Расчет земельного пая при выделении из общей собственности КСП

Неоформленные паи и открытый рынок земли — что делать?

Расчет земельного пая при выделении из общей собственности КСП

Владимир Нагорный

6 декабря 2019, 14:50

Сельхозугодья в Украине
Источник фото: Latifundist.com

В последнее время в свете земельной реформы, которая должна снять мораторий на продажу сельхозугодий, очень остро стоит вопрос о том, какая дальнейшая судьба ожидает земельные паи, которые не имеют владельцев либо не были должным образом оформлены в частную собственность в соответствии с действующим законодательством и нормативно-правовыми актами Украины.

Читать по теме: Рынок земли в Украине: все, что нужно знать аграрию

Начну с того, что по завершении процесса распаевания земель их общая площадь составила более 27 млн ​​га. Владельцами паев стали более 7 млн ​​работников КСП (бывших колхозов) и пенсионеров, ранее работавших в этих хозяйствах.

Процедура распределения паев происходила по следующему сценарию: проводилась инвентаризация земель КСП,  хозяйство получало государственный акт о праве коллективной собственности на землю, составлялись списки лиц, имеющих право на земельный пай, эти лица получали сертификаты о праве на земельную долю.

Далее осуществлялась отдельная процедура, которая предусматривала выделение земельного пая в натуре (на местности) и оформление правоустанавливающего документа о частной собственности.

Впрочем, далеко не все из тех, кто имел законные права на землю, стали полноправными владельцами паев.  Кто-то в силу тех или иных обстоятельств не осуществил процедуру выделения границ земельной доли в натуре, кто-то вообще не получил сертификат о праве на земельный пай.

  Причин тому было множество, и все они разные: один человек переехал жить в другую местность, другой потенциальный владелец решил не проходить до конца все законодательные процедуры и, получив сертификат, передавал землю в аренду, за которую достаточно часто получал расчет в натуральной форме.

Довольно много людей умерло, так и не став полноценными собственниками земли, и т. п.  По официальной статистике, таких людей было около 1 млн человек.

Читать по теме: Мертвые души, или Новый вид рейдерства на Львовщине?

Закон Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» определил их наделы как нераспределенные и невостребованные (ст. 13).

  В категорию нераспределенных попали участки, входивших в акт о праве коллективной собственности, но не поделены между пайщиками.

К невостребованным отошли отдельные участки, которые были разделены на паи, но не прошли процедуру выделения в натуре, или владельцы которых отказались от получения сертификата.

Со временем по мере роста интереса к сельскохозяйственной земле как к экономически привлекательному активу количество невостребованных паев постепенно сокращалась. На сегодня, по неподтвержденным данным, количество «свободных» участков составляет 120 тыс. общей площадью около 400 тыс. га.

Кто же является распорядителем этих земель? Это сельские, поселковые и городские советы. Это закреплено в той же 13 статье вышеупомянутого закона.

До 1 января 2019 года закон определял распорядителями и районные государственные администрации, которые в подавляющем большинстве случаев осуществляли эту функцию, передавая паи в аренду без проведения аукциона (такая процедура законом разрешена).

  А вот выгодоприобретателем оставались именно местные советы, в бюджет которых перечислялось 100% поступлений от арендной платы.

А кто же был и является реальным владельцем этих земель? А реальными владельцами являются лица, которые значились в списках пайщиков или их наследники! Со своего практического опыта хочу отметить, что очень часто эти люди дают о себе знать и в конце концов оформляют права собственности на землю. Остальные участки продолжают оставаться в состоянии правовой неопределенности (имеют распорядителя, но нет владельца).

Читать по теме: Как сохранить свою землю независимо от действия моратория на ее куплю-продажу

Какова же дальнейшая судьба таких паев? На законодательном уровне вопрос решен следующим образом: во-первых, нераспределенные паи можно перераспределить общим собранием членов КСП до 1 января 2025 года.

  Но такая процедура возможна, если сам КСП или его юридический правопреемник НЕ ликвидированы. В противном случае с 1 января 2019 года, эти паи отнесены к коммунальной собственности.

