Правомерно ли изменение целевого назначения земли?

Всу о юрисдикции споров относительно правомерности изменения целевого назначения земельного участка

Правомерно ли изменение целевого назначения земли?

Как показывает практика, определение юрисдикции спора является подчас не таким уж простым. Объясняется это несовершенством законодательства, отсутствием единого подхода при разграничении компетенции судов, а также устоявшимися догмами, порой отстающими от действительности.

Проблема заключается в том, что при определении юрисдикции часто приоритетную роль отдают субъектному составу спорных отношений, тогда как не стоит забывать о предметной составляющей спора. Немало проблем возникло при появлении административной юрисдикции.

В затруднительное положение попали опытные практикующие юристы и даже судьи. Нередки случаи, когда лишь в судах высших инстанций становится известно о неправильном определении юрисдикции, что приводит к необходимости подавать иск повторно в надлежащий суд.

На наш взгляд, нестабильность судебной практики при решении указанной проблемы должна устраняться Верховным Судом Украины. 

Рассмотрим постановление ВСУ по делу № 21-700a15, в котором суд изложил свою правовую позицию относительно правильности определения юрисдикции при оспаривании правомерности изменения целевого назначения земельного участка.

Обстоятельства дела

Прокурор обратился в суд с иском о признании незаконным и отмене решения сессии сельского совета, которым был утвержден проект изменения целевого назначения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на земли жилой и общественной застройки.

В обоснование иска прокурор сослался на то, что спорный земельный участок находится в пределах охранной зоны месторождения минеральных вод, а физическое лицо разрешений органов геологии и территориальных органов государственного горного надзора для строительства и обслуживания жилого дома не получало.

Районный суд постановлением, оставленным без изменений определением апелляционного административного суда, исковые требования удовлетворил.

ВАСУ решения судов предыдущих инстанций отменил, указав, что спорный земельный участок не входит в состав площадей непосредственного залегания полезных ископаемых общегосударственного значения (находится в пределах территории, расположенной вокруг таких площадей).

Санаторий, выступающий третьим лицом в рассматриваемом деле, в заявлении об отмене решения ВАСУ сослался на неодинаковое применение кассационным судом части второй статьи 58 Кодекса Украины о недрах и пункта 2 Положения о порядке застройки площадей залегания полезных ископаемых общегосударственного значения.

Устраняя различия в применении судами кассационной инстанции норм материального права, ВСУ исходил из таких соображений.

Позиция ВСУ

Как отметил ВСУ, суды всех инстанций исходили из того, что спор по рассматриваемому делу является публично-правовым и относится к юрисдикции административных судов. 

По мнению ВСУ, указанный вывод основывается на неправильном применении норм материального права, поскольку в рассматриваемом деле спор касается правомерности изменения целевого назначения спорного земельного участка, находящегося в собственности граждан, то есть гражданского права. Следовательно, суды пришли к ошибочному выводу относительно решения спора в порядке административного судопроизводства.

ВСУ пришел к выводу, что в случае принятия субъектом властных полномочий решения об изменении целевого назначения земельного участка и получения собственником государственного акта на право собственности на земельный участок дальнейшее оспаривание правомерности изменения целевого назначения такого земельного участка должно решаться в порядке гражданской юрисдикции, поскольку возникает спор о гражданском праве.

ВСУ акцентировал внимание на решении Европейского суда по правам человека от 12.10.78 по делу “Zand v.

Austria”, в котором указано, что словосочетание “установленный законом” распространяется не только на правовую основу самого существования “суда”, но и на соблюдение таким судом определенных норм, регулирующих его деятельность; не считается “судом” орган, который, не имея юрисдикции, судит лиц на основании практики, не предусмотренной законом.

ВСУ подчеркнул, что, поскольку определяющим принципом осуществления правосудия по административным делам является принцип официального выяснения всех обстоятельств по делу и обязанность субъекта властных полномочий доказывать правомерность своих действий или решений, в отличие от определяющего принципа гражданского судопроизводства, заключающегося в состязательности сторон, суд, рассмотревший дело, которое не относится к его юрисдикции, не может считаться “судом, установленным законом” в понимании части первой статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Как видим, суд кассационной инстанции должен был обратить внимание на то, что дело должно рассматриваться в порядке гражданской юрисдикции, и постановить соответствующее процессуальное решение.

