Оформление права собственности при договоре переуступки прав по ДДУ

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Оформление права собственности при договоре переуступки прав по ДДУ
Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

    В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

    Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

    Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

    — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

    Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html

Договор уступки прав требования на квартиру

Оформление права собственности при договоре переуступки прав по ДДУ

Последнее обновление: 26.01.2019

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ).

Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены.

То есть если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка правпо ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Ключевые положения закона ФЗ-214. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком.

 То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ.

Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры.

Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика.

Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком.

 Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Квартира vs. Апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки? – см. по ссылке.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Договору купли-продажи квартиры.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214).

Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору.

 В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать впереуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  • Зарегистрированный Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на первичном рынке жилья.

И покупка квартиры поуступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Образец Договора уступки прав требования (цессии) по ДДУ можно скачать здесь.

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-ustupki-prav-trebovaniya-kvartiry/

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве – советы адвокатов и юристов IQLaw

Оформление права собственности при договоре переуступки прав по ДДУ

Вопрос о переуступке прав может возникнуть в период строительства многоквартирного дома. Когда дом не принят, а квартиру дольщик желает продать, то оформляется договор переуступки права требования.

Только после подписания акта приема-передачи и регистрации объекта ДДУ в Росреестре, квартира реализуется как собственность.

До сдачи дома в эксплуатацию инвестор уступает свои права на строящуюся недвижимость, так осуществляется законная смена дольщиков.

Основная законодательная база

Процедура имеет правовое наименование: цессия, участники сделки: цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). После подписания договора новый дольщик приобретает права и обязанности согласно действующему на момент сделки ДДУ.

Сделки подобного рода осуществляются по действующим правовым нормативам:

  • ст.11 ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве…». Профильный закон устанавливает порядок передачи прав третьему лицу, регламентирует процедуру и необходимые действия сторон;
  • гл.24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательствах». Закон действует для всех сделок, в которых отражена смена участников;
  • ст.ст. 382-390 ГК РФ, отражают правила уступки в гражданском производстве.

Переуступка ДДУ широко распространена на рынке первичного жилья. На всех этапах строительства могут возникнуть личные обстоятельства, требующие реализации вложения. Не требуется ожидать получения свидетельства на собственность, достаточно заключить договор переуступки.

Требования при оформлении сделки

Законом предусмотрено две схемы по смене инвестора на этапе строительства дома.

Юридическая сделка не требует обязательного уведомления контрагента, передать права можно без письменного разрешения строительной компании. Правило действует в случае полного расчета по финансовым обязательствам.

Чтобы снизить риски и выполнить процедуру грамотно, с учетом всех нюансов, рекомендуется ставить застройщика в известность об изменениях в документах.

Перед подписанием соглашения между дольщиком и третьим лицом, необходимо учесть важные моменты:

  • по долевому соглашению могут быть полностью или частично выполнены финансовые обязательства. Если квартира передается до погашения полной стоимости, то последующее взыскание переходит на покупателя;
  • уступка требований регистрируется в Росреестре в обязательном порядке. Только после государственной регистрации договор приобретает юридическую значимость;
  • оформленный контракт предоставляет право требования на общих основаниях после сдачи дома в эксплуатацию.

Стороны могут договориться о локальных, дополнительных условиях, но перечисленные требования выполняются в обязательном порядке. Без государственной регистрации договоренность не считается исполненной сторонами.

Наличие невыплаченных средств осложняет ситуацию, потребует обязательного участия строительной компании. Приобретатель должен знать о существующих обременениях, таких как задолженность по контракту, арест имущества или судебные споры по объекту инвестирования.

Например, частым случаем невозможности переуступки выступает ипотечный кредит, взятый дольщиком на строительство новой жилплощади. Отказ банка в разрешении процедуры приведет к невозможности переоформить ДДУ.

Предварительно придется вывести имущество из-под залога, затем распоряжаться им на стадии строительства.

Варианты проведения переуступки

На практике используются два способа приобретения жилплощади на этапе строительства. Способ участия выбирается заинтересованными лицами при обоюдном согласии.

