Недобросовестный арендодатель

Как арендодатели кидают малый бизнес

Недобросовестный арендодатель

Когда я только занялся бизнесом, был наивен и юридически безграмотен.

Никита

серийный арендатор

В договоре аренды меня интересовал только пункт о размере ежемесячной платы. Остальное — пустяки.

Но жизнь доказала, что я был неправ. Я учился на собственных ошибках и терял деньги, пока не определил те позиции в договоре, по которым ни за что не уступлю контрагенту. Какой бы привлекательной ни казалась цена.

Расскажу, как я к этому пришел.

Мы с партнерами выдаем займы до зарплаты. В этом бизнесе многое зависит от расположения офисов. Мы занимаем самые людные места: рынки, торговые центры, первые линии крупных улиц. У нас 25 офисов обслуживания. Это 25 собственников коммерческой недвижимости и минимум 25 раундов переговоров о перезаключении или расторжении аренды ежегодно.

Большинство наших арендодателей — порядочные, открытые люди, с которыми получается выстраивать честные отношения. Многие со временем превратились в хороших знакомых и друзей. Мы помогали им, а они нам — в любых вопросах.

Проблема в том, что невозможно угадать, как повернется ситуация в будущем, когда только подписываешь договор с незнакомым человеком. В статье речь пойдет об обманных схемах аренды коммерческой недвижимости, с которыми я сталкивался лично. В большинстве случаев это использование юридической безграмотности арендатора без уголовно-правовых последствий. Но случается и откровенное мошенничество.

Суть схемы. Злодей представляется собственником, сдает недвижимость, которая ему не принадлежит, получает деньги и исчезает.

Как это происходит. Сергей сам вышел на нас и предложил помещение под офис. Объект понравился. Сомнения вызывал только юный возраст собственника, крайняя нервозность и желание получить оплату сразу за три месяца вперед.

К тому моменту мы путем проб и ошибок уже разработали собственный проект договора, который направляли на ознакомление арендодателям. Сергей сразу принял наш вариант без всяких правок. Он внес свои данные и переслал нам. В качестве правоустанавливающих документов арендодатель указал свидетельство о праве собственности.

Через знакомого риелтора я вышел на владельца недвижимости. Им оказался не Сергей. Но настоящий собственник знал его: Сергей арендовал помещение, но поругался с собственником. Тот велел ему освободить помещение в течение месяца. Сергей решил отомстить: сдать чужой офис в аренду, а деньги присвоить.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре аренды обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и бумаги, на основании которых арендодатель распоряжается помещением. Если такого пункта нет, его нужно добавить.

Недостаточно знать реквизиты этих документов. Чтобы убедиться в их реальности, требуйте оригиналы правоустанавливающих документов. Скан-копии делаются за несколько минут в графическом редакторе. При помощи фотошопа и нехитрых манипуляций мошенник может стать счастливым обладателем участка земли в центре Москвы.

Пункт, где перечисляются правоустанавливающие документы, обычно находится в разделе «Предмет договора»

Суть схемы. Собственник сдает помещение в плохом состоянии, ждет, пока арендатор отремонтирует его, расторгает договор и сдает заново, но уже дороже.

Как это происходит. Мы сняли торговый павильон в убитом виде.

Не пожалели денег и превратили его в место, куда не стыдно привести клиентов: покрасили стены, выровняли пол, повесили светильники, положили линолеум и установили навесной потолок.

Под размер павильона мы повесили рекламу с огромными светодиодными буквами. А через месяц аренды получили уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Оставался шанс на компенсацию затрат на ремонт. Надежда улетучилась, когда прочитали договор внимательнее: стоимость неотделимых улучшений помещения арендодатель не возмещает. Причем пункт 2 статьи 623 ГК РФ о праве арендатора на такое возмещение не применяется по соглашению сторон. В переводе с юридического языка на человеческий: «Хрен вам, а не компенсация».

Как выяснилось, арендодатель изначально пытался сдать помещение дороже. Но желающих не было. Тогда он снизил цену, сдал нам, чтобы павильон не простаивал, и сразу же начал искать нового арендатора. А ремонт, который мы сделали, повысил стоимость объекта.

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана.

Необходимо изучить раздел договора, где говорится о порядке расторжения, и настоять на исключении формулировок об одностороннем разрыве договора по желанию арендодателя без каких-либо оснований. Это не всегда реально. Случается, что вторая сторона цепляется за этот пункт.

Тогда стоит увеличить срок уведомления о расторжении. Не 60 дней, как в нашем случае, а шесть месяцев. Это сильно усложнит жизнь недобросовестным арендодателям.

У арендодателей есть несколько аргументов неприкосновенности договора аренды, которые хорошо работают на неопытных арендаторах.

Типовой договор. У арендодателя есть готовый шаблон, в котором запрещено переставлять слова местами. Максимум, что возможно, — вставить реквизиты в специально отведенное место. И то, если влезут. Обычно такой аргумент приводят крупные компании.

