Невыполнение обязательств продавцом недвижимости

Ответственность за нарушение договора купли-продажи недвижимости

Невыполнение обязательств продавцом недвижимости

ГК РФ довольно подробно регламентирует вопросы ответственности сторон по договору купли-продажи.

В частности, ответственность продавца по договору купли-продажи выше, чем у покупателя, что обусловлено высоким правовым статусом покупателя (потребителя).

Условия в договоре купли-продажи, предусматривающие сокращение ответственности продавца по договору купли продажи, ничтожны, если они противоречат нормам права, указанным в ГК РФ и иных нормативно-правовых актах.

Ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

В соответствии со ст.475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований предусмотренных условиями договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

Но в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, а устанавливается разумный срок для выполнения недостатков по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки.

Любой договор, предметом которого является недвижимое имущество (и не только оно), порождает взаимные обязательства сторон, например, необходимость заплатить за жилое помещение по договору купли-продажи, внести арендную плату по договору аренды, выполнить ремонт по договору строительного подряда и т. д. Все обязательства необходимо выполнять надлежащим образом, поскольку их нарушение повлечет за собой определенную ответственность.

Меры ответственности направлены либо на обеспечение исполнения обязательств, либо на компенсацию имущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Поэтому по ее иску суд и применяет данные меры.

Лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образом исполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены иные основания. Отсутствие вины должна доказывать сторона-нарушитель.

Но лицо не признают виновным, если им были приняты все меры для надлежащего исполнения своих обязательств.

Если обязательства нарушены лицом при осуществлении предпринимательской деятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы.

Таковой признают форс-мажорные, то есть чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Но в договоре стороны имеют право предусмотреть, что только вина является условием ответственности предпринимателя.

Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло вследствие вины обеих сторон, то суд уменьшает размер ответственности должника. Также он может быть уменьшен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению. Заключенное заранее соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательств является ничтожным.

Как правило, при гражданско-правовых сделках сторонам важно не понести убытков. В связи с этим ст.393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника их возместить — при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств.

В этой ситуации важно определить, что такое убытки. В соответствии со ст.

15 ГК РФ под убытками (реальными) понимают расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления указанного права, а также утрату или повреждение имущества.

Помимо этого убытками считают упущенную выгоду — неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено. При определении упущенной выгоды учитывают предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

При подсчете убытков немаловажную роль играет определение их цены. По общему правилу принимают во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено. Если же требование о возмещении убытков не было удовлетворено добровольно, то стоимость убытков определяют на день предъявления иска.

Если в договоре предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны уплачивают неустойку, то убытки возмещают в части, не покрытой ею. Но могут быть оговорены и другие варианты: когда взыскивают только неустойку, но не убытки; когда убытки взыскивают в полном объеме сверх неустойки; когда по выбору кредитора взыскивают либо неустойку, либо убытки.

Необходимо помнить, что по общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом. В законах могут содержаться положения, в соответствии с которыми право требовать возмещения убытков отсутствует.

Ответственность за неисполнение денежного обязательства наступает при наличии полного состава правонарушения: во-первых, неправомерного неисполнения денежного обязательства (уклонения от возврата, просрочки в уплате и т. д.), во-вторых, использования должником чужих денежных средств вследствие их неправомерного удержания.

Просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары (квартиру, дом, иную недвижимость), выполненные работы или оказанные услуги также следует считать пользованием чужими средствами. Мерой ответственности является уплата процентов на данную сумму.

Их размер определяется существующей в месте жительства кредитора (или в месте нахождения юридического лица) учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иное не установлено договором или законом.

В ГК РФ предусмотрено освобождение заемщика от ответственности за неисполнение денежного обязательства в случае просрочки со стороны кредитора. То есть если кредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, до совершения которых заемщик не мог исполнить своего обязательства, просрочка произошла по его вине.

В этом случае должник не обязан платить проценты, кроме того, он получает право на возмещение вызванных просрочкой кредитора убытков, если только тот не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых возложено принятие исполнения, не отвечают.

Помимо всего вышесказанного, если должник не исполнил своих обязательств, кредитор вправе в разумный срок поручить их выполнение третьим лицам за разумную цену или выполнить их своими силами и потребовать от должника возместить понесенные расходы и другие убытки. Но такие расходы должны быть необходимыми. Если они к таковым не относятся, то и возмещению не подлежат.

