Как продать квартиру в счет погашения долга?

Как продать квартиру банку за долги?

Как продать квартиру в счет погашения долга?

Вопрос продажи банку квартиры при наличии просроченной задолженности стал наиболее актуальным на фоне многочисленных сокращений и роста безработицы в нашей стране.

Можно ли продать банку квартиру и что для этого необходимо, а также правила и возможность продажи за долги при нахождении в залоге у банка всей квартиры или ее доли – проанализируем все указанные ситуации в рамках настоящей статьи.

Продажа квартиры банку: особенности и условия

Гражданское законодательство предполагает возможность решения спорных ситуаций, в том числе по возмещению задолженности по кредитным обязательствам по соглашению сторон. Таким образом, на законном уровне, если достигнуто соглашение о продаже в пользу банка квартиры, то оно считается законным.

На практике кредитные организации достаточно редко выкупают квартиры у должников – это связано с последующими дополнительными затратами при реализации такого имущества. Цель банка вернуть переданные в долг денежные средства с учетом процентов за их пользование в том виде, у котором они были переданы заемщику.

При решении вопроса о продаже квартиры банку следует помнить, что все действия кредитные организации совершают исключительно в собственных интересах. Поэтому при оформлении займа следует помнить об основных принципах предоставления заемных средств:

  • большая сумма займа предполагает дополнительные способы обеспечения обязательств, в том числе передачу недвижимого имущества в залог;
  • банк старается максимально снизить собственные риски, связанные с невозвратом кредитных средств (например, страхование объекта залога);
  • стоимость закладываемого и реализуемого имущества (квартиры, дома) может быть существенно занижена до размера достаточного для погашения задолженности перед банком (заемщик теряет разницу в цене);
  • стоимость имущества передаваемого в залог должна превышать сумму займа до 2 раз;
  • при реализации квартиры банк не будет выплачивать никаких компенсаций заемщику.

Для реализации полученных в счет задолженности квартир необходимы расходы на штат специалистов по сопровождению сделок купли-продажи и оформлению их в регистрирующих сделки с недвижимостью органах. Сам процесс реализации осложнен необходимостью переоформления имущества в связи со сменой собственника, при этом во всех случаях подлежит оплате госпошлина за перерегистрацию прав.

Исключить дополнительные расходы позволяет признание задолженности заемщика в судебном порядке. В этом случае реализацией жилого имущества занимается служба судебных приставов в соответствии с законодательством об исполнительном производстве.

Обратите внимание, что не следует надеяться, что продажа квартиры банку будет осуществлена по рыночной стоимости.

Интерес банка заключается в быстрой реализации имущества и возврате переданных в долг денежных средств. Поэтому стоимость квартиры в первую очередь будет складываться из суммы задолженности перед банком, которая включает:

  • основной долг;
  • проценты за пользование денежными средствами;
  • неустойки и штрафы за наличие просроченной задолженности.

Отметим, что если сумма основного долга и проценты, как правило, в ходе судебного разбирательства остаются неизменными, то штрафы и неустойки суды часто уменьшают в интересах должника.

Поэтому незаконное увеличение суммы основного долга за счет высоких штрафов, в некоторых случаях превышающих сумму первоначального займа в несколько раз, является незаконным.

Продажа квартиры за долги

Жилое помещение может быть продано в счет задолженности перед банком только при условии наличия иного пригодного для проживания жилья. Это условие является обязательным и при рассмотрении вопроса о конфискации.

На практике банкам конфисковать и реализовать квартиры простых граждан, не переданные в залог в качестве обеспечения, достаточно проблематично. В этих случаях крупные кредитные организации обращаются в суд и взыскивают задолженность через судебных приставов.

При наличии в собственности заемщика, допустившего просрочку, нескольких квартир и иных жилых помещений судебные приставы вправе наложить взыскание на квартиру и выставить ее на торги. При этом начальная цена устанавливается в сумме общей задолженности перед банком. Вырученные денежные средства сверх долга будут компенсированы заемщику, что на практике происходит довольно редко.

