Может ли арендодатель требовать заменить обои, которые подрала кошка арендатора жилья?

11 прав и обязанностей владельца сдаваемой квартиры

Может ли арендодатель требовать заменить обои, которые подрала кошка арендатора жилья?

Вчера мы начали разговор на тему прав и обязанностей арендатора* квартиры. Сегодня мы продолжаем тему, но уже в приложении к владельцу сдаваемого жилья. Что он должен делать, на что имеет право рассчитывать, сдавая квартиру?

Что приятно – по закону прав у арендодателя значительно больше, чем обязанностей. Итак, наймодатель (собственник квартиры) имеет право:

• заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях либо отказаться от его заключения.

Этот пункт, собственно, является самым простым и понятным для всех: собственник имеет право по собственному усмотрению принять решение о сдаче квартиры в аренду, определить цену и срок, на который будет заключен договор. После истечения срока действия договора собственник имеет право расторгнуть договор либо перезаключить его, изменив какие-либо условия (как правило, это касается цены), либо оставить все без изменений.

• совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством.

Этот пункт содержит право собственника квартиры, которое способно в перспективе доставить арендатору больше всего хлопот: пока вы мирно живете в снимаемой квартире, ее владелец имеет полное право продать ее, подарить или завещать.

И окажетесь вы перед лицом нового хозяина аки скот бессмысленный, вопрошая: а что же нам теперь делать? Причем самым страшным из перечисленных зол, наверное, все-таки является продажа.

Потому что сначала вы протестуете против регулярных просмотров, на которые собственник приводит толпы непонятных граждан, потом привыкаете к ним, а потом… в одночасье оказываетесь на улице.

Дело в том, что квартира может продаваться месяцами, ну а продастся всегда в самый неподходящий (для снимающих квартиру, конечно же) момент. То есть именно тогда, когда жена потратила заначку на новую квартиру на шубу или вы сами соблазнились на апгрейд автомобиля.

• давать согласие на вселение по просьбе нанимателя других граждан.

Об этом мы уже говорили в статье о правах нанимателя: вы имеет право только с согласия арендатора вселить в свою квартиру кого-то, кроме супруга и детей. А он, соответственно, имеет право вашу просьбу удовлетворить или же отказать в ней.

• предлагать нанимателю по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается.

При отсутствии договора, как ни обидно, наймодатель имеет полное право изменять размер платы за квартиру в любое время действия договора найма. Никаких ограничений по этому поводу нашим законодательством не предусмотрено.

Поэтому всем тем, кто страдает от ежемесячных повышений арендной платы, остается лишь искать менее жадных хозяев, потому что закон и в этом смысле на стороне последних.

Радует лишь одно: хозяин квартиры не может изменить арендную плату постфактум: то есть прийти и сказать: «А за февраль вы должны мне в два раза больше денег, чем за январь…» Только если вы достигли заранее обоюдоприемлемого решения по цене, тогда собственник вправе рассчитывать получить свою квартплату в конце месяца.

• расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Если почему-либо договориться не удается, наймодатель, как и наниматель, может обратиться за защитой своих прав в суд.

В суде он может расторгнуть договор, взыскать с арендатора недополученные средства или обязать его к каким-либо действиям (оплатить ремонт, погасить задолженность за телефон и т. д.

) Здесь важно помнить, что если вы считаете ситуацию несправедливой, то всегда можете обратиться со встречным иском и даже выиграть его.

• требовать от арендатора своевременного внесения платы за наем.

Из этого права арендодателя следует и его обязанность – контролировать своевременное получение платы за аренду.

Очень часто у собственников и нанимателей возникает спор: кто должен первым звонить, когда приходит время платить за квартиру.

Так вот, проявлять инициативу должен собственник, и если он этого не делает, то у него нет права обвинить арендатора в несвоевременном внесении денег за жилье.

• входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором.

В этом пункте ключевые для проживающего в квартире слова – именно «по предварительному соглашению», а вовсе не «в любое время», как многие привыкли читать. Напомним еще раз (мы уже говорили об этом в предыдущей статье), что такие вещи лучше заранее оговорить в договоре найма, чтобы не пугать друг друга изумленными лицами в случае неожиданного визита.

• требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока найма.

По истечении срока действия договора найма собственник квартиры имеет право требовать освобождения квартиры, если, конечно, в договоре не шла речь о коммерческом найме (договор, по которому арендные платежи идут в счет стоимости квартиры, и впоследствии она переходит в собственность арендатора).

Обязанностей у владельца сдаваемой квартиры, как мы уже говорили, меньше, чем прав. Собственно говоря, основных три. Итак, арендодатель обязан:

• предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии (и поддерживать его в этом состоянии).

