Какие последствия имеются для арендодателя в данной ситуации?

Расторжение договора аренды: «подводные камни» договорных отношений

Какие последствия имеются для арендодателя в данной ситуации?

В арендных отношениях риски есть у каждой из сторон договора.

Иногда в хозяйственной деятельности возникают ситуации, когда продолжение договора аренды становится невозможным или нецелесообразным для одной из его сторон, но вторая сторона возражает против прекращения договора.

Если в договоре четко не определен порядок отказа стороны от договора и надлежащего уведомления контрагента, спорная ситуация разрешается в суде.

Ситуация

Арендатор решил прекратить арендные отношения, о чем неодно­кратно уведомлял арендодателя в различной форме. После первого же уведомления арендатор освободил помещение и не пользовался им в течение 11 месяцев.

Однако арендодатель уклонился от получения уведомлений и взыскал с арендатора арендную плату за все эти месяцы.

Суд удовлетворил требование арендодателя (истца) о взыскании с арендатора (ответчика) арендной платы за 11 месяцев по причине отсутствия надлежащих доказательств прекращения арендных отношений.

Данная ситуация не так уж редко встречается на практике. Чтобы ее избежать, следует предусмотреть в договоре четкий порядок прекращения отношений и оформить надлежащим образом документы.

Итак, рассмотрим подобное судебное дело, а также варианты предупреждения конфликтной ситуации.

Судебное дело

В феврале 2011 г. между ООО «Т» и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев до 1 января 2012 г.

с условием автоматического продления его на тот же срок, если арендатор будет продолжать пользоваться помещением после истечения срока действия договора. Письмом от 23.11.

2011 арендатор уведомил арендодателя об отсутствии намерения продлять арендные отношения, а также предупредил его об этом в ходе устных бесед и телефонных переговоров в течение декабря 2011 г.

30 декабря 2011 г. ООО «Т» прекратило пользование помещением и освободило его.

При этом в адрес арендодателя были направлены уведомление об освобождении помещения и прилагаемый к нему акт приема-передачи помещения, подписанный арендатором – ООО «Т».

Арендодатель уклонился от принятия помещения, а также впоследствии настаивал на том, что не знал о планах ООО «Т» не продлять договор аренды и не получал никаких уведомлений.

В течение 2012 г. ООО «Т» неоднократно обращалось к истцу с просьбами принять помещение из аренды. Данные обращения (как письменные, так и устные) арендодатель игнорировал.

В итоге арендодатель обратился в хозяйственный суд с заявлением о взыскании с ООО «Т» арендной платы за период с января по ноябрь 2012 г.

Решение суда первой инстанции

Решением хозяйственного суда в удовлетворении иска арендодателя к ООО «Т» о взыскании задолженности по арендным платежам было отказано. Суд посчитал, что истец не представил надлежащих доказательств, подтверждающих факт пользования ответчиком имуществом после истечения срока договора.

Арендодатель подал апелляционную жалобу.

Решение суда апелляционной инстанции

Апелляционная инстанция признала несостоятельными и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела выводы суда первой инстанции и удовлетворила апелляционную жалобу. Суд апелляционной инстанции указал, что ООО «Т» не представило доказательств, подтверж­дающих прекращение арендных отношений в надлежащем порядке.

Почему же суд в данной ситуации посчитал, что договор аренды был продлен сторонами, и ответчик продолжал, пусть и формально, пользоваться арендованным помещением? Рассмотрим позицию суда более подробно.

В рассматриваемой ситуации договор аренды не предполагал прекращения отношений по истечении срока его действия, напротив, при бездействии сторон договор считался бы продленным еще на год на прежних условиях.

Следовательно, договор мог быть прекращен, только если стороны предприняли бы активные действия, прямо свидетельствующие об их намерении закончить договор.

Такие действия всегда оформляются письменным документом с подписью и печатью.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Односторонний отказ от исполнения договора допускается законодательством или соглашением сторон (п. 3 ст. 420 ГК).

Законодательство об аренде закрепляет основания одностороннего отказа от продолжения договора аренды в п. 2 ст. 581, ст. 591, 592 ГК. В договоре стороны не предусмотрели ни условие об одностороннем отказе, ни характер документов, которыми такой отказ может быть зафиксирован.

Какие же документы могут закреплять односторонний отказ от договора?

Требование об изменении или расторжении договора должно быть заявлено в письменной форме (письмо ВХС № 03-25/386). В связи с тем что данное требование изменяет или прекращает действующее между сторонами обязательство, к нему могут применяться правила, предусмотренные для оферты гл. 28 ГК.

