Может ли второй собственник взыскать сумму неосновательного обогащения от сдачи в аренду помещения?

Практика по спорам о взыскании неосновательного обогащения

Может ли второй собственник взыскать сумму неосновательного обогащения от сдачи в аренду помещения?
Обновлено 02.10.2018 11:10

Федеральные нормативные правовые акты

Гражданский кодекс РФ

Основные ссылки:

– гл. 60 “Обязательства вследствие неосновательного обогащения” (ст. ст. 1102 – 1109)

Дополнительные ссылки:

– ст. 151 “Компенсация морального вреда”

– ст. 182 “Представительство”

– ст. 196 “Общий срок исковой давности”

– ст. 199 “Применение исковой давности”

– ст. 200 “Начало течения срока исковой давности”

– ст. 310 “Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства”

– ст. 313 “Исполнение обязательства третьим лицом”

– ст. 333 “Уменьшение неустойки”

– ст. 395 “Ответственность за неисполнение денежного обязательства”

– ст. 420 “Понятие договора”

– ст. 421 “Свобода договора”

– ст. 422 “Договор и закон”

– ст. 431 “Толкование договора”

– параграф 1 гл. 42 “Заем” (ст. ст. 807 – 818)

– параграф 2 гл. 42 “Кредит” (ст. ст. 819 – 821.1)

– гл. 48 “Страхование” (ст. ст. 927 – 970)

– гл. 50 “Действия в чужом интересе без поручения” (ст. ст. 980 – 989)

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей”

– ст. 13 “Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей”

– ст. 15 “Компенсация морального вреда”

– ст. 16 “Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя”

– ст. 17 “Судебная защита прав потребителей”

Федеральная судебная практика

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст.

1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

(П. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”)

Просроченное денежное обязательство может быть исполнено третьим лицом и в том случае, когда его возникновение связано с личностью должника, например уплата долга по алиментам.

Кредитор по денежному обязательству не обязан проверять наличие возложения, на основании которого третье лицо исполняет обязательство за должника, и вправе принять исполнение при отсутствии такого возложения.

Денежная сумма, полученная кредитором от третьего лица в качестве исполнения, не может быть истребована у кредитора в качестве неосновательного обогащения, за исключением случаев, когда должник также исполнил это денежное обязательство либо когда исполнение третьим лицом и переход к нему прав кредитора признаны судом несостоявшимися (ст. 1102 ГК РФ).

(П. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении”)

Если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу п. 2 ст.

167 ГК РФ, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно, в связи с чем проценты, установленные ст.

395 ГК РФ, на суммы возвращаемых денежных средств не начисляются.

В то же время при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении (пп. 1 ст. 1103, ст. 110 ГК РФ).

В таком случае на разницу между указанной суммой и суммой, эквивалентной стоимости переданного другой стороне, начисляются проценты, предусмотренные ст.

395 ГК РФ, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

(П. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”)

В том случае, когда при проведении двусторонней реституции одна сторона осуществила возврат ранее полученного другой стороне, например индивидуально-определенной вещи, а другая сторона не возвратила переданные ей денежные средства, с этого момента на сумму невозвращенных средств подлежат начислению проценты на основании ст. 395 ГК РФ (ст. 1103, п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

(П. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”)

Если во исполнение судебного акта ответчиком перечислены денежные средства кредитору, а впоследствии данный судебный акт отменен или изменен в части взыскания указанных денежных средств и полученные взыскателем денежные средства должнику не возвращены, то, по общему правилу, на названную денежную сумму подлежат начислению проценты, установленные ст. 395 ГК РФ, с момента вступления в силу итогового судебного акта (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Вместе с тем с учетом обстоятельств конкретного дела, например, если имела место фальсификация доказательств и это привело к принятию решения, послужившего основанием для перечисления денежных средств, предусмотренные ст. 395 ГК РФ проценты подлежат начислению с более раннего момента, например с момента зачисления денежных средств на расчетный счет недобросовестного взыскателя (п. п. 3, 4 ст. 1, п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

(П. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”)

Если обязанность по выплате страхового возмещения была исполнена страховщиком в большем размере, излишне выплаченная сумма подлежит возврату как неосновательное обогащение.

