать далее

2. Правда ли, что собственника оштрафуют, если он на участке не построит жилой дом?

Не совсем так. Госорганы стремятся заставить собственника построить на участке ИЖС жилой дом, но делают это не с помощью штрафов. Общий подход к налогообложению такой, что обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает с момента государственной регистрации недвижимости.

Таким образом, налогообложение в настоящее время зависит от наличия государственной регистрации недвижимости.

В то же время не так давно появилась отрицательная для налогоплательщиков практика по налогу на имущество организаций, которая позволяет признавать недвижимостью и облагать налогом также не зарегистрированные в Росреестре объекты, которые, по мнению судов, обладают признаками недвижимого имущества.

Кроме того, налоговые органы бороться с уклонением от отказа в возведении и регистрации домов на участках ИЖС. Отдельные лица пытались не регистрировать возведенные дома в Росреестре в целях уклонения от уплаты налога на имущество физических лиц. Однако в таком случае появляется обязанность платить земельный налог в повышенном размере.

По закону в отношении участков ИЖС, если за 10 лет на них не построен жилой дом, то собственнику будет начислен повышенный налог. Исчисление суммы земельного налога в этом случае производится с учетом коэффициента 2 до тех пор, пока не будет зарегистрировано право на построенный объект недвижимости.

Читать далее

3. Что именно в загородном доме облагается налогом? Вырастет ли он, если я, например, пристрою новое крыльцо?

Размер налога не связан напрямую с площадью дома, поскольку налоговая база определяется исключительно через кадастровую стоимость. Необходимость согласовывать перепланировку, пристройки и прочее есть, но она связана со строительным законодательством, а не с налоговым.

4. Есть ли разница в налоге на садовый участок и участок ИЖС?

Будет или нет разница – зависит от региона. Дело в том, что Налоговый кодекс устанавливает не фиксированную, а предельную ставку земельного налога – не более 0,3 процента от кадастровой стоимости. Соответственно, местные законы каждого региона РФ могут устанавливать разные ставки для каждого вида разрешенного использования земель, но не более 0,3 процента.

5. А есть ли налоговые льготы для частных домов и дач? И кому они положены?

Да, такие льготы существуют, и перечень лиц, имеющих право на льготное налогообложение, достаточно широк. Это пенсионеры, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), инвалиды, Герои СССР и РФ.

Полный список содержится в статье 407 Налогового кодекса РФ.При определении подлежащей уплате суммы налога льгота (освобождение) предоставляется в отношении одного объекта каждого вида по выбору налогоплательщика.

То есть если у льготника есть дом и квартира, то он вправе получать льготы на каждый вид недвижимости, а если два дома – то только на один из них.

Лица, имеющие право на льготу, представляют в налоговый орган заявление о предоставлении налоговой льготы.

Если этого не сделать, то налоговый орган самостоятельно выберет объект налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога.

Читать далее

6. Правда ли, что за участки в шесть соток налог платить не нужно?

Не совсем. Это одна из возможных налоговых льгот, на которую имеют право все те же пенсионеры и инвалиды, а также еще довольно большая группа лиц, перечисленных в пункте пятом статьи 391 Налогового кодекса. Причем этот список лишь частично совпадает с указанным выше перечнем льготников.

Для этих лиц база земельного налога уменьшается на кадастровую стоимость 600 квадратных метров земли – то есть тех самых шести соток. Таким образом, для владельцев участков в шесть соток и меньше земельный налог будет равен нулю, если они относятся к перечисленным в законе группам.

Читать далее

7. Нужно ли платить налог за каждый сарай на участке?

В целом да. По закону (п. 1 ст. 401 НК РФ) к объектам налога на имущество физических лиц относятся как жилые дома, так и иные здания, строения, сооружения, помещения.

При этом дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, приравниваются к жилым домам – то есть налог на них исчисляется точно так же.

Общий подход к налогообложению такой, что обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает с момента государственной регистрации недвижимости. Налоговая инспекция (ИФНС) не имеет в штате техников и оценщиков, которые ходили бы буквально по всем дворам и оценивали дома и другие сооружения.

