Переоформление квартиры с ЮЛ на ФЛ

Оформление договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом

Переоформление квартиры с ЮЛ на ФЛ

Договоры купли-продажи чаще всего оформляют физические лица, однако иногда физические лица тоже заключают такие сделки. Сделка о покупке квартиры связана с определёнными рисками, особенно если одной из сторон выступает юридическое лицо. О том, как обезопасить себя при осуществлении такой сделки, читайте в статье.

Особенности сделки

Покупка квартиры для любой из сторон является крупной сделкой. Законодательством РФ предусмотрен специальный порядок оформления подобных соглашений для юридических лиц. Крупной сделкой считается та, стоимость которой превышает 25% от основных активов компании. Также внутренний устав организации может определять свои рамки крупных соглашений, но не выше тех, что предусмотрены законом.

Для совершения подобной сделки, директор компании обязан обсудить сделку со всеми участниками сообщества и заручиться их согласием. Для оформления договора он должен иметь при себе протокол заседания совета директоров или сообщества учредителей с согласием и подписями всех участников собрания.

Законодательством предусмотрен процент , при котором решение будет иметь юридическую силу. Следует знать, что директор фирмы является лишь представительным лицом и не имеет права единолично заключать подобные сделки.

При отсутствии этого документа договор купли-продажи будет считаться недействительным и его легко разорвать в судебном порядке.

Если продает физическое лицо

При покупке квартиры юридическим лицом у физического важно удостовериться в том, что частник владеет недвижимостью единолично.

Регистрационные органы, оформляющие и регистрирующие недвижимость, при продаже квартиры отдают прежним владельцам документы, подтверждающие собственность.

Но если раньше на этих документах проставлялась соответствующая печать, что они более недействительны, то сейчас эта процедура не обязательна, чем и пользуются мошенники.

Таким образом компания может приобрести квартиру у человека, который не является её собственником. Чтобы обезопасить себя, необходимо заказать в регистрационных органах справку о владельце недвижимости. В справке, помимо подтверждения о владельце квартиры, будет указана вся необходимая информация об обременениях и ограничениях на эту недвижимость.

Список необходимых документов для оформления сделки о купле-продаже квартиры:

  • Документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорт продавца и покупателя). Если покупатель юридического лицо, то необходимо наличие доверенности и согласия всех владельцев компании для удостоверения полномочий представителя;
  • Устав предприятия;
  • Справка для подтверждения права собственности на жильё;
  • Документ-основание, подтверждающий каким образом недвижимость досталась нынешнему владельцу (куплено, обменено, получено в дар, унаследовано или получено по решению суда в результате имущественного спора);
  • Выписка из кадастровой книги с актуальной планировкой квартиры;
  • Справка из ЖЭКа;
  • Справка из управляющей домом компании об отсутствии долгов по квартире за коммунальные услуги;
  • Справка из налоговой службы, подтверждающей отсутствие долгов по налогам;
  • Финансово-лицевой счёт компании, если платёж будет осуществляться безналичным переводом.

Если продает юридическое лицо

При осуществлении продажи квартиры юридическим лицом появляется множество нюансов, связанных с тем, что фирма, продающая недвижимость, не обладает документами, подтверждающими право собственности.

Однако такая ситуация является нормальной, потому что крупные компании нередко передают права по управлению недвижимостью другим фирмам, связанным с ними. Подобная доверенность по управлению недвижимостью аналогична доверенности на сотрудника компании.

В таком случае на свидетельстве о регистрации права собственности должна стоять соответствующая отметка.

Также следует обратить внимание на то, каким образом юридическая фирма получила право на недвижимое имущество. Вы можете покупать квартиру непосредственно у компании застройщика.

В таком случае вместо договора-основания потребуются другие документы:

  • разрешение на строительство;
  • документ, подтверждающий право на владение земельным участком;
  • свидетельство о завершении строительства и введения дома в эксплуатацию.