(П. 9 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с добровольным страхованием имущества граждан, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)

Сумма страхового возмещения, излишне выплаченная страхователю, недобросовестно заявившему размер установленного ущерба в большем размере, подлежит возврату как неосновательное обогащение.

Источник: https://legascom.ru/praktika-mosgorsud/2694-spori-mosgorsud-77

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Может ли второй собственник взыскать сумму неосновательного обогащения от сдачи в аренду помещения?

  • Общие положения. Квалификация действий лица как неосновательноеобогащение
  • Соотношение требований о неосновательном обогащении с другимитребованиями о защите гражданских прав
  • Возмещение стоимости неосновательного обогащения
  • Ответственность при невозврате неосновательного обогащения
  • Применение норм статьи 1109 Гражданского кодекса РФ

Общие положения. Квалификация действий лица как неосновательное обогащение

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является неосновательное обогащение. Нормы данного правового института в большинстве своем нашли закрепление в главе 60 ГК РФ.

В частности, здесь дается определение неосновательного обогащения как приобретения или сбережения лицом (приобретателем) за счет другого лица (потерпевшего) имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Используемый в данном случае термин “имущество” следует толковать расширительно, включая сюда также имущественные права и все иные защищаемые законом материальные блага*(1).

При рассмотрении требований o взыскании неосновательного обогащения должны быть установлены факт такого обогащения и его размер. Как следует из содержания статьи 1102 ГК РФ, фактическое основание в данном случае будет иметь место при одновременном наличии следующих двух условий:

  • одно лицо за счет другого должно получить для себя выгоду;
  • получение такой выгоды приобретателем не должно иметь под собой предусмотренных правовыми актами или сделкой оснований.

В отношении первой ситуации необходимо указать, что без неразрывной связи между приобретением или сбережением имущества должником и соответствующим уменьшением чужого имущества такое правоотношение не будет иметь характер обязательственного*(2).

Потерпевшим, который вправе требовать взыскания неосновательно полученного, исходя из смысла статьи 1102 ГК РФ, может быть любое лицо, за счет которого произошло обогащение, а не только собственник имущества.

По делу N Ф08-3724/01 ОАО в адрес райтопа (ответчик) направлены пять вагонов с углем. Собственником угля являлось ОАО. В то же время данный товар ОАО отгружало во исполнение своих обязательств перед истцом по указанию последнего.

При отсутствии у ответчика правовых оснований для получения за счет истца данной партии угля, со стороны первого имеет место неосновательное обогащение.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа (ФАС СКО) признал не соответствующими содержанию статьи 1102 ГК РФ выводы суда о том, что иск о взыскании неосновательного обогащения может быть заявлен только собственником имущества.

В данном случае даже при отсутствии факта предварительной оплаты угля истцом, последний несет соответствующие обязанности перед отправителем – ОАО, т.е. неосновательное обогащение получателя продукции произошло за счет истца. Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 26.04.

2000 по делу N А56-1122/00 также сделан вывод, что, как следует из буквального толкования пункта 1 статьи 1102 ГК РФ, потерпевшим признается собственник имущества либо лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Не подлежат удовлетворению требования о взыскании неосновательного обогащения в виде приобретения, если лицо реально не получило имущество без установленных законодательством или сделкой оснований.

Такое может иметь место, например, в случае признания недействительной или незаключенной многосторонней сделки по взаимному погашению задолженности, когда каждый из участников соглашения имеет право требования к какому-либо иному участнику и при этом является должником другого, а передачи имущества в натуре по такому договору не производилось.

