Как организовать строительство таунхаусов по ДДУ?

Особенности правового режима таунхаусов

Как организовать строительство таунхаусов по ДДУ?

ShutterStock/Fotodom.ruВ российском законодательстве таунхаусов не существует, поэтому при покупке такого «почти-самостоятельного-дома» необходимо быть крайне внимательными при оформлении документов.

Что такое таунхаус?

Что вы представляете, когда слышите слово «таунхаус»? Скорее всего, несколько соединённых между собой невысоких зданий с отдельными входами.

Однако изучение рынка недвижимости говорит о том, что таунхаусом может быть назван и небольшой отдельно стоящий дом.

В Градостроительном кодексе РФ встречается близкий по смыслу термин — блокированная застройка, упоминаемая в перечне строений, проектная декларация которых не требует государственной экспертизы.

Признаки, которые присущи такому жилищу:

предназначено для проживания;

не более трёх этажей высотой;

состоит из нескольких блоков (не более десяти), каждый из которых предназначен для проживания одной семьи;

блоки имеют одну или несколько общих стен без проёмов с соседним блоком или соседними блоками;

строение расположено на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

В рекламных проспектах вы можете прочесть, что если у блокированного строения есть отдельный вход, гараж и палисадник, то его называют лейнхаус.

Если у дома два хозяина и два отдельных входа, его принято называть дуплексом.

Его «брат» — твинхаус, который также предназначен для проживания двух семей, но, в отличие от дуплекса, секции не разделены капитальной стеной. Внутри такого жилища есть раздельные и общие жилые зоны.

Бывает также квадрохаус, объединяющий четыре индивидуальные секции однотипной планировки. Все эти названия — лишь калька с английского, в российском законодательстве их нет. Несмотря на привлекательные и ласкающие слух потенциального покупателя названия, в документах, закрепляющих факт купли-продажи, будет стоять наименование «жилой дом блокированной застройки».

ShutterStock/Fotodom.ruОформление таунхауса

Департамент недвижимости Минэкономразвития предлагает относить блокированную застройку к многоквартирной (по сути, таунхаус — тот же многоквартирный дом, но «положенный на бок»).

В поддержку этой позиции можно привести закреплённое законодательно определение многоквартирного дома как совокупности двух и более квартир, имеющих собственные входы.

Вход также может быть организован через помещения общего пользования на общий земельный участок, прилегающий к жилому дому.

При таком подходе при продаже таунхаусов необходимо использовать те же нормы, что и при приобретении обычной квартиры в многоквартирном доме.

Эти правила закреплены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Количество этажей и секций в блокированном доме (таунхаусе) не ограничено законодательно; однако для того, чтобы получить разрешение на такое строительство, необходимо провести обязательную длительную (сроком до 3 мес) и дорогостоящую экспертизу

Это означает, что у посёлка таунхаусов будет своя проектная декларация, в которой содержится его полное описание (в том числе сроки окончания работ), а также будет перечислено и всё то, что должно быть построено на территории.

Утверждённая проектная декларация является руководством к действию. Завершение строительства посёлка удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, которое выдаётся исполнительным комитетом соответствующего муниципального образования.

После этого секции таунхауса могут быть выставлены на продажу.

С другой стороны, секция танхауса может быть оформлена и как отдельно стоящий частный дом. Максимально разрешённое количество этажей такого дома также равняется трём, а вот размер участка неограничен. В этом случае при оформлении сделки покупателю могут предложить оформлять покупку, например, через заключение договора строительного подряда.

В этом случае не требуется составлять и утверждать проектную декларацию, однако застройщик в этом случае должен крайне ответственно отнестись к планированию посёлка. Иначе возможны сложности при организации водо— и электроснабжения.

Многовариантность оформления документации неудобна покупателю, ведь любые изменения в статусе земли или строения повлекут за собой сбор новых документов.

ShutterStock/Fotodom.ruСтатус земли

От чего же зависит, будет ли таунхаус квартирой или домом? Прежде всего от статуса и назначения земель.

С точки зрения юриста, самый подходящий для строительства таунхауса участок должен иметь статус земли населённого пункта, предназначенной для малоэтажного строительства (земли МЖС).

Застройщик при этом должен руководствоваться СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (СНиП 31-01-2003).

Построенный блокированный дом в таком случае будет являться многоквартирным. Каждую его секцию будут оформлять при продаже как отдельную квартиру с собственным входом. Единственный минус — вы не сможете оформить землю в собственность.

Участок будет принадлежать всем владельцам недвижимости на праве совместной (или долевой) собственности или же третьим лицам (если земля находится в аренде).

Тогда для любой модификации дома или участка (будь то посадка куста или установка качелей) необходимо будет получить согласие владельцев всех секций.