Злые юристы. Арендодатель сам ужасно страдает из-за всех этих формальностей и не понимает, зачем нужны некоторые пункты договора. Но вот беда: правовой отдел просто не одобрит документ без этих пунктов.

Мужик сказал — мужик сделал. Что-то в договоре написано, но это неважно, потому что все будет хорошо. Стороны пожали друг другу руки и договорились, а это гораздо важнее букв на бумаге.

Очередь из арендаторов. У арендодателя под окнами стоит толпа желающих. Они не придираются к договору и предлагают в два раза больше, чем вы. Но с ними работать арендодатель не хочет. Поэтому нужно скорее подписывать бумаги, пока он не передумал.

Директор уехал. Руководитель уехал в важную командировку. Приедет не скоро. Но перед этим подписал договор уже в таком виде. Подписывайте и вы, начинайте работать, а по возвращении обсудим правки.

Такие условия — это не всегда манипуляции. Действительно, бывают крупные компании, которые работают только по типовым договорам, бывают юристы, которые не соглашаются ничего менять в своих договорах.

Соглашаться или нет на такие договоры — зависит от ситуации. Но если в договоре вы видите условие, которое в будущем может вам навредить, рано или поздно это произойдет.

Поэтому такой договор лучше не подписывать, независимо от аргументов арендодателя.

Суть схемы. Арендодатель предлагает подписать акт приема-передачи заранее, а потом отказывается предоставить обещанный объект. Причины разные: нет в городе, заболел ветрянкой, похитили инопланетяне. Важно одно: по бумагам передача уже произошла, а по факту — нет. Но арендную плату уже можно требовать.

Как это происходит. Мы арендовали участок под размещение павильона по хитрой схеме. Андрей, собственник земли, предоставляет участок Нине в безвозмездное пользование. Нина — индивидуальный предприниматель. Она сдает его нам за деньги. Это все на бумаге, а по факту Нину мы никогда не видели и все переговоры вели с Андреем.

Акт приема-передачи подписали заранее, до установки павильона: это же просто кусок земли, а не офис. Но было непонятно, как его принимать. В этом и была ошибка. Когда мы поехали монтировать конструкцию, Андрей отправился с нами.

Уже на месте он заявил, что ситуация изменилась и ставить павильон на выбранный нами участок нельзя. Показал, куда можно. Это был другой участок, заметно хуже по расположению. Андрей уехал, а мы остались обдумывать произошедшее.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Мы долго ждали его возвращения, а потом направили иск в суд о признании договора аренды недействительным. Андрей подал встречный иск о взыскании стоимости аренды за весь период.

Дальше последовали тяжбы, которые затянулись на год. Андрей тыкал пальцем в акт и кричал, что участок предоставил, а мы, мерзавцы, не вносим арендную плату.

Мы проиграли первую инстанцию, подали апелляцию и тоже проиграли. Нам просто не верили.

Кассация отменила решения других судов и встала на нашу сторону. Совсем по другим основаниям. Нам повезло: собственник земли намудрил с договором безвозмездного пользования. Нина вообще не имела права сдавать участок в аренду.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Подписывайте акт приема-передачи только после того, как объект предоставлен в полное распоряжение.

Арендодатели любят подсовывать акт к договору аренды и просить расписаться заодно и в нем.

Нужно так: получили ключи, зашли в помещение, всё проверили, вписали все недостатки, которые нашли, и только потом поставили подпись.

Нельзя связываться с земельными участками без собственного кадастрового номера.

Если арендодатель владеет участком в 10 гектаров и обещает отщипнуть 30 квадратных метров, эти метры могут оказаться где угодно в пределах общей площади. Не обязательно там, где арендодатель обещал изначально.

Приложением к договору аренды должен идти план земельного участка или помещения, где будет четко ограничена площадь, которая сдается в аренду.

Поэтажный план помещения с выделением площади, которая передается в аренду

Суть схемы. Арендодатель добавляет в договор аренды пункт, который обязывает стороны судиться там, где ему будет удобно. Арендатор, наивно полагая, что никаких споров не будет, подписывает документы и обрекает себя на проблемы.

Как это происходит. Мы нашли помещение под офис. Собственник недвижимости Игорь проживал в Мурманске. Мы открыли предложенный вариант договора и увидели формулировку: «Споры сторон подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Мурманской области».

Объясню, насколько это плохо. Допустим, Игорь нарушил наши права. Мы решили идти в суд. Но слово «идти» не подходит, ведь между нашим городом и Мурманском две с половиной тысячи километров. Летим в суд на предварительное заседание. Но вторая сторона не пришла — заседание откладывается.