По делу N Ф08-3695/2000 по подписанному четырехстороннему соглашению о проведении взаимозачета ОАО обязалось поставить ЗАО продукцию, после чего остальные участники должны были погасить задолженность другим сторонам по сделке в счет такого же погашения своей задолженности перед иными участниками. Так как ассортимент и количество товара определены не были, товар не поставлен, суд кассационной инстанции признал, что основания для зачета не наступили.

Отказывая в иске о взыскании погашенной суммы задолженности, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского (далее – ФАС СКО) округа указал, что требование истца к ОАО не может быть основано на институте неосновательного обогащения.

Реальное предоставление участников соглашения друг другу, в том числе ответчику за счет истца, не произведено.

Основания для снижения задолженности участников соглашения друг перед другом не наступили, следовательно, не имеет место и неосновательное обогащение ОАО за счет истца.

Рассматривая при разрешении дел вопросы правомерности получения одним лицом выгоды за счет другого, суды неоднократно указывали, что при наличии между сторонами договорных отношений нормы о неосновательном обогащении не подлежат применению.

Так, по делу Ф08-611/99 в иске ООО к ОАО о взыскании стоимости неосновательного обогащения отказано.

Кассационная инстанция, оставляя судебные акты без изменения, указала, что фактически оплата произведена ООО ответчику во исполнение условий договора в компенсацию последнему затрат энергосистем на развитие энергетических источников, тепловых и электрических сетей.

Договор не расторгнут, не оспорен, не изменен. При заключении договора между сторонами спор отсутствовал, договор подписан без разногласий, размер платежа согласован сторонами.

Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что признаками неосновательного обогащения является приобретение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами либо сделкой оснований. При наличии договора применение главы 60 ГК РФ и последствий неосновательного обогащения исключается, в связи с чем отказ в удовлетворении иска правомерен.

Источник: http://fassko.arbitr.ru/novosti/vestnik/archive/14336.html

6 вопросов при покупке здания вместе с арендаторами (Как свести риски к минимуму) – блоги риэлторов | ЦИАН

Может ли второй собственник взыскать сумму неосновательного обогащения от сдачи в аренду помещения?
2]Итак, решение о приобретении объекта принято. Цена согласована, о существующих арендаторах известно. Стоп, а известно ли?h2]Несмотря на то что арендные отношения носят обязательственный характер, сведения о существующих долгосрочных договорах аренды (заключенных на год и более) отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В расширенной выписке из ЕГРП по объекту недвижимости будут перечислены все действующие договоры аренды. В случае заинтересованности в продолжении арендных отношений следует учесть, что новый собственник имущества может считаться стороной арендных правоотношений только в том случае, если на момент перехода права собственности договор аренды не был прекращен**.

Однако данные о договорах аренды, заключенных на срок до года или заключенных без указания срока аренды (бессрочные договоры), не содержатся в ЕГРП. Как показывает практика, о таких арендаторах может стать известно исключительно по доброй воле продавца объекта. Отсутствие государственной регистрации краткосрочных и бессрочных договоров аренды не лишает такие договоры силы.

Поэтому обязательства арендодателя по таким договорам сохраняются. Права и обязанности арендодателя, существующие на момент отчуждения объекта недвижимости, в полном объеме переходят к новому собственнику, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Следует также учесть, что окончание срока действия договора аренды не обязательно означает прекращение арендных отношений. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя***.

 

Заключение договора купли-продажи помещения и передача его покупателю по акту не прекращает арендных отношений между предыдущим собственником и арендатором.

