Можно ли продать земельный пай

Можно ли продать свой земельный пай

Можно ли продать земельный пай

Аграрный сектор Украины с каждым годом становится все более привлекательным для ведения бизнеса. В связи с этим растет интерес к земле сельскохозяйственного назначения, в частности, к изменениям земельного законодательства. Украина давно ожидает создания рынка земли и отмены земельного моратория.

Впервые он был введен в январе 2001 года  и распространялся только на земельные паи. (Закон Украины «О соглашениях в отношении отчуждения земельной доли (пая)» от 18.01.2001г.). В последующие годы мораторий на продажу сельскохозяйственных земель был существенно расширен.

  Ожидалось, что продажа земли будет разрешена с 1 января 2012 года, однако, в последующем сроки сместились: с начала на один год, а с  20 ноября 2012г. мораторий был продлен до 2016 года.

Как комментируют это продление представители правительства, для рынка земель пока еще нет двух необходимых вещей: земельного кадастра и соответствующей законодательной базы.

Это основные причины, по которым внедрение земельного рынка в Украине задерживается. Посетите тренинги семинары по земельным отношениям Киев или Луганск.

Работа над созданием земельного кадастра продолжается. Летом 2011года, была завершена аэрофотосъемка земель Украины.  Предстоит еще значительный объем работы по наполнению базы, которая будет содержать информацию о каждом участке земли с указанием границ, владельцев и свойств почвы.