  1. Договор на продажу квартиры. Схема имеет повышенные риски, поскольку подразумевает участие в долевом соглашении о намерениях. Граждане договариваются о том, что после сдачи дома в эксплуатацию, имущество поменяет владельца. Продавец пройдет этап регистрации в Росреестре, после чего будет подписан договор о купле/продаже объекта. Возможные споры со строителями невозможны впоследствии для покупателя.
  2. Стандартный договор переуступки согласно ДДУ. Покупая стройку по данной схеме, можно быть уверенным в полной защите своих интересов. Это более затратный по времени путь, но включающий в себя государственную регистрацию. В сделке обязательно участвует девелопер, который вносит коррективы в свою отчетность, визирует соглашение сторон. После оформления новый инвестор приобретает полностью возможности участия в долевом строительстве.

Юристы рекомендуют использовать первый вариант переуступки только при твердой уверенности в добропорядочности продавца.

Например, это может быть внутрисемейная процедура, имеющая формальные поводы. Мошеннические схемы часто предусматривают уступку путем подписания соглашения сторон.

При этом капитальная недвижимость в строящемся здании продается одновременно нескольким лицам.

Предложение оформить переуступку по низкой стоимости должно настораживать, уверения в срочности ситуации не рекомендуется принимать к сведению.

Минусами второго варианта может служить частая невозможность переуступить ипотечную квартиру. Услуга по переоформлению дольщика считается платной во многих фирмах.

Девелопер использует законодательно разрешенное действие в полном объеме, иногда объект меняет инвестора несколько раз, что приносит реальную прибыль.

Выбранный участниками вариант оформления допускает возможность назначения договорной стоимости объекта. Девелопер не может регулировать имущественную составляющую сделки и условия договоренности. Приобретая квартиру на стадии строительства, не стоит торопиться, поскольку от юридической защищенности во многом зависят интересы покупателя.

Часто дольщики продают квартиры на стадии застройки из-за задержек по срокам, неудовлетворительного качества работ и других отрицательных причинах.

Принимая участие в покупке недостроенной жилплощади, рекомендуется собрать информацию и проверить сведения о застройщике.

График строительных работ и справка о выполненных этапах расскажут о ходе воплощения проекта и возможных рисках для нового инвестора.

Оформление договора переуступки

Участники сделки должны выполнить последовательность следующих шагов:

  • поставить в известность застройщика и получить письменное согласие на смену инвестора;
  • получить нотариально заверенное согласие супругов (при наличии);
  • продавец берет справку о ситуации с денежными расчетами (выписку);
  • при ипотечной квартире потребуется разрешительное письмо от держателя залога;
  • продавец предоставляет выписку из ЕГРН, взятую в Росреестре.

Если сделка по данному объекту на этапе застройки проводится не первый раз, то потребуется тщательная проверка всей цепочки последовательных инвесторов. До передачи средств, рекомендуется проверить все заключенные контракты, начиная с первого ДДУ.

Поскольку речь идет о значительных средствах, нелишним будет заверить контракт нотариусом.

Специалист проверит представленные бумаги на соответствие нормам законодательства, подскажет сторонам оптимальный вариант заполнения типового бланка.

Если граждане желают внести дополнения в стандартный образец, то нотариус поможет грамотно сформулировать требования. Нотариальное заверение проводимой цессии не защитит от возможных рисков, но поможет избежать несоответствий законам.

Граждане подписывают контракт и передают его вместе с пакетом указанных документов на регистрацию. Процедура выполняется в Росреестре в течение 7 дней. Предусмотрен вариант оформления через МФЦ, что на 2-3 дня продлит исполнение. После внесения регистратором корректировок в учетную запись ЕГРН, переоформление долевого инвестирования считается завершенным.

Обязательные сведения в договоре переуступки

Участие в соглашении сторон может оформляться в произвольной форме. Соглашение не должно содержать исправлений, подчеркиваний и сомнительных фрагментов.

Существуют определенные требования по содержанию необходимой для регистрации в Росреестре информации. Подписывая контракт, необходимо проверить наличие обязательных данных.

При отсутствии или неполном соответствии, документ будет возвращен на доработку.

Потребуется указать:

  • паспортные данные сторон;
  • наименование контрагента в лице строительной компании;
  • реквизиты банка, в случае ипотеки;
  • подтверждение согласия застройщика;
  • сумму договора цессии и порядок расчетов;
  • подтверждение продавца об отсутствии обременений;
  • дату подписания контракта.

