Оспаривание кадастровой границы земельного участка

Обжалование действий органа кадастрового учёта как способ установления определённости в границах земельных участков

Оспаривание кадастровой границы земельного участка

Светлана Сергеева, начальник отдела судебной практики правового управления ООО «УК «РД»»

alanka@list.ru

Данный метод реализуется посредством «привязки» границ земельного участка к относительно постоянным ориентирам, таким как дорога, река и т. д. В результате постановка на кадастровый учёт происходит, участку присваивается кадастровый номер, но в системе координат участок не существует, и, как следствие, орган кадастрового учёта не видит границы этого участка в своей базе.

Смежный землепользователь либо любое другое лицо при наличии соответствующих оснований может отмежевать себе часть ранее учтённого земельного участка, но уже имеющую границы в системе координат. При этом очевидно происходит наложение, и законные интересы правообладателя ранее учтённого участка нарушаются.

Каким образом можно разрешить данную ситуацию? Одним из способов защиты является обжалование действий органа кадастрового учёта, признание данных действий незаконными, обязание органа кадастрового учёта аннулировать запись в государственном кадастре недвижимости о земельном участке, который накладывается на ранее учтённый земельный участок.

Рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть при доказывании заявления с указанными требованиями. Во-первых, соблюдение срока на обжалование. В соответствии с ч. 4 ст.

 198 АПК РФ, заявление о признании недействительными ненормативных актов может быть подано в арбитражный суд в течение 3 месяцев со дня, когда гражданину (организации) стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом. В то же время постановка на кадастровый учёт — это процесс, который, как правило, происходит без привлечения внимания смежных землепользователей.

Правообладатель ранее учтённого земельного участка обнаруживает, что у него появился «сосед», когда последний начинает осваивать этот земельный участок. В этот момент и обнаруживается, что участок один, а правообладателей у него несколько.

Ключевым моментом здесь является дата, с которой подлежит исчисление трёхмесячного срока. Если буквально читать ст. 198 АПК РФ, то днём, когда гражданину или организации, т. е. правообладателю ранее учтённого земельного участка, стало известно о нарушении прав и законных интересов, является день освоения новым «соседом» земельного участка.

Однако, если анализировать судебную практику, то имеет место и другая позиция в этом вопросе. В частности, как следует из постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.

2014 по делу № А53-18577/2013, одним из оснований подателя жалобы являлся пропуск срока на обжалование действий кадастровой палаты, который необходимо исчислять с даты совершения указанным органом оспариваемых действий, то есть с момента вынесения решения о постановке на государственный кадастровый учёт новых земельных участков.

В отношении данного довода, в первую очередь, необходимо исследовать, надлежащим ли способом происходила постановка на кадастровый учёт нового земельного участка. Следует обратить внимание, каким образом согласовывались границы земельного участка. Если это происходило в частном порядке, то в листе согласования границ должна стоять отметка смежного землепользователя.

Если согласование происходило через публичное уведомление, то необходимо проследить всю процедуру такого уведомления. Если речь идёт о земельных участках сельскохозяйственного назначения, то ранее этот порядок устанавливался в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, в настоящее время он определён ФЗ от 24.07.

2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Особое внимание стоит уделить и тому обстоятельству, в каком периодическом издании было опубликовано объявление. Так, согласно п. 8 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ, извещение должно быть опубликовано в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов.

Названия газет, где происходит такое опубликование, могут быть определены через обращение к Уставу муниципального образования, на территории которого выделяются земельные участки. На данный нюанс, в частности, было обращено внимание в Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.

2013 по делу № А35-9523/2012.

В любом случае, даже если срок пропущен, заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и, если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Кроме того, исходя из положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод (от 04.11.2005), любое заинтересованное лицо должно иметь возможность добиться рассмотрения своего дела в суде — органе государственной системы правосудия. Не допускается при рассмотрении спора установление чрезмерных правовых или практических преград.

Таким образом, хотя срок на обжалование и может выступать самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, но, тем не менее, он не является непреодолимым препятствием к доступу на судебную защиту и может быть либо восстановлен судом, либо может быть принято правовое обоснование своевременного обращения в суд.

Вторым фактором, на который следует обратить внимание, является непосредственно само обоснование того, что, несмотря на отсутствие границ ранее учтённого земельного участка в системе координат, они существуют и должны были быть внесены в государственный кадастр недвижимости. Наличие кадастрового номера и соответствующая постановка на кадастровый учёт свидетельствуют об индивидуализации ранее учтённого земельного участка в силу закона.

Так, согласно п. 3 ст.

