Как согласовать с арендатором изменение размера арендной платы за пользование землей, если заведомо он не хочет платить больше?

Пользование чужим имуществом

Как согласовать с арендатором изменение размера арендной платы за пользование землей, если заведомо он не хочет платить больше?

1.1. Общие положения

          Арендные отношения широко применяются в практической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

          Причем заключение договора аренды выгодно обеим сторонам сделки: договор аренды позволяет арендатору сэкономить значительные денежные средства, направив их в оборот, а арендодателю – получить доход от сдачи в аренду не используемого в производстве имущества без его перевода на консервацию.          Согласно ст.

606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате применения арендованного имущества, являются его собственностью только в случае, если имущество использовалось согласно договору.          В соответствии со ст.

607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи. Вышеприведенный перечень не является исчерпывающим, но ст.

607 ГК РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Таким образом, в аренду не могут быть сданы объекты нематериальных активов как имущество, не имеющее материальной формы, и денежные средства.

          Законом устанавливаются виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

          Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков и обособленных природных объектов, содержатся, помимо ГК РФ, в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), в Законе РФ от 21.02.1992 N 2395-1 “О недрах”, в Водном и Лесном кодексах Российской Федерации.

          В договоре аренды должен быть четко определен объект аренды: его наименование, характеристика, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается не согласованным, а договор – не заключенным.

          Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является ГК РФ.          Арендодатель передает за плату по договору аренды арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

В период действия договора аренды права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору же переходит только право владения и пользования или только пользования имуществом, которые и составляют содержание договора аренды.          Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.

          Арендатором и арендодателем могут быть как юридическое, так и физическое лицо.          Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

          В договоре аренды должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.          Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

          Договор аренды может быть заключен и в устной форме, но только между физическими лицами:          – если договор аренды рассчитан на срок менее одного года;          – если договор аренды не является по своей сути договором проката;          – если предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;          – если письменная форма договора не установлена соглашением сторон.          Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т.д.).          В договоре (акте приемки-передачи) должна быть дана полная характеристика объекта аренды: точный адрес арендуемого объекта, площадь помещений, их местоположение, техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков) и т.д.          По общему правилу, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды.          Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно:          – если недостатки:          – были им оговорены при заключении договора аренды;          – были заранее известны арендатору;          – должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.          Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий:          – потребовать от арендодателя по своему выбору:          – безвозмездного устранения недостатков имущества;          – соразмерного уменьшения арендной платы;          – возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;          – досрочного расторжения договора;          – самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.          Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не были переданы арендатору и без них тот не мог пользоваться имуществом, он может потребовать такие документы либо настаивать на расторжении договора и возмещении убытков.          Арендодатель обязан передать арендатору имущество в срок, установленный договором.          Договор аренды может быть заключен на любой срок – как на один день, так и на 20 лет.          Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.          В ряде случаев предельные сроки договора аренды могут устанавливаться законом. Так, в отношении договора проката ГК РФ установлен максимальный срок договора – один год.          По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.          Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.          Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Но договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор передает (реализует) арендодателю часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества.     

     Договор аренды является возмездным.

          Согласно ст. 140 ГК РФ в определении размера арендной платы законным платежным средством считается рубль.          В договоре должна быть определена величина арендной платы, размер которой может быть установлен как в фиксированной сумме (которая может изменяться не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета.          Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы.          Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды платежей могут сочетаться между собой, например деньги и услуги, работы и имущество. ГК РФ упоминает только несколько разновидностей арендной платы. Но участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом.          В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону, причем не чаще одного раза в год.          Если в аренду передается одновременно несколько объектов, то плата за пользование им может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.     

     При исчислении налоговой базы для расчета налога на прибыль арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) учитываются и относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией [подпункт 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)]. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий договоров (сделок).

     

     Датой осуществления арендных платежей за арендованное имущество признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров, или дата предъявления арендатору документов, служащих основанием для расчетов, или последний день отчетного (налогового) периода.

     

     Экономическая целесообразность арендных платежей может быть обоснована только при условии заключения договора аренды, подписания сторонами актов приема-передачи арендованного имущества и об оказанных услугах аренды.

Если же арендатор не выставляет данные акты, то для обоснования экономической целесообразности арендных платежей достаточно договора, на основании которого уплачивались деньги.

Но в таком случае в договоре должно быть указано: “Арендатор производит ежемесячную оплату на основании договора аренды”.

          Если договор аренды имущества заключается организацией с физическим лицом, являющимся собственником этого имущества, не зарегистрированным в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то суммы, выплачиваемые этому физическому лицу по договору аренды, облагаются налогом на доходы физических лиц.     