Если одного или обоих участников заменяют законные представители, то необходимо указать реквизиты нотариальной доверенности на проведение сделки.

Ипотечное кредитование требует особого подхода с учетом интересов залогодержателя. Актуальный вопрос при участии в долевой застройке недвижимости решается следующим образом:

  • проводится согласование с банком, участие кредитора в сделке обязательно. В Росреестр необходимо предъявить официальный разрешительный документ;
  • покупатель обязан подтвердить способность в дальнейшем обслуживать кредит. В банк подаются на проверку сведения о доходах;
  • участие в подписании нового ипотечного и долевого контракта. Покупатель принимает на себя обязанности по обслуживанию ипотеки и становится дольщиком.

Как правило, кредитор предлагает свой вариант юридических актов, максимально защищающих его интересы. Правовые тонкости имеют в подобной ситуации важное значение. Беря на себя участие сразу в двух процедурах (долевом и ипотечном соглашении), рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Документы для регистрации в Росреестре

Регистрация потребует от сторон предоставления официальной документации и личного присутствия в Росреестре. Подается заявление в стандартной форме о необходимости регистрации переуступки прав требования. Заявление подписывают лица, принимающие участие в процедуре. К бланку прилагается пакет документов:

  • первичный вариант ДДУ, заключенный продавцом;
  • договор об уступке в количестве 4 экземпляров;
  • платежные квитанции или приходные ордера по уплате стоимости объекта;
  • при наличии невыплаченных сумм, соглашение о переходе ответственности к новому инвестору;
  • нотариальное согласие от супруга;
  • разрешение процедуры со стороны банка при ипотеке.

Государственный регистратор может запросить дополнительную информацию в особых случаях. Например, при наличии имущественных обременений, покупатель должен письменно подтвердить свое ознакомление с ситуацией. После получения выписки из ЕГРН новым дольщиком, участие в процедуре переуступки считается завершенным делом.

Пройдя регистрацию, можно быть уверенным в отсутствии нескольких продаж одной квартиры. Заявителям потребуется предоставить оригиналы документов, копии в работу не принимаются.

Затраты на переоформление делятся по договоренности. Участие долевого инвестора можно считать завершенным, но необходимо передать ДДУ новому инвестору.

Без предъявления оригинала ДДУ получение права собственности при вводе объекта в эксплуатацию будет затруднено.

Размер налогообложения

Соглашение между дольщиком и третьим лицом носит имущественный характер, поэтому налоговые отчисления обязательны. Резиденты уплачивают 13% подоходного налога, нерезиденты обязаны погасить 30% от цены сделки.

Налоговыми резидентами считаются лица, имеющие регистрацию на территории страны свыше 6 месяцев. Требование относится к лицам, принимавшим участие в ДДУ менее 5 лет.

Другими словами, если переоформление на стадии застройки происходит в течение указанного периода, то придется нести налоговое бремя.

Налогом облагается разница между первичной стоимостью объекта и указанной суммой в новом долевом соглашении.

Налоговые требования предъявляются исключительно к продавцу, лицо оплачивает налог с полученной фактической прибыли.

Фискальные требования к покупателю будут предъявляться после подписания акта приема/передачи и оформления квартиры в собственность. Продать недвижимость без перечисления налогов станет возможным через 5 лет после оформления.

Продавец подает ежегодную декларацию и отражает полученную прибыль, подтверждая заявление документально. Рассчитанный налог необходимо погасить до 30 апреля следующего года.

Некоторые долевые инвесторы не указывают разницу цен, проставляя первоначальную сумму инвестирования. Следует понимать, что при возникающих спорах доказать разницу будет невозможно.

Наличие расписки станет поводом для привлечения к уклонению от уплаты налогов, что чревато значительными неприятностями.

Если вам необходима профессиональная онлайн-помощь юристов, обращайтесь к нам. Вы можете воспользоваться чатом, где Вам ответят наши специалисты Информация была полезна?

Источник: https://iqlaw.com/category/ru-zilisnoe-pravo/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Переуступка прав требования на квартиру в новостройке по договору долевого участия

Оформление права собственности при договоре переуступки прав по ДДУ
Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Здравствуйте. В этой статье я подробно расскажу о сделке по переуступке прав требования по договору долевого участия, как эта сделка оформляется, при каких условиях ее можно оформить и как происходит расчет.

