Каковы риски при покупке квартиры, полученной продавцом по дарственной?

Какие подводные камни и риски встречаются при покупке квартиры по договору дарения?

Каковы риски при покупке квартиры, полученной продавцом по дарственной?

Часто бывает такое, что в силу тех или иных причин покупку квартиры маскируют договором дарения. Иногда это происходит по инициативе продавца, а иногда и сам покупатель просит об этом.

На то есть разные причины, но, в любом случае, это решение имеет свои подводные камни. Так что лучше разобраться во всем по порядку, прежде чем идти на такой шаг.

После покупки квартиры когда можно оформить дарственную и подарить ее? Какие существуют риски и подводные камни при оформлении договора дарения?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную консультацию:
+7 (499) 653-60-72 доб. 910 Москва   +7 (812) 426-14-07 доб. 801 Санкт-Петербург   +7 (800) 500-27-29 доб. 466 Остальные регионы

Можно ли купить недвижимость по дарственной?

Конечно, можно договориться с продавцом и оформить покупку квартиры через договор дарения. Никто не будет проверять, действительно ли подарок был осуществлен безвозмездно.

Другое дело, что нельзя указать в договоре дарения, что одаряемый должен вернуть дарителю какие-либо денежные средства. Это оговаривается на уровне устной договоренности.

Причины выбора именно такой сделки могут быть разные. Например:

  1. Если покупатель и продавец являются близкими родственниками, оформляя договор дарения, ни первому, ни второму, не придется оплачивать налог на доходы физических лиц.
  2. Если оформить дарственную, то покупатель сможет заново продать полученную квартиру, не оплачивая налог, уже через три года. В случае с договором купли-продажи, это целых пять лет. Так что, такой вид оформления часто выбирают люди, которые вкладывают деньги в недвижимость.
  3. Еще один нюанс касается продажи доли квартиры. Дело в том, что если человек владеет не всем жильем, а лишь долей, то при продаже своей собственности остальные жильцы получают преимущественное право покупки. 

    То есть, если вы оформите договор купли-продажи доли квартиры, собственники остальных долей имеют право перекупить ее по той же цене. А при оформлении дарственной это правило не действует. Именно поэтому, как раз при покупке отдельной комнаты, чаще всего и оформляется дарственная.

  4. Очень трепетная тема – это покупка квартиры человеком, состоящим в браке. Дело в том, что если вы приобретаете жилплощадь, находясь в законном браке, она становится совместно нажитым в браке имуществом. 

    То есть, при разводе ее придется делить, а если вы решите продать или подарить квартиру, потребуется получить разрешение второго супруга. С дарственной все немного иначе.

     

    Дело в том, что все имущество, полученное в результате безвозмездных сделок, считается личным. А лично имущество не может стать совместно нажитым в браке. Как раз к безвозмездным сделкам и относится дарение. То есть, оформляя покупку через дарственную, покупатель становится единственным, кто может распоряжаться жилплощадью.

Так что, причин оформить покупку через дарственную достаточно. Но так ли это безопасно?

Риски и подводные камни

Конечно, безопасность подобной сделки оставляет желать лучшего. Ведь вы не сможете потом потребовать у оппонента выполнения своих соглашений через суд.

Особенно это актуально для продавцов, а не для покупателей. Но и покупатель не сможет подать в суд на продавца, если что-то окажется не так с жильем.

Однако существуют и другие риски, и подводные камни. 

Среди них можно выделить следующие:

  1. Если между дарителем и одаряемым нет близкородственных связей, одаряемому придется заплатить тринадцатипроцентный налог на прибыль. То есть, стоимость квартиры для вас повышается на 13% от кадастровой оценочной стоимости. Если же оплату налога возьмет на себя продавец, закрепить это на бумаге не выйдет.
  2. Дарственную гораздо легче оспорить в суде. В этом и заключается главный риск для покупателя. Конечно, договор дарения оспорить тоже очень сложно. Но договор купли-продажи в этом плане куда надежнее. 

    Продавец может специально ввести в дарственную какой-нибудь пункт, которым потом можно воспользоваться, чтобы оспорить сделку в суде. Тем более, если не заверять соглашение у нотариуса, в суде оно будет иметь меньше юридической силы.