В частности, требование об изменении или расторжении договора должно быть адресовано конкретному лицу (контрагенту по договору), достаточно определенно выражать намерение лица изменить или расторгнуть действующий договор (независимо от того, в какой письменной форме оно выражено, например, письмо, информационное письмо, протокол совместного совещания и т.д.). Кроме того, данное требование подписывается лицом, направляющим его, с соблюдением правил, установленных ст. 161 ГК.

Таким образом, письмо, уведомляющее о прекращении договорных отношений, является вполне допустимым в данном случае документом.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 593 ГК). Возврат имущества осуществляется на основании акта приема-передачи, который подписывают обе стороны.

Юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы (п. 39 постановления Пленума ВХС № 1). Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу.

Следовательно, еще одним документом, подтверждающим прекращение договорных отношений, является надлежащим образом оформленный акт приема-передачи имущества, находившегося в аренде.

В рассматриваемой нами ситуации суд апелляционной инстанции посчитал, что ответчик не смог представить ни один из указанных документов. Акт приема-передачи вообще не был подписан сторонами, а в отношении письма-уведомления не было представлено доказательств его вручения арендодателю.

Каким же образом можно предупредить или избежать негативных последствий для арендатора, если арендодатель не соглашается зафиксировать прекращение арендных отношений?

Советы специалиста

При заключении договора аренды предусмотрите возможность расторжения договора в одностороннем порядке с обязательным уведомлением второй стороны.

При этом четко закрепите в договоре:

– условия, при которых возможно такое расторжение;

– срок уведомления контрагента;

– документ (документы), которым уведомляется контрагент.

Как уже было сказано выше, законодательство предписывает уведомить вторую сторону и оформить передачу имущества. Поэтому в качестве документов, которые необходимо оформить при одностороннем расторжении договора аренды, укажите:

– письмо-уведомление;

– акт приема-передачи помещения.

Всю переписку с арендодателем оформляйте следующим образом (это относится ко всем случаям взаимодействия с арендодателем):

– вручите письмо директору арендодателя, секретарю, в крайнем случае иному должностному лицу из администрации арендодателя и попросите его написать на копии письма «Получено», Ф.И.О. с указанием должности, даты, подписи;

– доставьте письмо в приемную директора и попросите секретаря зарегистрировать входящий документ (корреспонденцию) в вашем присутствии, запишите регистрационный номер;

– если вручить письмо под подпись не получается, направьте его почтой ценным письмом с подробной описью вложения (содержащей реквизиты отправителя, дату документа, информацию о наличии подписи, информацию о том, посылается оригинал или копия (с указанием способа заверения копии), а также все существенные положения текста сообщения) и с уведомлением о вручении. Письмо направьте и на почтовый, и на юридический адрес. Если у вас есть информация о д ругих местах нахождения арендодателя, пошлите такие письма на все известные вам адреса.

Для уточнения юридического адреса закажите выписку из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

В день, указанный вами в письме, освободите арендованное помещение и зафиксируйте этот факт актом приема-передачи, который подписывают обе стороны.

Если арендодатель от подписания уклоняется, то и акт вручите тем же способом, что описан выше. В акте целесообразно привести следующую формулировку:

«Настоящий Акт считается полученным в день получения, указанный в уведомлении о вручении.

В случае если Акт не был получен в течение 15 календарных дней с момента поступления в почтовое отделение получателя либо дату получения определить невозможно, датой получения Акта считается дата поступления Акта в почтовое отделение
получателя. Если Арендодатель в течение 15 дней не ответит на полученный Акт, Акт считается утвержденным и подписанным Арендодателем».

Если вы все-таки не смогли вовремя прекратить арендные отношения и договор был автоматически продлен на новый срок, то попытайтесь расторгнуть договор через суд на основании существенного изменения обстоятельств (ст. 421 ГК). Расторжение в этом случае возможно при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 421 ГК).

Юлия Кудрявец, юрист

Источник: https://www.jurk.by/izdaniya/ya-spok/rastorzhenie-dogovora-arendy-podvodnye-k_0000000

5 ошибок арендодателя в договоре

Какие последствия имеются для арендодателя в данной ситуации?

Самое большое заблуждение среди собственников коммерческой недвижимости заключается в их твердом убеждении о том, что право собственности является абсолютным и не может быть ограничено.

Да, действительно и положения Конституции Украины, и положения Гражданского кодекса Украины устанавливают гарантию того, что право собственности является незыблемым, и никто не может быть незаконно лишен этого права или ограничен в его осуществлении.

Но эти положения не стоит воспринимать буквально. Конечно, незаконно ограничить право собственности запрещается. Но, несмотря на это, обстоятельств, при которых собственник имущества правомерно ограничен в своих возможностях, – предостаточно. К ним можно отнести, в том числе, и договор аренды.