Если земля под таунхаусом находится в аренде, покупателям опасаться не стоит. Договор долгосрочной аренды обычно пролонгируется автоматически, поэтому у владельцев секций блокированного дома не возникнет сложностей.

Даже при смене собственника (например, если участок земли переходит из владения города в собственность пригородного муниципалитета), отделить земельный участок от таунхауса невозможно, поскольку каждое домовладение по нормам закона должно обладать некоторым количеством земли, которое необходимо для обслуживания и функционирования.

Если же участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, на нём можно возводить только отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трёх, предназначенный для проживания одной семьи. Такой дом может быть соединён с другими аналогичными домами стенами, но соседние блоки в этом случае не должны иметь общих помещений (чердаков или подвалов).

Перед покупкой удостоверьтесь, что участок, на котором расположено строение, относится к категории «земли населённых пунктов» с разрешением на малоэтажное строительство (в том числе на блокированные жилые дома)

К сожалению, отсутствие общих помещений отрицательно сказывается на стоимости обслуживания блока. Технически и экономически выгодно проводить общие для всего дома инженерные коммуникации, сделать общую гидроизоляцию.

Если общих помещений нет, затраты на строительство и обслуживание возрастают (коммуникации в каждую секцию придётся вводить отдельно).

Именно поэтому застройщики изредка идут на подлог, строя на землях, отведённых под индивидуальное жилищное строительство (земли ИЖС), по правилам, предназначенным для многоквартирных домов.

В договоре купли-продажи секцию обозначат как индивидуальный дом или секцию блокированного дома (другие варианты названия — блок или блоксекция). В таком случае участок земли около секции можно оформить в собственность, а на участке поставить ограждение.

Однако и тут есть некоторые сложности. Минимально допустимый размер участка, на котором разрешается воз— водить индивидуальный дом, устанавливается муниципалитетом и отражается в генплане.

Если земли окажется меньше, могут возникнуть проблемы при дальнейшей регистрации дома. Наиболее неудачный вариант, если застройщик возвёл таунхаус на земельном участке, отведённом для ведения личного подсобного хозяйства.

Тогда постройка может быть отнесена к незаконным и может быть принято решение о её сносе.

Несмотря на то что таунхаус имеет свои юридические особенности, это полноценное жильё, предполагающее оформление постоянной регистрации для их жителей (если соблюдается санитарная норма 6 м2 жилой площади на человека, а у строения есть официальный почтовый адрес)

Хотя если застройщик и владельцы поторопятся, могут успеть оформить строение в упрощённом порядке (по «дачной амнистии») до 1 марта 2018 г.

Отметим, что если вы владеете долей земельного участка, то она также облагается налогом. Размер налога равен произведению кадастровой стоимости участка на его размер (долю) и налоговую ставку.

ShutterStock/Fotodom.ruСОДЕРЖАНИЕ ДОМА

Собственнику таунхауса предстоит оплачивать:

коммунальные услуги, поставляемые снабжающими организациями;

содержание и ремонт общего имущества посёлка;

налоги и сборы в соответствии с текущим законодательством.

Ежемесячные платежи могут рассчитываться на основе площади дома или участка, или же может быть установлен фиксированный ежемесячный платёж, когда расходы за предоставляемые услуги делятся на всех собственников в равных долях.

Размер тарифа оплаты за воду, электричество, вывоз мусора определяется муниципальными органами власти. Но окончательный размер платежа зависит ещё и от ресурсоснабжающей организации, и от управляющей компании посёлка. Площадь таунхауса больше квартиры, поэтому расходы на электричество, водоснабжение, отопление будут больше.

Эксплуатационные расходы (охрана, уборка, вывоз мусора) определяются спецификой построения посёлка, способом прокладки коммуникаций, расположением объектов инфраструктуры. Учтите, управляющую компанию можно поменять. Правда, для этого недовольных действиями её сотрудников должно быть довольно-таки много.

На что обратить внимание при покупке таунхауса?

Если вы подумываете о покупке таунхауса, обратите внимание на следующие моменты. Во-первых, когда секций таунхауса больше десяти, а этажей больше трёх, должна была быть проведена государственная экспертиза проекта.

Во-вторых, уточните, какой договор предлагают оформить при покупке блока, особенно если таунхаус ещё строится (или построен, но не введён в эксплуатацию).

Если вы покупаете блок как квартиру в многоквартирном доме, обязательно необходимо оформить договор долевого участия в строительстве, исключение составляют строящиеся по типу ЖСК таунхаусы.

Если вы покупаете не только секцию, но и примыкающий участок земли, должны быть оформлены два отдельных договора — на дом и на землю.

