Как внести в договор пункт об изменении стоимости в связи с колебанием курса валют?

Валютные колебания и договор аренды

Как внести в договор пункт об изменении стоимости в связи с колебанием курса валют?

В конце прошлого года Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск оператора связи ПАО «ВымпелКом» к арендодателю АО «Тизприбор» и обязал внести изменения в договор аренды нежилого помещения в части определения валютного коридора, исходя из которого будет производиться оплата (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.12.2015 по делу № А40-

83845/15).

В решении суда сделана ссылка на ст. 450, 451 ГК РФ и указано, что договор содержит «валютную оговорку», согласно которой расчет арендной платы должен производиться по курсу доллара США к рублю РФ, установленному ЦБ РФ на дату очередного платежа.

В силу изменения экономической ситуации в стране возник ощутимый дисбаланс интересов сторон договора – размер арендной платы в рублевом эквиваленте стал отличаться от сумм, ранее уплачиваемых арендатором.

Данное обстоятельство, по мнению суда, является достаточным основанием для внесения соответствующих изменений в договор аренды.

С учетом представленных в ходе судебного разбирательства экспертных заключений и иных доказательств судом был сделан вывод, что арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом.

Также суд посчитал, что значительное превышение размера арендных платежей, как и их значительное понижение в связи с подобными рыночными условиями может повлечь за собой неосновательное обогащение в виде арендной платы.

 

Кроме того, суд исходя из толкования условий договора установил, что стороны имеют возможность вносить изменения в договор в части определения суммы арендных платежей.

Таким образом, при наличии надлежащих оснований, сумма арендных платежей может быть подвергнута изменению согласно условиями договора и закона.

С учетом изложенного, по мнению суда, поправка спорного пункта договора не приводит к нарушению прав собственника объекта недвижимости, переданного во временное владение и пользование на условиях аренды.

При принятии решения суд следовал рекомендациям, указанными в п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащимися в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 № 66, где говорится, что фактическое изменение размера арендных платежей по итогам корректировки на процент индексации не является изменением условий договора о размере арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

По сути, данное изменение представляет собой исполнение условий – установление ставки арендной платы в размере, эквивалентном определенной сумме в иностранной валюте, а именно установление механизмов ее исчисления, так как такое определение размера арендной платы устанавливается с целью устранения отрицательных факторов инфляции.

По мнению суда, все вышеизложенное означает, что при изменении валютного курса ставка арендной платы не подлежит изменению, так как стороны ее не увеличивают и не уменьшают, имеет место лишь исполнение условий договора в части определения порядка расчета арендной платы.

Следовательно, наличие возможности пересмотра арендной платы и «валютной оговорки» в договоре, а также отсутствие положений в договоре о том, что риски изменения курса валют полностью лежит на арендаторе привело к тому, что суд признал иск «ВымпелКома» удовлетворенным.

А также допустил, что в отсутствии вышеуказанных оговорок размер фактической арендной платы в рублевом выражении исходя из курса валют должен был определяться исходя из рынка. При этом колебания курсов валют по факту значительно увеличили размер фактической арендной платы, что, по мнению суда, привело к неосновательному обогащению арендодателя.

Кроме того, суд руководствовался условиями заключенного договора, в котором предусматривалась возможность пересмотра арендных платежей. 

При этом суд не признал колебание курсов валют достаточным основанием для расторжения договора исходя из того, что изменение курса валюты является предпринимательским риском и не должно рассматриваться как основание для расторжения договора в судебном порядке.

Решение суда не следует расценивать как формирование нового прецедента, ломающего ранее сложившуюся судебную практику, по которой считалось, что резкое изменение курса валют не является существенным обстоятельством, которое может служить основанием для изменения или расторжения договора в судебном порядке. Этот случай представлен скорее как частный, когда условия договора недостаточно четко определили, что арендатор несет риски, связанные с изменением курса валюты при расчете арендной платы. 

Арендодателям хотелось бы посоветовать, в целях избежания подобных ситуаций, дополнительно оговаривать подобные риски арендатора в условиях договора.

Безусловно, данное решение суда, скорее всего, не создаст негативную тенденцию к пересмотру условий аналогичных договоров и навряд ли приведет к обрушению рынка коммерческой недвижимости, как считают некоторые эксперты, а лишь заставит арендодателей более внимательно относиться к обсуждению существенных условий при заключении договоров аренды.