Когда гражданин подписал с Застройщиком договор долевого участия (ДДУ), то он имеет право требовать у Застройщика определенную квартиру в определенный срок. Застройщик в свою очередь обязан в будущем построить многоквартирный дом и передать эту квартиру дольщику. За это дольщик и передал определенную сумму денег на строительство.

Дольщик может кому-либо уступит свое право требования — ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ. Уступить не саму квартиру, а именно право ее требовать с Застройщика. Уступает право за определенную сумму, т.е.

как бы «продает». Для этого и нужно оформить договор или соглашение об уступке. Дольщик будет выступать цедентом, а тот кто покупает требование — цессионарием (п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Для простоты я называю их продавцы и покупатели.

После оформления переуступки, предыдущие дольщики не несут ответственности со стороны Застройщика перед новыми дольщиками. Например, если застройщик сорвет сроки строительства, площадь квартиры не будет соответствуют документам и т.п. — все претензии теперь предъявляет только новые дольщики.

Продавцами могут выступать физические лица или компания. Продавцом может быть инвестор. Он оформил ДДУ с Застройщиком на стадии котлована. Когда дом уже или почти построен, он может продать эту квартиру подороже. Бывает так, что сам застройщик оформляет ДДУ на «своего» человека или компанию. Случаев много.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Про акт приема-передачи

Договор переуступки прав можно оформить только, если продавцы еще НЕ подписали акт приема-передачи — п. 2 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. И без разницы ввел ли Застройщик дом в эксплуатацию или нет.

Если продавцы уже подписали акт приема-передачи, то значит квартиру от Застройщика они уже получили. Сначала они оформляют квартиру в свою собственность, а потом могут продать ее по договору купли-продажи. По другому никак. Когда подписан акт, то никакой переуступки быть не может.

Почти каждый Застройщик указывает в договоре долевого участия, что продавцы могут уступить свое право только с его письменного согласия. И чаще требует за это деньги. Хотя никакую стоимость согласия не прописывает в ДДУ.

Сумма зависит от жадности Застройщика — от 20 до 200 тысяч рублей. Некоторые берут за согласие процент от сделки — от 2% до 5%.

Обычно Застройщик за эту сумму дает не только свое согласие, но и сам занимается согласованием и оформлением договора переуступки для продавца и покупателя.

Многие ушлые продавцы сразу прибавляют стоимость согласия в стоимость продажи квартиры по переуступке. Т.е. за все в итоге заплатят покупатели.

Не нужно спрашивать согласия Застройщика, если если продавцы полностью расплатились с ним — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Даже если Застройщик прямо указал про его согласие в ДДУ, это требование все равно незаконно на основании п. 1 ст.

16 Закона о защите прав потребителей. Также Застройщик не имеет право требовать, что договор переуступки оформляет только он. Это расценивается как незаконное навязывание услуги — п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Продавцы и покупатели могут составить договор сами или через нанятого специалиста.

Если покупатели с ипотекой, то их банк все равно потребует согласие от Застройщика, если так указано в ДДУ. Без согласия банк просто не одобрит ипотеку и не даст покупателям деньги.

Есть еще такая проблема: Договор переуступки по ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Рег.палате — ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ.

И большинство регистраторов все равно потребуют согласие Застройщика, если об этом указано в договоре долевого участия. Будут ссылаться на п. 2 ст. 382 ГК РФ. В итоге регистратор приостановит сделку на месяц.

Если за это время согласие не принесут, то вернет документы с отказом в регистрации.

Что делать? Здесь два пути, которые стороны сами решают какой выбрать:

  • Заплатить Застройщику за согласие. Можно попытаться поторговаться с ним. С согласием никаких приостановок в регистрации не будет. Кто и сколько оплачивает за согласие стороны должны сами обговорить;
  • Или подать договор переуступки без согласия и надеяться, что регистрация пройдет успешно. Иногда проходит, но чаще потребуют согласие. Если местная Рег.палата приостановит сделку, то можно подать на нее в суд. Ведь требование о согласии незаконно. Суд будет на стороне покупателей, но он будет длится около 4 месяцев. А столько ждать не все готовы. Еще услуги юриста для составления иска и ведения дела стоят денег.

