Как уменьшить кадастровую стоимость, если цена в ней намного выше рыночной?

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Как уменьшить кадастровую стоимость, если цена в ней намного выше рыночной?

С января 2019 г. в Москве установлена новая кадастровая стоимость недвижимости, которая будет действовать до декабря 2020 г. Очень часто кадастровая стоимость не соответствует рыночной цене. Причина в том, что государство определяет ее методом массовой оценки.

Объекты оцениваются большими группами и без учета индивидуальных особенностей земельного участка или здания. Более того, зачастую оценщики проводят расчеты кабинетным способом, руководствуясь сведениями из перечня и публичной кадастровой карты Росреестра, спутниковых карт «Яндекса», с разных сайтов.

Поэтому вероятность ошибки во много раз выше, чем когда оценщик выезжает на место. По нашим данным, примерно в 50% случаев кадастровая стоимость выше рыночной, в 30% – равна рыночной и примерно в 20% – ниже.

Страдает деятельность собственников и арендаторов, ведь налоговые и арендные платежи рассчитываются по кадастровой стоимости. Как бизнесу снизить кадастровую стоимость?

1. Оптимизировать управление недвижимостью. Высокая кадастровая стоимость часто следствие ошибок не в расчетах, а в управлении недвижимостью.

Если на земельном участке несколько зданий с различным назначением, для всего участка будет установлен самый дорогой вид разрешенного использования (т. е. с наибольшим удельным коэффициентом расчета кадастровой стоимости).

К примеру, на территории машиностроительного завода в Москве находятся административные, производственные здания и магазин. Государственная инспекция по недвижимости установила для всего земельного участка самый дорогой вид использования – для торговли.

Решение проблемы – размежевание участка и установление отдельных видов разрешенного использования под здания различного назначения. Машиностроительный завод таким образом снизил налог на имущество вдвое.

Видов разрешенного использования насчитывается около сотни. В Москве самый дорогой вид – под многоквартирную жилую застройку или административные и офисные здания, а самый дешевый – для производства.

В Санкт-Петербурге самый дорогой вид – под многоквартирную жилую застройку и гостиницы, а самый дешевый – под дачи, садоводство, парки и пляжи. Стоимость разрешенного использования зависит от кадастрового квартала.

Например, в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга земельный участок для торговли и общественного питания дороже, чем для коммерческих объектов (бизнес-центров, агентств недвижимости и т. д.). В Василеостровском районе все наоборот.

Если все этажи здания, к примеру, административного назначения, но в здании имеется магазин, все здание может получить статус объекта торгового назначения.

Может оказаться, что выгоднее закрыть магазин, вызвать инспектора Госинспекции по недвижимости и в акте зафиксировать функциональное назначение здания как административное.

Затем на основании этого акта следует подать заявление в уполномоченный региональный орган (например, в Москве это Департамент городского имущества) и изменить вид разрешенного использования.

2. Обратиться в суд. В 2019 г. юрлицам не обязательно обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а можно (как разрешалось прежде только ИП) сразу направлять исковое заявление в суд.

К исковому заявлению необходимо приложить: выполненный профессиональным оценщиком отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта, его характеристиках и зарегистрированных правах.

В среднем процесс с момента подачи искового заявления в суд до внесения новой кадастровой стоимости в ЕГРН занимает 8–9 месяцев. Судебная практика оспаривания кадастровой стоимости вполне сложилась. Например, Мосгорсуд рассматривает примерно 200 таких дел в месяц.

Суд часто принимает решение в пользу бизнеса – прежде всего, если снижение кадастровой стоимости невелико (до 20%).

Оспаривание кадастровой стоимости – процедура недешевая. Отчет об оценке рыночной стоимости одного объекта обойдется в 80 000–270 000 руб. Услуги юриста – от 300 000 руб. в среднем.

Если в ходе судебного заседания будет назначена экспертиза, собственнику придется заплатить еще 80 000–270 000 руб.

Если результат судебной экспертизы не устроит, необходимо будет доказать в суде, в чем именно судебный эксперт не прав, и ходатайствовать о повторной экспертизе (новые затраты).

Собственнику нужно оценить риски. Например, суд может принять представленный собственником отчет в качестве доказательства, а может и отказать. Нужно принять решение, заявлять ли ходатайство о судебной экспертизе или нет.