ГК РФ устанавливает, что в случае передачи жилого помещения не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе требовать: соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков (ст.475 ГК РФ).

При наличии существенных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или выявляются неоднократно, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег (п.1 ст.475 ГК РФ). Если покупатель не выполняет свою обязанность по оплате, продавец вправе требовать её и уплаты процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств (п.

3 ст.486 и ст.395 ГК РФ) либо расторжения договора, возвращения недвижимости и возмещения покупателем причиненных убытков.

Пленум ВАС РФ по этому поводу высказал, что «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества» Постановление Пленума  ВАС РФ от 25.02.98.  № 8 // Вестник ВАС РФ. М., 1998. №10, п.15..

Верховный Суд РФ четко закрепил приоритет ГК РФ перед Законом о защите прав потребителей. последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ.

В соответствии с ней потребитель вправе по своему выбору при обнаружении в квартире, жилом доме, ином жилом помещении или другой приобретенной недвижимости не оговоренных продавцом недостатков потребовать соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения продавцом недостатков, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Источник: https://studbooks.net/946948/pravo/otvetstvennost_narushenie_dogovora_kupli_prodazhi_nedvizhimosti

Ответственность сторон по договору купли продажи недвижимости

Невыполнение обязательств продавцом недвижимости

Сторонами договора купли-продажи выступают продавец и покупатель. У каждого из них есть права и обязанности, за нарушение которых они могут быть привлечены к ответственности.

Нарушением договора купли-продажи считается неисполнение или ненадлежащее исполнение предусмотренных обязательств. К этому относится и нарушение определённых условий, предусмотренных законом для каждого конкретного вида договора купли-продажи или сторонами в самой сделке.

В общем виде формы ответственности сторон за нарушение договора предусмотрены Гражданским Кодексом Российской Федерации, а именно: возмещение убытков, взыскание неустойки, принуждение исполнить обязательство.

Важные аспекты

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи могут быть урегулированы как законом, так и соглашением сторон.

Основной обязанностью продавца является обязанность передать в собственность покупателя предмет договора купли-продажи, соответствующие документы и принадлежности. При этом продавец должен соблюдать следующие условия:

  • передать предмет, обозначенный в договоре купли-продажи в срок;
  • передать предмет сделки надлежащего качества, в установленном количестве и ассортименте;
  • передать вещь без недостатков материального и правового характера, то есть вещь должна соответствовать установленному договором назначению, обладать необходимыми характеристиками, быть свободной от прав третьих лиц на неё (исключение: покупатель согласился принять вещь, обременённую правами третьих лиц).

В обязанности покупателя входит:

  • принять предмет договора купли-продажи;
  • уплатить оговоренную сумму.

Если третье лицо предъявит иск покупателю по основаниям, возникшим до заключения сделки, покупатель привлекает продавца к участию в деле на своей стороне (такое участие также является обязанностью продавца).

Оснований наступления ответственности сторон множество, например:

  • Продавец не соблюдает свои обязанности по передаче покупателю товара – последний вправе отказаться от выполнения условий договора купли-продажи. Если речь в таком случае идёт об индивидуально-определённой вещи, покупатель имеет право потребовать её;
  • Продавец отказывается передавать права собственности на предмет соглашения и прилагающиеся к нему документы – покупатель может отказаться от принятия товара;
  • Ассортимент предоставленного товара не соответствует оговоренным условиям – покупатель вправе отказаться от товара и не оплатить его полную стоимость;
  • Предмет договора не соответствует по качеству – покупатель имеет право:
    • требовать уменьшения цены;
    • требовать бесплатного исправления недостатков;
    • истребовать компенсацию собственных расходов на исправление недостатков.
  • Предмет сделки обременён правами третьих лиц – покупатель, в случае, если он не был согласен с таким обременением, вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи;
  • Если товар изымается в пользу третьих лиц вследствие эвикции – продавец возмещает убытки покупателю;
  • Доставленный товар не соответствует количеству, установленному в договоре купли-продажи – покупатель вправе:
    • отказаться от переданного товара и оплаты;
    • запросить недостающие вещи;
    • потребовать возврата денег, если они уже были уплачены.
  • Покупатель не оплачивает, взятый в рассрочку товар – его можно обязать выплатить проценты за просроченную сумму;
  • Гибель или случайное повреждение предмета сделки – с момента передачи, ответственность полностью лежит на покупателе;
  • В случае некомплектности товара, продавец должен доукомплектовать его, либо уменьшить цену;
  • Когда предусмотрена обязанность застраховать предмет сделки и одна из сторон не выполняет этого, другая вправе застраховать за свой счёт и потребовать покрытия своих расходов.