Если кадастр будет наполнен до 2016 года, то есть все основания ожидать отмены земельного моратория раньше указанного срока. Полноценная работа кадастра  значительно упростит и ускорит процедуру смены собственника земельных участков. Для этого также необходимо  принятие закона «О рынке земель», который прошел первое чтение в парламенте. Возможно, он будет переименован в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» или принят частями в других нормативных актах. Следует отметить, что практически все основные положения законопроекта «О рынке земель» были приняты с июля по октябрь текущего года отдельными законодательными нормами. От проекта закона, не утвержденного в качестве самостоятельного законодательного акта, осталась лишь третья глава «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».  Она является  и самой проблемной: в  ней должны быть прописаны все ограничения как по кругу субъектов, которые смогут разрешить покупать сельхозземли, так и по граничным площадям наделов, которыми можно владеть на правах собственности либо аренды. Широкая общественность ожидает отмену земельного моратория как стихийное бедствие для Украины. СМИ, как правило, способствуют формированию такого отрицательного отношения. Статьи пестрят пугающими заголовками о том, как с введением рынка земли все будет скуплено крупными отечественными агрохолдингами и иностранными компаниями. Возможен и другой сценарий развития рынка земли. Начнем с отечественных агрохолдингов. Они постоянно увеличивают земельный банк. Около сотни агрохолдингов нарастили площади землепользования свыше 50 тыс. га. Постоянные слияния и поглощения в сфере аграрного бизнеса стали основным трендом сегодняшнего дня. Исходя из этого, можно сделать вывод, что земельный мораторий не является препятствием для развития крупного агробизнеса в Украине. Агрохолдинги научились обходить мораторий. Они заключают договора эмфитевзиса (возможности аренды с неограниченным сроком), опционы на приобретение сельхозпредприятий со значительным земельным банком, используют дочерние предприятия и т.п. В руках крупных сельхозпредприятий  (с земельным банком свыше 50 тыс. га) сосредоточено не менее 15% пахотных земель Украины. В этой связи возникает вопрос: насколько крупные сельхозпроизводители заинтересованы в покупке земли, которую они обрабатывают Холдинги уже приложили немало усилий, чтобы наладить сельскохозяйственное производство на определенной территории. При этом основной формой землепользования является аренда. Последние тенденции рынка прав аренды свидетельствуют об увеличении количества среднесрочных и долгосрочных договоров. Например, в Винницкой области наибольшее количество договоров аренды заключено сроком от 6 до 10 лет. Они составляют 47% всех договоров на 15 октября 2012 г. (согласно данным Государственного агентства земельных ресурсов Украины). На втором месте по популярности сроки аренды от 4 до 5 лет. Их доля составляет 35%. Договора аренды земли сельхозназначения свыше 10 лет составляют 17%. Следует отметить, что Винницкая область является лидером сельскохозяйственного производства. В этом регионе расположены 1,6 млн. га посевных площадей. В целом по Украине сохраняется тенденция к увеличению сроков аренды. Наибольшая часть договоров  — 42%, заключены на срок от 4 до 5 лет. Почти такая же доля у договоров сроком от 6 до 10 лет — 39%. Договора аренды свыше 10 лет составляют 13%. Такая тенденция связана с особенностями сельскохозяйственного производства, для которых долгосрочная аренда более целесообразна. Длительные сроки аренды выгодны аграриям, так как создают определенную стабильность и уверенность в том, что основной фактор производства — земля, завтра будет в их распоряжении. В условиях долгосрочной аренды легче сохранить и приумножить плодородие почвы. Севооборот среднестатистического аграрного хозяйства составляет 6-7 лет. Меньшие сроки аренды не стимулируют арендатора поддерживать плодородие почв и делают почти невозможным соблюдение севооборота. C 1 января 2013 года аграрии будут обязаны  разрабатывать проекты землеустройства, обеспечивающие эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий. Введение проектов землеустройства сделает краткосрочную аренду (до 5 лет) бессмысленной. Таким образом, можно прогнозировать, что тенденция увеличения сроков аренды будет продолжаться в Украине и в дальнейшем. Она характерна и для мирового рынка. Анализ современных тенденций развития экономики мирового сельского хозяйства показывает, что земельный рынок является одним из самых узких в экономике — ежегодно в обороте находится 1-3% сельскохозяйственных земель. Активность рынка аренды земли в мировом сельском хозяйстве также довольно низкая: условия аренды изменяются редко, а переход прав аренды на землю встречается еще реже. В условиях глобализации украинский земельный рынок рано или поздно приобретет те же черты. Времена, когда землю в Украине покупали с целью последующих спекуляций, уходят в прошлое. Бизнесмены, иностранные и отечественные  уже ощутили выгоды аграрного производства на почвах Украины. А также преимущества вертикальной интеграции, когда производственная цепочка начинается с земли и заканчивается продажей продовольственного продукта  конечному потребителю. С другой стороны, существует вероятность, что владельцы земельных паев захотят продать свою землю. К этому их могут побуждать низкая арендная плата и высокий банковский процент. Если арендная плата составляет около 3% от нормативной денежной оценки земли, то  банковский процент в 2012г. по гривневым депозитам составил в среднем около 20% и около 10% по валютным.  В такой ситуации есть основания предполагать, что владельцы земельных паев захотят их продать и разместить вырученные средства на депозитах. Полученный доход будет выше, а капитал примет ликвидную форму. Но социальные опросы свидетельствуют о том, что владельцы земельных паев не собираются массово продавать землю. В частности, об  этом свидетельствует опрос украинцев, проведенный Центром Разумкова. По его результатам, относительное большинство (43%) владельцев паев планируют в будущем сдавать свой участок в аренду, 29% — производить на этом участке сельхозпродукцию для нужд своей семьи, 10% — развивать производство. Только 7,2% украинцев, которые владеют земельным паем или участком земли сельскохозяйственного назначения, в будущем планируют продать свои участки.  При этом средняя сумма, которую украинцы планируют получить за продажу 1 га земли, составляет около 6 тыс. долл. США (47 635 грн). Собственно, те, кто хочет продать свои паи – может это сделать и сейчас.  Юристы давно отработали алгоритм, позволяющий заключить сделки и переоформлять право собственности на землю в условиях моратория. Технически обойти ограничения — вопрос времени. Даже в том случае, если желающих продать свои паи окажется больше, то по такой цене она будет не всем «по карману». Среди самых известных украинских агрохолдингов широкую прослойку составляют предприятия с земельным банком от 50 до 100 тыс. га.   Следовательно, на покупку обрабатываемой земли им нужно приготовить от 300 до 600 тыс. долларов «лишних» денег. Даже успешно работающие крупные агрохолдинги вряд ли быстро найдут свободные оборотные средства в таких объемах. Кроме того, для ведения аграрного бизнеса более основательным решением зачастую является не приобретение земельных участков, а вложение средств в развитие собственных мощностей. Не зря ленты новостей аграрных сайтов пестрят новостями о строительстве холдингами новых элеваторов, семенных заводов, фруктохранилищ и т.п. И кредиты холдинги берут прежде всего для технического переоснащения. Текущий 2012 г. был не самым удачным для украинских холдингов. Многие хозяйства получили низкий урожай озимых. Урожай яровых сильно пострадал на южных землях Украины.  Поэтому агрохолдинги скорректировали планы экстенсивного развития. Темпы расширения земельных банков упали по сравнению с  2010-2011г.г. Многие сельскохозяйственные предприятия предпочли не расширять земельные банки, а сосредоточиться на повышении эффективности уже существующих земель.

Вот кто ответит, на все ваши вопросы, как продать земельный пай в Украине, просто перейдите по ссылке.

Вопреки ожиданиям, массовая перепродажа земли сельхозназначения в связи с отменой моратория может и не произойти. А сдавать паи в аренду будет все более выгодно.  Можно ожидать, что агрохолдинги предложат более высокую оплату аренды земли, чтобы заинтересовать владельцев не продавать такой ценный актив.

К тому же, независимо от наличия моратория, растущая рентабельность производства профильных сельскохозяйственных культур в Украине дает основания прогнозировать дальнейший рост стоимости аренды земли.

Активизация рынка земли сельскохозяйственного назначения также будет сдерживаться неоднозначностью украинского законодательства, нестабильностью политической обстановки в стране и кризисными явлениями в мировой экономике. Таким образом, сохранение земельного моратория выгодно крупному аграрному бизнесу.