Если снижение несущественное (до 20%), суд может удовлетворить иск без назначения экспертизы. Но если собственник не заявит ходатайство об экспертизе, на чаше весов окажутся две оценки: собственника и проведенная государством.

И чем большего снижения добивается собственник, тем выше риск, что суд откажет. По нашей практике, если требуемое в отчете, предоставленном собственником, снижение кадастровой стоимости превышает 20%, без экспертизы не обойтись.

Также важно на заседании привести устные доказательства позиции. Например, кадастровая стоимость рядом стоящего торгового центра такая-то, а у меня мини-пекарня, но стоимость намного выше.

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2019/05/29/802680-biznesu-umenshit

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

Как уменьшить кадастровую стоимость, если цена в ней намного выше рыночной?

27.12.19

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы . Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов).

Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется “по старинке” – из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2018 году Иванов продал квартиру.

В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб.

, который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году.

Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) – 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. – 130 тыс.руб.

Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р.

продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. – 1 млн.

))

Пример: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К.

продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) – 2 млн.руб.

(затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.

На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2018 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А.

продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2018 г.

) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать “Сформировать запрос”. Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: В 2016 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб.

По данным ГКН на 1 января 2016 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья – 1 млн.руб.

стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Получите вычет

Личный консультант заполнит за вас декларацию за 3%

от суммы вычета

Источник: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/kadastrovaya-stoimost/

Как снизить кадастровую стоимость: разъяснения профессионалов

Как уменьшить кадастровую стоимость, если цена в ней намного выше рыночной?

Изменения в земельном законодательстве, которые коснулись расчета налога на участки индивидуального жилищного строительства и дачи, принесли уже немало головной боли владельцам этой земли.

Сумма налога, которую теперь необходимо платить за участки, стала существенно выше – от полутора до четырех раз. Причем речь не о паре сотен рублей. Разница может достигать десятков или сотен тысяч.

Можно ли изменить ситуацию и что для этого нужно сделать? Ведь уже совсем скоро, весной, придут квитанции из налоговой с новыми суммами.
 

Кадастровая оценка – что это?
 

В основе кадастровой земельной реформы – решение российских властей о том, что к 2020 году необходимо «перевести» расчет налога на все объекты недвижимого имущества (участки, здания, жилые и нежилые помещения и другие), исходя из их кадастровой стоимости, а не инвентаризационной, как было раньше. В городах федерального значения – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь – уже действуют новые правила. Что касается регионов, то там новый способ расчета налога пока работает только в отношении земельных участков.
 

Антон Аранибар, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Аранибар и партнеры», эксперт общественной палаты Московской области:
 

– Возникает логичный вопрос: «А собственно, для каких целей это делается?» Основные цели: регулирование налогообложения и земельных правоотношений, ведь платность использования земли ещё никто не отменил.

Исходя из озвученных целей, становится понятна суть проблемы, которая заключается в том, что резкое увеличение кадастровой стоимости – это значительное повышение социальной напряжённости в обществе, несмотря на то что страна и так «вошла» в экономический кризис.
 

Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты г. Санкт-Петербурга:
 

– В период бурного роста цен на жилье на рынке активно работали перекупщики, которые приобретали квартиры в строящихся домах и продавали их после получения свидетельства о собственности. И чтобы не платить налог с продажи каждой квартиры, перекупщики указывали в договоре заниженную цену объекта.

А если покупатель, опасаясь обмана, предлагал указать в договоре реальную цену, то продавец увеличивал стоимость объекта на сумму налога. С юридической точки зрения такая сделка считается незаконной, притворной.

И если на ней будет присутствовать нотариус, который понимает, что цена занижена, он, как правило, отказывается заверять договор купли-продажи.
 

Инвентаризационную стоимость устанавливают специалисты БТИ, и она всегда была ниже рыночной цены. С кадастровой стоимостью ситуация другая.

Предполагалось, что она будет максимально приближена к рыночной, но фактически вышло так, что в большинстве случаев она ее превышает в несколько раз. Реже кадастровая стоимость оказывается ниже рыночных показателей, что невыгодно для тех, кто собирается продавать имущество.

