Незаконное заселение квартирантов на половину дома

Захват жилья в Испании

Незаконное заселение квартирантов на половину дома

Я уже писал о том, что в Испании (да и во многих других странах Европы) существует такое мерзейшее явление, как захват жилья.

Ну, то есть, предположим, купили вы квартирку или домик в Испании или Франции, пожили там летом, вернулись в Россию, приезжаете на следующее лето, а в вашей квартирке или домике преспокойно живет какая-то шелупонь: цыгане, марокканцы, сирийцы и так далее. Причем понятно, что это все будут конкретные маргиналы: наркоманы и преступники.

Когда вы это выясните, полицию можно не вызывать – полицию вызовет шелупонь. И покажет полису бумажку, где написано, что владелец квартирки-дома Антонио Бандерас сдал им, шелупони, эту квартирку-дом в аренду сроком на три года. И стоит личная подпись Антонио Бандераса.

Вы на это показываете полису бумажки, из которых следует, что вы, Вася Пупкин, владелец квартирки-дома, а не Антонио Бандерас, на что полис вам вежливо скажет, что они с этим ничего поделать не могут, не имеют права, а все должно решаться по самому справедливому в мире испанскому или французскому суду. Туда, скажет полис, и обращайтесь.

А в данный момент, так как вы предположительно сдали в аренду этой шелупони вашу квартирку-дом, вы не имеете права даже зайти туда. Иначе, объясняет полис, мы вас немедленно арестуем. Ну и, понятное дело, что если вы нанесете шелупони какие-то повреждения, вас арестуют, будут судить и, скорее всего, посадят.

Вот такие дела.

А с судом тоже все весело. Судиться вы будете минимум полгода, а если шелупонь будет являться на слушанья и возражать, то суд будет назначать новые слушания, которые также через несколько месяцев, ну и если среди поселившейся шелупони есть несовершеннолетний ребенок и у шелупони нет в собственности квартирки-дома (а у нее нет, ясный пень), то вы их будете выселять минимум года два.

За это время все ваши вещи будут распроданы, выкинуты или уничтожены, квартирку-дом эта мразь засрет до такого состояния, что жилье проще будет спалить и построить заново, ну и, кроме того, вы получите счета на десятки тысяч евро за использованное электричество и газ, так как шелупонь, ясный пень, их использовать не стеснялась ни разу. И отключить свой дом-квартирку от электричества и газа вы не сможете даже по личному заявлению, написанному в компании.

Да, именно так, в Европе такие дебильные законы. Любая мразь может захватить ваше жилье, а полиция будет защищать эту мразь от вас, законного владельца. Их это самих не устраивает, но у них такие должностные инструкции. Разбирайтесь через суд, скажет полис. Подайте в суд на нас, скажет полис, нам самим это все не нравится, но мы не имеем права действовать иначе.

Причем если раньше такие вещи происходили с заброшенными домами-квартирами, потом с теми, где долгое время никто не живет, а в последние годы уже рассказывают о захватах вполне себе жилой недвижимости, владельцы которой просто ненадолго отъехали – например, на выходные.

Вчера как раз бросили ссылку на похожую историю, произошедшую с Дмитрием Слиньковым. Он, находясь в Москве, узнал о том, что его испанский дом захватили. Дмитрий помчался в Испанию, там открыл для себя эту интересную ситуацию – обращайтесь в суд и все такое. Ну и дальше интересно почитать, как Дмитрий все-таки решил проблему.

Он просто собрал друзей, ночью влез в свой дом и вышвырнул шелупонь на улицу. Развернув при этом ситуацию на 180 градусов: теперь на улице шелупонь жалуется полису, а полис не имеет права зайти в дом.

Там, слава богу, все закончилось хорошо. Но вы представляете, что Дмитрию пришлось пережить.

Но, кстати, там в изложении есть конкретные косяки. Вот, например:

Ну, либретто первой части выглядит примерно так же, как описано в завязке выше. Да, я понимал, когда экстренно прилетел, что не имею права войти сейчас в собственный дом. Местный ”закон“ этих придурков защищает так, что даже меня, 100%-го собственника, могут посадить в тюрьму за то, что мешаю им спокойно мой домик засирать.

