Кто несет расходы по содержанию данного имущества?

Совместное содержание общего имущества нежилого здания

Кто несет расходы по содержанию данного имущества?

Ведущий рубрики Виктор Алексеевич КОЛЕСНИКОВ,

генеральный директор

ООО Правовая компания «ЮТИ»

660079, г. Красноярск,

ул. 60 лет Октября, д. 96г

Тел: 297-25-47

Viktor-kolesnikov@yandex.ru

Помимо жилых зданий (многоквартирных домов), есть также нежилые, в частности, различные административные, торговые центры, дома быта и прочие, в которых расположены офисы, магазины, склады.

Такое нежилое здание, как и многоквартирный дом, по сути, не представляет собой отдельного объекта недвижимости, а является совокупностью помещений — к примеру, кабинетов, офисов, у каждого из которых может быть свой собственник. Зачастую собственники сдают их в аренду. Некоторые из таких помещений могут также принадлежать муниципалитету, который передает их на праве хозяйственного ведения специально созданным для этих целей унитарным предприятиям.

Здесь вскрывается сложность — многосубъектность отношений по управлению нежилым фондом. Субъекты следующие:

• собственники;

• арендаторы;

• банки и иные кредитные организации;

• муниципальное образование;

• унитарные предприятия.

1. Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения.

В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, но, поскольку такой объект является лишь частным случаем здания, такое регулирование в целом нельзя назвать полным.

С другой стороны, практика активного строительства зданий нежилого назначения со множественностью собственников, а также разрастание числа собственников в уже существующих зданиях, в значительной мере усложняют гражданский оборот в этой сфере, порождая необходимость в дополнительном внимании законодателя.

2. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенной нормы, право на иск об определении порядка владения и пользования имуществом связано с отсутствием соглашения участников долевой собственности по указанному вопросу.

4. Согласно разъяснениям, данным в п.

Статьи по предмету Гражданское право

37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 г.

№ 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая об определении порядка пользования находящегося в долевой собственности имущества, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Кроме того, при определении порядка использования сособственниками помещений суд должен исходить из реальной возможности осуществления соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон.

5.

Определение порядка владения и пользования общим имуществом между участниками долевой собственности означает возникновение между ними обязательственных правоотношений, в которых каждый из участников получает право требования к другой стороне и корреспондирующие обязанности (право требовать предоставления в пользование определенного имущества и обязанность предоставить иное имущество в пользование ответчика).

По смыслу статьи 247 ГК РФ, определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственностиможетбыть передано конкретное имущество.

6. Особенности правового режима мест общего пользования в здании предполагают необходимость обслуживания более одного помещения в здании.

В свою очередь соглашение о порядке пользования таким имуществом по смыслу статьи 247 ГК РФ означает не возможность фактического пользования данным имуществом собственниками, поскольку данное право следует из закона, а достижение собственниками соглашения относительно условий и пределов пользования таким имуществом.

Судом может быть определен порядок использования общего имущества здания (например, периодичность, график его использования и обслуживания).

Невозможность предоставления в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение одного из участников долевой собственности имущества, относимого к общему имуществу, без изменения назначения имущества, исключает соответствие закону данного варианта.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении 18 ААС № 18АП-770/2013 от 17.07.13 г. по делу № А47-10591/2012.

Определение в судебном порядке исключительного права владения и пользования общим имуществом одним из участников долевой собственности имущества, например: подсобными помещениями подвала, коридорами, санузлами и т. д. не соответствует статье 290 ГК РФ.

Собственник нежилого помещения участвует в содержании общего имущества

Нередко управляющим организациям и ТСЖ приходится сталкиваться с тем, что собственники нежилых помещений (встроенно-пристроенных) в многоквартирном доме уклоняются от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Какие доводы они приводят? Что можно противопоставить их подходу? Как складывается арбитражная практика по спорам между управляющими организациями и собственниками нежилых помещений в доме? Какую роль в данных спорах должно сыграть Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10?