ВСУ отметил, что, поскольку суды ошибочно рассмотрели дело в порядке гражданской юрисдикции, все принятые по делу судебные решения подлежат отмене, а производство по административному делу подлежит закрытию на основании подпункта “б” пункта 1 части второй статьи 243 КАСУ.

Следует обратить внимание, что ВСУ при нарушении правил определения юрисдикции на основании статьи 243 КАСУ может отменить судебные решения и передать дело на рассмотрение в соответствующий суд первой, апелляционной или кассационной инстанции.

ВЫВОД

ВСУ в постановлении по делу № 21-700a15 разъяснил, что в случае принятия субъектом властных полномочий решения об изменении целевого назначения земельного участка и получения собственником государственного акта на право собственности на земельный участок дальнейшее оспаривание правомерности изменения целевого назначения такого земельного участка должно решаться в порядке гражданской юрисдикции, поскольку возникает спор о гражданском праве.

Источник: https://juristoff.com/analytics/ofitsialno/16134-vsu-o-yurisdiktsii-sporov-otnositelno-pravomernosti-izmeneniya-tselevogo-naznacheniya

Строительство в Украине: ключевые аспекты

Правомерно ли изменение целевого назначения земли?

Процедура строительства в Украине постоянно совершенствуется и упрощается. Действительно происходят реальные изменения. Так согласно последнему рейтингу Doing business 2018 Украина заняла 35-е место улучшив свои позиции в этой категории на 105-ть позиций. Кроме того, на следующий 2019-й год правительством поставлена амбициозная но достижимая задача войти в ТОП-10.

Попробуем разобраться в ключевых аспектах строительства, которые позволят минимизировать риски и дадут уверенность в правильности выбранного инвестиционного сценария.

Документы на землю и советы при землеотводе

Основные титулы на землю, дающие право на ее использование в строительных целях: собственность, аренда, суперфиция. Суперфиция – право использовать чужой земельный участок для строительства конкретного объекта.

Крайне редко, но можно встретить архаичные, но все еще действующие договора временного долгосрочного пользования земельным участком а так же право коллективной собственности. Действующим Земельным кодексом Украины такие документы уже не предусмотрены, однако сохраняют свою силу.

Кроме того, у государственных предприятий существует еще один титул на землю – право постоянного пользования. Для частного сектора данный титул уже не возможен, но при сотрудничестве с госсектором может встречаться.

Основные этапы землеотвода

Для получения любого права на землю необходимо пройти специальную процедуру – землеотвод в результате которой устанавливают ограничения в отношении земельного участка, его размеры и другие важные параметры его использования. Любой процесс землеотвода проходит следующие этапы:

  • получение разрешения на разработку проекта землеотвода от компетентного органа имеющего право распоряжаться землей
  • разработка землеустроительной документации
  • согласование такой документации
  • утверждение разработанной документации компетентным органом
  • подписание договора либо выдача документов на собственность
  • регистрация титула (аренды, собственности).

Каждый проект землеотвода проходит согласование в органе земельных ресурсов. Если земельный участок в пределах города, то кроме указанных органов в процессе согласования принимают участие органы архитектуры и градостроительства. Так же в зависимости от размещения конкретного участка в процессе его землеотвода могут принимать органы культурного наследия, водных ресурсов, лесного фонда и т.д.

Земельный кадастр и целевое назначение

В Украине существует 10 категорий земель:

  1. Земли сельскохозяйственного назначения
  2. Земли жилой и общественной застройки
  3. Земли природно-заповедного фонда и другого природоохранного назначения
  4. Земли оздоровительного назначения
  5. Земли рекреационного назначения
  6. Земли историко-культурного назначения
  7. Земли лесохозяйственного назначения
  8. Земли водного фонда
  9. Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения
  10. Земельные участки не отнесенные ни к одной из категорий относятся к землям запаса, резервного фонда или общего пользования

Некоторые из категорий имеют разделение на целевое назначение. Целевое назначение – допустимый широкий способ использования участка в пределах категории. Все допустимые види целевого назначения определены в Классификации видов целевого назначения земель.

Также существует вид использования земельного участка – это конкретный способ использования земельного участка в пределах допустимых целевым назначением. Например в землях жилой и общественной застройки существует такой вид целевого назначения – для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома.