Пожалуйста, перечитайте этот абзац еще раз. Мне приходится говорить это в начале, в середине (раз пять) и в конце (раза три) всем слушателям.

Потому что именно в стольких попытках они пытаются расслышать один и тот же ответ на свой недоверчиво-недоуменно-прихреневший вопрос: ”По законам Испании любой, кто проник в ваше жилище и продержался там 48 часов, может оставаться там до решения суда (который, кстати, не всегда может вынести решение в вашу пользу!)“ Этот закон был принят на первой волне кризиса 2008 года, когда множество испанских семей остались и без работы и без жилья, самоуверенно взятого в ипотеку. Испанцам просто разрешили занимать любое пустующее жилье.

Разумеется, нет такого закона, что любой, кто проник в ваше жилище и продержался там 48 часов, может там оставаться до решения суда. Это бред полнейший.

Я выше объяснил, как работает дырка в законе.

Если кто-то проник в ваше жилье, поменял там замки и при этом у него есть нацарапанная от руки бумажка, что он это жилье арендует – все, полис ничего не может сделать, разбирайтесь по суду.

Бумажку такую накарябать, ясное, дело, пара пустяков, так что у шелупони только одна задача – проникнуть в дом, быстро поменять замки или личинки в замках. Что, в общем-то, тоже не слишком сложно.

Но это же офигеть что такое, скажете вы и много раз сказал я. И как с этим справляться?

Выход один – сигнализация. Датчики на все двери-окна, камеры внутри жилья, отслеживающие движение.

После срабатывания сигнализации если от владельцев не получена информация о том, что срабатывание ложное или владельцам не могут дозвониться – в течение трех минут (так сказано в контракте) к дому приезжает представитель охранной компании и полиция.

У представителя на руках ваш контракт и отчет о том, что тогда-то тогда-то дом был поставлен на сигнализацию и что сейчас она сработала. С этим представителем и этими бумагами полис имеет право войти в дом и арестовать взломщика. Без этого – не имеет такого права.

Так что мы теперь ставим дом на сигнализацию даже когда в магазин идем. От греха. И я смотрю – все соседи сигнализации поставили, хотя, когда мы въезжали, сигналка мало у кого стояла.

Ну и теперь хотелось бы посоветоваться с коллективным разумом. Сигнализация – это, конечно, хорошо. Однако понятно, что практически любую сигнализацию можно отключить.

Если вдруг, не дай бог, попадется настолько продвинутая шелупонь, что она сможет отключить сигнализацию. Что делать в этом случае? Как можно обезопасить дом от подобных вторжений? Есть ли какой-то способ дистанционно заставить захватчиков покинуть дом? Но, понятно, что это должно быть без членовредительства, чтобы самому потом не сесть. Поэтому всякие удушающие газы – не годятся.

Я слышал, что ультранизкие частоты вызывают у людей чувство паники и заставляют их бежать куда подальше. Существуют такие генераторы? Можно ли как-то их запускать дистанционно?

В отличной повести Тома Шарпа “Флоузы” описаны способы, с помощью которых юный Флоуз заставил арендаторов убраться из домов своей жены. Но мне эти способы, к сожалению, не подходят. Потому что там в результате было с десяток трупов и несколько сошедших с ума людей. Правда, на самого Флоуза никто так и не подумал. Но мне это совершенно точно не годится.

Мне нужно чтобы без членовредительства. Есть такие способы? Учитывая тот факт, что я пока (тьфу-тьфу-тьфу) имею возможность это все подготовить заранее.

Источник: https://www.exler.ru/blog/zahvat-zhilya-v-ispanii.htm

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Незаконное заселение квартирантов на половину дома

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Вселение в квартиру (комнату, дом) или как устранить препятствия в пользовании

Незаконное заселение квартирантов на половину дома

Наиболее вопиющий и, как ни странно, достаточно распространенный случай – это когда Вы являетесь 100% собственником квартиры (комнаты, дома) и вас не пускают на порог жильцы.

