Как регулируется порядок проживания в квартире трех собственников?

Раздел жилого помещения: требования законодательства и судебная практика

Как регулируется порядок проживания в квартире трех собственников?

Дом – место, где чувствуешь себя в безопасности, куда мы возвращаемся после трудного рабочего дня и долгожданной поездки на море, место, куда мы приглашаем гостей, где мы живем своей обычной повседневной жизнью.

Но жизнь полна различных обстоятельств и те, с кем мы когда-то делили кров, могут завтра стать чужими людьми и,  если спорные вопросы не удалось разрешить мирно, без обращения в суд, – даже  сторонами судебного спора, в том числе, и о разделе жилого помещения.

Разрешение возникшего спора о разделе жилого помещения в судебном порядке, если такой раздел возможен, потребует значительных материальных затрат, времени  и сил от лиц, вовлеченных в этот процесс.  

Законодатель дал определение жилому помещению. Таковым является помещение, предназначенное для проживания граждан, отапливаемое, имеющее естественное освещение, соответствующее санитарным нормам  и   правилам, гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (п.14 ст.1 ЖК Республики Беларусь).

Жилыми помещениями являются квартира, жилой дом, жилые комнаты.

Следует отличать раздел жилого помещения в натуре и раздел с выделением изолированного жилого помещения (комнаты или комнат). При разделе в натуре происходит прекращение общей долевой собственности и возникает два и более объекта недвижимости, при  втором варианте – жилое помещение остается  в долевой собственности.

Разделу подлежат лишь жилые помещения,  относящиеся к частному жилищному фонду, и исключительно при условиях, определенных действующим законодательством:

–  наличии технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений.

При отсутствии технической возможности на осуществление перепланировки с образованием двух и более жилых помещений собственник (собственники) вправе требовать раздела жилого помещения с выделением ему (им) изолированной жилой комнаты (комнат) в собственность и оставлением подсобных помещений в общей долевой собственности (ст.156 ЖК Республики Беларусь);

– взаимное согласие. При отсутствии взаимного согласия между собственниками жилого помещения на раздел жилого помещения в натуре раздел производится в судебном порядке (ст.255 ГК Республики Беларусь);

– отсутствие в жилом помещении  не зарегистрированных  в установленном порядке самовольных надстроек, пристроек и (или) перестроек (п.3 ст.156 ЖК Республики Беларусь).

В соответствии со ст. 250 ГК Республики Беларусь, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п.2).

Если достигнуть согласия не удалось,  раздел жилого помещения возможен в судебном порядке.

Раздел жилой комнаты.

Исходя из требований законодательства и сложившейся судебной практики разделить между сособственниками  жилое помещение в виде одной жилой комнаты в натуре не представляется возможным.

Раздел жилого дома.

При разделе жилого дома в натуре для определения вариантов  раздела домовладения назначается судебно-строительная экспертиза, по результатам которой, при наличии технической возможности, экспертами предлагаются  варианты раздела в натуре с определением перечня работ, необходимых для переоборудования жилого помещения, их стоимость и расчет размера компенсации, подлежащей выплате в пользу лица, которое сохранит за собой право на меньшую, чем до раздела, долю в праве собственности на жилое помещение (так называемое отступление от идеальных долей).  В результате раздела долевая собственность на домовладение прекращается и возникает два и более объекта недвижимости.

Следует отметить, что техническая возможность раздела дома может и отсутствовать, с учетом  требований, предъявляемым к жилым помещениям (кухня не менее 9 кв.м, жилая комната не менее 14 кв.м.), а также требований  градостроительных норм. По указанной причине целесообразно запросить предварительное  мнение специалиста по данному вопросу до обращения в суд.

Раздел квартиры.

В ситуациях,  когда участники долевой собственности ставят вопрос о разделе квартиры, долевая собственность не прекращается, но практически во всех случаях происходит изменение долей в праве собственности с отступлением от размера, так называемых, идеальных долей (размер жилого помещения в натуре соответствует его арифметическому выражению, отраженному в правоустанавливающих документах), Это происходит в связи с тем, что выделить часть квартиры, соответствующую идеальной доле участника долевой собственности, на практике получается крайне редко. При этом подсобные помещения остаются в  общем владении и пользовании.

