Порядок передачи части площади нежилого помещения в места общего пользования

Договор управления МКД

Порядок передачи части площади нежилого помещения в места общего пользования

Договор
управления многоквартирным домом

г. Отрадное                                                                                                                         «01» июня 2018г.

ООО «Управление коммунального хозяйства», в лице директора Иванова Михаила Владимировича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Исполнитель» с одной стороны, и Собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, указанного в п. 1.1. настоящего договора, именуемые в дальнейшем «Собственники», с другой стороны, заключили настоящий договор на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о нижеследующем.


1. Предмет договора

1.1.

Исполнитель по заданию и за счет средств Собственников в течение срока действия настоящего договора за плату обязуется оказывать услуги по управлению и выполнять работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги, с учетом п. 3.1.13 настоящего Договора (далее – Услуги) расположенного по адресу: г. Отрадное ________________________ (далее – МКД), осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

1.2. Цель настоящего договора – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания Собственников помещений и иных пользующихся помещениями лиц, надлежащего содержания и текущего ремонта общего имущества в МКД.

1.3.

Собственник помещения дает согласие Управляющей организации (далее – УО) осуществлять обработку персональных данных, включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, распространение (в том числе передачу представителю для взыскания обязательных платежей в судебном порядке, специализированной организации для ведения начислений, а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством), обезличивание, блокирование, уничтожение персональных данных. Для исполнения договорных обязательств Собственники помещений предоставляют следующие персональные данные: фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, адрес, семейное, социальное положение, сведения о наличии льгот, сведения о зарегистрированном в МКД праве собственности на жилое помещение, сведения о проживающих в помещении лицах и иные данные, необходимые для реализации настоящего договора в части начислении платежей.

1.4. Условия настоящего договора являются обязательными для сторон и одинаковыми для всех Собственников.


2. Порядок осуществления Собственниками контроля

2.1. Собственники взаимодействуют с Исполнителем по вопросам исполнения настоящего договора через определенное решением общего собрания Собственников, уполномоченное лицо – председателя совета МКД, а в случае его отсутствия (либо уклонения от взаимодействия) через любого из членов совета МКД  (далее – уполномоченное Собственниками лицо).

2.2. Контроль исполнения обязательств осуществляется Собственником путем:

  • предоставления Исполнителем ежегодно не позднее окончания второго квартала текущего года отчета о выполнении настоящего договора за предыдущий год, путем размещения его на информационных стендах подъездов;
  • участия в проведении осмотров общего имущества в согласованные с Исполнителем сроки;
  • актирования фактов не предоставления услуг или предоставления услуг ненадлежащего качества.

2.3. В случае отсутствия составленного Собственником помещения в соответствии с действующим законодательством акта оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, работы и услуги по настоящему Договору, считаются выполненными Исполнителем качественно и надлежащим образом, что подтверждает отсутствие претензий.


3. Обязанности сторон

3.1. Исполнитель обязуется:

3.1.1. Осуществлять в интересах Собственников управление многоквартирным домом и оказывать Услуги в границах эксплуатационной ответственности (Приложение №4) в соответствии с условиями настоящего договора и действующим законодательством в зависимости от состояния общего имущества и в пределах установленных тарифов и денежных средств, фактически поступивших от Собственников.

3.1.2.

Непозднее чем за месяц до истечения срока действия размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД сформировать и предложить Собственникам перечень работ по текущему ремонту общего имущества в МКД на новый период  с учетом обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания Собственников (если Собственники не согласны с предложенным перечнем работ Исполнителя, объем работ определяется самостоятельно).

3.1.3. Предоставлять уполномоченному Собственниками лицу результаты осмотра общего имущества МКД на основании которых формируется перечень работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, указанный в п. 3.1.2. Договора.

3.1.4. Контролировать, в случае привлечения, подрядчиков (исполнителей) для выполнения работ и оказания услуг по содержанию или текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

3.1.5.

Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание МКД, устранять аварии, а также выполнять заявки Собственника либо иных лиц, являющихся пользователями принадлежащих Собственнику помещений по содержанию и ремонту общего имущества МКД, в рамках работ и услуг, указанных в Приложении № 3 к настоящему Договору, в установленные действующим законодательством и настоящим Договором сроки.

3.1.6.

Информировать Собственника об известных причинах и предполагаемой продолжительности перерывов в предоставлении коммунальных услуг, проведении иных плановых и внеплановых работ, проведении очередных и внеочередных собраний собственников помещений МКД, результатов таких собраний, изменении размера платы за жилищные и коммунальные услуги, путем размещения объявления на информационных  стендах МКД или на специализированном сайте в сети «Интернет».

3.1.7.

Заключать и сопровождать от имени и в интересах собственников договоры аренды (пользования) общего имущества МКД, в том числе в том числе, но не исключительно: договоры аренды нежилых подвальных помещений, договоры использования части земельного участка, договоры на установку и эксплуатацию оборудования (точек коллективного доступа), договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров, и действующего законодательства Российской Федерации, в том числе, но не исключительно: производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, односторонний отказ от исполнения договора, расторжение договора и взыскание убытков, представление интересов Собственников в государственных и негосударственных учреждениях, судебных инстанциях с правом подписи искового заявления, отзыва на исковое заявление и заявления об обеспечении иска, предъявление искового заявления и заявления об обеспечении иска в суд, изменение основания или предмета иска, подписание заявления о пересмотре судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, обжалование судебного акта, предъявление исполнительного документа к взысканию, осуществлять иные права, предоставленные истцу действующим законодательством Российской Федерации, а полученные средства направлять на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

3.1.8.

Открывать и вести лицевые счета Собственников помещений, осуществлять начисления платежей за жилое и нежилое помещение с учетом льгот, предусмотренных действующим законодательством, оказываемые Исполнителем, выставлять Собственникам платежные документы для оплаты услуг, оказываемых по настоящему договору не позднее 10 числа следующего за расчетным месяцем, с правом передачи этих полномочий по договору за плату третьим лицам.

3.1.9.

Рассматривать предложения, заявления и жалобы Собственника, информировать о решении, принятом по заявленному им вопросу по месту нахождения его имущества в МКД в течение 30 дней, за исключением письменных запросов по раскрытию информации, предусмотренных «Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», утвержденного Постановлением Правительства РФ № 731 от 29.03.2010г., а в случае необходимости составления акта нанесения вреда общему имуществу МКД или помещению Собственника направлять своего представителя в течении 3 дней.

Источник: https://xn----stbb7acn.xn--p1ai/dogovor-upravleniya-mkd.html

В чьей собственности крыши, лестницы и коридоры?

Порядок передачи части площади нежилого помещения в места общего пользования

Накануне майских праздников Пленум ВАС РФ решал вопрос, может ли общее имущество нежилых зданий отчуждаться отдельно от основных помещений и находиться в индивидуальной собственности.

Можно ли приобрести площадь одного только холла или лестничной площадки здания? Ознакомимся с позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в проекте постановления.

Тем более что с ней должны будут считаться арбитражные суды, если этот проект будет принят Пленумом ВАС РФ.

Пленум ВАС РФ 30 апреля 2009 г. рассматривал проект постановления «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Определимся с понятием общего имущества нежилых зданий.

Общие помещения связывают несколько основных помещений друг с другом или с внешними границами здания.

К ним, в частности, относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного индивидуального помещения в здании, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном здании за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Эти помещения общего пользования, именуемые также вспомогательными, можно объединить по признаку непригодности (непредназначенности) для самостоятельного использования
в качестве нежилого помещения. Именно их судьбу и пытается решить Пленум ВАС РФ.

Правовой пробел

Вопрос о праве распоряжения общим имуществом зданий давно ждет решения.

