Отказ от собственности еще не построенного дома

Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома

Отказ от собственности еще не построенного дома

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, – собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой “земельно-домовой” вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству.

Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит.

Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома.

Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными.

Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал – нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным.

Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей.

А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила.

Президиум краевого суда все вернул на “районный уровень” и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все “прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков”, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье – 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется “О введении в действие Земельного кодекса”.

И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод – право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял.

Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме.

Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Источник: https://rg.ru/2013/05/21/zemlya.html

Отказ от права собственности: кому и почему не выгодно владеть квартирой или землей

Отказ от собственности еще не построенного дома

В век, когда люди стремятся ко все большему благосостоянию, довольно удивительно слышать про желание отказаться от собственности в пользу государства.При этом такие случаи нередки.

И за последние годы, по утверждениям юристов и нотариусов, количество желающих добровольно расстаться с собственностью возросло. Причем это касается как квартир, так и земельных участков.

Что движет этими людьми и почему они просто не продадут неугодное имущество? Оказывается, не все так просто.

Новая налоговая ставка и кадастровая оценка «с потолка»

Представьте ситуацию, что вам в наследство достался малоблагоустроенный земельный участок в самом отдаленном уголке Московской области, куда вам ездить далеко не резон. А если и ехать, то нужно тратить не меньше 2-3 часов на дорогу (либо пробки, либо редкие электрички). В общем, участок вам не особо нужен, и вы про него практически забываете ровно до тех пор, пока в своем почтовом ящике н обнаружите налоговое извещение об уплате налога на землю. И сумма в нем будет такая, про которую забыть никак не удастся. В лучшем случае – 5 тысяч, а мож, и все 20 тысяч рублей. «За что? Почему именно такие риторические вопросы и задают люди, которые уже приняли решение отказаться от права собственности на свою землю. Конечно, речь не идет о тех семьях, которые живут в деревнях и поселках, где земельный участок – это место, на котором стоит их единственный дом. Хотя и они несказанно возмущены суммой налога, которую им насчитали в 2015 году. На сайте Mk.ru 23 июля 2015 года приводили в примерсельское поселение Веселевское Наро-Фоминского района Подмосковья, где в 13 населенных пунктах налог на землю вырос в раз – с 2 до 20 тысяч рублей. Все дело в новых правилах расчета налога: если раньше он считался от инвентаризационной стоимости земли, то с 2015 года – от кадастровой стоимости, приближенной к рыночной.

Сергей Дубашинский, генеральный директор юридической компании «Ваш профессионал»:

– В 1990-2000 годы государство стремилось передать как можно больше государственной собственности частным лицам, при этом практически освобождало собственников от бремени налогов на недвижимость, которые традиционно платятся во всех развитых странах и составляют немаленькие суммы. После развала СССР времена мощной государственной поддержки населения ушли в прошлое, государство постепенно стало прививать культуру западного капитализма, где за все нужно платить. Соответственно, с радостью приобретения недвижимого имущества приходит и «ложка дегтя» – за эту недвижимость нужно платии с каждым годом все больше. В октябре 2014 года принят Федеральный закон 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу За Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц», в соответствии с которым уплата налога на помещения, квартиры, здания больше не осуществляется по инвентаризационной стоимости, а осуществляется от кадастровой стоимости (т.е. стоимост приближенной к рыночной). Приче в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе ставка налога, указанная в законе, может быть увеличена муниципальными властями в раза! Полный переход на новый порядок уплаты налога состоится до 1 января 2020 года.

Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга:

– При этом кадастровая оценка земли происходит по системе массовой оценки по усредненным показателям, что, как показывает судебная практика, чревато большими неточностями, как правило, в сторону завышения кадастровой стоимости. Разброс нормативов по расчету кадастровой оценки квадратного метра земли в России варьируется от 20 до 600 рублей за метр квадратный. По ст. 394 НК РФ, налоговые ставки земельного налога устанавливаются нормативными документами муниципальных образований или законами городов федерального значения. Предельно допустимая ставка составляет 0,3% от кадастровой оценки участка в год. Если, например, рассматривать Ленинградскую область, то ставка по основной разновидности (ЛПХ, садоводство, огородничество и т.д.) земель составляет указанное максимальное значение. Аналогичная ситуация и по многим другим регионам России. Кадастровая оценка земли, проведенная в 2013 году независимыми оценщиками, по сути, оказалась необъективной, так как, по данным mk.ru, оценщики брали информацию о ценах на землю в том или ином районе из открытых источников, не учитывая ряд реальных факторов. Это привело к тому, что стоимость участков в двух поселках, находящихся в нескольких километрах друг от друга, может отличаться в десятки раз. И, как ни странно, иногда стоимость небольшого участка в богом забытом месте может равняться цене земли в каком-нибудь благоустроенном элитном поселке. «Где справедливость возмутились люди и стали подавать в суд. По данным Росреестра (из отчета по итогам деятельности за 2014 год), если в 2008 году случаев судебного оспаривания кадастровой оценки земли было не более 1000, то к 2014 году их число возросло почти до 15 тысяч. Что касается Веселевского, то Минимущество этим летом утвердило исправления кадастровой стоимости почти 800 участков. Правда, этот вопрос был решен в досудебном порядкжители поселения «взяли» чиновниковколичеством и упорством.

Что делать с ненужным имуществом?

Одно дело, когда участок – это место постоянного проживания, и совсем другое  – когда на участке расположена дача или он и вовсе пуст. В первом случае есть смысл воевать за снижение кадастровой стоимости. А во втором – люди нередко сразу принимают решение избавиться от участка. Вопрос только, каким образом? После принятия в Подмосковье Регламента содержания дачных участков дачникам по многим параметрам стало невыгодно держать участки, в связи с чем риэлторы уже наблюдают увеличение предложений по дачным землям. А новая налоговая ставка помогла принять решение и тем, кто до сих пор сомневался, оставлять землю или нет.

Сергей Дубашинский:

Источник: https://www.cian.ru/stati-otkaz-ot-prava-sobstvennosti-komu-i-pochemu-ne-vygodno-vladet-kvartiroj-ili-zemlej-218082/

Как оформить частный дом в собственность в 2019 году?

Отказ от собственности еще не построенного дома

Дата статьи: 11.03.2019г.

В данной статье мы рассмотрим порядок оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства, а также жилые и садовые дома, расположенные на садовых участках.

С 1 марта 2019 года никакой разницы в оформлении собственности на данные объекты нет. Порядок одинаков как для объекта ИЖС, так и для садового дома.

Объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Понятия «объект индивидуального жилищногостроительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилойдом» равнозначны.

Садовый дом – здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

1 этап – Уведомление о строительстве

Первым этапом в строительстве дома является подача в орган местного самоуправления (либо МФЦ) Уведомления о планируемом строительстве объекта.

В данном уведомлении необходимо указать характеристики дома, в частности количество этажей, высота, сведения об отступах от границ земельного участка, площадь застройки.

Также к уведомлению прикладывается схема расположения дома на участке, нарисованная от руки.

Уведомление можно подать любым удобным способом: посредством личного обращения в орган государственной власти или орган местного самоуправления; через многофункциональный центр; посредством почтового отправления с уведомлением о вручении; посредством портала государственных и муниципальных услуг.

После подачи данного уведомления необходимо дождаться оторгана местного самоуправления ответного уведомления.

Оно может быть положительным(Уведомление о соответствии параметрам строительства), либо отрицательным (Уведомлениио несоответствии предельным параметрам разрешенного строительства).

В случаеположительного ответа, можно приступать к постройке дома в соответствии сзаявленными характеристиками. В случае отказа, строить такой дом нельзя.

Застройщику необходимо сохранить оба уведомления (Уведомлениео планируемом строительстве и Уведомление о соответствии параметрам строительства).

