Как вернуть долг (остаток за продажу дома)

Кредит чужой, долг – мой!

Как вернуть долг (остаток за продажу дома)

Во многих случаях кредиты выдают только под поручительство. Вот и выходит, что жители Латвии, которым срочно нужны деньги, уговаривают своих родителей, супругов или друзей стать гарантами кредита. Какие опасности ждут человека, который согласился стать поручителем, и как ему не лишиться денег и жилья?

«Я стала поручителем, и в этом моя ошибка!»

В редакцию обратилась 59-летняя читательница Марите из Смилтене.

– В конце марта 2007 года мой сын оформил кредит в банке и попросил меня стать поручителем. Так как кредит был оформлен под дорогостоящий залог, который предоставил мой сын, то я не особо задумывалась о том, что со мной будет, если сын не сможет вернуть банку деньги.

К тому же сотрудник банка на мой вопрос «Какие для меня будут последствия, если сын перестанет выплачивать долг?» ответил, что на меня это никак не повлияет. Мол, при дорогостоящем залоге наличие поручителя является необходимой формальностью и не более того.

Мне это показалось логичным.

Был еще один нюанс, который убедил меня, что в случае невозврата долга лично мне ничего не грозит. В 2007 году моя зарплата не превышала минимальную, но банковского работника, который оформлял бумаги, этот факт не смутил.

Он заявил, что маленькая зарплата – не помеха для того, чтобы стать поручителем и еще раз повторил, что в случае чего, у меня не потребуют вернуть деньги.

Так как это говорил представитель банка, а не мой сын, то я ему поверила и подписала необходимые бумаги.

Однако через несколько лет сын перестал выплачивать кредит и банк потребовал, чтобы кредит сына теперь выплачивала я – его поручитель. Меня это удивило. По-моему, со стороны банка было бы правильнее продать залог заемщика, а не требовать у поручителя оплаты долга.

Но представитель банка ответил, что за прошедшее время стоимость залога сильно уменьшилась и теперь не покрывает суммы кредита. Но разве это мои проблемы, а не риски банка? В любом случае, по моему мнению, банк сначала должен продать залог, и только если полученной суммы не хватит на погашение долга, обращаться к поручителю.

А банк почему-то залог моего сына вообще не тронул. Прошу вас, «МК-Латвия», объясните мне, справедливо ли со мной поступил банк.

Квартира в наследство. Получать или нет?

Но вопрос справедливости – это еще не все, что волнует нашу читательницу.

– Недавно я узнала, что мне в наследство оставили половину квартиры. Вторая половина квартиры принадлежит моей родственнице, которая сейчас в ней живет, – продолжает рассказывать Марите.

– Поэтому меня интересует вопрос: может ли банк забрать у меня эту недвижимость в счет оплаты долга сына, при условии, что я оформлю свои права на наследство? Если банк имеет на это право, то мне нет смысла тратить деньги и время на оформление наследства на себя… И еще такой момент. Если я стану хозяйкой половины квартиры, то это жилье станет моим единственным имуществом.

Разрешает ли закон отбирать единственную жилплощадь поручителя в счет оплаты долга? Моя родственница, которая владеет второй частью квартиры, тоже очень обеспокоена.

Она хочет знать, может ли судебный исполнитель из-за моего «долга» продать всю квартиру и выгнать ее на улицу? Если судебный исполнитель имеет на это право, то я не буду вступать в права наследства, чтобы не лишать родственницу крыши над головой. И последний вопрос: если родственница запретит продавать свою часть квартиры, отстанет ли от меня банк? Или он все равно сможет продать квартиру?

Сначала поручитель, потом залог!

«МК-Латвия» передала вопросы читательницы юристу Александру Кведарсу (тел. 28661129).

– Почему банк вместо того, чтобы продать залог должника, потребовал оплаты долга от поручителя? Разве это законно?

– В законе говорится, что если кредитор обращается к поручителю с просьбой выплатить долг, то поручитель может потребовать, чтобы кредитор сначала обратился к самому должнику. Но возможно, что уже при заключении договора с банком поручитель, не вчитавшись в текст договора, от такой возможности отказался.

В таком случае банк будет обращаться за выплатой долга именно к поручителю. Есть и еще один случай, когда банк на законных основаниях требует выплаты долга от поручителя. Это происходит, если в договоре поручительства сказано, что поручитель отвечает за долги точно так же, как сам должник.