Мораторий препятствует владельцам земельных паев продать свои земельные участки по рыночной цене и поддерживает стабильные условия развития агрохолдингов. 

Оксана Король

Источник: https://nbc.ua/article/858

Как продать земельный пай сельхозназначения – Администрация Благодарненского городского округа Ставропольского края

Можно ли продать земельный пай

Итак, земельный пай представляет собой часть земли в совокупном массиве, которая принадлежит физическому лицу на правах собственности.

Владелец вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом, как посчитает нужным. Собственник имеет право на аренду земельного пая. В законе нет точных рекомендаций о том, сколько гектаров заключено в одной единице.

Таким образом, участок может иметь любые размеры, беря начало от нескольких соток.

Прежде чем перейти к вопросу о том, как продать земельный пай, остановимся подробнее на самом определении.

Особенности продажи паевого надела: пошаговая инструкция

Итак, мы подошли к ключевому моменту того, как продать земельный пай.

При продаже паевого надела имеются некоторые нюансы. Так как границы данного участка виртуальные, то определить их на местности весьма проблематично.

Именно поэтому для продажи земельного пая нужно сначала обратиться в комитет по межеванию для выделения доли.

Только после осуществления данной процедуры пай станет реальным земельным участком и теперь его можно реализовать за определённую сумму.

Имеется установленный порядок оформления, при котором требуется:

  • Уведомить о своём желании выделения пая других дольщиков. Осуществить это можно с помощью почтовых уведомлений (при небольшом количестве участников) либо публикацией в местных СМИ.
  • Предварительно установить фактическое расположение того участка, о котором идёт речь, а также обозначить его на плане.
  • Собрать пайщиков и получить копию протокола, где должно фиксироваться вынесенное решение. При невозможности необходимо заручиться согласием от каждого дольщика лично. Вопрос можно также решить и через суд, если отсутствует способ получения разрешения другим путём.
  • Отправиться в организацию, которая занимается межеванием земель, чтобы установить границы, после чего получить акт о размежевании участка.
  • Необходимо проверить в Земельном комитете результаты межевания.
  • Получить кадастровый план на участок и зарегистрировать номер.
  • Взять в Регистрационной палате свидетельство о собственности.
  • Оформить по типовому образцу договор «купли-продажи».

Нужно также отметить, что ещё должен быть зафиксирован отказ от покупки земельного пая местной администрацией. При числе пайщиков до пяти человек отказ их от приоритетной покупки заверяется нотариально.

Нотариального заверения также требуют согласие жены или мужа на продажу и договор с покупателем. Последний документ будет в дальнейшем тем, на чём основывается регистрация прав собственника покупателем.

Теперь более или менее стало понятно, как продать земельный пай. Что же еще для этого нужно?

Перечень необходимых бумаг

  • паспорт;
  • те документы, которые определяют право его собственности на данный надел либо выписка из ЕГРП;
  • протокол совместного собрания либо другие бумаги, которые подтверждают наличие уведомления иных пайщиков;
  • согласие супруга на продажу земельной доли;
  • справка, которая подтверждает отсутствие долгов по налогам;
  • квитанции об уплате пошлины;
  • акт оценки независимым экспертом стоимости данного участка, если она проводилась.

Нужно учитывать, что при нахождении участка под арестом или в залоге у банка к купле-продаже он не допускается.

Кому разрешено продать свой пай?

Начать необходимо с того, что преимущественным правом на приобретение участка пользуется местная администрация, а также другие дольщики. В данном случае паевые земли подобны коммунальной квартире. У каждого собственника есть право только на её часть, и реализовать собственные метры или гектары невозможно без согласия остальных.

Если нарушаются какие-либо условия, то сделка может оспариваться в судебном порядке. Кроме того, не разрешается заявлять такую первоначальную стоимость, которая будет выше той, по которой пай будет в итоге продан.

При снижении цены участка в процессе переговоров об этом необходимо уведомить администрацию.

Кроме того, пай можно продать не только администрации или кому-либо из дольщиков, но и коммерческим организациям или посторонним лицам. В таком случае есть только одно условие – они обязательно должны быть российскими резидентами.

От чего зависит стоимость земельного пая?

Помимо того, как продать земельный пай, многих интересует, по какой цене это можно сделать.

Обычно оценка земельного надела осуществляется по следующим параметрам:

  • состояние земли;
  • степень плодородности почвы;
  • размер участка земли;
  • наличие коммуникаций и дорог.

Нужно отметить, что даже в одном регионе цены могут на порядок отличаться. Именно поэтому при определении стоимости пая земли ориентироваться необходимо на подобные участки, обладающие примерно такими же параметрами.

При наличии сомнений лучше всего обратиться к независимому оценщику для того, чтобы потом не жалеть об упущенной выгоде. При этом нужно помнить, что, согласно статье 226 в НК РФ, граждане должны выплатить налог с этого дохода в размере четырнадцати процентов.

Собственник также может оформить договор дарения на своих родственников или посторонних людей.