 1 ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости», государственным кадастровым учётом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определённой вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости). Статус участка как ранее учтённого предполагает, что он существовал как объект гражданских прав ранее, и изначально при постановке на государственный кадастровый учёт участка должны были быть определены границы земельного участка.

Таким образом, необходимо исходить из того, что границы ранее учтённого участка, несмотря на отсутствие их в системе координат, существуют и изначально формировались в соответствии с действовавшим на момент постановки законодательством.

Третьим и основным обстоятельством является правовое обоснование незаконных действий органа кадастрового учёта. В данном случае имеет место нарушение п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 7, п. 3 ст. 45 ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости», п.

 9 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости. Согласно п. 9 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утверждённого Приказом Министерства экономического развития РФ от 04.02.

2010 № 42, сведения о ранее учтённых земельных участках в Реестре должны соответствовать сведениям о таких земельных участках, содержащимся в документах государственного земельного кадастра.

Данный Порядок устанавливает также структуру, состав кадастровых сведений, правила внесения кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости и ведения кадастровых дел.

Таким образом, законодатель однозначно закрепляет обязанность по внесению соответствующих сведений о ранее учтённом участке в государственный кадастр недвижимости. Неисполнение органа кадастрового учёта данной обязанности является основанием для признания его действий незаконными.

Кроме того, одним из принципов ведения государственного кадастра недвижимости, закреплённых в п. 1 ст.

 4 названного закона, является осуществление государственного кадастра недвижимости на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения в соответствии с настоящим Федеральным законом общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нём сведений (далее — кадастровые сведения), сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Следовательно, орган кадастрового учёта обязан включать сведения о ранее учтённом участке в государственный кадастр недвижимости, при этом включение сведений в государственный кадастр недвижимости означает, в соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости», указание следующих уникальных характеристик объекта недвижимости:

  • вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершённого строительства);
  • кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
  • описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
  • площадь, определённая с учётом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Обладая информацией о наложении границ указанных земельных участков, руководствуясь принципами государственного кадастрового учёта, учитывая назначение государственного кадастра недвижимости как официального информационного ресурса, содержащего сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, орган кадастрового учёта не имеет правовых оснований осуществлять кадастровый учёт до урегулирования заинтересованными лицами вопроса о границах соответствующих земельных участков.

Выводы, о том, что при постановке на кадастровый учёт орган кадастрового учёта должен исполнять обязанность по проверке уже имеющихся в государственном земельном кадастре сведений в отношении ранее учтённого участка, подтверждается материалами судебной практики (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 июня 2011 г. по делу № А66-6702/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 июля 2010 г. № А33-14279/2009; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05 августа 2011 г. по делу № А66-6796/2010).

Кроме того, в Определении ВАС от 31.10.2011 по делу № ВАС-11647/2011 при аналогичных обстоятельствах дела судом отмечено: «…управление [орган кадастрового учёта] должно было проверить уже имеющиеся сведения в государственном земельном кадастре в отношении принадлежащего заявителю земельного участка, поставленного на кадастровый учёт как ранее учтённый участок.

Орган кадастрового учёта имел возможность обнаружить наложение границ спорного земельного участка и участка общества, при этом, в силу части 1, пункта 2 части 2 статьи 26 Закона № 221-ФЗ, ответчик обязан был принять решение о приостановлении осуществления кадастрового учёта спорного участка.

Неисполнение данной обязанности ответчика привело к нарушению принципа сопоставимости кадастровых сведений и, как следствие, нарушению прав общества…».

Таким образом, из анализа судебной практики, а также норм законодательства однозначно следует вывод о том, что орган кадастрового учёта обязан, во-первых, иметь в государственном кадастре недвижимости сведения о ранее учтённом земельном участке; во-вторых, обязан сопоставлять эти сведения со сведениями о других земельных участках, и в-третьих, в случае обнаружения наложения орган кадастрового учёта обязан приостановить постановку на кадастровый учёт земельного участка, накладывающегося на ранее учтённый земельный участок. Несоблюдение указанных обязанностей является достаточным основанием для признания действий органа кадастрового учёта незаконными.

Разумеется, что матрицы для решения всех спорных вопросов в данной области не существует, но приведённые в данной статье выводы помогают правообладателю ранее учтённого земельного участка при обращении в суд иметь развернутые доводы в обоснование своей позиции.

Источник: https://www.top-personal.ru/adminlawissue.html?364

Оспаривание кадастровой стоимости участка – Юристы PRAVBIS

Оспаривание кадастровой границы земельного участка

Любой предмет, любая вещь имеет определенную цену, каждый владелец имеет право ее определить самостоятельно. Это же касается объектов недвижимости (квартир, домов, зданий, сооружений и земли).