Могу только отметить, что это – стандартные условия договора поручительства с кредитными компаниями. Именно на эти нюансы договора поручитель должен обращать внимание в первую очередь и понимать, какие последствия они могут повлечь.

Если в договоре таких пунктов нет, то кредитор может обратиться к поручителю, не трогая самого должника, только в том случае, если местонахождение должника не известно или тот стал банкротом.

– Предположим, что поручитель действительно не вчитался в договор и теперь банк имеет право обращаться именно к нему, а не к самому должнику. Как скоро кредитное учреждение может потребовать у поручителя выплаты чужого долга?

– Как только банк не получает очередного платежа от заемщика, он имеет право тут же обратиться к поручителю с требованием начать выполнять свои обязанности – то есть платить за того, кто оформил кредит. Запомните: заемщик и поручитель в ОДИНАКОВОЙ степени отвечают всем своим доходом и имуществом перед банком.

Порядок взыскания долга следующий: сначала банк отправляет уведомление должнику с просьбой возобновить выплаты, затем точно такое же уведомление поступает поручителю. Обычно через какое-то время просьбы дублируются.

Если выплаты не начинают поступать, банк одновременно подает и на кредитора, и на поручителя в суд. После решения суда к делу приступают судебные исполнители, которые начнут взыскивать долг и с одного, и с другого. У кого что есть, то и заберут (разумеется, соблюдая закон).

Если окажется, что у заемщика ничего нет, а у поручителя есть недвижимость, то ее могут забрать в счет долга. Что касается продажи залога, то он, конечно, будет продан, но только после того, как пройдет заседание суда и заемщик будет признан должником.

Если продажа залога полностью покроет долг заемщика, то поручителя оставят в покое. Если залог не покроет долг, то с поручителя начнется взыскание средств на покрытие остатка долга кредитора.

Но если поручитель, после того, как к нему обратится банк, начнет добровольно (без решения суда) гасить задолженность заемщика, то банк имеет право не забирать оставленный ему залог.

Поэтому может так получиться, что когда поручитель погасит долг заемщика, залог останется собственностью самого должника.

Обычно банк делает все, чтобы должник и его поручитель заплатили по счетам, и только если этого не происходит, банк забирает оставленный ему залог.

– Это несправедливо!

– Банк действует согласно подписанному с поручителем договору. В договоре практически всегда очень четко расписано то, как происходит выполнение взятых поручителем обязательств.

Поэтому мой совет всем будущим поручителям: прежде чем взять на себя обязательства, внимательно прочтите договор с банком.

Вы должны увидеть на бумаге (а не услышать от сотрудника банка) то, с какими последствиями вам придется столкнуться, если кредитор перестанет полностью или частично выплачивать долг. Если вам эта информация не понравится, то не подписывайте документ!

Некоторые люди, которые оставляют банку залог в счет кредита, полагают, что если залог упадет в цене, то это проблемы банка, а не заемщика и уж тем более поручителя. Но это заблуждение. Если стоимости залога не хватает, чтобы погасить долг в тот момент, когда банк это потребовал, то и должник, и поручитель должны покрыть разницу.

Маленькая зарплата не помеха для большого кредита

– Имел ли банк право оформлять нашу читательницу поручителем, если у нее была минимальная зарплата?

– Да! Каждый клиент – поручитель или заемщик – оценивается банком с точки зрения уровня риска.

В 2007 году банк оценил доходы заемщика, стоимость его залога и решил, что риск не получить назад свои деньги допустим для выдачи займа. Поэтому доходы поручителя не имели для банка особого значения.

Хочу заметить, что закон до сих пор разрешает кредитным учреждениям брать в поручители человека с минимальной зарплатой или иным небольшим уровнем дохода.

Вступайте в права наследства осторожно!

– У нашей читательницы Марите нет средств на выплату долга сына, но она может получить в наследство часть квартиры. Марите боится, что в этом случае ее жилье может быть продано в счет уплаты долга.

– Для этого опасения есть основания. Банк – вернее, судебный исполнитель, который будет действовать от его имени после решения суда, – может забрать жилье Марите в счет оплаты долга заемщика.

– Как следует поступить нашей читательнице? Надо ли ей вступать в права наследования?