Как продать земельный пай сельхозназначения?

Сельскохозяйственные земли являются ресурсом государства, который играет важную роль в экономике аграрного сектора нашей страны.

Такие угодья могут использоваться исключительно по своему прямому назначению, а именно для растениеводства или животноводства. Кроме того, разрешается эксплуатация для образовательной или научно-исследовательской деятельности.

Соблюдая определённые условия, собственник может распоряжаться выделенной ему долей земли по собственному усмотрению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77, статус земель сельхозназначения принадлежит:

  • пашням;
  • плодовым садам;
  • лугам под сенокос;
  • пастбищам;
  • лесным массивам или природным заповедникам;
  • лесополосам.

Такие участки могут быть предоставлены юридическим лицам или гражданам для пчеловодства, животноводства, овощеводства и другой хозяйственной деятельности. На них допускается размещение ограждений, навесов, пасек и иных временных построек.

При продаже земельного пая сельхозназначения необходимо действовать так, как в предыдущем случае. Из-за того, что у данного товара есть определённая специфика, довольно сложно найти покупателя.

Статус таких участков позволяет использовать их с конкретно установленной целью. Кроме того, обычно они находятся за пределами населённого пункта.

Поскольку рядом располагаются магистрали, искусственные защитные насаждения и лесные массивы, существенно ограничиваются возможности использования такой земли.

Что влияет на стоимость?

На стоимость надела влияют:

  • местонахождение;
  • особенности расположения;
  • назначение участка;
  • уровень плодородности.

Естественно, в каждом случае будет индивидуальная цена. Обычно она зависит и от региона. Нужно отметить, что договор «купли-продажи» пая земли, имеющего сельхозназначение, не отличается от обычного. Однако в нём в обязательном порядке должны быть указаны специфические условия использования участка или же их отсутствие.

Что еще нужно знать?

Согласно ФЗ под номером 101, у собственника можно изъять пай, если он должным образом не обрабатывает землю либо допускает такие действия, которые ухудшают её плодородие. Покупатель должен помнить об этом.

Стоит отметить, что процедура приватизации земельного участка отнимает много времени. Так, с момента уведомления и до общего собрания дольщиков должен пройти месяц, столько же займёт и проверка результатов. Очереди на межевание можно дожидаться в течение двух лет. Именно поэтому рекомендуется заранее позаботиться об оформлении и уже после этого приступать к продаже.

Исходя из информации, приведенной в статье, вопрос о том, как правильно продать земельный пай, не должен вводить интересующих в ступор. Главное теперь — правильно воспользоваться полученными сведениями.

Источник:

Продажа земельного пая

Начиная с периода переустройства и реформирования колхозов в 1991 году, граждане получили возможность отделиться от совместного предприятия и вести собственную сельскохозяйственную деятельность. Главной особенностью является то, что участок выдается бесплатно, в бессрочное пользование.

Что такое пай?

Пай-это право собственности на землю, находящуюся в общих владениях нескольких собственников, без обозначения его точных границ. Территория предназначена для использования под сельскохозяйственные нужды: животноводство, растениеводство, овощеводство, земледелие, пастбище для скота.

Владельцу выдается сертификат о собственности, содержащий сведения о размерах доли, ее балло-гектарная оценка.

Земельный пай может быть использован для:

  • Земледелия;
  • Фермерского подворья.
  • Надел может включать такую территорию, как:
  • Зону полей, пастбищ, садов;
  • Дороги;
  • Лесные насаждения;
  • Водоемы;
  • Непахотные площади.

Аграрные правоотношения

Это вид отношений субъектов, имеющих общие интересы по производству и реализации сельхозпродукции, регулирующийся нормами аграрного права. Также, занимающиеся контролем над правом купли-продажи земли, включающим расчет стоимости в зависимости от коэффициента плодородия почвы.

Субъектами аграрных правоотношений являются граждане, юридические лица, коммерческие и частные организации, муниципальные образования, занимающиеся выработкой сельхозпродукции.

Реализация земли

Собственник может продать, обменять, сдать в аренду, отдать или подарить, оформить в залог, внести в виде уставного капитала при вступлении в кооператив.

Часто паи не используются рационально, в полной мере, не принося пользы ни государству, ни собственнику, тогда лучший вариант-сдача в аренду тому, кто сможет реализовать землю правильно и эффективно. Владелец же сможет иметь постоянный доход от арендной платы.

Срок аренды не ограничен, ее стоимость носит договоренный характер сторон. Сделка сроком более года регистрируется в «Росреестре».

Также российским законодательством предусмотрена продажа права собственности сельскохозяйственного участка земли. Это прописано в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Предпочтительно право покупки пая отдается государству или его административным единицам.

Для заключения сделки оформляется договор купли-продажи, описывающий:

  • стоимость участка, и размер налог в гос. казну;
  • расположение и масштаб;
  • тип территории, постройки;

Если выделенная земля не используется более трех лет, то она переходит в собственность муниципалитета.

