Как переписать доли несовершеннолетних на покупателя?

Как продать квартиру и не попасть за решетку

Как переписать доли несовершеннолетних на покупателя?

Российское законодательство не запрещает несовершеннолетним гражданам становиться собственниками недвижимости или долей в ней. Однако права самостоятельно продавать или иным образом отчуждать от себя это имущество они не могут, проведение таких операций законом возлагается на их родителей, усыновителей, опекунов или других законных представителей.

Все подобные сделки также должны совершаться с одобрения органов опеки и попечительства (ООП), на которых при этом возлагается обязанность проследить, чтобы права детей-собственников не были ущемлены.

Эксперты рынка недвижимости предупреждают — чтобы без проблем получить разрешение ООП на продажу объекта, полностью или частично принадлежащего ребенку, не достигшему совершеннолетия, необходимо соблюсти ряд правил, поскольку их нарушение или неполное соблюдение чревато расторжением сделки в судебном порядке.

Любая сделка купли-продажи, в которой фигурирует несовершеннолетний собственник просто по умолчанию является альтернативной, когда на вырученные от продажи одной недвижимости деньги сразу же покупается другая.

Поэтому прежде всего необходимо найти покупателя на продаваемый объект, чтобы понимать, на какую сумму можно рассчитывать при подборе нового жилья. Как только этот кандидат будет определен, с ним необходимо заключить авансовый договор, срок действия которого будет четко определен.

Рыночная практика показывает: в большинстве случаев одного месяца с момента получения аванса вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант нового жилья.

 — Продажа вторичной квартиры на рынке московского региона занимает в среднем около трех месяцев, тогда как поиск нового жилья — в три раза меньше по времени, — отмечает, в частности, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

— Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится.

Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье.

Основное правило поиска новой квартиры, напоминают эксперты рынка недвижимости, заключается в следующем: по факту сделки ребенок должен получить как минимум аналогичное, а в идеале — лучшее по качеству и/или большее по площади жилое помещение или долю в нем.

Примечательно, что четкие критерии оценки этих параметров ни в одном законе пока не прописаны, поэтому решение об одобрении сделки или об отказе в ней сотрудник ООП принимает, фактически руководствуясь собственными представлениями об этих параметрах.

Впрочем, существуют нюансы, способные склонить чашу весов в сторону одобрения.

Вариант первый: при переезде ребенок обязательно получает равное предыдущему или большее по площади жилье. Но если обстоятельства не сложились так удачно (а такое случается, увы, чаще всего), можно хотя бы выделить несовершеннолетнему самую большую долю в недвижимом имуществе.

Допустим, приводят образец расчета аналитики рынка недвижимости, до переезда семья из двух взрослых и одного ребенка занимали квартиру площадью 66 квадратных метров. Таким образом на каждого члена семьи приходилось по 22 квадратных метра (или по 1/3 доли).

Если новая квартира будет иметь площадь 60 квадратных метров, то ее можно поделить на четыре равных доли по 15 квадратных метров, две из которых (30 квадратных метров) сразу закрепить за ребенком, а родителям оставить по ¼.

В этом случае с точки зрения законодательства права несовершеннолетнего нарушены не будут.

Вариант второй: несовершеннолетний получает такое же или даже лучшее по качеству жилье, стоимость которого будет такой же или более высокой по сравнению с продаваемым объектом.

То есть даже если семья переезжает из московской «однушки» в областную «двушку», разрешение опека может и не дать, поскольку площадь нового жилья хоть и будет больше, но рыночная стоимость его окажется ниже.

Точно так же опека поступит, если есть намерение пустить вырученные от продажи средства на покупку не готовой квартиры на вторичном рынке, а строящейся «первички» (особенно на стадии котлована).

Даже если потенциальная квартира, предупреждают знатоки вопроса, находится в лучшем районе и имеет большую площадь, в 90% случаев проверяющие органы откажут заявителям, чтобы нивелировать риск нарушения прав несовершеннолетнего, если срок передачи вдруг сдвинется или, не дай бог, проект вообще «встанет».

Как только подходящий объект будет найдет, за него необходимо внести аванс. Это станет гарантией того, что продавец нового жилья не раздумает его продавать, пока органы опеки будут принимать решение.

Минимально необходимый пакет документов в ООП для получения разрешения на сделку купли-продажи должен включать в себя следующие бумаги (по необходимости этот перечень может быть дополнен):

заявление обоих родителей в свободной форме на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией о необходимости сделки (в данном пункте необходимо указать планируемую долю ребенка в новой собственности); свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетний старше 14 лет); свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН; оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую квартиры; отчет об оценке продаваемой и приобретаемой недвижимости.

Рассмотрение не должно превышать 15-дневный срок, в случае положительного решения на руки заявителям выдается разрешение, где указываются адреса продаваемой и покупаемой недвижимости.

Кроме того, ООП также устанавливают срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, включая выписку из домовой книги с отметкой о регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства.

Если опека все-таки дала «добро» на приобретение жилья в новостройке, оговаривается дата предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), в котором также должна быть прописана причитающаяся ребенку доля в недвижимом имуществе.