Образец договора купли-продажи

Существуют общие законодательные положения, регулирующие ответственность за нарушение договора купли-продажи, в частности, нормы ГК РФ.

Вопрос обязательств сторон по договору купли-продажи затронут в 30 главе «Купля-продажа», в частности, в статьях 456 п. (2), 463 п. (1), 464, 466 п. (1), 468 п. (1), 478, а также в ст. 395, 448 п.

(4), в разделах об общих положениях о договорах, обязательствах.

В строго предусмотренных ГК РФ случаях, отношения купли-продажи могут регулироваться указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. Определённые виды сделок по купле-продаже урегулированы федеральными законами, к примеру, законом о защите прав потребителей.

Ответственность за нарушение договора купли-продажи может быть установлена соглашением сторон.

Подделка документации при совершении сделок с движимым и недвижимым имуществом влечёт уголовное наказание. Ст. 327 УК РФ содержит указание на подделку официальных документов, удостоверений, предоставляющих определённые права или освобождающих от обязанностей, а также на использование заведомо ложных документов при заключении соглашения.

За подобные действия лицо может быть приговорено к ограничению или лишению свободы, принудительным работам, аресту или штрафу.

Неисполнение обязательств

Типы ответственности за неисполнение обязательств указаны в 25 главе ГК РФ, каждое из которых применимо к сделкам по купле-продаже, а именно:

Убытки – это затраты, которые лицо, право которого нарушено, понесло или понесёт для восстановления этого нарушенного права:

  • доходы, которые он не получил, но должен был получить, если бы право не было нарушено;
  • повреждение или утрата его имущества.

2. Выплата неустойки

Неустойка – это сумма денег, которую сторона обязана уплатить другой стороне за неисполнение своего обязательства или ненадлежащее его исполнение, а также в случае просрочки исполнения.

3. Исполнение обязательства в натуре.

Подделка подписей

Подделка подписи при совершении сделки может иметь место в двух формах:

  • Проставление чужой подписи;
  • Лицо, действующее по доверенности, выходит за пределы предоставленных полномочий.

В зависимости от обстоятельств, сделка может быть признана недействительной (ничтожной) или не заключённой. Само лицо, умышленно проставившее подпись другого человека, будет привлечено к уголовной ответственности по ст. 327 УК РФ, как и в случае c подделкой документов.

Ответственность нотариуса

Ответственность нотариуса урегулирована ст. 17 «Основы законодательства РФ о нотариате». Согласно этому документу, частный нотариус несёт полную имущественную ответственность за вред, причинённый умышленно. Каждый нотариус должен застраховать свою ответственность.

Также, он несёт дисциплинарную ответственность за нарушения Кодекса профессиональной этики нотариусов РФ. Государство несёт ответственность за действия/бездействия нотариусов, действующих в рамках государственной нотариальной конторы. К деятельности частных нотариусов это не относится.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/otvetstvennost-za-narushenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

Ответственность по договору купли продажи недвижимости

Гражданско-правовая ответственность по своему характеру имущественная. Она означает наступление для виновной стороны обязательства неблагоприятных последствий, при которых другая сторона понесла утрату части имущества.

Лица, на которых возложена ответственность обязаны уплатить деньги, неустойку, заключить договор, передать или возвратить товар и др. По договору купли-продажи квартиры у сторон устанавливается договорная ответственность, а не деликтная.

Гражданское право. Часть II: Шпаргалка (2)

В этом сборнике меня заинтересовал один рассказ — «Непредставимое» Брюса Стерлинга, написанный по сходным мотивам с замечательный произведением Чарльза Стросса «Очень холодная война».

Но если у Стросса красная кнопка в итоге нажимается, то у Стерлинга — нет.

Суть рассказа состоит в том, что с окончанием холодной войны двое коллег (ведущих военно-магических экспертов из США и СССР) обсуждают свои дальнейшие перспективы после ухода со службы.

Курсовая работа Ответственность сторон по договору продажи недвижимости. Примеры из судебной практики по этой теме

Ответственность сторон по договору продажи недвижимости. Примеры из судебной практики по этой теме — работа из нашего списка «ГОТОВЫЕ РАБОТЫ».