В документа же на конкретный земельный участок с таким целевым может быть указан такой вид использования – для строительства 12-ти этажного многоквартирного дома с паркингом и нежилыми помещениями. Право на использование земли в рамках целевого назначения по своему усмотрению.

Собственник либо землепользователь в пределах целевого назначения самостоятельно определяет вид использования земельного участка.

Это означает, что несмотря на установленный вид использования земельного участка, собственник либо арендатор имеет по упрощенной процедуре уточнить, изменить вид использования земельного участка без смены его целевого назначения.

Также землепользователь имеет право изменить целевое назначение. Смена целевого назначения требует согласия компетентных органов. Изменение вида использования такого согласования не требует. Переход земли в связи с покупкой недвижимости.

Следует отдельно сказать, что в случае покупки недвижимости Земельным кодексом Украины предусмотрен автоматический переход права на земельный участок в объеме, который существовал у предыдущего собственника недвижимости.

Таким образом, при покупке строения на арендованной земле, к покупателю после сделки переходит право аренды на тот же срок и тех же условиях. Несмотря на это, мы рекомендуем всегда переоформлять документы на землю под строением, на собственника строения.

Для этого необходимо обратиться к органам уполномоченным распоряжаться землей. Обязанность органов передать право на землю на тех же условиях – их облигаторная функция.

Градостроительная документация и функциональное назначение

Принимая решение об инвестиционном проекте в сфере недвижимости следует помнить о том, что для успешной его реализации инвестиционные намерения должны соответствовать не только целевому назначению но и функции градостроительной документации. О целевом мы уже выше писали.

Что касается градостроительной документации генеральным планом, детальным планом территории и планом зонирования территории предусмотрены конкретные градостроительные функции территории. Функция территории и целевое назначения земельного участка не всегда совпадают.

Учитывая что длительный период многие города и территории не имели градостроительной документации, случаются ситуации когда целевое назначение земельного участка противоречит функционалу градостроительной документации.

Если целевое назначение земельного участка не соответствует функционалу градостроительной документации, реализовать на данной территории инвестиционный проект невозможно. При этом, приоритет имеет функционал градостроительной документации. Можно изменить целевое назначение и привесит его к виду допустимому и соответствующему градостроительной документации.

Но, например, невозможно изменить детальный план территории или план зонирования територии в соответствии с целевым назначением конкретного участка если такое целевое противоречит функционалу градостроительной документации. Резюмируя можно сказать, что для успеха инвестиционного проекта намерения застройки должны соответствовать целевому назначению участка и функциональному назначению территории.

Документы на проектирование и советы при работе с проектными бюро

Градостроительные условия и ограничения – основной документ дающий право проектировать. Данный документ выдается органами архитектуры. В этом документе определяются основные требования к проектирования и технико-технико-экономические параметры будущего строения.

Следующий шаг на пути строительства – сбор технических условий дающий право подключить объект строительства к инженерным сетям. Процесс приватизации ключевых енергогенерирующих и коммунальных предприятий не завершился. Поэтому при получении прав на подключение приходитьтся сталкиваться с частными предприятиями, коммунальными и государственными предприятиями.

Многие проектные бюро оказывают услуги по сбору технических условий для проектирования. Получив градостроительные условия и ограничения и технические условия можно начинать проектирование. Разрабатывать проектную документацию в Украине могут только сертифицированные архитекторы.

Привлекать иностранных архитекторов и инженеров допустимо, однако их решения в обязательном порядке требуют адаптации согласно украинских строительных норм сертифицированными специалистами.

То есть, для привлечения зарубежных специалистов подписывается договор о выполнении работ, в котором предусматривается передача заказчику строительства всех прав на проектную документацию, в том числе, и возможность внесения в нее правок. После этого, украинские сертифицированные специалисты дорабатывают проектную документацию в соответствии с требованиями украинского законодательства.

При работе с проектными бюро следует учитывать следующие советы:

  • контролируйте переход прав на интеллектуальную собственность на разработанную документацию
  • предусмотрите сопровождение и разработку проектной документации до успешного прохождения экспертизы
  • всегда составляйте календарный план график разработки документации
  • оплачивайте аванс только после согласования технического задания и календарного плана
  • проверяйте наличие сертифицированных архитекторов в штате компании

Согласование проектной документации

В зависимости от категории сложности здания проектная документация может проходить экспертизу. Экспертизу проводят как государственные учреждения так и частные организации имеющие на это право.