2 этап — Строительство дома

Вторым этапом является непосредственно строительство дома, ссоблюдением всех градостроительных норм. Строить дом можно в течение 10 лет смомента получения Уведомления о соответствии предельным параметрам разрешенногостроительства.

3 этап — Подготовка технического плана

После завершения строительства дома необходимо обратиться ккадастровому инженеру с двумя вышеуказанными уведомлениями для подготовкитехнического плана дома.

Кадастровый инженер выезжает на участок, измеряет площадьдома, определяет его координаты.

Технический план подготавливается в электронном виде и записываетсяна CD-R диск.

4 этап — Регистрация права собственности на дом

Застройщик обращается в МФЦ (или орган местного самоуправления) с техпланом на диске и пишет Уведомление об окончании строительства дома. На данном этапе необходимо уплатить гос. пошлину за регистрацию дома. Срок подачи такого уведомления — не позднее одного месяца со дня окончания строительства.

Если земельный участок, на котором расположен дом,принадлежит более, чем одному лицу, то к уведомлению об окончании строительстванеобходимо также приложить заключенное между правообладателями земельногоучастка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственностина построенный дом.

Орган местного самоуправления рассматривает предоставленный технический план, проверяет соответствие параметров построенного объекта ранее заявленным параметрам (в частности этажность, отступы от границ земельного участка).

Если все параметры дома соответствуют градостроительным нормам орган местного самоуправления подготавливает Уведомление о соответствии построенного объекта параметрам строительства и самостоятельно направляет данное решение и технический план в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности.

На этом процесс оформления дома заканчивается.

На что стоит обратить внимание при строительстве дома?

При строительстве дома необходимо соблюдатьградостроительные нормы. Но где посмотреть эти градостроительные нормы?

Вы строите дом на определенном земельном участке, которыйпопадает в определенную градостроительную зону (зона застройки индивидуальными жилымидомами, зона ведения садоводства, огородничества или другая зона).

Для каждогонаселенного пункта (муниципального образования) утверждены Правилаземлепользования и застройки, которые в свободном доступе может посмотретьлюбой желающий на сайте Администрации соответствующего населенного пункта (муниципальногообразования).

Необходимо открыть Правила землепользования и застройки,найти там раздел «градостроительные регламенты». Там описаны все регламенты длявсех зон. Для каждого разрешенного использования земельного участка описаныправила застройки.

Также можно заказать Градостроительный план земельного участка в органе местного самоуправления (либо в МФЦ). В данном документе будет указана вся необходимая информация по возможности застройки данного участка (градостроительная зона, отступы и др.).

Что делать, если дом уже построен, но он не соответствует градостроительнымнормам?

Для начала вы можете обратиться в орган местного самоуправления с просьбой о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Если орган местного самоуправления ответит вам отказом, тогда остается только обращаться в суд для узаконивания дома.

Как узаконить реконструкцию дома?

Реконструкция объекта ИЖС, садового или жилого домапроводится так же, как и его строительство. Сначала подается Уведомление опланируемой реконструкции, после положительного ответа проводится сама реконструкция,вызывается кадастровый инженер, после застройщик с техпланом обращается в органместного самоуправления с Уведомлением об окончании реконструкции.

Источник: https://cadastral-engineer.ru/kak-oformit-chastnyj-dom-v-sobstvennost-v-2019-godu/

Вс рф объяснил, когда дом без документов не самострой

Отказ от собственности еще не построенного дома

Контекст

Факт утраты архивных документов на старый дом и отсутствие информации об обстоятельствах его строительства не дают права властям признавать здание самостроем и отказывать в его регистрации. В случае длительного открытого и добросовестного владения недвижимостью владелец приобретает право собственности на имущество, напоминает Верховный суд (ВС) РФ.

Высшая инстанция рассмотрела жалобу жительницы Новосибирска, которая 20 лет прожила в жилом доме, построенном ещё в 1949 году, а когда захотела взять землю под ним в аренду, власти выяснили, что здание является самостроем и не может быть введено в эксплуатацию. Суды позицию чиновников поддержали.