В-третьих, если земля является общедомовым имуществом, попросите внести в договор пункты, прописывающие степень вашей свободы в отношении ближайшего к вашей секции участка (например, можно внести в договор пункты о том, что вы будете самостоятельно разбивать клумбы или установите мангал, построите беседку или поставите уличные тренажёры. В таком случае вы будете практически уравнены в правах с собственниками индивидуальных участков, разве что продать его не сможете.

В-четвёртых, проверьте проект присоединения дома к инженерным коммуникациям. Если таунхаус построен на землях ИЖС, коммуникации должны быть индивидуально заведены в каждый блок. Если есть возможность, посетите аналогичные посёлки, поговорите с их жителями. Они расскажут вам о жизни в «почти-собственном-доме» куда больше, чем девелоперы или застройщики.

Пакет документов

Если вы покупаете таунхаус (готовый или на стадии строительства), застройщик должен представить вам следующий пакет документов:

свидетельство о праве собственности на земельный участок;

строительные документы (разрешение на строительство, проектная декларация, постановление об утверждении проекта планировки территории, графики строительства, ввода в эксплуатацию объектов и сетей);

договор долевого участия (если объект приобретается на стадии строительства);

технические условия на электричество, газ, воду, водоотведение, примыкание к дорогам общего пользования (необходимо обратить внимание на сроки действия документа, а также на то, каким образом коммуникации будут введены в дом; на выделяемую на секцию электрическую мощность);

проект договора с управляющей компанией.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/37417107-osobennosti-pravovogo-rezhima-taunhausov/

Требования к застройщику

Как организовать строительство таунхаусов по ДДУ?

Поправок в 2019 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капиталВажная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фондЗастройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договораСам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
ТаунхаусыТеперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2019 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%.

Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года.

Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Для начала привлечения средств дольщиков (т.е. заключения ДДУ) застройщик должен:

  • оформить права на земельный участок, на котором осуществляется строительство,
  • получить разрешение на строительство. При этом одно разрешение на строительство может распространяться на несколько домов (очередей строительства).

В предыдущей редакции закона 214 ФЗ планировалось установить с 1 июля 2018 года запрет на работу по нескольким разрешениям на строительство одновременно.  В дальнейшем норму смягчили.

  В последней редакции закона 214 ФЗ, введенной Федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года, с этой даты застройщик может получить несколько разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом (ГПЗУ) или проектом планировки территории (ППТ).

  Это означает, что застройщики могут реализовывать крупные проекты из нескольких домов и социальных объектов, но в рамках одной территории.  Это ограничение не применяется к проектам, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.

  • разработать проектную документацию и провести ее экспертизу,
  • получить от органов строительного надзора заключение о соответствии застройщика и проекта требованиям 214 ФЗ,
  • опубликовать проектную декларацию в отношении многоквартирного дома,
  • разместить на банковском счете в уполномоченном банке минимум 10% от предполагаемой стоимости строительства.  Вместо размещения средств на счете, застройщик может заключить договор с уполномоченным банком на предоставление кредита в размере 40% и более от стоимости строительства.  Остальные средства могут быть получены от покупателей жилья по договорам долевого участия, либо также профинансированы за счет кредитов,
  • в бухгалтерском учете застройщика обязательства, не связанные с данным проектом, должны составлять не более 1% от предполагаемой стоимости строительства (сюда не включаются гарантийные обязательства, которые застройщик принял на себя в предыдущих проектах строительства многоквартирных домов),
  • приобрести опыт строительства многоквартирных домов общей площадью более 5 тыс. кв. м. в течение 3 лет и более (учитывается опыт других родственных застройщику компаний, а также опыт в качестве технического заказчика или генерального подрядчика).

Подробнее о требованиях к опыту, наименованию и деятельности застройщиков читайте здесь.

Причины и сроки направления претензии застройщику

Регулятором отношений между девелопером и участником строительства является  214 ФЗ, согласно которому застройщик обязан передать дольщику жилье, соответствующее проектным документам, договору ДДУ, строительным и техническим нормативам. Если во время передачи объекта дольщик обнаружил любые несоответствия, ухудшающие качество квартиры, и допущенные строителями недоделки и дефекты, все это нужно зафиксировать в акте.

Рекомендуется на прием квартиры пригласить специалиста, который своим профессиональным взглядом увидит дефекты, незаметные гражданам, не связанным со сферой строительства. Например, может обнаружиться низкое качество строительных и отделочных материалов, неисправность коммуникаций, различный строительный брак и так далее.

После выявления недостатков, необходимо написать официальную досудебную претензию застройщику на адрес фирмы, которой велись строительные работы. При этом дольщика не должно интересовать, кем именно допущены недоделки: самим застройщиком или подрядчиком, которого он привлек со стороны. Отвечать за все недостатки должна строительная фирма, с которой заключен ДДУ.