Продажа при оформлении в залог

На недвижимость, переданную в залог в банк, взыскание при возникновении задолженности обращается в первую очередь.

Порядок предполагает рассмотрение вопроса реализации имущества в судебном порядке, но по соглашению сторон передача имущества может быть совершена без судебного разбирательства.

Главное отличие от остальных ситуаций заключается в праве банка обратить взыскание на жилые помещения в залоге, которые являются единственным местом пригодным для проживания заемщика.

Фактически неуплата по кредиту может привести к выселению из квартиры всей семьи, в том числе несовершеннолетних детей.

При передаче квартиры в залог следует внимательно отнестись к этому обстоятельству и при возможности используйте иные способы обеспечения по кредиту, в частности, поручительство третьих лиц, залог транспортных средств и иные.

Продажа доли в квартире в счет задолженности

Продажа доли в квартире банку в счет долгов возможна при выполнении следующих условий:

  • имеются другие жилые помещения пригодные для проживания;
  • наличие согласия всех собственников квартиры;
  • доля в квартире передана в залог в качестве обеспечения.

Продажа доли возможна как в рамках соответствующего соглашения, заключенного непосредственного с банком, так и обращение взыскания на долю через судебных приставов на основании вступившего в законную силу решения суда.

Кредитные организации в исключительных случаях принимают доли в квартире в качестве оплаты долга. В большинстве случаев заемщику предлагается самостоятельно заниматься реализацией доли и после продажи внести наличные денежные средства в счет погашения задолженности.

Источник: https://credits.ru/publications/407654/prodazha-kvartiry-banku-za-dolgi/

5 проблем, из-за которых вы будете очень долго продавать квартиру

Как продать квартиру в счет погашения долга?

Если у квартиры больше одного собственника, продать её сложнее. Совершить такую сделку можно только при соблюдении определённых условий.

Например, если квартира находится в совместной собственности без определения долей, то любые действия с ней можно проводить только с письменного согласия всех владельцев. Как правило, такая ситуация возникает при приватизации жилья или совместной покупке квартиры в браке. От продажи каждый из участников получит равное количество денег.

При долевом владении жильём вам также понадобится согласие всех собственников. Если кто‑то из них против, единственный вариант решения проблемы — выкупить его часть перед продажей.

Выручку от итоговой сделки распределяют пропорционально доле каждого владельца. Например, квартира стоит 10 миллионов рублей. У неё три собственника: у первого доля — 60%, а у второго и третьего — по 20%. Соответственно, от продажи жилья первый получит 6 миллионов, а второй и третий — по 2 миллиона.

2. Невыплаченная ипотека

Если вы ещё не погасили ипотеку за квартиру, распоряжаться ей можно только с согласия банка. Поэтому вам необходимо обратиться туда с заявлением о том, что вы хотите продать жильё. Банк может одобрить сделку или запретить её.

В первом случае вам необходимо предоставить заявление о досрочном погашении ипотеки и договор купли‑продажи. В день сделки вы приходите в банк вместе с покупателем, он оставляет деньги за квартиру в ячейке или переводит на счёт. Часть этой суммы идёт на оплату долга по ипотеке, а оставшаяся — продавцу.

Если банк не одобрил сделку, то вам придётся искать покупателя, который согласится выплатить часть денег в качестве задатка для погашения долга по ипотеке. На поиски такого добровольца нужно время, поэтому быстро продать квартиру вряд ли получится.

Отдельный разговор — военная ипотека. Чтобы продать квартиру, купленную на таких условиях, необходимо снять все обременения. То есть вам понадобится полностью выплатить долг по кредиту, и только потом продажа будет возможна.

Если вы хотите продать жильё, но при этом не готовы тратить время и нервы на оформление документов для погашения долга, можно обратиться в сервис «ПИК‑Брокер».

Квартиру выкупят, даже если по ней не выплачена ипотека, в том числе и военная. Специалисты оценят жильё, подготовят необходимые бумаги и помогут с переводом задолженности.