На подготовительном этапе, до заключения сделки, следует обратить внимание на следующие нюансы:

  • Проверьте, если квартира не является в залоге или кредите, потому что приобретая её, вы должны будете оплатить штрафы или остатки кредита;
  • Удостоверьтесь, что квартира не находится в субаренде, потому что юридические лица могут приобрести недвижимость, находящуюся в аренде. В таком случае договор будет недействительным;
  • Уточните, если квартира не фигурировала в судебных разбирательствах.

При заключении сделки с представителем компании, запросите у него копию протокола или устава организации, где подтверждается его право на заключение сделки.

Облагается ли налогом?

Налоговый кодекс РФ устанавливает, что налог на покупку квартиры отсутствует, при осуществлении сделок на жилые объекты на территории страны.

Случаи, когда покупатель квартиры обязан платить налог:

  • Купленная квартира не будет далее реализовываться, а останется на балансе основных средств компании;
  • Компании работают по общей системе налогообложения.

Оформление договора

договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом может варьироваться в зависимости от обстоятельств, однако следует обратить внимание на обязательные положения документа:

  • Договор должен быть составлен в письменной форме, иначе он считается недействительным;
  • Стороны, заключающие договор, должны быть чётко идентифицированы и обладать правами на заключение сделки;
  • Предмет договора должен быть подробно оговорён. Необходимо указать подробные сведения о продаваемой квартире и приложить все соответствующие документы;
  • Стоимость квартиры, а также условия и сроки передачи денежных средств;
  • Условия передачи прав на владение имуществом;
  • Список лиц, проживающих в квартире, если есть таковые, а также те, кто, согласно закону, сохраняет право пользования помещением;
  • Права и обязанности сторон;
  • Условия расторжения сделки и последствия невыполнения условий договора;
  • Порядок регистрации договора и всех сопутствующих документов в государственных структурах.

Купля-продажи квартиры считается заключённой и права собственности переходят новому владельцу только после регистрации соответствующего договора и всех необходимых документов в Федеральной регистрационной службе кадастра и картографии. Служба рассматривает документы и в течении 10 дней с момента их подачи принимает решение о регистрации сделки или отказе.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-mezhdu-fizicheskim-i-yuridicheskim-licom.html

Мошенники переоформили квартиру в Москве с помощью поддельной цифровой подписи

Переоформление квартиры с ЮЛ на ФЛ

В России зафиксирован первый известный случай отъёма квартиры путём фальсификации электронной цифровой подписи.

Владелец квартиры на Тверской улице г.

 Москва по имени Роман обнаружил, что в очередной квитанции за коммунальные услуги у квартиры указан уже новый владелец. Гражданин обратился в Росреестр и выяснил, что осенью он подарил свою квартиру некоему жителю Уфы.

Причём сделал это дистанционно, подписав документы своей электронной цифровой подписью.

Электронная подпись

Согласно Гражданскому кодексу РФ, квалифицированная электронная подпись является аналогом собственноручной подписи в случаях, предусмотренных законом. По статье 434 ГК РФ, договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма.

Алгоритмы формирования и проверки электронной цифровой подписи описывает российский стандарт «ГОСТ Р 34.10-2012. Информационная технология. Криптографическая защита информации. Процессы формирования и проверки электронной цифровой подписи», вступивший в действие в 2012 году. Сертификат электронной подписи выдаёт удостоверяющий центр.

Правовые условия использования электронной цифровой подписи в электронных документах регламентирует Федеральный закон Российской Федерации от 6 апреля 2011 года № 63-ФЗ «Об электронной подписи». Он определяет три вида электронных подписей: простая, усиленная неквалифицированная и усиленная квалифицированная.

С 1 января 2013 года гражданам выдавалась универсальная электронная карта, в которую была встроена усиленная квалифицированная электронная подпись, но выпуск таких карт прекращён с 1 января 2017 года.

Схема с квартирой

Москвич Роман говорит, что сам недавно оформил квартиру в свою собственность по дарственной от отца, который там и проживает. Но он никогда не оформлял электронную подпись и не получал физический носитель (флэшка с пин-кодом).