Такая ситуация случается как правило при следующих обстоятельствах:-  когда в квартире (комнате, доме) зарегистрированы и проживают Ваши родственники, знакомые, друзья, бывшие жены/мужья;- когда в квартире (комнате, доме) от предыдущего собственника остались зарегистрированными и проживающими посторонние Вам лица;

– когда Вы сдали квартиру (комнату, дом) в аренду/найм и т.н. временные жильцы ни в какую не хотят Вас пускать в квартиру.

Как быть? Думаете вызвать полицию по 02? Полиция приедет, возможно, пустит Вас в квартиру, проверит у проживающих документы, может быть заберет их в отделение для получения с них объяснений, а что потом? А потом они возвращаются снова к Вам и вновь входят в квартиру.

Решили вызвать МЧС? МЧС приедет, вскроет квартиру (спилит дверь или выломает замки) и Вы в квартире. Но… МЧС уедет, а вышеуказанные лица на утро (когда Вы уйдете по своим делам) вновь вставят свои замки и вновь Вас не пустят…

Вы можете попытаться возразить, так не бывает. Бывает. Причем регулярно. В чем же причина? Если внимательно ознакомиться с законодательством РФ регулирующим деятельность полиции и МЧС, то Вы ни в одном из положений законов не найдете что данное органы вправе вмешиваться в жилищные правоотношения граждан.

Например, полиция в данном случае, следит за соблюдением общественного порядка – чтобы никто никого не ударил и не дай бог не убил… вот и все, а то, что у Вас имеется конфликт с находящимися в квартире гражданами предлагают решать в судебном порядке.

Самое главное для Ваших недругов – это то, что у них на руках есть документы подтверждающие что они законно въехали в квартиру/комнату/дом (в паспорте – регистрация, у арендатора – договор аренды).

Вы спрашиваете, почему у нас такие законы и как правильно поступить в подобной ситуации?

Относительно законодательства. Законы у нас такие, какие есть… и нам с этим ничего поделать нельзя. Поэтому остается лишь их знать и правильно применять.

Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ (далее- ГК РФ) ст. 209 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Т.е.

Вы являясь собственником квартиры имеете гарантированное законом право пользоваться ею, а вот если этому мешают какие-либо граждане, то Вы вправе требовать согласно ГК РФ устранения препятствий в пользовании Вашей недвижимостью от данных лиц (или неизвестных Вам лиц… что встречается крайне редко), и если договориться не получается – то обязать их не чинить Вам препятствия в пользовании квартирой возможно только через суд!
Почему через суд? Если речь идет о том, что в квартиру (комнату, дом) Вас не пускают зарегистрированные в ней лица (например – родственники), то со стороны правоохранительных органов по вышеперечисленным причинам Вам особой помощи ждать не приходится. Значит, остается 2-ва варианта – первый, это самостоятельно ворваться в квартиру (дом), занять место и круглосуточно оберегать его (место) от ваших жильцов, важно отметить, при повторении ситуации на следующий день, все по кругу – вызов полиции/МЧС, вскрытые двери и т.п., а так как общественный порядок не нарушается, никто никого не бьет – то и санкций к данным гражданам никто никаких не применит… наоборот пострадать можете Вы – ведь Вы скорее всего броситесь “наказывать” нерадивых жильцов…

Есть второй путь и он представляется наиболее верным – это обратиться в суд о вселении и обязании зарегистрированных лиц не чинить Вам препятствий в пользовании квартирой, а если у данных граждан отпали основания для сохранения за ними регистрации в квартире – поставить в суде вопрос о снятии их с регистрационного учета и выселении… При получении положительного решения в суде на этот раз закон и вся правоохранительная система будут полностью на Вашей стороне – Вы сможете все делать не своими руками, а через приставов используя, в том числе, полицию и МЧС.

Приставы в присутствии сотрудников полиции Вас вселят по Акту о вселении, а если решение суда будет еще и о выселении мешавших Вам лиц – их выселят.