Этот пункт закона автоматически снимает извечные споры о том, кто должен ремонтировать потекший кран, менять прохудившуюся трубу и делать прочие вещи, благодаря которым квартира становится приемлемой для жизни.

Все это в ведении собственника квартиры, хотя на практике, если речь идет о малосущественных вещах, таких как прокладка для крана или обои, которые порвала ваша же кошка, такие вопросы проще решить самому, чем долго и нудно спорить с хозяевами, тыкая пальчиком в Гражданский кодекс.

• обеспечить предоставление коммунальных услуг.

По сложившейся практике, квартплату и абонентскую плату вносит собственник, а счета за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры оплачивает наниматель.

Теперь, с начала 2007 года, к этим обязанностям добавляется еще и тот факт, что собственник квартиры должен выбрать оптимальный для себя тарифный план предоставления телефонных услуг, согласовав, при желании, это с нанимателем квартиры.

• участвовать в выборах, если в доме выбирают управляющую компанию.

* На практике используются три обозначения: наниматель, арендатор и квартиросъемщик, хотя в законе предусмотрено одно название – наниматель. А для владельца квартиры, сдающего ее внаем, – наймодатель.

Статьи о недвижимости и путешествиях >>>

Источник: http://flatcenter.ru/clauses/7.html

Mosaiikki

Может ли арендодатель требовать заменить обои, которые подрала кошка арендатора жилья?


Может ли арендодатель в одностороннем порядке поднять стоимость арендной платы? Кошка порвала обои — кому платить?

Можно ли расторгнуть договор, заключённый на определённый срок?

Проблемы, связанные с арендой жилья, часто возникают из-за того, что стороны договора недостаточно осведомлены о своих правах и обязанностях. Цель данного справочника — прояснить как арендатору, так и арендодателю содержание закона об аренде жилья.

В справочнике рассматриваются основные проблемы, связанные с арендой жилья, в том числе вопросы, касающиеся заключения договора аренды, повышения арендной платы и прекращения договора аренды.

В справочнике найдутся ответы также и по проблемам, связанным с обязанностью возмещения ущерба, а также с внесением и возвратом залога.

Введение
Договор на аренду — это договор между арендодателем и квартиросъёмщиком, на него имеют влияние, кроме законодательных положений, также оговорённые сторонами факты.

Арендодатель и квартиросъёмщик могут практически свободно договариваться по многим, влияющим на содержание договора, моментам, как например, состояние помещения, ответственность за его содержание, а также размер арендной платы и её повышение.

Законодательство в свою очередь устанавливает как для арендодателя, так и для квартиросъёмщика права и обязанности, по которым в основном нельзя договариваться иначе. Цель — не допустить ущемление прав квартиросъёмщика.

Таковыми правами являются, например, срок, отведённый квартиросъёмщику для извещения о расторжении договора, процедура расторжения договора, а также положения, касающиеся увеличения арендной платы.

В дополнение к этому Союз потребителей Финляндии опубликовал пособие хороших методов аренды.

Целью данного пособия является помощь советами и указаниями как квартиросъёмщику, так и арендодателю.

Важно, чтобы обе стороны соглашения ещё до составления арендного договора имели информацию о своих правах и обязанностях, во избежание разногласий.

По вопросам аренды бесплатные консультации предоставляются как в муниципалитетах, так и в отделе консультаций Союза потребителей Финляндии, о котором далее дана дополнительная информация. Все вопросы необходимо выяснить до составления договора!

До заключения договора аренды
Арендные отношения во многом опираются на открытость и лояльность между сторонами договора. Поэтому важно, чтобы обе стороны открыто информировали о своих потребностях и ожиданиях в отношении аренды.

Для арендодателя главным является принятие решения, будет ли он искать квартиросъёмщиков на длительный срок или на конкретный, более короткий период.

Квартиросъёмщику также важно продумать до составления договора свои потребности в жилье, подходит ли для его нужд арендуемое помещение по расположению, размеру, цене, продолжительности аренды.

Отправным моментом является то, что все договора обязывающие, в том числе и устные, их нельзя изменить в одностороннем порядке или расторгнуть вопреки договору и обязывающих законодательных положений.

Поэтому важно, чтобы во время переговоров по договору и, особенно до его подписания, обе стороны понимали, на что они обязуются.

До заключения договора стоит его внимательно прочитать и при необходимости удостовериться у профессионала в его содержании.

Поскольку существенной частью договора может быть само помещение и его состояние, то как для квартиросъёмщика, так и для арендодателя важно до начала арендных отношений провести осмотр помещения.