Именно это несоответствие подтолкнуло людей в стены юридических компаний, которые занимаются оценкой и ведут процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

По словам Павла Романова, почти за пять лет компания «Земельное развитие» провела процедуру оспаривания в отношении более пяти тысяч земельных участков. А в компанию «Аранибар и партнеры» на консультации по данному вопросу приходит два-три человека в месяц.
 

Массовая оценка – завышенный налог
 

Почему же так получилось, что за участок в дальнем Подмосковье кому-то придется платить не две, а например, девять или все пятнадцать тысяч рублей? Как объясняют эксперты рынка, проблема заключается в несовершенстве методики государственной кадастровой оценки (ГКО), которая первый раз была проведена в 2013 году, и далее будет проводиться каждые два года в городах федерального значения и не реже раза в пять лет – в остальных населенных пунктах России.
 

Павел Романов, генеральный директор управляющей компании «Земельное развитие» (торговая марка «Своя земля»):
 

– Кадастровая стоимость – это не рыночная цена, она может быть как больше, так и меньше. Все дело в том, что при расчете рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости оценщик учитывает все существенные факторы, оказывающие влияние на цену, что позволяет считать ее справедливой.

Кадастровая же оценка, как правило, проводится методами массовой оценки, то есть путем создания модели оценки здания или земельного участка. Массовая кадастровая оценка проводится не для каждого конкретного объекта недвижимости – это средняя стоимость объекта в «кадастровом квартале».

Например, если «хрущевка» окружена элитными домами, то кадастровая стоимость квартиры в неи будет выше рыночнои цены.
 

Общая методика расчета кадастровой стоимости разрабатывается в Минэкономразвития России. В качестве основы используются данные государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Узнать кадастровую стоимость своего участка может каждый собственник. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и посмотреть на публичную кадастровую карту.

Если вбить в строке поиска кадастровый номер участка, то можно увидеть его на карте и узнать, во сколько он был оценен.
 

Павел Романов:
 

– О точности и полноте нашего ГКН «говорит» такая цифра. Сеичас в нем зарегистрировано примерно 60 миллионов земельных участков, из которых чуть больше половины имеют границы в координатном описании. Многочисленные «дыры» и ошибки в ГКН признают сами чиновники и на каждой? пресс-конференции долго перечисляют причины.

Данные по зданиям, включая городские многоэтажки, переносились из баз БТИ, где части сведении, нужных именно для оценки недвижимости, не было. Многие участки вместе со строениями на них регистрировались по «дачной» амнистии —  – тоже без уточнения сведении.

Поэтому в большинстве случаев те сведения, которые сегодня есть, не позволяют однозначно идентифицировать объект недвижимости.

Кроме этого, зачастую у оценщиков, выполняющих оценку кадастровой стоимости, возникает проблема, связанная с неопределенностью источников, малодоступностью и сложностью проверки рыночной информации, без которой невозможно провести статистический анализ рыночных цен.
 

Два законных способа
 

Итак, если вы уже узнали, что кадастровая стоимость вашего участка или другого недвижимого имущества превысила все мыслимые и немыслимые пределы, действуйте. Оказывается, существует два способа для оспаривания кадастровой стоимости: заявительный (через комиссию при территориальных органах Росреестра) или судебный (иск в суд).
 

Антон Аранибар:
 

– Сначала можно обратиться в комиссию при территориальных органах Росреестра. Если там вам не помогли, тогда уже идти в суд и непосредственно в суде доказывать свои права. Этот вариант, возможно, наиболее простой. При этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридические лица перед обращением в суд должны всё же предварительно получить решение комиссии.
 

Алексей Комаров:
 

– По закону, у каждого собственника есть два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки. Первый – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Второй – необходимость установления рыночной стоимости объекта на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
 

Если вы не согласны с результатами ГКО, закон дает вам право оспорить ее.

Но для начала нужно привлечь к этому процессу независимого оценщика, который? при определении рыночной стоимости учтет все индивидуальные характеристики объекта, которые при массовой оценке не берутся в расчет.

Если вы хотите определить только рыночную стоимость объекта, то отчета эксперта-оценщика будет вполне достаточно в качестве аргумента для комиссии или суда. Если вы планируете оспорить величину кадастровой стоимости, то перечень документов будет гораздо больший.
 

Антон Аранибар:
 

– В этом случае необходимо представить документы, а также иные данные, подтверждающие факт наличия технической или кадастровой ошибки. Чтобы доказать недостоверность сведений, нужно доказать факт о неправильном применении данных или искажении данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, – местоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории.
 

