Как разделить дом между двумя собственниками?

Раздел дома и прилегающего земельного участка

Как разделить дом между двумя собственниками?

И. Н. Иванеженкова,
редактор газеты “Земельная газета”, г. Брянск

У владельцев частного дома и земельного участка, на котором этот дом расположен, нередко возникает потребность разделить общее имущество. Семьи растут, дети хотят жить своей жизнью, отдельно от родителей, но при этом существующая площадь для проживания всех устраивает.

В этой ситуации целесообразнее не продавать дом или менять его на две квартиры, а попросту разделить собственность и устраивать свой быт по своим правилам, не мешая соседям-родственникам.

Поводы для раздела общей недвижимости могут быть и другие — развод супругов, например, но в любом случае каждому собственнику, перед которым встаёт данная проблема, необходимо знать все нюансы данной процедуры, чтобы грамотно урегулировать вопрос.

Прежде чем начать разговор, напомним, что раздел общего совместного имущества отличается от выдела доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Основное отличие этих видов собственности в том, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками собственности, а во втором участник долевой собственности выделяет свою часть (долю), при этом прочее имущество остаётся в общей долевой собственности оставшихся владельцев. Таким образом, выдел доли применяется, когда домом и землёй владеют более двух человек.

Конечно, самое идеальное решение — раздел общей совместной собственности по добровольному соглашению сторон. Если владельцы дома и земельного участка пришли к обоюдной договорённости, им достаточно лишь оформить данное соглашение и заверить его у нотариуса.

Важно, чтобы орган местного самоуправления издал постановление о разделении земли, которая была в общей совместной собственности, на два самостоятельных участка.

После этого нужно провести процедуру раздела участка, поставить два вновь образованных участка на государственный кадастровый учёт и зарегистрировать недвижимость каждого из новых собственников. Информацию об этом вы без труда найдёте на нашем сайте.

Другое дело, когда стороны ссорятся при разделе, не могу прийти к единому мнению. А бывает и так, что совладелец вообще уехал в неизвестном направлении и не подаёт о себе никаких вестей уже довольно долгое время. Как быть в этом случае? Выход один — обращаться в суд. И этот более сложный путь мы рассмотрим более подробно.

Первым условием для разделения домовладения и прилегающего участка является соблюдение прав сторон: в результате процедуры не может быть нанесён какой-либо ущерб имуществу, которое имеет нескольких владельцев. Об этом говорит Гражданский кодекс РФ, ст. 252.

Важно составить исковое заявление грамотно. В нём нужно описать жилые помещения, предварительно указать границы земельных участков, которые образуются после раздела, приложить соответствующие документы и их копии. Вам поможет в этом компетентный юрист. Иск вместе с пакетом документов подаётся в суд по месту жительства вашего противоборствующего или пропавшего без вести соседа.

ДЕЛИМ ДОМ

Что касается раздела дома, то в результате этой процедуры он перестаёт существовать как единый объект недвижимости. Чтобы провести регистрацию права собственности на образовавшиеся после раздела части, необходимо заявить требование о прекращении права участников общей долевой собственности на этот жилой дом.

Варианты раздела домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы. При этом каждая часть дома должна быть изолированной, с отдельным входом, иметь естественное дневное освещение (окна) и отопление.

В ходе проведения такой экспертизы учитываются и соответствие помещения санитарным и техническим требованиям к данному типу домов и региону.

В частности, в каждой из частей должны быть водопровод и канализация, оборудованная вентиляция, проведено газоснабжение и т.д.

Закон предусматривает раздел дома на части в строгом соответствии с размером долей сторон. Если это невозможно технически, от данного правила можно отступить, предоставив денежную компенсацию (в размере, эквивалентном реальной стоимости имущества на момент спора) за некую часть имущества тому владельцу, права которого при разделе будут ущемлены.

После того как на основании принятого судебного решения будет выделена доля в натуре, каждый собственник должен получить в отделе Росреестра новые правоустанавливающие документы на недвижимость с изменившейся площадью и адресом (например, вместо «дом 7» в новом свидетельстве будет написано «дом 7-а» или «дом 7 квартира 1»).

ДЕЛИМ ЗЕМЛЮ

Порядок оформления прав собственности на землю сегодня упрощён, поэтому совладельцы земли заключают договор о разделе участка, который заверяется у нотариуса. Напомним вкратце основные моменты по вопросу раздела земельного участка.

Разделить землю в России можно только при условии её делимости.

Это означает, что каждая из вновь образованных частей должна стать самостоятельным земельным участком, с минимальной допустимой площадью и тем же разрешённым видом использования, что и у исходного.