Не смотря на то, что раздел жилых помещений, как квартиры, так и домовладения, регулируется одной нормой, разница в основных подходах раздела на практике существенная.

Даже при наличии технической возможности на перепланировку квартиры с образованием двух и более жилых помещений (комнат) суды отказывают в удовлетворении требований о разделе квартиры до регистрации таких изменений в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру и получения соответствующих зарегистрированным планировочным решениям правоустанавливающих документов. То есть, если истец просит о выделении  неизолированной жилой комнаты (комнат), либо части квартиры путем переоборудования и перепланировки  с образованием двух и более квартир по аналогии с частным домовладением, либо двух комнат, даже при наличии технической возможности (получения соответствующих технических заключений), произвести раздел  такого жилого помещения будет невозможно.

Судебная практика.

Гражданин А. обратился с иском в суд об изменении долей в праве собственности на квартиру  и ее  разделе. В ходе рассмотрения дела в суде было установлено, что спорная квартира, общей площадью 74,0 кв.м, состоит из трех комнат площадью 14,5 кв.м,  (с балконом, площадью 0,4 кв.

м (площадь 1,2 с понижающим коэффициентом 0,3)), 14,3 кв.м, 13,9 кв.м,  подсобных помещений – кухни, площадью 8,6 кв.м, коридора, площадью 15,3 кв.м, ванной, площадью 3,8 кв.м и туалета, площадью 1,5 кв.м., кладовки, площадью 1,5 кв.м, встроенных шкафов, площадью 0,3 кв.м. и 0,6 кв.м.

        В соответствии с технической документацией на квартиру комнаты, площадью 14,3 кв.м. и 13,9 кв.м. являются  смежными.

В техническом заключении указано, что техническая возможность для проведения работ  по изолированию  жилых комнат  имеется.

Решением  суда Энского района г. А в удовлетворении исковых требований по гражданскому делу по иску А об изменении долей в праве собственности, разделе квартиры, встречному иску Г. об определении порядка пользования жилым помещением было отказано.

В мотивировочной части решения суд указал, что основанием для отказа в удовлетворении требований о разделе квартиры послужило то обстоятельство, что истцом до настоящего времени перепланировка жилого помещения не произведена, а раздел квартиры по варианту раздела, предложенному истцом не возможен до проведения  и утверждения перепланировки, в связи с чем суд пришел к выводу, что истцам и ответчикам в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Определением судебной коллегии по гражданским делам суда кассационной инстанции решение оставлено без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.

Таким образом, для производства раздела квартиры, в которой есть  неизолированная жилая (или более) комната, с образованием двух и более жилых помещений (комнат), при отсутствии согласия других сособственников инициатору  раздела придется пройти длительный путь:

  1. Получить техническое заключение о возможности  перепланировки квартиры. Такое заключение можно получить в любой организации, имеющей специальное разрешение на дачу такого рода заключений.
  2.  Получить решение местного исполнительного и распорядительного органа о согласовании (разрешении) на переустройство и (или) перепланировку.

В случаи отсутствия согласия остальных участников долевой собственности обратиться с иском в суд в порядке ст.

285 ГК Республики Беларусь об устранении препятствий в осуществлении права собственности и признать отказ в даче согласия на реконструкцию (перепланировку) занимаемой квартиры в соответствии с проектом необоснованным с разрешением подать заявление без согласия других сособственников квартиры и иных совершеннолетних членов семьи, иных граждан, совместно проживающих с заявителем, имеющим право владения и пользования жилым помещением.

Обоснование своих требований необходимо основывать на нормах ст.285 ГК Республики Беларусь, ст.17 ЖК Республики Беларусь, а также п.п.1.1.21 п.1.1.

Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь N 200 от 26 апреля 2010 года “Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан”, в соответствии с которым для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин, который инициирует переустройство и (или) перепланировку, подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление с приложением документов, указанных в приведенном нормативном акте, в том числе письменное согласие вышеуказанных граждан.

Источник: http://moka.by/index.php/от-адвоката/1013-раздел-жилого-помещения-требования-законодательства-и-судебная-практика

Регистрация по месту жительства

Как регулируется порядок проживания в квартире трех собственников?

Что такое “место жительства”?

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г.