ИФНС получает сведения о недвижимом имуществе от Росреестра, органа, ставящего недвижимость на кадастровый учет и регистрирующего права на нее. Вся эта информация вносится в единый свод — ЕГРН.Инициировать же регистрацию может лишь собственник возведенного строения.

В связи с этим налоговые органы не могут самостоятельно зарегистрировать строение в Росреестре. При начислении налога на имущество физических лиц в отношении незарегистрированных объектов необходимо обжаловать соответствующий документ налогового органа (налоговое уведомление или требование об уплате налога).

Однако судебная практика меняется. Возможно, в будущем вопрос о налогообложении незарегистрированной недвижимости будет решаться в судебном порядке с учетом заключения судебной экспертизы относительно признаков недвижимого имущество у соответствующего объекта.Читать далее

8. Кто платит налог за земли СНТ – дороги и прочее?

В большинстве случаев налог за дороги, постройки и прочее недвижимое имущество СНТ платит само СНТ. Средства на это берутся в том числе из взносов, которые платят собственники участков, входящих в товарищество.Однако так происходит только тогда, когда СНТ и является владельцем всех объектов недвижимости.

Возможны и другие варианты, например, это имущество может находится в общей долевой собственности у участников товарищества. В таком случае платить налоги они будут уже сами собственники.

Важно отметить, что такой вариант возможен только в случае согласия всех собственников, а не большинства, то есть насильно и без вашего согласия вам никто имущество СНТ не навяжет.

Возможен и третий вариант – если собрание примет решение передать имущество, например, дороги, в госсобственность субъекта федерации, на территории которого расположено СНТ. Тогда никто никаких налогов платить не будет.

Читать далее

Материал подготовлен при участии старшего партнера, адвоката АК “Бородин и Партнеры” Алексея Пауля, партнёра, руководителя налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting Екатерины Болдиновой, руководителя практики “Налоги” юридической фирмы “Интеллектуальный капитал” Сергея Колесникова и генерального директора “Лазарчук и Партнеры” Виталия Лазарчука.

Источник: https://realty.ria.ru/20190326/1552117042.html

Нюансы перехода права аренды земельного участка после операции с недвижимостью

Уплата налогов с продажи земельного участка, на котором расположен дом

И снова поговорим о знакомой для бизнеса ситуации: покупается здание, расположенное на арендованном у города земельном участке, в результате чего земельный участок… Далее пауза, ведь на данном этапе для сторон договора купли-продажи (далее – ДКП) начинается непростой период взаимоотношений между собой, городом и налоговой и возникает множество вопросов.

Кто с момента регистрации права собственности на здание за покупателем считается землепользователем? Кто должен уплачивать за пользование землей? В форме какого платежа? Как предыдущему собственнику здания избавиться от статуса арендатора земли и выйти из поля зрения ГФС касательно этого земельного участка? Как новому собственнику здания усилить свой статус и зафиксировать за собой титул на землю и т. д.?

Несколько слов о регулировании

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 120 Земельного и ч. 1 ст. 377 Гражданского кодексов Украины к лицу, которое приобретает право собственности на жилой дом, здание или сооружение, переходит право пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

А согласно ч. 3 ст. 7 Закона Украины “Об аренде земли” к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок.

Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

Указанные статьи Земельного и Гражданского кодексов Украины кажутся простыми – они предусматривают обязательный переход права пользования землей при отчуждении здания, но не оговаривают, как это должно происходить.

Статья 7 Закона Украины “Об аренде земли”  объективно более трудная для восприятия. В ней законодатель попытался расширить идеи, заложенные в кодексах, но получилось это довольно странно.

Так, в статье речь идет не о механике автоматической замены стороны обязательства, а о (1) переходе права аренды и (2) прекращении договора в части аренды предыдущим арендатором.

Поэтому возникают вопросы: как с данной информацией поступать сторонам, нотариусу, ГФС, местному совету и суду, как ее понимать и применять на практике.