Границы и площади новых участков будут во многом зависеть от того, как был разделён жилой дом в натуре, поскольку основной принцип, который декларирует земельное законодательство, — единство судьбы участка и расположенного на нём дома.

При образовании в доме отдельных квартир необходимым условием является обеспечение отдельных входов для каждого собственника и доступа к нему по своему земельному участку. Если собственников двое, это не составляет труда. Однако если владельцев больше, земельный участок перекраивается в самых немыслимых вариантах.

В завершение отметим, что суд может и отказать в иске о разделе имущества. Если причиной отказа является неделимость данного дома и земельного участка, то может быть установлен порядок пользования.

В этом случае каждому из собственников передается конкретная часть имущества, тем не менее юридически и земля, и дом остаются неразделенными, т.е.

право общей собственности на недвижимость не прекращается.

Также суд может принять решение и о продаже спорной недвижимости (или ее части) и разделе полученных таким путем денежных средств соответственно долям собственников.

22.08.2019

Зелёная дорожка: дачная амнистия продлена, но не для всех

Источник: https://1k-k.ru/razdel-doma-i-prilegayushhego-zemelnogo-uchastka/

Верховный суд разъяснил правила раздела земельного участка

Как разделить дом между двумя собственниками?

Для абсолютного большинства дачников, садоводов и огородников могут оказаться очень полезными разъяснения Верховного суда о правильном разделе земельных участков. Речь идет о самых часто встречающихся ситуациях, когда дом и земля делятся между несколькими собственниками.

Такое случается при получении наследства, при разводах и в прочих аналогичных случаях.

Мало кто знает, что при подобных операциях размер будущих участков, которые получатся после деления, имеет исключительно важное значение.

Дело в том, что по закону отдать человеку его долю можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли.

Верховный суд разобрался с неплательщиками в садовых товариществах

То есть, если изначально участок предоставлялся для садоводства, то делить его надо так, чтобы на каждой части можно было продолжать и далее этим садоводством заниматься.

Подобные разъяснения были даны, когда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пересматривала результаты разбирательства одного земельного спора в Волгоградской области. Там в суд пришел гражданин и попросил выделить ему часть дома и земельного участка, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности.

В суде истец объяснил, что ему принадлежат две трети доли дома и земельного участка. По паспорту БТИ общая площадь дома – 70,1 кв. м., а участка – 506 кв.м. Одной третью части владела женщина, а после ее смерти – наследник.

Если участок предназначен для садоводства, то делить его надо так, чтобы садоводству не препятствовать

Этот наследник с требованием соседа не согласился и принес в суд встречный иск – разделить дом и землю по тому варианту, который он предлагает.

Местный суд встал на сторону истца и поделил дом и землю. Истцу досталось 337, 3 кв. м, а ответчику – 167, 7 кв. м.

Апелляция с таким решением согласилась.

Местный волгоградский суд, когда принимал это решение, пошел по самому простому пути – дом и землю он поделил так, как там исторически сложился порядок пользования – без отступления от размера долей в праве собственности сторон на дом и участок.

С таким решением Верховный суд не согласился и объяснил, почему.

В Земельном кодексе (статья 1) сказано, что участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Участки перераспределяют из уже имеющихся наделов, выделяют из существующих, отдают или продают участки из земель государственной или муниципальной собственности.

По тому же Земельному кодексу, выделение доли из участка земли – это такое же выделение участка. А тот, от которого “отрезали” часть, будет и дальше числиться участком, но – в новых границах.

Человек, у которого была доля, после выделения становится настоящим собственником полученного участка, а остальные хозяева долей так и остаются собственниками частей в едином наделе.

Еще важный момент – в Земельном кодексе говорится, что как бы ни меняли, разрезали или выделяли части из целого участка, все его доли должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию. По закону у участков, в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования, установлены предельно минимальные и предельно максимальные размеры.

Верховный суд рассказал о правах жильцов, переселяемых из бараков

В 1996 году состоялся общий пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов(N6/8 от1 июля 1996 г.). На этом пленуме шла речь о Гражданском кодексе.

В нем есть статья 252, в которой говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет “несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности”.

То есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению.

В этом случае под понятием “ущерб” надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В последнем случае речь уже не о земле, а о коллекциях картин, предметов или о библиотеках.

Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Закону “О государственном кадастре недвижимости”. По нему кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый участок или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам.

Из всего сказанного Судебная коллегия по гражданским делам ВС делает вывод – выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и оставшиеся после дележа наделы имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению.

В Земельном кодексе сказано, что предельные максимальные и минимальные размеры устанавливаются градостроительными регламентами. В Градостроительном кодексе говорится, что правила землепользования и размеры пишет местная власть.