Действующим законодательством не определен правовой режим использования общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат разным лицам. Он предусмотрен только для общего имущества многоквартирных, то есть жилых домов (ст. 290 ГК РФ). Вместе с тем в ст. 1 Федерального закона от 21.07.

97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещения в нежилых зданиях указаны в качестве самостоятельного объекта недвижимости, оборот которых разрешен. Но среди объектов недвижимого имущества, перечисленных в ст.

130 ГК РФ, способных выступать в качестве самостоятельных объектов, такие помещения не поименованы.

В результате возникла неопределенность.

Противоречивая практика

Суды самостоятельно пытались восполнить этот пробел, рассматривая споры предпринимателей, делящих лакомые куски недвижимости. Правда, решений много и все они разные. Арбитражная практика выявила три проблемы.

1. В ЕГРП, как правило, в качестве собственника помещений общего пользования в нежилых зданиях значится один из собственников основных помещений[1]. В связи с этим другие собственники помещений обращаются в арбитражные суды с исками о признании права общей долевой собственности на помещения общего пользования[2].

2. Когда вспомогательные помещения не включаются в предмет договора продажи основных помещений, появляется основание утверждать о сохранении права собственности на вспомогательные помещения за продавцом, у которого может и не быть основных помещений в этом здании.

Кроме того, в случаях, когда госорганы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимость, не регистрируют право покупателей на помещения общего пользования, не указанные в договоре, последние обжалуют их действия и (или) подают иски к продавцам о признании права собственности на вспомогательные помещения.

Арбитражные суды обычно отказывают в таких исках[3].

Существует и противоположная практика, когда признается право собственности покупателя на помещения общего пользования, не закрепленные в договоре[4].

3. Возникают споры о порядке эксплуатации помещений общего пользования и расходах на их содержание[5].

Разъяснения ВАС РФ

С целью приведения судебной практики к единой позиции Пленум ВАС РФ и намерен дать свои разъяснения.

Важным заключением Пленума ВАС РФ станет вывод о применении аналогии закона в вопросах определения правового режима общего имущества нежилых зданий. Напомним, что в соответствии с частью 1 ст.

6 ГК РФ, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к ним, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения.

В случае принятия проекта постановления суды будут обязаны применять к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, нормы статей о долевой собственности жилых помещений (ст. 247, 249, 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ).

Что это значит?

Распространение этих норм на объекты нежилого назначения означает, что:

  • владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, может осуществляться только по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом. То есть продать помещение общего назначения можно только при согласии всех сособственников и при выполнении определенных условий (см. с. 14);
  • каждому собственнику помещения в нежилом здании наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля общего имущества здания;
  • собственники помещения не могут отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие ее передачу отдельно от права собственности на основное помещение. Другими словами, при продаже помещения в здании (офис, склад и т.п), к покупателю автоматически переходят права на долю в общем имуществе здания;
  • каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

ПОДРОБНЕЕ О РАССМАТРИВАЕМЫХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ ПЛЕНУМА ВАС РФ

На что может рассчитывать счастливый обладатель собственности в нежилом здании? Можно ли приобрести часть подвала или крыши и как поступать регистрирующим органам в таких случаях? По этим вопросам 30 апреля 2009 г. Пленум ВАС РФ начал готовить разъяснения, следование которым приведет разрозненную судебно-арбитражную практику к единым стандартам.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, написано в проекте постановления. Такая доля общего имущества принадлежит собственнику помещения в здании в силу закона и не подлежит отдельной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, при приобретении офиса, складского или иного нежилого помещения к покупателю автоматически переходит право собственности на долю общего имущества. При этом реализовать желание иметь свидетельство о собственности на часть лестницы на основании приобретения какого-то помещения не получится. Регистрирующий орган откажет.

Как определить размер доли

Такая доля будет рассчитываться исходя из существа указанных отношений пропорционально площади помещений, находящихся в собственности. Это общее правило. Кстати, судебная практика складывается в этом же направлении.

Например, ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 06.02.