По результатам осмотра стоит составить протокол, которым подтверждается состояние помещения, и внести в него возможные дефекты и повреждения.

Таким образом, можно предотвратить вероятность того, что по окончании аренды квартиросъёмщик будет ответственным за возможно нанесённый предыдущими квартиросъёмщиками ущерб.

Памятка квартиросъёмщика:

  • Отвечает ли помещение нуждам квартиросъёмщика и членов его семьи.
  • Проверить, что у арендодателя есть право на сдачу в аренду помещения.
  • Продолжительность договора: на определённый срок или без указания срока.
  • Сумма арендной платы и основания для её повышения.
  • Какие помещения, например, подвальные или чердачные кладовки, сауна в доме, прачечная, место для машины входят в договор аренды.
  • Входят ли в договор обязанности по содержанию объекта, например, посыпка песком дорожек или подъём флага.
  • Возможные расходы на отопление.
  • Чистка дымоходов, сточных колодцев или заказ топлива / дров.
  • Есть ли в доме Интернет, кабельное ТВ, возможность для их подключения и стоимость.
  • Возможные предстоящие ремонты в доме.
  • Состояние и возраст домашней техники.
  • Сумма и вид залога по договору.

    О залоге стоит договариваться так, чтобы проценты по нему принадлежали квартиросъёмщику, так как это его средства до того момента, пока не доказано обратное.

Памятка арендодателя:

  • Убедиться в платёжеспособности квартиросъёмщика, запросив кредитную историю. Обдумать значение и влияние возможных просрочек по платежам.
  • У квартиросъёмщика можно запросить рекомендации от его предыдущих арендодателей.
  • Принять решение о виде аренды: на определённый срок или бессрочная.
  • Договорённость о залоге.
  • Решить, разрешается ли в помещении держать домашних животных, курить и пр., и при необходимости внести это в договор.
  • Разъяснить квартиросъёмщику о возможных ожидаемых ремонтах.

Договор без ограничения срока и договор на определённый срок
Договор на аренду жилья можно заключать как без ограничения срока, т. е.

постоянно действующий (toistaiseksi voimassaoleva), так и с ограниченным сроком, когда уже в договоре указывается дата окончания аренды (määräaikainen). Важно, чтобы обе стороны понимали, какой именно договор они собираются заключать.

Договор с указанием срока аренды можно в принципе заключать на любой по продолжительности период.

Использование краткосрочных договоров стараются ограничивать нормативно; так заключённый два раза подряд договор на срок до трёх месяцев с одним и тем же квартиросъёмщиком рассматривается как договор без ограничения срока. Не рекомендуется также без особых причин заключать договора на слишком длительные периоды, например, на срок более 10 лет.

Основным различием между договором без ограничения срока окончания аренды и договором на определённый срок является то, что договор без ограничения срока аренды как квартиросъёмщик, так и арендодатель могут расторгнуть по истечении времени, отведённого для извещения о расторжении договора. Договор на определённый срок связывает обе стороны на весь период, такой договор нельзя расторгнуть обычным извещением за определённое время. Договор, заключённый на определённый срок, заканчивается в указанный в договоре день без отдельных формальностей.

Заключение договора на аренду
Договор на аренду стоит всегда заключать в письменном виде и вносить в него все условия сторон. Устно заключённый договор тоже действителен, но только если он без ограничения срока аренды.

Если о сроке аренды договорённость устная, то она не имеет юридической силы, и в таком случае договор считается постоянно действующим, и расторгнуть его стороны могут в рамках отведённого для извещения о расторжении времени.

Кроме того, проблемой устных договоров является и то, что в последствии практически невозможно доказать его содержание, например при изменении арендной платы.

Сторонами арендного договора являются арендодатель и квартиросъёмщик. Арендодателем может быть как частное, так и юридическое лицо (предприятие, объединение, фонд). Несовершеннолетний также может быть квартиросъёмщиком, но в таком случае арендодатель должен проверить согласие на аренду родителей или опекуна.

Договор на аренду может быть заключён в свободной форме, но существуют и готовые бланки договоров. В договор вносятся данные квартиросъёмщика и арендодателя (имя, фамилия, дата рождения, адрес, телефон, адрес электронной почты).

Правильность данных стоит проверить, так как, например, доставка извещения о расторжении договора предполагает наличие точного адреса. Арендуемый объект также должен быть индивидуализирован указанием адреса, номером квартиры и т. д.

В арендный договор вписываются и прочие, используемые квартиросъёмщиком помещения (подвальные и чердачные кладовки, стоянки для машин и пр.) Сумма и сроки арендной платы, как и основания для ее повышения, и залоговый взнос оговариваются в арендном договоре.

