Как правильно заключить такой договор?

Как правильно оформить договор аренды жилья

Как правильно заключить такой договор?

Заплати налоги и спи спокойно 

Все правовые нормы, которые необходимо изучить как собственнику, так и арендатору жилья перед заключением договора, содержатся в главе 35 Гражданского кодекса РФ “Наем жилого помещения”.

Стоит заметить, что к жилым помещениям правильнее использовать термин “наем жилого помещения”, будь то коммерческий или социальный, но так как в данном случае будет рассматриваться исключительно коммерческий наем жилого помещения, то для простоты восприятия в дальнейшем будет использоваться всем известный термин “аренда”.

Собственнику жилья, намеревающемуся сдать его в аренду, следует помнить, что получаемая им арендная плата – это его доход, с которого он обязан заплатить налог.

Если он будет сдавать жилье как гражданин, налог составит 13% от полученной за год арендной платы.

Однако если собственник зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и выберет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения “доходы”, то сумма налога составит 6% от полученной арендной платы в отчетном налоговом периоде. 

Собственнику, зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя, налоговое законодательство также предоставляет право выбрать патентную систему налогообложения, которая является одной из разновидностей упрощенной системы налогообложения (УСН).

В соответствии со статьей 346.47 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения при выборе патентной системы признается потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности.

Налоговая ставка составляет 6%. 

Например, в 2013 году стоимость патента на сдачу квартир в аренду составляет 60 тысяч рублей в год.

Из этого следует, что арендодатель, имеющий статус индивидуального предпринимателя, оплачивает указанную сумму и больше никаких налогов от сдачи квартиры в аренду не платит.

Данный способ налогообложения подойдет скорее для арендодателей с арендной ставкой за квартиру превышающий средний уровень. 

Механика действий

Каждому арендодателю, независимо от того имеет физическое лицо статус индивидуального предпринимателя или не имеет, по истечению налогового периода необходимо отчитаться в налоговом органе по месту жительства о полученных доходах от сдачи жилья в аренду. Узнать о том, к какой налоговой прикреплен налогоплательщик можно на портале Федеральной налоговой службы, обратившись на “горячую линию” Федеральной налоговой службы РФ или своего региона. 

Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ заполняется и подается собственником – физическим лицом в налоговый орган самостоятельно, до истечения срока предусмотренного пунктом 1 статьи 229 Налогового кодекса РФ, а именно до 30 апреля года следующего за годом, в течение которого были получены доходы (налоговый период). Например, декларацию за 2012 год необходимо подать до 30 апреля 2013 года. 

Программные средства для упрощения задачи налогоплательщиков по заполнению налоговой декларации по форме 3-НДФЛ находятся в свободном доступе на портале Федеральной налоговой службы РФ. Для этого необходимо скачать на свой компьютер “Программу подготовки сведений по форме “3-НДФЛ”. Кроме того арендодатель может получить необходимые бланки декларации в самой налоговой.

Подача налоговой декларации по доходам, полученным от сдачи квартиру в аренду является обязательной для всех арендодателей. Других способов отчетности не предусмотрено.

После подачи налоговой декларации арендодателям необходимо оплатить исчисленную сумму налога на банковские реквизиты налогового органа любым удобным способом, например, через Сбербанк или с использованием пластиковой карты.

К сведению арендатора

Для арендатора жилья законом налогов не установлено. Однако отметим, что иногда собственники жилья с целью избежать налогообложения предлагают арендаторам заключить не договор аренды, а договор безвозмездного пользования.

На это соглашаться не следует, поскольку, хотя собственник в такой ситуации от налогообложения и освобождается, налог должен будет заплатить арендатор, в данном случае его доходом будет признаваться безвозмездное проживание, за которое в обычных условиях арендатор должен производить оплату.

Налоговой базой в этом случае, с которой и будет начисляться налог, будет являться средняя стоимость арендной платы, которая действует в регионе места расположения арендуемой квартиры.

Доверяй, но проверяй

Человек, ищущий жилье, вполне может заключить договор самостоятельно, если будет знать, какие документы проверять у возможного арендодателя.