В нашей ситуации есть постановление Волжской городской Думы Волгоградской области. По нему предельно минимальный участок – 0,02 гектара, а предельно максимальный – 0,2 гектара. Поэтому в нашем споре вновь образуемый участок, который суд выделил в собственность ответчику, – в 168,7 квадратного метра – не соответствует требованиям закона. Верховный суд РФ велел спор о земле пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2017/11/07/verhovnyj-sud-raziasnil-pravila-razdela-zemelnogo-uchastka.html

Как по закону разделить земельный участок на два и более, когда собственников несколько

Как разделить дом между двумя собственниками?
Статья обновлена: 11 октября 2019 г.

Здравствуйте.

Инструкция на этой странице про раздел земельного участка, если им владеют несколько собственников (при долевой или совместной собственности) и без наличия на нем каких-либо построек.

Ведь если на участке стоит, например, дом, то есть дополнительные требования и делится такой участок немного по-другому. Инструкция подходит для разных видов участков — ИЖС, ЛПХ, СНТ и т.п.

Как разделить участок, если им владеет один собственник — инструкция.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, то можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Требования к участкам при разделе

Требования к участку перечислены на этой странице. Внимательно их изучите, ведь не каждый участок можно разделить.

Раздел земельных участков регулируется статьей 11.4. Земельного Кодекса РФ.

Этап №1 — Заказываем межевание участка

Собственники могут разделить участок как по размеру своих долей, так и в любом другом соотношении. Например, участок в 20 соток, два собственника по 1/2. Одному можно 12 соток, другому 8. Или стандартно по 10 соток. Все это нужно указать в соглашении о разделе. О соглашении все написано в этапе №2.

Даже если собственники уже проводили межевание участка и у них есть межевой план, придется провести новое межевание и получить новый межевой план. В старом межевом плане указаны границы только исходного участка, а в новой плане будут указаны границы двух новых участок, которые появятся при разделе.

Заказать межевание нужно у кадастрового инженера, который является членом СРО — ст. 29 Федерального Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Цены везде разные, от 10 тыс.руб.

Кадастровому инженеру нужно принести: паспорт; свидетельство о регистрации права на участок или выписку из ЕГРН (как и где заказать выписку); договор основания — договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.п.

Если участком владеют несколько собственников, но им нужно написать соглашение о разделе участка. Образец даст кадастровый инженер.

Потом с кадастровым инженером составляется договор оказания услуг, где будут указаны все работы по межеванию.

При разделе участка межевание можно сделать двумя способами:

  • Кадастровый инженер не выезжает на участок. Так можно сделать, если собственники раньше делали межевание и на 100% уверен, что на участке все границы уточнены. Этот способ дешевле, ведь не придется платит инженеру за выезд, он все оформит на компьютере. Если межевание не проводилось, то требуется второй способ. Я лично советую его.
  • Кадастровый инженер выезжает на участок и уточняет его границы. Инженер укажет линию, которая будет разделять участки. Он поставит колышки с точностью до пары сантиметров. За каждый колышек придется заплатить. Если платить не хочется, то инженер просто скажет где будет линия между участками. Например, с такого-то угла столько-то метров нужно отступить и можете поставить колышек.Также часто бывает, что фактические границы участка не совпадают с границами в кадастре. На самом участке инженер или геодезист отметит все углы участка по координатам, которые указаны в кадастре. Это он сделает с помощью специального спутникового приемника. Услуга называется вынос точек в натуру.Если по факту какой-либо угол участка сдвинут на 10 — 20 см., то это не критично. Если больше, то придется с соседями и кадастровым инженером исправлять границы участков. Часто бывает, что весь участок немного сдвинут в сторону. Поэтому лучше все-таки заказывать выезд инженера на участок и все перепроверить.Частое явление — участок по факту сдвинут и наслоился на другой.(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Затем кадастровый инженер согласовывает полученный план с собственниками. Если все верно, то инженер оформит межевой план, который должен быть на бумаге и обязательно на диске в электронном виде (в формате XLS). В плане будут указаны границы новых участков и другая нужная информация.

Этап №2 — Составляем соглашение о разделе земельного участка, если им владеют несколько собственников

Соглашение можно написать в свободной форме, его необязательно заверять нотариально. Скачать образец соглашения. Образец также может дать кадастровый инженер. Только попросите соглашение, которое нужно не для проведения межевания, а для постановки участков на кадастровый учет и регистрации прав собственности (этап №4).