– Раз Марите приняла обязательства отвечать за должника своим имуществом, то обязана это сделать. Но если ее имущество не значится в Земельной книге, значит, и отвечать перед банком ей нечем. Объясню на примере своего клиента, который был в похожей с Марите ситуации. Когда человеку полагается наследство, закон дает ему год на решение: примет он наследство или нет.

Но если другой наследник открыл дело о наследстве у нотариуса и объявление об этом было напечатано в газете Latvijas Vēstnesis, то время для принятия решения может быть ограничено тремя или шестью месяцами.

Так вот, мой клиент вовремя дал знать нотариусу о своем желании стать наследником, но процесс оформления всех документов и регистрации имущества в Земельной книге у него затянулся на неопределенный срок. В этот период ему удалось решить все вопросы с кредитором в отношении долга и он сохранил свое имущество.

(Наш собеседник хочет сказать, что поручитель может выразить желание принять наследство в установленный срок, но не регистрировать его на себя в течение того времени, пока должник не погасит свои обязательства перед банком. – Прим. О. В.).

– В течение какого времени после изъявления воли стать наследником в обязательном порядке надо зарегистрировать наследство на себя?

– Закон не оговаривает срок, в течение которого человек должен зарегистрировать вступление в права наследства. Главное – вовремя посвятить нотариуса и других наследников в свои планы принять наследство. А когда с долгом все утрясется, поручитель может оформить свое наследство в разных регистрах, в том числе – в Земельной книге.

– Может ли наша читательница – поручитель, принять наследство, зарегистрировать его в Земельной книге, а затем продать часть квартиры, деньги обналичить и спрятать?

– Пока банк не подал в суд на Марите – как на человека, который не исполняет взятые обязательства – и суд не признал ее должницей, женщина может делать со своим имуществом все, что угодно. В том числе продать его и деньги от продажи закопать в землю. Если денег от продажи имущества не окажется на ее банковском счете, то судебный исполнитель не сможет их взыскать.

Но если ваша читательница вступит в права наследства, оформит недвижимость на себя в Земельной книге и не успеет ее продать до того времени, как с ней начнет работу судебный исполнитель, то ее часть квартиры может быть забрана им в счет оплаты долга ее сына – кредитора.

А если она продаст недвижимость и деньги от продажи будут лежать на ее счете, то судебный исполнитель будет иметь право их взыскать.

Единственную недвижимость забирать можно!

– Наша читательница утверждает, что наследство станет ее единственной недвижимостью. Разрешает ли закон забирать единственную недвижимость поручителя?

– Да, разрешает.

– Имеет ли право судебный исполнитель забрать недвижимость поручителя при условии, что поручителю принадлежит лишь половина квартиры?

– Судебный исполнитель не сможет забрать всю квартиру, так как поручитель-должник не владеет всем жильем. Но он вправе забрать то, чем владеет поручитель – то есть права на половину квартиры. Если посмотреть на аукционы по недвижимости, то можно заметить: на продажу очень часто выставляется именно половина квартиры. И покупатели на этот товар всегда находятся.

– Может ли банк потребовать, чтобы поручитель платил долг за кредитора со своей минимальной зарплаты?

– Банк может это попросить или предложить, но поручитель имеет право отказаться выполнять просьбу банка. А вот судебный исполнитель даже не вправе требовать выплаты с минимальной зарплаты, в большинстве случаев у должника на счету должна оставаться сумма, равная минимальной зарплате.

Но как только на счету окажется больше 430 евро, судебный исполнитель может сразу забрать деньги в счет долга.

Поэтому если ваша читательница продаст квартиру и положит деньги в банк, то судебный исполнитель имеет право забрать в счет долга сразу всю сумму, полученную за продажу недвижимости.

Вопрос о компенсации

– Если наша читательница лишится имущества из-за долгов сына, то кто будет требовать, чтобы настоящий должник компенсировал ей все убытки?

– Сразу скажу, что банк самоустранится от решения этого вопроса. Другими словами, как только он получит назад свои деньги, то ни поручитель, ни заемщик о нем больше не услышат. Поэтому поручитель будет вынужден сам обратиться в суд и потребовать, чтобы заемщик погасил убытки, которые произошли по его вине.

– Предположим, что половина квартиры, которая достанется в наследство нашей читательнице, будет стоить 40 000 евро. Но с аукциона ее продадут всего за 20 000 евро. Какую сумму читательница может потребовать у сына через суд?