Повторное предварительное заседание, потом основное, потом еще одно заседание, так как на первом судья ничего не понял. Потом апелляция, за ней — кассация. Десятки тысяч километров в воздухе, кипа авиабилетов, расходы на командировочные для юриста. Эти подсчеты отбивают все желание судиться.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Опытные арендодатели заранее готовят себе выгодную позицию на случай проблем. При подписании договора аренды люди стараются не думать о плохом. Это неправильно.

Раздел договора «Порядок разрешения споров» необходимо изучить внимательно. К примеру, там может быть прописано обязательство сторон решать конфликты в негосударственных судах или использовать медиаторов. Если не хотите лишних сложностей, пишите проще: «Споры и разногласия сторон решаются в арбитражном суде по месту нахождения арендатора». Старайтесь судиться на своей территории.

Согласно пункту 5.1 споры будут решаться в каком-то Арбитражном центре. Это негосударственный суд. Почему собственник хочет судиться именно там — большой вопрос

Арендодатели стремятся постепенно повышать плату под различными предлогами: инфляция, дефляция, рост цен на нефть, падение цен на нефть, статистика рынка недвижимости.

Суть схемы. Стоимость аренды плавно повышается. Арендатор чувствует себя лягушкой, которую постепенно варят в кипятке, но выпрыгнуть из кастрюли не может. Слишком много средств вложено в помещение, слишком большой рекламный бюджет потрачен на то, чтобы клиенты запомнили адрес офиса.

Как это происходит. В 2014 году мы заключили договор аренды на шесть лет. Сняли барак в центре города на мощном пешеходном трафике. Пришлось повозиться, чтобы превратить его в офис. Отделали изнутри и снаружи, получилась конфетка. Благодаря удачному месту клиенты на следующий день после открытия начали штурмовать офис.

В договоре был такой пункт: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке повышать арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 20%». Собственник своими правами пользовался с удовольствием. Каждый год, расплываясь в улыбке, приносил уведомление об увеличении стоимости аренды ровно на 20%.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре нужно смотреть не только на стоимость аренды, но и на порядок изменения этой стоимости.

Нельзя допускать формулировок, которые позволяют арендодателю неограниченно повышать плату. В договоре лучше написать так: «Не чаще одного раза в год, не более 5%».

Или так: «Рост арендной платы не может превышать официальное значение показателя инфляции в РФ».

Еще можно постараться заморозить арендную плату. Не всякий собственник на это согласится, но попробовать стоит. Например, при помощи такой формулировки: «Размер арендных платежей является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и изменению не подлежит».

Уйти от ежегодных дискуссий при перезаключении краткосрочного договора аренды можно при помощи такого пункта: «Если арендатор в срок не позднее 30 дней до окончания договора уведомит арендодателя о намерении продолжить использование помещения, договор аренды считается продленным на аналогичный срок на тех же условиях». Договор будет продлеваться автоматически с сохранением прежней стоимости.

  1. Правильно составленный договор аренды — защита от неприятностей в будущем. Кто предоставляет шаблон договора, тот имеет преимущество.
  2. К договору должен прилагаться план объекта, где будет выделена арендуемая площадь. Акт приема-передачи нужно подписывать только после предоставления объекта в пользование.
  3. Проверка правоустанавливающих документов до заключения договора обязательна.
  4. Если арендуете помещение надолго, лучше запретить разрывать договор в одностороннем порядке: «Настоящий договор подлежит досрочному расторжению только по соглашению сторон». Стоимость ремонта компенсируется арендатору, если иное не прописано в договоре.
  5. Для раздела «Порядок разрешения споров» идеальная формулировка для арендатора такая: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения арендатора».
  6. Если по договору у арендодателя есть право поднять арендную плату, он воспользуется им по максимуму. Не стоит предоставлять ему неограниченные возможности.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rental-problems/

Как это сделать

Недобросовестный арендодатель

Арендный договор, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Конечно, процедура его заключения проще, но и выгнать вас из помещения (даже до истечения срока аренды) собственнику будет тоже проще. Даже если вы сделали в помещении ремонт.

Сведения о долгосрочном договоре аренды вносятся в ЕГРП и фактически являются обременением помещения в пользу арендатора. Все его инвестиции в помещение будут более защищенными, причем на прогнозируемый для бизнеса срок.

Многие собственники предлагают своим арендаторам заключить сначала договор на 11 месяцев, обещая потом заключить его на длительный срок. Избегайте этого, если вы намерены въехать в помещение всерьез и надолго. Либо сразу договаривайтесь о долгосрочной аренде, либо закрепите в договоре ваше преимущественное право на аренду на новый срок с санкциями для собственника при отказе в аренде.

Один из наших клиентов потратил миллионные суммы на размещение и монтаж производственного оборудования в арендуемом складе, рассчитывая на то, что после краткосрочного договора с ним заключат соглашение на 5 лет, как было обещано арендодателем. Но директор фирмы-собственника сменился, заключать новый договор не стали. Клиенту пришлось снова нести огромные траты на вывоз имущества и поиски нового помещения.

