Кто должен оплачивать ремонт фасада многоквартирного дома после пожара на лоджии квартиры?

В каких случаях и за чей счёт управляющая организация должна ремонтировать балконы

Кто должен оплачивать ремонт фасада многоквартирного дома после пожара на лоджии квартиры?

Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.

Почему УО несёт ответственность за балконы

В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона.

Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2  ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).

По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.

Также УО обязана:

  • проверять правильность использования балконов жителями дома;
  • не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
  • разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Об обязательных для УО работах по содержанию общего имущества дома

Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов

Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

Порядок действий УО в такой ситуации следующий:

  1. Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, где следует описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
  2. Определить характер и объём требуемых восстановительных работ.
  3. Определить источник финансирования.
  4. Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).

Оплачивают ремонт балконов всегда собственники помещений в многоквартирном доме, несущие бремя содержания общего имущества:

  1. Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома.
  2. Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.

Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ  не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.Верховный Суд РФ о перепланировке балконов

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.

Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.

Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.

УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.

Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.

Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.

Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.

Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.

Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.

Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.

Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

ПП РФ 1498: Особенности содержания общего имущества в МКД

Запомнить

По вопросу ответственности за состояние и ремонт балконов многоквартирных домом управляющие организации должны помнить следующее:

  1. В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
  2. УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
  3. УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
  4. Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
  5. Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.

Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9637/v-kakih-sluchayah-i-za-chey-schyet-uo-dolzhna-remontirovat-balkony

Ук

Кто должен оплачивать ремонт фасада многоквартирного дома после пожара на лоджии квартиры?
1.1.  Собственник жилья несет полную ответственность за свои действия, связанные с ремонтом, отделкой и эксплуатацией жилья, за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу третьих лиц в соответствии с действующим законодательством. 1.2.

  Собственник квартиры перед началом ремонтно-отделочных и монтажных работ получает и подписывает настоящие Правила проведения ремонтно-отделочных и монтажных работ и  Технические условия на подключение и пользование инженерными коммуникациями жилого дома.

1.3.

  Для проведения ремонтно-отделочных и монтажных работ в связи с перепланировкой в квартире и до их начала Собственник обязан выполнить в соответствии с выданными техническими условиями (заказать в специализированных организациях) и предоставить для согласования в Управляющую компанию (далее по тексту – УК) следующие документы (см. ЖК РФ, гл.4, ст. 25-29):

  • проект электроснабжения квартиры, выполненный специализированной организацией или согласованный в Энергонадзоре;
  • проект на инженерные коммуникации: ГВС, ХВС, канализация, отопление, вентиляция и кондиционирование;
  • проект перепланировки/переустройства, которые согласовываются в установленном законодательством РФ порядке.

К вопросам перепланировки относятся:

  • перенос, устройство и демонтаж перегородок;
  • перенос, демонтаж и устройство дверных проемов в несущих и ненесущих стенах;
  • замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не включая переоборудование по всему зданию). 

К вопросам переустройства относятся:        

  • замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);
  • устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;
  • перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы);
  • демонтаж инженерного оборудования и/или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного водоснабжения и канализации. 

К вопросам реконструкции относятся:

  • объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями;
  • устройство тамбура – входа;
  • устройство козырьков, навесов;
  • остекление лоджий;
  • остекление балкона;
  • изменение формы оконных и дверных проёмов;
  • закладка оконных и дверных проёмов;
  • замена столярных элементов фасада;
  • установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.);
  • изменение материалов и пластики внешних конструкций;
  • другие работы по фасаду здания.

При перепланировке нельзя/запрещено:

  • Санузел или кухня не должны располагаться над помещениями жилого характера.
  • Изменения не должны препятствовать доступу к оборудованию (кранам, вентилям и прочему).
  • Нельзя устанавливать системы теплых водяных полов, запитанных от индивидуальной системы отопления и горячего водоснабжения.
  • Нельзя переносить отопительные приборы на застекленные лоджии.
  • При перепланировке нельзя осуществлять “захват” площади тамбура (межквартирного холла), так как эти помещения являются общедомовым имуществом.