Для продажи нужно учитывать несколько нюансов:

  • продажа возможна только гражданам РФ;
  • использование возможно только под сельхоз деятельность;
  • обязательное согласие остальных дольщиков на продажу.

Как продать пай?

Важным фактором остается то, что владелец может пользоваться земельным участком, находящимся в бессрочном пользовании с возможностью его приватизации. Но до приобретения в собственность, распоряжение землей ограничено, его нельзя продать. Поэтому необходимо выделить участок путем межевания. Это обозначит точное местоположение и границы территории.

Для этого нужно обратиться в местную организацию, занимающуюся подобными процедурами. Сам процесс может длиться до нескольких месяцев и требует оплаты. По завершении составляется пакет документов на землю – «Землеустроительное дело». Это дело передается в кадастровую службу, где владельцу выдается кадастровый паспорт на участок.

В завершение процедуры, в «Росреестре» регистрируется право собственности на земельный надел и заключение сделок с ним.

В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки участка принадлежит органам муниципалитета. В связи с этим необходимо поставить местные власти в известность о продаже пая. Ожидание ответа длится до 30 дней.

Источник: https://abmrsk.ru/prava-potrebitelej/kak-prodat-zemelnyj-paj-selhoznaznacheniya.html

Возможно ли продать земельный пай

Можно ли продать земельный пай

Вопросы земельных отношений являются актуальной темой в Украине, как для аграриев (землепользователей), так и для собственников земельных долей (пая).
Всем в Украине известно, что мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения действует до вступления в силу Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2018 года.

Проект Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения подан в Верховный совет Украины еще в 2016 г., но его так еще никто и не рассмотрел.
Соответственно, на сегодняшний день, земельные отношения в Украине, в основном, регулируются Земельным кодексом Украины и Законом Украины об аренде земли.

Земельным кодексом предусмотрено, что до вступления в силу Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения, запрещается:

■ вносить право на земельную долю (пай) в уставной капитал хозяйствующих субъектов;

■ совершать сделки купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности;

■ совершать сделки купли-продажи или другим способом отчуждать (то есть, дарить, обменивать на какие-то другие материальные ценности), а также менять целевое назначение (использование) земельных участков, которые являются собственностью граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков выделенных в натуре (на местности), собственникам земельных долей (паев) для ведения личного сельского хозяйства.

В силу того, что у собственников паев возникает потребность в денежных средствах, а у аграриев – потребность в земельных участках, возникает так называемый «черный рынок».

Многие аграрии берут у собственников паев доверенности на продажу земельного участка взамен на денежные средства, которые необходимы последним, в надежде на то, что когда вступит в силу Закон Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения, они смогут получить эти земельные участки в собственность законным путем.

Да, действительно, доверенность на продажу земельного участка дает право поверенному не только вести работу по сбору документов на землю, но и подписать от имени собственника договор о продаже участка, уплатить пошлины, сдать документы для регистрации сделки в регистрирующие органы, а также получить деньги от покупателей.
Но, учитывают ли аграрии риски, и достигнут ли они ожидаемого результата при наличии такой доверенности?

С юридической точки зрения, у агрария, получившего доверенность на продажу земельного участка больше рисков, чем выгод.

Во-первых, Земельным Кодексом Украины предусмотрено, что доверенности на продажу земельных участков, полученные во время действия запрета на куплю-продажу земельных участков (паев), а также передача таких прав на будущее, являются недействительными с момента их удостоверения и выдачи нотариусом.

Во-вторых, собственник земельного участка имеет право как истребовать арендную плату за все годы, пока он был собственником этого участка, так и денежные средства за проданный земельный участок, когда в соответствии с законом это будет возможно, или признать сделку купли-продажи земельного участка недействительной.

В соответствии с Гражданским кодексом Украины, одним из составляющих института представительства является доверенность, но действия, совершенные представителем, создают, изменяют, прекращают гражданские права и обязательства лица, которое он представляет, а не самого поверенного.

Кроме того, представитель за доверенностью не может совершать сделки от имени лица, которое он представляет, в своих интересах или в интересах другого лица, представителем которого он является одновременно.

Лицо, которое выдало доверенность, имеет право ее отменить в любой момент, а также, доверенность прекращает свое действие в случае смерти лица, выдавшего ее.

Соответственно, на сегодняшний день, собственник земельного участка, не получавший арендной платы, может разорвать досрочно договор аренды в судебном порядке на основании невыполнения условий договора в части оплаты арендной платы.

Более искушенный собственник земельного участка может подождать, пока земельный участок будет продан на законных основаниях и затем истребовать у своего представителя за доверенностью плату за участок по рыночной стоимости на момент продажи.

В случае если цена продажи на земельный участок будет существенно занижена, собственник земельного участка может в судебном порядке признать сделку недействительной, и, в результате, продать земельный участок по реальной рыночной цене совсем другому покупателю.

