Как продать квартиру, если в ней четыре дольщика?

Как продать квартиру, если один собственник против?

Как продать квартиру,  если в ней четыре дольщика?

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

Как продать долевую квартиру в 2020 году: пошаговая инструкция

Как продать квартиру,  если в ней четыре дольщика?

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

Шаг 1 соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение.  Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
  2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Шаг 2 определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.  Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Шаг 3 поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

  1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
  2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
  3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

Шаг 4 подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки.

Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.

) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

  • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
  • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
  • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
  • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

  • ареста;
  • обременения;
  • запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

  • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
  • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

ДКП

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

  • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
  • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
  • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
  • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

Скачать типовой предварительный договор купли-продажи.

Шаг 5 задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

Шаг 6 нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору.

Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево.

Стоимость складывается из нескольких сумм:

  • государственная пошлина – 2000 рублей;
  • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
  • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

Шаг 7 получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

  1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

Шаг 8 регистрация в росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

  • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
  • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Заключение

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Просьба оценить пост и поставить лайк!

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/dolevuyu-kvartiru.html

Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир

Как продать квартиру,  если в ней четыре дольщика?

Последнее обновление: 24.03.2018

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее. 

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ).

В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешениидолжны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже).

Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной.

Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см.

по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.

Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю.

Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты территориальных Органов опеки и попечительства Москвы и Московской области можно посмотреть здесь.

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов.

Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен).

Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.

Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба).

И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

 

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала.

При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости.

Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Дети и приватизация жилья

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать здесь.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prava-nesovershennoletnix-detej-v-kvartire/

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире

Как продать квартиру,  если в ней четыре дольщика?

МОСКВА, 27 мая – РИА Недвижимость, Денис Давыдов. Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие ловушки могут попасть будущие “дольщики” и как им этого избежать, и решил выяснить сайт “РИА Недвижимость”.

Капкан №1. Купить, но не купить

Прежде всего, нужно помнить о том, что продавец должен продавать свою долю по определенным правилам.

Если владелец доли намерен продать ее постороннему лицу, он предварительно обязан предложить собственникам остальных долей выкупить ее по цене не выше, чем она будет предложена остальным покупателям.

У собственников долей будет месяц на то, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа (статья 250 ГК РФ).

Если в течение месяца собственники других долей в этой квартире не изъявили желание ее купить, можно смело продавать.

Важно помнить, что сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить само извещение.

“В извещении о продаже нужно указать цену продажи, адрес и кадастровый номер объекта, порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества”, – инструктирует юрист международной юридической фирмы Integrites Айвар Маликов.

Айвар Маликов

Юрист международной юридической фирмы Integrites

“Замечу, что любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя”, – обращает внимание председатель московской коллегии адвокатов “Корчаго и партнеры”, адвокат Евгений Корчаго.

В этом случае другой участник долевой собственности может подать иск о переводе на себя права преимущественного выкупа.

Однако, как отмечает эксперт, ему придется старательно доказывать суду, что он не воспользовался правом преимущественного выкупа по очень уважительной причине.

И даже если он это докажет, то тем же судебным решением продавца обяжут перевести деньги первоначальному покупателю.

Капкан №2. Продавец не продавец

Также покупателю доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, рекомендует адвокат московской коллегии адвокатов “Сед лекс” Вера Ефремова.

Капкан №3. Зарегистрирован, но не собственник

Еще один нюанс, который важно урегулировать при покупке, – это прописанные в квартире люди, которые не являются ее собственниками.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, вне зависимости от того, долю вы покупаете или квартиру целиком, нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних, добавляет Ефремова.

“Если продавец, злоупотребляя своими правами, не снимет с учета зарегистрированных граждан до сделки или в ближайшее время после сделки, то новому собственнику придется обращаться в суд с иском о снятии с регистрационного учета посторонних для собственника лиц”, – говорит эксперт.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов “Сед лекс”

Впрочем, адвокат коллегии адвокатов “Бородин и партнеры” Олеся Спиричева в ситуации, когда продавец перед покупкой не выписывает всех прописанных там людей, рекомендует просто отказаться от сделки.