По общему правилу проектная документация не требует согласования кроме как экспертизы в случаях предусмотренных законом. Однако, в некоторых случаях проектная документация подлежит согласованию органами культурного наследия и/или подлежит экологической экспертизе.

Об этом может быть указано напрямую в градостроительных условиях и ограничениях.

Вспомните новость: Декларацію про готовність об’єкта до експлуатації можна зареєструвати он-лайн, – Голова ДАБІ Олексій Кудрявцев

Документы на строительство и советы при работе с генеральными подрядчиками

Право на проведение строительных работ дают 2 типа документов:

  • уведомление о начале работ на объектах незначительной сложности;
  • разрешение на выполнение строительных работ – для всех остальных объектов такие документы выдаются органами архитектурно-строительного контроля. Такие органы существуют в органах местного самоуправления и государственных органов.

Такие документы важный, но не единственный документ дающий право на непосредственное выполнение строительных работ. В некоторых городах действуют местные правила благоустройства, которые предусматривают получение карточки на нарушение благоустройства и установку забора.

При работе с генеральным подрядчиком следует учитывать следующие советы:

  • рекомендуем что бы авторский надзор за строительством осуществляла группа архитекторов и инженеров которые участвовали в процессе проектирования
  • многие генеральные подрядчики рекомендуют своих специалистов по техническому надзору
  • не следует пользоваться услугами таких специалистов
  • для технического надзора следует привлекать независимых специалистов
  • контролируйте процесс осуществления закупок
  • оплата по договору может быть твердой (установленной и не подлежащей изменению) и плавающей
  • определяйте форму оплаты с учетом особенностей проекта
  • некоторые генеральные подрядчики выплачивают зарплаты «в конвертах» без оплаты налогов и обналичивают для этого средства с целью защиты интересов заказчика
  • в договорах генерального подряда следует указывать декларативные обязательства подрядчика и привлеченных субподрядчиков об отказе от такой практики
  • с целью общего контроля процесса строительства также можно привлекать сервееров данные специалисты не подлежат сертификации в Украине, однако их участие в проекте будет оправданным
  • Сервейинг – это комплекс услуг, направленный на развитие и управление недвижимостью, в который входят меры технических, экономических, правовых экспертиз, направленных на получение максимального общественного эффекта и, при этом, минимизацию затрат заказчика. Такое «привлечение» может осуществляться на основании договора о предоставлении услуг, заключенным между сюрвейером и заказчиком строительства
  • проверяйте наличие лицензии у генерального подрядчика

Завершение строительства

После завершения строительства инспекция архитектурно-строительного контроля вводит объект строительства в эксплуатацию. для этого формируется комиссия с участием авторского коллектива, генерального подрядчика, технического надзора. Введение в эксплуатацию объектов

подтверждается документами 2-х типов:

  • декларация для объектов незначительной сложности
  • сертификат для остальных объектов

Все объекты строительства облагаются платой за паевое участие в развитии инфраструктуры:

  • для объектов жилого строительства в размере 4 % от общей сметной стоимости строящегося объекта
  • для объектов нежилых – 10 %.

Органами местного самоуправления устанавливаются конкретные правила взымания такой платы. При этом, размер платы может быть уменьшен на стоимость инженерных сетей подведенных к земельному участку.

Новопостроенным объектам в обязательном порядке присваивается почтовый адрес. Такой адрес в пределах населенного пункта присваивается органами местного самоуправления.

За пределами населенных пунктов почтовый адрес присваивают государственные органы.

Завершение процесса строительства – регистрация права собственности на объект. Такую регистрацию могут проводить государственные регистраторы а так же нотариусы имеющие право проводить такую регистрацию.

Автор консультации: адвокат Овсий Дмитрий

РУКОВОДИТЕЛЬ НАПРАВЛЕНИЯ СУДЕБНЫХ СПОРОВ
управляющий партнер, адвокатской фирмы GORO Legal

Пользуйтесь консультацией: Роз’яснення ДАБІ (ГАСКу) про порядок та способи оформлення документів на будівництво та прийняття в експлуатацію будинків I-III категорій складності

Источник: https://protocol.ua/ua/stroitelstvo_v_ukraine_klyuchevie_aspekti/

У меня есть земельный участок 3 сотки, целевое…

Правомерно ли изменение целевого назначения земли?