В первую очередь следует определить, у скольких человек в собственности находится жилье. Важно запомнить, что если жилье в собственности более чем у одного лица, то договор должен быть заключен со всеми собственниками, а не с одним из них. Чтобы это проверить, арендатор должен запросить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости. 

Кроме того, у собственника следует уточнить, приобреталась ли недвижимость в период брака. Если это так, то необходимо запросить письменное согласие супруга собственника на сдачу недвижимости в аренду. Если с названными документами все в порядке, арендатор может начинать оговаривать условия договора.

Что касается собственника жилья, то ему достаточно проверить документы, удостоверяющие личность потенциального арендатора. 

“Черные дыры” процесса

Если собственник или арендатор решили заключить договор с агентством, то следует обращать внимание на репутацию агентства недвижимости на рынке.

Наибольшие риски в этом случае возникают у арендатора. В частности, не следует заключать договор по поиску жилья, где указано, что агентство обязуется предоставлять клиенту варианты жилья в течение какого-то срока, по окончании которого договор прекращается.

В этом случае плата за подбор помещения клиенту не возвращается, даже если подходящее жилье так и не подобрали. Чаще всего подобные договоры предлагают заключать недобросовестные агентства, которые реально не будут искать жилье для клиентов.

Хорошие агентства недвижимости возьмут вознаграждение с клиента, ищущего жилье в аренду, только тогда, когда подходящий вариант найден, и договор аренды заключен. 

Собственник жилья, сдающий его через агентство, практически никогда не платит агенту за это вознаграждение. Чаще всего агент получает свое вознаграждение за сдачу в аренду жилья с найденного им арендатора.

Вознаграждение агент назначает в зависимости от ликвидности квартиры, размер вознаграждения агента может составлять от 10% до 100% от месячной арендной ставки, то есть фактически агент может по своему усмотрению назначить размер своего вознаграждения.

Вознаграждение агента оплачивается арендатором однократно, при подписании договора аренды между арендатором и арендодателем. 

При заключении договора с агентством недвижимости, собственнику следует особое внимание обратить на наличие в нем условия, в соответствии с которым это агентство наделяется исключительным правом сдачи его жилья в аренду, и хорошо подумать, устраивает ли его такое условие.

Например, если агентство имеет исключительные права на сдачу квартиры в аренду, но квартира никак не сдается из-за большого агентского вознаграждения или по каким-либо другим причинам, то арендодателю при расторжении договора раньше оговоренного в нем срока придется выплатить агентству штраф, а также оплатить фактически оказанные услуги по показу квартиры потенциальным арендаторам – за проведение рекламной компании и так далее. 

Ударим по рукам

Сами стороны договора аренды жилья могут воспользоваться типовой формой договора найма, которую можно найти, например, в интернете.

Однако поступать таким образом недальновидно, ведь и арендатор, и арендодатель заинтересованы в том, чтобы заключенный ими договор отражал интересы каждого из них и помогал разрешить спорные ситуации, которые могут возникнуть в течение срока аренды.

Поэтому участникам договора стоит как можно более конкретно прописать в нем все интересующие именно их детали дальнейших взаимоотношений. То есть помимо обязательных, предусмотренных законом условий (предмета договора, его цены и срока), стороны могут вносить в договор любые свои условия, которые не являются противозаконными. 

Олег Резников, юрист компании “Лингва Лекс Консалтинг”

Источник: https://realty.ria.ru/20130125/399466650.html

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Как правильно заключить такой договор?

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Бесплатно проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Источник: https://www.buhonline.ru/pub/beginner/2018/8/13757

Как правильно заключить любой договор – ЗКГ

Как правильно заключить такой договор?

Каждому гражданину, независимо от его социального статуса или вида деятельности, приходится заключать те или иные виды договоров. Это может быть покупка дома, заказ товара у поставщика, аренда квартиры, подписка на определенный тариф связи, оформление кредита в банке, наем застройщика и пр.

Практически любые гражданско-правовые отношения могут быть оформлены. Договор — это соглашение двух или более сторон (юридических или физических лиц). Цель его заключения — установление, изменение или прекращение действия гражданских прав или обязанностей.

Предмет договора — это обязательства сторон, которые они должны выполнять.