В соглашении нужно указать: 1) кому и какой участок будет принадлежать (по площади в сотках или кв.м.); 2) в какой собственности будут новые участки. Обычно один участок переходит одному собственнику, другой — другому собственнику и т.п. Но можно указать так, что новые участки так и останутся в долевой собственности у собственников.

Этап №3 — Ставим новые участки на кадастровый учет и регистрируем права на них

Сейчас это все делается одновременно, т.к подается одно заявление — п. 2 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости. Старый участок будет снят с кадастрового учета и на него будут прекращены права собственности — п. 3 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости.

Во многих городах подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указала через МФЦ.

  1. Собственникам нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Будет госпошлина только за регистрацию права собственности. Госполшлина для участков ЛПХ, дачного хозяйства, садоводства или сельхозназначения — 350 рублей, в остальных случаях — 2 000 рублей (пп. 22, 24 и 25 п. 1 ст. 333.

    33 НК РФ). Например, когда получилось два участка ИЖС, то заплатить нужно 4 000 рублей, два участка ЛПХ — 700 рублей. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы (оригиналы и копии):

    • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя предоставлять не нужно;
    • Межевой план на диске;
    • Соглашение о разделе участка;
    • Договор основания на старый участок. Если собственники его купили, то договор купли-продажи. Если по наследству — свидетельство о наследстве и т.п.
  2. На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит заявления о постановке участков на кадастровый учет и регистрации права на них. Собственникам нужно их проверить и подписать. Иногда могут составить еще одно заявление о прекращении права собственности на старый участок и снятии его с кадастрового учета.
  3. После подписания заявлений сотрудник заберёт документы (кроме паспортов), каждому участнику выдаст расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

    Далее только остается ждать постановки на учет и регистрацию права. Срок — 12 рабочих дней, но бывают задержки. (пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

  4. В назначенный день собственники могут забрать выписки из ЕГРН на свои участки с остальными документами. Свидетельства о собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорта и расписки.

При разделе можно сразу присвоить участкам почтовые адреса и аннулировать адрес старого участка. Или же сделать это потом, например, когда на новом участке будет построен дом. Когда дому присвоят почтовый адрес, его автоматически присвоят и земельному участку. Для получения разрешения на строительство дома (сейчас уведомление) не требуется присваивать адрес участку.

Чтобы присвоить адрес, собственникам нужно обратиться в МФЦ («Мои документы») или сразу в районную администрацию по месту нахождения участка — п. 6 и 31 Постановления Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. № 1221. В многих городах это можно сделать только в МФЦ.

От всех собственников должно быть одно заявление, образец даст принимающий сотрудник. Также форма есть на сайте Гарант.Ру — посмотреть и скачать (файл для MS Excel). К заявлению нужно приложить паспорта, выписку из ЕГРН или свидетельство на старый участок, соглашение о разделе.

Адрес присваивают в течение 18 рабочих дней со дня получения заявления в администрации — п. 37 и 38 вышеуказанного Постановления. На практике бывают задержки. В назначенный день нужно забрать решение о присвоении адреса каждому участку.

Источник: https://prozhivem.com/zemlya/razdelenie/neskolko-sobstvennikov

Правила раздела частного дома

Как разделить дом между двумя собственниками?

Раздел дома не такая простая процедура, как кажется на первый взгляд. Дело в том, что большая часть недвижимости попадает под определение неделимого имущества, соответственно не подлежит разделу. Однако, в отношениях между собственниками может возникнуть разлад и они начинают искать решения, как разделить принадлежащий им частный дом.

Раздел жилого дома не противоречит действующему законодательству и мы расскажем вам как это сделать. Обратите внимание, что вместе с домом происходит раздел земельного участка и находящихся на нём хозяйственных построек. Как поделить недвижимость, чтобы учесть интересы каждой из сторон? Рассмотрим возможные варианты.

Способ №1. Мирное соглашение

Оптимальным вариантом разделить дом, будет мирное соглашение между собственниками. В этом случае домовладение не теряет статус целостного объекта недвижимости, просто переходит в долевую собственность.

С технической и юридической стороны это самый простой способ переделать дом на двух хозяев. В этом случае раздел дома происходит на основании устной договорённости или письменного соглашения между владельцами. Лучше выбрать второй вариант и заверить составленное соглашение в нотариальной конторе. Это поможет избежать в будущем имущественных споров.

Прежде чем разделить дом, укажите в соглашении следующие моменты:

  • текущие расходы на содержание дома;
  • оплата коммунальных услуг;
  • порядок эксплуатации мест общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор).

При заключении мирного соглашения не забудьте про раздел земельного участка. Хотя если в дальнейшем планируется совместное проживание, то этот пункт необязателен.