1.4.  Собственник обязан соблюдать настоящие правила и выполнить настоящие технические условия по всем видам ремонтно-отделочных и монтажных работ, выданные ему Управляющей компанией. При необходимости Управляющая компания имеет право выдавать Собственнику дополнительные технические условия,  которые вступают в силу сразу после получения их Собственником. 1.5.  Во всех  проектах Собственник обязан предусмотреть обеспечение свободного доступа  к  общим  системам  Здания и жилого помещения (стоякам, врезкам, запорной арматуре, электрощитам, разводкам) для возможности полного осмотра, технического обслуживания, замены. 1.6.  Работы, связанные с перепланировкой, переустройством, реконструкцией помещений и  затрагивающие несущие конструкции, капитальные стены, проводятся Собственником строго в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом. 1.7.  Для проведения ремонтно-отделочных и монтажных работ Собственник заключает договор со специализированной строительной организацией, имеющей право (лицензию) на проведение ремонтно-отделочных и монтажных работ. Копии договора и заверенные печатью лицензии организации Собственник предоставляет в УК. 1.8.  Собственник  вправе производить ремонтно-отделочные и монтажные работы своими силами, если имеет право (лицензию) на проведение ремонтно-отделочных и монтажных работ. В этом случае Собственник представляет в Ук заверенную копию лицензии на право проведения ремонтно-отделочных и монтажных работ и Заявление о проведении ремонтно-отделочных и монтажных работ своими силами. 1.9.  Собственник имеет право выполнять ремонтно-отделочные и монтажные работы силами привлеченных частных физических лиц, если они имеют право (лицензию) на проведение ремонтно-отделочных и монтажных работ. В этом случае Собственник представляет в Ук заверенные копии лицензий на право проведения ремонтно-отделочных и монтажных работ и копию договора подряда с частными лицами. 1.10. Собственник  несет ответственность за соблюдение своими работниками (подрядчиками) правил техники безопасности, охраны труда, правил пожарной безопасности, настоящих Правил при проведении ремонтно-отделочных работ и за возможный материальный ущерб, причиненный зданию или третьим лицам  при проведении ими данных работ и за соблюдение общественного порядка. 1.11.  При проектировании и выполнении ремонтно-отделочных и монтажных работ Собственник обязан сохранить предусмотренные застройщиком общие для жилого дома в целом проектные и дизайнерские решения, сохранить целостность  и работоспособность конструктивных элементов, систем и коммуникаций многоквартирного жилого дома. 1.12.  По желанию собственника (на договорных условиях) Управляющая компания осуществляет технический надзор за выполнением ремонтно-отделочных  и монтажных работ в соответствии с согласованной проектной документацией и регламентирующими документами. Собственник,  Управляющая компания и Подрядная организация совместно подписывают акты приема выполненных и скрытых работ.   1.13.  При проведении ремонтно-отделочных работ Собственник обязан не ущемлять интересы других собственников.  1.14.  В процессе производства строительно-монтажных и отделочных работ представитель Управляющей компании имеет право осуществлять контроль над выполнением настоящих Правил и Технических условий.

Управляющая компания просит Собственников не выдавать работникам, привлеченным для производства ремонтно-отделочных работ, более 1 ключа от домофона и/или квартиры.

2.  ПРАВИЛА ПРОВЕДЕНИЯ РЕМОНТНО-ОТДЕЛОЧНЫХ И МОНТАЖНЫХ РАБОТ

2.1.   Перед началом ремонтно-отделочных и монтажных работ: 2.1.1.  Собственник предоставляет в Управляющую компанию:

  • Заявление о начале проведения ремонтно-отделочных и монтажных работ в квартире.
  • Доверенность на ответственного производителя работ с указанием  его паспортных данных, контактных телефонов.
  • Копию договора с подрядной организацией на проведение ремонта, копию свидетельства о членстве в СРО.
  • Список работников подрядной организации, производящих ремонт в квартире Собственника с указанием паспортных данных. При изменении списочного состава сотрудников, Собственник или его ответственный представитель по доверенности обязан письменно информировать об этом УК.
  • Работники подрядной организации Собственника должны постоянно иметь при себе копию паспорта для контроля нахождении в здании посторонних лиц. В случае если работник отсутствует в списке сотрудников подрядных организаций и частных лиц, производящих ремонт в квартирах, его допуск в здание запрещен.
  • С целью осуществления контроля по эксплуатации общего имущества многоквартирного жилого дома для организации подъема строительных материалов  или спуска строительного мусора Собственник или его ответственный представитель по доверенности подает заявку в Управляющую  компанию с указанием вида, количества груза, планируемого времени перевозки.

2.1.2.

  Собственник на свое усмотрение  оформляет страховку жилого помещения на период проведения всех видов ремонтно-отделочных и монтажных работ и предъявляет ее в Управляющую компанию вместе с заявлением о начале проведения ремонтно-отделочных и монтажных работ.
2.1.3.

  Собственник оснащает квартиру предметами гигиены (унитаз, раковина) и емкостью-отстойником (не менее 100 л)  для отстаивания растворов.  
2.2.  Требования к проведению ремонтно-отделочных и монтажных работ:
2.2.1.  Разрешается производить ремонтно-отделочные и монтажные работы не ранее 08.00 часов и не позднее 21.

00 часов в соответствии с требованиями законодательства РФ и Законом Московской области от 07 марта 2014 г. N 16/2014 “Об обеспечении тишины и покоя граждан на территории Московской области”.
2.2.2.  Запрещается производить шумные работы в дневное время с 13.00 до 15.

00 часов для обеспечения отдыха проживающих Собственников в рабочие дни  и в выходные и праздничные дни в течение всего дня.
2.2.3.  Проход в жилой дом /выход из жилого дома работников, производящих ремонтно-отделочные и монтажные работы осуществляется с 08.00 часов до 20.00 часов.

  В остальное время проход в жилой дом/выход из жилого дома работникам, производящим ремонтно-отделочные и монтажные работы, запрещен. 2.2.4.  Работники Собственника, производящие ремонтно-отделочные и монтажные работы, обязаны:

  • Находиться на территории комплекса и в многоквартирном жилом доме в трезвом виде, не употреблять алкогольные и наркотические вещества. 

В случае нахождения работников, производящих ремонтно-отделочные и монтажные работы, на территории и в самом многоквартирном жилом доме в состоянии алкогольного или другого опьянения, работник удаляется из здания и более в него не допускается.


При попытках проноса в здание алкогольных напитков работники,производящие ремонтно-отделочные и монтажные работы, в здание не допускаются.

  • Не портить оборудование и имущество многоквартирного жилого дома, мест общего пользования, других Собственников, третьих лиц;
  • Не причинять беспокойства проживающим Собственникам;
  • Строго соблюдать правила Охраны труда и техники безопасности.
  • Строго соблюдать правила противопожарной безопасности и санитарной гигиены.

2.2.5.

  Запрещается курить в местах общего пользования, технических помещениях многоквартирного жилого дома и в ремонтируемых жилых помещениях. Курение допускается только в специально отведенных местах на территории комплекса. 
2.2.6.  Запрещается гулять по многоквартирному жилому дому, в т.ч.  в помещениях, не задействованных  для ремонта данной подрядной строительно-отделочной организацией, заходить в технические помещения. 2.2.7.  Запрещается вывешивать рекламную информацию на дверях, стенах, окнах, фасаде здания. Размещение рекламной информации на информационных стендах допускается только по согласованию с Управляющей компанией. 2.2.8.  При выполнении влажных процессов Собственник должен обеспечить защиту от протекания на нижние этажи.

2.2.9.  Газосварочные работы проводятся под контролем Управляющей компании с соблюдением мер пожарной безопасности, оформлением наряда-допуска на выполнение работ повышенной опасности подрядной организацией и оформлением допуска к работам от Управляющей компании. Хранение баллонов с газом на территории жилого комплекса запрещается. Для проведения сварочных работ в здание допускаются газосварочное оборудование только во взрывобезопасном исполнении.