На отечественных просторах, при приобретении земельных наделов может использоваться один из способов определения стоимости:

  • на основании проведения кадастровой оценки участка;
  • исходя из рыночной стоимости.

В этой статье основное внимание уделим непосредственно кадастровой стоимости наделов.

Что такое кадастровая стоимость земли

Под ней следует понимать определенную величину в денежном выражении, которая была получена расчетным путем при определении стоимости земельного надела. При ее определении должностные лица принимают во внимание два основных фактора:

  1. где конкретно находится земельный участок подлежащий оценке;
  2. какое целевое назначение надела.

В каких случаях необходимо ее использовать

Физическое лицо, которое является собственником земельного участка, при совершении сделки купли-продажи с недвижимостью берет за основу рыночную цену земли. И это правильно, поскольку рыночная стоимость, по сравнению с кадастровой, всегда выше. Но, кадастровая цена нам потребуется в следующих обстоятельствах:

  • для точного расчета земельного налога;
  • для расчета арендной платы за надел;
  • для оплаты за использование участка;
  • в случае совершения сделки купли-продажи с земельным участком, который находится в собственности государства или муниципалитета;
  • при выкупе земельного участка принадлежащего на праве собственности государству или муниципалитету, и на котором располагается здание или любое строение, принадлежащего на праве собственности иному лицу и т.д.

Оспаривание

На законодательном уровне закреплено, что любое заинтересованное лицо имеет право инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости участка. Но не во всех случаях это можно сделать.

Для оспаривания кадастровой цены на землю необходимы основания, которые и будут положены заинтересованным лицом в основу выдвигаемых им требований относительно стоимости.

Для наглядности приведем несколько примеров, когда можно вести речь об оспаривании кадастровой стоимости:

  1. должностные лица уполномоченного органа, проводившего оценочную стоимость надела, использовали неточные, недостоверные сведения по нем;
  2. при определении рыночной цены участка на дату, когда была проведена кадастровая оценка участка.

Оспорить названую величину можно двумя способами:

  • в досудебном порядке;
  • путем обращения с исковым заявлением в суд.

Оспаривание в комиссии

Разрешение подобного рода вопросов уполномочена специальная комиссия, которая создается при управлении Росреестра в каждом регионе. Для того чтобы оспорить стоимость земли необходимо:

  1. Подготовить и направить соответствующее заявление. В этом документе отражают всю необходимую информацию о Заявителе, место регистрации, основания для обращения. Далеко не последнее место, при обращении в комиссию занимает срок давности. Он не может превышать пяти лет с даты, когда в ЕГРН были внесены последние изменения.
  2. Собрать необходимый перечень документов, который включает в себя:
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой отражена информация о кадастровой стоимости надела;
  • если инициатором оспаривания стоимости является собственник недвижимости, необходимо предоставить правоустанавливающие документы;
  • документ, подтверждающий, что при оценке земли должностными лицами уполномоченного органа использовались документы с недостоверной информацией о земельном наделе;
  • при установлении рыночной стоимости направляется отчет о ее проведении. Обратите внимание, что названый документ должен быть направлен не только на бумажном носителе, но и в электронном виде. В данной ситуации рыночная стоимость будет установлена на момент проведения кадастровой оценки земельного участка, а не на дату направления заявления в комиссию.
  1. Участие в заседании уполномоченной комиссии. Это можно сделать самостоятельно или через своего Представителя. В последнем случае необходимо заверить надлежащим образом доверенность на предоставление Ваших интересов.
  2. Комиссия, рассматривает в течение месяца заявление и предоставленные документы, и направляет заявителю официальную бумагу, в которой отражено принятое решение.

Суд

Комиссия, при рассмотрении заявления и документов, как показывает практика, далеко не всегда выносит положительное решение. Заинтересованная сторона наделяется правом обратиться с соответствующим заявлением в суд.

Мы считаем, что лучше всего пропустить досудебную процедуру оспаривания кадастровой стоимости участка, а сразу же направлять все необходимые документы в суд. Такая наша позиция связана с тем, что в Законе не отражена обязательность проведения досудебного порядка.

Поэтому зачем тратить время на комиссию, если можно сразу решить вопрос в судебном порядке.

Мало будет грамотно подготовить исковое заявление. В любом случае заинтересованной стороне придется побегать по кабинетам чиновников и собрать требуемые документы.

Документы собраны, исковое заявление подготовлено. Теперь направляем весь пакет документов в соответствующий суд для рассмотрения.

Суд может удовлетворить заявленные требования, а может отказать. В последнем случае Истец имеет право обжаловать судебный акт в апелляционном порядке. Если решение и этого органа не удовлетворит Заявителя, обжалование производится в кассационном порядке.