Также, в случае, если собственник земельного участка умер, то наследники примут на законных основаниях этот земельный участок в наследство, а доверенность будет недействительной с момента смерти выдавшего ее, но, а далее наследник может действовать выше описанными способами.

Подытоживая выше изложенное, можем прийти к выводу, что на сегодняшний день законным способом продать земельный пай невозможно.
Какие-либо ухищрения, касающиеся отчуждения земельных участков (паев) несут риски для приобретателей земельных участков, а не отчуждающих их.

Курьян Виктория Валериевна,
юрист ООО «СВАРОГ-ВИТА»

Источник: https://www.agroone.info/publication/vozmozhno-li-prodat-zemelnyj-paj/

Почем в Украине продают землю

Можно ли продать земельный пай

Несмотря на законодательный запрет, в Украине бойко торгуют аграрной землей. Автор проанализировал более пять тысяч онлайн-объявлений о продаже паев и обнаружил ряд факторов, влияющих на стоимость земли.

В Украине запрещено торговать землей сельхозназначения — действует мораторий на осуществление операций покупки и продажи. Земли под мораторием немало: 96% сельскохозяйственных земель Украины или 41 млн га. Три четверти из них — это земельные доли (паи), принадлежащие людям.

Украинские политики часто говорят о том, что продолевая мораторий на торговлю сельскохозяйственной землей они отвечают на запрос общества. Похоже, это правда: согласно опросу группы «», 72% населения выступают против продажи земли. Но не исключено, что именно политики и сформировали этот запрос.

Многие партии критикуют снятие моратория, чтобы получить поддержку на выборах. Но значит ли это, что земля под мораторием не продается?

Понять, сколько земли продают граждане, в каких регионах и по какой цене, непросто: прозрачного рынка в Украине нет. Получить ответы на эти вопросы автору помогла платформа онлайн-объявлений OLX.

Поскольку по закону покупка и продажа паев невозможна, в этой статье под продажей земли имеются в виду полулегальные способы изменения права собственности на земельные участки.

Объявления — только выборка из общего предложения теневого рынка земли. Оценить его размеры невозможно, поэтому изложенные данные не являются репрезентативными. Единственный способ увидеть полную картину — легализовать рынок.

Сколько и где паевой земли продают украинцы

Согласно расчетам VoxUkraine на сайте OLX выставлено на продажу 52,4 тыс га паевой земли. Это менее 1% паев, которые учитывает Госгеокадастр (27,7 млн. га).

В каких областях больше предложения земли, га

Больше всего паевой земли продают в Днепропетровской области — 7252 га. На втором и третьем местах — Запорожская и Харьковская области — 5479 га и 4525 га соответственно. Меньше паевой земли продают в Черновицкой (172 га), Львовской (246 га) и Волынской (344 га) областях. На все эти паи, выставленные на продажу на OLX, приходится менее 1% аграрных земель в каждой из этих областей.

Больше всего земли продают на востоке и юге Украины, меньше всего — на западе и севере. В западных регионах больше горной и лесистой местности, на севере — болотистой и лесистой. Такая земля не пригодна для сельского хозяйства. На востоке и юге страны расположены степи, благоприятные для растениеводства.

Стоимость аграрной земли

За последние четыре года средняя цена на землю упала на 25%. То есть земля сельскохозяйственного назначения из года в год существенно дешевеет.

Как менялась цена за гектар земли с 2016 до 2019, грн за га, в ценах 2016

Цены на землю на OLX находятся у нижней границы экспертных оценок ее стоимости в случае открытия рынка, а в 2019 году они упали чуть ниже этого предела. Так, по оценкам экспертов, при условии снятия моратория цена за гектар земли может составлять 1480-6030 долл.

То, что сейчас цена на OLX лишь немного ниже предполагаемой, означает, что в случае снятия моратория скачка цены на землю не произойдет. Скорее всего, расценки будут постепенно расти и со временем войдут в пределы экспертных оценок.

Впрочем, цена на землю на OLX все еще превышает нормативную оценку. По расчетам автора, в 2017 году она в среднем составляла 30 927 грн против 42 487 грн за га рыночной цены. Нормативная оценка — это стоимость земли, которую устанавливает государство для расчета земельного налога и ставки аренды.

Больше всего за гектар просят на Львовщине — 53824 грн, в Киевской области — 52 261 грн и Винницкой — 51 377 грн. Меньше всего — в Донецкой области — 22 539 грн, Черниговской — 26 079 грн и Луганской — 26 126 грн. Низкая стоимость земельных паев на востоке может объясняться близостью к зоне ООС.

Если средняя рыночная цена в Украине отличается от нормативной на 40-50%, то в некоторых областях она может отличаться в два раза.

В некоторых регионах, например, в Сумской и Одесской областях, нормативная оценка постепенно приближается к рыночной. Между тем в Донецкой области в 2016 году нормативная оценка была на 40% ниже рыночной, а в 2019 году она выше на 34%. Очевидно, лучшую землю продали в первые годы войны.

От чего зависит цена на землю

Что влияет на стоимость земли? Есть несколько гипотез.