Она профессионально выполнена авторами Мастерской рефератов на заказ и сдана на Отлично! Работа абсолютно эксклюзивная, нигде в Интернете не засвечена и Вашим преподавателям точно не знакома! Если Вы ищете уникальную, грамотно выполненную курсовую работу, контрольную, реферат и т.п.

Лекции онлайн

Ответственность может наступить за нарушение любого условия договора. Формы ответственности — уплата неустойки и возмещение убытков. В случае нарушений условий о качестве и количестве зако­нодатель предоставляет потерпевшей стороне дополнительные воз­можности.

Так, в случае нарушения условий о качестве покупатель может требовать от продавца по своему выбору: соразмерного умень­шения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков това­ра в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недос­татков товара.

Неисполнение договора купли-продажи

Посетители юридической консультации задали более 10000 вопросов по теме «». В среднем ответ на вопрос появляется через 15 минут, а на -вопрос мы даём гарантию минимум двух ответов, которые начнут поступать уже в течение 5 минут!

Источник: https://sroorgru.com/otvetstvennost-storon-po-dogovoru-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Ответственность сторон при неисполнении (ненадлежащем исполнении) обязательств по договору купли-продажи

Невыполнение обязательств продавцом недвижимости

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи стороны могут быть привлечены к ответственности.

В случае отказа продавца передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (п.1 ст.463 ГК РФ). При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе истребовать такую вещь в соответствии со ст.398 ГК РФ.

Продавец несет также ответственность и за переданный товар (комплектность, ассортимент, качество, тара и т.д.):

  • – продавец обязан передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы в соответствии с договором купли-продажи или законом. Для этого покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи. В противном случае покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором (ст.464 ГК РФ).
  • – если продавец передал покупателю не соответствующее договору количество товара, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, либо потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной денежной суммы (п.1 ст.466 ГК РФ).
  • – если ассортимент товара, переданного продавцом покупателю не соответствует договору, покупатель вправе отказаться от их принятия и оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы (п.1 ст.468 ГК РФ).
  • – если продавец передал товар ненадлежащего качества и недостатки не были оговорены продавцом, покупатель, имеет право по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения цены; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если товар низкого качества, имеет неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или появляются неоднократно, покупатель в таком случае имеет право: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В случае некомплектности товара покупатель также вправе по выбору требовать от продавца либо соразмерного уменьшения цены либо доукомплектования товара в разумный срок. В случае невыполнения данных требований продавцом покупатель в силу ст. 480 ГК РФ вправе требовать либо замены товара на комплектный либо расторжения договора купли – продажи и возврата уплаченной суммы.

Приведем некоторые нюансы купли- продажи квартиры по рыночной стоимости.

Хочется обратить внимание на одну значимую деталь. В договоре купли-продажи недвижимости указывается цена продажи квартиры.

В данном случае стороны иногда указывают в документах не подлинную, а балансовую стоимость квартиры (ПИБовскую).Стоимость, определенная Проектно-Инвентаризационным Бюро, существенно ниже настоящей, иногда в несколько раз.

Делается это с целью экономии, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей.

Помимо этого многие граждане при купле-продаже недвижимости или квартиры желают сэкономить также на госпошлине нотариусу, который берет фиксированный процент от суммы сделки.

В такой ситуации необходимо понимать, что если в договоре купли – продажи недвижимости отразится такая заниженная стоимость, недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту, а не настоящую реальную рыночную стоимость. На продавца ложится бремя доказывания, что на самом деле речь шла о более высокой сумме.

В итоге расторжение договора купли- продажи и возврат себе квартиры, если формально все условия сделки соблюдены, будет очень сложным.

Покупатель в случае покупки квартиры по балансовой стоимости также рискует .

Если продавец попытается расторгнуть договор купли-продажи недвижимости (данной квартиры) покупателю будет очень сложно вернуть уплаченную сумму денег, превышающую указанную в договоре сумму.

Особенно если нет документов, подтверждающих факт внесения средств. Не отразив в договоре купли-продажи недвижимости действительную сумму, он теряет возможность законной защиты своих прав в случае спора по сделке.

Хочется обратить внимание еще на одну важную деталь. В договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости следует включить условие, о гарантии продавца отсутствия прав и любых притязаний третьих лиц на данный объект недвижимости.

Не должно быть жильцов, выписанных временно: по причине учебы, отбывания заключения в местах лишения свободы, загранкомандировки, службы в армии, ведь по закону все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства.