Во многих случаях хозяйственные и другие договоры оформляются по стандартным шаблонам без привлечения специалистов из юридической сферы. Но в результате такого подхода условия контракта могут быть в дальнейшем легко оспорены или даже нарушены.

Поэтому заключение договоренностей требует профессионального подхода. Вы можете обратиться к специалистам холдинга «ЗКГ» и получить квалифицированную помощь при подписании договоров любых видов или самостоятельно ознакомиться с основными положениями.

Основные виды договоров

Классификация договоров имеет важное практическое значение, поскольку наличие определенных знаний помогает субъектам сделать правильный выбор формы договора, которая бы в полной мере соответствовала содержанию регулируемой деятельности. Ведь важно понимать, как правильно заключить договор аренды, составить трудовой договор, оформить куплю-продажу или дарственную. Договоры классифицируются согласно следующих признаков:

  • Консенсуальные и реальные — в зависимости от момента возникновения гражданско-правовых отношений. Консенсусными считаются договоры, заключенные с момента достижения сторонами соглашения по всем условиям в соответствии с законодательством. К таким относятся договоры-поручения, найма, совместной деятельности, купли-продажи и др. В некоторых случаях сделки должны быть оформлены соответствующим образом (заверены нотариально). И только после этого договор будет считаться заключенным. Для реальных договоров необходим не только подписанный документ, но и передача определенных вещей. Например, это может быть договор займа, который будет считаться заключенным только с момента передачи денег (а не тогда, когда стороны только договорились об этом).
  • Односторонние и взаимные (синаллагматические, двусторонние, многосторонние) — отражают особенности распределения прав и обязанностей. Например, при заключении одностороннего договора займа одна сторона только обязана возвратить долг, а вторая имеет право требовать это. В двусторонних договорах указываются права и обязанности обеих сторон.
  • Возмездные и безвозмездные — наличие или отсутствие эквивалентности отношений. Возмездным договор считается в том случае, когда в соответствии с его положениями одна из сторон должна что-то выполнить или передать, а другая — предоставить встречное удовлетворение в денежной или иной материальной форме. Таких сделок большинство в гражданском праве. Это договоры аренды, найма, подряда, купли-продажи и тому подобное. По безвозмездным договорам не предполагается соответствующей компенсации за переданное имущество или оказанные услуги. Это, например, договор дарения.
  • Окончательные и предварительные — согласно степени юридической завершенности. Окончательные сделки порождают права и обязанности по передаче имущества, выполнении работ, услуг и тому подобное. Предварительный контракт является своеобразным соглашением о заключении его в будущем. Следует отличать его от договора о намерении (протокол о намерении). Если в документе не изложено желание предоставить ему статус предварительного договора, то он не влечет за собой гражданско-правовых последствий.
  • Имущественные и организационные — по содержанию деятельности. Имущественные договора отражают деятельность, касающуюся получения определенных имущественных благ, организационные — создание и предсказание возможностей дальнейшей любой деятельности.
  • Обычные (частноправовые) и публичные — удовлетворение интересов определенных лиц или групп. Публичные договоры составляются коммерческими организациями с целью определения их обязанностей по продажам товаров, предоставлению услуг или проведению работ, которые должны осуществлять такие организации в отношении каждого, кто за этим обратится (медицинское обслуживание, общественные перевозки, розничная торговля, энергоснабжение и т.д.).
  • Договоры присоединения и основные — определение перечня полноправных участников. Основной договор определяет права и обязанности всех участников, присоединения — условия определяются одной из сторон и принимаются другой в полном объеме.
  • Цели заключения — передача имущества в собственность, во временное пользование, выполнение работ, передача результатов творческой деятельности, оказание услуг (страхование, кредитование, перевозка, пожизненное содержание, посредничество), совместная деятельность и т.д.;
  • Договоры в пользу кредитора и в пользу третьего лица. В пользу кредитора — это распространенный гражданско-правовой договор, учитывающий интересы участников обязательства. Также выгоду может получать и третье лицо, установленное или не установленное в контракте, имеет право требовать выгоду от должника. Это может быть, например, выгодоприобретатель в договоре страхования жизни.