ОСНОВНОЙ ОШИБОЧНОЙ ПОЗИЦИЕЙ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ МОЖЕТ СТАТЬ ЕГО УВЕРЕННОСТЬ В ТОМ, ЧТО ОН МОЖЕТ С ЛЕГКОСТЬЮ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР. ВЕДЬ ОН СОБСТВЕННИК, А ЗНАЧИТ, ИМЕЕТ ПОЛНОЕ ПРАВО РАСПОРЯЖАТЬСЯ СВОИМ ИМУЩЕСТВОМ.

Но не все так просто! Предлагаем вам рассмотреть основные ловушки, в которые может попасть арендодатель расторгая договор аренды.

ЛОВУШКА № 1. НЕПРЕДВИДЕННАЯ ПРОЛОНГАЦИЯ

СИТУАЦИЯ.

 Срок аренды почти истек. Арендатор сообщил, что ему нужно время для того, чтобы подготовить помещение к возврату. Арендодатель в спокойном ожидании. Оснований для беспокойства нет, так как договор заканчивается, а пролонгация сторонами не предусмотрена.

Но неожиданно для арендодателя, арендатор присылает письменное уведомление о продолжении срока действия договора. И будет вполне прав, так как согласно ст.

764 Гражданского кодекса Украины, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то, при отсутствии возражений арендодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ на лицо. Во-первых, у арендодателя нарушаются планы касательно дальнейшего распоряжения помещением. Во-вторых, договор продолжает действовать на прежних условиях, которые за время аренды могли стать для арендодателя невыгодными.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Лучшим вариантом будет включить в текст договора аренды условие о том, что «пользование арендатором объектом аренды после даты окончания действия Договора нельзя считать продолжением (пролонгацией) арендных отношений».

Если в договоре такого условия нет, единый совет, – общайтесь с арендатором в письменном виде, дабы все ваши договоренности были зафиксированы на бумаге.

ЛОВУШКА № 2. ПОКУПКА С «СЮРПРИЗОМ»

СИТУАЦИЯ.

 Собственник принял решение продать помещение, которое ранее было передано в аренду. Договор аренды действует, и арендатор не планирует от него отказываться досрочно.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ могут возникнуть у всех. Рассмотрим все варианты.

Для продавца (первичного собственника). Спрос на такое помещение уменьшается. Мало кто захочет приобретать недвижимость с «сюрпризом» в виде действующего договора аренды.

Одна категория потенциальных покупателей ищет помещение для себя, чтобы разместить в нем свой бизнес, к примеру, офис или магазин. Другая – приобретает недвижимость, чтобы получать прибыль от сдачи в аренду на наиболее выгодных условиях.

Такой покупатель не захочет возиться с «чужими» арендаторами, особенно если действующий размер арендной платы не интересен для него.

Для покупателя (нового собственника). Приобретая помещение с «арендаторами», покупатель вынужден будет принять на себя все права и обязанности арендодателя по действующему договору аренды. Согласитесь, перспектива не из приятных – исполнять договор, который не заключал.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Арендодателю при заключении договора аренды необходимо сразу предусматривать условие о том, что договор прекращается при смене собственника. Покупателю – детально изучать не только договор купли-продажи, но и договор аренды, который действует в отношении приобретаемого помещения.

ЛОВУШКА № 3. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

СИТУАЦИЯ.

 Согласно положениям Гражданского кодекса Украины, арендатор имеет преимущественное право на приобретение объекта аренды, в случае его продажи собственником. А теперь представьте такую ситуацию, что собственник при продаже «забыл» сделать арендатору предложение покупки.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Тут проблемы могут возникнуть сразу у всех. Арендатор, на основании того, что его приоритетное право нарушено, обращается в суд. Просит перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи спорного помещения. Отсюда:

  • у арендатора сумасшедшие расходы на судебные разбирательства (не всегда оправданные);
  • новый собственник рискует потерять приобретенное помещение + расходы на правовую помощь;
  • арендодатель теряет время на суды, а, впоследствии, рискует понести финансовые потери в виде компенсации убытков пострадавшим сторонам.

ЧТО ДЕЛАТЬ. При заключении договора аренды включать условие о том, что арендатор не имеет преимущественного права покупки помещения. А если уже в договоре такой оговорки нет, необходимо не пренебрегать своей обязанностью.

Если же у вас уже есть покупатель, не стоит заранее переживать – не факт, что у арендатора будет финансовая возможность принять ваше предложение. Поэтому предыдущая сделка останется в силе, а вы себя убережете от судебных разбирательств.

ЛОВУШКА № 4. НЕ ПОЙМАН, НЕ ВОР

СИТУАЦИЯ.

 При возврате помещения из аренды у арендодателя возникли претензии по состоянию объекта аренды – паркетное покрытие повреждено, вместо железной двери и пластиковых окон стоят деревянные, сантехника с дефектами.