В процессе операций с недвижимостью, частично или полностью принадлежащей несовершеннолетнему, договоры на продажу старого и покупку нового жилья должны подписываться одновременно, а денежные средства — передаваться по цепочке от первого из покупателей последнему из продавцов.

В договоре тексте договора купли-продажи (который составляется и заверяется исключительно нотариусом), прописываются доли каждого члена семьи, согласованные с органами опеки. Затем пакет документов отправляется на регистрацию в либо непосредственно в Росреестр, либо через МФЦ. Соответственно, это могут сделать либо сами участники сделки, либо нотариус.

После регистрации сделки производится выписка проживающих. Как правило, это процедура должна укладываться в 14 дней, иначе покупатель может инициировать расторжение сделки. Но можно поступить и другим образом — снять проживающих с регистрационного учета до совершения сделки (не требует разрешения органов опеки).

Для этого законные представители ребенка должны обратиться в паспортный стол по месту жительства и написать заявления о снятия с регистрации на себя и на ребенка (если ему уже исполнилось 14 лет, то он должен это сделать самостоятельно). При этом заполняется так называемый лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры.

Для подтверждения перед покупателями факта снятия с регистрационного учета обычно заказывается выписка из домовой книги.

Проблемы городской недвижимости: Новые квартиры больше не будут продавать со скидками

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/226761/

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Как переписать доли несовершеннолетних на покупателя?

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст.

37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст.

 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным.

Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал.

Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал.

В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Как переписать доли несовершеннолетних на покупателя?

Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.

2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего.

При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка.

Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья.

Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка.

При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами.

Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой.

Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись.

Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст.

250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении.

На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально.

Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю.

При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена.

Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах.

Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля.

В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение.

В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери).

Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует. Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть.

В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива.

Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат.

Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется.

Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_dolyu_nesovershennoletnego_rebenka/6183

В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2020 году

Как переписать доли несовершеннолетних на покупателя?

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети.

Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры.

Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же. Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их можно получить.

Основные документы нужны в обязательном порядке. Также внизу после основных я перечислила дополнительные документы.

  1. Разрешение органов опеки и попечительства;

    Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

    Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

  2. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если ребенку до 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 до 18 лет — его паспорт.

  3. Договор купли-продажи квартиры;

    Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, то потребуется договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Изменения в законодательстве (31 июля 2019 года), которые упростили требования нотариусов, не коснулись сделок с участием несовершеннолетних.

    Поэтому как и раньше придется обратится к нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор купли-продажи.

    Поэтому внимательно прочитайте как составляется и заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Свидетельство о браке или разводе.

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Ниже я перечислила документы, которые нужны для подготовки к сделке. В самой регистрации сделки они не нужны.

  • Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.Если покупатели без ипотеки и маткапитала, то обычно этот предварительный договор они не требуют.
  • Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.
  • Выписка из домовой книги; Есть и другие названия этой выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?
  • Архивная (расширенная) выписка из домовой книги; В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался из квартиры, также кто временно выписан и имеет право прописаться. Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира по сегодняшний. Как ее получить — https://prozhivem.com/obshchee/dokumenti/vzjat-arhivnuju-vypisku-iz-domovoy-knigi
  • Выписка из лицевого счета; Эта выписка показывает покупателю, что у собственников нет долгов по коммунальным платежам. Берется она в бухгалтерии паспортного стола и обязательно с печатью начальника отдела.
  • Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.; Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями.
  • Технический паспорт квартиры; В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее план. Тех.паспорт нужен, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также его могут потребовать покупатели, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа в БТИ и в МФЦ.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Если покупатели с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.
  • Документ, подтверждающий право собственности; К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.
  • Договор основания/правоустанавливающий документ; Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-kogda-est-nesovershennoletnij-sobstvennik

Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства

Как переписать доли несовершеннолетних на покупателя?

Решили продать квартиру, которая, или ее часть, принадлежит несовершеннолетнему.  Не знаете как  получить разрешение опеки на продажу квартиры? А ведь это обязательный документ для Вашей сделки!

Сейчас разберемся в этом вопросе подробно.

Не далее, чем на прошлой неделе я сопровождала своих клиентов,обратившихся за разрешением в Отдел по опеке, попечительству и охране прав детства.

Сделка по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, признается законной только в том случае, если права ребенка на жилище не нарушены.

Поэтому переход права собственности от  Продавца-ребенка к покупателю осуществляется Росреестром только при наличии в пакете документов Приказа из Отдела по опеке, разрешающего сделку.

Приказ на продажу может быть в двух формулировках

Годность приказа, разрешающего продажу — 3 года

Законы: ст.26, 36 ГК РФ, ст. 60, 64,65 Семейного кодекса РФ, ст. 19, 21 ФЗ-48 от 24.04.2008 г «Об опеке и попечительстве»

Разрешение опеки на продажу квартиры можно получить через Многофункциональный центр.

Сроки получения Приказа увеличатся примерно на неделю, при условии, если Вы подадите полный пакет документов. Если  Вы что то упустили, этот срок еще увеличится. Рекомендую подавать заявление непосредственно в Отдел по опеке и попечительству.