     Обязанности арендатора и арендодателя по содержанию объектов аренды определяются ГК РФ и непосредственно договором аренды.

     

     В зависимости от условий договора ремонт основных средств, сданных (полученных) в аренду, может производиться как арендодателем, так и арендатором.

          Арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет, если иное не предусмотрено договором или иными правовыми актами.          Арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести необходимые расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.          Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды, а именно:          – сдавать арендованное имущество в субаренду;          – передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);          – предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;          – отдавать арендные права в залог;          – вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.          Но все эти операции могут осуществляться арендатором только с согласия арендодателя, которое может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.     

1.2. Договор субаренды

          По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.          К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.          Согласно п. 2 ст.

615 ГК РФ сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог и их внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив могут быть осуществлены арендатором только с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.          Арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование. Подобная сделка в силу ст. 168 ГК РФ будет являться недействительной. Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть закреплено непосредственно в договоре аренды либо в ином документе (письме, соглашении, протоколе, дополнении к договору и т.д.).          Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.          По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем он сам имеет в соответствии с условиями договора аренды.          По общему правилу (ст. 618 ГК РФ), досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор имеет в этом случае право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.          Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.          Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными считаются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.     

1.3. Государственная регистрация договора аренды

Источник: http://www.nalvest.ru/nv-books/detail.php?ID=1941

Уплата арендной платы наперед: порядок и налогообложение

Как согласовать с арендатором изменение размера арендной платы за пользование землей, если заведомо он не хочет платить больше?

Для кого эта статья: для сельхозпредприятий, которые арендуют земельные участки частной собственности и желают уплатить арендную плату заранее.

Из этой статьи вы узнаете: об основаниях, по которым арендные платежи осуществляются заранее, способе избежания последующей индексации, правилах налогообложения и варианте рассрочки уплаты налогов.

Основания для уплаты заранее

Условия о размере, периодичности и сроках внесения арендной платы за землю устанавливаются в договоре аренды (ст. 21 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли»). То есть основанием для уплаты арендной платы заранее является договор аренды земельного участка.

Существует также другое основание – норма ст. 531 Гражданского кодекса (далее – ГК). Согласно данной статье должник имеет право выполнить свой долг досрочно, если иное не установлено договором, актами гражданского законодательства или не вытекает из сути обязательства или обычаев делового оборота.

Поэтому согласно гражданскому законодательству выполнить досрочно обязанность по уплате арендной платы, безусловно, можно, но только если это не запрещено договором.

Поэтому для начала нужно изучить условия договора и удостовериться, что такого запрета нет. Тогда, даже если условиями предусмотрена ежегодная уплата, арендатор имеет право выдать средства заранее за определенный период или за весь срок пользования (пример формулировки условий см. в публикации «Если арендная плата выдана наперед»).

Объясним, что делать, если договором аренды земельного участка предусмотрены следующие условия:

  • арендатор имеет право выполнить свои обязательства по уплате арендной платы заранее или ежегодно. Арендатор имеет прямое указание и право, но не обязанность, уплатить заранее средства за пользование землей. Поэтому он может принять решение продолжать оплачивать аренду ежегодно или осуществить один большой платеж за несколько лет/весь срок действия договора;
  • арендная плата платится ежегодно, запрета об уплате заранее договор не содержит. Арендатор имеет право без внесения изменений в договор оплатить аренду авансом за определенный срок (несколько лет) или сразу за весь период пользования. Тогда уместно получить заявление от арендодателя;
  • арендная плата платится исключительно в установленный срок в конце года, договор содержит условие о запрете уплаты заранее. Арендатор не имеет права погасить свои обязательства заранее, должен руководствоваться условиями договора и платить средства в предусмотренный срок. Только после внесения изменений в договор он будет иметь право оплатить аренду авансом.

Договором аренды запрещено оплачивать аренду заранее, но по устной просьбе арендодателя арендатор уплатил ему средства авансом за все время пользования. Какие налоговые последствия ожидают арендатора?

Прежде всего, с юридической точки зрения, перечисленные средства не относятся к обязательствам по договору и не прекращают обязанность арендатора по оплате аренды. Ведь по условиям договора он должен оплатить аренду в определенный период и только так. Здесь есть риск потери земельного участка.

Арендатор уверен, что он рассчитался за аренду, и в следующие месяцы/годы никаких средств не перечисляет, а недобросовестный арендодатель получает повод расторгнуть договор досрочно. Основанием для прекращения права аренды является систематическая (две и больше) неуплата арендной платы (ч. 1 ст. 141 Земельного кодекса).

Поэтому арендодатель имеет законные основания для обращения в суд для досрочного расторжения договора аренды.

