Какой закон об обмене жилья 1/2 общей доли?

Доля в квартире в Казахстане: права собственника и как продать

Какой закон об обмене жилья 1/2 общей доли?

Долевая собственность по сей день является камнем преткновения и в юридической практике, и в обычной гражданской жизни. Здесь между родными часто возникают конфликты: цитируя классика, можно утверждать, что воистину квартирный вопрос испортил нас. Проблемы создаются в основном при выделении доли — как разделить и как разъехаться без убытков?

О том, как выбрать наиболее подходящую для себя квартиру на вторичном рынке, читайте здесь.

Доля в квартире: как разделить совместную квартиру

Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса.

Рассмотрим ситуацию: гражданка М. имеет долю в приватизированной квартире. Она хочет подарить ее своей племяннице. При этом М.

столкнулась с тем, что при обращении к нотариусу за оформлением сделки дарения понадобилось разрешение других собственников на сделку.

Хотя в ГК РК указано, что гражданин может совершать все операции со своей долей по своему усмотрению. Что делать в такой ситуации и в чем проблема?

Дело в том, что жилье может быть в общей собственности с определением доли для каждого участника (это и есть долевая) и в совместной собственности (без определения доли). В совместной собственности хоть формально и есть ваша доля, но юридически она определена просто в виде процента или дроби.

По факту все собственники могут пользоваться квартирой на равных правах — жить в ней, пользоваться санузлами, спальней, гостиной и кухней и т.д. Поэтому продать свою «долю» невозможно — это нужно делать через суд.

Ведь, по сути, не ясно — что именно вы будете продавать, дарить или менять? Долю? Но как и в чем она выражена — какой это «участок»? 

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>

Чтобы выделить свою долю, необходимо обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую. Вам определят, какая часть квартиры принадлежит вам, и вы сможете распоряжаться ею.

Поэтому, чтобы подарить свою долю, гражданке М. действительно нужно по решению суда вывести из совместной собственности квартиру в собственность общую долевую.

Какие существуют виды совместной собственности? По гражданскому праву в Казахстане совместная собственность может быть у супругов в жилье, купленном в браке. Если они разводятся, то решением суда выделяются доли каждому из них.

Комментирует директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» юрист Татьяна Лебедева: «Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РК, — это совместная собственность супругов. Таковой является квартира, приобретенная в период брака в результате так называемой возмездной сделки.

Если квартира досталась одному из супругов по наследству либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга».

Второй вариант — по договору приватизации: жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи (в т.ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих).

Наконец, третий вариант — унаследованное жилье, которое делится в равных долях между наследниками (опять же с учетом норм гражданского законодательства) или же по завещанию, если в нем есть свои ограничения.

Договор дарения квартиры: оформление, риски, нюансы >>>

Права и обязанности владельца доли в квартире

Если вы владеете долей в квартире, то помните несколько нюансов:

  • если вы провели улучшения в квартире — например, сделали хороший ремонт или перепланировку и т.д. — то они увеличивают вашу долю. Поэтому сохраняйте все квитанции, договоры подряда ремонтной бригады и т.д., чтобы можно было в суде доказать, что именно вы платили за улучшения, и они должны быть учтены при оценке вашей доли;
  • если вы не можете воспользоваться своей долей — жить в квартире, то вы вправе потребовать от других участников, которые пользуются этим имуществом, выплаты, эквивалентной доле или другой компенсации;
  • вы и другие дольщики обязаны соразмерно своей доле платить налоги, сборы, иные платежи по общему имуществу. Лучше храните все квитанции, чеки, которые вы оплатили за общее жилье самостоятельно;
  • если продается доля ребенка в приватизированной квартире, родителям потребуется взять разрешение органов опеки на сделку. Это подтвердит, что семья благополучна, и дети будут жить со своей семьей в другом полноценном жилье с правом собственности и т.д.

Как разрешать споры с арендодателем? >>>

Как продать долю в квартире 

Нужно определиться, в какой собственности находится ваша доля. Положим, у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире, и вы хотите ее продать.

1. Получите согласие совладельцев совместной квартиры

Для этого вы должны получить согласие совладельцев на сделку купли-продажи — оно должно быть нотариально заверенным и зарегистрированным в органах юстиции. В случае если долю хотят не продать, а обменять, подарить, действуют такие же правила. Если совладельцы не согласны на продажу, вы сделку совершить не сможете. А если и совершите, то она будет признана недействительной.