Несоблюдение сроков строительства также является причиной, по которой дольщик может написать претензию в строительную фирму с требованием выплаты неустойки. Подробнее о расчете неустойки за нарушение сроков можно прочитать здесь.

Пишем претензию — скачать образец

Действующим законодательством не установлен стандарт или образец письма к застройщику с требованием об устранении недостатков. Однако недовольство его действиями следует выражать в деловой форме. Нужно исключить:

  • чрезмерную эмоциональность, общие суждения, ненормативную лексику;
  • грамматические ошибки, опечатки, помарки;
  • неправильное указание адресов, цены, иных фактических данных.

Пример составления претензии к застройщику об устранении недостатков:

  • в «шапке» (правом верхнем углу) указывают наименование компании застройщика, собственные идентификационные данные: ФИО, адрес, телефонный номер для оперативных коммуникаций;
  • далее – по центру строки вписывают наименование документа: «Претензия об устранении недостатков»;
  • в начальной части текста приводят сведения о заключении с застройщиком договором долевого участия (ДДУ) с номером и датой оформления;
  • отмечают установленные (законные) гарантийные обязательства и перечисляют выявленные нарушения;
  • со ссылкой на тематический Федеральный закон № 214 от 30 декабря 2004 г. (статья 7, п 2) требуют устранения недостатков за определенный срок;
  • в заключительной части сообщают о последующем обращении в суд, если претензия не будет удовлетворена (перечисляют штрафные санкции, компенсации);
  • завершают документ датой составления и личной подписью с расшифровкой (ФИО).

Скачать образец претензии можно на нашем портале:

  • нарушение срока сдачи объекта недвижимости (образец);
  • устранение выявленных недостатков (образец);
  • разрыв договора с возвратом денежных средств (образец).

К сведению! Ниже рассмотрена подробно претензия об устранении недостатков. Приведенные образцы документов демонстрируют возможность получения компенсаций при нарушении сроков сдачи дома или в случае разрыва ДДУ.    

Причины для написания претензии застройщику

Основные причины для жалобы:

  • На момент сдачи дома в эксплуатацию завершены не все работы;
  • Некачественное строительство, брак, например, неправильная установка витража, в котором было обнаружена течь или протекание в непогоду, протекание кровли, неправильная установка вентиляционной системы и прочее;
  • Несоответствия с планом строительства – ширина, длина, высота помещений отличаются от ожидаемого по договору;
  • В оговорённый срок дом не был сдан в эксплуатацию;
  • К дому пристроены магазины, общепит, офисные помещения, которых не было изначально на плане.

Вы имеете право подать претензию об устранении недостатков или требовать от компании неустойки, возврата денег. Но для этого у вас должны быть весомые, документально подтверждённые основания.

Будь это претензия по качеству окон, плесени на новом доме или серьёзных дефектов несущей конструкции, ваша претензия застройщику, образец которой ниже, должна ссылаться на доказательства.

Используя любой представленный в статье образец жалобы, свою ситуацию всё же важно излагать максимально информативно.

Споры по нарушениям сроков сдачи объекта

Смещение сроков сдачи строительного объекта в эксплуатацию – это право застройщика, закрепленное в любом договоре долевого участия.

При этом закон закрепляет за застройщиком и обязанность известить как дольщиков, так и инвестора о смещении срока за 60 дней до даты, с которой предполагается смещение. Извещение должно содержать в себе изложение причин, в силу которых увеличение срока сдачи объекта является обоснованным.

Однако обоснование смещения, приведенное застройщиком, может быть расценено дольщиками и инвестором совсем не обоснованным. Поэтому, даже при условии того, что застройщик исполнил обязанность по извещению своих договорных контрагентов о продлении срока, как дольщики, так и инвестор имеют право предъявить застройщику претензию.

Разумеется, претензия в данном случае не изменит запланированное застройщиком смещение срока, и целью ее направления может быть только взыскание с застройщика неустойки, предусмотренной ДДУ за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию.

Новое в долевом строительстве: какие изменения ждут рынок в 2019 г?

► С 1 июля 2019 г. застройщик вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке, через который должны осуществляться все расчеты по ведению строительства долевого объекта (расчетный счет застройщика).

При этом на банки возложены специальные функции по осуществлению контроля за операциями на указанных счетах.

С учетом количества платежных операций, которыми обычно сопровождается строительство долевых объектов, дополнительная нагрузка, которая ляжет как на застройщиков, так и на банки, в связи с введением нового порядка, представляется весьма существенной.