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст.

36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. По нормам ст.

210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в п. 1 ст. 39 ЖК РФ (собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) и п. 1 ст.

158 ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения).

Получается, что лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества.

Источник: https://advokat144.com/sovmestnoe-soderzhanie-obschego-imuschestva-nezhilogo-zdaniya/

Как принудить собственников административного здания нести расходы по содержанию общедомовых коммуникаций?

Кто несет расходы по содержанию данного имущества?

Вопрос:

Мы располагаемся  по адресу … . Это 6-этажное административное здание, у которого 4 собственника с разными долями. Имеются места общего пользования и общедомовые коммуникации.

Подскажите, пожалуйста, с помощью каких нормативных актов можно принудить их нести расходы по содержанию общедомовых коммуникаций и мест общего пользования, а также какие договора необходимо для этого с ними заключить?

Ответ:

Согласно пункту 1  постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009  № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума ВАС РФ) собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Здесь же указано, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В свою очередь в соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры (в нашем случае – части здания) в многоквартирном доме (в нашем случае – административном здании)  наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома                                      (статья 290 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума ВАС РФ к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, вышеуказанное имущество принадлежит на праве общей собственности на общее имущество здания всем собственникам долей в праве собственности на здание.

Кроме того, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ).

Следовательно, собственники долей в праве собственности на здание обязаны нести расходы по содержанию  общего имущества здания, указанного выше, пропорционально своей доли.

Обращаем Ваше внимание также на то, что если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения                                  (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ).

В соответствии с п. 6 постановления Пленума ВАС РФ по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Согласно пункту 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ только к компетенции общего собрания собственников помещений относится вопрос о принятии решения об определении организации, которая от имени собственников помещений (долей) в здании уполномочена на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в здании (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания, а также выбора способа управления административным зданием. (к вопросу о выполнении функции управляющей организации).

При этом пунктом 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что многоквартирный дом (прим. – значит и здание) может управляться только одной управляющей организацией.

Решение об определении организации, которая от имени собственников помещений в здании уполномочена на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений, может быть заключено при достижении согласия не менее двух третей всех участников общего собрания собственников помещений, а выбор способа управления здания – большинством общего собрания собственников помещений (п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). При этом пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (в нашем случае – здания).

Таким образом, собственники долей в праве собственности на здание обязаны заключить договор по техническому содержанию, охране и обслуживанию общего имущества здания с организацией, определенной в установленном законом порядке общим собранием собственников помещений.

Обращаем также Ваше внимание на то, что в соответствии с разного рода правилами, определяющими порядок оказания тех или иных коммунальных услуг, владельцы нежилых помещений вправе заключать договоры, предусматривающие оказание коммунальных услуг в отношении занимаемых ими помещений (прим.- не общего имущества здания) с гарантирующим поставщиком напрямую (Например, согласно пункту 88 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденными постановлением  Правительства РФ от 31.08.2006 № 530, владельцы нежилых помещений в многоквартирных домах приобретают электрическую энергию на основании договора энергоснабжения (договора купли-продажи (поставки) электрической энергии), заключенного с гарантирующим поставщиком (энергосбытовой организацией).

На основании вышеизложенного предлагаем Вам инициировать проведение в настоящее время необходимых мероприятия по урегулированию данного вопроса в порядке, предусмотренном законом. В случае недостижения согласия между собственниками Вы вправе обратиться в суд за урегулированием вопроса, руководствуясь пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Партнер                                                                                                         М.С.Крысова

Источник: http://www.mi-p.ru/kak-prinudit-sobstvennikov-administrativnogo-zdaniya-nesti-rasxody-po-soderzhaniyu-obshhedomovyx-kommunikacij.html

Статья 210. Бремя содержания имущества

Кто несет расходы по содержанию данного имущества?

