Как мне законно вернуть свою жилплощадь?

Можно ли вернуть проданную квартиру обратно?

Как мне законно вернуть свою жилплощадь?

Как вернуть проданную квартиру обратно

К сожалению, племянник как собственник квартиры может ее продать, а вас выселить, если в договоре не было указано, что вы имеете пожизненное право пользования квартирой. Оспорить договор купли-продажи очень сложно. Важно, что указано в самом договоре насчет оплаты, а также не давали ли вы расписки о том, что якобы получили деньги.

Если в договоре написано, что деньги вы получили при подписании или до подписания этого документа, то ссылаться на неполучение денег вы не сможете, так как договор доказывает обратное.

Вернуть купленную квартиру

Если все делать необдуманно, придется платить налоги, и ,возможно, с каждого действия.

Надо подумать иные варианты. Возможно, судебное признание сделки недействительной, избавит от некоторых проблем. Если квартира еще не оформлена (например, еще только заложили деньги в банковскую ячейку), можно попробовать отыграть все обратно.

Правда, возможно придется платить неустойку… и определенные компенсации лицам, участвующим в сделке.

Вернуть квартиру застройщику на последнем этапе строительства можно при нарушении Застройщиком договорных условий или при взаимной договоренности сторон.

Что же делать в тех случаях, когда в силу обстоятельств бывает необходимо вернуть своё жильё и разорвать договор купли-продажи? Как вернуть проданную квартиру?

Можно ли это сделать? На этот счет законодательство отвечает: «Можно». Аннулировать договор купли-продажи можно в тех случаях, когда выясняются новые обстоятельства, представляющие сделку неправомерной. Например, на момент подписания не было получено согласия всех членов семьи, из-за отсутствия одного из родственников.

Как вернуть квартиру банку, купленную в ипотеку?

Выплачивать ему еще долго, а жилье неожиданно начало дешеветь.

Тут нашему герою приходит идея: а почему бы не вернуть квартиру в банк, возвратить свои средства и приобрести себе квартиру в кредит в другом банке, но уже по сниженной цене? Квартира — это не предмет одежды, который можно придти и сдать в магазин в течении 14 дней, если он, положим, вам не подошел. Это совсем другой случай. Дело в том, что банк — это всего лишь организация, которая одобрила кредит и перевела средства на счет продавца.

Договор можно прекратить двумя путями: расторгнуть или признать недействительным.

Первый вариант расторжения договора купли-продажи — это обоюдное согласие сторон.

В этом случае можно провести обратную сделку, то есть продать квартиру обратно продавцу, а продавец возместит все расходы покупателю, связанные с проведением сделки (вернет деньги за проданную квартиру + регистрация и другие расходы) Риэлторам очень важно не допускать до судебных разбирательств сделки, по которым они работают.

Мир детей живет по принципу, что дареное не дарят, а отданное назад не вернешь.

Такие правила, по сути, существуют и в мире взрослых, урегулированным законодательными актами, но идеальных законов не бывает, и в каждом можно найти пробелы, позволяющие получить возможность обратного хода.

Такие возможности есть и в делах относительно продаж квартир, поэтому если Вы задавались вопросом, можно ли вернуть проданную квартиру, знайте, что такие возможности есть, но каждый случай индивидуален и зависит от конкретных обстоятельств дела.

Можно ли вернуть собственность на проданную недвижимость?

Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу.

П о общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами.

Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу ( если продавец юридическое лицо ) и т.п.

И до сей поры не поняли, что за свои действия должны нести ответственность САМИ, а не искать крайних-риэлторов, соседей, дядей-тетей.

Вас что силой заставили продать, и под пистолетом договор подписывали? Не надо жадничать, надо быть честным и открытым до конца с тем же риэлтором, и оговаривать все нюансы, страхи, сомнения, чтобы Вам могли помочь продать. Ставьте задачу правильно перед риэлторами и покупателям озвучивайте условия.

Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры — возможные нюансы

Кроме того, возможно вернуть 13% от выплаченных банку процентов по ипотеке. Рассмотрим этот вопрос подробнее. Когда нужно учитывать 13% от покупки квартиры В настоящее время максимальная сумма, с какой есть возможность вернуть налог 13% является 2 миллиона рублей, иными словами максимальная сумма возврата равна 260 000 рублей.