Однако это не помешало мошеннику каким-то образом официально зарегистрировать сделку: «Он может теперь (он или кто-то другой), как мне сказали, сейчас опять продавать мою квартиру через интернет.

Заказал справки, вот эта выписка из ЕГРН, в которой указано, что 22 октября 2018 года я подарил квартиру этому господину», — говорит Роман. В Росреестре официально подтвердили: квартиру действительно подарили в октябре прошлого года. Документы подавались в электронном виде с цифровой подписью.

Это полностью законно.

Более подробно схему с мошенничеством описала коллега пострадавшего, журналист Светлана Колосова в сообществе «Соседи. Белорусская-Новослободская-Маяковская» на .

Она пишет, что электронная подпись «была получена через личный кабинет» на портале «Госуслуги». Роман помнит, что осенью его личный кабинет пытались взломать, он написал в техподдержку, и ему ответили, что у них не зафиксировано никаких «аномальных действий». Переход собственности осуществлён не как купля-продажа, а как «дар» без участия нотариуса. Договор дарения подписан с двух сторон электронными подписями. Что интересно, участник сделки из Уфы утверждает, что тоже не получал ЭЦП и ничего не знает о «подаренной» ему московской квартире. В полицию подано заявление о мошенничестве. Делом занимается отдел по квартирным мошенничествам московской полиции. Чтобы не попасть в такую ситуацию, Светлана советует всем сходить в МФЦ и написать заявление, что они запрещают любые действия с их недвижимостью без личного присутствия.

Манипуляции с электронными подписями

За те годы, что в России действует законодательство по электронной цифровой подписи, зарегистрировано несколько способов мошенничества:

  1. Незаконные действия через центры сертификации РФ, в том числе оформление документов без участия гражданина. Выявлены случаи массовой фальсификации ЭЦП путём повторного использования удостоверяющим центром электронной подписи клиента.

  2. Дистанционный выпуск квалифицированного сертификата без личного контакта заявителя и сотрудника регистрационного отдела удостоверяющего центра. В этом случае оформление электронной подписи производится на основании документов заявителя, представленных центру сертификации через интернет.

    По мнению специалистов правовой системы «Гарант», в этом случае «IT-функции в деятельности УЦ преобладают над его юридической сущностью», а электронная подпись может быть использована недобросовестными третьими лицами.

Возможно, в истории с московской квартирой как раз имел место дистанционный выпуск квалифицированного сертификата, хотя юристы «Гаранта» подчёркивают незаконность такой процедуры. Они пишут, что согласно Закону № 63-ФЗ при выдаче квалифицированного сертификата УЦ обязан (ст.

18 Закона № 63-ФЗ):

  1. Установить личность заявителя — физического лица, обратившегося за получением квалифицированного сертификата.
  2. Получить от заявителя, обратившегося в УЦ от имени другого лица, подтверждение права действовать от его имени.

Для этого заявитель представляет основной документ, удостоверяющий его личность — паспорт гражданина РФ (надлежащим образом заверенную копию), а также доверенность (иной документ), если он действует от имени других физических или юридических лиц. Поскольку ЭЦП можно получить по доверенности, то мошенник мог использовать и такой вариант.

«Теоретически можно допустить, что там произошёл какой-то сговор с сотрудниками какого-то удостоверяющего центра, их достаточно много, их сотни по России, и что они мошенническим путем как-то завладели копией паспорта на его имя, выдали документы, то тогда эта сделка могла бы произойти», — считает Максим Эмм, эксперт в области информационной безопасности и технологий.

Но если ЭЦП получена, то провести сделку уже не составляет труда: «При электронной регистрации в Росреестр сдаются документы в отсканированном виде, причём скан не содержит фотографии синей подписи, которая ставится рукой. Сканированный файл выглядит как вордовский файл, просто в PDF. То есть подписи там не видно.