Если с определением доли каждого из владельцев возникли сложности, то можно решить проблему через суд. Однако, это не лучший вариант. Судья не будет учитывать интересы владельцев, а просто подскажет компромиссное решение, которое устроит каждую из сторон.

Если компромисс не будет достигнут, судебная тяжба может тянуться бесконечно. В этом случае подойдёт выделение доли в натуре. Такой вариант мы рассмотрим немного позже.

Даже в случае договорённости, дом должен быть разделён на два отдельных жилых помещения. В некоторых случаях для этого потребуется перепланировка строения. Строительные работы нужно обязательно узаконить и получить отчёт эксперта, что внесённые в конструкцию изменения не приведут к разрушению дома.

Способ №2. Раздел дома на два отдельных строения

Разделить дом на два отдельных строения — это называется выделение доли в натуре. Суть этого способа заключается в передаче каждой из сторон изолированного помещения, пригодного для проживания. Это самый распространённый способ раздела домовладения на двух хозяев.

Основное преимущество заключается в том, что каждый из собственников может продать свою долю без согласия другого домовладельца. Обратите внимание, что этот способ не подходит для раздела одноквартирных домов, в этой ситуации придётся искать другие пути решения проблемы.

Выделение доли в натуре возможно при соблюдении следующих условий:

  • каждый из собственников должен иметь отдельный вход;
  • выделенная часть имущества должна быть пригодна для проживания;
  • жилые помещения полностью изолированы;
  • обязателен раздел земельного участка.

Если строение находится в аварийном или ветхом состоянии, или непригодно для проживания, выделение доли в натуре невозможно даже в судебном порядке.

Как и в предыдущем случае, делить одно строение на два дома лучше путём мирного соглашения. В отличие от предыдущего способа, выделение доли в натуре подразумевает оформление документов. Вот что нужно подготовить:

  1. Узаконить перепланировку и внести изменения в технический план дома. При выделении доли в натуре перепланировка проводится практически всегда.
  2. На каждую часть дома оформляется полный пакет документов. В частности, заказываются технический и кадастровый паспорт. Раздел земельного участка осуществляется межеванием, о чём должен быть соответствующий документ. Все имеющиеся на участке хозяйственные постройки также ставятся на государственный учёт.
  3. Составляется письменное соглашение между собственниками о выделении доли в натуре. Если раздел происходит не в равных долях (одна половина дома больше), обговаривается денежная компенсация.
  4. Пакет документов подаётся на рассмотрение в Росреестр. Если раздел недвижимости не противоречит действующему законодательству, то через две недели каждый из новоиспечённых владельцев получит право собственности на часть дома и прилегающую территорию.

Если мирное урегулирование невозможно, то выделение доли в натуре происходит в судебном порядке. Обратите внимание, что с исковым заявлением может обратиться любой из собственников. Это довольно хлопотный вариант, который потребует от истца существенных финансовых затрат.

Дело в том, что к исковому требованию необходимо приложить технический план раздела дома. Если этот документ отсутствует, суд назначает независимую экспертизу, которая определяет варианты раздела объекта недвижимости. Расходы естественно ложатся на плечи истца.

Стоит отметить, что если назначенный эксперт халатно отнесётся к своим обязанностям, вы наверняка получите заключение о невозможности разделить строение. Соответственно не будет оснований для судебного разбирательства. Если вы решите пойти этим путём, то позаботьтесь о технической документации заранее.

Как разделить двухквартирный дом на два дома

Возникают ситуации, когда в деле о разделе недвижимости фигурирует двухквартирный дом.

На первый взгляд, всё просто: строение изначально предназначено для отдельного проживания, имеются отдельные входы и даже зарегистрированы две квартиры на одном адресе.

Но при подаче заявления в Росреестр, собственники получают отказ в регистрации права собственности. Причина одна: дом получил статус многоквартирного, но земля относится к категории ИЖС. Как поступить в этом случае?

Для начала потребуется переоформить дом в общую долевую собственность. Соответственно каждый из собственников получает по ½ доле в доме.

Это поможет подтвердить целевое использование земельного участка. Ведь дом перестаёт быть многоквартирным.

Затем собственники собирают необходимый пакет документов и пишут заявление о выделение долей в натуре. Как происходит эта процедура, мы описывали выше.

Обратите внимание, что если дом, который вы хотите разделить, построен после 2006 года, для выделения долей потребуется акт о сдаче строения в эксплуатацию. Для этого назначается комиссия, которая определяет пожарное и санитарное состояние дома, выявляет нарушения, допущенные при строительстве.

Росреестр не будет регистрировать право собственности, пока выявленные нарушения не будут устранены. Если дом попадает под действия закона о дачной амнистии, этот документ не требуется.