У меня есть земельный участок 3 сотки, целевое назначение – СТО. Но я построил на этом участке бутики для продажи строительных материалов. Подал в УЗО документы на переоформление целевого назначения, но мне отказали. Как мне изменить целевое назначение

Процедура изменения целевого назначения земельного участка регулируется статьей 49-1 Земельного кодекса РК. Для того чтобы изменить целевое назначение участка, Вам как собственнику необходимо обратиться в акимат г. Алматы (пл. Республики, 4) с соответствующим заявлением на имя акима.

При этом Вам необходимо иметь следующие документы: – акт на право собственности на данный земельный участок либо акт на право землепользования; – документы, на основании которых данный участок был приобретен (договор купли-продажи, мены, дарения);

– документы, подтверждающие надлежащую регистрацию права собственности (землепользования) на данный участок.

Решение об изменении целевого назначения земельного участка или об отказе в таком изменении принимается акиматом и другими контролирующими государственными органами в каждом конкретном случае с учетом различных обстоятельств.

Обычно принимается во внимание следующее: насколько запрашиваемое целевое назначение соответствует генеральному плану развития населенного пункта, целесообразность и общественная полезность запрашиваемого целевого назначения, подключение участка к источникам инженерного и коммунального обеспечения, назначение и основные параметры намечаемого на данном участке строительного объекта (расчетная мощность, общая площадь, вместимость, пропускная способность и т.п.), документальная обоснованность заявления об изменении целевого назначения земельного участка и многое другое.

В Вашем случае изменение целевого назначения земли связано со строительством бутиков, их хозяйственное назначение не совпадает с установленным целевым назначением данного участка. Поэтому акимат может дополнительно запросить предварительные проекты (эскизы) строительного объекта, предварительное технико-экономическое обоснование и другие документы, связанные с планируемым строительством.

После рассмотрения заявления и принятия положительного решения по нему Вам могут выдать “бегунок”, то есть документ, в котором указаны государственные органы, с которыми необходимо согласовать возможность изменения целевого назначения земельного участка.

Государственные органы, согласование с которыми потребуется в целях изменения целевого назначения земельного участка, будут определяться акиматом в зависимости от испрашиваемого целевого назначения.

Наиболее вероятно – это органы технического надзора, санитарно-эпидемиологического надзора, органы охраны окружающей среды, органы архитектуры и градостроительства и т.п.

Процедура согласования заключается в рассмотрении данными органами запрошенных от собственника документов и проставлении в “бегунке” соответствующей отметки, подписи и печати.

Далее Вы, получив все необходимые согласования с государственными органами в “бегунке”, все имеющиеся документы передаете в территориальный комитет по управлению земельными ресурсами, который при условии положительных заключений соответствующих государственных органов готовит для акимата проект нового акта на земельный участок с указанием испрашиваемого целевого назначения данного земельного участка.

Акимат выносит постановление о выдаче нового акта на земельный участок с указанием испрашиваемого целевого назначения данного земельного участка, после чего акт выдается собственнику земельного участка (землепользователю).

После этого Вам необходимо будет предоставить новый акт на право собственности на земельный участок в соответствующий Центр по недвижимости и получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок с новыми данными о целевом назначении.

Если земля находится не в собственности, а принадлежит на праве землепользования, то после изменения целевого назначения земельного участка и выдачи нового акта на право землепользования этот документ должен быть предоставлен в Центр по недвижимости для осуществления госрегистрации.

Что касается Вашего вопроса о том, какое наказание Вы можете понести за нецелевое использование участка, то в соответствии с требованиями Земельного кодекса земельный участок должен использоваться строго в соответствии с его целевым назначением, указанным в акте на данный земельный участок. Земельное законодательство устанавливает, что целевое назначение участка, установленное в госакте, не может быть изменено собственником данного участка самостоятельно. В данном случае Вы можете понести наказание за несвоевременное решение вопроса об изменении целевого назначения земельного участка. Наказание может быть от административного штрафа до признания строения самовольной застройкой и, как следствие, принудительный снос такого строения без возмещения его владельцу какого-либо ущерба или изъятия земли вследствие ее использования не по целевому назначению.

Бахыт Касымбеков

юрист

Источник: https://krisha.kz/content/answer/4126

Как происходит изменение категории земель

Правомерно ли изменение целевого назначения земли?