Что касается налогообложения, то доходы от предоставления в аренду (субаренду) земельного участка сельскохозяйственного назначения, земельной доли (пая), имущественного пая облагаются НДФЛ и военным сбором (далее – ВС) налоговым агентом во время их начисления (уплаты) (подробнее читайте «Налогообложение выплат по договору аренды и порядок уплаты налогов»).

Следовательно, в случае уплаты арендной платы заранее арендатор обязан удержать и перечислить налоги в бюджет одновременно с ее перечислением арендодателю в случае безналичных расчетов или в течение 3 банковских дней со дня, следующего за днем такой выплаты, если она осуществляется из кассы предприятия (п. 168.1 Налогового кодекса, далее – НК).

Такой же порядок налогообложения применяется и к арендным платежам, проведенным в следующих месяцах/годах в соответствии с условиями договора.

В то же время арендатор не будет избавлен от обязанности относительно уплаты налогов с начисленной, но не уплаченной арендной платы.

Напомним, если арендная плата начислена, но своевременно не уплачена, НДФЛ и ВС с такой арендной платы удерживается и перечисляется в бюджет в сроки, установленные для месячного налогового периода (пп. 168.1.5 НК), то есть в течение 30 календарных дней по окончании отчетного (налогового) месяца (пп. 49.18.1, п. 57.1 НК).

То есть арендатор должен перечислить налоги в течение этого периода с даты уплаты арендной платы, указанной в договоре, несмотря на то, что она была выплачена заранее.

Имейте в виду! Хотя прямо об этом не сказано, но уплатить заранее можно только за аренду земли частной собственности. Для земель государственной и коммунальной собственности установлена уплата арендной платы равными частями ежемесячно (п. 287.3 НК). Поэтому к ним применить авансовую уплату не удастся.

Как быть с индексацией

Достаточно часто задают такой вопрос: «Предприятие платит арендную плату заранее за весь срок, но оно не знает, какой будет индексация в следующие годы. Не возникнут ли потом споры с собственником земли или ГФС?»

Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо надлежащим образом оформлять и подтверждать факт согласования расчета с арендодателем. Понятно, что в случае оплаты аренды за 10 лет вперед нереально точно рассчитать сумму, индексы потребительских цен повлияют только со временем.

Но претензии относительно правильности расчета могут возникнуть только у арендодателя. Но если он сам просил о такой авансовой уплате, расписался в ведомости или написал расписку о получении правильной суммы, то недоразумений не будет.

Такие документы подтвердят его согласие с расчетом.

Совет! В случае оплаты аренды заранее получите от арендодателя письменную расписку, где обязательно должны быть указаны: период, за который осуществляется выплата, сумма средств и согласование с ее расчетом, отсутствие возражений в будущем относительно индексации выплаты. Эта расписка с подписью арендодателя является подтверждением его согласия с таким расчетом.

Итак, фактически в момент осуществления оплаты заранее арендатор умножает размер арендной платы на количество лет, за которые сторонами согласована оплата.

Нужно ли для авансовой оплаты аренды получать обращение арендодателя?

Да, лучше получить волеизъявление собственника земли. Оформляется это в виде письменного заявления произвольной формы (см.

 образец), где арендодатель просит осуществить оплату заранее за определенный период или полностью по заключенному между сторонами договору аренды земли.

В исполнение этой просьбы арендатор принимает соответствующее решение, которое целесообразно закрепить приказом по предприятию.

ОБРАЗЕЦ

Согласно договору аренды земельного участка от 01.04.18 г. № 44/18, который заключен между Есинцевым Макаром Олеговичем и ФХ «Подсолнечник», и ст. 531 Гражданского кодекса прошу уплатить арендную плату заранее за весь срок пользования по договору, а именно – 49 лет.

Вариант рассрочки налогов

Сельхозтоваропроизводитель-арендатор всегда пытается угодить арендодателю, а если земельный участок точно будет находиться в долгосрочной аренде, вообще готов пойти почти на все. Поэтому, если арендодатель просит оплатить аренду заранее (не важно, при каких обстоятельствах), землепользователю стоит выполнить такое пожелание.

Хорошо, если он является крупным сельхозпредприятием и с легкостью распростится с кругленькой суммой и уплатит с нее достаточно большие налоги. А если у него нет такой суммы? Возможно, по крайней мере, есть способ рассрочки уплаты налогов?

Да, есть. Можно воспользоваться механизмом возвратной финансовой помощи (далее – ВФП) и зачисления встречных однородных требований (подробнее об этом см. «Возвратная финпомощь от учредителя как способ пополнения денежных средств», «Зачет встречных однородных требований», «Надо ли составлять акт о взаимозачете»).