Чтобы минимизировать проблемы с разделом дома, рекомендуем воспользоваться услугами квалифицированного юриста. Специалист посоветует, как уладить проблему в досудебном порядке или поможет отстоять ваши интересы в суде.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/dom/razdel-doma.html

Как продать долю в доме? Все варианты и советы юриста

Как разделить дом между двумя собственниками?

Продажа недвижимости, у которой есть несколько собственников, отличается от сделки с одним владельцем. Как лучше поступить, если вы хотите продать свою долю в жилом доме, рассказывает заместитель директора агентства недвижимости «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Александр Пашкевич.

Пашкевич Александр Николаевич

Количество жилых домов, которые находятся в общей долевой собственности, то есть принадлежат нескольким собственникам (дольщикам), в последние годы только увеличивается. Чаще всего такая ситуация возникает в результате наследования детьми родительского жилого дома или после раздела недвижимости супругами при расторжении брака. Иногда дом изначально строится в долях.

Ранее долевая собственность возникала в результате возведения жилой пристройки к уже имеющемуся жилому дому.

Так как в советское время существовали ограничения по размеру принадлежащего физическому лицу на праве личной собственности (частная собственности была запрещена) жилого дома – жилая площадь не могла превышать 60 кв.м.

, то данный запрет обходили путем возведения пристройки к дому, которую оформляли на имя одного из совершеннолетних детей.

По каким бы основаниям не возникала общая собственность, в итоге складывается ситуация, когда сразу несколько человек имеют доли в жилом доме и, соответственно, на земельный участок.

И так как ужиться с другими собственникам и под одной крышей очень непросто, то имеет смысл рассмотреть варианты, которые предотвратят или минимизируют конфликтные ситуации в процессе ведения вынужденного совместного хозяйства.

Рассмотрим самую простую ситуацию.

Если жить в доме никто из дольщиков не планирует, то лучшим вариантом будет выставление его на продажу с последующим разделом вырученных денег между собственниками пропорционально принадлежащим им долям (или не пропорционально при наличии согласия между продавцами).

Рыночная стоимость целого дома значительно выше общей суммы денежных средств, вырученных от продажи его долей по отдельности.

Поэтому такая сделка – наиболее выгодное решение для всех сторон.

Затягивать с продажей не следует, так как, во-первых, дом требует ухода и вложений, а, во-вторых, есть вероятность, что через некоторое время планы одного из собственников могут измениться, и тогда остальным придется искать выход из уже ставшего непростым положения.

Если проживает в доме или планирует переехать в него только один из дольщиков, то лучшим выходом будет выкуп им долей других собственников. Такой вариант может иметь место, когда:

1) проживающий в доме собственник имеет желание и заинтересованность купить у других дольщиков принадлежащие им доли, а также обладает достаточными денежными средствами;

2) другие собственники согласны на продажу и при этом в оценке своей части ориентируются на рыночную стоимость непосредственно доли, а не причитающихся им денежных средств в случае продажи в целом всего дома.

Законодательством предусмотрены случаи, когда один из собственников может фактически выкупить долю другого по рыночной стоимости и без согласия последнего.

Это возможно сделать только по решению суда при наличии следующих условий:

1) доля второго сособственника незначительна;

2) доля не может быть реально выделена;

3) собственник доли не имеет существенного интереса в использовании жилого дома.

При этом не имеет значения ни желание дольщика сохранить свою незначительную долю в жилом доме, ни его регистрация или фактическое проживание в жилом доме.

Например, дольщик может иметь в том же населенном пункте квартиру, которую он сдает в наем, а сам проживает в жилом доме и фактически пользуется площадью дома, в разы превышающей приходящиеся на его долю квадратные метры.

Достаточно распространенная ситуация: только один из дольщиков хочет продавать свою часть недвижимости, а остальные покупать его долю не хотят или не могут. Остается один выход – выставить долю на продажу и искать покупателя, который захотел бы стать сособственником общего имущества.

Многое зависит от конкретных условий: площади и строения, наличия уже сложившегося порядка пользования жилым домом дольщиками, возможности выделить покупаемую долю в натуре или возвести пристройку к «своей» части дома и т.д.

И все же чаще всего продавцы долей привлекают покупателя ценой. Что неудивительно, ведь доля действительно обойдется гораздо дешевле, чем отдельное жилье.

Продажа доли жилого дома осложнена необходимостью предоставить другим собственникам право преимущественной покупки, то есть дать возможность дольщикам купить продаваемую долю по цене, за которую ее готов купить найденный покупатель.