№ 5242-I “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации” (далее – Закон № 5242-I) к понятию “место жительства” относятся: жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства.

Как видно, акцент законодатель делает на том, что зарегистрироваться гражданин может исключительно в жилом помещении. Данная норма вступает в противоречие с п. 1 ст.

20 ГК РФ, который определяет понятие “место жительства“как место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает, не устанавливая ограничений по признаку признания помещения жилым.

Что такое “жилое помещение”?

Жилым помещением, в соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся жилые дома (и их части), квартиры (и их части), комнаты.

Требования к признанию помещения жилым установлены в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”.

В случае, если помещение формально не признавалось жилым, в нем невозможно получить регистрацию. Судебное обжалование отказа в регистрации по месту жительства в таком помещении не дает результатов.

Так, апелляционным определением Саратовского областного суда от 11 сентября 2013 года по делу № 33-5850 было указано, что в удовлетворении иска о признании дома пригодным для проживания и возложении обязанности зарегистрировать по месту жительства отказано правомерно, поскольку истцом не соблюдена установленная законом процедура признания принадлежащего ему жилого строения пригодным для проживания граждан.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 года № 7-П и Постановлением Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 года № 13-П регистрация граждан по месту жительства может осуществляться в строениях, пригодных для постоянного проживания, расположенных на садовых земельных участках, относящихся к землям населенных пунктов и землям сельскохозяйственного назначения.

При этом необходимо обратить внимание на использование выражения “пригодных для постоянного проживания“.

Так, апелляционным определением Московского областного суда от 31 июля 2013 года по делу № 33-16491/2013 было установлено, что в удовлетворении заявления о признании незаконным бездействия, выразившегося в отказе в регистрации по месту жительства, отказано правомерно, поскольку при обращении в миграционный орган по вопросу регистрации в садовом доме никаких сведений о том, что спорный дом пригоден для постоянного проживания в нем, заявитель не представил.

Почти треть опрошенных готовы зарегистрироваться в жилом доме, расположенном на дачном или садовом участке. Узнать больше

Аналогичным апелляционным определением Пермского краевого суда от 31 июля 2013 года по делу № 33-7153 было установлено, что суд предыдущей инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о возложении обязанности на администрацию муниципального образования принять решение о регистрации заявителя по месту жительства, поскольку отсутствуют доказательства того, что жилое строение, расположенное в садоводческом товариществе, является жилым домом, пригодным для постоянного проживания. При этом суд указал, что даже регистрация права собственности на дом с указанием на то, что его назначение жилое не исключает того, что спорный дом по своим техническим характеристикам не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, предназначенным не для временного пребывания, а для постоянного проживания в них граждан.

В то время, как суды отказывают гражданам в праве на регистрацию в домах на дачных участках, по результатам нашего опроса 29% опрошенных хотели бы зарегистрироваться в своем дачном доме.

Сроки и порядок регистрации по месту жительства

Следует помнить, что в отличие от регистрации по месту пребывания (проживание без которой допускается в течение 90 дней), при изменении места жительства граждане обязаны в семидневный срок подать заявление о регистрации по месту жительства по форме № 6. Этот срок установлен ст. 6 Закона № 5242-I.

При этом необходимо предъявить:

  • паспорт или иной заменяющий его документ, удостоверяющий личность гражданина;
  • документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение (письменное заявление лица (лиц), предоставившего гражданину жилое помещение, договор, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, решение суда о признании права пользования жилым помещением либо иной документ, подтверждающий наличие права пользования жилым помещением). Достаточно представления одного из перечисленных документов или его надлежащим образом заверенной копии.

В настоящее время действующее законодательство не требует обязательно обращаться в территориальный орган МВД России по прежнему месту жительства с заявлением о снятии с регистрационного учета.

Снятие с регистрации могут оформить одновременно с регистрацией по новому месту жительства.

Однако граждане, самостоятельно снявшиеся с регистрационного учета по прежнему месту жительства вправе представить для регистрации по новому месту жительства адресный листок убытия по форме № 7, выданный уполномоченным органом по прежнему месту жительства.

Можно не предъявлять и документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение, если сведения, содержащиеся в нем, находятся в распоряжении государственных органов или органов местного самоуправления.