Требования к правильному составлению различных видов договоров имеют общие черты, но и могут отличаться в каждом отдельном случае.

Порядок составления и оформления договоров

Проявить инициативу по оформлению договорных связей может любая сторона. Общий порядок заключения договоров регулируется ст. 638–650 ГК Украины.

В соответствии с законодательством, договор считается заключенным, если сторонами было достигнуто соглашение по всем его позициям.

После окончания срока действия договоры, заключенные с резидентами, хранятся в течение 3 лет, с нерезидентами — не менее 10 лет.

Заключение правового документа, которым является договор, начинается с предложения — направления оферты. Она описывает основные условия, которые будут согласованы в дальнейшем в договоре. Чтобы предложение считалась офертой, она должна соответствовать следующим требованиям:

  • Содержать все существенные условия заключения будущего договора. Из них сторона, получившая предложение, должна четко понять, о чем именно идет речь. Если условия не изложены, то это не является офертой, а лишь вызовом на оферту. Он, соответственно, ни к чему не обязывает.
  • Оферта должна быть адресована конкретному лицу. Таковой не считаются разнообразные прайс-листы, объявления, рекламные буклеты и др. Они могут рассматриваться только как предложение неопределенному кругу лиц сделать оферту.

Для правильного заключения договора только оферты недостаточно. Необходимо получить акцепт — согласие, то есть принятие предложения другой стороной. Акцептантом может выступать только лицо, которому была адресована оферта.

Если согласие на оформление договора дает другое лицо, то он снова выступает с офертой по отношению к бывшему оференту, который, в свою очередь, может стать акцептантом при условии согласия на предложенные условия.

Новой офертой также считаются внесенные коррективы.

Договор считается заключенным, если положительный ответ был предоставлен в течение срока, указанного при отправке оферты.

Если временные рамки не устанавливаться, то сделка вступает в силу сразу после предоставления согласия или в течение оптимального времени, необходимого для ответа. Ответ, данный с опозданием, тоже считается новой офертой.

Подтверждением желания заключить договор можно считать любое действие стороны, получившей предложение, согласно условиям договора (оказание услуг, отгрузка товаров, уплата соответствующей суммы денег).

Если требования по договору не регулируются на законодательном уровне, то он может быть заключен в любой форме. Сделки, оформленные в электронном виде, также считаются действительными.

Это касается и документов, которыми обменялись стороны с помощью телетайпной, почтовой или других способов связи.

Данный вопрос в настоящее время волнует многих, поскольку различные сферы жизни и бизнеса перешли в Сеть.

Если договор подлежит нотариальному заверению или государственной регистрации, то он считается заключенным с момента его оформления у уполномоченных лиц. Если документ должен быть зарегистрирован в обоих учреждениях, то договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Услуги, которые предоставляет холдинг «ЗКГ»

Если вам поступило предложение заключить договор, но вы не знаете, как это сделать правильно, наши специалисты окажут квалифицированную помощь. У нас большой опыт составления договоров различных типов:

  • Заключение трудового договора. Это один из вопросов гражданско-правовых отношений, который волнует как работодателей, так и соискателей. Оформление трудового договора с работодателем происходит в письменной форме. Процедура необходима в случае организованного набора работников, при найме на работу в районах с особыми условиями, при заключении контракта, в случае, когда настаивает сам работник, при приеме на работу несовершеннолетних, в других случаях, предусмотренных законодательством.
  • Оформление договора дарения квартиры, дома, другого имущества. Особенность такой сделки — ее безвозмездный характер. После заключения право собственности дарителя, прекращается, а возникает у одаряемого. За последние годы были внесены некоторые изменения в составление договоров дарения, касающиеся налогообложения и других аспектов. Наши специалисты учтут все нюансы, которые в дальнейшем помогут избежать проблем.
  • Заключение договоров купли-продажи. Сделки имеют различия, обусловленные статусом, особенностями деятельности сторон, их географическим расположением и пр.

К нам можно обратиться по поводу заключения контрактов любых видов (аренда квартиры, продажа автомобиля, поставки, хозяйственные и пр. договоры). Мы гарантируем их правильное оформление с соблюдением всех законодательных требований.