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Комментарий к Ст. 210 ГК РФ

1. Под бременем содержания имущества, возложенным на собственника, следует понимать обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии.

Степень заботливости и осмотрительности собственника при выполнении этой обязанности, а в ряде случаев — конкретные меры попечения об имуществе могут быть предусмотрены в технических стандартах и регламентах, правилах эксплуатации отдельных видов имущества, правилах ведения отдельных видов деятельности. При отсутствии нормативного регулирования подобного рода в случае спора о том, исполнил ли собственник свою обязанность по несению бремени содержания имущества надлежащим образом, данный вопрос должен решаться применительно к конкретному случаю, с учетом особенностей как самого имущества, так и способов введения его в хозяйственный оборот.

В соответствии с п. п. 3 и 4 ст.

30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Обязанность несения бремени содержания имущества собственником следует понимать двояко. Во-первых, ее закрепление в комментируемой статье 210 ГК РФ не позволяет собственнику требовать ее исполнения кем бы то ни было, если только такая обязанность других лиц не предусмотрена законом или договором.

Примерами отличного от установленного комментируемой статьей распределения бремени содержания имущества служат, в частности, правила ст. ст. 616, 634, 644 и 661 ГК РФ об обязанностях сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества, ст. ст. 678, 681 ГК РФ и ст.

67 ЖК РФ об обязанностях нанимателя жилого помещения и др.

Во-вторых, комментируемая статья действует в интересах абстрактного неограниченного круга лиц либо (в ряде случаев) в государственных или общественных интересах, поскольку обязывает собственника поддерживать имущество в надлежащем состоянии в тех случаях, когда это необходимо для предотвращения вреда жизни и здоровью, имуществу окружающих собственника лиц, общественной инфраструктуре и общественной безопасности. Даже вещи, не наделенные технической сложностью и особыми свойствами, в случае их небрежной, безответственной эксплуатации, отсутствия необходимой заботы о них способны быть помехой в хозяйственной деятельности иных лиц, причиной возникновения вредоносных последствий. Такая возможность многократно увеличивается, когда безответственно, небрежно, неквалифицированно используются вещи, эксплуатация которых в силу их технических свойств требует особого усердия (например, источники повышенной опасности), либо когда оставляется в бесхозяйном состоянии вещь с потенциально вредоносными свойствами, безопасность которой для окружающих должна постоянно поддерживаться собственником или лицом, которому собственник делегировал такую обязанность. Надлежащее несение собственниками бремени содержания их имущества в подобных особо значимых ситуациях законодатель стимулирует рядом мер. К их числу относится, в частности, установление повышенных оснований для гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный деятельностью, представляющей повышенную опасность для окружающих (ст. 1079 ГК). Кроме того, законом установлены случаи, когда собственник должен исполнять свои обязанности по содержанию имущества под угрозой утраты самого права собственности. Примером таких санкций может служить выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК) и жилых помещений (ст. 293 ГК). Несмотря на то что по общему правилу правопорядку безразлично, каким образом и насколько активно собственник использует имущество в хозяйственном обороте (в частности, право собственности на бесхозяйную вещь может быть приобретено другим лицом (ст. 225 ГК)), в указанных случаях надлежащее попечение о наиболее важных для оборота объектах прав выступает в качестве условия сохранения титула.

Наконец, ст. 236 ГК РФ предусмотрена потенциальная возможность привлечения собственника к ответственности за вред, причиненный в связи с его отказом от права собственности и, соответственно, прекращением попечения о данном имуществе до приобретения права на него другим лицом или его гибели.

Это означает, что любые вещи, способные причинять вред окружающим, должны поддерживаться собственником в состоянии, предотвращающем вредоносные последствия, даже в случае его отказа от намерения осуществлять правомочия собственника, не говоря уже о гораздо более распространенных случаях заинтересованности хозяйствующих субъектов в их осуществлении.

Источник: http://stgkrf.ru/210

Юридический спектр
Добавить комментарий