– Сложно сказать, будет ли признана убытком разница в цене проданной недвижимости.

Но если поручитель понимает, что дело идет к продаже его недвижимости с аукциона в счет оплаты долга заемщика, то может обратиться к фирме, которая оценивает недвижимость и попросить выдать ему лист с рыночной оценкой квартиры.

Этот лист поможет ему доказать объем убытков, которые у него возникли по вине заемщика. Окончательное решение останется на усмотрение суда.

Права второго владельца жилья

– Должен ли судебный исполнитель, прежде чем продавать часть недвижимости на аукционе, предложить ее купить второй владелице квартиры?

– По общему правилу, у совладельцев имущества имеется право первой руки.

В начале мероприятий по взысканию долга и организации аукциона, судебный исполнитель отправит всем заинтересованным лицам об этом уведомление. В том числе и совладельцу квартиры.

В таком случае у второго собственника будет возможность на общих основаниях участвовать в аукционе и при желании выкупить вторую половину квартиры.

Ольга ВАХТИНА,
olga.vahtina@mk-lat.lv

Источник: https://rus.timeline.lv/raksts/novosti/1902-kredit-chuzhoy-dolg-moy

Банк уменьшил долг клиентки в сто раз: как она этого добилась?

Как вернуть долг (остаток за продажу дома)

01.12.2017, 08:10

 (28)
EurodFoto: Madis Veltman

Став поручителем по кредиту дочери, женщина чуть не лишилась всего своего имущества. Однако она смогла добиться, чтобы банк уменьшил ее долг со 106 000 евро до 1500 евро. Она уверена: подобная возможность есть у всех должников, только не все о ней знают и не все ею пользуются, пишет “МК Эстония”.

Эта история произошла с жительницей Латвии, которая согласилась анонимно рассказать о хитростях, которые помогли ей существенно уменьшить долг и спасти собственное жилье.
”В 2005 году моя дочь с мужем взяли кредит в банке на постройку дома.

Сумма кредита была 136 000 евро. На тот момент они очень хорошо зарабатывали и думали, что так будет всегда. Через пять лет зарплаты дочери и ее мужа сильно урезали. Банк выставил дом на торги. Его продали за копейки”, — утверждает женщина.

Огромный долг

После продажи дома с дочерью женщины связался банк и сообщил: вы нам должны еще 106 000 евро. И это при том, что она в течение пяти с половиной лет выплатила банку почти 49 000 евро!

”По этому поводу состоялось три суда, но дочка проиграла дело. Ей не оставалось ничего иного, как пройти процедуру банкротства, чтобы с нее списали все долги, — рассказывает дама.

— В тот момент с нее практически нечего было взять, единственное жилье, которым она владела — дом, уже был продан, она работала на минималку. Другое дело — я.

Я была поручителем дочери, и мы обе понимали, что сразу после признания дочки банкротом банк примется за меня и мое имущество. А мне было что терять”.

Кроме приличной зарплаты, у нее была квартира, в которой она жила с мужем. А еще у их семьи в любой момент могли появиться еще две квартиры — квартира мамы, которая очень плохо себя чувствовала и у которой женщина была единственной наследницей, и квартира свекрови.

”Я понимала, что если банк примется взыскивать с меня эти 106 000 евро, то они продадут мою квартиру, а если к тому времени моя мама умрет и я унаследую ее квартиру, то и ее квартиру. Возможно, то же самое они сделают с квартирой мамы мужа, если он ее унаследует. Я кинулась к юристу, и он составил план действий”, — рассказывает она.

Во-первых, дама должна была развестись с мужем, чтобы спасти квартиру его мамы (которую он мог бы получить в наследство) от банка. Во-вторых, ей надо было как можно скорее продать свою и мамину квартиры. Она продала их доверенному лицу, который, в свою очередь, продал эти квартиры ее второй, младшей дочери.

”Таким образом каждый из нас — я и моя мама остались жить в своих квартирах, заключив с моей дочкой договор об аренде жилья.

Если бы я продала квартиры после того, как моя старшая дочка подала на банкротство, то банк обратил бы взыскание на меня, и юристы банка могли бы опротестовать сделку по купле-продаже недвижимости.