Чтобы продать или совершить любые другие сделки со своей частью жилья (к примеру, дарение доли) без согласия совладельцев, нужно перевести совместную собственность в общую долевую. Это можно сделать по договору отчуждения от совладельцев, заверенный нотариусом или по решению суда.

2. Предложите совладельцам купить свою долю

После того как собственность переведена в общую долевую, срабатывает понятие преимущественного права покупки — это значит, что сначала нужно предложить купить эту долю своим совладельцам. Цену вы можете устанавливать самостоятельно, но она должна быть единой и для третьих лиц, и для совладельцев.

Для этого нужно уведомить совладельцев в письменной форме о своем намерении продать эту часть жилья, указав цену, по которой вы хотите совершить сделку.

И только когда другие «дольщики» квартиры откажутся от покупки, не приобретут долю в течение месяца, вы можете продать ее любому постороннему человеку.

Если вы не сообщите о продаже доли своим совладельцам, то нарушите право преимущественной покупки. В такой ситуации совладельцы имеют право в течение 3 месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Как проверить квартиру перед покупкой? >>>

Если дольщики хотят разъехаться, то квартира оценивается, продается, и полученные деньги делятся на соответствующие части в отношении каждого из дольщиков. Но бывает и так, что один из дольщиков не желает продавать свою часть, а пользоваться имуществом совместно нет никакой возможности.

Тогда вопрос решается через суд: совладельцы могут обратиться с иском о разделе жилья и выделении доли с выплатой соответствующей компенсации «заупрямившемуся» дольщику.

Чаще всего это происходит, если хотят «разъехаться» с дольщиком, который уже давно не живет на жилплощади и при этом имеет совсем незначительную долю в квартире, так что ее наличие непринципиально. Т.е.

непосредственно жилец в судебном порядке просто выкупает долю.

В целом же, право собственности неотчуждаемо, и суд не может заставить продать долю — только если эта доля очень мала.

Раздел квартиры при разводе

Как разделить квартиру при разводе в случае, если есть дети?  Так, по статье 38 Кодекса о браке и семье, суд может выделить доли в пользу несовершеннолетних детей.

Если делят неприватизированную, а купленную родителями, квартиру, то таковое право на долю детей в имуществе не предусматривается.

Здесь речь идет не об отдельных долях для детей — суд просто увеличивает долю того родителя, который будет жить с детьми.

Есть и другой нюанс — если кто-то из супругов расходовал общее имущество без разрешения или не получал доходы, это тоже может учитываться судом. Чаще всего такая ситуация касается семей, где один из супругов страдает наркоманией, алкоголизмом — если это удастся доказать, то суд может рассмотреть этот фактор и «иждивенцу» достанется меньшая доля в квартире.

При этом суд не уменьшит долю, если причины отсутствия работы были уважительными — болезнь, кризисный период, уход за детьми или родственниками, которые того требовали, ведение домашнего хозяйства. Такие причины не считаются судом основанием для «урезания».

На квартиру, купленную до брака, полученную по наследству или в дар, право общей собственности не распространяется. Однако если другой супруг инвестировал в нее деньги — на ремонт, перепланировку, достройку и т.

д. — то эти суммы будут учитываться на счет этого супруга при разводе. Также с учетом долей делится квартира, которая была куплена в браке на личные средства одного из супругов плюс совместно нажитые средства.

Более подробную информацию о разделе недвижимости при разводе вы можете найти в специальной статье.

Как делится наследство?

В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):

  • первая очередь — дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
  • вторая очередь — если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети — племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
  • третья очередь — действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь — двоюродные братья и сестры;
  • наследники последующих очередей — если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.

В первую очередь наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников.

Право на наследство в РК: принятие и сроки оформления >>>

Обязательная доля в наследстве

Как гласит статья 1069 ГК РК, в наследстве есть понятие обязательной доли. Кто имеет право на долю в наследстве, независимо от того, указаны они в завещании или нет:

  • несовершеннолетние дети и нетрудоспособные дети наследодателя;
  • нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя.