И для регистрации прав на эти земли местным общинам нужно только оформить техническую документацию по установлению их границ.

Относительно невостребованных паев законом предусмотрено, что с 1 января 2025 года они окончательно перейдут в коммунальную собственность соответствующей территориальной общины, если реальные владельцы или наследники не оформят правоустанавливающие документы. Так что мой совет и практическая рекомендация тем, кто имеет право на землю и хочет получить ее в собственность — не медлить, а приложить максимум усилий для прохождения всех законодательных процедур.

Владимир Нагорный, руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений МХП

Владимир Нагорный

Источник: https://latifundist.com/blog/read/2549-neoformlennye-pai-i-otkrytyj-rynok-zemli--chto-delat

Земельные паи. Понятие, документы, особенности оборота и выделения в н

Расчет земельного пая при выделении из общей собственности КСП

   Понятие земельного пая было введено в украинское законодательство еще в 1994 году Указом Президента в связи с распределением земель коллективных сельскохозяйственных предприятий между его членами.

Однако, за столько лет, вопросов, связанных с использованием земельных паев, ничуть не стало меньше, а проблем только прибавилось. На некоторые вопросы, связанные с земельными паями, попробует ответить Prostopravo.

   

   Что такое земельный пай

      Итак, земельный пай представляет собой условный участок земли, выделенный в результате распределения земель коллективных сельскохозяйственных предприятий среди его членов. Земельный пай имеет свой размер, определенный в гектарах и даже денежную оценку, но без выделения участка земли в натуре, на местности.   Так, в соответствии с Указом Президента «О порядке распределения земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» от 08.08.1995 г. № 720/95 паевание земель предусматривает определение размера земельной доли (пая) в коллективной собственности на землю каждого члена коллективного сельскохозяйственного предприятия, сельскохозяйственного кооператива, сельскохозяйственного акционерного общества без выделения земельных участков в натуре (на местности).      Право на земельную долю (пай) имели члены коллективного сельскохозяйственного предприятия, сельскохозяйственного кооператива, сельскохозяйственного акционерного общества, в том числе пенсионеры, которые ранее работали в нем и остаются членами указанного предприятия, кооператива, общества, согласно списку, который прилагается к государственному акту на право коллективной собственности на землю.      При паевании стоимость и размеры в условных кадастровых гектарах земельных долей (паев) всех членов предприятия, кооператива, общества являются равными.      Стоимость земельной доли (пая) для каждого предприятия, кооператива, общества определяется исходя из денежной оценки переданных в коллективную собственность сельскохозяйственных угодий, вычисляется по методике денежной оценки земель, утвержденной Кабинетом Министров Украины, и количества лиц, имеющих право на земельную долю (пай).      Размеры земельной доли (пая) в условных кадастровых гектарах определяются исходя из стоимости земельной доли (пая) и средней денежной оценки одного гектара сельскохозяйственных угодий для данного предприятия, кооператива, общества.   

   Кто имеет право на земельный пай

      Кроме бывших членов КСП право на земельный пай имеют:   

  • граждане – наследники права на земельную долю (пай), удостоверенную сертификатом;
  •    

  • граждане и юридические лица Украины, которые в соответствии с законодательством Украины приобрели право на земельную долю (пай);
  •    

  • граждане Украины, эвакуированные из зоны отчуждения, которые были отселены из зоны безусловного (обязательного) или зоны гарантированного добровольного отселения, а также граждане Украины, самостоятельно переселившиеся с территорий, подвергшихся радиоактивному загрязнению, и которые на момент эвакуации, отселения или самостоятельного переселения были членами коллективных или других сельскохозяйственных предприятий, а также пенсионеры из их числа, проживающие в сельской местности (ст.1 ЗУ «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)»).

   

   Документы, подтверждающие право собственности на пай

   

   При выделении пая всем гражданам выдавали сертификаты на право на земельный участок (пай) единого образца. Выдачу сертификатов осуществляли районные государственные администрации.