Перечень документов, которые нужно представить в комиссию при Росреестре, указан в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:
 

– заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
 

– кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости по результатам ГКО;
 

– нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
 

– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если цель обращения – установление недостоверности сведений);
 

– отчет, составленный как на бумажном носителе, так и в электронном виде (если цель обращения – установление рыночной стоимости);
 

– положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в электронном виде об определении рыночной стоимости объекта, подготовленное экспертом-оценщиком.
 

Перечень документов, которые необходимо предоставить в суд, перечислены в статьях 126 и 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 г. № 21-ФЗ:
 

– административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости;
 

– протокол заседания комиссии о пересмотре кадастровой стоимости (для юридических лиц);
 

– уведомления, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов;
 

– документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2 000 рублей за каждый объект недвижимости);
 

– документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования у гражданина, который является административным истцом, или доверенность, удостоверяющую полномочия представителя административного истца, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования;
 

– ходатайство о назначении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости;
 

– такой же пакет документов, как и к заявлению в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости.
 

Павел Романов:
 

– В комиссии не всегда удается добиться признания справедливой кадастровой стоимости. Регламент работы комиссии большей частью направлен на соблюдение формальностей в ущерб рассмотрению вопроса по существу. В основном удовлетворяются заявления, согласно которым кадастровая стоимость может быть уменьшена примерно на 30%.

Согласно официальным данным Росреестра, в 2014 году суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в комиссиях составляла 4 трлн рублей, а после – 2,7 трлн рублей, что свидетельствует о ее снижении на 32,3%. В суде практически всегда удается доказать, что результаты определения кадастровой стоимости не соответствуют рыночной стоимости.

Работа суда направлена на рассмотрение спора по существу при соблюдении правил ведения судебного процесса. Согласно официальным данным Росреестра, в 2014 году в результате вынесенных в судебном порядке решений зафиксировано снижение суммарной величины кадастровой стоимости в 3,75 раза.

Суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 431,47 млрд рублей, а после оспаривания – около 382,22 млрд рублей (снижение на 73%).
 

Антон Аранибар:
 

– В целом надо понимать, что объективная преграда – это то, что сложившаяся методика установления кадастровой стоимости изначально создавалась не для того, чтобы её отменить.

Почему такой большой процент решения положительных дел? Здесь можно выделить несколько факторов, но основной – реальное несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и рыночной стоимости.

Для примера можно взять случай, когда юридическому лицу выделяют в собственность земельный участок в 2000 году с кадастровой стоимостью 5 млн рублей. В 2014 году оказывается, что кадастровая стоимость участка составляет 45 млн рублей, а рыночная стоимость участка – порядка 25 млн рублей.
 

Павел Романов тоже приводит пример из практики, показывающий несоответствие кадастровой стоимости реальному положению дел:
 

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-snizit-kadastrovuju-stoimost-razjasnenija-professionalov-218125/

Кадастровая стоимость

Как уменьшить кадастровую стоимость, если цена в ней намного выше рыночной?

Кадастровая стоимость объектов недвижимости — это почти то же самое, что и рыночная стоимость. Вот только определяется она не собственником, а специалистами из службы кадастра.

Определение кадастровой стоимости

Для оценки используются либо:

  • Методы «массовой» оценки;
  • Индивидуальный метод оценки стоимости, соответствующий действующему законодательству.

Первый способ используется повсеместно. Второй – только когда невозможно использовать первый.

Определение кадастровой стоимости необходимо для:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • Недвижимости, находящейся на открытом рынке.
  • Недвижимости, находящейся на ограниченном рынке.
  • Отсутствующей на рынке недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земли – это величина расчётная, определяющаяся при оценке стоимости участка. При этом учитывается классификация участков по целевому назначению.

Всё о кадастровой стоимости земельного участка можно прочесть в Земельном Кодексе. Этой теме посвящена вся статья №66. Согласно ей, кадастровая стоимость нужна:

  • участкам, находящимся в федеральной собственности,
  • участкам, находящимся в собственности муниципальной.

Основная причина принятие кадастровой стоимости, как базы – для более точного налогообложения. Но есть и иные причины,  которые изложены в Земельном Кодексе.