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст.

78 Земельного кодекса РФ).

Такие земли могут быть заняты:

  • внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
  • водными объектами;
  • зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
  • сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.

Сельскохозяйственные угодья подразделяются на три категории, минимальные размеры и местоположение которых устанавливаются законами субъектов РФ.

1. Земли приоритетного использования, подлежащие особой охране, к которым относятся опытно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профобразования. Кадастровая стоимость этих земель существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (округу).

2. Особо ценные продуктивные угодья, использование которых для несельскохозяйственных нужд, для дачного и иного строительства не допускается.

3. Сельскохозяйственные угодья, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, следовательно, земли худшего качества по кадастровой оценке.

Использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается (письмо Минэкономразвития России от 21 декабря 2010 г. № Д23-5270).

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых в деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Когда можно перевести земли в другую категорию

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию.

Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ).

Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).

При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения.

Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Как оформить документы для изменения категории земли

Согласно статье 2 Закона № 172-ФЗ, для перевода земельного участка из одной категории в другую заинтересованному лицу нужно подать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую (о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую). Ходатайство подается в исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления, уполномоченный на его рассмотрение.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения (кроме находящихся в собственности РФ) содержание ходатайства и состав прилагаемых к нему документов устанавливают органы власти субъектов РФ.

В обязательном порядке ходатайство должно содержать:

  • кадастровый номер участка;
  • категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
  • обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;
  • права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4, 4.1 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

  • выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
  • согласие правообладателя участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

В рассмотрении ходатайства могут отказать только в двух случаях: если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству приложены несоответствующие документы. В последнем случае оно возвращается с указанием причин отказа (п. 3 ст. 3 Закона № 172-ФЗ).

В течение двух месяцев со дня поступления ходатайства исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления (Правительство РФ – в течение трех месяцев) принимает акт о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе.

В течение 14 дней после этого акт направляется заинтересованному лицу (в орган кадастрового учета – в течение пяти дней).

О внесенных изменениях орган кадастрового учета уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если участок из состава земель сельскохозяйственного назначения будет переведен в земли иных категорий с нарушением действующего законодательства, решение о переводе может быть отменено.

Отметим, что лицу, получившему участок, который незаконно изъят или переведен в другие категории, будет крайне затруднительно возместить убытки, связанные с отменой такого решения (постановления Президиума ВАС РФ от 17 июля 2012 г. № 2683/12, от 22 мая 2012 г. № 13443/11).

Как изменится земельный налог

Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую имеет прямое влияние на налоговую нагрузку компании. Ведь он влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, которая является налоговой базой по земельному налогу. Иными словами, изменение категории земли влияет на налоговую ставку (письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214).

Напомним: в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельхозпроизводства, налоговая ставка не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ). В отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земли.

Источник: http://www.glavbukh.ru/art/22742-kak-proishodit-izmenenie-kategorii-zemel

Источник: http://sroroo.ru/press_center/news/997912/

Изменение целевого назначения земельного участка. Порядок 2019

Правомерно ли изменение целевого назначения земли?

В этой статье мы рассмотрим наиболее распространенный случай изменения целевого назначения земельного участка с личного крестьянского хозяйства (ОСГ) на целевое назначение для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений.

В общем, порядок изменения целевого назначения похож на порядок отвода земельного участка в собственность из земель государственной или коммунальной собственности, однако имеет определенные свои особенности.

Итак, пошаговый порядок изменения целевого назначения с ОСГ на застройку будет выглядеть следующим образом.

Шаг 1. Заявление собственника на изменение целевого назначения

На сегодняшний день разрешение на изменение целевого назначения уже не нужно. Для первого шага собственнику необходимо составить нотариально заверенное заявление на изменение целевого назначения земельного участка. Именно это заявление и будет основанием для разработки проекта землеустройства по изменению целевого назначения земли в следующем шаге.

Шаг 2. Разработка и согласование проекта землеустройства по изменению целевого назначения земельного участка с ОСГ на застройку

Для разработки проекта землеустройства об изменении целевого назначения необходимо обратиться в землеустроительную организацию, которая имеет в своем штате сертифицированных инженеров-землеустроителей, и заключить соответствующий договор на разработку землеустроительной документации (проект землеустройства по изменению целевого назначения земельного участка).