Далее начинается хаос. Где-то стороны ДКП предусматривают, что продавец продолжает уплачивать арендную плату, а покупатель ему компенсирует эти платежи до истечения срока договора аренды.

Кое-где параллельно добросовестный покупатель инициирует процедуру перезаключения договора аренды с местным советом, иногда отнимающую годы.

В других случаях покупатель ничего не инициирует, а продавец, который значится в документах и реестрах арендатором земли, сам обращается в совет с просьбой расторгнуть договор. Совет чаще всего отказывает в этом, и дальше обжалуют в суд.

Суд отказывает на основании того, что договор и так прекращен в части аренды предыдущим арендатором. Также может подключиться ГФС с требованием, чтобы плата за земля вносилась как предыдущим собственником здания (который согласно базам данных проходит как арендатор), так и актуальным собственником – фактическим землепользователем.

Для контраста: при покупке здания, находящегося на земельном участке частной собственности, переход прав на здание и землю, как правило, фиксируется в одном и том же ДКП, а право собственности регистрируется по одному заявлению покупателя. В данном случае предписания ст. ст. 120 Земельного и 377 Гражданского кодексов Украины, которые наряду с арендой закрепляют автоматичность перехода права собственности на землю, работают без проблем.

В контексте вопроса аренды судьи (на долю которых выпадает бремя разрешения арендных и налоговых споров) в который раз подтвердили, что они живые люди, поскольку errare humanum est (на лат. – человеку свойственно ошибаться), вследствие чего какую только практику судов кассационной инстанции по вопросам реализации ч. 3 ст. 7 Закона Украины “Об аренде земли” не приходилось видеть.

Далее пройдемся по отдельным знаковым судебным решениям, в т. ч. по тем, которым в свое время уделялось внимание профессиональным сообществом, чтобы понять, насколько непродуманными и сложными для правоприменения являются нормы законодательства, регулирующие переход права аренды земли под приобретенной недвижимостью.

Сразу отметим, что в промежутках времени между этими решениями суды кассационной инстанции принимали разные по содержанию решения, имели место другие прецеденты, но сам факт существования такой концептуально противоположной практики, о которой пойдет речь ниже, заслуживает внимания.

Приведем отдельные цитаты из этих решений.

Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 20.05.2015 г. по делу № 5024/2507/2011 (дело по встречному иску касалось признания за ООО права постоянного пользования земельным участком, но следующий тезис суда, если его читать буквально, касается всех прав на землю):

“…Таким образом, земельным законодательством не предусмотрен автоматический переход прав на земельные участки, а требуется оформление прав на них по определенной процедуре, которую нельзя подменять судебным решением”.

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA013057

Какие налоги нужно платить при продаже дома в 2018 году?

Уплата налогов с продажи земельного участка, на котором расположен дом

В Вашем случае, если Вы являетесь физическим лицом и одновременно налоговым резидентом РФ, полученный Вами доход от продажи земельного участка подлежит освобождению от оплаты налога на доходы физических лиц по ставке 13% по основаниям, предусмотренным ч. 5 ст. 217.

1 Налогового кодекса РФ, поскольку земельный участок находится в Вашей собственности более пяти лет.

Вместе с тем доход, полученный Вами от реализации дома, подлежит налогообложению по ставке 13% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, либо от кадастровой стоимости, используемой для данных налогообложения.

По этой причине в договоре купли-продажи целесообразно выделить стоимость земельного участка и стоимость дома.

Однако в случае, если Вы построили дом своими силами и у Вас остались документы, подтверждающие расходы, Вы можете использовать налоговый вычет (это предусмотрено п. 1 ст. 220 и пп. 3 п. 3 ст.

220 Налогового кодекса РФ) и таким образом уменьшите стоимость дома на доказанные Вами расходы на его приобретение.

Как законно продать дом, который построил сам?

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

Земельный участок и дом – это два разных объекта недвижимости, хоть и связанные между собой.