Оплатить дополнительную консультацию автора сайта Слободчиковой Ольги Дмитриевны по сделкам с участием несовершеннолетних можно здесь

_______________________________________

9. Для получения разрешения на все виды сделок с имуществом (долей имущества) подопечных или несовершеннолетних лиц одновременно с заявлениями и согласием, указанными в пунктах 3-5 настоящего Порядка, представляются следующие документы:

документ, удостоверяющий личность родителя (иного законного представителя) и его копия;

документ, удостоверяющий личность подопечного или несовершеннолетнего лица, достигшего возраста 14 лет, и его копия;

свидетельство о рождении (для лиц в возрасте до 18 лет) и его копия;

документ, подтверждающий полномочия законного представителя (для опекуна, попечителя или уполномоченного представителя организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей) и его копия;

документ, подтверждающий право собственности подопечного или несовершеннолетнего лица на имущество (доли имущества), являющееся предметом предстоящей сделки и его копия;

справка о регистрации подопечного или несовершеннолетнего лица по месту жительства (месту пребывания).

10. Для получения разрешения на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, дополнительно к документам, указанным в пункте 9 настоящего Порядка, представляются следующие документы:

предварительный договор предстоящей сделки на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество (доли недвижимого имущества), заключенный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

копии документов на приобретаемое недвижимое имущество (доли недвижимого имущества), в котором подопечный или несовершеннолетнее лицо будет иметь право собственности (долю в праве собственности);

При отчуждении жилого помещения (доли жилого помещения), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, на основании статьи 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с реализацией мероприятий по улучшению жилищных условий в соответствии с федеральными, региональными либо муниципальными программами взамен нотариального обязательства представляется уведомление уполномоченного органа о сносе многоквартирного жилого дома, в котором находится жилое помещение, признанное непригодным для проживания.

копии кадастровых паспортов на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество либо выписка из государственного кадастра недвижимости на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество;

справка о регистрации подопечного или несовершеннолетнего лица либо свидетельство о регистрации по месту пребывания (в случаях приобретения жилого помещения на основании договора долевого участия, договора цессии, инвестирования в строительство жилья, приобретения объекта незавершенного строительства, иных договоров, которые не могут быть исполнены одновременно с отчуждением жилых помещений, или при приобретении жилого помещения за пределами муниципального образования автономного округа).

11. Разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, выдается при условии приобретения на его имя (в том числе дарения при соблюдении пункта 14 Порядка) равноценного недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) взамен отчуждаемого.

При невозможности выполнения данного условия орган опеки и попечительства выдает разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, с обязательным включением условия о предоставлении родителями (иными законными представителями) документов, подтверждающих право собственности на равноценное недвижимое имущество (долю недвижимое имущество), приобретенное на имя подопечного или несовершеннолетнего лица, в срок не более 2 месяцев с момента совершения сделки.

При наличии разницы в цене между отчуждаемым и приобретаемым недвижимым имуществом, денежные средства этой разницы (в случае приобретения недвижимого имущества по цене меньше отчуждаемого) в течение 30 дней с даты продажи недвижимого имущества, зачисляются на лицевой счёт, открытый на имя подопечного или несовершеннолетнего лица в кредитной организации.

12.

Разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), в отношении которых подопечные или несовершеннолетние лица имеют право собственности, должно содержать условие, обязывающее родителей (иных законных представителей) оформить в собственность подопечного или несовершеннолетнего лица недвижимое имущество (долю недвижимого имущества), выраженное в долях общей площади не менее принадлежащей им в отчуждаемом недвижимом имуществе.

13.

В случае если отчуждаемое недвижимое имущество (доля недвижимого имущества) является не единственным, в отношении которого подопечный или несовершеннолетнее лицо обладает правом собственности, и родители (иные законные представители) не намерены приобретать новое недвижимое имущество (долю недвижимого имущества), на них возлагается обязанность в течение 30 дней с даты продажи недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) зачислить денежные средства, вырученные от продажи недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежавшего подопечному или несовершеннолетнему лицу, на лицевой счёт, открытый на его имя в кредитной организации.

14.

В случае дарения недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) подопечному или несовершеннолетнему лицу взамен отчуждаемого, денежные средства, полученные от сделки с недвижимым имуществом (долей недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, в течение 30 дней с даты совершения сделки с недвижимым имуществом зачисляются на лицевой счёт, открытый на имя подопечного или несовершеннолетнего лица в кредитной организации.

15. При отчуждении недвижимого имущества с последующим выездом за пределы Российской Федерации дополнительно к документам, указанным в пунктах 9, 10 настоящего Порядка, представляется документ, подтверждающий положительное решение посольства или консульства о приеме семьи на постоянное место жительства.

16. При приобретении квартиры в строящемся жилом доме, дополнительно к документам, указанным в пунктах 9, 10 настоящего Порядка, представляется договор участия в долевом строительстве, заключенный со строительной компанией и зарегистрированный органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Всегда рада разъяснить. Автор

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/razreshenie-na-prodazhu/

Юридический спектр
Добавить комментарий