В данном случае орган регистрационного учета самостоятельно запрашивает соответствующий документ (сведения, содержащиеся в нем), выписку из соответствующего реестра, иную информацию в соответствии с законодательством РФ в государственных органах, органах местного самоуправления и производит регистрацию гражданина по месту жительства не позднее восьми рабочих дней со дня подачи им заявления о регистрации по месту жительства и документа, удостоверяющего личность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Кроме того, заявление, а также иные перечисленные документы могут быть представлены в форме электронных документов и направлены в орган регистрационного учета с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг.

Должностные лица, ответственные за регистрацию, в трехдневный срок со дня обращения к ним передают заявление гражданина и представленные документы, в том числе документ, удостоверяющий личность, в орган регистрационного учета.

Орган регистрационного учета обязан зарегистрировать гражданина по месту жительства не позднее 3 дней.

При этом, в паспорте гражданина производится отметка о регистрации по месту жительства, а тем, кто предварительно не обращался с заявлением о снятии с регистрации по прежнему месту жительства, одновременно проставляют оттиск штампа о снятии с регистрационного учета по месту жительства и оттиск штампа о регистрации по месту жительства.

Регистрация и снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства в пределах Российской Федерации производится бесплатно.

Согласие собственников жилого помещения на регистрацию по месту жительства

Несмотря на то, что п. 26.1 Приказа Федеральной миграционный службы от 11 сентября 2012 г.

№ 288 “Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации” предусматривает в качестве документа, являющегося в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение договор (то есть, в том числе и договор аренды или найма), органы ФМС России, когда полномочия по регистрационному учету еще не перешли к МВД России, требовали письменное согласие собственника даже при наличии договора аренды или найма. При этом, судебная практика иногда складывалась не в пользу законопослушных арендаторов.

Так, Апелляционным определением Московского городского суда от 26 сентября 2013 г.

по делу № 11-31434 было указано, что в иске о признании права пользования жилым помещением, обязании зарегистрировать по месту жительства отказано правомерно, так как договор найма жилого помещения не содержит волеизъявления наймодателя и собственника жилого помещения на регистрацию истца по месту жительства. При этом суд проигнорировал факт того, что договор найма был заключен представителем собственника.

Однако Верховный Суд Российской Федерации придерживается иной правовой позиции, в соответствии с которой договор является самостоятельным основанием для вселения и регистрации в жилом помещении, а поэтому, исходя из смысла нормы права, при наличии договора на пользование жилым помещением у гражданина возникает право на регистрацию в предусмотренном договором жилом помещении. Подпись лица в договоре свидетельствует о его волеизъявлении на предоставление жилья гражданину и согласии на его регистрацию. Данная позиция нашла отражение в Решении ВС РФ от 27 августа 2003 года № ГКПИ03-894, которое было оставлено без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 30 октября 2003 г. № КАС 03-489.

Аналогичный смысл имеет апелляционное определение Курского областного суда от 27 сентября 2012 года по делу № 33-2255-2012, который указал, что заявление об оспаривании действий по отказу в регистрации по месту жительства удовлетворено правомерно, так как заявителем был соблюден порядок обращения к УФМС для регистрации по месту жительства, поскольку были представлены документы, подтверждающие наличие между собственником и нанимателем квартиры соглашения о порядке пользования жилым помещением. При этом, суд отметил, что суд первой инстанции обоснованно применил положения ст. 20 ГК РФ и ст. 6 Закона № 5242-I, правильно указав, что договор найма жилого помещения является основанием для вселения в жилое помещение гражданина и для регистрации последнего по месту жительства.

Стоит отметить и выраженную в Определении КС РФ от 28.03.2003 г.

№ 102-О позицию: “Указав, что регистрационный учет носит уведомительный характер и органы регистрационного учета не вправе отказывать в регистрации, Конституционный Суд Российской Федерации вместе с тем подтвердил, что регистрация граждан по месту жительства производится при предъявлении должностному лицу, ответственному за регистрацию, паспорта или иного заменяющего его документа, удостоверяющего личность гражданина, и документа, являющегося основанием для вселения гражданина в жилое помещение (ордера, договора, заявления лица, предоставившего гражданину жилое помещение, или иного документа), или его надлежаще заверенной копии. Предъявление указанных документов является подтверждением добросовестного использования гражданином своих прав и добросовестного исполнения им обязанностей, связанных с регистрацией в конкретном жилом помещении, и одновременно выступает как мера, обеспечивающая защиту прав граждан, проживающих в данном жилище.