Обоюдные платежи должны быть прозрачными

Не редки случаи, когда спор между арендатором и арендодателем возникает из-за разного понимания порядка оплаты арендных платежей. Не допускайте в договоре недвусмысленных формулировок и завуалированных платежей. Четко определяйте сроки периодических выплат, а также порядок оплаты и случаи возврата так называемого депозита или гарантийного платежа​.

Если договор аренды «валютный», то обязательно конкретизируйте курс валюты или условных единиц для всех случаев: расторжение договора, возврат платежей, компенсация убытков собственнику и т.п.

В нашей практике постоянно встречаются судебные споры, связанные с возвратом гарантийных депозитов. В одном из дел судебный конфликт возник между собственником и арендатором при освобождении помещения в связи с истечением срока аренды.

Стороны не могли определить размер гарантийного депозита, зафиксированного в договоре аренды в валюте, но оплаченного в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Дело для клиента было выиграно, но если бы договор подробно регулировал этот вопрос, долгого и объемного суда удалось бы избежать.

Не делайте подарков

Зачастую компании вынуждены осуществлять в офисе или производственном помещении ремонт или переустройство. Такие вложения существенны и соизмеримы с арендными платежами за длительный срок.

Не забывайте урегулировать вопрос компенсации арендодателем этих «неотделимых улучшений имущества» (ремонт, перестройка, установка несъемного оборудования и т.п.) при расторжении договора аренды. Нормы действующего законодательства «по умолчанию» не предусматривают компенсацию арендатору подобных финансовых вложений. Если иного не предусмотрено договором.

Заранее согласуйте и зафиксируйте размер или порядок определения такой компенсации (например, путем независимой оценки), а также порядок и сроки ее выплаты. Также желательно в договоре прописать и порядок фиксации сторонами факта выполнения таких работ и их объема.

Один из наших клиентов, пожелавший открыть ресторан, обговорил с арендодателем улучшения помещения только на словах. В договор никаких положений внесено не было.

Когда он вложил огромные суммы и ресторан был открыт, с собственником возник конфликт.

К конечном счете арендатору пришлось покинуть помещение, потеряв финансовые вложения в его перепланировку, отделку и переоборудование. Обращаться в суд было бессмысленно.

Аккуратней со своим имуществом

В случае возникновения конфликтов арендатор часто находится в невыгодном положении, т.к. собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество компании под любым предлогом. При этом арендодатель часто ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия якобы гарантией компенсации своих убытков.

Есть большая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения спора судом, а может, и вообще пропадет бесследно. Поэтому если конфликт перешел в открытую фазу, то лучше предпринять меры для оперативного освобождения помещения с вывозом имущества.

При этом необходимо надлежащим образом письменно уведомить собственника (например, направив ему заказанным письмом на юридический адрес соответствующее уведомление с подписанными с вашей стороны актами сдачи помещений) об освобождении помещения, чтобы не попасть на дополнительные арендные платежи за фактическое пользование имуществом.

Если же имущество неправомерно удержано арендатором, то обращайтесь в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности действий по ст.330 УК РФ (самоуправство). Или можно заявить иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Наш клиент (владелец магазина спортивных товаров) при блокировании своего магазина собственником вызвал сотрудников полиции. Сам выезд и доводы сторон были зафиксированы.

Потом было подано соответствующее заявление о преступлении по указанной статье.

В возбуждении уголовного дела впоследствии было отказано, однако собственник не стал связываться с арендатором, разрешив ему съехать со своим имуществом. После чего спор продолжился в гражданском порядке.

Источник: http://www.rbc.ru/opinions/own_business/24/08/2016/57b46a149a79476dade6ecc9

Обман при аренде жилья

Недобросовестный арендодатель

В связи с кризисом, низкой заработной платой и невозможностью покупки собственного жилья многие арендуют квартиры, дома или комнаты.

К большому счастью многих арендаторов рынок жилья пестрит различными объявлениями, но, к сожалению многие не честные риэлторские фирмы и мошенники ежедневно обманывают граждан на крупные суммы денег.

Данная статья будет посвящена обману связанному с арендой жилья, раскроем схемы подобного обмана и поговорим об ответственности за подобные виды мошенничества.

 

Очень часто многие риелторские компании предлагают заключить договор, согласно которому будущему арендатору предоставляется множество вариантов для аренды квартиры, очень часто подобные услуги они называют информационные или услуги по подбору жилья.

После заключения договора и передачи денег в такие компании предоставляются перечень объявлений об аренде квартир, как правило, находящихся в свободном доступе на порталах объявлений или же контакты телефонов собственников жилья уже давно сдавших свои квадратные метры. После всего этого согласно договору данная компания оказала услуги предусмотренные договором, а арендодатель так и не нашел жилья для аренды, потеряв при этом приличную сумму денег, ответственность такого рода компания за найденное жилье не несет.