Важные технические мелочи договорной работы

Общие рекомендации адвоката по ведению договорной работы.

Если вы не найдете в этой статье ничего нового для себя, я вас поздравляю — вы очень опытный специалист в области договорного права, и я снимаю перед вами шляпу.

Шпаргалка (проверочный список) простых технических требований к любым договорам и технология (последовательность) их выполнения. Ее необходимо иметь под рукой и следовать ей во время подготовки и работы с договорами как опытным и начинающим юристам, так и не юристам.

Исходя из принципа презумпции правомерности сделки (договора) предположим, что вы уже имеете шаблон или образец необходимого вида документа с минимально необходимыми значимыми условиями. Итак, что необходимо сделать и в чем убедиться:

  1. Четко указывать полное наименование сторон в договоре и документ (устав, доверенность), подтверждающий полномочия исполнительного или иного органа управления, проверив данные в ЕГР, и при необходимости в учредительном документе, а в отношении физических лиц — по документам, удостоверяющим личность.
  2. Если представитель контрагента действует на основании доверенности, добавить собственноручно снятую копию с оригинала.
  3. Указывать вид (название) договора, если это предусмотрено актами гражданского законодательства (например, договор купли-продажи).
  4. Указывать дату заключения договора.
  5. Соблюдать предусмотренный законодательством перечень всех существенных условий договора (зависят от вида договора и содержатся в ГК, ХК или специализированных законах).
  6. Указывать денежную стоимость товара, работы, услуги или ссылки на документ, где она указана (например, приложение, спецификация и т.п.) в гривнах или эквивалент в иностранной валюте, а для ВЭД–контрактов — в иностранной валюте.
  7. Заполнять все пробелы и пропуски в тексте (места для рукописных записей, внесения данных) в договорах (например, срок действия и т.д.).
  8. Если пробелы и пропуски не заполняют, ставить там знак «Z» (например, пункт «дополнительные условия»).
  9. Указывать срок действия договора.
  10. Исправления в договор вносить с подписями обеих сторон и печатями (по желанию сторон и при их наличии).
  11. Во всех договорах указывать систему налогообложения сторон, сторона — резидент или нерезидент.
  12. Если у контрагента упрощенная система налогообложения — единый налог, указывать группу с 1 по 4 и прилагать копию выписки (свидетельства) плательщика единого налога.
  13. Если для выполнения договорных обязательств требуется специальное разрешение, лицензия, указывать в договоре номер, дату и название свидетельства, а к договору приложить его копию.
  14. В каждом договоре ставить подпись руководителя/представителя и печать обеих сторон (по желанию сторон и при их наличии), если документ многостраничный, подписать каждый лист или прошить и пронумеровать договор.
  15. Печати (по желанию сторон и при их наличии) на договорах ставить четко, чтобы было видно код и наименование.
  16. При фактическом продолжении правоотношений между сторонами составлять дополнительный договор о продлении срока действия договора или заключать новый договор.
  17. Сортировать и разграничивать действующие договоры и недействующие.
  18. Вести реестр договоров и фиксировать их выполнение, окончание сроков, срока действия.
  19. Иметь оригиналы договоров.

Если контрагент — ФЛП или субъект независимой профессиональной деятельности (адвокат, нотариус), добавлять к договору копии документов, подтверждающих этот статус.

Нельзя сказать, что данный перечень полный, каждый его пополняет примерами из собственной практики и практики коллег. Но пока этот опыт появится, во избежание проблем и споров предлагаю воспользоваться вышеуказанными рекомендациями.

Обратите внимание, речь не идет об особенностях соответствия конкретных видов договоров требованиям закона, проверку требований по их действительности или недействительности, критериев ничтожности. Это должен делать опытный и квалифицированный специалист в области права, анализируя каждый конкретный договор.

(55,00 – 5)

Источник: https://zkg.ua/ru/yurydychni-posluhy-praktyky/kak-pravilno-zakljuchit-dogovor-kontrakt/

Как правильно заключить договор

Как правильно заключить такой договор?