Кроме того, нормы законодательства, которые регламентируют правовой режим жилого помещения, права и обязанности участников правоотношений, возникающих по поводу предоставления жилого помещения и проживания в нем, не содержат оснований отказа в регистрации по месту пребывания и по месту жительства.”

Кроме того, необходимо обратить особое внимание, что если жилое помещение имеет несколько собственников, то согласие должно быть получено от каждого из них.

Так, Апелляционным определением Московского городского суда от 14 августа 2013 года по делу № 11-25951 было определено, что в удовлетворении исковых требований о регистрации по месту жительства отказано правомерно, поскольку для регистрации по месту жительства необходимо согласие всех сособственников спорного жилого помещения, между тем согласия второго собственника жилого помещения истцом не было представлено.

По аналогичному спору было вынесено Апелляционное определение Московского городского суда от 14 июня 2013 года по делу № 11-16620, которым было установлено, что в удовлетворении заявления о признании отказа миграционного органа в регистрации по месту жительства незаконным и обязании зарегистрировать по месту жительства отказано, поскольку заявитель не представил в миграционный орган письменное согласие на вселение и регистрацию в квартире, правовые основания для регистрации и проживания заявителя в спорном жилом помещении отсутствовали. Следует отметить, что в данном случае согласие второго собственника не было получено ввиду его смерти, однако суд посчитал, что поскольку его права и обязанности переходят к наследникам, то получать будет необходимо их согласие после вступления в права наследования.

Источник: http://www.garant.ru/actual/registraciya/m_zhitelstva/

Право собственности в многоквартирном доме, или разграничиваем «мое» и «наше» и управляем совместным

Как регулируется порядок проживания в квартире трех собственников?

Право собственности в многоквартирном доме,или разграничиваем «мое» и «наше» и управляем совместным

Не секрет, что в сознании наших граждан в течение многих лет сформирован и существует стереотип —якобы в многоэтажном доме им принадлежит право собственности только на квартиру, а все, что находится вне ее пределов, является государственной или коммунальной собственностью.

Соответственно, никаких дел ко всему, что происходит «за порогом», они не имеют. Но зря…
В законодательстве Украины издавна четко прописано: все имущество в доме за пределами квартир и самостоятельных нежилых помещений принадлежит всем их собственникам.

На практике это вызывает ряд вопросов, связанных с разграничением прав лиц как собственников отдельных помещений и как сособственников общего имущества.

В данной статье выясним:

  • какое имущество в многоэтажном доме является общим;
  • где заканчиваются права на вашу квартиру и начинаются права и ответственность (!) за ваше совместное с другими собственниками имущество;
  • какие обязанности возлагаются на владельцев квартир и т.д.

Квартира моя. А чей дом?

Рассмотрим многоквартирный дом в аспекте права собственности.

Согласно законодательству, многоквартирным считается жилой дом, в котором расположено три или более квартир. Кроме того, в многоквартирном доме также могут быть нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами недвижимого имущества.

Законодательством установлены следующие особенности регулирования права собственности в многоквартирном доме:

  • не предусмотрена регистрация права собственности на весь многоквартирный дом как отдельный объект права собственности;
  • все части дома по критерию собственности делятся на 2 категории:

1) квартиры и нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами права частной собственности (личной или совместной) физических или юридических лиц;

и

2) общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее всем вышеуказанным физическим/юридическим лицам — сособственникам.

Таким образом, каждый собственник квартиры (нежилого помещения) в многоквартирном доме имеет право частной собственности (единолично либо с другими лицами) на принадлежащую ему квартиру и право общей собственности на общее имущество дома.

В связи с этим важно определиться, каким образом разграничиваются данные категории и какие именно права имеет лицо как собственник одной квартиры (ее части) и как сособственник совместного имущества (далее — сособственники).

Что такое «общее имущество»?