Приобретаемая квартира не должна быть заложена, находиться под арестом и т.п. Исключение здесь составляют те случаи, когда покупатель изъявил согласие принять имущество с обременениями.

Описанные случаи можно объединить понятием «юридическая чистота сделки» купли-продажи квартиры или иной недвижимости.

И последнее. Если гражданин собирается осуществить сделку купли-продажи квартиры, а опыта в подобного рода делах у него нет, лучше и не пытаться осуществить сделку своими силами.

Зачастую некоторые граждане при купле-продаже недвижимости начинают действовать самостоятельно по принципу «сам себе риэлтор, сам себе нотариус», пытаясь сэкономить таким образом на услугах агентств.

Чаще всего подобная самостоятельность равнозначна плохой самодеятельности, и почти всегда в ходе осуществления купли-продажи недвижимости (или квартиры) выходит боком.

Дело даже не в возможных убытках или подводных камнях, коих в любой сделке предостаточно, главная опасность при непрофессионально проводимой сделке – это потеря времени. Любая сделка, даже самая простая, казалось бы, формальность может обернуться затяжной нервотрепкой.

Чтобы купля-продажа квартиры или иной недвижимости была правомерной и в будущем не принесла неожиданных (не всегда приятных) результатов, лучше осуществлять ее с помощью профессионалов.

С их помощью процесс значительно упрощается, потому что у опытных специалистов схема действий давно отработана, нужные документы уже составлены и всевозможные нюансы сделок купли-продажи недвижимости досконально изучены.

Ответственность продавца наступает при следующих обстоятельствах.

Продавец не предоставил покупателю необходимую информацию о товаре. Покупатель в этом случае имеет право требовать возмещения убытков, возникших вследствие необоснованного уклонения от заключения договора купли-продажи.

Если договор был заключен, покупатель имеет право в разумный срок его расторгнуть, требовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения убытков, если таковые возникли. Если продавец не предоставил соответствующую информацию о товаре, он несет ответственность за его недостатки, возникшие после передачи товара покупателю.

Но здесь на покупателе лежит обязанность доказать, что недостатки возникли именно по причине отсутствия у него нужной информации.

Если покупатель произвел оплату, продавец обязан незамедлительно предоставить товар или вернуть уплаченную за него сумму.

Ответственность продавца наступает в случае продажи товара ненадлежащего качества, когда недостатки товара не оговаривались продавцом.

Продавец несет ответственность при передаче покупателю товара без упаковки либо в ненадлежащей упаковке; некомплектного товара; без принадлежностей или документов, относящихся к товару. Товар должен быть передан покупателю свободным от прав третьих лиц, надлежащего качества.

Самая главная ответственность покупателя по договору купли- продажи заключается в том, чтобы принять товар и уплатить за него соответствующую денежную сумму.

На практике часто возникают ошибки в связи с привлечением к ответственности покупателя, вследствие неоплаты им товара, переданного по договору купли-продажи.

Суды в связи с неоплатой покупателем приобретенного товара принимают решения о расторжении состоявшихся договоров купли-продажи, истребовании имущества от покупателя и возврате его продавцу тогда, когда право собственности уже перешло к покупателю.

Покупатель несет ответственность в случае отказа принять товар и произвести его оплату, нарушая тем самым договор купли-продажи. Покупатель несет ответственность при неисполнении обязанности по уплате в установленный договором срок при продаже в кредит. А также при продаже в рассрочку, когда не производит в установленный по договору срок очередной платеж за переданный ему товар.

Мельниченко Оксана Николаевна

Специалист по экономике и праву

Количество показов: 26323

Источник: http://arbir.ru/articles/a_2365.htm

Исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости

Невыполнение обязательств продавцом недвижимости

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК).

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, «в подобных случаях возможно применение ст.

398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях».

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (ст.

475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки).

В частности, «в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл.

30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п.

3 ст. 484 ГК). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК)».

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

При исполнении договора купли-продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между сторонами договора не изменяются.

Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Что означает, что продавец несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества.

Ему же принадлежат и все доходы, приносимые этим имуществом.

Прекращение договора купли-продажи недвижимости

Рассмотрим частный случай – расторжение договора купли-продажи недвижимости.  При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.

) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.), или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы. Вместе с тем есть и существенные различия.

Законом установлены условия расторжения договора купли-продажи объекта недвижимости.

«Расторжение договора – это досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил.