То есть сначала юрлицо (арендатор) предоставляет физическому лицу (арендодатель) ВФП в эквивалентном размере арендной платы, которая будет подлежать уплате заранее (например, 100 тыс. грн.). Стороны заключают договор займа (ст.

 1046–1053 ГК), по которому не начисляют проценты за пользование средствами и в котором указывают или не указывают (до предъявления) срок их возврата.

Впоследствии между сторонами возникают встречные обязательства – возврат физическим лицом (арендодателем) ВФП и оплата аренды арендатором. Поэтому для рассрочки уплаты налогов применяем механизм прекращения обязательств путем зачисления встречных однородных требований (ч. 3 ст. 203 Хозяйственного кодекса).

Для этого необходимо, чтобы одновременно выполнялись следующие условия (ч. 1 ст. 601 ГК):

  • требования являются однородными и встречными;
  • наступил срок их выполнения или срок не установлен либо определен моментом предъявления требования.

То есть обе стороны должны друг другу деньги и наступил срок их возврата/уплаты. Тогда можно разделить зачисление требований на несколько частей (не обязательно зачислять за один раз) и ежемесячно/ежегодно осуществлять частичное зачисление требований с уплатой необходимых налогов. Таким образом, арендатор будет иметь счастливого арендодателя и растянет на определенное время уплату налогов.

Имейте в виду! Использование механизма ВФП не избавляет арендатора от обязанности по уплате арендной платы в сроки, определенные сторонами в договоре аренды.

То есть это не означает, что аренда полностью оплачена заранее и обязательств нет, а является своего рода лазейкой для арендатора относительно уплаты налогов умеренными суммами.

Как и раньше, по условиям договора арендатор должен в определенное время оплачивать аренду, но в приведенном примере он осуществляет это путем ежегодного зачисления встречных требований. Тогда в момент частичного зачисления с этой суммы нужно уплатить налоги.

Как облагается налогом и когда возвращается такая ВФП?

В соответствии с пп. 165.1.31 НК основная сумма ВФП, предоставленной налогоплательщиком другим лицам, которая возвращается ему на основании заключенного договора займа в течение срока его действия (времени, в течение которого должник должен выполнить долг относительно возврата), не является объектом обложения НДФЛ и ВС.

Согласно ч. 1 ст. 1049 ГК заемщик обязан вернуть заимодавцу денежный заем в такой же сумме, в срок и в порядке, которые установлены условиями договора.

Если договором не определен срок возврата займа или этот срок определен моментом предъявления требования, заем должен быть возвращен заемщиком в течение 30 дней со дня предъявления заимодавцем требования об этом, если иное не установлено договором.

Сумма, предоставленная по договору беспроцентного займа, может быть возвращена заемщиком досрочно, если иное не установлено договором.

Таким образом, на момент получения ВФП от сельхозпредприятия-арендатора на основании договора займа, физлицо не платит налоги в соответствии с пп. 165.1.31 НК.

А налоговый агент (сельхозпредприятие) не должен удерживать и перечислять их в бюджет. Он только отражает выплату дохода в виде ВФП в форме № 1ДФ с признаком дохода «153».

В то же время физлицо-арендодатель получает всю сумму, эквивалентную размеру арендной платы.

Для зачисления встречных однородных требований сторона-кредитор (сельхозпредприятие) должна отправить требование произвольной формы относительно выполнения должником (физическим лицом) обязательств по заключенному между ними договору, ведь срок договора займа еще не истек (особенно это актуально для возврата частями).

Во время возврата ВФП (ее части) в течение срока действия договора налоги также не удерживаются.

А во время начисления арендной платы арендатор (сельхозпредприятие) удерживает НДФЛ и ВС в обычном порядке и перечисляет в бюджет в сроки, установленные для месячного налогового периода, то есть в течение 30 календарных дней по окончании отчетного (налогового) месяца, в котором произошло начисление в сроки, указанные в договоре аренды. После этого он может зачесть встречные требования по договорам займа и аренды.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Уплата арендных платежей за землю заранее не запрещена законодательством.

Но, применяя такой механизм расчетов, нужно принять во внимание ряд нюансов, чтобы не подвергнуться доначислению налогов в будущем.

Условиями договора может быть предусмотрен прямой запрет на осуществление выплаты заранее. Тогда выполнить досрочно обязательство не удастся, арендная плата платится в сроки, определенные договором.

Соавтор
Елена Ткаченко

Источник: “Баланс-Агро” № 34, который вышел из печати 10.09.18 г.

Источник: https://balance.ua/ru/news/post/uplata-arendnoj-platy-napered-poryadok-i-nalogooblozhenie

Юридический спектр
Добавить комментарий