Однако я все сделала вовремя, через третьих лиц, и тем самым вывела квартиры из-под ”удара”, — описывает дама.

А еще она договорилась с работодателем, чтобы ее зарплата ”чистыми” была бы не больше минималки — чтобы банк ничего не мог с нее взять.

”Я думала, что мне, как и дочери, в ближайшем будущем тоже придется пройти процедуру банкротства, но знакомая мне рассказала, что банки сотрудничают с должниками и якобы выкупают у них долги за ничтожно малую сумму, — рассказывает женщина. — Я связалась со своим банком и спросила о возможности договориться. Мне подтвердили, что такая возможность действительно есть, и спросили, какую сумму я могу заплатить”.

Она сказала, что может заплатить всего 1500 евро. Менеджер согласилась.

”Вскоре мне сообщили, что рассмотрели мое материальное положение и решили, что вместо 106 000 евро возьмет с меня всего 1500 евро”, — радуется она.

Сразу после этого были подписаны бумаги о том, что на ней больше нет никакого долга. Поэтому она советует всем должникам идти к своим банкам и просто договариваться.

Банкротство — не выход

Именно так считают в двух крупнейших банках страны.

”Банкротство частного лица и продажа недвижимости являются как для банка, так и для частного лица последними решениями, которые стороны обычно хотят использовать.

Банкротство частного лица может на первый взгляд показаться легкой мерой, но в действительности это влечет за собой дальнейшую невозможность частного лица брать на себя какие-либо финансовые обязательства из-за потери доверия”, — сообщили в банке SEB.

То же самое говорят и в Swedbank: ”Разумнее договориться с банком по поводу остатка кредита. У нас в практике были как случаи, когда в ходе банкротства суд освобождал клиента от долгов, так и случаи, когда долги оставались висеть, и суд требовал их уплаты. А найденное с банком решение может привести к существенному уменьшению суммы долга”.

Не так давно наша газета писала о ситуации, когда после продажи и купленной в кредит квартиры, и залога, остаток кредита в размере 30 000 евро просто списали. Был и случай, когда клиента вообще освободили от необходимости погашать остаток долга после продажи недвижимости благодаря умелым действиям его адвоката.

Однако в обоих банках ”МК-Эстонию” заверили, что в последнее время люди прекрасно справляются с платежами по кредитам, и такая проблема остро не стоит. В Swedbank случаи задолженностей по кредитам более 90 дней составляют всего 0,1% от всего количества кредитов.

”Стоит помнить, что срок давности долга по кредиту — 10 лет. Но есть и нюансы, при которых срок давности продлевается”, — подчеркивает представитель Swedbank Лидия Кальюнди.

Источник: https://rus.delfi.ee/press/mk_estonia/bank-umenshil-dolg-klientki-v-sto-raz-kak-ona-etogo-dobilas?id=80352622

Прощай, квартира

Как вернуть долг (остаток за продажу дома)

В чем заключаются риски сделок с должниками и как обезопасить себя от возможных проблем — в карточках «РБК-Недвижимости»

Альберт Дзень/ТАСС

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

«Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру.

При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб.

При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).

Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем.

Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург.

При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года.

Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги).

Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом.

Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов.

Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе.

«Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца.

На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bdafda29a794760354faece

У вас долг за квартиру. ее могут отнять!

Как вернуть долг (остаток за продажу дома)

Должникам важно не доводить дело до торгов – это точка невозврата, за которой остается только отчаяние

Каждый день в Латвии проходят аукционы по продаже недвижимости. Конечно, за каждым аукционом – человеческая история, и история невеселая. Лишиться своей квартиры через аукцион может практически любой. Правда, если у вас нет долгов, не волнуйтесь. Отобрать и продать вашу квартиру судебный исполнитель может только по решению суда и письменной просьбе кредитора.

Все началось с письма. Вот с этого горестного письма нашей читательницы: «Во время кризиса я потеряла работу, платить за квартиру не могла. Накопился долг – 3000 латов.

Я обратилась в домоуправление и подписала соглашение о постепенной выплате долга за 18 месяцев. Однако и это соглашение я выполняла не всегда. Только что я узнала, что управляющий выиграл суд и выставил квартиру на аукцион. Квартиру продали без моего ведома.

Правда, какие-то повестки приходили, но муж их рвал и выбрасывал в мусорник… Что делать?»