Определение понятия общее имущество многоквартирного дома прописано в ч. 2 ст. 382 ГК Украины и продублировано в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее — Закон № 417-VIII). Поэтому в соответствии с указанными нормами общим имуществом многоквартирного дома являются:

  • помещения общего пользования, в том числе вспомогательные. Вспомогательные помещения многоквартирного дома, согласно закону, предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и прочие подсобные и технические помещения);
  • несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование внутри либо за пределами дома, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения;
  • здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей сособственников многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории;
  • права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения и его придомовая территория.

Собственность на квартиры: где заканчивается «личное» и начинается «общее»

Согласно нормативному определению, квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного проживания в нем (ч. 1 ст. 382 ГК Украины). Осуществление права собственности на квартиру регулируется соответствующими нормами гражданского законодательства. В частности, собственники квартиры:

  • реализуют свое право собственности на квартиру в порядке, установленном общими нормами ГК Украины о праве собственности (Книга 3) и требований жилищного законодательства;
  • имеют право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеют права использовать его для промышленного производства (ч. 1 ст. 383 ГК Украины);
  • имеют право по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения в квартире (по согласованию в установленном порядке с другими сособственниками квартиры, в случае их наличия) — при условии, если данные изменения не повлекут нарушения прав собственников других квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме и не нарушат санитарно-технических требований, а также правил эксплуатации дома.

Заметим: в настоящее время согласно ст.

 152 ЖК Украины выполнение владельцами работ по переоборудованию и перепланировке жилого дома и жилого помещения частного жилищного фонда, не предусматривающих вмешательства в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования, не требует получения документов, предоставляющих право на их выполнение. После завершения указанных работ ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Следовательно, собственник (сособственник) квартиры имеет право осуществлять любые действия касательно принадлежащей ему квартиры —владеть, пользоваться, распоряжаться ею, не испытывая при этом какого-либо вмешательства собственников других квартир в доме.

Ситуация меняется в случае, если данные действия «выйдут за пределы квартиры» и будут касаться общего имущества в доме.

Например, действия будут незаконными, когда без получения соответствующих разрешительных/согласовательных документов проведены любые перепланировки в квартире, которые привели ко вмешательству в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования (общее имущество).

Для того чтобы лучше понять, какие же действия собственника квартиры не будут нарушать закон, рассмотрим несколько практических ситуаций.

Ситуация 1. Утепление жителями внешней стены квартиры, то есть части фасада дома

Несмотря на распространенность данных мероприятий среди населения, с формально-юридической точки зрения, самовольное осуществление утепления не соответствует требованиям законодательства, поскольку с учетом содержания вышеприведенного п. 6 ч. 1 ст.

 1 Закона Украины № 417-VIII видим: несущие конструкции дома являются общим имуществом его сособственников, поэтому отдельный сособственник не может самостоятельно его менять. Кроме того, согласноп. 8.14 ДБН В.3.2-2-2009 «Жилые дома.

Реконструкция и капитальный ремонт», во время проектирования реконструкции жилых домов допускается изменение их фасадов, которое должно носить системный характер, единый для всего дома.

Юридическими последствиями данного нарушения является появление у других сособственников, объединения сособственников многоквартирного дома (далее — ОСМД) права требовать демонтажа соответствующих утепляющих конструкций, в том числе в судебном порядке. Практике известны и случаи самовольного демонтажа жителями других квартир, проведенного одним из сособственников утепления.

Ситуация № 2. Утепление и застекление существующих балконов и лоджий, устройство новых и расширение существующих балконов и их застекление; устройство новых оконных проемов и расширение существующих оконных и балконных проемов; изменение форм и цветов оконных рам и балконных дверей

Руководствуясь п. 8.14 ДБН В.3.2-2-2009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт», во время проектирования реконструкции, капитальных ремонтов и перепланировок отдельных квартир такие действия запрещены.

Данные действия, если они будут влиять на внешний вид дома и предусматривать вмешательство в структуру несущих конструкций, будут требовать согласия других сособственников, а в отдельных случаях — и соответствующих органов строительного надзора.

Юридические последствия таких мер — аналогичны вышеизложенным.

Ситуация № 3. Установление кондиционеров

Формально из вышеописанных оснований, в частности, в связи с тем, что с его установкой изменяется фасад здания, который по сути является общим имуществом, установление кондиционера тоже является не совсем законным действием.