Резонный вопрос – а на следующий день после вселения все может повториться вновь? Да может, но на этот раз к нарушителям будет применен Кодекс об административных правонарушениях ст.17.

15 – штраф от 1000 рублей до 2500 рублей, а в исключительных случаях – и Уголовный Кодекс РФ.

Откуда такая несправедливость? Из действующих законов. Вот например, согласно п.2 ст.

31 Жилищного Кодекса РФ – члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Относительно иных граждан – то пока они не сняты с регистрационного учета из квартиры их права точно такие же как у членов Вашей семьи – они законно в ней находятся, а возникший между вами конфликт по пользованию жилым помещением согласно действующему законодательству исключительная прерогатива суда.

Если граждане не зарегистрированы, но имеют на руках договор аренды – нахождение их в квартире с точки зрения правоохранительных органов – также законно, а то, что они чинят Вам препятствия в пользовании жилым помещением, опять же решается только по суду.  

Важно понимать, что согласно ст.35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением – данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника (только) на основании решения суда. Т.е.

без суда – не выселить, как и не вселиться! Пошли дальше…

Ситуация 2. Собственника доли не пускают в жилье

Следующий распространенный случай – когда Вы стали собственником доли в квартире (комнате, доме) и Вас опять же не пускают жильцы, к жильцам, как правило, нужно добавить еще собственников других долей – они тоже могут нарушать Ваши права, часто такие сособственники сдают без Вашего участия квартиру посторонним лицам или пользуются без вашего согласия квартирой целиком…

Как ранее было описано в предыдущей главе обращайтесь в суд о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, это самый действенный и законный способ отстоять свои права, к сожалению, иные средства воздействия малоэффективны и зачастую могут привести к негативным для Вас последствиям – как привлечение Вас к административной ответственности за хулиганство, нанесение побоев и т.п.

У Вас, как собственника доли в жилом помещении, набор возможностей на отстаивание прав несколько иной, чем у собственника 100% квартиры (комнаты, дома) – он меньше.

В отличие от 100% собственника Вы не сможете обратиться в суд о снятии с регистрационного учета зарегистрированных в квартире (комнате, доме) граждан, закон Вам такой возможности не предоставляет, только объединившись с собственниками других долей Вы сможете заявить подобный иск!

Если же собственник другой доли/долей, без Вашего согласия сдал квартиру по договору аренды/найма посторонним гражданам и они Вас не пускают, то Вы вправе обратиться в суд о признании такого договора недействительным и их принудительном выселении, т.к.

согласно ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только с согласия всех участников долевой собственности, а так как Вашего согласия (письменного) у них нет, то такой договор – недействителен (но для отстаивания своих прав – придется идти в суд), также одновременно Вы можете заявить иск о вселении и нечинении препятствий к собственнику другой доли/долей.

Часто бывает, что доли в квартире появились в результате смерти предыдущего владельца или приватизации. Отношения между наследниками или родственниками испортились и они решили продать находящуюся у них в собственности долю постороннему лицу и таким лицом оказались Вы.

Вполне естественно, что оставшиеся в квартире лица не горят желанием пускать Вас в “свою” квартиру, считая, что у них прав на нее больше чем у Вас, но это не совсем так. Ваши права, как участников долевой собственности равны и Вы также как и они имеете право пользоваться квартирой соразмерно Вашей доли.

Но как определить чем именно Вы можете пользоваться, какой комнатой/частью дома? Необходимо обратиться в суд об определении порядка пользовании квартирой (домом) согласно имеющимся у каждого сособственников долей, а если Вам чинят препятствия в пользовании – о вселении и нечинении препятствий.

Весь механизм реализации данного судебного решения приведен в предыдущей главе.

Ситуация 3. Вы зарегистрированы в жилье и Вас не пускают

Этот случай как самый распространенный, так и самый спорный. Все Ваши права на проживание в квартире (комнате/доме) зависят от нескольких обстоятельств:

Находится ли квартира/комната в собственности граждан или она муниципальная.