Ответ короткий: когда квартира продана с аукциона и новый хозяин вступил во владение, делать что-то уже поздно. Однако должникам важно знать, каковы их права в то время, пока кредитор – банк, домоуправление и т.д. – еще только собираются подать в суд или выставить недвижимость на торги. Существует несколько способов, как не допустить аукциона.

Как квартира попадает на аукцион?

Законы Латвии допускают несколько случаев, когда для продажи квартиры с аукциона не требуется долгой судебной тяжбы.

Имущество могут продать без долгих проволочек если есть:■ решение о бесспорном принудительном взыскании долга, обеспеченного публичной ипотекой;■ согласие владельца на добровольную продажу квартиры с аукциона.

Но всякому ясно, что «добровольных» аукционов совсем мало. Большая часть квартир уходит с молотка против желания владельца, в процессе принудительного взыскания долга.

Итак, если вы задолжали денег (частному лицу, банку, домоуправлению и т.д.), кредитор не имеет права самостоятельно требовать, чтобы ваша квартира была продана с аукциона и вырученные средства поступили в счет погашения долга. Такое требование он должен выдвинуть в суде.

Предположим, что владелец квартиры действительно виноват: суд признал, что с него нужно взыскать деньги. Что происходит дальше? Суд выдает исполнительный лист. Это решение о взыскании денег, на основании которого будет действовать судебный исполнитель.

Если человек согласен добровольно выплатить долг, судебный исполнитель не потребуется. Судебный исполнитель вступает в дело, если должник не хочет или не может вернуть деньги кредитору. Он проводит мероприятия по принудительному взысканию долга. Одно из средств такого принудительного взыскания – продажа квартиры с аукциона.

Кто принимает решение, продавать ли квартиру с аукциона?

Ни кредитор, ни судебный исполнитель не могут сразу принять решение об устройстве аукциона. Сначала, как уже говорилось, кредитор должен получить исполнительный лист – решение суда.

После того, как исполнительный лист попадает к судебному исполнителю, согласно закону исполнитель обязан оценить, какие меры по принудительному взысканию будут в конкретной ситуации самыми целесообразными.
Гражданско-процессуальный закон не определяет строгого порядка, в котором применяются средства принудительного взыскания.

По этой причине в Латвии иногда возникают скандалы с участием слишком резвых судебных исполнителей.

Например, в одном случае судебный исполнитель Улдис Зепс едва не продал с аукциона квартиру жительницы Юрмалы Скайдрите М. Таким образом он пытался взыскать долг по административному штрафу – 30 латов.

В другом случае судебный исполнитель едва не выставил на торги квартиру человека, задолжавшего всего-навсего 0,76 лата.

В Совете судебных исполнителей признают, что такие действия – чрезмерные и неправильные, судебные исполнители получили выговоры.

Однако должникам от этого не легче: во многих случаях их квартира действительно может попасть на аукцион из-за самого небольшого долга.

Для этого достаточно, чтобы судебный исполнитель не сумел обратить взыскание на их движимое имущество или доходы должника (например, человек зарабатывает меньше 320 евро в месяц).

Когда запрещено выставлять квартиру на аукцион?

Запрет на обращение взыскания долга на имущество частного лица описан во второй части 570-й статьи Гражданско-процессуального закона. Квартиру должника нельзя выставить на аукцион, если человек получает зарплату пенсию или стипендию, а размер его долга не превышает той части месячного дохода, на которую по закону можно обратить взыскание.

Приведем пример. Предположим, долг человека и расходы на его взыскание равны 100 евро. Доходы же должника 500 евро в месяц. Судебный исполнитель имеет право обратить взыскание на все доходы человека, превышающие установленный законом минимум – 320 евро.

Это значит, что в нашем случае судебному исполнителю достаточно произвести одно удержание с зарплаты должника, чтобы покрыть всю сумму долга. Кредиторы получают свои 100 евро, а у человека на руках останется 400 евро. В таком случае кредитор не имеет права требовать, чтобы взыскание было обращено на движимое или недвижимое имущество должника.

Если же долг человека и расходы на его взыскание равны 100 евро, а ежемесячные доходы должника – 320 евро или меньше, то судебный исполнитель не может взыскать ни цента с зарплаты или пенсии такого человека. Это значит, что он имеет право и даже обязан использовать другие способы взыскания, в том числе выставить квартиру неплательщика на аукцион.