Дольщики могут заявить отказ от покупки доли или не предпринимать никаких действий. В последнем случае, когда собственники не желают покупать долю по предложенной цене, но и не заявляют об отказе от покупки, то по прошествии месяца с момента их уведомления о продаже продавец доли вправе оформить сделку с покупателем.

Но и здесь имеются свои сложности, связанные с уведомлением других собственников общего жилого дома о продаже доли.

Увеличить стоимость продаваемой недвижимости, а также уйти от необходимости уведомлять других дольщиков в случае ее продажи можно путем раздела находящегося в общей долевой собственности одноквартирного жилого дома на два или более одноквартирных жилых домов. В этом случае создаются отдельные жилые дома с общей стеной между ними.

Для реализации этого варианта необходимо согласие всех дольщиков, однако в случае спора можно попробовать получить судебное решение на необходимые изменения.

После раздела каждый из дольщиков получает в собственность капитальное строение – жилой дом, который будет соединен с другим домом общей стеной.

Такой вариант возможен, только если строение можно разделить (в том числе в результате проведения строительных работ) вертикальной несущей стеной, включая устройство фундамента под этой общей несущей стеной и возведение стены в чердачном помещении.

Каждый из создаваемых в результате раздела домов должен иметь самостоятельный вход с придомовой территории. Необходимо также обеспечить возможность проведения в дальнейшем строительных работ или сноса одного дома без нарушения целостности другого дома, созданного в результате раздела.

При этом стена, по оси которой проходит граница раздела, сносу не подлежит.

Еще одна возможность прекращения общей долевой собственности – это выделение доли из общего имущества путем перевода одноквартирного жилого дома в блокированный с квартирами по числу дольщиков.

При этом вход в каждую квартиру должен осуществляться непосредственно с земельного участка (придомовой территории). Создаваемые квартиры должны состоять из одной или нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений.

В зависимости от фактической планировки одноквартирного жилого дома возможно вычленение квартир без строительных работ или проведение реконструкции для соблюдения вышеназванных требований законодательства.

В отличие от раздела, который предполагает исключительно наличие вертикальной стены, квартиры в блокированном жилом доме могут быть расположены через стенку, в том числе не несущую на одном этаже или через перекрытие на разных этажах.

Расходы, которые необходимо будет произвести для выполнения строительных работ и / или оформления документации и при разделе, и при выделении блок-квартир, распределяются между дольщиками по их договоренности между собой либо в порядке, указанном в решении суда. Обычно расходы делятся пропорционально долям, но не обязательно.

Прекращение общей долевой собственности в результате раздела на жилые дома или перевода в блокированный жилой дом с вычлененными квартирами позволяет бывшим дольщикам самостоятельно по своему усмотрению пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом, изменять его, в том числе возводить пристройки к своему дому или квартире.

Разделив дом или создав квартиры в блокированном жилом доме, бывшие собственники при наличии желания и с учетом фактических обстоятельств (расположены квартиры друг над другом или нет, местонахождение гаражей, сараев и иной недвижимости и т.д.

) могут разделить между собой и участок, ранее предоставленный им в долевое пользование для обслуживания жилого дома. Либо установить порядок пользования им исходя из фактического расположения недвижимого имущества – жилого дома или квартиры.

Таким образом, поводов для конфликтных ситуаций станет гораздо меньше, да и бывшие дольщики не смогут помешать друг другу распоряжаться своей собственностью в любое время по своему усмотрению.

Какой из перечисленных вариантов предпочтительней, зависит от множества факторов. Специалисты юридического отдела агентства проконсультируют и помогут остановиться на наиболее выгодном для вас решении. Обращайтесь – с нами выбор есть всегда!

Примите участие в опросе – нам важно Ваше мнение!

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://a-brest.by/media/doma-uchastki/kak-prodat-dolyu-v-dome-vse-nbsp-varianty-nbsp-i-nbsp-sovety-yurista/

Раздел (выдел) дома и земли, раздел дома и земельного участка

Как разделить дом между двумя собственниками?

Земельные отношения — это комплекс мер, направленных на распоряжение землей. Земля как объект земельных отношений в зависимости от целей ее использования выполняет множество функций.

Часто возникают споры о делении земельных участков между собственниками индивидуальных жилых строений, а также об установлении границ участков, определении порядка пользования ими.

Такие споры рассматриваются судом на протяжении нескольких лет, и неоднократно решения суда пересматриваются надзорными инстанциями.
Чтобы получить всю  нужную информацию по регулированию земельных отношений необходимо обратиться к квалифицированному юристу.

Оказать помощь в  урегулировании земельных отношений смогут наши юристы по земельному праву.

Обращайтесь к нам, если Вам нужна консультация по земельным вопросам.