 

Некоторые нечестные граждане и фирмы пересдают квартиры повторно.

Квартиру арендуют посуточно, а беспечной жертве предлагают аренду на длительный срок, после заключения договора аренды и передачи денег за определенный период такой арендатор пропадает и объявляется реальный хозяин квартиры. Только собственнику жилья уже все равно что в данном случае сдали его квартиру и оплату произвели. Данная квартира изначально не предназначалась для аренды на длительный срок и арендатора выселяют. Ответственность собственник жилья не несет. В данном случае необходимо проверять документы о праве собственности на квартиру, а если подобный случай произошел немедленно обратиться в полицию.  

Еще одной схемой является подселение арендатора в квартиру, в которой якобы проживают 2-3 человека или арендатор снимает комнату в квартире, иногда случается так, что вместо 2-3 человек в квартире проживают 5-10 человек, а в комнате находятся еще трое. В случае если составлен договор аренды, можно вернуть расторгнуть такой договор и вернуть денежные средства, уплаченные за аренду, это весь вид ответственности которую может понести недобросовестный арендодатель.

 

Еще один вид обмана, когда сдают квартиру, находящуюся в долевой собственности.

Для оформления договора аренды жилья необходимо согласия всех дольщиков данной квартиры, только подобного согласия, как правило, нет, и новых жильцов данной квартиры такие дольщики вполне имеют право выселить.

Поэтому при заключении договора аренды жилья необходимо указать, что собственниками являются несколько дольщиков, и они подтверждают свое согласие на проживание арендатора.

Ситуация очень похожа когда арендаторы пытаясь уменьшить финансовое бремя по оплате квартиры пускают нового жильца, в данном случае арендодатель имеет право выселить такого нового арендатора не вернув денежные средства, т.к. его проживание договором не предусматривалось. В данном случае доказать противоправные действия доказать очень сложно, и вероятно подобные лица избегут ответственности.

 

Еще одним видом мошенничества со стороны арендодателя является введение системы штрафов и дополнительных поборов с нанимателя жилья. За небольшие царапины на полу, за испачканные обои или испорченную мебель взимаются различные суммы денег, как правило, к окончанию аренды такие арендодатели полностью забирают страховую сумму за порчу имущества.

Очень часто такие суммы совершенно не соразмерны причиненному ущербу. Любые выплаты арендодателю необходимо письменно фиксировать, получать расписку от арендодателя. Привлечь к ответственности такого арендодателя невозможно, в случае если договором не предусмотрена плата за амортизацию квартиры и вещей в них, наниматель жилья может не оплачивать данные расходы.

 

Есть случаи, когда арендатор тоже обманывает арендодателя, например, заключая договор, обворовывают квартиру собственника. Для того чтобы обезопасить себя от недобросовестных арендаторов необходимо составить договор аренды жилья с указанием ценных вещей находящихся в квартире, составить акт приемки жилья и обязательно проверить документы будущего арендатора.

В случае подобной кражи рекомендуется обратиться в полицию, данные действия квалифицируются, как кража согласно ст. 158 УК РФ. Ответственность за подобное деяние предусмотренная ст. 158 УК РФ до 5 лет лишения свободы.

Для того, чтобы избежать подобного рода обманов со стороны арендодателей необходимо, прежде всего, проверять документы удостоверяющие личность, документы подтверждающие право собственности на квартиру, в случае если квартира принадлежит в доле собственнику обязательно получите письменное согласие, обязательно зафиксируйте плату за износ вещей находящихся в квартире, их состояние на момент заселения. Арендодателю же обязательно необходимо проверить документы удостоверяющие личность будущего арендатора и составить договор, обговорив все нюансы.

 

К сожалению, многие действия нельзя с правовой точки зрения классифицировать, как мошеннические. Например, информационное агентство, которое предоставляло информацию о сдаче квартир в аренду невозможно привлечь к ответственности. В договоре подписанным у них будет значиться предоставление информационных услуг, которые они и оказали.

Без заключения договора и при отсутствии расписок о получении денежных средств также доказать факт мошеннических действий невозможно. При наличии всей необходимой документации и прочих доказательств недобросовестных арендодателей можно привлечь к ответственности по ст. 159 УК РФ и такого рода лицам грозит реальное лишение свободы до 5 лет или штраф.

В случае если произошел подобный вид противоправного деяния необходимо обратиться в ближайшее отделение полиции, со всеми документами предоставленными арендодателем. В ходе оперативно-розыскной мероприятий очень часто подобные риелторы и арендаторы находятся, и дело передается в суд.

Далее суд решает какую меру ответственности присудить обманщикам, а денежные средства можно вернуть, предоставив гражданский иск по делу. 