Кроме того, бывают ситуации, когда оформить дарственную, чтобы прикрыть договор купли-продажи, попросту невозможно. Это связано с некоторыми особенностями сделки:

  1. Если имущество находится в общей совместной собственности, его нельзя подарить, не получив согласие от остальных собственников. В случае с куплей-продажей же, эта проблема решаема.
  2. Некоторые категории граждан не могут являться участниками дарения. Это определяется в статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации. К ним относятся следующие:
  • несовершеннолетние дети;
  • работники образовательных, медицинских и социальных организаций;
  • чиновники;
  • коммерческие организации.

Внимание! В случае с несовершеннолетними детьми не сработает ни один из вариантов оформления сделки. Но вот в остальных ситуациях договор купли-продажи является единственным вариантом, даже если речь идет на самом деле о дарении.

Когда можно подарить купленную недвижимость?

Одна из главных причин, по которым продавцы часто решают продавать квартиру через дарственную – это то, что подарить жилплощадь можно сразу же после того, как она была куплена.

Конечно, продать ее тоже можно практически сразу, но тогда придется оплатить налог на доход. А чтобы продать ее без дохода придется ждать целых пять лет.

Конечно, в такой ситуации, налог придется оплачивать уже одаряемому, если между сторонами нет близкородственных связей. Но тогда тринадцать процентов отсчитывается от кадастровой стоимости квартиры. А вот если действовать через договор купли-продажи, налог будет взыматься в расчете от суммы сделки. Поэтому, как правило, через дарственную оформлять дешевле.

ВАЖНО! Впоследствии, вам, чтобы продать квартиру, придется подождать три года после получения подарка. Если вы, конечно, не хотите платить налог во второй раз.

Можно ли купить подаренное жилье?

Стоит учесть, что покупка подаренной квартиры связана с определенными рисками. Дело в том, что даритель может через суд отменить дарственную, невольной жертвой чего может оказаться человек, который приобрел жилплощадь у одаряемого. Но и такие сделки также проворачиваются.

Для этого потребуются следующие документы:

  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Документ, подтверждающий право собственности на объект сделки. В данном случае, одаряемый получает данный документ, когда сделка регистрируется в Росреестре.
  • Разрешение опекунского совета в том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или же недееспособное лицо.

Внимание! Если вы покупаете дарственную недвижимость, внимательно проверьте все документы продавца, чтобы не наткнуться на мошенника.

Реализовать сделку очень легко. Для этого нужно сделать следующее:

  1. Собрать все необходимые документы, которые перечислены выше.
  2. Зарегистрировать соглашение в кадастровой палате.

Справка! Такая сделка всегда связана с большими рисками. Хорошо подумайте, прежде чем соглашаться на такую покупку.

Узнать возможные риски при покупке недвижимости вы можете на видео ниже:

Покупка квартиры по договору дарения имеет массу подводных камней, но иногда это становится единственным доступным выходом. Всегда внимательно относитесь к таким соглашениям.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную консультацию:
+7 (499) 653-60-72 доб. 910 Москва   +7 (812) 426-14-07 доб. 801 Санкт-Петербург   +7 (800) 500-27-29 доб. 466 Остальные регионы  

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше!

Источник: https://my-femida.com/jilishnoe-pravo/kvartira/darenie/riski-pri-pokupke-kv.html

Если квартира была получена в дар

Каковы риски при покупке квартиры, полученной продавцом по дарственной?

Последнее обновление: 25.12.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

Если договором-основанием получения права собственности на квартиру служит «дарственная», то это, как правило, не вызывает особого беспокойства у риэлторов. Хотя и здесь есть свои «подводные камни».

Например, если Дарителя признают недееспособным в момент совершения сделки дарения, то такой договор признается судом недействительным.

Правда, риск возможной недееспособности собственника квартиры присущ вообще любой возмездной сделке, за исключением покупки квартиры на первичном рынке.

А еще Даритель мог не понимать значение своих действий, или находиться под влиянием заблуждения, обмана или принуждения в момент дарения своего имущества – все это может служить поводом для признания сделки дарения недействительной.

Но здесь нам не стоит сильно переживать, так как доказать в суде факт «невменяемого состояния», «заблуждения» или «принуждения» очень сложно, особенно, по истечении длительного времени (например, года).