Если квартира (комната, дом) в собственности – как вы были зарегистрированы туда, как родственник нынешнего собственника, по договору найма/безвозмездного пользования, без договора, или в момент когда квартира была еще в муниципальной собственности!

На что следует обратить самое пристальное внимание и иметь ввиду – если у Вас имеется официальная регистрация в жилом помещении и это видно из Выписки из домовой книги по квартире (комнате, дому), то Вы имеете право пользоваться и находиться в жилом помещении, правоохранители Вас не тронут.

Если Вас не пускают и Вам чинят препятствия, то Вам также нужно обращаться в суд.

Но! Прежде чем идти в суд Вам надо выяснить, а имеется ли у Вас законное право быть зарегистрированным в данном жилом помещении и пользоваться им, не отпали ли основания для сохранения за Вами постоянной регистрации, ведь как только Вы обратитесь в суд о нечинении препятствий в пользовании квартирой (комнатой, долей) собственник или иные зарегистрированные лица могут обратиться на Вас с встречным исковым заявлением о признании Вас прекратившим право пользования (собственность) или признании утратившим/ не приобретшим право пользования квартирой (муниципальное жилье) и снятии вас с регистрационного учета!

Для принятия правильного и взвешенного решения о том, как действовать, желательно обратиться к специалисту (адвокату).

Если у Вас не сохранилось или нет никаких документов по квартире (комнате, дому) и Вы не знаете, как получить информацию о жилом помещении – идите в ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр)/ бухгалтерию и попросите выдать Вам Единый жилищный документ или копию Финансово-лицевого счета по жилому помещению.

В Москве о получении Вами данного документа собственник жилого помещения и иные зарегистрированные лица (если конечно сотрудник, у которого Вы будете получать справки, не является их родственником или знакомым) не узнают, о получении Вами данных документов им специально/ в обязательном порядке – никем не сообщается.

В указанных документах будут содержаться сведения о том, на основании чего и кому принадлежит жилое помещение, сколько лиц в нем зарегистрировано и иная полезная для Вас информация.

Имея данные документы на руках можете смело идти к специалисту на консультацию для прояснения Ваших реальных возможностей по пользованию жилым помещением, в противном случае Вы можете оказаться в крайне неприятной ситуации когда начав действовать – во-первых, поставите своих “врагов” в известной о серьезности своих намерений проживать в жилом помещении, что зачастую ведет к тому, что они также обращаются к специалисту за консультацией как от Вас избавиться – выписать, а во-вторых, можете упустить возможность втайне подготовиться к судебному процессу, собрав доказательства, обосновав позицию и проведя с Вашими “союзниками” переговоры о поддержке в качестве свидетелей в суде и т.п.  

Вместо заключения

Не зависимо от того, какое отношение Вы имеете к жилому помещению – Вы его собственник, вы собственник доли в нем, вы его арендатор или только зарегистрированное лицо – если Вас не пускают в жилое помещение и чинят препятствия в пользовании им, самый верный и правильный во всех смыслах путь для разрешения конфликта – обращение в суд.

Да, суд ведет к Вашим затратам времени и сил, но после состоявшегося Решения суда, уже вы будете хозяином положения, действия лиц по чинению препятствий – будут признаны незаконными, и при повторении с их стороны уже признанных судом незаконных действий они понесут административную или уголовную ответственность.

© Адвокат Комаров С.В. 2012

Источник: https://advokatkomarov.ru/stat-i/vselenie-v-kvartiru-komnatu-dom-ili-kak-ustranit-prepyatstviya-v-pol-zovanii/

Как выселить квартирантов из коммуналки

Незаконное заселение квартирантов на половину дома

Добрый вечер всем!

Благодаря вашим лайкам сегодня у меня появилась возможность добавить на один пост больше. Но так как основной пост еще не готов, а этот давно лежит «в столе», встречайте…

Жизнь в коммунальной квартире – это, в первую очередь, взаимоотношения с соседями. Я решила строить отношения со своими соседями, основываясь на нормах права. И одна из первых проблем, с которыми мне пришлось столкнуться, – это квартиранты. Мы были изначально против, чтобы кто-то из соседей заселял квартирантов.