2009 № Ф03-104/2009, возвращая дело на новое рассмотрение, указал, что суд предыдущей инстанции неправомерно выделил доли каждому из собственников непропорционально размеру их долей.

ВАС РФ в проекте обращает внимание на одно исключение, позволяющее определить размер доли общего имущества без точной привязки к площади основного помещения, находящегося в собственности: доля может быть иной, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в других помещениях здания.

Правило о пропорциональности размера доли общего имущества к площади основного помещения конкретного собственника не может быть изменено даже по соглашению всех сособственников здания (если неприменимо приведенное исключение). Поэтому соглашения сособственников о передаче доли в общем имуществе друг другу или третьим лицам заранее обречены. Они недействительны.

Как оформляется переход доли

Приятная новость в проекте: при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. Наконец-то станут невозможны злоупотребления продавцов, когда после заключения договора они предлагали оформить в аренду или выкупить часть лестницы и холла на первом этаже, чтобы элементарно войти в здание.

Подобный шантаж усугублялся отказами арбитражных судов в удовлетворении исков покупателей о признании права собственности на не указанные в договоре вспомогательные помещения[6]. Вместе с тем была и противоположная практика, когда суды признавали право собственности покупателя на помещения общего пользования[4].

Вскоре покупатель сможет не бояться шантажа со стороны продавца. Даже если договор купли-продажи нежилого помещения не содержит указания на переход права собственности на общее имущество здания, они перейдут к нему автоматически, отмечено в проекте.

Впрочем, приобретая нежилые помещения, покупателю следует поинтересоваться, а не заключали ли прежние сособственники каких-либо соглашений о режиме использования общего имущества. Вполне может оказаться, что такое соглашение имеется.

Например, собственники вправе одобрить такой режим, при котором собственник конкретного помещения будет нести расходы на содержание общего имущества в большем размере, чем ему положено исходя из площади занимаемого основного помещения.

Если такой «обремененный» собственник продаст свое помещение, то новому «счастливому» приобретателю придется смириться с принятыми до него правилами.
В данном случае суд не сможет ему помочь и признать существующее соглашение недействительным.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПОКУПАТЕЛЯМ

Обезопасить себя от неожиданных новостей поможет включение в договор купли-продажи нежилых помещений условия об обязанности продавца уведомить покупателя о любых действующих соглашениях о режимном использовании общего имущества здания с обязательством передать такое соглашение покупателю.

Правда, такое режимное решение согласно проекту постановления должно быть принято единогласно всеми собственниками здания. Об этом следует помнить, если неприятность все же обнаружится.

В числе особенностей режима, отмеченных в проекте, является порядок проведения ремонтных работ в помещениях, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Можно ли крышу сдать в аренду

Пленум ВАС РФ в проекте постановления намерен изменить свою позицию о невозможности передачи в аренду отдельных частей здания. Напомним, что в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» рассмотрена ситуация заключения договора между собственником здания и владельцем рекламной конструкции, в соответствии с которым последнему предоставлялось право использовать крышу для размещения рекламы.

Суд решил, что заключенный договор является непоименованным и не противоречит ГК РФ, то есть не считается договором аренды, поскольку отдельные конструктивные элементы не могут выступать объектом договора аренды.

На этот раз Пленум ВАС РФ собирается принять противоположную позицию: отдельные части здания могут быть переданы в аренду (пользование). При этом ВАС РФ отметил, что такое решение принимается сособственниками помещений в здании.

Например, как отмечено в проекте постановления, может быть заключен договор аренды несущей стены или крыши здания для размещения наружной рекламы, аренды подвального помещения и др.

Арендодателем в таком случае признаются все сособственники, которые образуют солидарную или долевую множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Можно ли купить часть подвала

Такая возможность скорее всего появится, но при условии, что такое помещение предварительно выделено. При этом должны выполняться четыре условия.

Во-первых, с решением (о выделении из состава общего имущества здания отдельного помещения) согласились все сособственники здания.