При этом в Росреестр отправляется ещё электронная цифровая подпись», — прокомментировала ситуацию Мариана Чилиндришвили, руководитель юридического департамента компании «Метриум».

Поскольку сейчас квартира официально принадлежит другому лицу, тот может её легально продать.

Судя по всему, в случае рассмотрения в суде такая сделка может быть признана «добросовестной покупкой», то есть к покупателю нельзя будет предъявить претензий, потому что он не знал о мошенничестве. Впрочем, старший партнёр московской коллегии адвокатов «Легис Групп» Сергей Никитенков считает, что шансы вернуть квартиру велики: «Сроки не прошли, обнаружено это практически сразу. Если мы говорим о том, что он не выдавал никаких доверенностей, не совершал действий при покупке, то есть нарушена была воля, квартира будет возвращена. Да, может быть, перепродадут, может быть, будут оспорены последующие сделки, но это просто судебная деятельность. Что касается уголовного дела, это будет ускорять судебный процесс, поскольку там схожие предметы доказывания будут, экспертизы».

На сегодняшний день в России работает около 500 удостоверяющих центров. Некоторые из них действительно готовы за определённую плату оформить электронную подпись через интернет, без личного присутствия, на что ранее обращали внимание специалисты правовой системы «Гарант». Например, в своей рекламе удостоверяющие центры обещают оформить квалифицированную цифровую подпись за 30 минут. Мы обратились в один из таких УЦ с вопросом, как можно оформить цифровую подпись за 30 минут: «На самом деле, выпустить электронную подпись можно не за 30, а за 5 минут, если вы зарегистрированы в нашей системе, — ответил представитель компании. — В среднем, для новичка, регистрация занимает около 30 минут, поэтому и указана данная временная шкала. Это первый этап получения подписи. Вторым этапом является удостоверение личности гражданина или полномочий для юридического лица. Третьим — оплата, четвёртой ступенькой — непосредственно выпуск сертификата электронной подписи. Никто не может получить электронную подпись, не пройдя этих шагов». Удостоверяющие центры пользуются лазейкой в законодательстве. Хотя в 63-ФЗ указано, что для оформления ЭЦП гражданин обязан предъявить паспорт, но там не указан способ представления заявителем в УЦ документов: «Возникает неясность, которую можно толковать как отсутствие законодательного запрета на выпуск и выдачу квалифицированного сертификата дистанционно, — пишет «Гарант». — Электронная подпись может попасть к лицу, которое на самом деле заявителем не является, что повлечет для заявителя – номинального владельца юридические, финансовые, налоговые риски и другие негативные последствия… К сожалению, зачастую люди сами небрежно относятся к своим персональным данным. Ну и конечно никто не отменяет вину УЦ, выдавшего данную подпись. Проверить сертификат (кем и когда выдан) герой репортажа может, обратившись в полицию».

Что самое печальное для Романа, «использование электронной подписи другими лицами без ведома номинального владельца не освобождает его от ответственности за неблагоприятные последствия, наступившие в результате такого использования» (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2016 г. № 05АП-1119/16; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2016 г. № 15АП-1132/16; постановление Ленинского районного суда г. Владивостока Приморского края от 8 декабря 2014 г. по делу № 5-1087/2014).

  • ЭЦП
  • цифровая подпись
  • УЦ
  • удостоверяющий центр
  • паспорт
  • Росреестр
  • 5 февраля 2018 в 18:50
  • 21 марта 2015 в 15:58
  • 18 марта 2011 в 13:32
  • 4 ноября 2010 в 19:56

Источник: https://habr.com/ru/news/t/452292/

Как переоформить квартиру

Переоформление квартиры с ЮЛ на ФЛ

Несмотря на видимую трудоемкость, при правильном подходе переоформление квартиры не вызовет сложностей. И в этом деле вам не обойтись без наших рекомендаций.