Такой возврат возможен раз в жизни и занимает немало времени и сил, поэтому для многих людей вопрос этот считается трудоемким и очень сложным. В России четко регламентировано, кто и когда может вернуть имущественный возврат 13%, поэтому чтобы получить ответы на интересующие вопросы, можно обратиться к законодательной базе РФ.

Возможно ли вернуть такой налог Вернуть налог 13% с покупки квартиры может любой гражданин Российской Федерации.

Возврат проданной квартиры

Существует несколько оснований, по которым продавец после заключения сделки может вернуть квартиру. 1.

Расторжение договора купли-продажи: этот вариант возможен в том случае, если одна из сторон не выполняет обязанности по договору, либо зафиксированы нарушения при оформлении договора. 2.

Продавец может вернуть себе квартиру, если заключенная сделка купли-продажи квартиры будет признана недействительной.

Существует великое множество вариантов решений этой проблемы, но основными способами вернуть квартиру на законном основании являются лишь всего пять из них. Эти способы помогут избежать попадания в щекотливые и запутанные ситуации, связанные с утратой либо приобретением вами заветной жилплощади. Каким образом вернуть проданное жилье?

1. Соглашение удается успешно расторгнуть, при условии, если изменились основные события и условия, при которых стороны заключали сделку.

Действительно недействительна?

Собственник может делать со своей собственностью все, что захочет. Но его право собственности может быть обременено правами несовершеннолетних, пенсионеров, инвалидов.

Сделки, касающиеся продажи, обмена, сдачи квартиры, в которой были прописаны или собственниками которой являлись несовершеннолетние, признаются недействительными, если они были совершены без согласия органов опеки и попечительства (ст. 37, 168, 175 ГК РФ)

В любом случае договор или расторгается, или же признается недействительным. Действительно, закон предусматривает некие ситуации, которые могут помочь расторгнуть договор купли-продажи.

Как вернуть деньги за оценку, если продавец передумал продавать квартиру? Случай из практики – гражданин планирует купить жилую недвижимость – квартиру, в связи с чем сделал заказ на проведение оценки и составление акта.

На практике возникают случаи, когда покупатель купил «кота в мешке. лет — при этом он не теряет право на проживание в квартире — а по возвращении выяснил, что квартира продана (без учёта имеющихся у него.. Какими способами можно возвратить реализованную квартиру? Деньги и инвестиции Как можно вернуть проданную квартиру.

Если квартира была продана на законных основаниях с соблюдением всех процессуальных норм, то получить назад данное жилье Вы уже не сможете и никакой суд в этом Вам не поможет..

Остались вопросы или требуется помощь юриста? Получите бесплатную консультацию юриста по жилищным вопросам.

Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/mojno-li-vernut-prodannuiu-kvartiru-obratno-59e797a086516573621aeb96

Верховный суд обязал возвращать незаконно отнятое жилье

Как мне законно вернуть свою жилплощадь?

Квартирные тяжбы – одни из самых трудных и долгих. А когда речь идет о возвращении незаконно отнятого жилья, то такие дела вообще можно назвать исключительными.

Важное решение вынес Верховный суд, который разобрался в очень запутанном и трудном квартирном деле женщины с Дальнего Востока.

Главное в этом решении – то, что высший суд разъяснил нижестоящим коллегам, как правильно надо разрешать споры про долги и связанные с ними аресты жилья.

Женщина, о деле которой идет речь, столкнулась с несправедливостью в судах очень давно – в 2001 году. И лишь недавно смогла наконец доказать свою правоту в Верховном суде. Согласитесь, на такой подвиг способен далеко не каждый.

Все началось с того, что жительница Владивостока обратилась в суд с иском к Главному управлению юстиции по Приморскому краю, к судебному приставу Ленинского района города, Дальневосточному отделению Российского фонда федерального имущества и новому хозяину своей бывшей квартиры.

Она просила признать недействительными торги и договор купли- продажи ее жилья. Но главное – она требовала вернуть ей проданную квартиру. Гражданку лишил квадратных метров пристав-исполнитель. Ему по решению суда надо было взыскать с женщины 54 тысячи рублей. Недолго думая, пристав забрал у женщины жилье и отдал его местному Фонду федерального имущества.

Весной 2003 года эта организация продала квартиру почти за 300 тысяч рублей.

Жительница Владивостока пошла обивать судейские пороги, доказывая, что квартира – единственное жилье у нее и двух несовершеннолетних детей.