Арендатор, в свою очередь не согласен и заявляет, что объект аренды уже был передан в таком состоянии. Стороны обратились к акту приема-передачи, но в нем указано лишь то, что «помещение передается в удовлетворительном состоянии».

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. В связи с отсутствием в акте приема-передачи необходимой информации, арендодатель лишается возможности доказать, что арендатор допустил ухудшение состояния помещения, а потому обязать его компенсировать убытки – практически невозможно. Арендодатель несет убытки.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Тщательно работать не только над условиями самого договора, но и над информацией, которую вы указываете в акте приема-передачи. Приветствуется дополнение акта графическими схемами или фотографиями. Обратите внимание, что такие приложения также необходимо подписывать обеими сторонами.

ЛОВУШКА № 5. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

СИТУАЦИЯ.

 Собственник передал помещение в аренду. Но, в связи с тем, что данное помещение представляет большой коммерческий интерес для арендаторов, к собственнику обратилось третье лицо с предложением заключить договор аренды на более выгодных условиях. Но для этого арендодателю необходимо расторгнуть действующий договор аренды, а арендатор не соглашается.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Разбор данной ситуации наиболее актуален для собственников, основной деятельностью которых является сдача недвижимости в аренду, поскольку риски здесь не юридические, а коммерческие. Арендодатель теряет возможность увеличить прибыль от арендных операций.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Действующим законодательством Украины предусмотрено крайне мало возможностей для досрочного расторжения договора аренды. По большей части, к ним относятся нарушения договора стороной. Поэтому на момент заключения сделки необходимо сразу предусмотреть в договоре основания для его одностороннего расторжения арендодателем.

Таким образом, проанализировав все ситуации, важно отметить, что превентивные меры эффективнее экстренных. Поэтому, как минимум, вы как арендодатель должны сразу определить свои цели и отобразить их в договоре. А как максимум – обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, который поможет вам не попасть в невыгодную для вас ситуацию.

Источник: https://pravogarant.com.ua/ru/5-kovarnyh-lovushek-v-kotorye-mozhet-popast-arendodatel/

Что ждет арендатора в случае невыполнения условий договора аренды?

Какие последствия имеются для арендодателя в данной ситуации?

При заключении договора аренды сторонам необходимо в строгом порядке выполнять свои обязательства.

В случае нарушения любого из условий соглашения одной из сторон вторая вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков, выплату неустойки, расторжения договора, выселения арендатора.

Незнание законов, неумение ориентироваться в нормативной документации, пренебрежение возможностью урегулировать ситуацию в досудебном порядке порой достаточно серьезно усугубляют ситуацию.

О том, какие негативные последствия могут произойти из-за несоблюдения условий договора, мы увидим на примере судебного разбирательства Департамента городского имущества города Москвы с компанией «Лунный свет», в течение нескольких лет нарушавшей условия аренды. Ситуация привела к тому, что арендодатель не смог получить выгоды, на которые рассчитывал при подписании договора, и был вынужден обратиться в судебный орган. Дело № А40-169267/16 в Арбитражном суде г. Москвы.

Изучив материалы обеих сторон, суд принял решение удовлетворить все требования истца. Однако арендатор, в свою очередь, привел доводы о несоблюдении условий договора самим истцом.

По мнению ответчика, арендодатель не извещал об изменении арендной платы и завышал арендную ставку.

Показания какой из сторон являются наиболее весомыми, сможет ли ответчик доказать свою правоту – рассмотрим поподробнее.

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд с иском к компании «Лунный свет». Истец требовал:

  • Взыскать арендную плату и пени, так как арендатор не оплачивал пользование помещением, площадью 559 кв. м, с февраля 2013 г. по июнь 2016 г. Долг компании составил 8,6 млн. рублей, пени – 1,3 млн. рублей;
  • Расторгнуть договор аренды;
  • Выселить ООО «Лунный Свет» из помещения.

Основанием Департамента для обращения в суд является задолженность арендатора, образовавшаяся вследствие невыплаты арендной платы, предусмотренной в договоре аренды. Ответчик с исковыми требованиями Департамента не согласился и изложил свои доводы в отзыве.

Обстоятельства дела

В марте 2007 года Департамент городского имущества города Москвы предоставил в аренду компании «Лунный Свет» нежилое помещение на ул. Енисейская. Сделка была закреплена сторонами на основании двух документов:

  • Договора аренды со сроком действия до 27 марта 2012 года. Договор зарегистрирован в ЕГРН;
  • Акта приема-передачи помещения.

Согласно условиям соглашения, компания «Лунный Свет» обязана оплачивать аренду за вычетом НДС каждый месяц до 5-го числа.