Для переоформления квартиры требуется следующий пакет документации:

  • паспорт;
  • документы основания собственности (договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.)
  • заверенное нотариально согласие супруга (если квартира совместно нажитое имущество);
  • выписка из домой книги;
  • свидетельство о собственности.

Перечень может различаться в зависимости от метода переоформления.

Способы переоформления жилья

Можно выделить 5 способов для осуществления подобной сделки:

  • купля-продажа;
  • дарение;
  • завещание;
  • рента;
  • обмен.

Переоформление квартиры с помощью купли-продажи

Шаг 1. Следует собрать пакет документов:

  • заявление на государственную регистрацию;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • договор купли-продажи;
  • выписка из домовой книги;
  • согласие супруга (если квартира является совместно нажитым имуществом);
  • квитанция об оплате госпошлины в размере 2 тыс. руб.

Шаг 2. Покупателю и продавцу необходимо подписать договор купли-продажи.

Шаг 3. Подать документы на регистрацию перехода прав собственности, для этого необходимо обратиться в МФЦ.

В случае если вы Вы, продаете долю в квартире, необходимо получить отказ от покупки от других собственников жилья. При этом в договоре купли-продажи доли, вам необходимо указать стоимость не меньше, чем вы предлагали другим собственникам, иначе, в последующем эту сделку можно оспорить.

На Заметку. С 2016 года продажа долей осуществляется через нотариуса.

Переоформить квартиру по договору Дарения

Алгоритм действий:

Шаг 1. Составляем и подписываем договор дарения квартиры. Это можно сделать собственными силами, скачав и заполнив образец из интернета либо же обратиться за помощью к юристам.

Шаг 2. Оплачиваем госпошлину и подаем документы на регистрацию в УФРС или МФЦ.

Шаг 3. Забираем оформленные документы.

Преимущество этого способа заключается в том, что если вы собираетесь подарить долю в квартире, вам не нужно получать отказы от других собственников.

В случае если вы собираетесь подарить квартиру которая является совместно нажитым имуществом, необходимо получить согласие супруга.

Завещание

Инструкция:

Шаг 1. Завещатель обращается в нотариальную контору, взяв с собой паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру.

Шаг 2. Нотариус составляет завещание на основе полученных от клиента сведений.

Шаг 3. Завещание заверяется печатью и подписями исполнителя и клиента.

Завещание могут признать недействительным, если оно принадлежит недееспособному лицу, если оно написано под давлением или не соответствует актуальным законам.

Рента

Рента заключается в передаче недвижимости одного лица в распоряжение другого. Последнее обязуется регулярно оплачивать определенную сумму рентодателю.

Этапы:

Шаг 1. Сбор документов:

  • документы основания собственности;
  • выписка из домой книги;
  • паспорт двух сторон;
  • справка из БТИ.

Шаг 2. Составление и подписание договора.

Шаг 3. Регистрации договора.

Плюс этого метода состоит в возможности получения дополнительного дохода без утраты места жительства. Однако есть риск стать частью мошеннической схемы.

Обмен

Алгоритм действий:

Шаг 1. Поиск покупателя на свою квартиру и одновременно поиск новой квартиры.

Шаг 2. Составление договора. Этот документ должен содержать точные адреса объектов недвижимости и размер денежной компенсации при неравном обмене.

Шаг 3. Оплата госпошлины и регистрация сделки, после чего стороны получают документы с подтверждением прав собственности.

Правила переоформления жилья на родственников

Переоформление недвижимости на детей

В случае переоформления жилой недвижимости на детей есть два способа: дарение и наследование. В ситуации с дарением ребенок получает права собственности непосредственно после оформления документов. Второй способ подразумевает получение собственности после смерти родителей. Следует учесть, что завещатель имеет право отозвать завещание до своей смерти.