      Документами, удостоверяющими право на земельную долю (пай), также являются:   

  • свидетельство о праве на наследство;
  •    

  • заверенные в установленном законом порядке договоры купли-продажи, дарения, мены, к которым прилагается сертификат на право на земельную долю (пай);
  •    

  • решение суда о признании права на земельную долю (пай).
  •    

  • трудовая книжка члена коллективного или другого сельскохозяйственного предприятия или нотариально заверенная выписка из него.

   

   Особенности оборота земельных паев

      Право на земельный пай может быть объектом рыночного оборота. Земельный пай можно подарить, продать, обменять, передать в наследство или залог (п.3 Указа Президента «О неотложных мерах относительно ускорения земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства» от 10.11.1994 г. № 666/94).   

   Особенности выделения земельного пая в натуре

      Основанием для выделения земельных участков в натуре (на местности) владельцам земельных паев является решение соответствующего сельского, поселкового, городского совета или районной государственной администрации. Для этого владельцы сертификатов на право на земельный пай должны обратиться в соответствующий местный орган с заявлением.    Земельный пай выделяется его владельцу в натуре (на местности), как правило, одним земельным участком. По желанию обратившегося ему могут быть выделены в натуре два земельных участка с различным составом сельскохозяйственных угодий (пашни, многолетние насаждения, сенокосы или пастбища).      В то же время, если за выделением земельного пая обратились два владельца с совместным заявлением (например, супруги) участок может быть им выделен единым массивом в общую собственность.      Распределение земельных участков в пределах одного сельскохозяйственного предприятия проводится на собрании собственников земельных паев в соответствии с проектом землеустройства. Распределение земельных участков между собственниками земельных долей в пределах одного сельскохозяйственного предприятия проводится с согласия не менее двух третей собственников земельных паев, а при его отсутствии – путем жеребьевки.      Результат распределения земельных участков между собственниками земельных долей (паев) в пределах одного сельскохозяйственного предприятия оформляется соответствующим протоколом, который подписывается собственниками земельных долей (паев), принявших участие в их распределении. К протоколу о распределении земельных участков между собственниками земельных долей (паев) добавляются проект землеустройства по организации территории земельных долей (паев), список лиц, принявших участие в их распределении.      Протокол о распределении земельных участков между собственниками земельных долей (паев) утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским советом или районной государственной администрацией и является основанием для принятия решения о выделении земельных долей (паев) в натуре (на местности) и выдачи государственных актов на право собственности на земельный участок.    

   Оформление государственных актов на право собственности на земельный участок собственникам земельных долей (паев) осуществляется землеустроительной организацией, выполнившей землеустроительные работы о выделении земельных долей (паев) в натуре (на местности).

      Владельцу одной или более земельной доли в пределах земель, находящихся в пользовании одного сельскохозяйственного предприятия, выдается один государственный акт на право собственности на земельный участок. Собственникам земельных паев, которым земельные участки выделены в натуре (на местности) единым массивом, выдается государственный акт на право собственности на земельный участок, который удостоверяет их право общей долевой собственности или общей совместной собственности.      Нераспределенные (невостребованные) земельные участки по решению соответствующего сельского, поселкового, городского совета или районной государственной администрации могут передаваться в аренду для использования по целевому назначению на срок до момента получения их владельцами государственных актов на право собственности на земельный участок, о чем указывается в договоре аренды земельного участка, а собственники земельных долей (паев) или их наследники, не принявшие участие в распределении земельных участков, извещаются о результатах проведенного распределения земельных участков в письменной форме, в случае если известно их местонахождение.   

    Екатерина Гутгарц

Источник: https://buhgalter911.com/news/news-608659.html

Право на земельную долю (пай) в землях, переданных в коллективную собственность

Расчет земельного пая при выделении из общей собственности КСП

Развитие законодательства о праве на земельную долю (пай)

Правовое регулирование отношений относительно права на земельную долю (пай) в землях, переданных в коллективную собственность, прошло достаточно долгий и сложный путь, на котором можно условно выделить два основных этапа..

1. Закрепление правил о т.н. «среднюю земельную долю». С принятием ЗКУ в ред. от 13.03.