Однако, понимая очевидную практическую нецелесообразность получения каких-либо разрешений на установку кондиционера в квартире во всех случаях, рекомендуем обратить внимание на то, чтобы он был установлен на части внешней стены, принадлежащей именно соответствующему жителю квартиры, а также, чтобы работа по его монтажу была выполнена качественно, без повреждения фасада.

Например, решением по делу от 20.07.2015 г.№ 369/5628/15-ц Киево-Святошинский районный суд Киевской области удовлетворил иск эксплуатирующей организации к собственнику одной из квартир, обязав его осуществить демонтаж наружных блоков кондиционеров и привести в надлежащее состояние часть фасада дома, целостность которого была нарушена.

Следовательно, для всех трех случаев любые самовольные действия, касающиеся изменений внешнего вида дома, являются формально незаконными. А если собственник все же решил осуществить соответствующее улучшение своих жилищных условий, ему лучше согласовать действия с другими сособственниками.

Ситуация № 4. Самовольное занятие помещений общего пользования без соответствующего разрешения сособственников (о порядке управления общим имуществом см. далее)

Понятно, что использование общего имущества без согласия на то его собственников является незаконным. Поэтому судами удовлетворяется много исков о прекращении таких нарушений.

Например, Жилищно-строительный кооператив «Г» обратился в суд с иском о прекращении действия, нарушающего право, восстановления положения, которое существовало до нарушения.

Истец отметил, что ответчик, не имея права личного пользования помещением общего пользования (чердаком жилого дома), занимает данное помещение над своей квартирой без соответствующих разрешений, на чердаке осуществил комплекс ремонтно-строительных работ путем перепланировки и переоборудования части этого чердака, обустройство на чердаке дополнительного жилого помещения с установкой индивидуального отопления и прочего инженерного оборудования, электрооборудования, сантехнических приборов, вентиляционных каналов. Решением Соломенского районного суда г. Киева по делу от 09.09.2010 г. № 2-1154/10 иск удовлетворен, и ответчик обязан освободить самовольно занятое помещение общего пользования — чердак жилого дома — от строительного мусора, строительных материалов, домашних и прочих вещей и оборудования.

Заметим: не всегда дела по подобным искам рассматриваются судами быстро и в пользу истцов.

Так, ответчики могут пытаться доказать, что занятое ими помещение не является помещением общего пользования, предоставлялось ему на основании решения соответствующего городского совета (отметим, что последние вообще не имеют полномочий для распоряжения соответствующими помещениями), длительные сроки пользования помещением и т.п.

 Все приведенные основания в подавляющем большинстве случаев являются надуманными и не имеют под собой основательной правовой основы. Таким образом, в суде должна быть выбрана позиция, направленная на пошаговое доведение правовой несостоятельности каждого из данных аргументов.

Какие выводы?

идея всего вышесказанного: наступила очередь менять стереотипы — своей собственностью (квартирой) вы владеете единолично, а за то, что происходит с домом за пределами вашей квартиры (ремонты, налоги, обслуживание и т.п. ), отвечаете наравне с другими собственниками квартир в вашем многоквартирном доме, независимо от этажа размещения квартиры, занятости, места работы и уровня должности. Самоустраниться здесь не получится.

В следующей части статьи мы поговорим о том, как должно осуществляться пользование общей собственностью с точки зрения законодательства.

Елена ТРЕГУБОВА,

юрист, г. Киев

Источник: https://interbuh.com.ua/ru/documents/ib/6039/76863

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Как регулируется порядок проживания в квартире трех собственников?

Новая редакция Ст. 36 ЖК РФ

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Источник: http://jkodeksrf.ru/rzd-2/gl-6/st-36-jk-rf

Верховный суд РФ разъяснил права собственников долей в одной квартире

Как регулируется порядок проживания в квартире трех собственников?

Верховный суд РФ сделал очень важные разъяснения, которые касаются прав граждан, ставших собственниками небольших долей в одной квартире.

Судебная коллегия ВС пересмотрела спор соседей по квартире, в которой постоянно жила семейная пара, владевшая в ней большей частью квадратных метров. Потом совсем небольшую долю в той же “трешке” купил некий посторонний гражданин.

Вот он и потребовал от жильцов отдать ему ключи, вселить его в квартиру и убрать любимую собаку постоянных жильцов.