Переоформление жилья на несовершеннолетнего

Если речь идет о переоформлении квартиры на ребенка, не достигшего 18 лет, можно прибегнуть только к дарению. Но и здесь существует ряд нюансов:

  • документы подписывает опекун;
  • для совершения сделки нужно согласие отсутствующего при оформлении родителя;

Нюансы переоформления жилья на супругу(а), внуков, братьев/сестер и родителей

Для переоформления собственности на супруга или супругу обычно задействуют договор купли-продажи, так как можно получить налоговый вычет в размере 260.000 рублей. В случае оформления дарственной налоговый вычет от сделки отсутствует.

Это же актуально для переоформления прав на родителей, братьев/сестер или внуков. В последнем случае допустимо прибегнуть к написанию завещания.

Есть еще один способ для тех, кто нажил квартиру в браке, в этом случае можно составить соглашение об имущественном разделе.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/pereoformlenie-kvartiry/kak-pereoformit-kvartiru/

Документы для переоформления квартиры

Переоформление квартиры с ЮЛ на ФЛ

Квартиру или долю в ней можно переоформить. Особенности переоформления возникают в зависимости от способа, а также характеристик самой квартиры.

Советы о переоформлении квартиры

Что такое переоформление квартиры? Это такой процесс, в результате которого право собственности на квартиру перейдет от старого собственника к новому. Как же это сделать? Какие необходимы документы для этого?

По результатам множества сделок возникает необходимость переоформления квартиры. Например, получение квартиры по наследству, приобретение по договору купли-продажи или получение ее в дар.

Независимо от способа перехода права на квартиру необходимо переоформление документов на нового хозяина. Здесь подразумевается обязательная регистрация права собственности на имущество.

Когда собственники сталкиваются с необходимостью переоформления квартиры, процесс может быть усложнен и затруднен многими обстоятельствами. Например, некоторые участники процесса не знают, с чего начать и как действовать.

Многих пугает волокита с оформлением документов. Так же процесс затягивается из-за неполноты представленных бумаг. Именно поэтому стоит заранее ознакомиться со всеми тонкостями процесса.

Это позволит сэкономить деньги, силы и нервы.

Какие есть варианты переоформления?

В случае с переоформлением квартиры на близкого родственника наиболее выгодным вариантом может стать дарение или купля-продажа. В любом случае, какой бы из способов не был выбран, обязательно придется провести государственную регистрацию права.

Если необходимо переоформить квартиру, которая находится в долевой собственности, сначала требуется составить соглашение. Оно обязательно удостоверяется нотариусом. Только при наличии такого соглашения можно получить свидетельства о праве собственности с определением долей.

Только с применением и наличием такого соглашения возможен переход квартиры по различным договорам. Сделка купли-продажи на такую недвижимость означает, что доля квартиры переходит к одному из лиц, однако, не лишая при этом всех остальных права прописки в ней.

Когда участникам никак не получается договориться самостоятельно и решить конфликты мирно, в дело может вмешаться в суд по желанию хотя бы одной стороны.

Однако судебные тяжбы означают значительные расходы. Кроме того, сам процесс переоформления предполагает некоторые затраты, которые для конкретного участника могут быть снижены по причине попадания его в конкретную категорию льготников (пенсионеры, инвалиды). Кроме того, переоформление между близкими родственниками означает некоторое уменьшение затрат.

Перечень требуемых бумаг

Переоформление предполагает изменения фактического содержания некоторых документов. Следовательно, эти документы и некоторые другие необходимо подготовить заранее. Они могут отличаться составом в зависимости от конкретного случая, но основная масса одинакова. Среди таких бумаг:

  • документы, подтверждающие наличие права на объект;
  • паспорт;
  • согласие остальных собственников нотариально заверенное;
  • выписки из органов кадастра, а также домовой книги;
  • свидетельство регистрации прав собственника;
  • договор.

Процедура подготовки бумаг

Сначала для реализации любой из запланированных сделок, придется оформить кадастровые выписки. Они могут оформляться в органах БТИ. Однако, если на объект уже есть кадастровый паспорт, оформленный и полученный достаточно давно, следует сделать его заново.