Кроме того, если мы видим, что Договор дарения квартиры заверен нотариусом, значит вероятность недееспособности Дарителя крайне низка, т.к. нотариус выступает, кроме прочего, еще и официальным свидетелем вменяемости и дееспособности сторон сделки, а заодно и свидетелем их доброй воли (т.е. отсутствия заблуждения или принуждения).

Теоретически, если Договор дарения был заключен не между родственниками, то есть риск того, что имела место продажа квартиры, «замаскированная» под дарение. Суд может признать такую сделку притворной и, следовательно, недействительной.

Но, во-первых, это тоже сложно доказать, а во-вторых, инициировать оспаривание такой сделки может, по логике, только обманутая сторона (потенциально – сам Даритель). А значит, если прошел разумный срок с момента дарения (скажем, год или два), то претензии «обманутой» стороны маловероятны. А по прошествии трех лет (общий срок исковой давности) – близки к нулю.

Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки?

Вообще, в судебной практике сделки дарения очень редко признаются недействительными (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии), и для такого решения сложно обеспечить убедительные доказательства для суда. Поэтому «дарственная» в виде основания права собственности Продавца на квартиру, считается относительно низкорисковым вариантом для Покупателя.

В некоторых, четко указанных в законе случаях, законодательство позволяет Дарителю отозвать свой дар назад, но такая отмена дарения не влияет на последствия сделки купли-продажи подаренной квартиры. Все претензии и компенсации в этом случае будут происходить между Дарителем и Одаряемым, а Покупатель квартиры к этим разборкам уже не будет иметь отношения.

Но чтобы Покупателю было совсем уже спокойно спать, убедившись в отсутствии даже теоретических оснований для оспаривания сделки дарения, он может связаться (а лучше лично встретиться) с Дарителем, и удостовериться, что тот не имеет к Одаряемому (т.е.

к нашему Продавцу) никаких претензий. А заодно и убедиться в адекватности (дееспособности) самого Дарителя, что несложно сделать, просто немного поболтав с ним о жизни.

 Ведь, недееспособным суд может признать человека только ввиду его явного психического расстройства, а такое состояние видно невооруженным глазом.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Еще один момент, который нам надо проверить перед покупкой квартиры, полученной нашим Продавцом в дар.

Если Даритель и Одаряемый не являются близкими родственниками, то необходимо выяснить, уплатил ли Продавец налог (13%-НДФЛ) на доход, полученный в порядке дарения?

Если уплатил, то он должен предъявить справку из местной налоговой (по адресу нахождения квартиры).

Если Продавец утверждает, что налог он платить не должен, то необходимо предъявить документы, подтверждающие его близкое родство с Дарителем (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении, и т.п.), что действительно освобождает его от уплаты подоходного налога на подаренное имущество.

Как это касается Покупателя? Ведь, неуплаченный налог (если такой есть) останется «висеть» на Продавце как обязанность налогоплательщика? Все так.

Но при регистрации уже нашей с ним сделки купли-продажи квартиры, могут возникнуть проблемы.

Ведь Росреестр имеет право запрашивать всю необходимую ему информацию об объекте недвижимости по межведомственным запросам, и если регистратор обнаружит, что по продаваемой квартире не уплачен налог НДФЛ, то регистрация может быть приостановлена.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Отдельно следует упомянуть о случае, когда Дарителем выступает юрлицо или индивидуальный предприниматель.

Если при угрозе банкротства юрлицо «сливает свои активы» в частные руки, в т.ч. путем дарения, то по требованию заинтересованных лиц («третьих лиц») такую сделку дарения суд может признать недействительной. Об этом прямо указано в законе.

Поэтому, если мы обнаружили какое-нибудь ООО или ИП в Договоре дарения, то необходимо выяснить текущее состояние этого предприятия, чтобы убедиться, что это была законная сделка, а не «слив активов» перед банкротством.

В этом вопросе нам не помешает дополнительная консультация юриста.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Таким образом, если основанием получения права собственности Продавца на квартиру служит Договор дарения, а Дарителем выступает физлицо – близкий родственник нашего Продавца, то это хороший вариант для покупки, и мы можем вздохнуть спокойно, и перейти к проверке следующих документов.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/osnovanie-dlya-svidetelstva-o-prave/kvartira-poluchena-v-dar/

Риски при покупке квартиры

Каковы риски при покупке квартиры, полученной продавцом по дарственной?

В настоящее время мошенничество в сфере недвижимости имеет достаточно распространенный характер, и встречается в оформлении сделки купли-продажи нередко.