Кадастровая стоимость недвижимости

Что такое кадастровая стоимость недвижимости? Это её стоимость рыночная, которая устанавливается специалистами из службы кадастра. Чаще всего она равна рыночной цене – это наиболее вероятный вариант.

Ещё в 2012 году, в декабре, кадастровая стоимость возросла, причём сразу в несколько раз. Виной всему как раз меры, направленные на то, чтобы уровнять эти два понятия: стоимость рыночную и кадастровую.

Стоимость кадастровую рассчитывают для того, чтобы определить сумму налога. Учитывается, что недвижимость, площадью до двадцати квадратных метров, не облагаются вообще никаким налогом.

Кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры определяется в результате её оценки службой кадастра. Приняты все меры для того, чтобы она была максимально приближена к рыночной цене квартиры.

Любой собственник должен знать, что кадастровая стоимость не может быть рассчитана один раз и навсегда. Просто потому, что она меняется по следующим причинам:

  • По прошествии пяти лет с оценки. За это время стоимость могла и увеличиться, и уменьшится.
  • Если стоимость на все квартиры в районе выросла. Тогда и стоимость кадастровая будет увеличена, причём автоматически.
  • Если определенная кадастровая стоимость никак не устраивает собственника квартиры. Мириться с ней он не обязан. Он имеет право написать заявление, с изложением своих претензий и передать его в суд. Суд может принять решение о переоценки.

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно здесь https://smway.ru/kadastr-onlayn/

Узнать кадастровую стоимость

Определить стоимость кадастровую самостоятельно можно на сайте Ростреестра онлайн. Важно знать, что имеет прямое отношение к оценке. Это:

  • Размещение территориальное.
  • Площадь.
  • Уровень цен на данном сегменте рынка.

Также узнать стоимость, не выходя из дома, поможет сайт Ростехнадзора. Главное – найти здесь интерактивную карту. Мало того, что карта поможет определить цену. Она ещё и расскажет большое количество полезной и важной информации об объекте!

Определяется стоимость в большинстве случаев для расчёта налога. Напоминаем, что оплачивать налог нужно только по квитанции и никак иначе! Многие мошенники, например, в дачных садоводствах, собирают налоги наличными средствами – причём больше, чем нужно.

Кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли — это эквивалент рыночной стоимости участка, который принято называть публичным. Определяется в обязательном порядке. Размер эквивалента определяет экономическую эффективность использования участка.

Очень важно определить кадастровую стоимость правильно. В противном случае это повлечёт за собой потери, возможно, даже многомиллионные. Потери понесут правообладатели. Кроме того, неверное определение цены блокирует некоторые способы использования земли. К примеру, застройку.

Как правило, кадастровая стоимость определяется объективно. Но всё же встречаются случаи, когда стоимость завышена, даже при сравнении её с рыночной ценой. Любой собственник вправе оспорить установленную стоимость в суде.

Кадастровая оценка объектов – это чрезвычайно важное из направлений деятельности «Росреестра». Оценка включает в себя следующие этапы:

  • Принятие решения о том, что необходимо провести оценку.
  • Формирование списка объектов, которые требуется оценить.
  • Выбор специалиста, который будет оценивать объект.
  • Заключение с этим специалистом договора.
  • Определение как раз стоимости кадастровой.
  • Составление отчёта о том, как происходил расчёт стоимости.
  • Утверждение полученного результата.
  • Опубликование утвержденного результата.
  • Внесение результата в кадастр.

Источник: https://smway.ru/kadastrovaya-stoimost/

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Как уменьшить кадастровую стоимость, если цена в ней намного выше рыночной?

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд.

Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат.

Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры.

Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов.

Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО.

Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости.

Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года.

С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной.

Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки.

Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_kadastrovaya_stoimost_byt_vyshe_rynochnoy/7405

Кадастровая стоимость и налог. Что было и что будет

Как уменьшить кадастровую стоимость, если цена в ней намного выше рыночной?

В 2017 году произошли изменения в кадастровой оценке недвижимости. Мы ранее уже писали о вступлении в действие закона о государственной кадастровой оценке.

Новшество заключается в переходе к исчислению налога на имущество исходя из кадастровой стоимости и переводу оценки на государственные рельсы, – проведении её государственными оценщиками специально создаваемых бюджетных учреждений и по новой единой методике.