Во-вторых, имеется техническая возможность выдела. В качестве самостоятельных объектов могут выделяться только такие части здания, которые имеют ограниченное стенами или иными конструктивными элементами здания пространство.

В-третьих, при выделе соблюдены строительные, санитарные и иные нормы и правила.

В-четвертых, без выделенного помещения сохранилась возможность нормальной эксплуатации всего здания.

Выделенное таким образом помещение, отмечено в проекте постановления, может служить объектом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды и др.).

Если выполняются все четыре условия, сособственники смогут инициировать внесение в ЕГРП записи об образовании самостоятельных объектов недвижимости.

При этом погашается запись о праве собственности на здание в целом ввиду прекращения правового режима здания как единого объекта недвижимости.

В данном случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании,
в собственность иного лица.

Обратная ситуация: придание зданию статуса единого объекта недвижимости с занесением соответствующей записи в ЕГРП также возможна.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с соответствующим заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта.

В этом случае в ЕГРП вносится запись о праве собственности названного лица на здание и прекращаются записи о его правах на отдельные помещения.

* * *

Итак, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ вскоре даст ориентиры. Представляется, что с принятием давно ожидаемого разъяснения судебная практика станет единообразной, а предприниматели смогут более точно прогнозировать свои ожидания от инвестирования в недвижимость.

____________________

Источник: https://www.eg-online.ru/article/66517/

Взять свой дом под контроль – скачать инструкцию к действию. ЖКХ

Порядок передачи части площади нежилого помещения в места общего пользования

Взять свой дом под контроль

Каждый из нас платит не только за индивидуальное потребление жилищно-коммунальных услуг, но и за общедомовое.
А вы знаете, что за пользование общедомовым имуществом можно не только платить, но и зарабатывать на нем. Оно способно приносить регулярные доходы жителям. Как? Давайте разбираться.

Если вы внимательно осмотрите свой дом, то заметите, что на информационных досках у подъездов и в лифтах размещены рекламные объявления. А если дом стоит на бойком месте, реклама украшает фасады или крышу. А первые этажи у большинства домов занимают арендаторы.

В дома вхожи кабельное ТВ и интернет-провайдеры.

 Зачастую управляющие организации не торопятся организовать собрание и поставить собственников в известность о том, что любая реклама в лифте или допуск телевизионщиков на крышу – оплачиваются! Выходит, УК беззастенчиво зарабатывает на чужой собственности.

Если дом небольшой – возможно, и доходы невелики. Но, как показывает практика работы Центров защиты прав граждан, при рачительном учете всех возможностей дома и под контролем каждой копеечки самими жителями заработанных на общедомовом имуществе средств хватает на самые заветные мечты жильцов. 

В Екатеринбурге, к примеру, жители десятиподъездной шестнадцатиэтажки после ревизии общедомового имущества выяснили, что, забрав свои «кровные» заработки у ЖЭКа, могут целый год (!) не платить ставку за содержание жилья. 
А в Белгороде, после того как жильцы пятиэтажки отлучили ЖЭК от присвоения арендной платы за сдачу помещений первого этажа, они смогли без проблем отремонтировать все подъезды.

Таких примеров – десятки тысяч. Как только люди узнают, что размещение любого объявления в лифте – это их прямой доход, они находят более достойное применение своим собственным деньгам.

ЧТО ПРИНАДЛЕЖИТ СОБСТВЕННИКАМ ДОМА НА ПРАВАХ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ДОМЕ И РЯДОМ С ДОМОМ

Ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: – помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир.

Это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы; – иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Это крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

! Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование третьим лицам только на основании решения, принятого на общем собрании собственников большинством , то есть не менее 2/3 от общего числа . И в случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

Таким образом, УК, ТСЖ, ЖСК не имеют права самостоятельно заключать договоры аренды общего имущества многоквартирного дома без соответствующего полномочия на это собственников, которое также должно быть принято на общем собрании.