Обмануть могут на любой стадии сделки, начиная от показа квартиры заканчивая передачей денежных средств.

Чаще всего, встречаются такие виды обмана в случае покупки или продажи квартиры:

Существуют и иные способы обмана лиц, желающих приобрести или продать жилье, при этом мошенники придумывают взамен или в дополнение к ним другие тактики.

Как обманывают при покупке квартиры

Обман покупателей может быть на любой стадии сделки. Начиная от предъявления документов и заканчивая передачей денежных средств. Особое внимание следует обратить на квартиры, которые являлись предметом наследства. Спустя некоторое время в гости могут прийти «неожиданные наследники».

Кроме этого, лучше узнать историю интересующей квартиры заранее до совершения покупки, заказав выписку из ЕГРП.

Благодаря этой выписке будет известно, какими способами квартиры переходила из рук в руки. Частая перепродажа квартиры должна насторожить покупателя.

Указанная цена в договоре купли-продажи тоже может быть уловкой мошенника.

Продавец просит указать в документе цену меньше фактической, для снижения налогов с продажи квартиры или вовсе их неуплаты, а доверчивые покупатели соглашаются.

В итоге, если продавец в последствии захочет через суд признать сделку недействительной — другая сторона будет иметь право только на ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Таким образом, на любой стадии сделки следует быть внимательным, а лучше не экономить на юридической помощи и дополнительно консультироваться с высококвалифицированными специалистами.

Продажа квартиры нескольким покупателям

Продажа недвижимого имущества нескольким покупателем является частым видом мошенничества. Схема такой операции проста: владелец квартиры изготавливает дубликаты документов на квартиру, и в нескольких разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, а после получения с нескольких покупателей денежных средств — скрывается, к примеру, покидает страну.

Покупателю, чьи документы в первую очередь будут зарегистрированы в органах Росреестра, будет принадлежать купленная квартира, а вот остальным лицам откажут в совершении регистрационных действий.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо не передавать денежные средства до момента регистрации перехода права собственности.

Лучше указать в договоре купли-продажи квартиры способ передачи денежных средств — через банковскую ячейку. В таком случае, покупатель в присутствии продавца кладет туда необходимую сумму, предварительно проверив деньги на подлинность и пересчитав их в присутствии другой стороны.

После государственной регистрации перехода права, продавец получает доступ к банковской ячейке, предъявив сотрудникам банка договор купли-продажи квартиры с печатью Росреестра на имя покупателя. Такая форма расчета в настоящее время является наиболее безопасной для обеих сторон сделки.

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца

Часто люди, которые экономят свое время или не готовы заниматься такими серьезными сделками, передают свои полномочия доверенному лицу, посредством заключения нотариально удостоверенной доверенности. Этот документ дает право представлять интересы в рамках указанных полномочий. Статьи 185—189 ГК РФ регулируют все вопросы, связанные с такими документами.

Покупка квартиры у представителя по доверенности является риском для покупателя. Если процесс сделки пытаются осуществить поскорее, не дают увидеться покупателю с настоящим собственником жилья — это признак схемы мошенничества.

Риск покупки квартиры через доверенность состоит в том, что доверенное лицо может присвоить себе денежную сумму, оставленную на покупку квартиры и исчезнуть, либо доверенный в полном объеме не выполнит условия договоренности.

Также доверенность может быть подложной и не отвечать своим требованиям.

В любом случае при покупке квартиры лучше всего увидеться с собственником.

Продажа квартиры по поддельным документам

Обман, связанный с продажей квартиры, часто проводится мошенниками благодаря поддельным документам. К сожалению, в настоящее время приобрести различные бланки и справки, подделать печати организаций не составляет мошенникам особого труда.

Часто вместе с преступными лицами в сговор вступают «лженотариусы», которые осуществляют свою деятельность по поддельным документам во временно арендуемых офисах.

Кроме этого, бывают случаи, когда покупателю показывают одну квартиру, а в действительности мошенники оформляют сделку на совсем другую жилплощадь.

В судебной практике был случай, когда во всем подъезде перед проведением осмотра квартира мошенники заменили номера квартир.

Во время осмотра квартиры и просмотра необходимых документов необходимо максимально внимательно ознакомиться со всеми необходимыми документами.