В договор вносятся также и прочие выплаты, не входящие в стоимость аренды (оплата сауны, воды, электроэнергии / отопления, стоянки и т. п.).

Залог по аренде
В договор обычно вносится условие о залоге, согласно которого одна из сторон (чаще всего это квартиросъёмщик) вносит залог, гарантирующий выполнение обязательств по договору. Договариваясь о залоге, оговаривают также и способ его предоставления.

Залог предоставляется после подписания договора, но до передачи помещения квартиросъёмщику. Если квартиросъёмщик не предоставляет залог согласно договорённости, договор можно расторгнуть немедленно, без отведённого на расторжение срока.

По сумме залог не может превышать трёхмесячной арендной платы.

Залог от квартиросъёмщика можно требовать для обеспечения арендной платы или других обязательств по договору (например, компенсация за повреждение собственности арендодателя). Рекомендуется, чтобы залог покрывал все обязательства по договору. Об обязанности предоставления залога арендодателем можно договариваться, например, на случай обеспечения беспрепятственного пользования помещением.

Залогом может быть денежная сумма, товар, обязательства или акции. Типичным залогом является денежная сумма, либо выплаченная арендодателю, либо заложенная на банковском счету. Также страховые компании предлагают залоговую страховку. В договоре на аренду стоит оговорить, выплачивается ли процент по сумме залога, и кому принадлежит процент по залоговому вкладу в банке.

Если арендный договор планируется как долгосрочный, стоит позаботиться о возможных повышениях залога для его соответствия в будущем росту арендной платы.

Страховки
Квартиросъёмщик и арендодатель могут договориться о покупке квартиросъёмщиком страховки домашнего имущества. Такая страховка может покрыть причинённый ущерб движимому имуществу помещения согласно условиям страхования. Однако арендодателю всегда стоит известить свою страховую компанию о сдаче квартиры в аренду.

https://www.youtube.com/watch?v=Qe1vZBw-7vE

ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ И КЛЮЧЕЙ
Осмотр
Для обеспечения прав как квартиросъёмщика, так и арендодателя стоит провести предварительный осмотр помещения не позднее его передачи в пользование. При осмотре записываются замеченные в помещении дефекты, недостатки и прочие факты.

По фактам, требующим непосредственного ремонта, договариваются о проведении ремонтных работ и сроках их выполнения. Если квартиросъёмщик хочет делать в помещении ремонтные работы или работы по перепланировке, то о них стоит договариваться в письменном виде, поскольку без разрешения арендодателя ремонтные и прочие работы проводить нельзя.

Протокол осмотра датируется, подписывается, каждая сторона получает свой экземпляр, который хранится на протяжении всего срока аренды.

Задержка передачи помещения
Помещение передаётся квартиросъёмщику в день начала арендных отношений, если в договоре не указана более поздняя дата.

Квартира и прочие помещения по договору должны быть в указанный день в пользовании квартиросъёмщика, если не оговорено иначе. Арендодатель обязан компенсировать квартиросъёмщику причинённый ущерб, если передача помещения или его части задерживается.

Квартиросъёмщику также не надо платить арендную плату за те дни, в которые помещение по причине задержки не было в использовании квартиросъёмщика.

После передачи помещения у арендодателя более нет права посещать квартиру без согласия квартиросъёмщика, даже если у него остался свой ключ.

Для контроля за состоянием квартиры и, например, для дальнейшей сдачи в аренду или продажи у арендодателя есть право входа в квартиру. В этом случае надо договариваться с квартиросъёмщиком.

Если квартиросъёмщик отказывается пустить арендодателя в квартиру, тот может обратиться за официальной помощью к полиции.

Ключи
Арендодатель должен передать квартиросъёмщику достаточное количество ключей. Количество ключей зависит от размера квартиры, так для большой квартиры и, например, для квартиры, предназначенной для семьи, необходимо несколько комплектов ключей.

Квартиросъёмщик отвечает за ключи во время аренды и обязан компенсировать расходы по изготовлению дополнительных ключей в случае их утери.

От квартиросъёмщика можно также потребовать компенсацию за изготовление новой серии ключей, если их утеря вызывает угрозу их попадания в чужие руки или, если имеется возможность определить, к чему они относятся.

Продолжение в следующем номере.

Источник: http://kuluttajaliitto.fi/teemat/kuluttajan_oikeudet/asuminen
http://kuluttajaliitto.fi/fileshttp://kuluttajaliitto.fi/files/1548/kuluttaja_vuokra_rus_2012.pdf

Материал публикуется при финансовой поддержке:

Источник: http://mosaiikki.info/lehdet_ru.php?id=2015_107-108_vuokraopas

Юридический спектр
Добавить комментарий