Продажа земельного участка налогом не облагается, так как участок находится у Вас в собственности больше времени, чем минимальный период владения недвижимостью, необходимый для освобождения от уплаты подоходного налога (ранее было три года, а для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после 01.01.2016 года – пять лет). Сумма налога, подлежащего уплате, будет зависеть от двух переменных:

  1. Кадастровой стоимости дома, который Вы построили и зарегистрировали. Узнать актуальную кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра, запросив сведения о Вашем доме, или заказать выписку ЕГРН в любом МФЦ.
  2. Той цены, которую Вы укажите в договоре купли-продажи земельного участка и дома. Например, если кадастровая стоимость дома не превышает 1,4 млн рублей, а цена дома в договоре купли-продажи участка и дома такая же, то налогооблагаемая база составит чуть меньше 1 млн рублей. В данном случае Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей, соответственно, налога с продажи платить не придется. Во всех остальных случаях возникает обязанность по уплате налога.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Так как право собственности было зарегистрировано в 2017 году, то срок владения недвижимостью (чтобы избежать уплаты налогов) составляет пять лет. Поэтому, если Вы продадите участок в 2018 году, то до 30 апреля 2019 года Вам нужно будет подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Налог в размере 13% от суммы продажи нужно будет уплатить в срок до 15 июля 2019 года. Если сумма продажи будет больше либо равна кадастровой стоимости недвижимости, то налог уплачиваете с нее.

Если сумма продажи будет значительно меньше кадастровой стоимости, то налог все равно надо исчислять в размере 0,7 от кадастровой стоимости недвижимости.

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

Гражданин Узбекистана продает дом в России. Какой он платит налог?

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Елена Вожова:

По законам РФ получаемая гражданами прибыль от продажи недвижимого имущества подлежит налогообложению по ставке 13% для налоговых резидентов и 30% для лиц, не являющихся резидентами. Продавая участок с возведенным на нем строением, Вы получаете доход, соответственно, необходимо заплатить налог в установленном порядке.

НК РФ в ст. 217.1 устанавливает, что от налогообложения освобождается доход от продажи имущества, которое являлось собственностью гражданина более минимального срока владения имуществом.

До 2016 года такой срок был равен трем годам.

В 2016 году поменялись правила начисления НДФЛ при продаже недвижимости, срок владения, по истечении которого лицо освобождается от обязанности платить налог при продаже, увеличился до пяти лет.

Соответственно, по правилам, установленным действующим законодательством, гражданин обязан платить НДФЛ при продаже недвижимости, находящейся в собственности меньше пяти лет, и освобождается от такой обязанности, если срок владения недвижимостью превысил пять лет (за исключением случаев, предусмотренных в п.3 ст. 217.1 НК РФ, для которых срок в три года не изменился). Срок владения недвижимостью считается с момента регистрации права собственности на объект.

В Вашей ситуации один объект – земельный участок – находился в собственности больше пяти лет, а второй объект – дом – менее пяти лет. Это означает, что Вам необходимо заплатить НДФЛ при продаже дома по ставке 13% (если Вы являетесь налоговым резидентом), а от налога на доход от продажи земли Вы освобождаетесь.

Сумму налога можно снизить, оформив налоговый вычет по правилам, установленным ст. 220 НК РФ.

Надо ли платить налог при продаже участка?

Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Дом и земля – разные объекты недвижимости. Соответственно, при продаже участка в Вашей ситуации обязанность по уплате налога не возникает. В случае продажи дома Вы сможете воспользоваться вычетом на фактически понесенные расходы, если сохранили документы и справки, с помощью которых можно показать стоимость покупки строительных материалов.

С разницы между ценой продажи дома и реально понесенными расходами нужно уплатить 13% (налог с продажи). Например, если дом продается за 1 млн рублей, а на строительные материалы потрачено около 800 тысяч рублей, то налог в размере 13% нужно уплатить с 200 тысяч рублей (1 млн – 800 тысяч рублей). Всего 26 тысяч рублей.

Продажа земли идет вместе с домом, поэтому у продавца и покупателя есть возможность решить, какой будет разбивка по цене для двух объектов.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_nalogi_nuzhno_platit_pri_prodazhe_doma_v_2018_godu/7258

Юридический спектр
Добавить комментарий