Если продавцы не полностью рассчитались с Застройщиком, то его согласие на сделку обязательно потребуется. В этом случае вместе с продажей квартиры на покупателей будет переводится этот долг — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Передача долга только через согласие Застройщика — п. 2 ст. 391 ГК РФ. Застройщик имеет право отказать в переводе долга на покупателей и это будет законно.

Иногда продавцы сами отказываются выходить на сделку без получения согласия Застройщика. Так бывает, когда Застройщик оформил квартиру на «своего» человека или компанию.

Что сделать покупателям:

  1. Потребовать у продавцов их экземпляры зарегистрированного договора долевого участия с Застройщиком.

    Покупателям нужно очень внимательно изучить этот договор и прилагаемые соглашения. Лучше доверить это юристам.

    Часто Застройщики включают в ДДУ невыгодные пункты, ведь после регистрации сделки все перейдет на покупателей. Для этого текст договора специально пишут сложным юридическим языком.

    А раз некоторые условия невыгодны продавцу, то они перейдут на покупателей после переуступки прав и обязанностей.

    На что обращать внимание в тексте договора:

    • На характеристику квартиры — планируемую площадь, количество комнат, наличие отделки;
    • Максимальный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры (подписание акт приема-передачи и получения ключей);
    • Как продавцы рассчитались с Застройщиком;
    • На пункты о компенсации площади.
  2. Если покупатели с ипотекой.

    Покупатели приносят в свой банк документы на квартиру для проверки юридической чистоты — паспорта продавцов, договор долевого участия, справку об оплате продавца Застройщику за квартиру. Если продавец несовершеннолетний, то разрешение органов опеки и т.п. У каждого банка свой список документов.

    Если покупатели супруги, но оформляют договор переуступки только на одного, то потребуется нотариальное согласие другого супруга. Согласие будет не на покупку квартиры, а на передачу будущей квартиры в залог банку. Согласие у нотариуса стоит 1,5 — 2 тысячи рублей. Если в договоре переуступки будут указаны оба супруга или у них брачный договор, то согласие не потребуется.

Что сделать Продавцам:

  1. Взять у Застройщика справку об оплате квартиры Застройщику.

    Продавцы сами берут такую справку у Застройщика. Обычно это акт сверки взаиморасчетов. Для этого продавцам нужно написать заявление от руки в произвольной форме. Такая справка делается не сразу. От двух дней.

    Или это может быть платежное поручения с банка (платежка). Для этого продавцы берут свой ДДУ и идут в банк, через который он оплачивал квартиру. Платежка должны быть со штампом от банка и подписью операциониста. Если продавцы не полностью оплатили квартиру, то платежки будут не на всю стоимость.

  2. Получить согласие у Застройщика на переуступку прав.

    Подробно о согласии я написала выше — когда оно обязательно, а когда нет. И проблемы, которые могут быть.

    Некоторые Застройщики дают письменное согласие, а некоторые на самом подписанном договоре переуступки указывает о своем согласии/согласовании. И ставит печать с подписью руководителя или доверенного лица.

  3. Оформить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке, если она приобреталась в браке, но в ДДУ указан только один супруг. Стоит у нотариуса 1,5 — 2 тысячи рублей.
  4. Как юридически правильно сдать свою квартиру в аренду

Этап №2 — составление и подписание договора переуступки прав

Договор может называться называется по-разному — соглашение об уступке, договор уступки или цессии и т.п. Суть от этого не меняется.

Я выше писала, что большинство Застройщиков вместе с согласием сами составляют договор переуступки. Покупатели и продавцы подписывают договор в его офисе.

Если договор будет составлять Застройщик, то советую покупателям внимательно его прочесть. Еще лучше вместе с юристом. Иногда Застройщики вписывают невыгодные для покупателей пункты.

Например, у меня было два случая, когда Застройщик указывал такой пункт — покупатель в случае срыва Застройщиком сроков строительства не имеет право с него потребовать неустойку. Естественно потребовали убрать данный пункт, иначе покупатели не вышли бы на сделку.

Еще покупателям нужно проследить, чтобы в договоре было указано про список полученных документов после регистрации. После сделки у покупателей обязательно должны остаться на руках не только зарегистрированный договор уступки, но и договор долевого участия и справка об оплате квартиры от продавцов. Продавцам эти документы уже будут не нужны, они должны остаться у покупателей.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastija

Юридический спектр
Добавить комментарий