1992 была предусмотрена передача земельных участков государственной собственности, находившихся в пользовании коллективных сельскохозяйственных предприятий (далее – КСП), сельскохозяйственных кооперативов, садоводческих товариществ, сельскохозяйственных акционерных обществ, в коллективную собственность этих субъектов. Наводим текст ст.5 кодекса:

«Статья 5. Право коллективной собственности на землю

Земля может принадлежать гражданам на праве коллективной собственности.

Субъектами права коллективной собственности на землю являются коллективные сельскохозяйственные предприятия, сельскохозяйственные кооперативы, садоводческие товарищества, сельскохозяйственные акционерные общества[выделение наше – А.Н.], в том числе созданные на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий.

Распоряжение земельными участками, находящимися в коллективной собственности граждан, осуществляется по решению общего собрания коллектива совладельцев[выделение наше – А.Н.].

»

Ч. 8 этой статьи, в то же время предусматривала:

«Каждый член коллективного сельскохозяйственного предприятия, сельскохозяйственного кооператива, сельскохозяйственного акционерного общества в случае выхода из него имеет право получить свою долю земли в натуре (на местности), которая определяется в порядке, предусмотренном частями шестой и седьмой статьи 6 настоящего Кодекса» [выделение наше – А.Н.].»

Нормы о праве членов предприятий при выходе из них получить свою долю земли в натуре (на местности) содержались также в ст.10 ЗУ «О коллективном сельскохозяйственном предприятии», ст.7 ЗУ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Порядок расчета этой доли определялся ст.6 ЗК в ред. 1992 г.:

«При исчислении размера средней земельной доли, исчисляемой сельским, поселковым, городским Советом народных депутатов учитываются сельскохозяйственные угодья (в том числе пашня), которыми пользуются предприятия, учреждения, организации и граждане в пределах территории данного Совета, кроме тех предприятий, учреждений и организаций, земли которых не подлежат приватизации.

Общий размер исчисленной площади делится на количество лиц, работающих в сельском хозяйстве, пенсионеров, которые раньше работали в сельском хозяйстве и проживают в сельской местности, а также лиц, занятых в социальной сфере на селе». [Выделение наше – А.Н.]

Такой механизм определения средних земельных долей не учитывал постоянных изменений в составе лиц, имевших право на долю, а также того, что доли одинаковой площади имели разную стоимость из-за разного качества земель. Однако самое главное, что право на получение средней земельней доли не имело механизма своей реализации. Эти обстоятельства привели к тому, что право на среднюю долю носило декларативный характер.

NB. Во Львовской обл. применялось Положение о паевании и приватизации земли в агропромышленном комплексе Львовской области, утв. постановлением ХIV сессии Львовского облсовета от 08.12.1993 №351.

Реализация этого положения фактически произошла раньше, чем было принято общегосударственное законодательство о праве на земельную долю (пай) (см.

ниже), поэтому соответствующее специальное регулирование следует применять к правам и обязанностям, которые возникли в 90-х годах и сегодня.

2. Установление правил о «праве на земельную долю (пай)” (паевание земель).

В условиях, когда положения ЗКУ относительно права на выход из хозяйств и получения «своей доли земли в натуре» не реализовывались, а в сельском хозяйстве нарастал кризис, указами Президента Украины был введен механизм определения права на земельную долю (пай), отличный от предусмотренного ЗКУ механизма определения средней земельной доли. В частности, ст.2 УП «О неотложных мерах по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства» от 10.11.1994 №666/94 было предусмотрено, что «[к]аждому члену предприятия, кооператива, общества выдается сертификат на право частной собственности на земельную долю (пай) с указанием в нем размера доли (пая) в условных кадастровых гектарах, а также в стоимостном выражении

Источник: http://www.amm.org.ua/ru/uchebnyk/70-pravo-na-zemel-nyj-uchastok-paj/372-pravo-na-zemel-nuyu-dolyu-paj-v-zemlyakh-peredannykh-v-kollektivnuyu-sobstvennost

Юридический спектр
Добавить комментарий