Другой немаловажный аргумент пострадавшей – ее долг несоизмерим со стоимостью жилья. Районный суд, позаседав, наконец осенью 2004 года отказал женщине.

Краевой суд спустя еще несколько месяцев это решение отменил и вернул дело в район. Упрямая гражданка не сдавалась.

Прошел почти год, и районный суд наконец-то сделал один шаг навстречу обездоленной истице. Торги по квартире и договор купли-продажи жилья наконец признали незаконными. Но в возврате квартиры женщине отказали. Краевой суд согласился с таким странным решением.

Судебная чехарда продолжилась и в 2007 году. Президиум краевого суда после очередных жалоб вдруг резко отменяет все прежние “половинчатые” решения и единственно законным признает самое первое решение районного суда, по которому женщине во всем отказали.

Наконец жительница Владивостока дошла до Верховного суда и попросила его отменить прежние судебные отказы. Уже в 2009 году Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила это многострадальное квартирное дело и заявила про серьезные нарушения закона.

судебная инстанция страны по полочкам разложила все перипетии приморских судов. Этот разбор крайне важен не только для истицы, но и для тех, кто столкнулся с похожей ситуацией. Высший суд заявил: торги по продаже жилья были недействительными. Следующее нарушение – квартиру нельзя было трогать.

По статье 446 Гражданского процессуального кодекса взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если оно для должника – единственное. Исключение из этих правил – квартиры, взятые по ипотеке. Дальше – больше. Отнимать квартиру за 300 тысяч в уплату долга в 50 тысяч – шаг неправильный и незаконный.

В Законе “Об исполнительном производстве” от 1997 года – именно в такой редакции действовал закон на момент продажи квартиры – сказано дословно: “взыскание накладывается на вещи должника в том размере и объеме, которые необходимы для выполнения решения суда о долге”. Но не больше. И это еще не все. Местные суды в какой-то момент тоже говорили про незаконность торгов.

Но они промолчали про главное: по статье 449 ГПК признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, победившим на торгах. Строго по закону недействительность сделки по 167-й статье Гражданского кодекса обязательно имеет серьезные последствия: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Причем, подчеркивает Верховный суд, вопрос о приведении сторон в первоначальное положение должен решаться судом одновременно с признанием сделки недействительной. А не когда-нибудь потом.

Победа смелой и упорной жительницы Владивостока дорогого стоит. Потому как попытки отнять жилье за очень небольшой долг стали на просторах Родины почти регулярной практикой.

В том же Владивостоке, если верить информации Управления судебных приставов по Приморскому краю, была и другая женщина, которая лишилась квартиры за незначительный долг. Наша победительница в Верховном суде была из Ленинского района, а эта из Первомайского.

Приставы в своем сообщении заявили, что “в случае злостного уклонения от исполнения судебного решения о взыскании даже небольшой суммы долга можно лишиться жилплощади. Именно так произошло с жительницей Владивостока, которая в течение двух лет пыталась найти всевозможные способы избежать выплаты долга и остаться безнаказанной.

Речь шла о Первомайском районе Владивостока. Было возбуждено исполнительное производство о взыскании с гражданки Б. суммы долга в размере около 25 тысяч рублей. Ответчица (впоследствии должница) причинила ущерб своим соседям, залив их квартиру водой”.

А в Уссурийске местные чиновники отправили в городской суд тысячи исковых заявлений “О прекращении права собственности в связи с невнесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев”.

В конце этих писем за подписью представителя администрации Уссурийского городского округа – просьба к Фемиде о вынесении решения о продаже с публичных торгов жилого помещения по такому-то адресу, собственником которого является… и далее указывается фамилия, – и выселении всех зарегистрированных и проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении членов семьи.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

В этот список чохом вписали всех должников, даже тех, у кого сумма задолженности по квартплате от пяти тысяч и меньше рублей.

В таких случаях большим благом для граждан станет важное решение Верховного суда. Повторимся, оно служит прямым указанием всем судьям во всех регионах, как рассматривать подобные дела и не нарушать законные права граждан.

Источник: https://rg.ru/2010/03/02/sud-kvartira.html

Из-за пробела в законе архангелогородка с двумя детьми осталась без крыши над головой · Правда Севера

Как мне законно вернуть свою жилплощадь?