Вывод

Процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка достаточно сложная. Бесспорно, можно попытаться лично пройти все тонкости бюрократической системы, но, что касается конечно результата, вряд ли он Вас устроит.

Если Вам необходимо оспорить кадастровую стоимость земли, не нужно тратить время и силы, для решения этого вопроса самостоятельно, обратитесь в наш «Правовой центр» к земельным юристам, и они обязательно помогут.

Источник: https://pravbis.ru/zemelnyj-yurist/osparivanie-kosparivanie-kadastrovoy-stoimosti-uchastkaadastrovoj-stoimosti-uchastka/

Оспаривание результатов межевания – работа для земельного адвоката

Оспаривание кадастровой границы земельного участка

30.01.2017

Государство в 2008 году разрешило гражданами оформлять земельные участки и производить сделки с ней без межевания.

С одной стороны, действительно облегчили жизнь простых граждан и ускорили процессе оформления, а также дали возможность геодезическим компаниям без потерь сдать экзамены на кадастровых инженеров, пройти дополнительные курсы и обучение.

С другой стороны, стали возможны так называемые “межевые войны”, которые могут возникнуть в результате приведения в соответствие границ земельных участков. Несоответствие границ земельных участков, указанных в землеустроительных делах и тех, что существуют в натуре на местности, приводит к спорам между собственниками земли. земельный адвокат

Уже сейчас, земельные адвокаты и земельные юристы сталкиваются с так называемыми спорами по границам земельных участков.

Данные споры возникают, как правило, при попытке оформить межевой план земельного участка и внести изменения (сведения) в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) о координатах углов конкретного земельного участка. Споры такого рода возникают на ровном месте.

Государством предусмотрен Порядок мирного решения данного спора. Данный порядок прописан в законе «О государственном кадастре недвижимости». В чем он заключается:

1. При обнаружении пересечения границ двух земельных участков при межевании, кадастровый инженер должен Вас об этом известить.

2. По Вашей просьбе кадастровый инженер подготовит заключение о существующем наложении и направит претензию тому лицу, кто нарушил Ваши права.

3. По истечении определенного срока с момента направления претензии, кадастровый инженер проведет дополнительные замеры участков, границы которых пересекаются друг с другом. Для этого кадастровые инженеры нескольких компаний объединяться и устроят выездную проверку – замер. После данной проверки будет вновь составлено заключение.

4. Если Ваш сосед, граница участка которого пересекает границу вашего участка, никак не отреагирует на предложение провести повторное межевание и изменить сведения о координатах участка в ГКН, то Вы вправе обратиться в суд.

Вполне естественно, что такие исковые требования абсолютно новые для судебной системы Российской Федерации. Закон о государственном кадастре недвижимости постоянно претерпевает изменения. Поэтому у истцов и ответчиков возникает множество вопросов.

Чаще всего, споры невозможно решить мирным путем в том случае, когда было проведено межевание участка предыдущим собственником, а сегодняшний владелец участка получили его по наследству или по завещанию.

Новый собственник земельного участка, вполне естественно6 начинает возмущаться и нервничать, ведь он участок купил и не думал, что придется решать какие-то вопросы с границами. земельный адвокат

Вот поэтому, при осуществление сопровождения сделки по покупке земельного участка земельными адвокатами настоятельно рекомендуется провести повторное межевание земельного участка. Иначе можно купить “кота в мешке”.

Вы купите документы, но не земельный участок. Невозможно определить границы земельного участка без установления их координаты на местности. Только наличие межевого плана спасет от дальнейших судебных разбирательств.

От кадастровых ошибок не застрахован никто. Кадастровые ошибки возникали и будут возникать по многим причинам. До 2010 года в стране работало множество геодезических фирм и оказывались геодезические услуги всеми, кому не лень. Профессионалов среди них было мало.

Результаты работ никем и никогда не проверялись. Даже если и были проверки предоставленной информации6 то не было регламента об исправлении ошибок в землеустроительных делах и предоставленной информации. Материалы межевания клали на полку кадастровой палаты и они там долго пылились.

земельный адвокат

Сегодня существует реальная проблема в несоответствии карт кадастровой подосновы в кадастровой палате с которой работают кадастровые инженеры и на которой отражаются координаты участка и реальных координаты на местности конкретного земельного участка. Такие данные могут не совпадать на десятки метров. Данный вопрос решается государственными структурами, но решается медленно, так как требуются большие капиталовложения.