Вне зависимости от завещания, этим родственникам выделяется минимум половина той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.

Так, например: умер г-н. А, у которого есть двухкомнатная квартира. В завещании он указал наследника в лице взрослого сына Н. При этом у А. есть нетрудоспособный отец К. Отцу по праву обязательной доли выделяется минимум половина комнаты в квартире плюс предметы обстановки или наследник (сын) должен выплатить компенсацию своему деду, эквивалентную стоимости доли.

В право на обязательную долю в наследстве включается также доля из стоимости обстановки жилья, предметов обихода. Бывает, что в завещании есть какие-то пункты, которые ограничивают в наследстве вышеописанных лиц. Тогда эти ограничения накладываются только на ту часть, которая превышает обязательную долю.

Интересен и момент с наследством супруга — если фактически брак был прекращен до открытия наследства, супруги не проживают вместе более 5 лет, то суд может отстранить супруга от наследования. Однако факт раздельного проживания нужно доказать.

Если вам нужна консультация специалистов, то посетите раздел «Вопросы и ответы».

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8184/

Важнейшее из Закона о квартирной собственности

Какой закон об обмене жилья 1/2 общей доли?

II часть. Квартировладелец, его права, обязанности и ответственность

Статья 8. Владелец квартиры

(1) Владельцем квартиры является лицо, которое получило квартирную собственность и право на эту собственность закрепило в Земельной книге.

(2) До момента первичной регистрации квартирную собственности в Земельной книге на получателя квартирной собственности распространяются все нормы закона, которые определяют права, обязанности и ответственность владельца квартиры, за исключением тех определенных в законе прав, которые получатель квартирной собственности приобретает лишь после регистрации квартирной собственности в Земельной книге.

Статья 9. Права владельца квартиры

В отношении к квартирной собственности ее владелец имеет полновластные права, в том числе права:

1) владеть и пользоваться квартирной собственностью, получать от нее пользу, использовать по своему усмотрению для умножения благосостояния и вообще использовать ее в любом виде, в той степени насколько квартировладельца не ограничивают законы и насколько он не нарушает покой других квартировладельцев;

2) отчуждать, в том числе дарить, квартирную собственность;

3) закладывать или как-либо иначе отягощать судопроизводством квартирную собственность;

4) сдавать квартирную собственность в пользование другим лицам;

5) вселять членов семьи и других лиц;

6) участвовать в управлении жилым домом;

7) использовать имеющуюся часть общего имущества в той степени, в какой это не ограничивают решения сообщества владельцев квартир, принятые в порядке, определенном в данном законе.

Что обязан делать каждый собственник квартиры в большом доме?

Статья 10. Обязанности владельца квартиры

(1) Квартировладелец обязан:

1) участвовать в управлении домом;

2) в порядке, определенном в статье 13 данного закона, покрывать расходы на управление жилым домом;

3) рассчитываться за полученные услуги, которые связаны с пользованием квартирной собственностью (например: отопление, холодная вода, канализация, вывоз бытовых отходов);

4) платить налоги на квартирную собственность;

5) оплачивать арендную плату за пользование землей, если жилой дом находится на земле, принадлежащей другому лицу;

6) бережно относиться к имеющейся части общего имущества, соблюдать правила пользования ею, а также указанные в нормативных актах санитарные, противопожарные и другие требования, дабы не навредить безопасности и здоровью других людей, качеству окружающей среды и следить за тем, чтобы эти требования и правила соблюдали и лица, которые проживают в его квартирной собственности;

7) обеспечивать возможность лицам, уполномоченным сообществом собственников квартир или управляющим, проводить в квартирной собственности действия, которые необходимы для установки коммуникаций, строительных конструкций и других элементов, связанных с эксплуатацией и нормальным функционированием жилого дома, а также обеспечить возможность обследовать отдельное имущество;

8) исполнять решения, принятые сообществом владельцев квартир;

9) при пользовании квартирной собственностью соблюдать определенные правовые ограничения, принятые сообществом владельцев квартир;

10) отчуждая квартирную собственность, информировать лицо, приобретающее квартиру, о невыполненных обязательствах, связанных с пользованием квартирной собственности;

11) подавать документ, подтверждающий право собственности на квартирную собственность, управляющему жилым домом или лицу, которое в соответствии с условиями договора об управлении жилым домом ведет домовую книгу.