Психически больной человек продал свою жилплощадь и оспорил это в суде – в итоге мама и двое маленьких детей остались без крыши над головой.

— Теперь судебные приставы могут прийти нас выселять. Другого жилья у меня нет, идти нам с детьми некуда – разве что на улицу…

Архангелогородка Екатерина Льдинина говорит это со слезами на глазах, и её можно понять. В 2013 году она продала свою квартиру, чтобы купить новую – попросторнее. Дети – мальчик и девочка – подрастали, каждому хотелось свой уголок. Выбор пал на трёхкомнатную квартиру в доме 93‑й серии на улице Лочехина в Исакогорке.

— Жилплощадь, которую я покупала, принадлежала риелтору, свидетельство о праве собственности было оформлено на него. Правда, владел он этой квартирой недолго – всего пару месяцев. Но об этом я узнала гораздо позже, – рассказывает Екатерина.

Тогда же, в апреле 2013‑го, никаких подозрений у покупательницы не возникло. Этого человека женщине порекомендовали знакомые риелторы, через которых она продавала свою квартиру.

Но главная причина, по которой одинокая мама не стала проявлять особую бдительность, заключалась в том, что на улучшение жилищных условий она взяла ипотеку:

— Если честно, я понадеялась на банк. Думала, что мне самой никто не даст сведений о предыдущих собственниках квартиры, а сотрудники банка всё проверят (на самом деле запросить в Росреестре такую справку может сам покупатель. – М. Л.). В поквартирной карточке всё было чисто.

Материнский капитал тоже ушёл на дополнительные квадратные метры. В итоге сделка состоялась: покупательница заплатила риелтору два миллиона 220 тысяч рублей, и новыми собственниками стали в равных долях мама и дети. Семья справила новоселье и стала жить-поживать.

Ответчики восьми и двенадцати лет

Прошло больше трёх лет. Всё это время Екатерина исправно выплачивала банку ипотечный кредит. Сделала ремонт – квартира была очень запущена. А в августе 2016 года – как гром среди ясного неба – повестка в суд!

— Оказалось, что риелтор, у которого мы купили квартиру, в свою очередь, приобрёл её у психически больного человека. Тот обратился в бесплатное юридическое бюро, его сотрудники написали заявление в прокуратуру, которая подала на нас в суд. И суд постановил вернуть квартиру этому человеку, – Екатерина будто сама не верит, что это не страшный сон.

На защиту прав Алексея Валова (имя и фамилия изменены) встал прокурор Архангельска. В своём иске он просил признать договоры купли-продажи квартиры на Лочехина недействительными и применить последствия ничтожной сделки. Проще говоря, прокурор потребовал вернуть квартиру Валову, поскольку при продаже квартиры в декабре 2012 года он не мог осознавать значение своих действий и руководить ими.

Ответчиками стали Екатерина Льдинина, её 12‑летняя дочка и сын восьми лет, а также риелтор, который продал им жилплощадь.

В качестве третьих лиц были привлечены: банк, у которого ипотечная квартира находилась в залоге, администрация города Архангельска и региональное управление Росреестра.

Когда Исакогорский суд уже начал рассмотрение дела, прокурор отказался от своих претензий к сделке между Льдиниными и риелтором. А вот договор между Валовым и риелтором оспаривался по полной программе.

До 2012 года квартира на улице Лочехина, в которой проживал Алексей Валов, была муниципальной. В ноябре того года он выдал уже упомянутому риелтору доверенность на приватизацию квартиры. А в декабре заключил с ним договор-купли продажи. В марте 2013‑го Валов снялся с регистрационного учёта.

В июле 2015 года бывший владелец жилплощади пришёл в государственное юридическое бюро и заявил, что его обманули, воспользовавшись состоянием здоровья. 27‑летний Алексей Валов, действительно, с детства страдает умственной отсталостью. Состояние здоровья усугубили токсикомания и алкоголизм.

Он неоднократно проходил лечение в психоневрологическом диспансере. По словам Алексея, именно врачи этого лечебного учреждения и посоветовали ему обратиться к юристу после того, как он рассказал им, что хотел обменять трёхкомнатную квартиру на меньшую, но его обманули и якобы оставили без жилья.