Однако ВС РФ отметил, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность и на ее основании требовать регистрации собственности. Аргументом в пользу хозяина дома также следует считать отсутствие претензий со стороны властей и соответствие дома всем необходимым техническим параметрам, указывает суд.

Суть спора

Суды установили, что спорный жилой дом на улице Декабристов был построен ещё в 1949 году, а в 1954, 1971, 1978, 1980, 2006, 2010 годах к нему добавляли пристройки. Владельцами дома, по данным технического учёта и технической инвентаризации, были учтены двое собственников, которые 1 апреля 1977 года продали его матери истицы за 3 тысячи рублей, о чем имеется соответствующая расписка. 

Из выписки домовой книги следует, что мать была зарегистрирована по адресу этого дома с апреля 1977 года, а заявительница – с ноября 1996 года. Когда мать истицы умерла, она вступила в наследство.

Летом 2016 года женщина попросила департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска предоставить ей земельный участок под домом на условиях выкупа или аренды. И тогда выяснилось, что никаких документов на дом нет и он, по сути, является самостроем.

Из «Новосибирского городского архива» пришёл ответ, что в имеющихся на хранении документах за 1946–1957 года решение об отводе земельного участка и регистрации домостроения, расположенного на улице Декабристов не обнаружено.

Власти пришли к выводу, что земельный участок под домом не может быть сформирован и предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само жилое здание. Осенью же администрация отказала истице и в вводе дома в эксплуатацию. Тогда она обратилась за защитой своих прав в суд, однако и тот ее не поддержал.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что спорный жилой дом является самовольной постройкой, земельный участок, на котором расположен жилой дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не предоставлен истцу на каком-либо праве, а потому оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Право на самострой

ВС напомнил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку, размер которых определит суд, уточняется в определении.

Приобретательная давность

Немаловажным фактором в подобных делах является приобретательная давность, на анализе которой ВС остановился подробно.

Суд напомнил, что если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность – часть 1 статьи 234 ГК РФ).

При этом действие статьи 234 ГК распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой кодекса, указывает ВС.

Давностное владение является добросовестным и открытым, если гражданин не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, но при этом не скрывал факта нахождения имущества в его владении, отмечает суд со ссылкой на постановления пленума Верховного суда № 10 и Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года.

В решении также указывается, что по смыслу статей 225 и 234 ГК, право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, напоминает суд.

«По смыслу указанных положений закона и разъяснений пленума, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею.

Это относится к случаям, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может.

При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула)», — резюмирует ВС.

Позиция ВС по делу

Согласно материалам дела, истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно в течение почти 40 лет пользовались жилым домом и несли бремя расходов на его содержание.

За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось владение ни домом, ни землей под ним. Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного также не заявлялось.

При этом согласно техническому заключению, жилой дом соответствует противопожарным нормам, его строительные конструкции не представляют опасности для жизни и здоровья людей, жилое помещение отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии.

Между тем эти обстоятельства не были предметом исследования и оценки судебных инстанций полагавших, что они не имеют правового значения для рассмотрения возникшего спора, указывает ВС.

«Однако с этим выводом согласиться нельзя, поскольку само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании надлежащим образом заключенного и зарегистрированного договора не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны.

Иной подход ограничивал бы применение статьи 234 ГК РФ и введение в гражданский оборот недвижимого имущества, возведенного в период действия гражданского законодательства, не предусматривавшего признание права собственности на самовольную постройку, и в отношении которого истекли сроки предъявления требований о сносе», — отмечается в определении.

С учётом этих обстоятельств ВС отменил решение апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение с этой стадии.

«При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона», — отметил ВС РФ.

Источник: http://rapsinews.ru/judicial_analyst/20180117/281648556.html

Наследование дома: здание – по завещанию, участок под ним – по закону

Отказ от собственности еще не построенного дома

Верховный Суд Российской Федерации определил, как должны устанавливаться наследственные доли в праве собственности на земельный участок, на котором находится дом, если в завещании указан только порядок наследования дома, но не участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 февраля 2018 г. № 87-КГ17-14). Рассмотрим обстоятельства дела подробнее.