Источник: https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zhile-kvartiry-doma/obman-pri-arende-zhilya-/

Советы арендатору: как защититься от произвола квартирных хозяев

Недобросовестный арендодатель

Алевтина Максимова

Заложники залога

Эту историю рассказала Светлана, которая сняла квартиру в подмосковном Подольске, чтобы переехать от родителей и зажить наконец самостоятельно. Вариант подходящего жилища был найден с помощью известной и общедоступной базы недвижимости в Интернете, агент оказался частным маклером. Зато его услуги стоили дешевле, всего 50% месячной платы, и был составлен договор об аренде квартиры.

Не насторожил Светлану и залог в размере 100% ежемесячной платы за аренду, к тому же в договоре было указано, что залог возвращается в случае, если арендатор за месяц предупредит о том, что больше не собирается снимать эту квартиру, и если в жилище ничего не пострадало. Света, как девушка довольно продвинутая, понимала, что внесение залога – обычная практика. К тому же она человек крайне пунктуальный и нарушать условия договора заведомо не собиралась. И разумеется, того же ждала от хозяев квартиры.

За несколько месяцев проживания нареканий у обеих сторон друг к другу не было никаких. Только однажды хозяева попросили Свету починить телевизионную антенну за ее счет и пригласили рабочих в будний день, не удосужившись согласовать это с ней. Но это был единственный шероховатый момент, в остальном Светлане нравилась и квартира, и хозяева.

Съехать она решила по субъективным причинам: в Подольске не задалась личная жизнь, и встречать на каждом шагу причину этой неудачи Свете не хотелось.

Она заплатила за январь и объявила хозяевам, что в феврале намерена сдать ключи и получить залог обратно. В ответ получила лишь предложение пожить в счет залога еще один лишний месяц! Очевидно, залоговую сумму (15 тыс. руб.

) хозяева просто потратили на личные нужды, а когда пришла пора возвращать деньги, их не оказалось…

Юрист агентства недвижимости Great Reality Татьяна Пикунова заметила в действиях Светланы сразу несколько распространенных ошибок: «Прежде всего, предупредить арендодателя о своем намерении досрочно освободить квартиру нужно письменно. Если арендодатель не возвращает залог – можно смело обращаться в суд.

Однако если договор о найме квартиры был заключен без соблюдения необходимых условий, в связи с чем может быть признан недействительным, то сделать ничего будет уже нельзя».

Первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова подчеркивает, что составленный договор не обязательно заверять у нотариуса – он составляется в простой письменной форме и заверяется подписями сторон, чего достаточно для того, чтобы он не считался фиктивным.

«Все достигнутые договоренности между сторонами договора найма необходимо фиксировать в письменной форме, в том числе о размере залоговой суммы и условиях ее возврата. То есть в договоре необходимо подробно описать, для чего берется залоговая сумма, в каком размере и в какие сроки возвращается», – говорит эксперт.

А выход – платный!

Вторую историю о горьком опыте арендатора рассказали в Перми. Пару лет назад трое друзей – недавние выпускники вуза – сняли «двушку» в старом кирпичном доме в центре города, неподалеку от Оперного театра и городской администрации.

Хозяйка оказалась неопрятной женщиной, по всем видимым признакам склонной к тому, чтобы закладывать за воротник. Но тогда это показалось нашим арендаторам только плюсом: много ли надо пьющему человеку, лишь бы хватало на бутылку и еду… Так и вышло: они сняли двухкомнатную квартиру всего за 8 тыс. руб.

, без залога и агентов, на длительный срок. Прошло какое-то время, и двое других арендаторов постепенно съехали с квартиры. В ней остался жить Евгений, сюда же он позвал и свою невесту.

Через какое-то время их многое стало раздражать в этом жилище, например то, что в него невозможно было провести кабельное телевидение и Интернет (по каким-то причинам этот старый дом не входил в сферу обслуживания местных провайдерских компаний). Ребята решили переехать и сдать ключи.

И тут же узнали от хозяйки, что однажды в графике платежей за квартиру произошел «сбой» – якобы была пропущена плата за один месяц! Конечно, никакого графика никто не вел и в журнал не записывал, просто один раз в месяц, 15-го числа, хозяйке передавались деньги. Так поступает наверняка 90% арендаторов, если не больше.

Уверенные в своей правоте, Евгений и его девушка решили просто взять и переехать, ни у кого ничего не спрашивая. Угрозы подать на них в суд были явно необоснованными: даже договора о найме квартиры не было составлено. Хозяйка почуяла их настроения и отказалась от требования дополнительной платы.

Но зато заставила вставить на балконе разбитое кем-то стекло. Евгений его покорно вставил и с облегчением покинул старую квартиру. «Конечно, я это стекло не разбивал. Это кто-то из прежних моих соседей разбил. Но я решил, что проще не связываться со склочной хозяйкой», – рассказывал он потом.

«Очень редко квартиросъемщики фиксируют ежемесячную передачу денег соответствующим актом, что является серьезной ошибкой, – комментирует управляющий директор «Century21 Запад» Евгений Скоморовский. – В результате, когда дело доходит до суда, у арендаторов практически нет доказательств своей правоты».