16.01.2012

9452

Прежде, чем воспользоваться для оформления своей сделки шаблоном договора из интернета или из «Гаранта»/«Консультанта», познакомьтесь с некоторыми рекомендациями для составления договора, приведенными ниже.

Вы можете заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный Гражданским кодексом РФ.

Если правила заключения договора регулируются гражданским законодательством (договор купли-продажи, договор поставки, договор аренды, договор подряда, договор займа и др.

), то вы вынуждены придерживаться этих правил.

Однако в некоторых случаях правила дают возможность выбрать тот вариант поведения,  который наиболее отвечает вашим интересам и избежать неисполнение договора другой стороной.

Например, если вы сдаете в аренду имущество и хотите сохранить за собой возможность расторгнуть договор в любое время, когда вам это будет необходимо, то достаточно включить в договор аренды  соответствующее условие, в то время как, общее правило предусматривает возможность расторжения договора только в судебном порядке и только при существенном нарушении обязательств второй стороной.

Вы также вправе заключить смешанный договор, который будет содержать элементы различных договоров, например, договор на производство и поставку продукции. В этом случае вам необходимо соблюдать правила, касающиеся обоих видов договоров в соответствующей части. 

Если вы заключаете договор, который не регулируется Гражданским кодексом РФ (например, инвестиционный), вы более свободны в определении его условий, однако не можете нарушать общие принципы права.

При разработке договора всегда следует помнить про существенные условия. Для каждого вида договора они свои и устанавливаются законом.

Если вы не укажите хотя бы одно из таких условий, ваш договор в последующем может быть признан незаключенным, и возникнут определенные последствия: например, вы не получите исполнение по договору, не сможете применить ответственность, предусмотренную договором и т.п.

Так, в договоре поставки необходимо четко определить предмет (наименование, ассортимент, количество товара), а также сроки поставки. Это обязательно.

Если непосредственно в тексте договора это сделать затруднительно (например, предполагается поставка разных партий товара в течение длительного времени), то необходимо указать документы, из которых в последующем можно будет точно установить предмет и сроки поставки, а, самое главное, при исполнении договора эти документы составлять и делать в них ссылку на заключенный договор.

Однако указать в договоре только существенные условия недостаточно. Составляя любой договор, необходимо провести анализ договора тщательно продумать и описать взаимоотношения сторон от начала и до конца исполнения договора. Это творческий процесс, требующий усилий, не только юристов, но и лица, принимающего решения, а также специалистов, которые отвечают за исполнение договора.

Договор – это схема взаимоотношений сторон, предусматривающая алгоритм действий в любой ситуации, которая может возникнуть в процессе исполнения сторонами своих обязательств.

Даже, казалось бы, простые отношения по поставке продукции требуют подробного регулирования.

  • Кто и как будет осуществлять доставку товара до покупателя?
  • Кто несет транспортные расходы?
  • Когда к покупателю перейдет право собственности на товар?
  • Кто несет риск утраты товара в процессе транспортировки?
  • Каков порядок расчетов?
  • Как должен быть упакован товар? Последствия нарушения упаковки.
  • Должна ли возвращаться тара?
  • Как осуществляется приемка товара по количеству и качеству?
  • Каков порядок предъявления претензий по количеству и качеству?
  • Какие дальнейшие действия сторон при наличии претензий?
  • Какова ответственность сторон за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору?

И это только часть вопросов, которые должны у вас возникнуть при подготовке договора.

Не меньшее внимание следует уделить определению условий договора с точки зрения налогообложения планируемой вами операции.

Слишком часто на практике возникают ситуации, когда договорные отношения не согласовываются с бухгалтерией предприятия либо со специалистом в области налогообложения.

Результатом таких «сюрпризов» для бухгалтера нередко бывают внесение исправлений в документы и отчетность в авральном режиме, а то и доначисленные налоги.

Раздел «Ответственность сторон» присутствует, как правило, в каждом договоре. Однако не редко содержание его ограничивается фразой: «За неисполнение либо ненадлежащее исполнение договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством».

Ответственность, установленная договором, если только она не противоречит закону, имеет приоритет перед общими нормами гражданского законодательства об ответственности.

  И, конечно, следует приложить максимум усилий, чтобы именно в договоре определить размер и порядок ответственности сторон в том или ином случае.