Наши координаты Вы можете найти на сайте. Юристы по земельному праву окажут Вам весь спектр юридических услуг, как юридическим так и физическим лицам.

Как разделить земельный участок ?

Граждане могут иметь в собственности как земельный участок, так и его часть.

Так, право на один земельный участок может возникнуть одновременно у нескольких лиц.

Особенно часто такая ситуация возникает при наследовании, либо при продаже одновременно нескольким покупателям.

Если нет завещания на земельный участок, доли наследников признаются равными и земельный участок будет принадлежать им на праве общей долевой собственности.

Как пользоваться земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, сособственники решают по соглашению. Однако нередко такого соглашения достичь не удается. В таких случаях спор разрешается судом.

В случае спора собственник одной из долей может обратиться в суд с иском либо о разделе участка, либо об определении порядка пользования земельным участком.

Идеальный вариант – раздел земельного участка в натуре между всеми сособственниками. В этом случае каждый сособственник становится собственником определенного земельного участка, а право общей долевой собственности на участок прекращается.

Судебные споры по поводу земельных участков рассматриваются судом по месту нахождения этого участка. Необходимо знать, что даже если спор возник только между двумя сособственниками, остальные сособственник и также должны быть привлечены к участию в деле.

Раздел дома и земельного участка в натуре возможен. В силу ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Раздел любого имущества в натуре является одним из способов прекращения права общей собственности, когда на базе одного объекта возникает несколько новых объектов права собственности.

В этом отношении земельные участки, находящиеся в собственности двух и более лиц, не составляют исключения. Образование общей собственности без определения долей (совместная собственность) допускается только в случаях, предусмотренных законом.

Например, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ).

Согласно ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В силу этой нормы суды, разрешая требование о разделе земельного участка, должны исходить из размера долей сторон в праве общей собственности. Отступление от размера долей допустимо только как исключение, с выплатой соответствующей денежной компенсации, устраняющей несоразмерность раздела.

При добровольном разделе, учитывая общие положения о свободе договора, стороны вправе и не придерживаться размера принадлежащих им долей в праве собственности на земельный участок.

Раздел дома и земельного участка возможны при условии делимости земельного участка и (или) самого дома. Разделить жилое помещение или выделить долю в жилом помещении в натуре можно, если жилое помещение представляет собой домовладение.

Квартиру разделить в натуре нельзя, так как при разделе или выделе доли собственнику необходимо передать в собственность не только жилые комнаты, но и каждому сособственнику предоставить отдельно подсобные помещения (кухню, туалет, ванную, коридор и т.п.).

В обычной квартире это сделать невозможно, собственники квартиры могут только определять порядок пользования жилым помещением.

Раздел домовладения может производиться как в судебном порядке, так и добровольно путем заключения всеми собственниками соглашения, которое подлежит государственной регистрации.

Если в частных домах всегда есть возможность обустройства отдельного входа, то одно из важнейших условий делимости земельного участка сформулировано в ст.

1182 ГК РФ, и состоит оно в том, что при разделе каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения; менее этих норм деление не допускается (неделимые земельные участки). Данная норма практически дословно воспроизводит положения п. 3 ст.

20 Федерального закона «О государственном земельном кадастре», согласно которому земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет, если площадь его не отвечает минимальным размерам, установленным для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.

Таким образом, не каждый земельный участок может быть разделен в натуре — это зависит от числа владельцев, размера земельного участка, вида прав на него и ряда других условий технико-юридического характера.

К их числу относятся, в частности, соблюдение красных линий, линии регулирования застройки, требований градостроительного регламента, которые призваны обеспечить условия для функционирования отдельных частей в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Эти вопросы требуют специальных познаний, в каждом случае по делу необходимо располагать заключением землеустроительной экспертизы о возможных вариантах раздела, основанного на строительных, экологических, санитарно-технических и иных специальных нормах и правилах. Если в натуре раздел не возможен, в судебном порядке определяется порядок пользования частями единого земельного участка. Долевая собственности при этом сохраняется.

Если вы приняли решение доверить раздел дома и земельного

участка

профессионалам, звоните +7 (4922) 32-81-17

Заявка поступит в систему, и будет адресована юристу наиболее квалифицированному в данной категории вопроса, он свяжется с Вами для консультации.

Телефонная консультация в городе Владимир предоставляется Вам абсолютно бесплатно.

Если Вы хотите получить хороший и быстрый ответ, формулируйте вопрос чётко и конкретно.

Источник: https://www.verdikt33.ru/nashi-uslugi/zemelnye-voprosy/razdel-vydel-doma-i-zemelnogo-uchastka/

Юридический спектр
Добавить комментарий