От неразберихи, которая существует при межевании и кадастрировании земельных участков страдают все без исключения, и собственники земли и государство. земельный адвокат

Судебной практики точно выверенной и проверенной на работоспособность простой нет. Судьи не рабираются и не хотят разбираться в вопросах оформления межевых планов, кадастровых карт. А вопрос сам по себе обширный и достаточно сложный.

Судьи в судах общей юрисдикции “плавают” при решении земельных споров. Кроме этого, одни и теже дела по одним и тем же вопросам в разных судах решаются по разному, решения судов могут отличаться друг от друга при одних и тех же законах. Нонсенс.

И самое интересное, все решения выстаивают в областных инстанциях. земельный адвокат

У многих адвокатов по земельным вопросам давно уж была идея вынести земельную практику на пленум Верховного суда. Но они пока не хотят этого делать, потому что имеются те слои населения, которые не заинтересованы в наведении порядка в земельных вопросах.

Любое решение суда должно быть основано на экспертизе. Судом при выяснении обстоятельств дела назначается землеустроительная экспертиза. Обычно экспертиза стоит дороже чем межевание. И только после проведенной экспертизы может быть озвучено решение суда по данному вопросу. Экспертная оценка должна ложиться в основу решений судов, но такое происходит не всегда. земельный адвокат

Поэтому, если Вы самостоятельно отстаиваете свои права в суде по вопросу наложения границ земельных участков, подготовьтесь к данному вопросу6 не ждите когда проиграете. Отыгрывать назад то, что вы проиграли намного сложнее, чем решить вопрос с первого раза. земельный адвокат

Источник: http://www.oblzemli.ru/stati/osparivanie-rezultatov-mezhevaniya-rabota-dlya-zemelnogo-advokata/

Земля

Оспаривание кадастровой границы земельного участка

Составим межевой план, внесем изменения в сведения государственного кадастра о границах земельного участка

Завышена кадастровая стоимость? Платите большие налоги? Оспорим административным иском или в комиссию Росреестра

Большой опыт и судебная практика по вопросам недвижимости и земли! Обращайтесь!

УТОЧНИТЬ ГРАНИЦЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Уточнение границ земельного участка к 2018 году было объявлено обязательным для всех собственников, поскольку анонсировалось, что с 1 января никакие сделки с землей, без установленных границ, осуществить будет невозможно. В этой связи были массовые мероприятия по установлению границ, кадастр недвижимости не справлялся с работой, а собственники земельных участках простаивали в очередях.

Вместе с тем, запрет на осуществление сделок с земельным участком без установленных границ так и не ввели. Единственное что невозможно осуществить без уточнения границ земельного участка-это его раздел, выдел части участка в отдельный участок, или объединение смежных участков.

Само по себе уточнение местоположения границ земельного участка мероприятие не очень затратное, но необходимое в целях сохранения границ своего участка и ограничения посягательств от соседей, поскольку направлено на юридическое закрепление границ земельного участка с определением координат характерных поворотных точек границ с нормативной точностью.

Для установления границ земельного участка необходим межевой план, подготовленный квалифицированным кадастровым инженером, а также соответствующее обращение в органы Росреестра с заявлением об уточнении местоположения границ земельного участка.

В ходе межевых работ может быть выявлено увеличение площади земельного участка, либо наложение земельного участка на земли Лесного фонда, а также иные спорные моменты, которые могут послужить основанием к отказу в уточнении местоположения границ земельного участка органами Росреестра.

Юридической компании Forimax удавалось находить выходы из сложных ситуаций, прибегая к различным механизмам урегулирования, включая судебное обжалование приостановки или отказа Росреестра в уточнении местоположения границ, исправление межевого плана и предоставление дополнительных документов для обоснования поворотных точек границ участка, проведение землеустроительной экспертизы и т.д. в целях успешной регистрации уточнения местоположения границ земельного участка, в том числе увеличенной площади земельного участка, а также участков, имеющих пересечение границ с землями лесного фонда.

ОСПОРИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ

Кадастровая стоимость объектов недвижимости, зданий, сооружений, квартиры, земельного участка, устанавливается уполномоченным органом государственной власти и имеет существенные правовые последствия.

Так, налог на имущество и земельный налог, налог с продажи недвижимости, сумма ущерба, причиненная имуществу, исчисляются исходя из установленной кадастровой стоимости, и чем выше кадастровая стоимость имущества — тем выше налог.

Кадастровая стоимость пересматривается не реже 1 раза в пять лет. Сведения о кадастровой стоимости заносятся в реестр сведений об объектах недвижимости и зарегистрированных правах. Сведения о кадастровой стоимости можно узнать из выписки Росреестра об объекте недвижимости или справки о кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость имущества часто не соответствует своей фактической рыночной цене, как правило, устанавливается завышенной, поскольку не учитывает ни фактического состояния имущества, ни иных индивидуальных критериев.