Как человек узнает, что его квартира выставлена на аукцион?

Конечно же, должник должен узнать об аукционе одним из первых. Судебный исполнитель отправляет должнику заказное письмо. В письме он просит человека добровольно расплатиться с кредитором.

Если должник не может вернуть деньги, судебный исполнитель начинает действовать дальше. Например, он передает в отдел Земельной книги просьбу о закреплении отметки о взыскании.

С этого дня владельцу квартиры запрещены любые действия с недвижимостью, которые помогли бы ему избежать аукциона. Скажем, до дня аукциона квартиру нельзя будет ни продать, ни подарить.

О дате и времени аукциона судебный исполнитель сообщает не менее, чем за месяц до дня торгов. Объявление об аукционе судебный исполнитель публикует в официальном изданииLatvijas Vēstnesis и выставляет на месте своей практики. Дополнительно к этим публикациям объявления о будущих аукционах размещаются на портале Латвийского совета присяжных судебных исполнителей (http://www.lzti.lv).

За две недели до аукциона судебный исполнитель высылает должнику и кредитору отдельные сообщения.

Можно ли на этом этапе спастись от аукциона?

Важно помнить, что квартиру должника не продают с аукциона прямо на следующий день после суда. Обычно между днем, когда судебный исполнитель получает распоряжение о взыскании, и днем аукциона проходит два, два с половиной месяца.

До самого дня аукциона должник имеет право расплатиться с кредитором. Если он вернет долг и оплатит расходы судебного исполнителя, дело будет окончено и продажа недвижимого имущества не состоится.

Еще один очень-очень важный нюанс: если владелец квартиры решил расплатиться, чтобы не допустить аукциона, НЕЛЬЗЯ просто передать деньги кредитору. Если вы так поступите, то не сможете доказать, что действительно заплатили.

Некоторые должники полагают, что такие прямые отношения с кредитором помогут им уклониться от оплаты услуг судебного исполнителя. Напрасные надежды! Если человек не оплатит работу судебного исполнителя, аукцион все-таки состоится.

Как же правильно действовать? Полную сумму долга нужно перечислить на депозитный счет судебного исполнителя или передать ему наличными в обмен на квитанцию.

Должник не может вернуть деньги. Как быть?

Если владелец квартиры не может расплатиться и судебный исполнитель объявил об аукционе, остается ждать дня торгов.

Со дня, когда должник получил сообщение судебного исполнителя, ему запрещено:■ отчуждать или закладывать недвижимость;■ повреждать недвижимость, отчуждать или портить ее составные части;■ передавать собственность во владение другому лицу, в том числе заключать договора найма, аренды и другие договора, являющиеся обременением для объекта недвижимости.

Любые договора, которые должник заключил после внесения в Земельную книгу отметки о взыскании, кредитор и покупатель недвижимости с аукциона выполнять не обязаны.

Неужели нельзя спорить?

Если вы считаете, что судебный исполнитель поступает неправильно, когда выставляет квартиру на торги, спорить можно и нужно. В 632-й статье Гражданско-процессуального закона сказано, что «действия судебного исполнителя или его отказ такие действия производить…

кредитор или должник могут оспорить в районном суде по месту работы судебного исполнителя». Для этого в суд нужно подать обоснованную жалобу. Правда, жаловаться можно только в течение 10 дней после действия, против которого человек возражает.

Или хотя бы в течение 10 дней после того, как обиженная сторона узнала о несправедливых действиях судебного исполнителя.

Суд такую жалобу рассматривает в течение 15 дней. Судья может отложить исполнение действий по взысканию, запретить передавать деньги или вещи кредитору или должнику, остановить продажу вещей.

Могут жаловаться и другие люди, считающие, что продажа квартиры с аукциона нарушает их права. Предположим, что квартира в Земельной книге записана на имя должника.

Но супруг должника может посчитать, что ему принадлежит половина этой собственности, а значит, продавать с аукциона всю квартиру целиком нельзя.

В таком случае супруг должника может требовать через суд погашения отметки на взыскание, относящейся к половине дома, квартиры или земли.

А может ли должник сам купить свою квартиру с аукциона?