Подобные споры, когда владелец совсем маленькой доли в квартире заявляет на вселение свои права, стали сегодня одной из очень острых и болезненных тем. Более того, эта проблема – жилец с маленькой долей в квартире – стала все чаще мелькать в криминальных сводках.

Речь о ситуациях, когда преднамеренно покупается квадратный метр в квартире и на него заселяются граждане пугающего внешнего вида и поведения.

Они искусственно создают соседям невыносимые условия, вынуждая их либо продать свои метры за копейки, либо просто бежать из страха за собственную жизнь.

Верховный суд растолковал, как стать собственником чужого жилья

Был период, когда правоохранительные органы в ситуацию не вмешивались, пытаясь свести этот явный криминал к якобы гражданско-правовым отношениям. Сейчас ситуация стала меняться в лучшую сторону. Уже несколько таких банд из столицы и с Урала осуждены.

А жильцам в квартире с долями может помочь правильно разобраться в ситуации свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.

Коллегия рассматривала результаты подобного спора жильцов в Новосибирске. Там в суд пришел некий гражданин и предъявил претензии супружеской паре. Истец был хозяином доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности в трехкомнатной квартире. Все остальное принадлежало мужу и жене, которые были прописаны и жили в квартире постоянно.

Что необходимо знать собственнику недвижимости об оценке его имущества

Новый собственник потребовал вселить его в квартиру. Районный суд ему отказал, зато областной с истцом согласился.

Областной суд отменил отказное решение коллег из райсуда и сам принял решение – вселить гражданина в квартиру, а супругам велел не чинить гражданину препятствий в пользовании жильем, вручив ему ключи.

Муж с женой вынуждены были обратиться в Верховный суд, который сказал, что решения, принятые в пользу нового собственника, незаконны.

Проблема – жилец с маленькой долей в квартире – стала все чаще мелькать в криминальных сводках

Вот что увидел в этом споре Верховный суд. Районный суд, отказывая истцу, сказал, что спорная квартира не была раньше и не является сейчас его местом жительства. Купил он долю только что у предыдущего собственника, который не определил порядок пользования квартирой.

Кроме того, в ней нет помещения, которое бы соответствовало размеру доли истца. Отменив это решение, апелляция указала, что отсутствие порядка пользования – не основание отказывать человеку во вселении.

Его право на квадратные метры нельзя ставить в зависимость от обязательного определения порядка пользования квартирой. Но с этим аргументом Верховный суд не согласился. В Гражданском кодексе статья 288, а в Жилищном – 17-я говорят, что жилые помещения предназначены для проживания людей.

Но если у жилья несколько собственников, то статью 30 Жилищного кодекса о праве граждан распоряжаться своей собственностью надо увязать со статьей 247 Гражданского кодекса о владении имуществом, которое в долевой собственности. Таким долевым имуществом надо распоряжаться по соглашению сторон.

А если согласия нет, то по решению суда. Собственник доли имеет право на владение имуществом, соразмерным его доле. Если это невозможно, то имеет право требовать от других владельцев компенсацию за свою долю.

Почему элитные особняки на Рублевке не нужны покупателям и за полцены

В нашем случае ответчики – супружеская пара, то есть не родня новому хозяину доли. В квартире три смежно-проходные комнаты, и все они больше доли нового собственника.

Но в самую маленькую комнату, куда с натяжкой можно было бы вселить этого гражданина, можно попасть лишь пройдя две комнаты, в которых живет семья. Попасть в кухню, санузел и на балкон можно опять-таки только через комнаты собственников большей доли.

Усугубляет ситуацию и то, что новый хозяин в квартире никогда не жил. Вывод, который делает Верховный суд: если истца вселять, то нарушается статья 247 Гражданского кодекса.

Эта статья требует учитывать реальную возможность пользования жильем, не нарушая прав тех, кто там уже живет. Если вселить при подобных условиях такого собственника, то нарушается баланс интересов участников общей собственности.

Как наследуются дачные участки

Источник: https://rg.ru/2017/09/18/reg-sibfo/verhovnyj-sud-rf-raziasnil-prava-sobstvennikov-dolej-v-odnoj-kvartire.html

Юридический спектр
Добавить комментарий