Кроме указанных документов, 14 марта 2012 года Департамент и «Лунный Свет» оформили дополнение к договору: компания приняла решение взять в аренду только площадь размером в 295 кв. м.

Доказательства нарушения условий договора

Юридическому лицу выгоднее брать в аренду помещение с меньшей площадью, если позволяют масштабы его деятельности.

Но компания «Лунный Свет», подписав дополнительное соглашение к договору, не спешило освобождать ранее занятую площадь. Фактически арендатор продолжал пользоваться площадью 559 кв. м.

Какие документы доказывают нарушение юридическим лицом положений дополнительного соглашения от 14 марта 2012 г.?

Во-первых, письмо от 15 марта 2017 г. от генерального директора компании «Лунный Свет», где за его подписью представлена информация об аренде 559 кв. м. Во-вторых, таким документом является акт осмотра от 11 августа 2016 г., подписанный арендатором.

Доводы ответчика

Арендатор не согласился с исковыми требованиями Департамента. Свои возражения ответчик аргументирует следующими доводами:

  • Во-первых, указывается на необоснованность завышения арендной ставки;
  • По словам ответчика, по договору Департамент мог увеличивать арендную плату не чаще одного раза в год, оповестив об этом письменно компанию. Однако извещения об изменении размера платы компания не получала;
  • Ответчик также выразил несогласие со ставкой, установленной с 2014 по 2016 годы, которая не должна была превышать 3 500 рублей за квадратный метр.

На чьей стороне суд?

Изучив доводы истца и ответчика, Арбитражный суд города Москвы принял сторону заявителя. Судья принял во внимание тот факт, что ответчик, компания «Лунный Свет», является микропредприятием, и ставка за аренду в сумме 3 500 рублей за один квадратный метр в качестве имущественной поддержки была действительной с 1 января 2013 г. по 30 июня 2014 г.

Последующее взимание арендной платы производилось согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. под номером 809-ПП.

С 1 июля по 31 декабря 2014 г. плата рассчитывалась исходя из рыночной ставки в размере 7 149 руб. / кв.м. Ставка была определена на условиях арендного соглашения.

С 1 января по 31 декабря 2015 г. рыночная ставка была равна 7 863 руб./кв.м. С 1 января по 31 декабря 2016 г. ставка увеличилась до 8 650 руб./кв.м.

Кроме того, Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства не получала соответствующего заявления от ответчика.

Также Департамент представил суду все необходимые документы, подтверждающие, что компания «Лунный Свет» была своевременно уведомлена об изменении размеров платы за аренду.

Изучив представленные материалы, суд пришел к выводу, что с февраля 2013 по июнь 2016 годов «Лунный Свет» не выполняло свои обязательства, указанные в договоре аренды, и не платило на протяжении всего этого времени за фактически используемое помещение.

В итоге задолженность компании составила 8,6 млн. рублей. Сумма является документально подтвержденной, и ответчик не смог ее опровергнуть ни в письменном отзыве, ни на судебном заседании.

Поэтому суд принял решение обязать компанию «Лунный Свет» выплатить арендодателю всю сумму.

Когда с должника взыскиваются пени?

При заключении сделки по аренде помещений в договоре стороны вправе предусмотреть условия выплаты неустойки.

Согласно договору аренды между Департаментом и «Лунный Свет», компания обязана выплачивать пени при просрочке или неуплате арендного платежа.

Пеня за один просроченный день равна в данном случае 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Условие было предусмотрено в договоре аренды и принято обеими сторонами сделки.

Статьей 330 ГК РФ предусматривает взимание неустоек, если одной из сторон договора не выполняются принятые условия. Опираясь на пункты договора, истец насчитал пени с 6 июля 2013 по 30 июня 2016 годы в размере 1,3 млн. рублей и представил в суд соответствующий расчет.

Проверив документы и не получив от ответчика опровержения, суд принял решение также удовлетворить требование арендодателя о взыскании неустойки в указанном размере.

Расторжение договора судом

Статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора через суд, если одна из сторон сделки посчитает действия другой стороны как серьезное несоблюдение условий договора. При этом значимым нарушением условий является такая ситуация, возникшая по вине одной из сторон и при которой другая сторона не получает рассчитанную при подписании договора плату (и выгоду соответственно).

Статья 619 ГК РФ дает право арендодателю расторгнуть договор, если арендатор дважды не внес в срок арендную плату.

В договоре между Департаментом и «Лунный Свет» предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть соглашение по односторонней схеме в случае неуплаты за аренду за два периода.

Так как истцом были представлены суду все материалы, подтверждающие неуплату за аренду, а ответчик не смог опровергнуть доводы заявителя, суд счел обстоятельства достаточными, чтобы признать нарушения условий договора значимыми. Поэтому требование арендодателя о расторжении соглашения также решено было удовлетворить.