Вы сможете продать квартиру без лишних сложностей в оговоренный срок.

Узнать, как продать квартиру быстро

3. Дети среди собственников

Если при покупке недвижимости вы использовали деньги из материнского капитала, ваш ребёнок также обладает долей в квартире.

Это может вызвать сложности при продаже жилья, потому что работники органов опеки отслеживают такие сделки. Они могут запретить реализацию, если посчитают, что права несовершеннолетнего ущемляются.

Например, когда условия в новой квартире оказываются хуже, чем в проданной, или при переезде из города в деревню. 

Даже если вы уверены, что права ребёнка будут соблюдены, вам нужно заранее собрать необходимые бумаги. В законе нет точного списка документов, которые надо предоставить в органы опеки. Перечень лучше уточнить в конкретном учреждении. Провести сделку вы сможете только после того, как получите письменное разрешение на продажу.

4. Незаконная перепланировка

Если вы делали в квартире перепланировку и не зарегистрировали её, то такие изменения не будут отмечены в плане БТИ (Бюро технической инвентаризации). Узаконить их можно только через суд .

Перепланировка не препятствует продаже квартиры напрямую, но привносит некоторые сложности. Например, может оттолкнуть потенциальных покупателей, потому что они посчитают такое жильё небезопасным. Кроме того, вам, скорее всего, придётся снизить стоимость: квартиры с незаконными изменениями продаются дешевле, чем в среднем по рынку.

5. Долги за ЖКУ

Бывают ситуации, когда долги по оплате жилищно‑коммунальных услуг достигают сотен тысяч рублей. Есть несколько способов избавиться от них при продаже жилья. Например, можно договориться с покупателем, чтобы деньги из задатка пошли на оплату задолженности. 

Альтернативный вариант — перевести долг на покупателя и при этом снизить стоимость квартиры. Согласно закону , обязательства сторон по погашению задолженности нужно прописать в договоре купли‑продажи. 

Например, стоимость квартиры составляет 10 миллионов рублей, а долг за ЖКУ — 200 тысяч. Тогда в договоре указывается цена жилья — 9,8 миллиона, отдельно прописывается сумма долга и срок, в течение которого его необходимо погасить.

Продажа квартиры — не самый лёгкий процесс. А если у жилья к тому же есть какая‑то «история» в виде долгов, незаконной перепланировки или несовершеннолетних собственников, то быстро и правильно оформить сделку становится ещё труднее.

Сложностей, очередей в банках и другой нервотрёпки можно избежать, обратившись к специалистам компании «ПИК‑Брокер». Вы сможете выгодно продать недвижимость в строго установленный срок и при этом не беспокоиться о юридической чистоте сделки.

А с помощью программы trade‑in можно получить скидку 3% на новую квартиру в одном из предложенных жилых комплексов.

Узнать, как продать квартиру выгодно

Источник: https://lifehacker.ru/5-problem-pri-prodazhe-kvartiry/

Передача квартиры в счет погашения долга

Как продать квартиру в счет погашения долга?

В случае, если квартира получена от контрагента в счет погашения задолженности за отгруженный товар, то необходимо оформить соглашение об отступном и акт приема-передачи имущества.

Если квартира передается в счет погашения задолженности перед поставщиком также необходимо оформить акт приема-передачи и соглашение об отступном. При этом у должника не возникает обязанности исчислить НДС, так как реализация квартир не облагается НДС.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Подробный порядо к отражения в учете операций облагаемых НДС   содержится в материалах Системы Главбух

1. Статья: Отступное или новация? Выбираем оптимальный способ договориться с контрагентом

Для должника выгоднее отступное

Отступное – это один из способов исполнить обязательства, например, по договору купли-продажи или займа, если нет возможности сделать это в обычном порядке, то есть деньгами.

* Кредитору в счет долга можно предложить любое имущество, к примеру, автомобиль, оборудование или недвижимость ().