Источник: http://vdm-servis.ru/useful-info/pravila-rabot.php

Общая площадь квартиры: пробелы в законах и возможные маханации

Кто должен оплачивать ремонт фасада многоквартирного дома после пожара на лоджии квартиры?

18.11.2016 | 08:00 33918

Балкон и лоджия воспринимаются большинством покупателей как важный и даже необходимый элемент квартиры. Но многие не знают, в чем принципиальные различия этих конструкций и как это отражается на цене квартиры и ее дальнейшей эксплуатации.

Выбирая квартиру, покупатель обычно интересуется прежде всего стоимостью квадратного метра, расположением дома, транспортной доступностью объекта, наличием детсадов, школ, поликлиник.

А вот на балконы и лоджии если и обращают внимание, то далеко не в первую очередь.

Все привыкли, что такие помещения есть почти во всех квартирах, и всерьез задумываются об их важности, лишь когда они не предусмотрены проектом (такое бывает на первых этажах жилых новостроек).

Между тем принципиальные различия балконов и лоджий имеют очень весомое значение и при определении стоимости квартиры, и при расчете квартплаты, и при дальнейшей эксплуатации этой архитектурной детали.

Начнем с теории

Сегодняшние строительные нормативы предписывают устраивать в многоквартирных домах балконы и лоджии – в целях безопасности. Они должны помочь жильцам в случае пожара.

Речь, конечно, идет не о том, чтобы выпрыгивать с балкона, спасаясь от огня.

Наоборот, в домах высотой менее 16 м нормативы разрешают не проектировать балконов, так как жильцы могут самостоятельно спуститься с такой высоты на землю или спрыгнуть на натянутый пожарными брезентовый тент.

С 25-го этажа уже не выпрыгнешь. Зато от дыма и огня можно на какое-то время укрыться на балконе или лоджии. Поэтому ширина простенка у таких внешних конструкций должна быть не меньше 1,2 м – тогда пламя до погорельца долго не доберется.

Другие нормативные требования относятся уже к безопасности самих выносных архитектурных дополнений. Так, они должны выдерживать нагрузку 200 кг на квадратный метр, а высоту ограждения следует делать не меньше 1,2 м.

Максимальный вынос плиты балкона, выступающего за пределы фасада, а значит, и глубина самого балкона не может превышать 1,8 м. С другой стороны, глубина балкона и лоджии влияет на инсоляцию примыкающих к ним помещений.

А если делать эти конструкции глубже 1,8 м, освещенность в комнате будет слабой.

Балконов может не быть в проектах с панорамным остеклением и в лофтах.

Теперь о разнице в понятиях

Балкон – это навесная, выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Он располагается на внешней балке, отсюда и его название. А лоджия – встроенное или пристроенное помещение, огражденное с трех сторон стенами.

Эти различия важны, так как от того, балкон в квартире или лоджия, зависит определение ее стоимости. Все знают, что есть общая площадь квартиры и жилая. Входит ли в нее балкон, известно не всем. А он входит. Только с понижающим коэффициентом 0,3, на который умножается площадь балкона.

То есть если в двушке совокупная площадь двух комнат, прихожей, кухни и санузла составляет 50 кв. м, а балкона – 2 кв. м, то к 50 прибавляется не 2, а 0,6 кв. м. И общая площадь такой квартиры будет 50,6 кв. м. Именно она принимается в расчет при оценке недвижимости.

Для лоджий коэффициент 0,5, поэтому в квартире с уже рассмотренными параметрами и лоджией общая площадь будет 51 кв. м, из которых 1 кв. м – это лоджия.

Почему так? Потому что лоджия и балкон имеют ограниченный функционал. Балкон отделен от квартиры внешней стеной, он более холодный, чем лоджия, которая встроена в фасад. Несущая способность балкона ниже, оттого на нем, например, запрещено размещать жилые комнаты.