Нет, не может. Также в аукционе не может участвовать опекун должника, лица, участвовавшие в описании недвижимого имущества, и судебный исполнитель, устраивающий аукцион. Исполнение ограничений контролирует судебный исполнитель.

Почему квартиру продают с аукциона за такие смешные деньги?

Конечно, квартира на аукционе будет стоить на 30–40% ниже обычной рыночной цены (оценивает квартиру сертифицированный оценщик). Это и понятно, ведь продажа-то принудительная. Если бы аукцион начинался с рыночной стоимости квартиры, какой интерес был бы людям покупать такую недвижимость, да еще и делать ставки, которые повышают плату?

Вдобавок не забывайте, что участники аукциона серьезно рискуют.

Собственник квартиры может обжаловать решение судебного исполнителя и затянуть процесс, может вывезти часть оборудования, демонтировать пол и радиаторы, может заключить фиктивные договора аренды да мало ли, что еще!
По этим причинам квартиры никогда не будут продаваться с аукциона по настоящей рыночной цене. Однако после того, как судебный исполнитель сообщил должнику и кредитору об оценке квартиры, у них имеется право в течение 10 дней попросить повторной оценки. Правда, в таком случае кредитор или должник должны будут сами оплатить процедуру.

Может ли случиться, что квартиру на аукционе не купят?

Да, это вполне распространенный случай. Аукцион может быть признан несостоявшимся по решению судебного исполнителя.

Судебный исполнитель признает торги несостоявшимися, если:■ на торги не явился ни один участник;■ никто их тех, кто явился на аукцион, не предложил цены, превышающей начальную стоимость квартиры;■ победитель торгов в месячный срок не оплатил всей положенной суммы.

Однако и тут имеется обстоятельство, которое может омрачить радость должника.

Если торги не состоялись, потому что никто не делал ставок, судебный исполнитель предлагает кредитору или совладельцу квартиры оставить недвижимость себе по начальной цене. Если же победитель аукциона не расплатился, квартира будет предложена тому участнику, который сделал предпоследнюю ставку.

Но предположим, что никто не захотел купить квартиру с аукциона или оставить ее себе. В таком случае судебный исполнитель провозглашает второй аукцион. На нем квартира будет предложена за 75% от начальной стоимости.

Если второй аукцион тоже не состоялся, квартира остается в собственности прежнего владельца, знак о взыскании в Земельной книге будет погашен. Но! Должнику, разумеется, рано почивать на лаврах: процесс взыскания может быть начат заново в любой день.

Как действовать, если аукцион прошел с нарушениями?

В отличие от признания аукциона несостоявшимся признать его не имеющим законной силы может только суд. Жалобу на действия судебного исполнителя, которые дают основание просить признания аукциона недействительным, заинтересованные лица могут подать в течение 10 дней со дня аукциона в окружной суд, на территории которого находится недвижимость.

Интересно, что обжаловать действия судебного исполнителя в таком случае может не только должник или кредитор, но и любое третье лицо.
Однако решение суда о том, что аукцион не имеет законной силы, только отсрочит потерю недвижимости. В таком случае будут устроены повторные торги.

Аукцион состоялся: получит ли бывший владелец деньги?

В Гражданско-процессуальном законе сказано, что из суммы, которую судебный исполнитель получил от продажи квартиры с аукциона, в первую очередь погашаются расходы на выполнение решения суда. Далее судебный исполнитель удовлетворяет требования кредиторов. Разумеется, эти требования должны быть подтверждены исполнительными документами.

А вот сумму, которая остается после выплаты долгов, судебный исполнитель должен передать бывшему владельцу квартиры. Получит ли что-нибудь человек, лишившийся жилья, зависит от соотношения между суммой долга и ценой, по которой квартира была продана с торгов.

Увы, опыт у наших читателей не очень хороший: некоторые после аукциона теряли хорошие двух-трехкомнатные квартиры, а получали от судебного исполнителя несколько сотен евро. Впрочем, еще хуже, если за квартиру не удалось выручить достаточно денег, чтобы удовлетворить аппетиты кредиторов.

Таким образом человек теряет недвижимость, да еще и остается в пожизненных должниках.

Маргита СПРАНЦМАНЕ
margita@mk-lat.lv

Источник: https://rus.timeline.lv/raksts/novosti/28418-u-vas-dolg-za-kvartiru-ee-mogut-otnyat

Юридический спектр
Добавить комментарий