Для собственников недвижимости размер кадастровой стоимости объекта по большому счету имеет значение в двух случаях – при налогообложении, потому что налог будет начисляться с кадастровой, а не с инвентаризационной стоимости, а также при продаже объекта.

Переход на новую систему налогообложения по кадастровой стоимости рассчитан до 2020 года, к тому времени мы будем платить полный налог с кадастровой стоимости объекта, оцененной по новой методике. Главный вопрос, который возникает в связи с нововведением, – увеличится ли в итоге налог на недвижимость?

Недавно в агентстве ТАСС-Урал в рамках пресс-конференции о кадастровой оценке, налогообложении и оспаривании кадастровой стоимости были также даны разъяснения о нововведениях.

На встрече с журналистами выступили Татьяна Янтюшева – заместитель директора филиала Кадастровой палаты по Свердловской области, Виктор Лузин – заместитель начальника отдела землеустройства и мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области, и Лидия Исаева – начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц УФНС России по Свердловской области.

Кадастровая оценка сегодня

Кадастровая стоимость – не рыночная стоимость, по которой покупатель готов купить, а продавец продать товар. Она может быть как ниже рыночной, так и выше. Определяется сегодня независимыми (частными) оценщиками методом массовой оценки.

Такая оценка проводится по решению органа исполнительной власти субъекта РФ с периодичностью не чаще одного раза в три года. Перечень объектов недвижимости, которые подлежат кадастровой оценке, формирует Кадастровая палата.

По результатам оценки готовится отчет, публикуется в СМИ, а орган исполнительной власти субъекта РФ принимает решение о результатах кадастровой оценки. Сведения о кадастровой стоимости объектов передаются в Кадастровую палату и вносятся в Кадастр по каждому объекту. Узнать кадастровую стоимость объекта можно на сайте Росреестра в разделе «Публичная кадастровая карта».

Справку о кадастровой стоимости можно также заказать в Кадастровой палате или МФЦ, она выдается бесплатно и готовится в течение пяти рабочих дней.

Вновь создаваемые объекты, которые ставятся на кадастровый учет (не участвовали в массовой оценке), оцениваются Кадастровой палатой на основе среднего показателя.

Как уменьшить кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость значительно отличается от рыночной и владелец объекта не согласен с тем, что ему приходится платить большой налог, то он может подать заявление в суд или в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области.

Исправить

Кроме этого, существует возможность пересмотра кадастровой стоимости. Это касается случаев, когда в отчете оценщика допущена ошибка.

В частности, когда специалист отнес объект недвижимости к иной категории: например, земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, а его причислили к группе многоэтажной жилой застройки. И кадастровая стоимость оказалась намного выше, чем у аналогичного участка по соседству.

Чтобы исправить такую ошибку, нужно обратиться в орган, занимающийся кадастровой оценкой, – в нашем регионе в министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО).

Оспорить

Если же ошибок в отчете оценщика нет, то можно оспорить кадастровую стоимость с помощью определения её рыночной стоимости. Для этого нужно обратиться в комиссию по оспариванию стоимости при Росреестре. В неё входят представители профессионального сообщества оценщиков, органа субъекта РФ и филиала Кадастровой палаты.

Обратиться в комиссию нужно с документами – отчетом о рыночной стоимости, справкой о кадастровой стоимости и нотариально удостоверенными копиями правоустанавливающих документов. Уже в комиссии пишется заявление об оспаривании кадастровой стоимости. Заявление и документы рассматриваются в течение одного месяца.

Если стоимость оспаривает физическое лицо, то можно обращаться или в комиссию, или сразу в суд. Если же этим занимается юридическое лицо, то прежде чем пойти в суд, обязательно нужно обратиться в комиссию.

У суда есть обязанность установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Для этого суд часто проводит экспертизы. Комиссия принимает решение по одному фактору – соответствует ли отчёт о рыночной стоимости, который заявитель предоставил, законодательству об оценочной деятельности.

Если, по мнению членов комиссии, отчёт не соответствует, то комиссия отклоняет заявление. Если соответствует, то принимает решение установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Юридическое лицо, пройдя досудебный порядок оспаривания, может обратиться в суд, при этом решение комиссии является предметом рассмотрения суда.