Родных у молодого человека нет, другой жилплощади тоже. Сейчас он живёт у знакомой. Все, кто с ним общался, утверждают, что признаки заболевания невозможно не заметить. Валов обращался в полицию, однако в возбуждении уголовного дела ему отказали – за отсутствием состава преступления. Но когда этой историей занялась прокуратура, она отменила постановление об отказе.

Риелтор, который купил квартиру у Валова и продал её Льдининой, на судебные заседания не ходил. Его представитель сообщил суду, что Валов получил за квартиру деньги – один миллион 800 тысяч рублей, и у покупателя имеется его расписка, которую приобщили к делу.

Не понимает, но право имеет

Юристы ответчиков настаивали, что бывший владелец квартиры пропустил годовой срок давности по оспариванию таких сделок. Однако начальник юридического отдела госюрбюро Архангельской области Сергей Ярмолюк, представлявший интересы Валова, указал, что всё это время подзащитный периодически лечился в стационаре и не осознавал, что его права нарушены.

Суд назначил психиатрическую экспертизу. И эксперты пришли к однозначному выводу: Алексей Валов, страдающий психическим расстройством, во время подписания договора купли-продажи квартиры не мог понимать значение своих действий.

Очевидно, что он не мог это понимать и месяцем ранее, когда выдавал риелтору доверенность на оформление муниципальной квартиры в свою собственность. Но этот вопрос суд не рассматривал, поскольку никто его перед ним не ставил.

Подчеркнём, что при этом Валов считается дееспособным гражданином и вправе совершать такие сделки. Да, их значения он не понимает. Но право имеет. Такой вот парадокс.

А поскольку продавец не понимал, что делает, по закону считается, что имущество перешло в другие руки помимо его воли. Стало быть, квартиру надо вернуть прежнему владельцу. Права добросовестного приобретателя, который знать не знал о сомнительном прошлом недвижимости, в таких случаях практически ничего не значат.

Примечательно, что сделку между Льдиниными и риелтором суд признал законной. Однако это никак не облегчает положение добросовестных покупателей. Решение суда не оставляет вариантов: договор купли-продажи квартиры между Валовым и риелтором признать незаконным, истребовать её из владения Льдининых и возвратить Валову.

При этом из залога у банка квартира также изымается, а ипотека прекращается.

Ответчики обжаловали это решение в областном суде, но он полностью согласился с выводами районного. Решение вступило в законную силу. И маму с детьми действительно в любой момент могут попросить освободить жилплощадь.

Квартира за мороженое

Ситуация, в которой оказалась эта семья, порождает массу вопросов. Почему человек, который не понимает значения своих действий, может заключать договоры, приватизировать и продавать квартиру? Ведь теперь ему ничего не мешает снова выставить её на продажу – Валов остаётся дееспособным. Он сам говорил, что хотел обменять жилплощадь на меньшую, и в решении суда это отражено.

По словам Екатерины Льдининой, через несколько месяцев после переезда на новую жилплощадь к ним приходили двое мужчин, один из которых представился её бывшим владельцем:

— Он спросил, за сколько мы купили эту квартиру. Я назвала сумму, и он сказал, что его обманули, выплатили не все деньги или что‑то вроде того. Но никаких претензий к нам он не высказывал.

В суде бывший хозяин квартиры заявил, что денег за неё не получал. Почему подписал документы на продажу, пояснить не смог. Расписку в получении средств суд не принял во внимание, потому что её автор всё равно ничего не понимал.

А что если владелец квартиры действительно получил сумму, указанную в расписке? Затем вернул жильё через суд и может опять его продавать. Конечно, мы сейчас фантазируем, но теоретически такое вполне возможно. Как говорил Глеб Жеглов – это же Клондайк, Эльдорадо! Тем более что за человеком, который ничего не понимает, всегда может появиться кто‑нибудь «понимающий».

Но куда более распространён другой вариант: известно, что больные, пьющие, престарелые люди чаще всего становятся жертвами мошенников или просто желающих подзаработать не самым порядочным способом. 40‑летний житель Архангельска продал своё жильё за порцию мороженого. И очень удивился, когда новый хозяин не пустил его на порог.

В этом случае возникают вопросы к риелтору, продавшему Льдининым квартиру. Мы предложили ему на них ответить. Он не отказался, но то был очень занят и просил перезвонить, то обещал выйти на связь сам и не выходил. После нескольких попыток пообщаться стало понятно, что человек не склонен что‑то объяснять.