Проверить паспорт собственника можно на официальном сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Помимо этого, покупатель вправе заказать выписку из ЕГРП, которая позволит узнать о собственниках недвижимого имущества, историю квартиры и обременениях.

Выписка из домовой книги даст понять, кто проживал в данной квартире и проживает по настоящее время. Если имеется необходимость проверить не состоит ли собственник квартиры на учете в нарко- психиатрическом диспансере — можно заранее заказать справку из этих учреждений.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Исходя из смысла ст. 210 ГК РФ следует, что новый собственник квартиры не несет ответственности по долгам предыдущего собственника, так как эта обязанность по оплате за помещение и коммунальные услуги лежит на каждом владельце.

Исключением является уплата за капитальный ремонт в доме. Но если у прежнего хозяина имелись долги по этим взносам, то нынешний собственник должен будет их оплатить (п. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Покупателю необходимо обратить особое внимание на такие моменты как:

  • оплачивались ли коммунальные услуги за расчетный период на момент, когда переходит право собственности;
  • предоставлены ли справки, которые подтверждают факт оплаты.

Во время проведения осмотра квартиры необходимо узнать сумму долга по коммунальным услугам, если продавец откажет предоставлять такие сведения, то необходимо самостоятельно обратиться в ТСЖ или управляющую компанию.

Согласно п. п. 1, 2 ст.

391 ГК РФ, новый владелец купленной недвижимости может согласиться оплатить долг по коммунальным услугам только после совершения сделки по переводу такого долга, которая осуществляется при согласии двух сторон.

Если он отказывается брать на себя задолженность, то в договоре купли-продажи и акте приема-передачи необходимо прописать сведения о том, что все обязательства по неуплате коммунальных услуг остаются на продавце.

Покупка квартиры, полученной по наследству

Покупать квартиру, которая была приобретена лицом посредством наследования, также является рискованной сделкой. Связано это с тем, что появляется вероятность дополнительно приобрести претензии лиц, законные права которых были нарушены в результате выделения доли наследства.

Бывают случаи, когда родственники, которые первые узнали о смерти наследодателя, не желают делить имущество с другими наследниками и могут скрывать от них этот факт.

Покупателю стоит учесть, что «обманутые» законные наследники имеют право восстановить данный срок или установить факт принятия наследства через суд.

В таком случае сделка купли-продажи такой квартиры признается судом недействительной.

Подделка завещания является частой уловкой мошенников. Они заранее выслеживают подходящих граждан, у которых нет близких родственников, и через знакомых нотариусов подделывают завещание. После смерти наследодателя квартира оформляется в собственность и продается.

Также мошенники после смерти наследодателя делают договор дарения или купли-продажи, который якобы еще оформили при жизни наследодателя. При наличии таких документов недвижимость, переданная посредством таких договоров, не входит в наследственную массу. Но если родственники постараются доказать факт подлога, то сделка будет расторгнута.

В любом случае необходимо тщательно изучить всю историю покупаемой квартиры и документы на нее. Необходимо знать с кем проживал наследодатель, состоял ли в браке и сколько у него детей.

Кроме этого, нужно узнать были ли у наследодателя наследники с обязательно долей (ст. 1149 ГК РФ) — нетрудоспособные дети, супруг(а), родители.

Изучив все обстоятельства наследования и проверив чистоту сделки, покупатель снизит риск при покупке квартиры, полученную посредством наследования.

Если квартира в собственности менее 3 лет

Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, то риски для покупателя несколько возрастают, по таким причинам как:

  • даритель имеет право возвратить подаренную им квартиру в свою собственность в течение трех лет если для этого имеются веские основания, перечисленные в ст. 578 ГК РФ
  • квартира может находиться под обременением (прописанные недееспособные или несовершеннолетние граждане), из-за которого в последствие сделка продажи будет аннулирована;
  • отсутствие возможности получить налоговый вычет с недвижимости, находящей в собственности менее 3-х лет.

Стоит ли покупать квартиру с обременением?

Перед тем как покупать жилье, следует внимательно изучить историю квартиры и проверить все правоустанавливающие документы на нее. Бывает так, что права на это имущество могут иметь организации и другие частные лица.

Обязательства продавца перед такими лицами принято называть обременениями. Поэтому необходимо взять в территориальном органе Росреестра выписку из ЕГРП, в которой будет указаны сведения о наличии или отсутствии обременений.