Уменьшение кадастровой стоимости требует финансовых затрат. Виктор Лузин, представитель комиссии по оспариванию при Росреестре, считает, что обращаться в комиссию имеет смысл тогда, когда собственник владеет большими земельными участками, предназначенными для коммерческих целей.

В остальных случаях кадастровая стоимость объектов, принадлежащих физическим лицам, отличается от рыночной несущественно.

Практика показала, что чаще всего это происходит из-за отнесения участка (объекта) к другой категории разрешенного использования, а эта ошибка оценщика, как уже упоминалось выше, исправляется в МУГИСО.

Кадастровая стоимость пересматривается раз в пять лет. За это время ситуация на рынке недвижимости может меняться, и некоторые объекты – значительно упасть в рыночной цене. В таком случае, по мнению специалистов, тоже имеет смысл оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость.

Кадастровая оценка в будущем

Главное отличие в том, что в регионах до 2020 года будут созданы бюджетные учреждения, которые займутся государственной кадастровой оценкой.

Также в субъектах РФ будут созданы комиссии по оспариванию кадастровой стоимости объектов. Оспаривать стоимость можно будет также через суд. Методика, по которой будет проводиться оценка, ещё проходит доработку.

Вариант, который уже известен, по мнению экспертов, в целом не сильно отличается от существующих правил.

Налоги

Для целей налогообложения земельных участков он применяется с 2006 года, при начислении налога на квартиры используется с 2012 года. Вначале по кадастровой стоимости налог считали на землю, принадлежащую гражданам и предприятиям.

В 2014 года Налоговый кодекс изменили, субъектам РФ предоставлено право определять порядок исчисления налога на имущество организаций с кадастровой стоимости в отношении отдельных объектов налогообложения.

С 2015 года исчисляется налог с кадастровой стоимости административно-деловых центров, торговых центров и помещений в них, других торговых помещений, помещений общественного питания, бытового обслуживания, нежилых объектов капитального строительства, принадлежащих иностранным организациям, и жилых домов, помещений, которые не учитываются на балансе предприятий в качестве объектов основных средств. Изначально был сформирован и утверждён перечень торговых объектов и объектов иностранных организаций. Такой список публикуется ежегодно.

С 2016 года в Свердловской области с кадастровой стоимости облагаются налогом жилые дома и помещения, принадлежащие организациям и не учитывающиеся в качестве основных средств.

С 2015 года в ряде регионов РФ налогообложение с кадастровой стоимости объектов распространилось и на имущество физических лиц. В Свердловской области соответствующий закон пока не принят и поэтому налог за 2015 год исчислен по инвентаризационной стоимости.

Переход на исчисление налогов по кадастровой стоимости, напомним, произойдет не позднее 2020 года.

– На наш взгляд, такое налогообложение более оправдано для экономики, поскольку кадастровая стоимость приблизится к рыночной, соответственно и налоговая нагрузка будет более лояльной и правильной, – сказала на пресс-конференции Лидия Исаева.

– Летом 2016 года был принят федеральный закон № 362, который ввел мораторий на повышение кадастровой стоимости с 1 января 2014 года. В ноябре был принят новый закон (№ 401-ФЗ), который урегулировал бесспорный порядок введения моратория субъектами РФ до 20 декабря 2016 года.

(Другими словами, мораторий был фактически отменён.)

Кроме этого, в главу 23 Налогового кодекса были внесены изменения, и теперь при продаже имущества после 1 января 2016 года стоимость её реализации должна составлять сумму не менее 70 % от кадастровой.

Увеличится ли налог?

Если увеличится кадастровая стоимость, значит, увеличится налог. Кроме этого, налог может измениться в связи с принципом начисления налога.

При начислении налога на квартиру и дом по кадастровой стоимости будет предоставляться налоговый вычет – минус 20 кв. метров из общей площади квартиры и 50 кв. метров из площади дома.

Сумма налога определяется по следующей формуле: кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент и умноженная на ставку налога. Сегодня понижающий коэффициент составляет 0,2. С каждым годом он будет увеличиваться и к 2020 году станет равен 1, то есть исчезнет как таковой.

Узнать заранее размер налога и подготовиться к нему можно. На сайте Налоговой службы www.nalog.ru размещен калькулятор, который подсчитает налог по кадастровому номеру вашего объекта.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/621-kadastrovaya-stoimost-i-nalog

Юридический спектр
Добавить комментарий