Первая — чем больше земли продается в области, тем меньше там цена за сотку. Вторая — чем больше собирают аграрной продукции, тем выше стоимость земли. Третья — чем лучше инфраструктура рядом с землей, тем дороже земля. Четвертая — чем быстрее хотят продать земельный пай, тем он дешевле.

В Луганской и Донецкой областях на цену может влиять война. Для проверки этой гипотезы не хватает данных, поэтому она не была включена в перечень факторов.

Первая гипотеза. Экономическая теория гласит: большая предложение — ниже цена при прочих равных условиях. Итак, для больших участков цена должна бы быть ниже.

Регрессионный анализ показывает, что это действительно так, но снижение совсем незначительное. При увеличении площади участка на одну сотку цена за сотку в среднем снижается на 14 коп. При средней цене 260-538 грн за сотку такое снижение незаметно. Итак, цена за сотку почти не зависит от размера участка.

Вторая гипотеза. В областях, где с гектара собирают больше продукции, цена за сотку должна бы быть выше, так как, вероятно, земля там плодородные. Правда, здесь не учитывается фактор технологического уровня — эти данные отсутствуют.

Автор воспользовался данным Госстата за 2017-2018 годы по урожайности. Чтобы нивелировать фактор различной скорости созревания культур, он подсчитал коэффициент корреляции урожайности со средними рыночными ценами за гектар.

Обнаружилась сильная связь между урожайностью с гектара зерновых культур и ценой гектара земли. Почти отсутствует эта связь в случае картофеля и вообще отсутствует для овощных культур. Повышение связи между урожайностью зерновых и ценой за гектар, очевидно, связано с факторами, которые не учитывались в анализе.

Третья гипотеза. Автор предположил, что при наличии инфраструктуры или природных объектов рядом с паями цена на землю должна быть выше.

Для этого автор поискал разные вариации слов, связанные с инфраструктурой на украинском и русском языках. В список вошли такие слова: город, дорога, трасса, скважина, канал, река, озеро, вода, электричка, море, железная дорога.

После этого автор посчитал среднюю цену для объявлений с этими словами (596) и объявлений без них (5024). Как оказалось, средняя цена объявлений с указанными словами составляет 60 046 грн за га, остальных — 47898 грн за гектар. Разница — 12 148 грн. Действительно лучшее расположение участка повышает его стоимость.

Четвертая гипотеза. Влияет ли желание автора объявления быстро продать землю на цену? О намерении продать быстрее свидетельствует слово «срочно» в тексте заголовка. Таких объявлений оказалось 756, без этого слова — 4864.

В первой группе гектар стоил на 12% меньше: 43900 грн за га против 50000 грн за гектар. Таким образом, желание продать землю быстрее снижает ее цену.

Методика подсчета

Компания OLX предоставила 229202 объявления о продаже земли с января 2016 по май 2019 года. Базу пришлось чистить: эксперты отобрали только те объявления, где говорится о продаже паев.

Дело в том, что по объявлению «Продается земля сельскохозяйственного назначения» невозможно определить, находится ли она под мораторием. Если же в объявлении есть слово «пай», то это продажа земли под мораторием.

Поэтому алгоритм искал все формы слова «пай» на двух языках в заголовках и текстах объявлений.

Эксперты убрали целый ряд объявлений: если в объявлении не были указаны площадь или цена земли, если собственник предлагал только аренду, если вместе с паем продавались дома и если участки приватизированы. Также эксперты изъяли идентичные объявления, объявления о покупке пая и объявления с аномальным соотношением количества земли на продажу и цены.

Окончательный набор данных содержал 5620 объявлений.

Эксперты считали среднюю цену, а не среднее арифметическое, поскольку это предупреждает сдвиги в данных. Также важная деталь: все цены в этом исследовании были приведены к ценам 2016 года. Цены за 2019 приводились к ценам 2016 с использованием прогнозируемой инфляции на 2019 год.

Главные выводы

Больше всего паевой земли за 3,5 года продавали на востоке и юге Украины, меньше всего — на западе.

Например, в Днепропетровской области — 7252 га, в Запорожской области — 5479 га, в Харьковской области — 4525 га. В то же время в Черновицкой — 172 га, Львовской — 246 га, Волынской — 344 га.

Средняя цена на землю в Украине за 3,5 года составляет 37 393 грн за гектар.

С 2016 года цена снижается: в 2016 году — 54 545 грн за га, в 2017 году — 42 487 грн за га, в 2018 году — 40 050 грн за га, в 2019 году — 36 228 грн за гектар.

Самая дешевая земля — на востоке и севере, самая дорогая — в центре и на западе. Во Львовской области гектар стоит 53 824 грн, в Киевской — 52 261 грн, в Винницкой — 51 377 грн. Самую низкую цену выставляли в Донецкой области — 22 539 грн за га, Черниговской — 26 079 грн за га и Луганской — 26 126 грн за гектар.