Или же, если по первоначальному договору компания должна была поставить товары или оказать услуги, то отступное она может уплатить и деньгами.

Чем отступное отличается от бартера. Если по соглашению об отступном компания-должник передает имущество, то может показаться, что такая операция схожа с бартером или взаимозачетом. Однако это не так. Объясним почему.

При бартере стороны изначально заключают договор, предполагающий взаимный обмен товарами или услугами. А соглашение об отступном оформляют в отношении уже возникшего обязательства. При взаимозачете же сначала возникают задолженности по двум разным сделкам, расчеты по которым предполагается провести деньгами. И только потом стороны договариваются зачесть свои обязательства.

В чем выгода. Как правило, должники заинтересованы в том, чтобы заключить соглашение об отступном. Дело в том, что на практике эта сделка фактически представляет собой некоторую отсрочку платежа.

Соглашение с кредитором об отступном предполагает лишь возможность, а не обязанность должника расплатиться в определенные сроки имуществом. Поэтому, если после подписания соглашения деньги у должника все-таки появятся, можно будет сохранить важные активы предприятия.

А требовать именно выплаты отступного кредитор не вправе (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102).

Какими документами следует оформить отступное. Особых требований к форме соглашения об отступном не установлено.

Поэтому можно руководствоваться общими правилами (). Главное в соглашении указать то обязательство, которое может быть заменено отступным, а также сроки, размер и порядок его предоставления.

При этом размер отступного по соглашению сторон может быть меньше или больше суммы задолженности.

* Также при необходимости следует прописать, можно ли предоставлять отступное по частям и, соответственно, постепенно гасить обязательство перед кредитором.

Вместе с тем соглашение об отступном не может быть оформлено в более простой форме, чем первоначальное обязательство, в отношении которого подписывается такой документ.* Так, если изначальный договор купли-продажи или займа заверялся нотариально, то и соглашение об отступном придется подписывать при участии нотариуса.

В тот момент, когда обязательство прекратится, нужно составить подтверждающий акт приема-передачи имущества (или выполненных работ, услуг).*

Учет и налоги у должника

Сторона, передающая отступное, сделает проводки, соответствующие реализации активов. При этом погашение задолженности перед поставщиком отражают по дебету счета 60 или 76 на сумму погашаемого обязательства и кредиту счета 90 или 91.

Передав отступное, должник должен начислить НДС в обычном порядке, исходя из цены имущества, указанной сторонами в соглашении (). НДС, исчисленный со стоимости переданного имущества, дебитор укажет в счете-фактуре.

Для целей налогового учета доход от реализации имущества в качестве отступного будет равен сумме погашаемой задолженности без НДС ().

* Стоимость переданного имущества по данным налогового учета следует включить в расходы ().

При этом если предприятие применяет кассовый метод, то полученные от поставщика товары, работы или услуги, на сумму которых возникла задолженность, можно включить в расходы на дату передачи отступного ().

Учет и налоги у кредитора

Предприятие, которое получает отступное, отразит поступившее имущество по дебету соответствующих счетов. При этом погашение обязательства отражают по кредиту счета или .

В налоговом учете полученный актив следует показать по стоимости, равной величине обязательства, которое было прекращено отступным, за вычетом НДС (). При использовании кассового метода поступившее имущество компания учитывает на дату получения отступного от покупателя-должника. То есть в тот день, когда будет подписан акт приемки-передачи имущества (или выполненных работ, услуг) ().

НДС по полученному имуществу кредитор может принять к вычету на основании счета-фактуры, выставленного должником ().

Заметим, что с этого года наконец исключен спорный вопрос: должен ли получатель отступного перечислять НДС отдельной платежкойконтрагенту, чтобы принять налог по такому имуществу к вычету? В новой редакции Налогового кодекса, действующей с 2009 года, вовсе отсутствует подобное условие для вычета НДС при неденежных расчетах.