В 2016 году гражданка К. обратилась в суд с иском о признании права собственности на доли земельного участка в порядке наследования.

По завещанию ей, ее брату и сестре полагались доли жилого дома – 1/2 и по 1/4 соответственно, но при этом земельный участок, на котором располагался дом, не был завещан никому.

По мнению истицы, закон закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и недвижимых объектов на них, и поэтому участок должен наследоваться в тех же долях, что и здание – согласно завещанию (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса, ст. 273 Гражданского кодекса).

Суд первой инстанции удовлетворил требования К., сославшись на те же нормы законодательства (решение Димитровского районного суда г. Костромы Костромской области от 12 июля 2016 г. по делу № 2-603/2016).

Он также привел позицию ВС РФ, указав, что здание, строение или сооружение не могут быть завещаны отдельно от части земельного участка, занятой ими и необходимой для их использования. Более того, наличие в завещании таких распоряжений влечет его недействительность в этой части (п. 79 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 года № 9 “О судебной практике по делам о наследовании”).

Суд пришел к выводу, что право собственности истицы, ее брата и сестры на земельный участок возникло пропорционально их долям в объекте недвижимости, расположенном на участке.

Однако ответчик (сестра истицы) с таким решением суда не согласилась и подала апелляционную жалобу. По ее мнению, право собственности на земельный участок должно перейти к гражданке К. в порядке наследования по закону, в результате чего она получила бы 1/3 доли в праве собственности.

Ответчик указала, что данной площади достаточно, чтобы осуществлять эксплуатацию имущества, а доказательств иного истица не представила.

Однако судьи, рассматривавшие жалобу, согласились с доводами суда первой инстанции и оставили его решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 5 октября 2016 г. по делу № 33-2149/2016). В связи с этим ответчик подала в ВС РФ кассационную жалобу.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ поддержала доводы ответчика и признала, что основания для отмены вынесенных судебных постановлений есть. Суд разъяснил, что ст.

35 Земельного кодекса РФ регламентирует отношения по пользованию земельным участком при переходе права собственности на объект на нем, но при этом не устанавливает основания для возникновения права собственности на землю, на которой расположена недвижимость.

И более того, указал Суд, земельный участок и жилой дом на нем выступают как самостоятельные объекты недвижимости. А значит, отсутствие распоряжения завещателя относительно судьбы земельного участка означает, что он должен наследоваться на общих основаниях, то есть в силу закона.

ВС РФ также пояснил, что в данном случае принцип единства судьбы недвижимости и земельного участка не нарушен, поскольку стороны являются сособственниками и участка, и находящегося на нем объекта.

“В данном случае право собственности на жилой дом переходит к сторонам в порядке наследования по завещанию, а на земельный участок – в порядке наследования по закону”, – заключил Суд. Он добавил, что вывод судов предыдущих инстанций о том, что доля К.

в праве собственности на земельный участок должна быть равна доле на дом, не основан на законе.

В связи с этим Судебная коллегия отменила решения обоих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

МНЕНИЕ

Любава Трофимова, эксперт по недвижимости, руководитель Консалтингового Агентства “Трофимова Групп”:

Я полагаю, что ВС РФ в данной ситуации прав, и в этом деле он учел нормы о неразрывной связи земли с домом – один из основных принципов земельного законодательства. По общему правилу регистрации права собственности на дом без прав на землю быть не может.

Но права на землю могут быть разные: право собственности, аренды, бессрочного или безвозмездного пользования, пожизненно наследуемого владения, сервитут.

Четкой привязки в законе именно к праву собственности одновременно и на дом, и на земельный участок нет и получается, что у собственника дома должно быть любое из перечисленных прав на землю.