Более того, в некоторых случаях только путем установления ответственности удается стимулировать контрагента добросовестно выполнять свои обязанности (например, своевременно представлять необходимые документы).

Однако следует признать, что иногда положения об ответственности в договоре для сторон становятся камнем преткновения. Если договориться не удается, а сделка для вас очень важна, то имеет смысл пойти на компромисс.

В последующем вы сможете защитить свои интересы, применив общие положения об ответственности.

Например, если ваш контрагент допустил просрочку, а в договоре не установлена неустойка за несвоевременную оплату, вы, тем не менее, сможете взыскать с контрагента проценты за несвоевременную оплату в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ.  

В этой небольшой статье мы дали лишь несколько советов о том, на что надо обратить внимание при заключении договоров. Каждый вид договора обладает своей спецификой, которую необходимо учитывать.

Если у вас возникли вопросы, и вы хотите обсудить вашу конкретную ситуацию, мы с удовольствием вас проконсультируем.

Звоните нам, чтобы согласовать время встречи: 8 (351) 261-31-11, 216-04-06.

Вы также можете заполнить форму обратной связи на сайте, и мы вам перезвоним.  

Источник: http://legalxp.ru/stati/68-kak-pravilno-zaklyuchit-dogovor

«Договора» или «договоры», как правильно? Ударение в слове

Как правильно заключить такой договор?

Слово «дого­во­ры» име­ет без­удар­ное окон­ча­ние -ы. Ударение в сло­ве «дого­во­ры» пра­виль­но ста­вит­ся на глас­ный «о» тре­тье­го сло­га — «договОры». Слово «дого­во­ра» с удар­ным глас­ным -а допу­сти­мо толь­ко в раз­го­вор­ной речи.

В живой речи часто слы­шат­ся раз­ные вари­ан­ты про­из­но­ше­ния это­го сло­ва:

«договОры» и «договорА».

Какой вари­ант явля­ет­ся пра­виль­ным с точ­ки зре­ния норм рус­ско­го лите­ра­тур­но­го язы­ка или оба вер­ны? Выясним, какое окон­ча­ние -ы или -а, пра­виль­но выбрать в фор­ме это­го сло­ва, рас­смот­рев неко­то­рые зако­но­мер­но­сти в обра­зо­ва­нии форм мно­же­ствен­но­го чис­ла суще­стви­тель­ных.

Форма множественного числа слова «договор»

В рус­ском язы­ке суще­стви­тель­ные муж­ско­го рода в фор­ме име­ни­тель­но­го паде­жа мно­же­ствен­но­го чис­ла име­ют окон­ча­ния -ы(-и) либо -а(-я):

  • лек­тор — лек­торы;
  • токарь — токари;
  • адрес — адреса;
  • дирек­тор — дирек­тора.

Выбор окон­ча­ния зави­сит от мно­гих усло­вий: одно­слож­ное или мно­го­слож­ное сло­во, искон­ное  или заим­ство­ван­ное.

Односложные и дву­слож­ные сло­ва с удар­ным пер­вым сло­гом име­ют без­удар­ное окон­ча­ние -а:

  • бег — бега́;
  • сорт — сор­та́;
  • ка́тер — кате­ра́;
  • а́дрес — адре­са́.

Хотя отме­тим так­же одно­слож­ные сло­ва с  окон­ча­ни­ем -ы:

  • торт — то́рты;
  • герб — гер­бы́;
  • склад — скла́ды;
  • лифт — ли́фты;
  • шприц — шпри́цы.

Если сло­во заим­ство­ван­ное и име­ет несколь­ко сло­гов, то оно обра­зу­ет фор­му мно­же­ствен­но­го чис­ла с без­удар­ным окон­ча­ни­ем -ы:

  • конди́тер — конди́теры;
  • инжене́р — инжене́ры;
  • режис­сёр — режис­сё­ры;
  • бухга́лтер — бухга́лтеры;
  • аэропо́рт -аэропо́рты.