При управлении Росреестра создана специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости, в которую можно подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости с отчетом о рыночной стоимости объекта, подготовленного независимым оценщиком.

Комиссия при Росреестре, как правило, поддерживает стоимость, установленную в реестре и заявителям, в большинстве случаев, в пересмотре кадастровой стоимости отказывает. В этой связи наиболее эффективным механизмом оспаривания кадастровой стоимости является административный иск, рассматриваемый в вышестоящем суде субъекта, на территории которого находится имущество.

Если заявителем, а заявителем выступает собственник объекта недвижимости, в отношении которого необходимо оспорить кадастровую стоимость, является физическое лицо, целесообразнее сразу идти в суд, минуя Комиссию.

Однако для юридических лиц обращение в Комиссию является обязательной досудебной процедурой, миновать которую не получится.

А чтобы не тратить свое время ни в Комиссии, ни в суде, сохранить положительное эмоциональное состояние, поручите оспаривание кадастровой стоимости опытным юристам Forimax, которые обеспечат как сбор необходимых документов, выписок, справок, отчетов экспертной организации об оценке рыночной стоимости объекта, при необходимости подадут заявление в Комиссию, а также подготовят иск и обеспечат правовое сопровождение и защиту интересов доверителя в административном судопроизводстве. В результате в государственный кадастр будут внесены соответствующие изменения в сведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

УСТАНОВИТЬ СЕРВИТУТ

Сервитут это ограничение прав на имущество собственника в связи с обоснованной необходимостью иных правообладателей пользоваться имуществом собственника. Сервитут может быть публичным — установлен в пользу неограниченного круга лиц, либо частным — в отношении определенного лица, как правило собственника соседнего имущества.

Процедура установления частного и публичного института различная. Публичный институт может быть установлен и по инициативе физических и юридических лиц, но путем принятия нормативно-правового акта уполномоченного на то органа государственной власти.

Частный сервитут может быть установлен либо по соглашению сторон, либо на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Сервитут необходим, когда отсутствует иная возможность прохода, проезда к имуществу собственника, только как по земельному участку, на который требуется установить сервитут. Также в случае необходимости устройства инженерных сетей и коммуникаций, электросетей и сетей связи, проведения изыскательских работ, в интересах сельского хозяйства (животноводство, растениеводство), и в иных случаях.

Зачастую частный сервитут официально не устанавливается благодаря сложившимся дружеским соседским отношениям, в которых пользование имуществом происходит по молчаливому согласию и понимаю сторон.

Вместе с тем, соседские настроения могут поменяться, равно как и собственники соседних имущественных комплексов могут смениться, путем отчуждения принадлежащего им имущества.

И вот тогда-то и начинаются споры сторон.

Чтобы этого избежать и не оказаться в сложной ситуации, когда невозможно пользоваться своим имуществом, особенно что касается коммуникаций и сетей, которые вообще можно потерять, об установлении сервитут стоит подумать заранее и установить его либо по соглашению сторон, либо путем принятия соответствующего нормативно-правового акта, либо установить сервитут в судебном порядке.

Источник: http://forimax.ru/services/zemlya/

Кадастровая стоимость земельного участка: порядок определения и обжалования

Оспаривание кадастровой границы земельного участка

Правовой центр ДВА М рад предложить следующие услуги в сфере оптимизации кадастровой стоимости объектов недвижимости:

  • правовая экспертиза правомерности определения кадастровой стоимости земельных участков, перспектив ее снижения и достигаемого этим экономического эффекта;
  • юридическое сопровождение процедуры снижения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • снижение кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке;
  • изменение кадастровой стоимости в случаях, когда ее завышение вызвано неправильным определением вида разрешенного использования земельного участка или капитальных объектов, а также в иных случаях, не связанных с оспариванием результатов кадастровой оценки;
  • разработка правовых механизмов оптимизации земельных платежей в случаях, когда такая оптимизация допускается законом.

Кадастровая стоимость земельного участка – это публичный эквивалент его стоимости, учитываемый при расчете земельного налога, выкупной стоимости участка, арендной платы, платы за снятие запрета на строительство, платы за изменение вида разрешенного использования и ряда иных платежей.

Таким образом, именно кадастровая стоимость во многом определяет размер расходов, которые несет правообладатель участка в связи с использованием данного актива.

Кадастровая стоимость капитальных объектов (зданий, строений, сооружений), в свою очередь, также может является базой для исчисления налога на имущество для отдельных видов объектов.