Обременения могут быть в виде ипотеки, ренты, ареста и т.д.

Прежде всего, перед покупкой квартиры с обременением нужно предварительно взвесить все условия. Стандартная ситуация: у человека часто не хватает денежных средств, чтобы выкупить квартиру целиком, и он берет ипотеку.

Наличие ограничений прав на жилье обычно сопровождается значительным снижением цены.

Судебная практика показывает, что срок, в течение которого договор можно оспорить зависит от категории сделки: ничтожная она или оспоримая.

Исковые заявления в суд пооспоримым сделками подаются в течение одного года после подписания договора о купли-продажи квартиры (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

По ничтожным сделкам договор можно оспорить в течение 3 лет после его заключения. Кроме этого, гражданин имеет право подать иск о признании договора незаключенным в течение трех лет с того момента, как ему стало известно о его недействительности.

В судебной практике существует некоторые базовые основания, которые становятся реальным поводом для оспаривания договора купли-продажи квартиры:

  • если оформление договора не соответствует тем требованиям, которые предусмотрены в законах;
  • если договор оформляется для прикрытия другой сделки;
  • если нарушены права несовершеннолетних, вызванных подписанием договора;
  • если выявились факты, которые влияют на законность сделки, уже после момента подписания;
  • недееспособность одной из сторон сделки;
  • если договор составлялся под угрозой, принуждением.

Если хотя бы одна из этих причин может быть доказана, рассмотрение вопроса о признании сделки недействительной может направляться в суд посредством искового заявления.

Не всегда обманутый покупатель сможет доказать в суде факт нарушения своих прав. Если у него будут неопровержимые доказательства — суд окажется на его стороне, но в настоящее время мошенники действуют так профессионально, заранее продумав все до мелочей, что у суду сложно найти основания для признания договора купли-продажи недействительным.

Заключение

Покупка недвижимости — серьезное, волнительное дело для каждой стороны сделки. В настоящее время мошенничество в сфере купли-продажи недвижимого имущества не редкость, поэтому прежде чем осуществлять покупку жилья, необходимо знать как уберечься от рук мошенников и не стать жертвой обмана.

В любом случае, чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо тщательно подойти к изучению всех правоустанавливающих документов, а также провести консультацию с квалифицированными юристами.

Как предостеречься от мошенников на рынке недвижимости?

Здравствуйте! Хочу купить вторичное жилье, но опасаюсь попасть в руки мошенников, на что стоит обратить внимание? Как мне следует поступить?

Ответ

Здравствуйте! Процесс покупки недвижимости очень непрост и опасен в настоящее время по причине мошеннических действий. Прежде всего, необходимо ознакомиться с самим продавцом, проверив его паспорт на достоверность (через официальный сайт МВД России). Кроме этого, заказать выписку из ЕГРП об интересующей квартире, выписку из домовой книги. Эти документы дадут понять каким образом квартира перешла к собственнику, находится ли она под обременением, сколько человек прописаны и проживают в ней. Если от продавца выступает представитель по доверенности, стоит насторожиться. Необходимо внимательно проверить доверенность, и указанные в ней полномочия. В любом случае, в такой серьезной ситуации лучше не экономить, а обратиться к проверенным высококвалифицированным юристам, которые проведут вашу сделку.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/riski/

Покупка квартиры риски покупателя: 11 рисков при купле-продаже

Каковы риски при покупке квартиры, полученной продавцом по дарственной?

Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

Узнайте при покупке квартиры какие расходы несет покупатель

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Статья о минусах покупки квартиры по доверенности от собственника

Риски покупателя при покупке квартиры в 2018 году

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и  оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но  меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

  • Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных рисков покупателя.
  • Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по квартире строго индивидуальна.

Кстати, вы всегда можете задать вопрос полноценному юристу, который занимается решением перечисленных в статье щекотливых вопросов. Он поможет нивелировать риски, либо решить проблему, если у вас уже что-то случилось.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Успешных покупок!

Источник: https://www.habrealty.ru/pokupatelyu/11-riskov-pokupatelya-kvartiryi.html

Собственность менее трех лет что это значит

Каковы риски при покупке квартиры, полученной продавцом по дарственной?

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет риски покупателя увеличивает значительно. Помимо мошеннического фактора, здесь значение приобретает и невозможность получения некоторых правовых льгот.