ОСНОВНЫЕ ИСТОЧНИКИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ДОХОДА

Наиболее распространенные источники дополнительного дохода: 

РЕКЛАМА. Размещение рекламных конструкций на фасаде, крыше, в лифте и других объектах общего имущества МКД;
АРЕНДА ТЕХНИЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ.

Передача технических помещений дома для размещения оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи;
АРЕНДА ПЛОЩАДЕЙ.

Передача в аренду нежилых помещений дома третьим лицам под сферу торговли и услуг.

По статистике, каждая вторая управляющая компания или ТСЖ незаконно распоряжаются общедомовым имуществом собственников МКД. Это может стать поводом для административного или даже судебного разбирательства. 

РЕКЛАМА

Один квадратный метр щита на крыше или фасаде дома стоит порядка 1000 рублей. Однако большинство жильцов подобных «рекламных» домов даже не слышали о том, что у них есть право получать часть прибыли от размещения баннеров и щитов на стене или крыше собственного дома. 

Владельцев рекламной конструкции, установивших ее самовольно, можно привлечь к ответственности по ст. 14.37 КоАП РФ. На должностных лиц организаций налагается штраф от 3 до 5 тысяч рублей, на юридических лиц – от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.

За незаконное размещение рекламы к административной ответственности может быть привлечена и управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) либо ее руководители как представители собственников многоквартирного дома, которые обязаны осуществлять контроль и устранение несанкционированных объектов с вверенного им в управление имущества. 

Владелец рекламной конструкции, разместивший ее без согласия собственников и неправомерно пользующийся чужим имуществом, обязан возместить собственникам неосновательное обогащение, полученное от такого пользования (ст. 1102 ГК РФ).

АРЕНДА

«Заработать» на доме возможно при передаче в аренду помещений, являющихся общим имуществом. Это нежилые помещения, часть мест общего пользования: колясочные, подвалы, технические этажи и т. п.

Порядок передачи в аренду таких помещений в МКД также определяется решением общего собрания собственников. 

На собрании собственники утверждают условия договора аренды, определяют объект общего имущества, которое передается в аренду, определяют стороны договора, порядок пользования, размер вознаграждения (арендной платы), выплачиваемого пользователем, порядок расчета (каким образом и в какие сроки вносится плата). 

По каждому объекту аренды помещения в МКД оформляется отдельный договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием.  В договоре аренды должны быть предусмотрены все существенные условия.

В соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников принимает решение об определении лица, которое от имени собственников помещений уполномочено на заключение договоров (УК, ТСЖ, иное лицо). Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договора.

Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица. При этом стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания.

! Обратите внимание, что нельзя передать в аренду или иное пользование лестничные клетки, лестницы, шахты. Законом запрещено сдавать в аренду эти помещения ЦЕЛИКОМ, но не запрещено передавать части этих объектов в аренду.

За счет средств, вырученных с аренды общего имущества, собственники могут покрывать расходы на содержание дома, в том числе на выплаты денежных средств другим подрядным организациям и т. д.

СОТОВЫЕ ОПЕРАТОРЫ И ИНТЕРНЕТ-ПРОВАЙДЕРЫ

Следует отдельно сказать про размещение на чердаке и крыше здания оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи.
Проблема в том, что предоставление услуг связи гражданам, проживающим в многоквартирных домах, может осуществляться только при условии размещения оборудования оператора связи на объектах, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома.

Другими словами, для того чтобы подключить к сети Интернет своего клиента – жильца многоквартирного дома, интернет-провайдеру необходим не только доступ  в технические помещения дома – подвалы, чердаки и т. п., являющиеся общим имуществом всех собственников, но и возможность разместить там свое оборудование. 

При монтаже телекоммуникационных сетей задействуется общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.

В связи с этим на практике возникало множество вопросов: «должен ли провайдер получать разрешение на использование общего имущества у собственников дома», «должен ли он платить за такую аренду», «имеет ли право управляющая компания не допустить провайдера в технические помещения дома».

Разъяснением явилось информационное письмо Федеральной антимонопольной службы России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома». 