Требование о выселении арендатора

Согласно статье 622 ГК РФ в случае, если договор аренды прекращается, арендатор возвращает владельцу помещение в том виде, в котором его принимал, либо в установленном договором состоянии.

В рассматриваемой ситуации, когда договор расторгнут, ответчик не имеет права продолжать распоряжаться арендуемым имуществом. На этом основании суд также решил удовлетворить требование арендатора, выселить компанию «Лунный Свет» и предоставить помещение Департаменту городского имущества города Москвы.

Послесловие

Организациям, арендующим помещения, необходимо строго соблюдать условия договора.

В случае возникновения проблемной ситуации, которая влечет крупные денежные расходы, а другая сторона сделки намеревается решить вопрос через суд, необходимо принять все возможные меры по урегулированию проблемы в досудебном порядке.

Это позволит, во-первых, избежать затрат в виде судебных издержек и начисления пеней, а также даст возможность договориться сторонам сделки о рассрочке платежей, пересмотре условий договора.

В рассматриваемой ситуации можно увидеть недостаточную подготовленность ответчика с юридической точки зрения.

Компания не воспользовалась правом, предусмотренным статьей 333 ГК РФ, и не ходатайствовала об уменьшении неустойки. Доводы, приводимые ответчиком, являются необоснованными.

Своим решением суд показал, что несоблюдение условий договора не освобождает от обязанности выплаты полной величины арендной платы за период пользования и пеней.

14.01.2018

Источник: https://ce-na.ru/articles/o-nedvizhimosti/chto-zhdet-arendatora-v-sluchae-nevypolneniya-usloviy-dogovora-arendy/

Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры | Адвокат Мугин Александр

Какие последствия имеются для арендодателя в данной ситуации?

Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» — каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.

Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?

Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.

Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!

Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.

Как выгнать арендатора

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.

Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:

– предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,

– если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся.

В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.

Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.

Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.

Ограничение доступа арендатора и отключение электричества

Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.

Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.

Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.

Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.

Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.

Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.

Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.

Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.

С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.

Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным

Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.

Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.

Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.

Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.   

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение.

То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст.

328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение

В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.

Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.

Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-osvobozhdaet-pomeshhenie-preventivnye-mery/

Возврат отремонтированного объекта аренды: учет у арендодателя | Бухгалтерский сервис «Интерактивная бухгалтерия»

Какие последствия имеются для арендодателя в данной ситуации?

Возврат отремонтированного объекта аренды: учет у арендодателя

На практике часто возникает ситуация, когда по окончании действия договора арендатор возвращает отремонтированный и улучшенный объект (конечно, если договор аренды предусматривал право арендатора проводить любые виды ремонта и улучшений). Если же арендодатель не компенсирует арендатору стоимость произведенных улучшений, будут ли возникать налоговые последствия от такой операции в его учете? Об этом и поговорим далее

Правовой аспект и документальное оформление

Заключая договор аренды, его стороны могут закрепить право арендатора проводить улучшения и ремонт объекта, полученного в аренду. По умолчанию текущий ремонт выполняет арендатор, а капитальный — арендодатель, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 776 Гражданского кодекса Украины, далее — ГКУ).

По окончании срока договора аренды, особенно в тех случаях, когда проведенные улучшения нельзя отделить от объекта аренды без его повреждения, могут возникать два варианта развития событий:

1. Арендатор, руководствуясь правом, предоставленным ему ч. 3 ст. 778 ГКУ, может требовать возмещения стоимости понесенных им расходов на улучшение объекта аренды или зачисления их стоимости в счет арендной платы.

О том, как правильно отразить в учете арендатора операцию по зачислению стоимости улучшений (ремонтов) в счет арендной платы, мы писали в материале «Ремонт арендованных основных средств в счет арендной платы: учет у арендатора» газеты «Интерактивная бухгалтерия» № 79/2014.

2. Арендатор может отказаться от такого права, или арендодатель по тем или иным причинам не намерен возмещать арендатору «улучшающих» расходов.

Нас интересует именно второй случай. На практике у арендодателя возникает вопрос: как отразить операцию по получению улучшенного объекта аренды в бухгалтерском и налоговом учете?

Однако, прежде чем рассматривать учетные моменты, следует выяснить, что именно происходило с объектом — ремонт или улучшение, и что получает арендодатель по завершении аренды — результаты работ или актив, а возможно, и ничего.

Итак, ГКУ не определяет понятия «ремонт» и тем более не разъясняет разницы между текущим и капитальным ремонтом, как и не показывает, что понимать под термином «улучшения». Как правило, такие определения содержатся в отраслевых приказах (см.