Рискованные ситуации

Как мы говорили выше, стоимость отступного имущества может отличаться от суммы долга – быть выше или ниже. А это предполагает в налоговом учете либо безвозмездную передачу части имущества, либо прощение долга. Посмотрим, как это отразится на налогах.

Если стоимость отступного меньше суммы долга. В такой ситуации у должника возникнет дополнительный внереализационный доход ().

Он равен разнице между суммой долга и стоимостью передаваемого в его погашение имущества, с которого нужно будет начислить налог на прибыль.

При этом в соглашении об отступном нужно четко указать, частично или полностью погашается задолженность, а также стоимость передаваемых активов и погашаемых ими обязательств. Это поможет избежать споров как между сторонами, так и с проверяющими.

Налоговики нередко настаивают на том, что соответствующую внереализационному доходу сумму НДС, ранее принятую должником к вычету, нужно восстановить (если речь идет о ситуации, когда должник расплачивается отступным за поставленное ему имущество).

Однако эту позицию инспекторов можно оспорить, сославшись на статьи 170 Налогового кодекса РФ, который содержит исчерпывающий перечень случаев, когда компания обязана восстановить НДС, ранее принятый к вычету. И прощение части долга там не указано.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/12555-peredacha-kvartiry-v-schet-pogasheniya-dolga

Караул! Единственное жилье заберут за долги (на самом деле не совсем)

Как продать квартиру в счет погашения долга?

Если суд решит обратить взыскание на недвижимость, ее будут продавать. Деньги от продажи пойдут на погашение долга, исполнительный сбор и судебные издержки.

Чтобы должники не остались на улице, после продажи они в любом случае получат деньги на покупку жилья по минимальной норме на всех членов семьи.

То есть семья с двумя детьми сможет купить какое-то жилье, даже если квартира не покроет сумму долга.

Квартиру заберут,

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/flat-for-debts/

У вас долг за квартиру. ее могут отнять!

Как продать квартиру в счет погашения долга?

Должникам важно не доводить дело до торгов – это точка невозврата, за которой остается только отчаяние

Каждый день в Латвии проходят аукционы по продаже недвижимости. Конечно, за каждым аукционом – человеческая история, и история невеселая. Лишиться своей квартиры через аукцион может практически любой. Правда, если у вас нет долгов, не волнуйтесь. Отобрать и продать вашу квартиру судебный исполнитель может только по решению суда и письменной просьбе кредитора.

Все началось с письма. Вот с этого горестного письма нашей читательницы: «Во время кризиса я потеряла работу, платить за квартиру не могла. Накопился долг – 3000 латов.

Я обратилась в домоуправление и подписала соглашение о постепенной выплате долга за 18 месяцев. Однако и это соглашение я выполняла не всегда. Только что я узнала, что управляющий выиграл суд и выставил квартиру на аукцион. Квартиру продали без моего ведома.

Правда, какие-то повестки приходили, но муж их рвал и выбрасывал в мусорник… Что делать?»

Ответ короткий: когда квартира продана с аукциона и новый хозяин вступил во владение, делать что-то уже поздно. Однако должникам важно знать, каковы их права в то время, пока кредитор – банк, домоуправление и т.д. – еще только собираются подать в суд или выставить недвижимость на торги. Существует несколько способов, как не допустить аукциона.

Как квартира попадает на аукцион?

Законы Латвии допускают несколько случаев, когда для продажи квартиры с аукциона не требуется долгой судебной тяжбы.

Имущество могут продать без долгих проволочек если есть:■ решение о бесспорном принудительном взыскании долга, обеспеченного публичной ипотекой;■ согласие владельца на добровольную продажу квартиры с аукциона.

Но всякому ясно, что «добровольных» аукционов совсем мало. Большая часть квартир уходит с молотка против желания владельца, в процессе принудительного взыскания долга.

Итак, если вы задолжали денег (частному лицу, банку, домоуправлению и т.д.), кредитор не имеет права самостоятельно требовать, чтобы ваша квартира была продана с аукциона и вырученные средства поступили в счет погашения долга. Такое требование он должен выдвинуть в суде.