Поскольку при определении кадастровой стоимости используются массовые методы оценки, а заказчиком оценки являются публичные органы, заинтересованные в максимальной собираемости платежей за землю, во многих случаях кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает рыночную стоимость участков.

Кадастровая стоимость, а вместе с ней и предпринимательские расходы на использование земельного участка могут быть снижены в случае квалифицированного, грамотного оспаривания результатов кадастровой оценки в специально созданных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. При этом обращение в суд возможно без предварительного обращения в комиссию.

Так, например, в результате внимательного анализа порядка установления кадастровой стоимости может быть выявлено, что текущая кадастровая стоимость принадлежащего Вам объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что является основанием для пересмотра результатов кадастровой оценки в комиссии или в суде.

В ряде случаев завышение кадастровой стоимости является следствием неправильного определения вида разрешенного использования земельного участка. В этом случае правовая помощь необходима в целях тщательного сбора, систематизации и анализа доказательств наличия ошибок в сведениях, использованных при определении кадастровой стоимости.

Наша команда юристов с многолетним опытом работы детально изучит особенности Вашей ситуации и подберет оптимальный порядок действий для снижения Ваших расходов на бизнес.

В активе Правового центра ДВА М – многолетний опыт сопровождения дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков и капитальных объектов, как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Наши юристы готовы взять на себя комплексное ведение дела по оспариванию результатов кадастровой оценки, включая выбор оптимального способа снижения кадастровой стоимости для конкретного случая, формирование правовой позиции, взаимодействие с оценочными и экспертными организациями, представление правовой позиции в заседаниях комиссии и судов всех инстанций, а также возврат излишне уплаченных платежей после удовлетворения требований об уменьшении кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки.

Внесудебное оспаривание результатов кадастровой оценки

Юристы Правового центра ДВА М имеют значительный опыт сопровождения споров, связанных с оспариванием кадастровой стоимости, в том числе во внесудебном порядке.

В сфере споров о кадастровой стоимости ООО «Правовой центр два М» предлагает следующие услуги:

  • оценка перспектив и предпочтительных оснований внесудебного обжалования кадастровой стоимости, подготовка юридических заключений и «дорожных карт» по порядку оспаривания;
  • сопровождение внесудебного оспаривания результатов кадастровой оценки;
  • правовое сопровождение возврата (зачета) платежей за землю, если такая возможность появляется после пересмотра результатов кадастровой оценки.

Споры о результатах кадастровой оценки рассматриваются комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, создаваемых при Управлениях Росреестра по субъекту РФ.

Право на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости имеют собственники земельных участков (капитальных объектов) и их арендаторы, если кадастровая стоимость является базой для начисления арендных платежей. Также правом оспаривания наделены иные лица, чьи права могут быть затронуты проведенной оценкой.

Основаниями для пересмотра результатов кадастровой оценки являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статистике Росреестра, в 2018 г.

комиссии по рассмотрению споров вынесли положительное решение в отношении 60 % от общего числа рассмотренных обращений (тогда как судами удовлетворено 91% исков о снижении кадастровой стоимости).

В результате обращения правообладателей в комиссии по рассмотрению споров кадастровая стоимость была снижена в среднем на 20,6 % (для судебного оспаривания данный показатель составляет 41,4 %).

Юристы Правового центра ДВА М берут на себя комплексный анализ ситуации для выбора оптимального способа оспаривания результатов кадастровой оценки, формулируют убедительные доводы для защиты Ваших интересов перед комиссией, осуществляют полное сопровождение процесса оспаривания кадастровой стоимости, включая взаимодействие с экспертной организацией и комиссией по рассмотрению споров.

Судебное оспаривание результатов кадастровой оценки

Правовой центр ДВА М оказывает комплекс юридических услуг по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, в том числе:

  • оценивает правовые перспективы снижения кадастровой стоимости в судебном порядке и реальный экономический эффект от этого;
  • обеспечивает подготовку отчёта об оценке рыночной стоимости участка;
  • обеспечивает полное правовое сопровождение судебного спора о снижении кадастровой стоимости, а также исполнение судебного акта;
  • осуществляет правовое сопровождение возврата (зачета) платежей за землю, если такая возможность появляется после пересмотра результатов кадастровой оценки.

Наиболее эффективным способом снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости является ее снижение на основании решения суда. Оспаривание результатов кадастровой оценки в судебном порядке возможно без предварительного обращения в комиссию.

Существует несколько вариантов требований, с которыми может обратиться заявитель:

  • может быть оспорено решение комиссии об отказе в пересмотре результатов кадастровой оценки; 
  • может быть подано заявление об установлении кадастровой стоимости участка или капитального объекта в размере его рыночной стоимости;
  • может быть подано заявление в связи с выявлением недостоверных сведений, использованных при определении кадастровой стоимости.