материал «Ремонт арендованных основных средств в счет арендной платы: учет у арендатора» газеты «Интерактивная бухгалтерия» № 79/2014), а также в П(С)БУ. Разница между данными понятиями в том, что текущий ремонт восстанавливает предыдущее состояние объекта, благодаря чему его можно снова использовать в хозяйственной деятельности.

В свою очередь, под улучшением подразумевается модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция объекта аренды, что приводит к увеличению будущих экономических выгод, которые первоначально ожидались от его использования (п. 6 П(С)БУ 14 «Аренда»). То есть вследствие улучшения, объект аренды становится качественно лучше и растет в цене.

Таким образом, во время ремонта происходит восстановление поврежденного объекта аренды до его исправного состояния, а при улучшении — улучшение его качественных характеристик.

К тому же в результате проведения улучшений объекта аренды, которые нельзя отделить от него (так называемые неотделимые улучшения), они переходят в собственность арендодателя как составная часть объекта аренды (см. ч. 5 ст. 778, ч. 1 ст. 334 ГКУ). Это имеет определяющее значение для учета улучшений, ведь при проведении ремонтных работ о переходе права собственности не говорится.

И еще несколько слов о «юридических» моментах проведения улучшений, прежде чем мы перейдем к учетным вопросам. Несмотря на то что договором предусмотрено право арендатора на проведение улучшений объекта аренды, последнему все же стоит запастись отдельным письменным разрешением арендодателя на их проведение (ч. 1 ст.

 778 ГКУ), особенно в случаях, когда речь идет о большом объеме работ. Также не следует забывать о том, что передача проведенных улучшений должна быть оформлена соответствующим первичным документом, например, актом приемки-предачи улучшений, также об улучшениях можно указать в акте приемки-передачи объекта при его возврата.

Подытожим!

Получая объект аренды, арендодатель должен быть готовым к тому, что арендатор может требовать от него возмещения стоимости произведенных улучшений объекта.

Такое требование является обоснованным в случаях, когда договор аренды позволял арендатору осуществлять улучшения, а также при наличии подтверждающих документов.

В то же время арендатор может передать обратно объект, не требуя никаких компенсаций за проведенные улучшения, или арендодатель может принять решение не проводить компенсацию за осуществленные арендатором улучшения объекта по тем или иным причинам.

Налоговый учет

Налог на прибыль

Правила учета возврата объекта аренды по окончании договора регулирует п. 146.20 НКУ. Согласно данному пункту, при возврате объекта аренды арендодатель не изменяет стоимость основных средств, которая амортизируется, или расходы на сумму затрат, понесенных арендатором для улучшения такого объекта.

Обратите внимание, п.146.20 НКУ указывает арендодателю на:

1)улучшение основных средств, то есть такие расходы, понесенные арендатором на увеличение будущих экономических выгод, которые первоначально ожидались от использования объекта (о каком-либо текущем ремонте в данном пункте не указывается);

2) такие переданные улучшения арендодатель не имеет права отражать в своих налоговых расходах. По нашему мнению, это правило касается случая, когда арендодатель не компенсирует арендатору «улучшающих» расходов. Ведь при компенсации имеет место сделка по приобретению арендодателем расходов на улучшение объекта, а соответственно, будут и налоговые расходы.

Аналогичное мнение было высказано органом Миндоходов (категория 102.18.02 информационного ресурса «ЗІР»).

Однако, значит ли это, что, не возмещая таких расходов и не отражая их в налоговом учете, арендодатель ставит точку на данной операции? Полагаем, что нет. Ведь в п. 146.

20 НКУ ничего не говорится о доходах.

А арендодатель, согласитесь, получил объект в лучшем состоянии, нежели передавал, поэтому можно сказать, что он бесплатно получил некоторые результаты улучшающих работ (услуг) от арендатора.

Поэтому, в случае если по истечении срока договора арендатору не возмещается стоимость выполненных им работ по улучшению объекта аренды, у арендодателя данные работы считаются безвозмездно полученными (пп. 14.1.13 НКУ).

В отчетном периоде, в котором завершился срок действия договора аренды, арендодатель должен отразить доход в размере стоимости полученных результатов работ по улучшению объекта аренды, но не ниже их обычной цены (пп. 135.5.4, п. 137.10 НКУ). Правда, определить обычную цену переданных результатов работ фактически невозможно. В данной ситуации нормы ст.

 39 НКУ не применяются, ведь речь о контролируемых операциях не идет (пп. 39.2.1 НКУ). Не помогут в определении обычной цены и правила пп. 14.1.71 НКУ.

Арендодатель может получить информацию о проведенных работах у арендатора, осуществляющего улучшающие работы, а следовательно, и отражающего такую операцию в учете.