Причины:

• халатное отношение к имуществу, которое не является их собственностью (они-то поснимают комнату и съедут, а нам жить в том хламежнике, который они разведут);

• теоретически – воровство;

• все время новые лица, со своими тараканами в голове;

• отсутствие в квартире других хозяев негативно сказывается на состоянии жилья.

В нашей квартире три комнаты: две в собственности и одна в соцнайме.

Из жильцов – живем только мы. Соседи почему-то свято уверены, что имеют полное право сдавать свои комнаты в аренду. Они даже «консультировались у адвокатов»! Не знаю, где люди находят таких необразованных адвокатов, но законодательство однозначно говорит о том, что квартирантов в коммунальных квартирах быть не должно.

С соцнаймом все понятно – ЖК РФ, статья 76. 2 гласит: «Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей».

То есть если я говорю: нет, я против квартирантов, живите сами, то все, по закону они квартирантов не заселят. Если решат проигнорировать и все-таки приведут квартирантов, то у меня будет полное право защищать свое жилье, руководствуясь тем, что в помещении посторонние. И полиция, и суд будут на моей стороне.

С собственниками квартир посложнее. Тут требуется понимание полной картины ситуации и применение нескольких законодательных норм.

1. Во-первых, нужно понимать, что кухня, коридоры и санитарные помещения в коммунальной квартире являются общим имуществом. Об этом говорит ЖК РФ, ст.41.1: «Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире)».

2. Поэтому на эти помещения распространяются правила пользования общим имуществом в коммунальной квартире и тут уже применима ГК РФ, ст. 246.1: “Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников”.

Таким образом, не имея согласия на пользование общими площадями, собственники комнаты имеют право сдавать комнату, но не могут сдавать общие помещения коммунальной квартиры. А т.к.

пользоваться комнатой невозможно без использования общего имущества, то квартирантов поселить не получится.

Если вы оповестите соседей о вашем категорическом несогласии с проживанием арендаторов в коммунальной квартире, а они решат пренебречь данными доводами и сдать комнату арендаторам, они попадают под действие УК РФ, ст.

330: “Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, – наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев”. Об этом тоже можете заранее оповестить упертых соседей.

Еще нюансы. Конечно же, соседи, которые захотят сдать комнату, просто так не отступят. Могут быть расставлены следующие логические ловушки на вас:

1. «Ну вот как вам лучше – чтобы с вами жила шумная ватага мужиков с ближнего зарубежья или одна старушка-божий одуванчик». Правильный ответ – я вообще против ЛЮБЫХ квартирантов. Если сделаете выбор, могут расценить как ваше согласие.

2. «Ну вот что для вас лучше –мы сюда впятером заселимся или одна старушка-божий одуванчик». Тут уж смотрите сами. Меня уже год пугают вселением собственника с толпой родственников, но пока никто не вселился. Да и где им там разместится на 12 квадратных метрах.

То, что хозяева пустых комнат вынуждены платить за услуги ЖКХ (мне и такое пытались предъявить, типа «И что – я должна теперь за пустую комнату коммунальные платить?»), это вообще не ваша проблема.

Когда я только-только подняла этот вопрос, то обнаружила, что куча форумов и юридических порталов в один голос говорит о том, что собственникам комнат в коммуналках можно сдавать в аренду комнаты. Они аргументируют свое мнение чаще всего статьей 42 ЖК РФ: «3.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату». Однако, это ни в коем случае не означает: раз могу сдавать комнату, могу сдавать и общие площади.

Для каких случаев написана эта часть статьи 42 – я не знаю, но для вопроса аренды квартиры не подходит однозначно. Это видно по судебной практике вопроса – суды удовлетворяют прошение о выселении квартирантов.

Всем адекватных соседей, отдельного жилья и побольше квадратных метров!

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_vyiselit_kvartirantov_iz_kommunalki_4583632

Квартиранты – только с согласия всех участников долевой собственности!