По мнению Марии Жуковой, чтобы избежать такой ситуации, необходимо не только составить договор аренды, но и брать расписку в получении арендодателем каждой суммы: «Сам договор – это письменные договоренности, а факт передачи денежных средств по договору – расписки».

Что же касается имущества, переданного в пользование квартиросъемщику вместе с квартирой, то, советует руководитель отдела продаж «Запад» агентства «МИАН» Светлана Фирсова, при передаче квартиры в обязательном порядке должен быть оформлен передаточный акт имущества, т. е.

описано состояние мебели, бытовой техники, качества ремонта, перечень передаваемого имущества. В акт также должны быть внесены недостатки квартиры и имущества.

Закон: быть или не быть?

Так уж сложилось, что в нашей стране куда проще быть не совсем законопослушным, нежели соблюдать букву закона: никто не хочет составлять бумажки, делать опись имущества, отслеживать уплату платежей, а уж тем более регистрировать договор аренды.

Однако, как замечает Татьяна Пикунова, обязательной регистрации подлежат договора аренды, в которых обозначен срок от 1 года и более. Ничто не мешает заключить договор на 11 месяцев, а затем продлить его на такой же срок или составить новый – так избегут лишней суеты обе стороны.

Вряд ли стоит давить на хозяев квартиры и запугивать их обращением в налоговые органы. Возможно, вы от этого что-то и выиграете: может быть, вернете незаконно удерживаемый залог, но проиграть можно куда больше. Вас могут внести в реестр нежелательных клиентов. В Интернете немало списков не только «черных риелторов», но и «неудобных» арендаторов.

В результате потом вы замучаетесь искать себе жилье с помощью агентов. Так что добиваться справедливости стоит путем переговоров или, на крайний случай, в судебном порядке.

Не стоит также поддаваться на старую уловку риелторов и спешить снять первую попавшуюся квартиру, чтобы она не «ушла». Предложений по аренде сегодня достаточно даже в экономклассе. Поэтому вы можете предлагать свои условия, в том числе совершенно законные, такие как составление договора, описи предметов, настаивать на получении расписок.

Напоследок предлагаем вашему вниманию список условий, которые необходимо отразить в договоре аренды*:

1. Договор заключается с собственником помещения. Если собственник не один, то со всеми собственниками, в том числе с несовершеннолетними, в лице их законных представителей, иначе договор может быть расторгнут из-за несогласия не подписавших договор собственников. Договор, заключенный с ненадлежащим лицом, является недействительным.

2. Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (это, как минимум адрес и количество комнат). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

3. В договоре должны быть перечислены документы, на основании которых помещение принадлежит собственнику(ам).

4. Размер и порядок оплаты. В дальнейшем все внесенные платежи должны быть письменно подтверждены расписками, квитанциями о внесении денег на счет, о почтовом переводе и т. п. Обязательно должно быть оговорено, кто и какие коммунальные платежи оплачивает.

Дополнительно может быть указан срок действия договора, количество людей, которые будут проживать в квартире, а также даты и время, когда квартиру может посещать собственник, если это необходимо.

* Список составлен юристом компании Great Reality Татьяной Пикуновой.

Источник: http://greatr.ru/indexpress11.htm

Разбираем кейсы: как бизнесу защититься от недобросовестных арендодателей

Недобросовестный арендодатель

Аренда помещений и участков для компании — это всегда риск. Не все арендодатели одинаково честно выполняют свои обязательства. Вам могут сдать помещение, которое уже кем-то занято или непригодно к использованию, или отказаться делать капитальный ремонт — хотя должны. Вот советы юриста, что делать бизнесу в таких ситуациях (и как их предотвратить).

Департамент городского имущества города Москвы передал в аренду строительной компании земельный участок под гаражный комплекс, но участок оказался занят гаражным кооперативом — с гаражами, охранником и забором. Кооператив с земли не съезжал и мешал строительству. Департамент ограничивался отписками, не пытаясь освободить участок, но продолжал выставлял счета за аренду, которые оплачивались в срок.

Обратиться в уполномоченный орган по контролю за соблюдением земельного законодательства (в Москве это госинспекция по недвижимости и управление Росреестра) о проверке. По результатам направить арендодателю мотивированную претензию (иначе суд не примет заявление), а затем подавать иск в суд.

Заключая договор аренды, тщательно осмотрите имущество. Если оно занято, нужно указать это в договоре и предусмотреть оплату аренды с момента полного освобождения имущества. Акт приема-передачи лучше не подписывать и указать в нем, что передаваемое имущество занято.

По запросу строительной компании госинспекция выявила препятствия для доступа арендатора.

После нескольких претензий компания подала иск к департаменту с требованием передать ей освобожденный земельный участок и вернуть 10 млн рублей арендной платы за время вынужденного простоя — почти за год.