Произвести перепланировку, объединив комнату или кухню с балконом, вам не разрешат. А вот с лоджией это возможно. Это важно для тех, кто подумывает в будущем увеличить жилую площадь своей недвижимости за счет присоединения лоджии к комнате.

В таких случаях ее застекляют, если этого не сделано при строительстве дома, утепляют, сносят отделяющую от остальной квартиры перегородку.

Нужно учесть, что после узаконивания перепланировки бывшая лоджия перестает быть отдельным помещением и ее площадь уже не рассчитывается с понижающим коэффициентом.

На балконе же жить можно только летом, так как существенно утеплить это помещение не удастся.

Так что, можно сказать, лоджия имеет больше оснований именоваться частью квартиры, чем балкон.

Еще один нюанс касается того, кто должен платить за ремонт балкона и лоджии. Согласно Жилищному кодексу РФ содержание общего имущества дома должны оплачивать все собственники помещений в нем.

К общему имуществу относятся не только чердаки, подвалы, лестничные площадки, но и несущие конструкции, балки, стены. А вот пространство между ними – это уже частная собственность.

Поэтому оплачивать ремонт балки, на которой расположен балкон, или стен, ограждающих лоджию, обитатель квартиры не обязан. Деньги на это управляющая организация должна взять из средств, которые все жильцы перечисляют на содержание общего имущества.

Или, если ситуация более серьезная и поломка угрожает безопасности остальных помещений, – из платы за капитальный ремонт, собираемой с жильцов. А вот чинить поломавшиеся двери, окна и перила балкона или лоджии владельцу квартиры придется за свой счет.

Нужно оговориться, что к так называемым французским балконам все вышесказанное не относится. Ведь это, по сути, то же окно.

Балкон должен выступать за периметр дома, а французский балкон представляет собой просто балконную дверь на фасаде, огражденную решеткой.

Выйти на такой балкончик не получится – он не имеет площади, поэтому не учитывается при расчете стоимости квартиры. Ремонт такой конструкции лежит на плечах жильцов.

Привлекательный бонус

Для застройщиков балконы и лоджии, с одной стороны, влекут дополнительные расходы: себестоимость возведения дома без таких сооружений (которые, как правило, сдаются в эксплуатацию уже остекленными) в среднем на 5% ниже, чем с ними.

С другой стороны, подавляющее большинство покупателей при прочих равных предпочтет квартиру с балконом или лоджией.

А если она расположена на верхних этажах высотки, откуда открывается широкий обзор на город, то внешние конструкции, выполняющие роль смотровой площадки, ценятся еще больше.

Видовые квартиры во многих высотных домах продаются на 10-15% дороже, чем аналогичные помещения на средних этажах.

Поэтому почти во всех домах застройщики предусматривают балконы или лоджии. Или то и другое. Или даже по несколько на квартиру.

Обычно в домах эконом-класса проектируют квартиры с балконами.

Компания «КСК» в своих жилых комплексах «Павловский» и ЖК «Микрорайон Центральный» в Колтушах даже студии предлагает с балконами, причем в ряде случаев с очень просторными.

Так, в «Павловском» есть студии общей площадью 32,34 кв. м и балконами 7,24 кв. м. Вообще же размеры балконов у «КСК» очень разные: 3,86 кв. м, 5,00 кв. м, 7,86 кв. м и др.

В домах более высоких категорий чаще встречаются лоджии. Но это не непреложное правило. Например, в премиальном доме «Победы, 5» от Legenda Intelligent Development в трех- и четырехкомнатных квартирах предусмотрены лоджии площадью 4,9 кв. м. А вот в ЖК бизнес-класса «Москва» от Setl City есть квартиры с лоджиями, балконами. А самые просторные – четырехкомнатные – имеют и то и другое.

В элитном ЖК «Смольный проспект» от «ЮИТ» есть однушки без балконов и лоджий. Есть варианты с лоджиями размером 2,6-5,0 кв. м. Имеются также и квартиры больших площадей с балконами, лоджиями либо без них.