Кроме того, сама по себе продажа недавно приобретённого жилья должна настораживать людей, планирующих купить его.

Ведь просто так купленную квартиру никто сразу не продаёт, так что стоит ознакомиться с причинами продажи, а также взвесить все риски.

Что если квартира в собственности менее трёх лет?

От того, находилось ли жильё в собственности владельца менее или более трёх лет, в основном зависит налоговая составляющая вопроса продажи или покупки. Жилые помещения являются особым объектом собственности, который имеет стратегическое значение для страны. По этой причине в налоговом законодательстве закреплены некоторые льготы в отношении лиц, покупающих и продающих жильё.

На сегодняшний день от срока владения жильём более или менее трёх лет зависят следующие налоговые особенности:

  1. Лица, продающие квартиры, которые были в их собственности более трёх лет, освобождаются от уплаты налога на полученные в результате продажи жилья денежные средства.
  2. Лица, впервые приобретающие жильё, которое было во владении продавца более трёх лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Соответственно, если квартира находилась в собственности меньше трёх лет, рассчитывать на такие налоговые поблажки не приходится.

По этой причине рекомендуется покупать и продавать жильё лишь после трёхлетнего фактического и юридического владения им.

Кроме того, три года в гражданско-процессуальном законодательстве отмечены в качестве максимального срока, в течение которого лица могут обжаловать сделку по поводу продажи жилья.

Соответственно, если продавец владеет жильём более трёх лет, то никаких проблем и претензий со стороны третьих лиц покупателю угрожать не будут.

К сожалению, из-за высокой волатильности рынка недвижимости очень часто такой рекомендации не придерживаются.

Такие положения законодательства становятся удобным инструментом в руках мошенников, которые путём обмана получают прибыль. Поэтому жилые помещения, которые находились во владении продавца меньше трёх лет, необходимо тщательно проверить.

Как проверить квартиру?

Разумеется, каждый хочет проверить продавца, квартиру, перед тем как купить её.

Для начала стоит отметить, что при наличии следующих признаков нужно насторожиться и приступать к проверке:

  • продажа осуществляется по доверенности через представителя;
  • квартира была во владении продавца меньше трёх лет;
  • продавец сам официально не зарегистрирован в продаваемой квартире;
  • помимо собственника, в квартире прописаны ещё и другие лица;
  • сомнительная причина продажи квартиры;
  • заниженная стоимость квартиры и так далее.

При наличии одного из вышеуказанных признаков лучше всего отказаться от покупки, но если квартира показалась достаточно привлекательной, то всё же следует проверить её по нескольким источникам.

Так:

  1. Следует получить кадастровую выписку из ГКН (государственного кадастра недвижимости), которая покажет сведения о владельце жилья, его кадастровую стоимость и иную полезную информацию.
  2. Следует получить выписку из жилищной организации, где указываются все лица, официально зарегистрированные в указанной квартире.
  3. Обратиться к любому нотариусу для получений сведений о наличии обременений квартиры.
  4. Обратиться в Росреестр за получением сведений о наличии запретов и ограничений на осуществление регистрационных действий с данным жильём.

Разумеется, о наличии мошеннических мотивов указанные сведения не скажут, однако основные правовые аспекты квартиры по ним установить будет можно. Это значит, если в указанных документах всё будет в порядке, то можно не бояться за последствия покупки, так как покупатель будет иметь юридические основания для защиты своего права собственности.

Мошеннический аспект

К сожалению, помимо правовых проблем при покупке квартиры зачастую встречаются недобросовестные продавцы, которые преднамеренно обманывают покупателей, чтобы заполучить их деньги.

Вот несколько самых распространённых методов, которыми пользуются мошенники:

  1. Зачастую продажу осуществляют по подложным документам. Правда, на такую удочку попадают слишком доверчивые люди, которые абсолютно не осведомлены в специфике подобных дел. Наиболее опасным вариантом по подлогу документов является подлог доверенности. Ведь проверить доверенность порой довольно сложно. Кроме того, сделав настоящую доверенность можно добиться признания сделки в последующем недействительной, что также нежелательно для покупателя.
  2. Мошенники зачастую после продажи обращаются в суд, чтобы добиться признания сделки недействительной. В большинстве случаев стороны в договоре продажи квартиры указывают более низкую стоимость, чем цена фактическая. В таких случаях после признания сделки недействительной покупателю возвращается сумма, указанная в договоре, а оставшаяся часть сохраняется за продавцом. Таким образом, мошенники благодаря одной квартире могут иметь приличный доход.
  3. Одним из самых изощрённых способов обмана при продаже квартиры является одновременная продажа нескольким покупателям. Таким образом, за одну квартиру мошенники получают в три, четыре, а то и больше раз денег, а потом продавец просто исчезает. Обманутые покупатели же будут вынуждены годами оспаривать купленную квартиру.