Поскольку на участке находилось имущество третьего лица, суд посчитал передачу земли арендатору не состоявшейся и удовлетворил требования истца.

собственник передал в аренду производственной компании комплекс помещений под пошивочный цех. По вине неустановленных лиц в помещениях произошел пожар, пользоваться ими стало невозможно.

Арендодатель, усматривая в пожаре вину арендатора, препятствовал ему вывезти сохранившееся имущество, удерживал обеспечительный платеж в размере 1 млн рублей, требовал несколько млн рублей платы за восстановительный ремонт и 1,5 млн рублей — за аренду помещений в срок после пожара и до расторжения договора.

После звонка «01» необходимо сразу сообщить арендодателю о пожаре, а после тушения потребовать от пожарной службы копию протокола осмотра места происшествия. В протоколе детально фиксируются все повреждения.

Если протокол составлен в отсутствие собственника, желательно составить с собственником акт осмотра помещений.

А если он от этого отказался (или просто проигнорировал) — сделать об этом пометку в акте и подписать его в одностороннем порядке.

Если из-за повреждений помещение нельзя использовать по назначению, нужно письменно уведомить арендодателя о прекращении договора аренды и потребовать возврата обеспечительного платежа.

Если собственник не согласен с выводом о причинах пожара, не лишним будет провести экспертизу, которая установит вероятную причину и очаг возгорания, проверит противопожарную охрану объекта и т.д. Для этого надо обратиться в специализированные экспертные организации.

Суд встал на сторону арендатора, который доказал, что помещения стали непригодными для использования по не зависящим от него причинам. В качестве доказательств рассматривались:

протокол осмотра места происшествия, в котором отражено состояние помещений после пожара;

акт осмотра, зафиксировавший все повреждения в результате ЧП;

заключение пожарной экспертизы и отчет об оценке убытков от повреждений и утраты имущества.

Суд взыскал с собственника обеспечительный платеж и неустойку за просрочку его возврата, отказав во взыскании арендной платы и стоимости восстановительного ремонта.

Логистическая компания заключила длительный договор аренды офиса с владельцем административного здания советской постройки. В период действия договора арендатор несколько раз обращался к собственнику с просьбой провести капитальный ремонт помещения: в здании протекала крыша, и возникла угроза обрушения потолка.

Арендодатель посчитал, что работы по устранению течи не относятся к капитальным и должны выполняться арендатором. Компания отремонтировала кровлю в счет арендной платы, примерно за 1 млн рублей.

Собственник обратился в суд с иском о расторжении договора, выселении арендатора из помещения и взыскании задолженности по арендной плате.

При передаче помещения — тщательно осмотреть техническое состояние, в первую очередь несущих конструкций, целостность стен, пола, потолка, труб, батарей.

Для осмотра и оценки технического состояния инженерного, сантехнического оборудования и перекрытий желательно привлечь специалиста.

При выявлении недостатков, препятствующих полноценному использованию помещения, сделать об этом отметку в акте приема-передачи.

По закону (п. 1 ст. 616 ГК РФ) производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества по общему правилу обязан арендодатель.

Нарушение этой обязанности дает арендатору право произвести капремонт, предусмотренный договором или неотложно необходимый, в счет арендной платы или взыскать с собственника стоимость ремонта.

Но собственник зачастую отказывается возмещать арендатору несогласованные расходы на ремонт, так как законом не определен порядок реализации этого права.

Читать также

Пять рисков в контрактах, способных убить арендный бизнес

На собственника можно возложить расходы только на капремонт, поэтому пропишите в договоре, какие ремонтные работы относятся к капитальным.

Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ объекта — это побелка, покраска, ремонт пола, стен и т.п.

Капитальный ремонт восстанавливает ресурс помещения (с возможной заменой конструктивных элементов и инженерных систем) и улучшает его эксплуатационные показатели — это ремонт перекрытий, электропроводки, вентиляции, водопровода и т.п.

При необходимости капремонта необходимо письменно уведомить об этом арендодателя способом, предусмотренным в договоре (если способ не предусмотрен — вручить уведомление собственнику под роспись либо направить по почте с уведомлением о вручении и описью вложения).

Расходы, понесенные арендатором на капремонт, необходимо доказать.

Доказательствами могут служить документы, где четко указан объект ремонта и проведённые работы, — сметы, договор подряда, акты приема-сдачи работ к нему, договор купли-продажи стройматериалов, платежные поручения, товарные накладные, товарные и кассовые чеки. Главное, чтобы эти документы свидетельствовали о ремонте в арендуемом помещении.

Суд принял сторону арендатора и отклонил иск.

Источник: https://incrussia.ru/understand/razbiraem-kejsy-kak-biznesu-zashhititsya-ot-nedobrosovestnyh-arendodatelej/

Юридический спектр
Добавить комментарий