Сенаторы предложили не вводить с 1 июля новые требования к застройщикам, а перенести их на полгода

Соответствующий законопроект члены Совета Федерации Андрей Кутепов, Сергей Рябухин и Олег Мельниченко внесли в Госдуму.

Кроме того, застройщику необходимо иметь трехлетий опыт работы в этой сфере, положительную репутацию на рынке и 10 тыс. кв. м жилья, сданного в эксплуатацию. Также застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, который будет контролировать каждый платеж.

При этом на расчетном счете девелопера должно быть не менее 10% средств от проектной стоимости строительства объекта.

Источник: https://okd1.ru/spravka/trebovaniya-k-zastrojshhiku/

Как переход на эскроу-счета повлияет на подмосковную загородную недвижимость

Как организовать строительство таунхаусов по ДДУ?

1 июля в России вступили в силу новые правила долевогостроительства, в соответствии с которыми все расчеты между девелоперами ипокупателями будут производиться через эскроу-счета.

Специалисты Департаментазагородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассказали, как изменившиеся реалиижилищного рынка повлияют на подмосковную «загородку», где под нововведенияпопадают таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах (МЖД). 

Так, если в форматетаунхаусов по договорам долевого участия (ДДУ) реализуется не более третипроектов, то 90% МЖД продаются именно по такой схеме. Нововведения могутпривести к уходу с рынка 20% игроков, а также к сокращению предложения вдиапазоне до 7% в годовой перспективе.

Удорожание себестоимости строительстваспособно вызвать рост цен в указанных форматах на 7-10%.

При этом поддержатьспрос на «загородке» могут покупатели, которые сейчас рассматривают двух- итрехкомнатные квартиры в подмосковных новостройках, но хотели бы получитьбольше площади и комфорта за те же 6-8 млн руб.

Долевое строительствозатрагивает два формата загородной недвижимости – таунхаусы и «малоэтажку». Поданным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, таунхаусы представлены в 9%подмосковных коттеджных поселков, МЖД – в 8%.

«Далеко не всетаунхаусы реализуются в соответствии с законом 214-ФЗ, – комментируетруководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Ихнередко продают как участок с подрядом, долю собственности или как готовый дом.

Таким образом, продажа по ДДУ осуществляется в паре десятков проектов, т.е.примерно в трети поселков от совокупной экспозиции таунхаусов на рынке. Что касаетсяМЖД, там по ДДУ реализуются 90% проектов.

С одной стороны, это помещает данныйформат в зону риска, особенно если учесть, что малоэтажная застройка обладаеткуда меньшей маржинальностью, чем многоэтажная.

Но с другой, таким девелоперампроще, чем застройщикам многоквартирных домов, довести свой проект до состояния30%-ной готовности, что позволяет вести продажи по-старому. Я думаю, порядка 80%девелоперов смогут воспользоваться этим послаблением».

По прогнозамэкспертов компании, вследствие реформы долевого строительства количествоигроков на подмосковном рынке загородного жилья может сократиться в течениегода примерно на 20%, однако выбывшими в основном окажутся мелкие девелоперы, неоказывающие особое влияние на «загородку».

«В первую очередьуйдут те игроки, для которых строительство не является ключевым направлениемдеятельности, – говорит Дмитрий Таганов. – Это могут быть околобанковскиеструктуры, а также холдинги и компании одного проекта, каких в Подмосковьемного. Однако все они погоды на рынке не делают».

С учетом малогоудельного веса проектов у девелоперов, находящихся в группе риска, специалистыкомпании прогнозируют, что подмосковную «загородку» ожидает уменьшение предложенияне более чем на 5-7%.

«Сейчас доля объектовс застройкой на загородном рынке составляет лишь 27%, а готового жильянасчитывается и вовсе 5%, – отмечает директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-НедвижимостьАнтон Архипов. – В обозримой перспективе реформа долевого строительства можетсделать дефицит таких проектов на “загородке” еще более явственным, но все-такине критичным».

Удорожаниесебестоимости строительства в форматах таунхаусов и МЖД способно повысить ихсредний ценник на 7-10%, впрочем, это еще не означает, что спрос на такиеобъекты упадет.

«Если цены на жилье вновостройках будут расти, как сейчас предполагают эксперты в отрасли, то всебольше покупателей будут обращать свое внимание на загородный сегмент, вособенности на максимально приближенные к “квартирному” формату таунхаусы иМЖД, – считает Антон Архипов. – В первую очередь это касается тех локаций, гдестоимость квадратного метра в ЖК намного выше, чем на “загородке”, например, вНовой Москве, где ценовая разница достигает 30%».