Разумеется, это далеко не полный перечень методов мошенников, однако самые распространённые способы обмана при продаже квартиры. Таким образом, от покупателей требуется чрезмерная осторожность, чтобы не быть обманутым и не потерять денег.

Общие риски покупателя

Риски при покупке квартиры довольно серьёзные.

Помимо того, что покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, существуют менее значимые последствия, которые могут наступить вследствие покупки квартиры, находившейся во владении продавца менее трёх лет:

  • претензии со стороны предыдущих владельцев (тех, что владели квартирой до продавца);
  • отмена договора;
  • невозможность получения налоговых льгот;
  • обременения на имуществе.

В следующих случаях могут иметь место претензии со стороны третьих лиц:

  1. Когда квартира была подарена продавцу менее трёх лет назад, даритель может оспорить факт продажи, а также факт дарения.
  2. Когда продавец квартиры менее 3 лет назад покупал её, предыдущие владельцы могут оспорить соответствующую сделку, тогда как новый покупатель будет лишь третьим лицом, без права подачи иска.
  3. Когда на квартире имеется обременение со сроком давности менее трёх лет, кредитор может потребовать изъятия обременённой квартиры в счёт погашения долга.
  4. Если в квартире прописаны третьи лица, они могут в судебном порядке потребовать своего права проживания.
  5. Когда квартира находилась в совместном владении нескольких лиц, любой из совладельцев может оспорить сделку в судебном порядке.
  6. Если для приобретения квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или же недееспособному лицу, не было получено разрешение органа опеки.
  7. Если квартира приватизировалась на платной основе, но выплаты ещё не были окончены, то уполномоченный орган может затребовать погашения остатка от покупателя.
  8. Если идёт бракоразводный процесс в семье продавца, то по его окончании супруг или супруга могут предъявить претензии к действительности сделки.

Любая из указанных ситуаций может стать основанием для признания сделки недействительной. Вследствие признания сделки таковой все её последствия отменяются, соответственно, деньги возвращаются покупателю, а квартира продавцу для дальнейшего определения её судьбы.

На данном этапе возникает казус между налоговой составляющей и действительностью сделки. Как уже говорилось, в целях меньшего налога продавцы настаивают на указании в договоре более низкой цены, чем фактически уплаченной. При признании сделки недействительной деньги покупателю возвращаются лишь в пределах указанной в договоре суммы.

Разумеется, покупатель может указать на фактически уплаченную сумму. Но в таком случае стороны рискуют получить санкции со стороны налогового органа. Причём за уклонение от уплаты налогов ответственность может быть даже уголовной.

Особые случаи продажи

Есть несколько особых случаев, при которых приобретать квартиру крайне нежелательно:

  1. В некоторых случаях продажа квартиры осуществляется согласно доверенности. В таких случаях под сомнение может быть поставлена легитимность такого документа. Если доверенность будет признана незаконной и не имеющей юридической силы, то сделка, совершённая по ней, тоже будет признана незаконной.
  2. Продажа квартиры, полученной по наследству, тоже является делом рисковым. Ведь, как правило, у наследственного имущества больше одного собственника, которые могут не согласовать между собой действия, что становится причиной возникновения споров.

Во всех подобных ситуациях дело доходит до суда. Редко какие продавцы, обманутые дольщики или покупатели соглашаются мирно решить вопрос.

Если в таких случаях продавец или иное лицо, предъявляющее претензии, согласится на мирное урегулирование вопроса, к примеру, путём доплаты, то, скорее всего, это работа мошенников.

Ведь большинство покупателей не хотят проблем в суде, считая это бесполезным действием. Недостаточная юридическая подкованность лиц заставляет их становиться жертвами мошенников.

Источник: https://usbufaru.com/sobstvennost-menee-treh-let-chto-eto-znachit/

Юридический спектр
Добавить комментарий