Для этого необходимо написать заявление, согласно которому придут специалисты и замерят помещение. По результатам замеров они составят паспорт, который будет иметь силу 5 лет после выдачи. Когда срок кончается, за получение нового придется платить заново.

Обязательным в составе документов считается согласие всех собственников объекта, заверенное нотариусом. Это необходимо по правилам, установленным в ст.244 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Целый ряд статей, таких как 26, 28—30 Гражданского кодекса Российской Федерации защищают права недееспособных, а также не достигших 18 лет граждан. Они устанавливают обязательность согласия органов опеки и попечительства, а также представителей указанных лиц на отчуждение квартиры, где прописаны последние.

Супруг, не участвующий в сделке, должен быть согласен на отчуждение вторым супругом имущества согласно нормам ст. 34 Семейного Кодекса России, а также это правило указано в ст. 256 ГК России.

Также независимо от формы переоформления, придется собирать некоторые выписки и справки с лицевых счетов и об отсутствии разных задолженностей. Завершающим этапом переоформления, в любом случае, станет обращение за регистрацией права по сделке.

Как переоформить долю?

В российском праве существует понятие долевой собственности, которое означает, что несколько собственников имеют доли, которыми наделены гарантированной законом возможностью распоряжаться. Такой порядок закреплен в ст.224 Гражданского Кодекса России.

Переоформление доли одного собственника подразумевает наличие и представление в компетентные органы документов:

  • разрешение на сделку и согласие всех других собственников;
  • паспорт обратившегося;
  • договор, на основании которого переоформляется доля;
  • документы на долю;
  • уведомление для всех собственников о продаже доли.

Переоформление собственной доли квартиры заключается в преодолении нескольких шагов:

  • 1.Подача судебного заявления о желании выдела доли. Среди главных документов, прилагаемых к заявлению, выступает кадастровый план, согласно которому определяется доля.
  • 2.Суд проверит возможность натурального выдела доли. Он возможен не всегда, а только в том случае, когда этого позволяет площадь.
  • 3.Получение документов из БТИ (кадастрового паспорта).

После получения доли в собственность ее можно переоформить любым методом: завещать, продать, подарить и т.д.

Однако переоформлением не стоит заниматься без получения предварительного письменного согласия остальных собственников. Если такое письменное согласие не будет получено, то в дальнейшем переоформление может быть оспорено.

В случае продажи доли сначала необходимо предложить приобрести ее собственникам других долей. Только если они не согласны, можно переоформлять ее на покупателя.

В любом случае в результате переоформления право собственности перейдет новому лицу. К выбору метода переоформления нужно относиться ответственно, так как от правильности выбора зависят расходы и результат сделки.

Источник: http://pravonanasledstvo.ru/oformlenie-nedvizhimosti/dokumenty-dlya-pereoformleniya-kvartiry.html

Эксперимент: электронный ключ, позволяющий переоформить квартиру, можно получить на любого человека

Переоформление квартиры с ЮЛ на ФЛ

17 мая на Хабре публиковалась новость о фиксировании первого известного случая отъема квартиры путем фальсификации электронной цифровой подписи. Тогда сообщалось, что владелец квартиры на Тверской улице г.

Москва обнаружил, что его квартира каким-то образом переоформлена на другого человека. Сделано это дистанционно, злоумышленник подписал документы электронной подписью реального владельца.

Самое интересное то, что сам владелец никогда не получал электронную подпись и носитель с ключом.

Оказалось, что получить электронный ключ на любого человека действительно несложно. Журналисты СМИ 47news провели эксперимент и без труда выполнили эту операцию. Как оказалось, любой разбирающийся в налоговых процедурах человек может без проблем завладеть не только чужой квартирой, но и чужой компанией.