Факт возврата помещения арендатором покупателю до момента регистрации перехода права собственности также не свидетельствует о прекращении арендных обязательств между арендатором и первоначальным арендодателем, поскольку помещение было возвращено ненадлежащему арендодателю. Появление арендаторов, о которых не было известно на момент заключения договора купли-продажи, может повлечь за собой различные риски. Наиболее опасными из них с точки зрения экономических последствий являются следующие:   • Приобретение помещения, которое покупатель фактически не вправе использовать. Владение и пользование на законных основаниях осуществляется арендатором. • Приобретение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа. Факт вторичной продажи этого же имущества не может отменить положения о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.**** Конечно, законодательство предусматривает определенные механизмы защиты прав нового собственника объекта недвижимости, который не был должным образом извещен об арендаторах. Упомянутые механизмы надлежащим образом срабатывают в пределах суммы, которая была уплачена по договору купли-продажи объекта недвижимости. По общему правилу они не учитывают ситуацию, когда объект недвижимости приобретается через покупку компании – собственника объекта недвижимости. При анализе договоров аренды следует учитывать, что сами по себе договоры могут содержать определенные риски для арендодателя. Так, в договоре аренды могут отсутствовать: • порядок передачи объекта аренды в случае уклонения арендатора от его возврата; • право досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае постоянных мелких нарушениях такого договора арендатором и т. д. и т. п. Кроме того, в дальнейшем может быть выявлено, что продавец исполнял договор аренды ненадлежащим образом. Претензии в связи с таким ненадлежащим исполнением, если иное не согласовано сторонами, арендатор будет предъявлять новому собственнику (как стороне по договору аренды). Cледует обратить пристальное внимание на соответствие показываемого объекта недвижимости данным, содержащимся в соответствующих документах на объект недвижимости. В договоре купли-продажи недвижимости рекомендуется достаточно подробно отразить описание недвижимости, уделяя внимание различным улучшениям (преобразованиям). Отсутствие детализации чревато дополнительными расходами.

Например, недвижимость продается в состоянии «после ремонта», в результате которого возникли определенные неотделимыеулучшения.

В соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судебная практика по порядку компенсации произведенных с согласия арендодателя улучшений арендуемого имущества складывается неоднозначно. Наиболее обоснованной представляется такая позиция: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит компенсации лицом, выступающим в качестве арендодателя, т. е. новым собственником такого имущества. Существует иная точка зрения по рассматриваемому вопросу: стоимость неотделимых улучшений подлежат компенсации «выгодоприобретателем», которым может оказаться старый собственник (подробности см. Пример 2 на стр. 5). Так называемые отделимые улучшения может постигнуть еще более печальная участь. Учитывая правовую размытость понятия «неотделимые улучшения», может оказаться, что арендатор вправе демонтировать весьма важные элементы недвижимости, как являющиеся его (арендатора) собственностью. Поэтому предварительно рекомендуется убедиться, что продавец действительно является правообладателем таких улучшений объекта недвижимости. Это можно сделать, например, ознакомившись с содержанием документов о передаче объекта недвижимости по действующим договорам аренды. Как правило, стороны достаточно подробно описывают, в каком состоянии объект аренды передается во владение и пользование арендатору. Итак, для возникновения права на получение арендной платы у нового собственника нет необходимости в заключении новых договоров аренды (или расторжении/ изменении/ переоформлении заключенных ранее договоров аренды). Достаточно уведомить всех арендаторов о смене собственника (арендодателя) и его реквизитах. 2]Когда можно получать деньги и что делать с долгами?h2]2]Следующий вопрос (№2): в какой момент у нового собственника возникают права на получение арендных платежей?h2]После перехода права собственности на объект недвижимости новый собственник является стороной по всем договорам аренды и вправе рассчитывать на получение арендных платежей. На сегодняшний день в судебной практике присутствуют по меньшей мере две позиции по этому вопросу. Первая заключается в том, что в случае продажи помещения, переданного в аренду, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю.

При этом факт возврата помещения арендатором покупателю данного помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности правового значения не имеет.

Пример иной судебной позиции можно увидеть в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2008: бывший собственник спорного объекта утрачивает право требовать с арендатора арендную плату со дня подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, несмотря на факт отсутствия государственной регистрации перехода права собственности к покупателю недвижимости. Сторонам договора купли-продажи объекта недвижимости во избежание конфликтов, желательно урегулировать этот вопрос до заключения договора.