Выводы ВС РФ логически верны и законны, поскольку если право собственности на землю было на момент смерти у наследодателя, а на дату составления завещания она его еще не успела оформить, следовательно, завещать не могла. А если право собственности на землю было у наследодателя на дату составления завещания, то вопрос к нотариусу – почему он оформил такое завещание на дом без какого-либо упоминания земельного участка.

Доводы наследника, получившего большую долю в праве собственности на дом, сводятся к тому, что доли на землю должны быть в точности такими же, как и на дом, если распоряжений умершего насчет земли не сделано.

Данный механизм может работать в случае, если права на земельный участок, предоставленный до введение в действие современного Земельного кодекса РФ, на имя наследодателя никак по действующему праву не оформлены. Например, были предоставлены, когда действовали Земельные кодексы РСФСР 1922 и 1970 годов.

Тогда наследники через суд совместно включают его в наследственную массу согласно долям по завещанию, так как главным критерием в таких случаях является именно порядок долевого пользования домом.

Но даже если бы наследница доли дома по завещанию не была бы наследницей доли участка по закону, решение ВС РФ содержало бы те же выводы. Факт принятия такого решения не является нарушением правила неразрывности земли и дома.

Потому что если даже право на земельный участок отсутствует на момент регистрации прав на дом, то его можно оформить, договорившись с собственниками земли мирно либо установив в судебном порядке сервитут. Судебная практика по установлению сервитута в такой ситуации всегда положительная.

Однако в ситуации с наследниками по настоящему делу все гораздо проще, все трое являются детьми умершей, наследниками первой очереди. Следовательно права на дом и землю получают в соответствующе долевой собственности. Пользования меньшей долей (1/3) земельным участком не умаляет права собственности наследника как собственника большей доли (2/4) на дом.

МНЕНИЕ

Ирина Дарсалия, директор ООО “Эквилибриум”, специалист по недвижимости:

Мое мнение относительно определения ВC РФ от 6 февраля 2018 № 87-КГ17-14 весьма неоднозначное. Понятно, что ВС РФ – это высший судебный орган, именно ему принадлежит право давать разъяснения по вопросам судебной практики. И нельзя поспорить с тем, что дом и земельный участок – это самостоятельные объекты права, а наследодатель в завещании распорядился только одним из них.

Вероятнее всего такое случилось потому, что он даже не догадывался о правовых последствиях своих действий для наследников, но речь не об этом. По моему мнению, данная позиция ВС РФ создает некую правовую коллизию в отношениях между собственниками доли дома и земельного участка.

Совершенно непонятно, каким образом собственник доли дома должен оформлять свои отношения с собственником земельного участка, на котором этот дом стоит. Суд не разъясняет, должны ли они между собой заключать договор, а если должны, то какой именно – аренды, безвозмездного пользования или какой-то иной.

Опять же вопрос: как быть в такой ситуации, когда собственник земельного участка категорически откажется от заключения какого-либо договора. Ведь с точки зрения закона он будет прав.

Другая ситуация – собственник земельного участка будет требовать заключить договор аренды и установит непомерную ставку арендной платы. Что делать собственнику доли дома, если его не устраивают предложенные условия – непонятно.

Если между собственниками двух этих объектов недвижимости не оформлен договор пользования земельным участком, то собственник доли дома становится заложником этой ситуации в случае желания продать свою долю третьему лицу. Согласно ч. 3 ст.

552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, а покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Непонятно, как быть в ситуации, когда такие условия не определены. Одним словом, пока вопросов больше, чем ответов.

Документы по теме:

Источник: http://www.garant.ru/news/1182490/

Как узаконить уже построенный дом?

Отказ от собственности еще не построенного дома

На сегодняшний день, например, в Ленинградской области нет препятствий для получения разрешения на строительство и последующей регистрации права собственности на уже построенный жилой дом. Процедура довольно простая.