На стоимость сельскохозяйственной земли в Украине влияют урожайность, наличие инфраструктуры и желание владельца быстро продать пай. С ростом площади участка цена за сотку почти не снижается.

Источник

Источник: https://www.capital.ua/ru/publication/130347-pochem-v-ukraine-prodayut-zemlyu

Можно ли продать землю сельхозназначения?

Можно ли продать земельный пай

По действующему законодательству Украины, ни один ее гражданин не имеет права напрямую продавать пай земли сельскохозяйственного назначения.

Также запрещается применять в отношении земельных долей любые способы отчуждения для ведения на них сельскохозяйственной деятельности. Стороны, которые заключили подобную сделку, должны быть готовы к судебным разбирательствам.

В итоге сделка будет аннулирована, а обе стороны понесут финансовые потери. Сегодня своей собственностью не могут свободно распоряжаться около 7 миллионов украинцев.

Почему действует мораторий

Мораторий действует в отношении земель трех видов целевых назначений, а именно:

  • для ведения сельскохозяйственного товарного производства;
  • риэлторской конторы

  • для ведения собственного крестьянского хозяйства;
  • для использования бывшими участниками коллективных сельхозов.

Информацию о целевом назначении паев можно посмотреть в содержании государственных актов. Мораторий был введен в 2001 году. В конституции страны говорится о том, что земля является достоянием народа и должна охраняться государством.

Логика депутатов проста: они считают, что в случае снятия запрета, земля будет распродана иностранным агрохолдингам. Ежегодно обсуждается введение поправок в земельную реформу, но кардинальные решения не принимаются уже более 15 лет.

Проект закона об отмене моратория подготовлен, но когда он будет серьезно рассматриваться в Раде неизвестно. Некоторые эксперты считают, что закрытие доступа к свободному рынку земли выгодно украинскому бизнесу.

В текущей ситуации местные предприятия не имеют конкуренции со стороны европейских агрокомпаний и могут арендовать сельскохозяйственные территории по ценам гораздо ниже среднерыночных.

Как продать земельный участок сельхозназначения законно

Юристы и риэлторы из агентств недвижимости Одесской области дают несколько развернутых ответов на вопрос, как продать земельный участок сельхозназначения в условиях моратория. Есть несколько эффективных способов.

Изменение целевого назначения

Предприниматель выбирает сельскохозяйственный пай, разрабатывает план застройки территории, например, коттеджным поселком. Сформированный план утверждается РГА. Затем застройщик договаривается с собственником о смене целевого назначения территории. Участок из сельскохозяйственного превращается в рекреационный. С этого момента его можно продавать.

Обмен участками

Мена – это легальная форма перехода прав на паи даже при действующем моратории. Целевое назначения, нормативная стоимость и площадь участков, участвующих в сделке, не играют никакой роли.

Сельскохозяйственный пай с площадью под сотню гектар легко можно обменять землю с другим целевым назначением в рамках закона. По правилам мены, государство потребует зарегистрировать и заверить сделку у нотариуса. Требований к местонахождению участков в официальном законодательстве не существует.

Земля, расположенная в Одессе, может участвовать в сделке по обмену с паем из любого другого населенного пункта страны.

Приватизация и капитализация

Если фермер арендует государственную землю, он всегда может получить ее в собственность. Как только земля будет официально передана частному лицу, ее целевое назначение изменится.

Теперь формулировка будет звучать так: “для ведения фермерского хозяйства”. Земельный пай можно спокойно отчуждать.

Украинские граждане имеют право вводить полученную землю в состав фермерского хозяйства после приватизации и затем распорядиться им на свое усмотрение.

Кому продать землю сельхозназначения в Украине

Многие владельцы паев до сих пор не знают кому продать землю сельхозназначения. Правом на приобретение земельного пая обладает местная администрация, работающие на нем фермеры или агрокомпании.

Также приобрести сельскохозяйственную территорию могут предприниматели для постройки коммерческой или жилой недвижимости.

Но в этом случае владельцу придется добиваться в контролирующих органах изменения целевого назначения земли.

Границы участка часто не имеют строгих очертаний, процесс их определения может спровоцировать спорную ситуацию, которая вырастет до судебного разбирательства с дольщиками.

Чтобы исключить эти проблемы, нужно предварительно обращаться в комитет по межеванию, заключить договор с проверенной риэлторской конторой. Профессиональная геодезическая служба определит границы участка и составит официальный отчет.

После проведения геодезических работ можно начинать процедуру продажи участка, но желательно сообщить о своем решении дольщикам.

Заключение

Большинство экспертов считает, что необходимость отмены моратория назрела уже давно. Это ограничение запрещает гражданину распоряжаться собственным имуществом, тем самым нарушая положения Европейской конвенции. Рынок должен заработать, но запускать его следует разумно. Правила продажи обязаны быть прозрачными и справедливыми для всех.

Источник: http://1realty.ua/index.php/articles/169-2018-01-03-13-25-47

Юридический спектр
Добавить комментарий