Все указанные выше заявления рассматриваются верховным судом соответствующего субъекта РФ по месту нахождения собственника объекта недвижимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

При рассмотрении споров об определении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости участка или капитального объекта судами в подавляющем большинстве случаев назначается судебная экспертиза, результаты которой, как правило, используются судом при принятии решения об изменении кадастровой стоимости или об отказе в удовлетворении требований.

Согласно статистике Росреестра, за 2018 год в целом по стране было удовлетворено 91% заявлений о пересмотре кадастровой стоимости (во внесудебном порядке – 60 % заявлений). Средний размер снижения – 41,4 % (в то же время, комиссии снизили кадастровую стоимость в среднем на 20,6 %).

Указанное свидетельствует о том, что судебное разбирательство является более надежным и более эффективным способом оспаривания кадастровой стоимости по сравнению с комиссионным обжалованием.

При удовлетворении требования о пересмотре кадастровой стоимости, новые показатели применяются для расчета земельных платежей с 1 января календарного года, в котором подано заявление в комиссию, но не ранее даты внесения сведений о кадастровой стоимости в кадастр.

В активе Правового центра ДВА М – многолетний опыт сопровождения дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков и капитальных объектов, как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Наши юристы осуществляют комплексное ведение дела по оспариванию результатов кадастровой оценки, включая взаимодействие с оценочными и экспертными организациями, представление правовой позиции в заседаниях судов всех инстанций и возврат излишне уплаченных платежей после удовлетворения требований об уменьшении кадастровой стоимости.

Наш опыт и нацеленность на результат позволят Вам сократить налоговые и иные расходы и направить освободившиеся средства на процветание Вашего дела.

Оптимизация кадастровой стоимости недвижимости, не связанная с оспариванием результатов кадастровой оценки

В ряде случаев оптимизация кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества может быть осуществлена без оспаривания результатов кадастровой оценки.

Так, кадастровая стоимость земельного участка может быть снижена путем изменения вида разрешенного использования земельного участка на более «дешевый» с точки зрения определения кадастровой стоимости.

Вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка – один из основных параметров, от которого зависит кадастровая стоимость, при этом «разброс» между отдельными видами использования (например, между участками производственного назначения и участками под торговлю или офисы) может быть весьма значительным. В этом случае изменение вида разрешенного использования в судебном или несудебном порядке путем его приведение в соответствие с действительным видом использования участка может привести к снижению кадастровой стоимости.

Так, к примеру, достаточно часто участкам производственного назначения, на которых имеются отдельные объекты административного назначения (для размещения конторы, бухгалтерии и пр.) устанавливается ВРИ «для офисных объектов», что увеличивает арендную плату практически в два раза.

Другой случай, также встречающийся на практике – это применение при установлении кадастровой стоимости ошибочного удельного показателя. Могут быть применены показатели, относимые к иному ВРИ или даже к иному кадастровому кварталу.

В этом случае ошибки устраняются либо во внесудебном порядке, либо через суд.

Комплексный подход к вопросам землепользования также позволит минимизировать кадастровую стоимость земельного участка.

Например, если в муниципальном образовании имеются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и участок находится в собственности, оптимизация кадастровой стоимости и земельных платежей может быть достигнута путем раздела участка и отнесения его части к более «дешевым» видам использования, которые отражены в ПЗЗ.

Как вариант, если ПЗЗ относят к основным видам разрешенного использования участка те же офисы и производственные площади, а офисами застроена только часть участка, незастроенный участок можно выделить и установить для него ВРИ «для производства». В зависимости от площади выделенной части экономия на земельных платежах может составить до 50 более процентов.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по комплексной правовой экспертизе обоснованности уплачиваемых землепользователем платежей за землю и выработке законных способов их оптимизации.

Специалисты Правового центра ДВА М имеют значительный опыт оспаривания показателей, влияющих на размер кадастровой стоимости, а также комплексного сопровождения процедур, призванных уменьшить кадастровую стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов.

Юристы Правового центра:

  • проведут анализ возможностей снизить размер земельных платежей;
  • подберут оптимальные пути разрешения вопроса высоких земельных платежей и подготовят подробные «дорожные карты» с описанием порядка необходимых действий;
  • обеспечат юридическое сопровождение мероприятий по снижению налоговой или арендной нагрузки.

Наши услуги: определение кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая оценка земельных участков, кадастровая стоимость объекта, кадастровая оценка, кадастровая стоимость земли, кадастровая стоимость участка

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/kadastrovaya-stoimost

Юридический спектр
Добавить комментарий