В том же «Смольном проспекте», а также «Новоорловском» и малоэтажном Inkeri в Пушкине есть и просторные, так называемые финские балконы глубиной 1,5-1,8 м. Летом их можно использовать как жилые помещения: для комфорта застройщик провел туда электрические розетки и освещение.

А в доме «Чапаева, 16» предусмотрены даже квартиры с террасами – открытыми площадками на верхних этажах.

Просторные террасы – 20-40 кв. м – есть в квартирах премиального ЖК «Дом у Невского» от RBI. Так, к трехкомнатной квартире площадью 110 кв. м прилагается терраса 37,54 кв. м. А к двухкомнатной площадью 86,4 кв. м примыкает терраса в 25,5 кв. м.

В видовых квартирах ЖК «Линкор» от ГК «КВС» лоджии предусмотрены в каждой комнате. Правда, таких вариантов в продаже уже нет – они пользуются большой популярностью и давно раскуплены.

Да и другие застройщики отмечают, что помещения с лоджиями, балконами, террасами и даже французскими балкончиками расходятся гораздо быстрее, чем без этих архитектурных дополнений. Это еще раз говорит о покупательских предпочтениях.

Надежда Рогожкина    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/234992/

Имеете ли вы право на свой балкон?

Кто должен оплачивать ремонт фасада многоквартирного дома после пожара на лоджии квартиры?

Каждый из нас надеется, что когда-нибудь на его балконе наступит праздник: пустые банки исчезнут, старое пыльное кресло сменится джутовым пуфиком, а остатки линолеума, наконец, найдут достойное применение, потешив эго дальнозоркого и бережливого хозяина. Поэтому так странно, что наши балконы — это не просто площадка для мечтаний, но и повод для законотворчества.

 Photo: Srinayan Puppala

По букве закона

Немногие знают, но содержание наших с вами балконов и лоджий регламентируются сразу несколькими законодательными документами. Так что правило «Квартира моя — что хочу, то и делаю» в случае с балконами не работает.

Внимательно перечитаем строительные нормы и правила, ГОСТы, правила пожарной безопасности, правила содержания общего имущества, а также правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, чтобы узнать — что нам можно и что нельзя делать на собственных балконах, и кто будет платить, если эта спорная территория придёт в негодность.

Что можно складировать на балконе?

На самом деле, ничего. Не только «опасные горючие материалы и смеси или тяжёлые предметы, создающие чрезмерную нагрузку на балконную конструкцию», а вообще ничего.

По определению, данному в Методических рекомендациях по защите прав участников реконструкции жилых домов, балкон и лоджия — места исключительно для летнего отдыха.

И если вы используете помещение не по назначению, уже есть шанс, что какой-нибудь недоброжелатель по соседству, под окнами которого вы, например, настойчиво ставите машину, может «накатать» на вас жалобу.

К тому же, по правилам пожарной безопасности, нельзя перегораживать двери и люки балконов и лоджий, а Правила и нормы технической эксплуатации запрещают вообще каким-либо образом захламлять территорию. Так что держать там сломанный холодильник, бабушкины соленья, стул без ножки или унитаз — не только некрасиво, но и незаконно.

 Photo: TikTak Images

Перегруз

Поскольку балкон и лоджия предназначены только для отдыха, на постоянную нагрузку они никак не рассчитаны. По нормам СНиП 2.01.07-85, нагрузки на этих площадках не должны превышать 200 килограмм на кв.м. на пол, и 400 — вдоль ограждения (речь о полосовой равномерной нагрузке на участке шириной 80 см).

Разнообразие или одинаковость?

Почти в любом столетнем (а то и в трехсотлетнем!) доме Амстердама оконные рамы в идеальном состоянии и одинаково выкрашены.

Совсем другое впечатление производит какой-нибудь многоквартирный дом на родине, где часть крошечных балкончиков застеклена и обита деревом, у другой части окна сияют пластиковой белизной, а у третьей — просто крошатся от ветхости.