(2) Получатель квартиры, получивший право на нее в результате торгов, обязан рассчитываться за коммунальные платежи, указанные в пунктах 2, 3 и 5 первой части данной статьи, со дня, когда вступило в силу решение суда об утверждении акта торгов.

Я продал или купил квартиру! Должен ли я сообщить об этом властям?

(3) В случае отчуждения квартирной собственности участники сделки незамедлительно в письменном виде сообщают управляющему домом о смене владельца квартирной собственности.

Получивший право владения квартирной собственностью после заключения сделки подает документ о владении квартирной собственностью управляющему домом или лицу, которое в соответствии с условиями договора об управлении домом ведет домовую книгу.

Статья 11. Право владельца квартиры реконструировать, реновировать или реставрировать квартирную собственность

(1) Владелец квартиры имеет право без согласования с другими квартировладельцами, но, соблюдая требования нормативных актов, реконструировать, реновировать или реставрировать (в дальнейшем – перестраивать) отдельную квартирную собственность в той мере, насколько это не затрагивает доли общего имущества или другие жилищные собственности.

(2) Квартировладелец имеет право с соблюдением требований нормативных актов без согласования с другими квартировладельцами перестраивать отграничивающие отдельное имущество окна и двери, если только сообщество квартировладельцев не приняло на этот счет другого решения.

(3) Если перестройка отдельного имущества затрагивает имеющиеся долги общего имущества, квартировладельцу необходимо в порядке, определенном в данном законе, получить на это разрешение сообщества владельцев квартир.

(4) Если перестройка отдельного имущества затрагивает другое отдельное имущество, квартировладельцу необходимо получить разрешение владельца соответствующей квартиры.

Статья 12. Право первой руки квартировладельцев

(1) При отчуждении квартирной собсвтенности остальные владельцы квартир жилого дома не имеют права первой руки или выкупа, за исключением случаев, когда сообщество владельцев квартир в порядке, определенном в данном законе, и с записью, сделанной в Земельной книге, приняло решение об учреждении права первой руки.

(2) Право первой руки осуществляется в порядке, определенном в Гражданском законе.

Должен ли я платить за ремонтные работы в доме – и сколько?

Статья 13. Покрытие расходов на управление жилым домом

(1) Квартировладелец в соответствии с размером идеальных долей общего домового имущества, которая включена в состав его отдельной квартирной собственности, и на основании решения, принятого сообществом собственников квартир, покрывает расходы на обязательные действия по управлению жилым домом, а также оплачивает работу управляющего, если это предусмотрено в договоре об управлении жилым домом.

(2) В соответствии с размером включенной в его квартировладение идеальной части общего домового имущества квартировладелец на основании решения, принятого сообществом квартировладельцев, покрывает расходы на другие действия по управлению домом, которые обеспечивают улучшения в жилом доме и его развитие, способствуют оптимальному решению задач по управлению домом и относятся к:

1) замене элементов общей собственности жилого дома, коммуникаций или оборудования, в результате которой снизятся расходы на содержание дома;

2) мероприятиям, в результате которых снизятся расходы за услуги, которые связаны с пользованием квартирной собственностью.

(21) Владелец квартиры в соответствии с долей общей собственности, включенной в состав его квартирной собственности, и согласно решению общности владельцев квартир совершает денежные платежи в накопительный фонд на выполнение действий по управлению домом, предусмотренных в 1-й и 2-й частях данной статьи. При принятии упомянутого решения общность владельцев квартир оценивает документы, которые обосновывают выполнение соответствующих работ или эффективность расходов на них.

(22) Порядок совершения денежных платежей, упомянутых в пункте 21 данной части закона, а также их использование определяет сообщество владельцев квартир.

(3) Принимая решение, упомянутое во второй части данного пункта, сообщество владельцев квартир дает оценку документам, которые обосновывают эффективность расходов на соответствующие действия в соответствии с определениями 1-го и 2-го пунктов второй части данной статьи.

Источник: https://rus.timeline.lv/raksts/zakony/14574-vazhneyshee-iz-zakona-o-kvartirnoy-sobstvennosti

Юридический спектр
Добавить комментарий