Если говорить оцелевых группах клиентов, которые могут перейти с городского рынка назагородный, то главным образом это потенциальные покупатели двух- итрехкомнатных квартир в новостройках Подмосковья, желающие получить большежилого пространства без увеличения бюджета: располагая 6-8 млн руб., они могутприобрести комфортабельный таунхаус площадью 110-130 кв. м или квартируаналогичного метража в МЖД.

«Я думаю, что всреднесрочной перспективе переход на эскроу-счета может даже сыграть “загородке”на руку, – подытоживает Антон Архипов. – Изменившиеся реалии рынка способныпривлечь в загородный сегмент новых покупателей, а также тех застройщиков,которым будет сложно продолжать вести свою деятельность в многоквартирномформате».

______________________________________________________________________________________________________________

Пресс-центрИНКОМ-Недвижимость

Тел.:+7 (495) 232-24-24

e-mail: ce(bww)vapbz.eh

Дружите с нами на

Дружите с нами

Источник: https://ardexpert.ru/article/15998

Соседи сбоку: безопасны ли таунхаусы, продающиеся не по ДДУ – Мосдольщик

Как организовать строительство таунхаусов по ДДУ?

Далеко не вся недвижимость является тем, чем она кажется на первый взгляд. Скажем, апартаменты, которые почти по всем характеристикам напоминают жилье, юридически к жилью не относятся. С таунхаусами история еще более запутанная. Часть из них – это многоквартирные дома, где каждая секция – отдельная квартира.

А другая часть – это дома индивидуальные, причем каждая секция может быть как отдельным домом, примыкающим точно к таким же отдельным домам, так и долей в единственном индивидуальном доме. Хотя выглядеть все эти объекты могут абсолютно идентично и с первого взгляда точно не поймешь, какой же вариант перед тобой.

Нужно ли покупателю погружаться в такие детали и если нужно, как понять, что именно предлагается?

Почему таунхаусами называют абсолютно разные объекты?

Таунхаусы – не самые частые «гости» современных московских новостроек, хотя еще десятилетие назад в столице их появлялось довольно много. Например, ими застраивались целые улицы в районах Куркино и Южное Бутово, появлялись они в Серебряном бору, на окраине Ходынского поля и рядом с парковыми зонами.

Теперь новые поселки таунхаусов встречаются в основном в Новой Москве, а еще чаще – в Подмосковье. Но где бы они ни находились, тем, кто хочет там поселиться, первое, с чего стоит начать выбор – понять, какой именно продукт предлагает застройщик.

Ведь как таунхаусы могут выглядеть совершено разные по юридической и технической сути строения. А дело вот в чем.

Отдельной единицы жилой недвижимости под названием «танухаус» не существует, это лишь маркетинговое понятие. А существуют либо многоквартирные дома, либо дома индивидуальные. Поэтому таунхаусы могут попадать либо в ту, либо в другую категорию. В какую именно – зависит от предназначения земельного участка, узнать о котором можно, например, с помощью Публичной кадастровой карты от Росреестра.

  • Если участок относится к землям населенных пунктов и предназначен для малоэтажного строительства (МЖС), то возводить на нем можно, соответственно, многоквартирные малоэтажные дома. Малоэтажные – это те, в которых не более трех этажей. Что же касается квартир, то располагать их можно как угодно. Можно, например, по аналогии с большинством городских домов, строить квартиры одну над другой, когда входы в разные квартиры будут из холлов и коридоров каждого этажа. А можно поступить иначе. Сделать так, чтобы каждая квартира занимала сразу все этажи малоэтажного здания и с соседними соприкасалась лишь боковыми стенками. В этом случае у каждой квартиры будет свой индивидуальный вход с улицы. Это первый вариант таунхаусов.
  • Если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), строить многоквартирные дома на нем нельзя: здесь можно возвести лишь частный дом. Но никто не запрещает плотно примкнуть друг к другу отдельные дома, расположенные на смежных участках. А если таких примыканий несколько, получается линейка домов, внешне мало чем отличимая от той, строят на землях МЖС. Это второй тип таунхаусов. Чтобы он стал возможен в исполнении, участки под каждый дом межуют так, чтобы они были длинные и узкие. То есть, по короткой части укладывались в габариты отдельного дома, который в данном случае фактически превращается в секцию таунхауса.

Где искать строящиеся поселки таунхаусов в Новой Москве

НазваниеРасположениеРазмеры секцийЦены
«Марсель»Калужское ш, 34 км от МКАДот 78 кв.мот 4,9 млн руб.
«Академия парк»Киевское ш., 22 км от МКАД107,7-120,8 кв.мот 5,7 млн руб.
P.S. («Петровская слобода»)Варшавское ш., 14 км от МКАД186-210 кв.м7,0-9,4 млн руб.
«Ширяевские усадьбы»Киевское ш., 22 км от МКАД108-231 кв.мот 8,3 млн руб.