  1. Вам необходимо обратиться в районную администрацию или МФЦ с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, приложив к заявлению копии паспорта и документа, подтверждающего право собственности на объект.
  2. На основании актуальной топографической съемки подготовить схему планировочной организации участка и вместе с полученным ранее градостроительным планом повторно обратиться в районную администрацию или МФЦ с заявлением о выдаче разрешения на строительство.
  3. Заключить договор с кадастровым инженером, сделать внутренние обмеры дома и привязку дома к координатам земельного участка, подготовить технический план здания.
  4. Обратиться в местную администрацию с заявлением о выдаче постановления о присвоении адреса жилому дому на основании сформированного технического плана. Далее – получить постановление, обновить технический план и подать заявление на постановку на кадастровый учет и одновременную регистрацию права на жилой дом в МФЦ. Результатом оказания услуги будет выписка из ЕГРН на жилой дом, подтверждающая право собственности. Основные причины отказа в выдаче разрешения на строительство жилого дома – нарушение градостроительных норм в части заступа границ дома за границы разрешенного пятна застройки.

Дачная амнистия

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Дачная амнистия – это упрощенный способ регистрации права собственности на построенный «втихую», как в Вашем случае, дом.

Суть ее в следующем: Вы декларируете строительство дома на принадлежащем Вам земельном участке, прикладываете документы БТИ и предъявляете все это в органы Росреестра (через систему МФЦ).

Результат – наличие зарегистрированного права на данный дом, как на объект жилой недвижимости.

Однако наличие или отсутствие права собственности не влечет обязанности эксплуатирующих служб подвести к дому коммуникации и, более того, подключить их.

В настоящее время Ваш дом имеет статус самовольной постройки, как построенный без получения необходимых разрешений.

Административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере 7 тысяч рублей за возведение такого объекта на земельном участке без получения соответствующих разрешений.

Для того чтобы получить разрешение на строительство, а потом – акт ввода дома в эксплуатацию, Вам потребуется обратится в местную (поселковую) администрацию, представив документы, подтверждающие право собственности (аренды) на земельный участок, документы, подтверждающие технические характеристика построенного здания, в том числе обмеры БТИ. Возможно, Вам также потребуется провести соответствующую строительно-техническую экспертизу.

Вместе с тем, с учетом частичного завершения периода «дачной амнистии» 01.03.2018 г., Минфин РФ готовит законопроект, по которому для домов частной застройки площадью менее 500 кв. метров введут уведомительный порядок: о факте строительства достаточно будет уведомить местную (поселковую) администрацию.

В этом случае единственным, что может потребоваться при подключении дома к коммуникациям, будет заключение эксперта о наличии или отсутствии такой технической возможности и о соблюдении при строительстве дома всех необходимых законом строительных требований и правил.

Назначение земли противоречит разрешению на строительство – что делать?

В документах на мой участок появился запрет на строительство. Как так?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если на Вашем участке, назначение которого предусматривает строительство жилого дома (ИЖС, садоводство, ЛПХ), ранее не было зарегистрировано строений или строения утрачены (из-за пожара, например), то зарегистрировать строение без разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию можно.

По упомянутой Вами дачной амнистии, которую сейчас продлили. То есть для подключения коммуникаций необходимо оформить собственность на жилой дом. Сейчас Вы это можете сделать в упрощенной форме, подав заявление в МФЦ.

Возможно, потребуется произвести обмеры нового строения проектной организацией и заплатить пошлину.

Если же Вы реконструируете ранее построенный дом, то на такие реконструкции дачная амнистия не распространяется. Тогда Вам будет необходимо пройти весь цикл: от получения разрешения на реконструкцию до ввода в эксплуатацию.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

С 2016 года кадастровая палата, действительно, не выдает технический план без разрешения на строительство.

Для домов, расположенных на земельных участках для ИЖС или ЛПХ, есть определенные правила: Вы предоставляете технический план и только на его основании регистрируется право собственности.

Для получения кадастрового паспорта необходимо получить разрешение на строительство. Для этого нужны следующие документы: технический план, ГПЗУ, а также соответствующие документы на землю.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как поменять категорию земли?

Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_uzakonit_uzhe_postroennyy_dom/7083

Юридический спектр
Добавить комментарий