“Покупая недвижимое имущество с регистрацией в нем по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что выписать ребенка до его совершеннолетия не удастся, если, например, у его родителей или него самого нет другого жилья”, – предупреждает она.

Капкан №4. Микродоля – продажа по принуждению

Важным моментом является и размер той доли, которая находится в собственности. Как говорит Спиричева, по буквальному смыслу действующего сегодня законодательства, миноритарный собственник (собственник незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 квадратного метра, в том числе продать их, подарить или сдать в аренду.

А вот с проживанием в данном случае может возникнуть большая проблема. Дело в том, что на практике суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными владельцами.

По иску мажоритарного собственника или их группы суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли ее миноритарного собственника, если у последнего доля значительно меньше, ему нельзя выделить изолированную комнату соразмерно доле или он имеет другое жилье и в этом не проживает.

“Понятие “незначительная” доля установлено законодательно, но при этом закон не содержит дефиниции или числового критерия, по которому бы определялась такая доля. Следовательно, значительна доля или нет, суд определяет по своему усмотрению. Один из критериев, выработанных судебной практикой, – возможность выдела соответствующего доле изолированного помещения”, – подчеркивает Спиричева.

Олеся Спиричева

Адвокат коллегии адвокатов “Бородин и партнеры”

Впрочем, известны судебные прецеденты, когда суд отказал в праве на вселение владельцу 2/3 квартиры, отмечает она. В том случае в однокомнатной квартире жила семья, владеющая 1/3 в ней.

Суд решил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться жильем соразмерно своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, выделить отдельную комнату в однушке новому собственнику невозможно, необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, а потому суд усмотрел злоупотребление правом со стороны истца, так как приобретая долю в указанной квартире, он не мог не знать о наличии сособственника 1/3 доли в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания 2-х разных семей, а потому, приобретая долю в квартире, действовал заведомо недобросовестно.

Не стоит забывать и о здравом смысле. Купив ½ в однокомнатной квартире, где уже проживает чужой для вас человек, вселиться в нее, скорее всего, не получится, говорит Ефремова. Ведь размер этой доли не позволяет выделить вам в квартире отдельную комнату, а вы не являетесь родственником другого владельца.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов “Сед лекс”

Кому из двух собственников разрешено жить на данной площади, решает суд на основе того, кто дольше жил в этой квартире.

То есть, если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, членом которой вы не являетесь, а сами вы имеете другое жилье, то суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально живут в этой квартире.

Капкан №5. Трудности бытия

Даже если вы правильно оформите покупку через нотариуса, решите проблемы с выселением детей предыдущего владельца и у вас не миноритарная доля в квартире – это не повод расслабляться и совершать сделку. Ведь нужно еще подумать о том, а сможете ли вы вообще жить на своих купленных квадратах?

Представьте, у вас есть треть в трехкомнатной квартире с комнатами на 12,15 и 20 квадратных метров. Какая из них достанется вам, зависит от многих факторов.

“Если стороны не могут договориться, то они идут в суд с иском и там уже исходя из различных обстоятельств дела, суд определяет каждому комнату. Например, учитывается наличие у собственника детей, в таком случае последний может рассчитывать на комнату большей площади”, – говорит Ефремова.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов “Сед лекс”

Однако делить можно не только “квадраты”, но и расходы на оплату коммунальных услуг.

Чаще всего управляющая компания присылает квиток на всю квартиру, а сумму в нем собственники делят по договоренности.

Но если кто-то из них не оплачивает свою часть, то в судебном порядке можно разделить лицевой счет, тогда каждый будет получать персональную квитанцию, добавляет она.

В случае если в помещениях общего пользования нужно провести ремонт, а у кого-то из владельцев нет денег или просто желания его финансировать, то один из собственников может провести его за свой счет, а потом в судебном порядке взыскать с других расходы соразмерно их доле в квартире, отмечает юрист коллегии адвокатов “Сед лекс”.

Впрочем, конфликты могут быть и не из-за денег, а чисто человеческие. Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. Или же при продаже вами своей доли другие собственники могут не пускать в квартиру потенциальных покупателей. Тогда придется идти в суд с требованием не мешать пользоваться жильем, заключила Ефремова.

Источник: https://realty.ria.ru/20190527/1554950458.html

Юридический спектр
Добавить комментарий