Для этого не нужные какие-то преступные связи или сотни тысяч долларов США. Хватит десяти тысяч рублей, которые и нужны для оформления электронного ключа. Он требуется для проведения сложных процедур купли-продажи недвижимости, переоформления квартиры и т.п. По мнению разработчиков, электронная подпись по уникальности равноценна обычной подписи, она так же уникальна и значима. Физически она записывается на устройство, которое по внешнему виду напоминает флешку. Организации, удостоверяющие личность человека, пришедшего оформлять электронный ключ, представляют собой обычные частные фирмы, которые получили в Министерстве цифрового развития специальную аккредитацию. Кроме того, таким компаниям для старта деятельности нужно получить лицензию от ФСБ. Свидетельство дает право продавать ЭЦП, но вот обязанностей контроля действий владельца подписей не налагает. Сотрудников удостоверяющего центра не контролирует никто — ни ФСБ, ни Минсвязи, ни какие-либо иные органы. Эксперимент СМИ заключался в том, что журналист этого издания должен был получить ЭЦП за генерального директора и одновременно главного директора издания. В самом начале две городские конторы обратили внимание заявительницы на то, что оформлять документ может помощник руководителя, но вот оплачивать услуги требуется лишь со счета организации, на которую нужно получить ЭЦП. После того, как журналист пожаловалась на то, что генеральный директор очень занят, ей пошли навстречу и предложили заполнить бланки и оплатить с любого счета, как фирмы, так и личного. Участники эксперимента решили получить подпись, которая позволяет подавать отчетности в налоговую, производить регистрационные действия и решать большое количество других задач, включая переоформление недвижимости. Ключ действует год. Для получения ключа требовались установочные данные организации, включая ИНН, ОГРН, ФИО и ИНН директора. Все эти данные без труда можно найти в открытых источниках. После оплаты счета пришло письмо с приглашением загрузить документы в личный кабинет. В компании, которая оформляла ключи, не задавали вопросов о том, почему ЭЦП заказывается на одну фамилию, а в чеке указана другая. Самым сложным моментом во всей этой истории была подделка подписи человека, на которого оформлялся ключ. СНИЛС был нарисован в графическом редакторе. Авторы идеи сообщают, что они приложили отсканированную копию паспорта, но фото гендиректора заменили на фото журналиста, причем лицо изменили и нанесли на лоб водяной знак. Затем последовало приглашение поехать в офис компании для получения ключа. Как оказалось, проверка прошла успешно, проверяющий не обратил внимания на фотографию, которая выглядела достаточно странно. По словам экспертов, при помощи электронного ключа можно выполнить многие действия юридического и налогового характера. «Сделать можно всё: ликвидировать фирму, реорганизовать, сменить генерального директора, завысить или занизить налоги для отчётности. Разве что учредителей не поменять. Сегодня, не как в девяностые, просто так собственников с завода не выкинешь. А вот испортить ему жизнь или забрать налоговую переплату, предварительно сделав руководителем нужного человека — легко», — заявил генеральный директор консалтинговой компании «Лодж» Александр Рокин.

И это не теоретическая ситуация, проблемы уже возникают. Случаи, подобные ситуации с переоформлением квартиры обсуждаются в социальных сетях и на форумах. Бухгалтеры и юристы рассказывают о случаях, когда за них уже подана налоговая декларация по поддельным ЭЦП.

  • электронный ключ
  • переоформление квартиры
  • документы
  • законодательство
  • 30 июля 2015 в 13:26
  • 21 марта 2015 в 15:58
  • 27 февраля 2012 в 11:18
  • 23 января 2011 в 16:00

Источник: https://habr.com/ru/news/t/453208/

Налогообложение юридических лиц при продаже недвижимости – СПИК

Переоформление квартиры с ЮЛ на ФЛ

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.


жилая — только налог на прибыль 

нежилая — подоходный налог и НДС

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

Ндс при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать! 


для юр лица не имеет разницы

сколько объект купли-продажи находился в собственности

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Читайте еще

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО “СПИК” пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО “СПИК” (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Источник: https://spikcompany.ru/freeadvice/voprosy-po-nalogooblozheniyu/nalogooblozhenie-yur-lits-pri-prodazhe-nedvizhimosti/

Юридический спектр
Добавить комментарий