Предположим, что владелец квартиры действительно виноват: суд признал, что с него нужно взыскать деньги. Что происходит дальше? Суд выдает исполнительный лист. Это решение о взыскании денег, на основании которого будет действовать судебный исполнитель.

Если человек согласен добровольно выплатить долг, судебный исполнитель не потребуется. Судебный исполнитель вступает в дело, если должник не хочет или не может вернуть деньги кредитору. Он проводит мероприятия по принудительному взысканию долга. Одно из средств такого принудительного взыскания – продажа квартиры с аукциона.

Кто принимает решение, продавать ли квартиру с аукциона?

Ни кредитор, ни судебный исполнитель не могут сразу принять решение об устройстве аукциона. Сначала, как уже говорилось, кредитор должен получить исполнительный лист – решение суда.

После того, как исполнительный лист попадает к судебному исполнителю, согласно закону исполнитель обязан оценить, какие меры по принудительному взысканию будут в конкретной ситуации самыми целесообразными.
Гражданско-процессуальный закон не определяет строгого порядка, в котором применяются средства принудительного взыскания.

По этой причине в Латвии иногда возникают скандалы с участием слишком резвых судебных исполнителей.

Например, в одном случае судебный исполнитель Улдис Зепс едва не продал с аукциона квартиру жительницы Юрмалы Скайдрите М. Таким образом он пытался взыскать долг по административному штрафу – 30 латов.

В другом случае судебный исполнитель едва не выставил на торги квартиру человека, задолжавшего всего-навсего 0,76 лата.

В Совете судебных исполнителей признают, что такие действия – чрезмерные и неправильные, судебные исполнители получили выговоры.

Однако должникам от этого не легче: во многих случаях их квартира действительно может попасть на аукцион из-за самого небольшого долга.

Для этого достаточно, чтобы судебный исполнитель не сумел обратить взыскание на их движимое имущество или доходы должника (например, человек зарабатывает меньше 320 евро в месяц).

Когда запрещено выставлять квартиру на аукцион?

Запрет на обращение взыскания долга на имущество частного лица описан во второй части 570-й статьи Гражданско-процессуального закона. Квартиру должника нельзя выставить на аукцион, если человек получает зарплату пенсию или стипендию, а размер его долга не превышает той части месячного дохода, на которую по закону можно обратить взыскание.

Приведем пример. Предположим, долг человека и расходы на его взыскание равны 100 евро. Доходы же должника 500 евро в месяц. Судебный исполнитель имеет право обратить взыскание на все доходы человека, превышающие установленный законом минимум – 320 евро.

Это значит, что в нашем случае судебному исполнителю достаточно произвести одно удержание с зарплаты должника, чтобы покрыть всю сумму долга. Кредиторы получают свои 100 евро, а у человека на руках останется 400 евро. В таком случае кредитор не имеет права требовать, чтобы взыскание было обращено на движимое или недвижимое имущество должника.

Если же долг человека и расходы на его взыскание равны 100 евро, а ежемесячные доходы должника – 320 евро или меньше, то судебный исполнитель не может взыскать ни цента с зарплаты или пенсии такого человека. Это значит, что он имеет право и даже обязан использовать другие способы взыскания, в том числе выставить квартиру неплательщика на аукцион.

Как человек узнает, что его квартира выставлена на аукцион?

Конечно же, должник должен узнать об аукционе одним из первых. Судебный исполнитель отправляет должнику заказное письмо. В письме он просит человека добровольно расплатиться с кредитором.

Если должник не может вернуть деньги, судебный исполнитель начинает действовать дальше. Например, он передает в отдел Земельной книги просьбу о закреплении отметки о взыскании.

С этого дня владельцу квартиры запрещены любые действия с недвижимостью, которые помогли бы ему избежать аукциона. Скажем, до дня аукциона квартиру нельзя будет ни продать, ни подарить.