Почему не во всех таунхаусах есть инженерные коммуникации?

Основные отличия между таунхаусами, что возводятся на землях под малоэтажное строительство, и теми, что строятся на участках ИЖС, вытекают из сути этих строений. В одном случае дом – многоквартирный, где каждая квартира – это секция таунхауса. А во втором каждая секция – это отдельный индивидуальный дом.

В многоквартирных домах помимо частного имущества отдельной семьи, ограниченного стенами конкретной квартиры, имеется еще и общее, одновременно принадлежащее жильцам всех секций сразу. Это, например, те же чердаки, подвалы и пр. Часть этого имущества используется в сугубо практических целях.

Например, по общему чердаку или подвалу прокладывают инженерные коммуникации (сети водоснабжения, канализацию, электрику и пр.), которые затем заводят в каждую секцию таунхауса. В таком подходе нет ничего нового, точно такой же принцип разводки коммуникаций применяются в любом многоквартирном доме.

С секциями таунхаусов, которые de ure являются индивидуальными домами, все иначе. Дело в том, что индивидуальные дома вообще не могут иметь общих частей.

И даже если два таких дома примыкают друг другу, по линии их соприкосновения располагаются две независимые стены, а не одна общая для обеих секций, как в случае в таунхаусами на землях МЖС. Не может быть у таких домов и общих чердаков или подвалов.

Поэтому провести по ним коммуникации нельзя, их независимо вводят в каждую секцию, с участка.

Это единственно законное решение, которое обойдется застройщику заметно дороже, чем в первом случае.

Поэтому порой застройщики хитрят: общие подвалы или чердаки делают и в том случае, когда таунхаусы строят на землях ИЖС. Приобретая такой объект, покупатель сильно рискует.

Первая же проверка (а с 2018 года новые индивидуальные дома начали выборочно проверять) обнаружит несоответствие закону, что выльется в кучу неприятностей.

Более того: в тех таунхаусах, что строятся на землях ИЖС, коммуникаций может не быть вовсе. Это многоквартирных домов без коммуникаций быть не может, а в частных домах возможно все. Некоторые застройщики активно пользуются этой возможностью и заявляют низкие цены на свой продукт.

Но потом может выясниться, что причина низкой цены в том, что коммуникации в ней не учтены. За них придется доплатить отдельно. Или заниматься их подводом самостоятельно.

Чтобы такая ситуация не стала неприятным сюрпризом, нужно заранее интересоваться, что именно входит в комплектацию строящейся секции таунхауса и внимательно читать договор.

Отличия таунхаусов, строящихся на землях МЖС и ИЖС

На землях МЖСНа землях ИЖС
Что строится согласно документам
  • многоквартирный малоэтажный жилой дом
  • несколько индивидуальных жилых домов
Каждая секция таунхауса – это
Особенности всех секций
  • имеют общий подвал и/или чердак, по которым проходят инженерные коммуникации
  • не могут иметь общих частей, в каждую секцию коммуникации входят отдельно, с участка
Минимальный размер земельного участка при каждой секции
  • как правило, 0,2-0,5 сотки
  • определяется местными нормативами для ИЖС, как правило – 6 соток
Кому принадлежит земельный участок при секции
  • либо владельцу секции, либо это совместное имущество владельцев секций
Регламентируется ли строительство 214-ФЗ
Заключается ли с покупателем строящегося таунхауса договор долевого участия (ДДУ)
  • нет, заключается договор инвестирования, договор подряда, предварительный договор купли-продажи или что-то еще
Исключены ли двойные продажи
Если на стройплощадке возникнут проблемы, сможет ли покупатель войти в реестр обманутых дольщиков

Кому принадлежат участки при таунхаусах?

Если секция таунхауса – это индивидуальный дом на землях ИЖС, все просто: владеть участком, примыкающим к секции, будет ее собственник. Потому что каждый дом строится на отдельном участке и никак иначе. По размеру участка, даже не заглядывая в документы на землю, порой можно определить, какой именно тип таунхауса перед вами.

Дело в том, что в каждом субъекте, а то и в каждом населенном пункте устанавливают свои минимально допустимые размеры для участков ИЖС. Как правило, они не могут быть меньше 4 соток, а чаще – 6 соток, что по меркам каждой секции таунхауса очень много.

Поэтому если большие участки окажутся не только у крайних секций таунхауса, но и у любой, скорее всего, земля имеет статус ИЖС, а каждая секция таунхауса – индивидуальный дом.

Если каждая секция таунхауса – это квартира в малоэтажном многоквартирном доме, все сложнее. По умолчанию весь такой дом, то есть, все его секции, расположены на едином земельном участке.