Срок действия договора определяется условиями договора, которыми может быть установлено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В случае, если в договоре отсутствует такое условие, договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (ст. 425 ГК РФ)».

Надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК РФ). К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие.

Как общее правило гражданским законодательством установлена презумпция, в соответствии с которой основанием для изменения или прекращения договора является соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Однако Гражданским кодексом РФ, другими законами и договором может быть предусмотрено также иное.

Так, если договор заключен в пользу третьего лица, то с момента выражения этим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять договор без согласия третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

В виде исключения термину «отказаться от исполнения договора» придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст.

520 ГК РФ указывается, что «покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества… впредь до устранения недостатков…».

Использованный в данном случае термин “отказаться” не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.

Частный юрист в Москве: составление и подача документов, представительство в суде, исполнение решения суда, выезд к клиенту.

«При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время, т.е. прекратиться может только действующий договор. В то же время согласно п. 3 ст.

433 ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст.

165 ГК можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора».

Таким образом, для одного из видов сделок – договора ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст.

165 ГК, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Расторжение договора может происходить, когда:

а) договор был заключен и продолжает действовать;

б) когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е.

действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п.

1 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор.

И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, – прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК).

Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств.

Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.

В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.

Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд (исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК)).

Как уже было отмечено, расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует.

Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику.

Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.

При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством.

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок.

Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации.

Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, передаст его покупателю и зарегистрирует переход права собственности на него, договор считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие. При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 ст.

453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли – продажи, как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору, и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением – Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр  прав.

Таким образом, передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств.

Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие.

Источник: https://yurist-77.ru/ispolnenie-i-prekrashchenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Заключение договора купли-продажи

Невыполнение обязательств продавцом недвижимости

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)  (п.1 ст.454 ГК РФ).

I. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Договор считается заключенным между сторонами с момента договоренности сторон по всем существенным условиям договора и придания ему установленной законом формы. П. 1 Ст. 432 ГК РФ

Существенное условие — это условие, которое должно быть недвусмысленно указано в договоре и не предполагающее двойное толкование. Последствие несогласования существенных условий — незаконченность договора, признание договора незаключенным

Все существенные условия договора указаны в законе. Так, существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений являются: предмет договора (объект) (ст.554 ГК РФ), цена (ст.555 ГК), права лиц, сохраняющих по закону право проживания в отчуждаемом объекте (ст. 558 ГК РФ).

Часто путают существенное условие договора и существенное нарушение договора (ст. 450 ГК РФ). Стороны по своему соглашению могут определить неисполнение любого обязательства по договору как существенное нарушение договора. Это дает право одной из сторон требовать в судебном порядке изменения или расторжения договора.

Таким образом, указание в тексте договора, что цена это существенное условие договора и в случае не своевременной оплаты продавец вправе расторгнуть договор не имеет особого смысла, так как по закону цена итак существенное условие, а последствие не своевременной оплаты, которое может дать право продавцу на расторжение договора нужно рассматривать в связи с п. 3  ст.

486  ГК РФ, где последствием  при несвоевременной оплате установлены в виде возможности взыскания законной неустойки по ст. 395 ГК РФ, если стороны в договоре не предусмотрели договорную неустойку (штраф, пени).

Таким образом, указанное условие не дает продавцу безусловное право на расторжение, а предусматривает право на обращение в суд и предоставление доказательства существенности нарушения по ст. 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ для договора купли-продажи недвижимости установлена  обязательная письменная форма договора, заключенного в форме единого документа. Законом предусмотрены случаи обязательной нотариальной формы (см. Ст. 42 218-ФЗ о государственной регистрации).

Суть нотариальной формы договора предусмотрена ст. 163 ГК РФ и означает проверку законности сделки.

Ст. 455 ГК РФ говорит о необходимости определения товара, отчуждаемого по договору. Для недвижимости в тексте договора достаточно указать адрес месторасположения объекта согласно выписки из ЕГРН или кадастра и его кадастровый номер. В последнее время при обновлении данных кадастрового учета недвижимости присваиваются литеры адресам домов, в которых отчуждаются квартиры.

Литеру дома можно самостоятельно узнать  из справочной информации кадастра. В связи с тем, что всем домам в СПб присваиваются литеры, ее необходимо обязательно указывать в договоре. При не указании литеры в договоре Росреестр приостанавливает регистрацию до момента внесения исправлений в договор по причине не корректного указания в договоре адреса отчуждаемого объекта.