Екатерина Льдинина встречалась с ним после того, как стала ответчицей. По её словам, риелтор сообщил, что сейчас у него нет денег, чтобы вернуть их покупательнице квартиры.

Но он устроился на новую работу и через полгода сможет взять кредит. Однако речь шла лишь о возвращении разницы между суммой, за которую он купил квартиру у Валова, и полученной от Льдининой.

Это порядка 400 тысяч рублей.

«Как нам быть?»

— К сожалению, добросовестный приобретатель не очень защищён законом, – говорит начальник юридического отдела государственного юридического бюро Архангельской области Сергей Ярмолюк. – Единственная возможность вернуть свои денежные средства – обратиться в суд с требованием к продавцу квартиры.

Чтобы не попасть в такую историю, при заключении договора купли-продажи надо тщательно проверять не только продавца, но и предыдущих собственников. При малейшем сомнении – требовать справку о состоянии здоровья.

Если у владельцев квартиры имеются тяжёлые заболевания, во многих случаях могут возникнуть проблемы.

Что касается самой возможности заключения сделок тяжело больными людьми, Сергей Ярмолюк считает, что имеет место пробел в законе. Сегодня он не обязывает ни одно ведомство ставить вопрос о дееспособности таких людей.

По мнению юриста, лечебные учреждения, которые лучше всех знают историю болезни и диагнозы пациентов, в тяжёлых случаях могли бы сообщать информацию о них в органы опеки, чтобы те при необходимости принимали меры.

Представитель Льдининых Елена Семёнова сообщила, что они будут обжаловать решения судов двух инстанций в кассационном порядке:

— Мы считаем, что суд не дал оценку нашим доказательствам. Пропуск срока для обращения в суд – отдельная история. В медицинских документах истца есть сведения о том, что в разговоре со своим лечащим врачом он упоминал о продаже в 2012 году своей квартиры. Полиция несколько раз выносила отказной материал.

Кроме того, Екатерина Льдинина будет предъявлять исковые требования к риелтору, продавшему ей квартиру. Предстоит и выяснение отношений с банком, который теперь вправе потребовать досрочного возвращения ипотечного кредита. На первой встрече после суда банковские сотрудники спросили у Екатерины, нет ли у неё другого жилья, которое можно взять в залог взамен спорной квартиры.

То есть ей ещё, возможно, придётся срочно искать деньги на погашение ипотеки, которая прекращена судом! Получается, что добросовестный приобретатель и здесь никак не защищён.

— Суд защитил права бывшего владельца квартиры, но кто защитит мои права и права моих детей, которые также являются собственниками? – недоумевает Екатерина. – Я воспитываю их одна, у дочки тоже имеется заболевание, работаю воспитателем в школе, мы относимся к категории малоимущих. Как нам теперь быть?

«ПС» отправит запрос по этой ситуации депутату Госдумы от Архангельской области, уполномоченному по правам ребёнка и в прокуратуру. Мы продолжим тему.

https://www.youtube.com/watch?v=v2YtJzxAfao

Марина ЛЕДЯЕВА

Источник: http://pravdasevera.ru/-yyw69t1t

Пустил на свою голову. 6 вопросов о сложностях с арендой квартир :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как мне законно вернуть свою жилплощадь?

Юристы рассказали, как вести себя в ситуациях, когда квартиросъемщик перестал пускать хозяев в помещение или без предупреждения сделал ремонт

Лев Федосеев/ТАСС

Долгосрочная аренда жилья может привести к разногласиям между хозяином квартиры и квартиросъемщиком. Собственнику не всегда нравится, как жильцы используют квартиру, а у арендаторов часто имеется собственное мнение о том, как лучше обставить помещение и как часто хозяин может приходить с проверкой.

Для разрешения проблемных ситуаций редакция «РБК-Недвижимости» узнала у юристов, насколько детально хозяин квартиры вправе контролировать использование недвижимости арендаторами и при каких условиях квартиросъемщиков можно выселить досрочно.

1. Соседи рассказали мне, что регулярно слышат собаку, живущую в моей квартире, — топот, лай и вой. Я не давал разрешения на содержание в квартире домашних животных, и этот пункт имеется в договоре. Когда прихожу в квартиру, собаки не вижу — а жильцы утверждают, что не держат животных. Я верю соседям и хочу выселить квартирантов. Как это сделать?