То есть, вся земля, к какой бы секции она не примыкала, окажется в совместной собственности всех владельцев таунхаусов. Но каждый владелец хочет пользоваться ближайшим к нему участком единолично, разбив там сад, сделав зону барбекю, а может, поставив там маленькую баню.

Такая возможность – это конкурентное преимущество таунхаусов и одна их причин интереса покупателей к такой недвижимости.

Чтобы это преимущество воплотить на практике, у застройщиков есть два пути.

  • Первый – всю землю оставить в совместной собственности, но покупателям одновременно с договором на приобретение квартиры (секции таунхауса) сразу предложить подписать и второй договор. В нем речь пойдет о правилах землепользования, в частности – о том, что пользоваться ближайшим к каждой секции участком может лишь ее владелец и никто иной.
  • Второй путь: после того, как таунхаусы будут построены, участок межуют, выделяя в отдельные части те территории, что примыкают к каждой секции. А потом оформляют в личную собственность каждого владельца квартиры. Этот вариант более «вкусный» для покупателя, поскольку ближайшая земля оказывается его личной, но и более дорогой. Более того: порой этот вариант единственно возможный. Например, в некоторых районах Подмосковья местные правила требуют проводить такое межевание в обязательном порядке. Таким образом, выбирая танухаус на землях МЖС, стоит сразу поинтересоваться, кому будет принадлежать участок, примыкающий к секции, и если ли какие-либо ограничения для пользования им.

Одинаково ли безопасно приобретать таунхаусы, строящиеся на землях МЖС и ИЖС?

Пока здание еще возводится, юридическая безопасность сделки во многом определяется законодательством, которое регламентирует строительство, и типом договора, что заключается с будущим собственником.

Если таунхаусы возводятся на землях МСЖ и представляют собой многоквартирный дом, к ним можно применять закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) и заключать с покупателями договоры долевого участия (ДДУ). Это самый идеальный вариант в плане безопасности сделки.

Например, при таком подходе исключен риск двойных продаж, поскольку все ДДУ проходят обязательную регистрацию в органах Росреестра, а если на стройплощадке возникнут проблемы, те, кто заключил такой договор, могут вступить в реестр обманутых дольщиков.

Отдельный бонус заключается в том, что согласно закону «Об ипотеке» под право требования по ДДУ можно взять ипотечный кредит, банки таких клиентов довольно активно кредитуют.

На индивидуальные дома 214-ФЗ не распространяется. Поэтому с покупателями таунхаусов на землях ИЖС могут заключать множество самых разных договоров. Например, предварительный договор купли-продажи или договор подряда на строительство.

Они лишены тех преимуществ, что есть у ДДУ, поэтому риски по ним существенно выше. Что касается ипотеки, тут тоже своя специфика. Право требования по договору, скажем, подряда, предметом залога быть не может, поэтому на основании лишь этого документа кредит не дадут.

Зато у тех, кто приобретает строящийся танухаус на землях ИЖС, на руках тут же оказываются документ о праве собственности на земельный участок. А такую собственность в качестве залога банки, как правило, рассматривают.

Другое дело, покроет ли такой кредит затраты на строительство таунхауса – это большой вопрос. Все будет зависеть от того, где именно он строится и насколько дорогая в этой локации земля.

Зачем мне это знать?

Таунхаус – хорошая альтернатива и квартире, и загородному дому, сочетающая в себе преимущество и того, и другого формата. Однако поскольку законодательство в отдельный тип недвижимости таунхаусы не выделяет, стоит держать ухо в остро и четко понимать, что именно предлагается к покупке.

И таунхаусы, строящиеся на землях МЖС, и те, что на землях ИЖС, находятся в правовом поле. Однако у каждого из таких вариантов есть свои особенности, которые стоит учитывать при выборе.

Но есть и особая категория объектов, похожих на таунхаусы, в которым строит относиться с собой осторожностью.

Это случаи, когда на одном отдельном участке, предназначенном под индивидуальное строительство, а порой – под дачное, возводится длинный дом с отдельными входами в разные его части, и каждая такая часть предлагается как доля в общем имуществе.

Такой объект запросто могут признать незаконным, потому что он противоречит статусу участка, да и с подключением коммуникаций возникнут большие проблемы. Поэтому портал МосДольщик.рф настоятельно советует обходить такие варианты по большой дуге и не связываться с ними даже в том случае, если цена будет ну очень привлекательной: себе дороже.

  • ТЕГИ
  • безопасная покупка
  • ДДУ
  • новостройки
  • таунхаусы

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/kak-kupit-kvartiru/bezopasnye-taunhausy/

Юридический спектр
Добавить комментарий