2. ЦЕНА ПРЕДМЕТА ДОГОВОРА

По ст. 485, 555 ГК РФ стороны в договоре купли-продажи обязаны определить цену предмета договора.

Если стороны не согласовали цену как существенное условие, которое, по сути, включает в себя все нюансы сделки, оговоренные сторонами (скорость продажи, допустимые дефекты в недвижимости, специальные условия расчетов (рассрочки, отсрочки)), то есть те условия, которые суд не в состоянии восполнить при возникновении спора между сторонами (так как это условие супериндивидуально и если суд установит стоимость объекта по своему усмотрению, то не зная всех тонкостей объекта для одной из сторон, а может и для двух сразу, своим решением может заключить для сторон  убыточную, вредную сделку, что с точки зрения оборота жилья и политики гражданско-правового регулирования не должно быть допустимо), договор не считается заключенным.

2.1. ВАЛЮТА ПЛАТЕЖА. РАССРОЧКА И ОТСТРОЧКА. ПОЛУЧАТЕЛЬ ЦЕНЫ ПО ДОГОВОРУ

Нужно различать понятие цены договора и валюты платежа. Если оплата происходит в привязке к конкретной валюте или корзине валют, например, цена объекта по договору — 100.000 (сто тысяч евро), указанная цена выплачивается в рублях по курсу ЦБ РФ на дату оплаты по договору.

Исключение из необходимости производить расчеты в рублях связаны с иностранным субъектом по договору (продавцом или покупателем) тогда не только цена, но и валюта платежа в договоре может быть выражена в иностранной валюте (Федеральный закон от 10.12.

2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»).

Также нужно различать понятия рассрочки и отсрочки оплаты. Рассрочка оплаты подразумевает график систематических платежей, установленный в договоре купли-продажи. Например, каждый месяц по 50.000 (пятьдесят тысяч) рублей. Отсрочка оплаты связана с определенным событием — переход права собственности, подписания сторонами акта-приема передачи.

Но отличия не только в этом. По п. 2 ст.

489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Т. е. если покупатель уже оплатил большую часть за объект и перестал платить, то вернуть объект продавцу уже не получится. Взыскание задолженности возможно путем обращения в суд и получения исполнительного листа на взыскание остатка платежа по договору.

ПРИ БЕЗНАЛИЧНОЙ ОПЛАТЕ ТОЧНОСТЬ РЕКВИЗИТОВ ПРОДАВЦА ИМЕЕТ СЕРЬЕЗНОЕ ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ.

При заключении договора, если продавец предоставляет номер счета в банке, куда переводятся деньги, то реквизиты счета должны быть представлены в виде выписки (справки) банка, заверенные печатью кредитной организации, т.к. при исполнении обязанности по оплате именно покупатель несет риск ненадлежащего исполнения.

Мыслима ситуация, когда у двух лиц с одинаковыми ФИО открыты счета в одном и том же банке.

И продавец, положившись на реквизиты «ошибочно» предоставленные продавцом, переводя деньги иному лицу, будет считаться просрочившим обязательство по оплате по п. 1 ст.

312 ГК РФ и нарушит требования ст. 309 ГК РФ. В результате чего, договор может быть расторгнут и имущество возвращено п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Аналогичная ситуация когда продавец просит покупателя перевести цену договора иному лицу.

Указанные обстоятельства — предоставление реквизитов продавца без надлежаще оформленного документа банка, перевод исполнения иному (третьему) лицу можно детально расписать в договоре, но лучше когда причитающиеся деньги продавцу получает именно он или лицо по нотариальной доверенности.

2.2. БАНКРОТСТВО БАНКА ПРОДАВЦА И/ИЛИ КРЕДИТОРА В СЛУЧАЕ ОПЛАТЫ ЦЕНЫ ПО ДОГОВОРУ БЕЗНАЛИЧНЫМ ПУТЕМ

В соответствии с абз.6 п.1 ст.316 ГК РФ местом исполнения денежного обязательства должника об уплате безналичных денежных средств является банк, обслуживающий кредитора.

Моментом исполнения денежного обязательства должника является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка кредитора (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54).

До этого момента ссылка должника на неперечисление денежных средств по вине банка как на обстоятельство, освобождающее должника от ответственности за просрочку исполнения денежного обязательства, неправомерна.

Источник: https://4250000.ru/zakljuchenie-dogovora-kupli-prodazhi

Юридический спектр
Добавить комментарий