Вопрос №3: что происходит с задолженностью по арендной плате, которая возникла за предшествующий сделке период?

С момента получения соответствующего уведомления арендаторами, надлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей будет внесение платежей новому собственнику. Более того, если иное не оговорено договором между старым и новым собственником, право получения задолженности по арендной плате принадлежит новому собственнику. Такая точка зрения поддерживается и складывающейся судебной практикой. Без уведомления о смене собственника арендатор является надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды, если вносит арендные платежи «старому» собственнику объекта недвижимости. Безусловно, право на получение арендных платежей по договору аренды у нового собственника возникает вне зависимости от уведомления арендаторов. Но вот претензии в этом случае новый собственник не сможет предъявить арендаторам. Поэтому при заключении договора купли-продажи желательно предусмотреть своевременное и надлежащее уведомление всех арендаторов о смене собственника арендуемого объекта недвижимости.

Вопрос №4: «страховые депозиты» – как быть с ними. Как правило, договоры аренды предусматривают внесение арендатором обеспечительных платежей, так называемых «страховых депозитов».

Судьбу «страховых депозитов» следует урегулировать на этапе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. При смене собственника объекта недвижимости у арендатора не возникает обязательства вновь внести сумму обеспечительного платежа. Его обязательство уже исполнено ранее – надлежащим образом в полном объеме. Вместе с тем именно новый собственник будет исполнять обязательство по возврату суммы обеспечительного платежа арендатору по окончании договора аренды, либо зачитывать уплаченную ранее сумму обеспечительного платежа в счет последнего оплачиваемого периода по договору аренды. Ситуация, как можно увидеть, аналогична ситуации с арендными платежами, уплаченными в порядке авансовых платежей. Поэтому при проверке объекта недвижимости и его характеристик следует обратить внимание не только на условия договоров аренды, которыми обременен такой объект, но и на историю исполнения договоров аренды. Оптимальным выходом из ситуации со «страховыми депозитами» представляется уменьшение суммы сделки (договор купли-продажи недвижимости) на сумму уплаченных «страховых депозитов» по договорам аренды. 2]Как оформить бумаги и свести риски к минимумуh2]2]Вопрос №5: нюансы подписания акта приема-передачи. Интересная картина вырисовывается в связи с необходимостью передачи отчуждаемого по договору купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в аренде у третьих лиц.h2]Если объект недвижимости находится в аренде, то правом владения и пользования в отношении такого объекта обладают именно арендаторы, а никак не собственник объекта недвижимости. У собственника остается лишь титул собственника***** и право распоряжения. Известно, что нельзя передать больше прав, чем имеешь. Следовательно, строго формально вручение арендуемой недвижимости покупателю не может быть абсолютно правомерным, если осуществляется без участия арендатора. При этом стороны в договоре купли-продажи вправе согласовать иной, отличный от вручения, способ передачи недвижимости – например, предусмотреть, что передача недвижимости считается исполненной после подписания договора купли-продажи или после регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем пока неизвестны случаи, когда договор купли-продажи признавался недействительным или вручение недвижимости по акту приема-передачи признавалось ненадлежащей передачей, если такое вручение осуществлялось без участия арендаторов.

Органы, регистрирующие права на объекты недвижимости и сделки с ними, подходят к решению этого вопроса достаточно формально. Если представлен подписанный продавцом и покупателем в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточный акт, то, с точки зрения регистрирующего органа, обязательство по передаче объекта недвижимости выполнено.

Вопрос №6: как минимизировать риски. Разумным представляется уделить пристальное внимание ряду превентивных мероприятий до проведения самой сделки, как то:

Источник: https://www.cian.ru/blogs-6-voprosov-pri-pokupke-zdanija-vmeste-s-arendatorami-kak-svesti-riski-k-minimumu-236615/

Юридический спектр
Добавить комментарий