Незаконное заселение квартирантов на половину дома

Случаи, когда квартира находится в долевой собственности, в настоящее время нередки. Чаще всего такие ситуации возникают вследствие перехода квартиры по наследству к нескольким лицам.

Но имеет место и приобретение в собственность отдельной комнаты на вторичном рынке жилья, в результате чего в одной квартире оказываются абсолютно чужие люди.

И если участник долевой собственности и без того обеспечен жильем, он стремится сдать свою часть (отдельную комнату) внаем. Но возможно ли это без согласия других участников?

Прямого ответа на данный вопрос законодательство не содержит, поэтому затруднения с его разрешением часто возникают не только у рядовых граждан, но и у специалистов.

Между тем, ключевую роль в этом вопросе играет Указ Президента Республики Беларусь от 07.09.

2007 № 413 «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания» и утвержденное им  Положение о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания (далее – Указ № 413 и Положение соответственно).

Так, п. 3.1 Указа № 413 установлено, что каждый гражданин обязан зарегистрироваться по месту жительства в пределах Республики Беларусь и в случаях и порядке, предусмотренных Положением, обязан либо вправе зарегистрироваться по месту пребывания в пределах Республики Беларусь.

То есть, если гражданин снимает по договору найма квартиру (а иначе и нельзя – только по договору найма!), он обязан быть там зарегистрирован. Кстати, договор найма жилого помещения указан в перечне документов, являющихся основанием для регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания (п. 4.

2 Положения).

Отсутствие регистрации влечет административную ответственность – согласно ст. 23.

53 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях проживание без регистрации по месту жительства или по месту пребывания в случаях, когда регистрация по месту пребывания является обязательной, влечет предупреждение, а то же деяние, совершенное повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за такое же нарушение, влечет наложение штрафа в размере от двух до четырех базовых величин.

В свою очередь, ч. 5 п.

7 Положения установлено, что регистрация иных граждан, кроме супруга (супруги), родителей и детей участника общей долевой собственности, по месту жительства или месту пребывания в жилом помещении, принадлежащем этому участнику общей долевой собственности, осуществляется с письменного согласия такого участника общей долевой собственности, других участников общей долевой собственности.

Напомним также, что согласно ст.

49 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) договор найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения. Нанимателем может быть только гражданин. Предметом договора найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, жилая комната (часть жилой комнаты в общежитии). Согласно ст.

52 ЖК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе. При несоблюдении этого требования договор является ничтожным (п. 6 с. 52 ЖК).

Сдать квартиру в аренду можно только при условии согласия всех участников долевой собственности

Исходя из приведенных выше норм, делаем следующие выводы:

1) если квартира находится в долевой собственности (принадлежит на долях нескольким лицам), квартирант может быть зарегистрирован в этой квартире по месту жительства или месту пребывания только с согласия всех участников долевой собственности. Договор найма жилого помещения без согласия всех участников долевой собственности не может быть заключен и зарегистрирован в установленном порядке;

2) если один из участников долевой собственности решил сдать кому-то свою часть (долю) квартиры без учета мнения других участников, а это значит без заключения и регистрации договора найма жилого помещения, другие участники долевой собственности могут жаловаться как в налоговые органы, так и в органы внутренних дел. Первые должны будут привлечь к ответственности участника долевой собственности за нелегальную сдачу внаем квартиры (ее части). Вторые обязаны привлечь к ответственности гражданина (граждан), проживающего (проживающих) в квартире без регистрации.

Если один из участников долевой собственности сдаст квартиру без согласия других собственников, сделка будет признана нелегальной, а ее участники привлечены к ответственности

Таким образом, как видим, участник долевой собственности не может сдать внаем свою часть квартиры (отдельную комнату) без согласия на то других участников. Такой подход в полной мере соответствует и ст. 249 Гражданского кодекса Республики Беларусь, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.

Александр ГОРБАЧ, юрист

29 Март 2019

10248

ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ!

Источник: http://gkx.by/poleznye-sovety/1075-kvartiranty-tolko-s-soglasiya-vsekh-uchastnikov-dolevoj-sobstvennosti

Юридический спектр
Добавить комментарий