Разработка проекта со всеми согласованиями занимает в среднем от 1-го до нескольких месяцев времени, в течение которого необходимо получить дополнительные исходные данные, разработать документацию (составить картографические материалы, чертежи и др.).

Разработанный проект изменения целевого назначения необходимо согласовать в следующих организациях:

  • местное управление Госземагентства;
  • местный отдел архитектуры и градостроительства;
  • другие организации (органы лесхоза, водхоза, охраны культурного наследия, экологии и т.д.) в отдельных индивидуальных случаях.

Относительно детального плана территории

Необходимо также понимать, что наличие утвержденного плана зонирования территории или детального плана территории является обязательным в ходе согласования проекта изменения целевого назначения.

Выяснить, были ли утверждены такие документы по вашей местности, можно в горсовете (сельсовете, поселковом совете), если земельный участок находится в пределах населенного пункта. Если участок находится за пределами населенного пункта, вопросом утверждения указанных документов занимается местная райгосадмининстрация.

Если детальный план территории не разрабатывался ранее, его разработку можно заказать отдельно. Требования об обязательном наличии плана зонирования или детального плана территории установленны ст. 24 Закона Украины “О регулировании градостроительной деятельности”.

В целом получение заключений о согласовании проекта землеустройства, как правило, занимает значительную часть времени.

Шаг 3. Утверждение проекта изменения целевого назначения земельного участка

После получения позитивных заключений в результате согласования, проект землеустройства по изменению целевого назначения земельного участка передается на утверждение в орган местного самоуправления (поселкового, сельского, городского совета народных депутатов).

Орган местного самоуправления на очередной сессии принимает решение об утверждении или об отказе в утверждении проекта землеустройства. Отказ в утверждении проекта землеустройства может быть обжалован в судебном порядке.

Смотрите решение об утверждении проекта изменения целевого назначения земельного участка в качестве образца.

Здесь стоит также указать, что утверждение проекта по земельному участку, который находится за пределами населенного пункта, осуществляется районной государственной администрацией, а не местным советом, в форме распоряжения об утверждении проекта изменения целевого назначения земельного участка.

Шаг 4. Получение выписки (вытяга) из кадастра (ГЗК) с измененным целевым назначением

После получения всех необходимых согласований, подаем проект по изменению целевого назначения земельного участка государственному кадастровому регистратору с целью внесения сведений об изменении целевого назначения в Государственный земельный кадастр (ГЗК).

Дополнительно к проекту землеустройства необходимо приложить обменный файл в формате XML, который содержит определенный перечень данных, упрощающих регистратору внесение сведений о земельном участке в Государственный земельный кадастр.

Оплата за внесение в земельный кадастр ведомостей об изменении целевого назначения земельного участка отменена.

Смотрите образец выписки из кадастра.

Шаг 5. Получение свидетельства о праве собственности на земельный участок с измененным целевым назначением

После получения решения об утверждении проекта изменения целевого назначения, обращаемся в местное управление Госрегистрационной службы с целью регистрации права собственности на земельный участок с измененным целевым назначением. В течение 14 дней после подачи определенного пакета документов регистратор (уже не кадастровый) обязан выдать соответствующее свидетельство о праве собственности на земельный участок с измененным целевым назначением.

Дополнительно смотрите нашу статью – Порядок регистрации права собственности на земельный участок в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Предложения по разработке проекта землеустройства по изменению целевого назначения земельного участка от нашей компании

Наша компания имеет большой опыт, технические возможности и соответствующих специалистов для разработки проекта землеустройства по изменению целевого назначения земельного участка. Мы имеем возможность выполнять полный комплекс работ под ключ.

Начиная с кадастровой съемки земельного участка, разработки непосредственно проекта и заканчивая получением выписки из кадастра.

Мы также имеем возможность провести регистрацию вещного права на земельный участок в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений, получить соответствующее свидетельство и выписку Укргосреестра.

Стоимость проекта изменения целевого назначения: от 4000 грн.
Нажмите для перехода к контактной информации

Срок выполнения: от 1 месяца
Нажмите для перехода к контактной информации

проект отвода земельного участка, нормативно-денежная оценка земельного участка, техническая документация на установление границ земельного участка

Источник: http://zemlevporyadnik.com.ua/ru/izmeneniye-celevogo-naznacheniya-zemli.html

Юридический спектр
Добавить комментарий