ФАС указала, что управляющая организация не вправе самостоятельно принимать решение об определении условий доступа и порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, так как это право предоставлено только собственникам помещений в многоквартирном доме.

Точку в решении этого вопроса поставил Верховный Суд РФ. Так Президиум Верховного суда РФ 16.02.

2017 года указал, что оператор связи не вправе по своему усмотрению размещать оборудование в технических и иных помещениях дома в отсутствие согласия большинства собственников помещений, оформленного протоколом общего собрания собственников, и без внесения соразмерной платы, взимаемой в интересах всех собственников, как это предусмотрено ст. 6 «Закона о связи».

При этом договор об оказании услуг связи, заключенный с одним из абонентов, не является достаточным основанием для размещения оператором своего оборудования. Таким образом, вопросы о размещении оборудования операторов связи или провайдеров вправе решать исключительно собственники помещений данного многоквартирного дома на общем собрании. 

Однако собственники должны помнить, что поскольку стоимость услуги связи формируется из затрат оператора связи/провайдера, то решение о размере платы за размещение оборудования может повлиять на стоимость услуг для абонентов этого дома.

Шаг № 1

Председатель Совета МКД запрашивает в управляющей организации сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях и иных арендаторах, использующих объекты общего имущества многоквартирного дома. (Разумеется, запрос может сделать любой собственник. Но лучше, если это сделает представитель дома – председатель Совета МКД, обладающий, в соответствии с Уставом, необходимыми полномочиями.)

Шаг № 2

Председатель Совета МКД запрашивает сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договоры аренды и др.), сведения о размере арендной платы, а также сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды.

Шаг № 3

На общем собрании необходимо выбрать ответственного собственника для заключения (перезаключения) любых договоров аренды со всеми арендаторами на условиях, утвержденных на общем собрании.

 Одновременно предусмотреть обязанность арендатора демонтировать оборудование в случае отказа заключить (перезаключить) договор аренды.

Уставом Совета МКД, разработанным юристами Центров защиты прав граждан, указанные полномочия предусмотрены у председателя Совета МКД.

Шаг № 4

Совет МКД организует общее собрание, на котором необходимо принять решение о направлении денежных средств, поступающих от аренды, на принятые собственниками нужды дома. К примеру, на ремонт подъездов, установку детской площадки, озеленение территории, возмещение ставки на содержание жилья и т. п. 

Шаг № 5

Если информация о законности размещения рекламы или иного оборудования третьего лица на объектах общего имущества МКД отсутствует, следует обращаться в прокуратуру, администрацию района и прочие контрольно-надзорные органы для привлечения виновных лиц к ответственности.

ВАЖНЫЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

Итак, решение о передаче в пользование общего имущества, коим являются стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания.

Такое решение должно быть принято большинством – не менее двух третей  от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Во многих случаях передачи в пользование объектов общего имущества МКД об «аренде» говорится условно, так как не происходит передача права владения и пользования стеной, крышей и т. п.

На это указывал Высший Арбитражный суд РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», например, «…крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания».

Поэтому крыша, фасад здания не могут являться предметом аренды.

В этом случае предметом аренды является предоставление арендатору возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше, фасаде здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Так, например, с индивидуального предпринимателя, разместившего на фасаде одного из московских МКД плакаты, содержащие рекламную информацию, собственниками была в судебном порядке взыскана денежная сумма в размере 3 млн рублей за неосновательное обогащение – именно такая сумма была рассчитана привлеченной оценочной компанией (Постановление ФАС ЗСО от 23.11.2011 по делу А46-1506/2011).

Нажмите «Скачать», чтобы получить полезную инструкцию «Взять свой дом под контроль» с образцами заявлений и жалоб на электронную почту.

Скачать

Источник: https://spravedlivo.center/instrukcii/kommunalnaya-samooborona/vzyat-svoj-dom-pod-kontrol/

Юридический спектр
Добавить комментарий