В данном случае доход целесообразно отражать в сумме не меньшей остаточной стоимости условного объекта основных средств, который был создан арендатором на стоимость улучшений работ.

Но такой подход не идеален, к примеру, часть расходов на ремонт у арендатора могла попасть прямо в расходы без капитализации соответственно до 10% ремонтного лимита (по правилам п.п. 146.11, 146.12 НКУ). Поэтому следует очень осторожно подойти к величине признания дохода.

Например, стоимость переданных результатов работ можно прописать в акте приемки-передачи.

Касательно даты отражения дохода — такой доход следует отражать в налоговом отчетном периоде, в котором арендатор вернул арендодателю его основное средство. Это подтверждается актом приемки-передачи. На необходимость признания дохода указывают и налоговики (см. «Вестник налоговой службы Украины» № 8 за 2012 год, с. 6).

Также арендодатель должен помнить, что поскольку улучшение арендованного объекта основных средств он получил бесплатно, на сумму признанного дохода нельзя увеличивать балансовую стоимость возвращенного из аренды объекта.

НДС

Стоит отметить, что бесплатная передача улучшений объекта оперативной аренды в большинстве случаев подпадает под определение «поставка товаров» (пп. «в» пп. 14.1.185, пп. «в» пп. 14.1.191 НКУ), а потому в соответствии с п. 185.1 НКУ такая передача подлежит обложению НДС.

При возврате улучшенного объекта аренды по завершении срока договора арендатор должен начислить налоговые обязательства по НДС. Подробно об этом шла речь в материале «Возвращаем арендованный объект с ремонтом: нужно ли начислять НДС» газеты «Интерактивная бухгалтерия» № 8/2013.

Несмотря на это, рассчитывать на налоговый кредит арендодателю не приходится, ведь результаты работ получены бесплатно.

Подытожим!

Получив из аренды улучшенный объект, арендодатель должен признать доходы на стоимость безвозмездно полученных улучшений. Стоимость таких улучшений целесообразно прописать в акте приемки-передачи. Причем налоговых расходов при такой операции у арендодателя не возникнет.

Бухгалтерский учет

При получении результатов работ, не подпадающих под определение активов, в бухгалтерском учете отражать доход не нужно. Это следует из определения дохода из п. 5 П(С)БУ 15 «Доход».

Если в результате передачи арендодателю улучшенного объекта аренды он ожидает увеличения экономических выгод, которые планировались от использования такого объекта, ему следует провести зачисление таких улучшений на баланс: Дт 152 «Приобретение основных средств» Кт 424 «Безвозмездно полученные необоротные активы». В данном случае они увеличивают первоначальную стоимость объекта Дт 10 «Основные средства» Кт 152.

По мере начисления амортизации арендодатель увеличивает доход на сумму начисленной амортизации, приходящейся на стоимость улучшений: Дт 424 Кт 745 «Доход от безвозмездно полученных активов».

Пример

В оперативную аренду передано офисное помещение, стоимость которого на момент передачи составляла 200 тыс. грн. Арендатор, имея предварительное согласие арендодателя, осуществил улучшения полученного объекта на сумму 24 тыс.

грн, в том числе НДС — 4 тыс. грн. По соглашению сторон после завершения договора проведенные неотделимые улучшения безвозмездно передаются арендодателю.

Такая передача оформлена актом приемки-передачи, в котором указана их стоимость на момент передачи 12 тыс. грн.

В учете арендодателя такая операция будет выглядеть следующим образом.

Таблица

Учет получения арендодателем объекта аренды вместе с улучшениями, которые не компенсируются

№ п/п

хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Сумма, грн

Налоговый учет, грн

Дт

Кт

Доход

Расходы

1

Отражены «бесплатные» улучшения, полученные от арендатора, которые приводят к увеличению экономических выгод в будущем

152

424

12000

12000

2

Увеличена первоначальная стоимость объекта аренды на стоимость его улучшений

10

152

12000

—*

3

Начислена амортизация на объект аренды

92

131

1000

990**

4

Увеличен доход на сумму начисленной амортизации бесплатных улучшений

424

745

10

* В налоговом учете арендодателя переданные улучшения не увеличивают стоимости объекта основных средств, поскольку они получены безвозмездно.

** В налоговом учете отражается сумма налоговой амортизации. То есть суммы амортизации объекта, возвращенного из аренды, в налоговом и бухгалтерском учете будут отличаться, в частности, в налоговом учете при начислении амортизации объекта в его первоначальную стоимость мы не включили стоимость безвозмездно полученных ремонтных работ (услуг).

Назар ДМИТРИШИН,

независимый налоговый консультант,
г. Львов

Источник: https://interbuh.com.ua/ru/documents/ib/3993/34607

Юридический спектр
Добавить комментарий