И разница здесь не только в том, что в первом случае жилье выглядит гораздо приличнее, но и в том, что голландские жильцы — законопослушнее.

Оказывается, изменение фасада дома (а самовольное остекление балкона таковым и является), например, в Москве, недопустимо, о чём чётко говорит документ « и ремонт фасадов зданий и сооружений». Даже такой шаг, на который, казалось бы, имеет право всякий собственник, необходимо утверждать в соответствии с Законом «О поддержании  исправном состоянии и сохранении фасадов зданий».

Более того, во многих регионах у многоквартирных домов имеется свой Колористический паспорт фасада здания (найти документ можно у УК или ТСЖ, как и другие документы дома), который выдает комитет по архитектуре и градостроительству. Раскрашивая свой балкон зелёной краской в красном доме, вы буквально бросаете вызов местным архитекторам, градостроителям и эстетам.

 Photo: johrling

Кого волнует цветочный горшок?

Украшение балкона регламентируется не только Паспортом фасада, но и Правилами технической эксплуатации жилищного фонда. Согласно этим нормам (п. 3.8.

«Озеленение»), ящики для цветов с внешней стороны балкона нельзя закрепить просто так — их расположение, форма и цвет должны соответствовать указаниям утверждённого проекта.

Самовольная установка новых кронштейнов для цветочных горшков также не допускается — только с разрешения органов местного самоуправления. Остается только вешать горшки с внутренней стороны балкона, оставив высокие мысли о том, чтобы благородно нести красоту в мир.

Аварийный балкон

Наличие трещин в конструкции балкона и разрушение бетонных плит — опасная ситуация для владельцев, прохожих и соседей. Обслуживающая компания обязана следить за правильным использованием, чистотой и состоянием балконов и лоджий.

Но и сам собственник обязан следить за безопасностью. Как видно, зоны ответственности здесь пересекаются, и важно не перекладывать задачи друг на друга, а делать всё сообща. Иначе играть в игру «А это вы должны делать» будет поздно.

 Photo: Rae Allen

Что делает УК?

Во время планового осмотра дома управляющая компания должна проверять и балконы, но точного регламента, как это должно происходить на практике, не существует. И если с внешними повреждениями алгоритм действий понятен, то состояние стен внутри лоджий и балконов остаётся неучтённым. Так что как раз здесь, вероятно, и подразумевается ответственность владельцев.

Что делает собственник?

Необходимо самостоятельно следить за состоянием плиты, креплений и ограждения. Если вы обнаружили аварийные признаки, нужно срочно написать заявление в УК на проверку, которая в свою очередь, согласно закону, должна принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшей деформации.

После осмотра балкона выносится решение: ремонтировать или демонтировать (на это не требуется личное разрешение владельца).

И поскольку плита является общим имуществом, починка может быть включена в перечень текущего ремонта, на который жильцы сбрасываются в составе ежемесячной платёжки, или капитального ремонта, если балкон совсем плох. Как бы то ни было, единоличная оплата ремонта собственником жилья исключена.

Самостоятельно придется оплачивать только замену ограждений, так как этот элемент конструкции общим имуществом не считается. То есть, красить в зелёный цвет вы его не можете, а вот платить в случае чего должны.

 Photo: Leandro Neumann Ciuffo

ЖК против Постановления Правительства №491

На самом деле, большой проблемы здесь нет, но из-за обилия информации возникает некоторая путаница, и дело вот в чём: в Жилищном кодексе не говорится, что балкон и лоджия являются общедомовым имуществом.

Потом, правда, был принят ряд поправок, и все они описывают проблемы подсчёта общей площади / жилой площади, так как от них зависит сумма оплаты жилья. В Постановлении Правительства говорится, что балконная плита — общая.

Не весь балкон с окнами и дверью, а только плита. Только её и оплатит общий кошелек.

Арина Тропинова

07.06.2016

Источник: https://knowrealty.ru/imeete-li-vy-pravo-na-svoj-balkon/

Юридический спектр
Добавить комментарий