Единого пра­ви­ла, кото­рое регу­ли­ру­ет выбор того или ино­го окон­ча­ния в этой фор­ме, пока не суще­ству­ет. В слу­чае затруд­не­ния обра­ща­ем­ся к сло­ва­рю либо про­сто запо­ми­на­ем пра­виль­ные фор­мы име­ни­тель­но­го паде­жа мно­же­ствен­но­го чис­ла суще­стви­тель­ных. Выяснив все ука­зан­ные осо­бен­но­сти обра­зо­ва­ния форм суще­стви­тель­ных,  рас­смот­рим сло­во «дого­вор».

Это сло­во име­ет три сло­га:

до-го-во́р.

С точ­ки зре­ния мор­фо­ло­ги­че­ской нор­мы совре­мен­но­го рус­ско­го лите­ра­тур­но­го язы­ка пра­виль­ной явля­ет­ся фор­ма мно­же­ствен­но­го чис­ла суще­стви­тель­но­го «дого­во­ры» с без­удар­ным окон­ча­ни­ем -ы.

Чтобы усво­ить эту пра­виль­ную фор­му суще­стви­тель­но­го, про­чтем при­ме­ры пред­ло­же­ний.

Примеры

К кон­цу года все догово́ры о стра­хо­ва­нии авто­мо­би­лей долж­ны быть оформ­ле­ны.

Нашей ком­па­ни­ей заклю­че­ны догово́ры о постав­ке втор­сы­рья для после­ду­ю­щей пере­ра­бот­ки.

На сто­ле дирек­то­ра заво­да лежат в спе­ци­аль­ной пап­ке под­пи­сан­ные догово́ры.

Мы реши­ли рас­торг­нуть догово́ры с постав­щи­ка­ми ком­плек­ту­ю­щих дета­лей.

Ударение в формах слова «договор»

Ударение в сло­ве «дого­вор» ста­вим на глас­ный «о» тре­тье­го сло­га:

до-го-во́р

Это уда­ре­ние сохра­ня­ет­ся во всех падеж­ных фор­мах суще­стви­тель­но­го. Понаблюдаем за изме­не­ни­ем по паде­жам и чис­лам это­го сло­ва и пра­виль­ной поста­нов­кой уда­ре­ния в его фор­мах:

  • и. п. (что?) догово́р, догово́ры
  • р. п. бланк (чего?) догово́ра, догово́ров
  • д. п. доба­вим (к чему?) к догово́ру, к догово́рам
  • в. п. под­пи­сан (что?) догово́р, догово́ры
  • т. п. инте­ре­су­ем­ся (чем?) догово́ром, догово́рами
  • п. п. узна­ли (о чём?) о догово́ре, о догово́рах 

Литературными вари­ан­та­ми явля­ют­ся фор­мы суще­стви­тель­но­го един­ствен­но­го и мно­же­ствен­но­го чис­ла, при про­из­но­ше­нии кото­рых уда­ре­ние пада­ет на тре­тий слог сло­ва:

догово́р — до-го-во́-ры

Согласно утвер­жде­нию линг­ви­ста  И. Л. Резниченко в «Современном орфо­эпи­че­ском сло­ва­ре рус­ско­го язы­ка» (М., 2007) про­из­но­ше­ние сло­ва «до́говор — до́говоры» с удар­ным глас­ным «о» пер­во­го сло­га явля­ет­ся допу­сти­мым, но име­ет сти­ли­сти­че­ский раз­го­вор­ный харак­тер.

Слово с удар­ным окон­ча­ни­ем -а «дого­во­ра́», часто зву­ча­щее в живой речи, так­же явля­ет­ся раз­го­вор­ным.

Если вы участ­ву­е­те в обсуж­де­нии и заклю­че­нии дого­во­ров на выс­шем уровне, высту­па­е­те пуб­лич­но на сове­ща­нии, а так­же в дело­вой обста­нов­ке со сво­и­ми парт­нё­ра­ми по биз­не­су исполь­зуй­те лите­ра­тур­ное сло­во «догово́ры». Помним, что речь явля­ет­ся визит­ной кар­точ­кой любо­го чело­ве­ка.

Источник: https://russkiiyazyk.ru/kultura-rechi/pravilno-dogovoryi-dogovora.html

Юридический спектр
Добавить комментарий