О дате и времени аукциона судебный исполнитель сообщает не менее, чем за месяц до дня торгов. Объявление об аукционе судебный исполнитель публикует в официальном изданииLatvijas Vēstnesis и выставляет на месте своей практики. Дополнительно к этим публикациям объявления о будущих аукционах размещаются на портале Латвийского совета присяжных судебных исполнителей (http://www.lzti.lv).

За две недели до аукциона судебный исполнитель высылает должнику и кредитору отдельные сообщения.

Можно ли на этом этапе спастись от аукциона?

Важно помнить, что квартиру должника не продают с аукциона прямо на следующий день после суда. Обычно между днем, когда судебный исполнитель получает распоряжение о взыскании, и днем аукциона проходит два, два с половиной месяца.

До самого дня аукциона должник имеет право расплатиться с кредитором. Если он вернет долг и оплатит расходы судебного исполнителя, дело будет окончено и продажа недвижимого имущества не состоится.

Еще один очень-очень важный нюанс: если владелец квартиры решил расплатиться, чтобы не допустить аукциона, НЕЛЬЗЯ просто передать деньги кредитору. Если вы так поступите, то не сможете доказать, что действительно заплатили.

Некоторые должники полагают, что такие прямые отношения с кредитором помогут им уклониться от оплаты услуг судебного исполнителя. Напрасные надежды! Если человек не оплатит работу судебного исполнителя, аукцион все-таки состоится.

Как же правильно действовать? Полную сумму долга нужно перечислить на депозитный счет судебного исполнителя или передать ему наличными в обмен на квитанцию.

Должник не может вернуть деньги. Как быть?

Если владелец квартиры не может расплатиться и судебный исполнитель объявил об аукционе, остается ждать дня торгов.

Со дня, когда должник получил сообщение судебного исполнителя, ему запрещено:■ отчуждать или закладывать недвижимость;■ повреждать недвижимость, отчуждать или портить ее составные части;■ передавать собственность во владение другому лицу, в том числе заключать договора найма, аренды и другие договора, являющиеся обременением для объекта недвижимости.

Любые договора, которые должник заключил после внесения в Земельную книгу отметки о взыскании, кредитор и покупатель недвижимости с аукциона выполнять не обязаны.

Неужели нельзя спорить?

Если вы считаете, что судебный исполнитель поступает неправильно, когда выставляет квартиру на торги, спорить можно и нужно. В 632-й статье Гражданско-процессуального закона сказано, что «действия судебного исполнителя или его отказ такие действия производить…

кредитор или должник могут оспорить в районном суде по месту работы судебного исполнителя». Для этого в суд нужно подать обоснованную жалобу. Правда, жаловаться можно только в течение 10 дней после действия, против которого человек возражает.

Или хотя бы в течение 10 дней после того, как обиженная сторона узнала о несправедливых действиях судебного исполнителя.

Суд такую жалобу рассматривает в течение 15 дней. Судья может отложить исполнение действий по взысканию, запретить передавать деньги или вещи кредитору или должнику, остановить продажу вещей.

Могут жаловаться и другие люди, считающие, что продажа квартиры с аукциона нарушает их права. Предположим, что квартира в Земельной книге записана на имя должника.

Но супруг должника может посчитать, что ему принадлежит половина этой собственности, а значит, продавать с аукциона всю квартиру целиком нельзя.

В таком случае супруг должника может требовать через суд погашения отметки на взыскание, относящейся к половине дома, квартиры или земли.

А может ли должник сам купить свою квартиру с аукциона?

Нет, не может. Также в аукционе не может участвовать опекун должника, лица, участвовавшие в описании недвижимого имущества, и судебный исполнитель, устраивающий аукцион. Исполнение ограничений контролирует судебный исполнитель.

Почему квартиру продают с аукциона за такие смешные деньги?