эж-ЮРИСТ, №9, март 2016 г.

Источник: https://www.srgroup.ru/mass-media/experts-say-srg/currency-fluctuations-and-the-lease/

Последствие существенного изменения курса национальной валюты: обыкновенный рыночный механизм или все же форс-мажор?

Как внести в договор пункт об изменении стоимости в связи с колебанием курса валют?

Опыт прошлых лет показывает, что суды не склоны признавать в качестве оснований для целей расторжения договоров значительные курсовые колебания. Мотивировка соответствующих судебных актов, в принципе, известна.

Вместе с тем, в современных реалиях, данная практика если и не может, то должна быть преодолена с тем, чтобы снизить губительное влияние валютных процессов на экономику. Полагаю, что к этому имеются следующие основания.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Например, решением Арбитражного суда Свердловской области от 11 января 2013 года по делу № А60-39575/2012 истцу отказано в требованиях об изменении условий договора в части условия о цене, по причине того, что соглашения об изменении цены сторонами не достигнуто, а совокупности обстоятельств, свидетельствующих о возможности судебного изменения условий договора истец не привел. К числу таких обстоятельств суд, в частности, определил следующее:

(1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

(2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

(3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

(4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Наличие данных условий является необходимым одновременно, а не в отдельности.

При том, что суд указал в сущности, что «существенным изменением обстоятельств для этих целей можно было бы признать введение дополнительных налогов либо повышение ставок существующих налогов, значительное падение курса национальной валюты, существенное повышение стоимости строительных материалов, подрядных работ и т.д., необходимых для строительства объекта недвижимости, поскольку эти факты влекут нарушение эквивалентности взаимных предоставлений по договору участия в долевом строительстве». А поскольку спор не был связан с изменением курсовой разницы, следует отметить в целом, признание в решении суда самой возможности изменения условий договора либо его расторжения по указанному основанию, если таковое имеет место в связи с падением курса национальной валюты.

Можно обратить внимание также на Постановление ФАС Московского округа от 03 ноября 1999 года № КГ-А40/3612-99 по делу № А40-3222/99-45-47, в котором арбитражный суд, оценив имеющиеся в деле доказательства и с учетом наличия одновременно условий, перечисленных в п. 2 ст.

451 ГК РФ, обоснованно расторг договор в связи с существенно изменившимися обстоятельствами – финансовый кризис и резкое увеличение курса доллара США, в условиях которого исполнение договора без изменения его условий, касающихся порядка оплаты технологического оборудования, существенно нарушил бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон.

Мне известно также решение Орджоникидзевского районного суда города Уфы (Республика Башкортостан) от 25 июня 2014 года по делу № 2-2310, которым суд признал возможным расторжение кредитного договора в порядке ст.

451 ГК РФ, указав, что значительное увеличение курса доллара США в определенный период времени при заключении договора, по мнению суда, является существенным изменением обстоятельств, которые не были оговорены в кредитном договоре между сторонами и не вытекают из существа договора, и, следовательно, с учетом требований истца о досрочном взыскании всей суммы кредита, влекут удовлетворение встречных исковых требований о расторжении договора.

Также хотелось бы обратить внимание на то, что сравнительно к экономическими кризисами 1998 и 2008 годов, на российскую экономику не оказывали негативное влияние санкции со стороны иных государств.

В этом состоит важное отличие нынешнего кризиса, который является следствием не просто изменения рыночной стоимости валюты, что не может явиться достаточным основанием для применения ст.

451 ГК РФ, а проявляет себя как последствие действий и решений публичных третьих лиц, что по существу вполне может явиться основанием для пересмотра существующей практики применения положений о порядке и основаниях расторжения и изменения договоров, поскольку запретительные действия властей традиционно относятся к форс-мажору. Дело в том, что договорная сфера есть сфера частной инициативы и автономии, и она не регулируется актами публичного права. Соответственно, любые публично-правовые изменения, будь то усиление налогового бремени, либо введение ограничений на оборот товаров определенного вида, и последовавшее за этим удешевление национальной валюты, могут и должны по идее признаваться основанием применения ст. 451 ГК РФ и расторжения договоров.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/posledstvie_suschestvennogo_izmeneniya_kursa_nacionalnoj_valyuty_obyknovennyj_rynochnyj_mehanizm_ili/15639

Юридический спектр
Добавить комментарий