Конечно, квартира на аукционе будет стоить на 30–40% ниже обычной рыночной цены (оценивает квартиру сертифицированный оценщик). Это и понятно, ведь продажа-то принудительная. Если бы аукцион начинался с рыночной стоимости квартиры, какой интерес был бы людям покупать такую недвижимость, да еще и делать ставки, которые повышают плату?

Вдобавок не забывайте, что участники аукциона серьезно рискуют.

Собственник квартиры может обжаловать решение судебного исполнителя и затянуть процесс, может вывезти часть оборудования, демонтировать пол и радиаторы, может заключить фиктивные договора аренды да мало ли, что еще!
По этим причинам квартиры никогда не будут продаваться с аукциона по настоящей рыночной цене. Однако после того, как судебный исполнитель сообщил должнику и кредитору об оценке квартиры, у них имеется право в течение 10 дней попросить повторной оценки. Правда, в таком случае кредитор или должник должны будут сами оплатить процедуру.

Может ли случиться, что квартиру на аукционе не купят?

Да, это вполне распространенный случай. Аукцион может быть признан несостоявшимся по решению судебного исполнителя.

Судебный исполнитель признает торги несостоявшимися, если:■ на торги не явился ни один участник;■ никто их тех, кто явился на аукцион, не предложил цены, превышающей начальную стоимость квартиры;■ победитель торгов в месячный срок не оплатил всей положенной суммы.

Однако и тут имеется обстоятельство, которое может омрачить радость должника.

Если торги не состоялись, потому что никто не делал ставок, судебный исполнитель предлагает кредитору или совладельцу квартиры оставить недвижимость себе по начальной цене. Если же победитель аукциона не расплатился, квартира будет предложена тому участнику, который сделал предпоследнюю ставку.

Но предположим, что никто не захотел купить квартиру с аукциона или оставить ее себе. В таком случае судебный исполнитель провозглашает второй аукцион. На нем квартира будет предложена за 75% от начальной стоимости.

Если второй аукцион тоже не состоялся, квартира остается в собственности прежнего владельца, знак о взыскании в Земельной книге будет погашен. Но! Должнику, разумеется, рано почивать на лаврах: процесс взыскания может быть начат заново в любой день.

Как действовать, если аукцион прошел с нарушениями?

В отличие от признания аукциона несостоявшимся признать его не имеющим законной силы может только суд. Жалобу на действия судебного исполнителя, которые дают основание просить признания аукциона недействительным, заинтересованные лица могут подать в течение 10 дней со дня аукциона в окружной суд, на территории которого находится недвижимость.

Интересно, что обжаловать действия судебного исполнителя в таком случае может не только должник или кредитор, но и любое третье лицо.
Однако решение суда о том, что аукцион не имеет законной силы, только отсрочит потерю недвижимости. В таком случае будут устроены повторные торги.

Аукцион состоялся: получит ли бывший владелец деньги?

В Гражданско-процессуальном законе сказано, что из суммы, которую судебный исполнитель получил от продажи квартиры с аукциона, в первую очередь погашаются расходы на выполнение решения суда. Далее судебный исполнитель удовлетворяет требования кредиторов. Разумеется, эти требования должны быть подтверждены исполнительными документами.

А вот сумму, которая остается после выплаты долгов, судебный исполнитель должен передать бывшему владельцу квартиры. Получит ли что-нибудь человек, лишившийся жилья, зависит от соотношения между суммой долга и ценой, по которой квартира была продана с торгов.

Увы, опыт у наших читателей не очень хороший: некоторые после аукциона теряли хорошие двух-трехкомнатные квартиры, а получали от судебного исполнителя несколько сотен евро. Впрочем, еще хуже, если за квартиру не удалось выручить достаточно денег, чтобы удовлетворить аппетиты кредиторов.

Таким образом человек теряет недвижимость, да еще и остается в пожизненных должниках.

Маргита СПРАНЦМАНЕ
margita@mk-lat.lv

Источник: https://rus.timeline.lv/raksts/novosti/28418-u-vas-dolg-za-kvartiru-ee-mogut-otnyat

Юридический спектр
Добавить комментарий