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Выселить квартирантов можно, если принудительно расторгнуть заключенный договор аренды. Основанием для расторжения может стать несоблюдение существенных условий, в том числе запрета на содержание домашних животных.

Одного рассказа соседей недостаточно: в суде этот довод могут не принять во внимание. Доказательством является фиксация наличия животного в квартире участковым либо представителем управляющей компании.

Также доказательством может стать фотография арендаторов при выгуле животного.

Начать выселение лучше с письменного досудебного требования покинуть квартиру. Если арендатор не отреагирует, то можно обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды по ст.

450 Гражданского кодекса России (существенное нарушение условий договора) и выселить арендаторов.

Расторжение договора по соглашению сторон возможно только в случае обоюдного согласия и подписания соответствующего соглашения.

2. Я обнаружил, что мои квартиранты внезапно сделали ремонт — без предупреждения и согласования со мной. В частности, они за свой счет заменили ванну на душевую кабину. Мне это не нравится. Могу ли я заставить их вернуть квартиру в исходное состояние? Если да, то как это сделать?

Александр Тарасов, управляющий партнер и генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Да. Квартиранты не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. В квартире они могут сделать только мелкий текущий ремонт, а по окончании действия договора арендаторы обязаны передать квартиру собственнику в том состоянии, в котором ее получили, с учетом нормального износа.

Необходимо помнить, что переустройство жилого помещения, в том числе замена инженерного оборудования, требует согласования с надзорным органом, а соответствующие изменения вносятся в технический паспорт. Замена ванны на душевую кабину — это и есть замена инженерных сетей.

Подобные действия необходимо вносить в технический паспорт жилого помещения. Важный момент: за самовольное переустройство жилого помещения установлена административная ответственность.

Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние или согласовать выполненные работы.

Что делать? Вы можете заставить квартирантов вернуть квартиру в исходное состояние. Основание — Гражданский кодекс России. Собственник квартиры может требовать устранения любых нарушений своего права собственности даже в том случае, если такие нарушения не связаны с лишением владения.

Если квартиранты откажутся в добровольном порядке вернуть квартиру в исходное состояние, то есть вернуть ванну на место, хозяин жилого помещения имеет право обратиться в суд с иском об устранении нарушений права собственности. В суде потребуется доказать, что вы являетесь собственником жилого помещения и что действия квартирантов по переустройству квартиры нарушают право собственности.

В конечном итоге нужно будет подтвердить тот факт, что состояние квартиры не соответствует тому, которое было прописано в акте приема-передачи, составленном в момент заключения договора найма.

По итогам рассмотрения дела суд, скорее всего, обяжет квартирантов устранить последствия нарушения, то есть вернуть исходное инженерное оборудование.

3. Мои квартиранты испортили общедомовое имущество: разбили стекло и повредили дверь в подъезде. Возмещать стоимость они не хотят, а владельцы других квартир требуют деньги с меня — я же собственник. Существуют ли законные способы заставить квартирантов возместить материальный ущерб? Как это сделать?

Сергей Воронин, адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение»:

— Если имущество было повреждено в результате действий арендатора, то он должен возместить весь причиненный ущерб. Обычно это прописывается в договорах аренды.

В Москве вместе с заключением договора на аренду собственник часто берет депозит на определенную сумму с квартирантов именно на такие случаи.

Владелец квартиры на законных условиях может распоряжаться этими деньгами с тем, чтобы возместить стоимость разбитого стекла и поврежденной двери.

Если собственник знает, что именно квартиранты испортили общедомовое имущество, то для обращения в правоохранительные органы необходимо обеспечить доказательную базу — к примеру, предоставить видеозаписи с камер наблюдения в подъезде или пригласить соседей для дачи показаний. Если доказательства предоставить невозможно, то собственнику нужно доказать сам факт проживания квартирантов в помещении в момент порчи имущества.

В случае если квартиранты отказываются платить, собственник имеет полное право подать на них в суд.

Если общедомовому имуществу нанесен крупный ущерб, а стороны на протяжении долгого времени не могут прийти к мирному соглашению самостоятельно, то суду достаточно подтверждения факта проживания жильцов от соседей, а также уплаты всех налогов с аренды помещения для вынесения решения в пользу собственника.

В итоге оплатить нанесенный ущерб квартирантов обяжет суд. Стоит отметить, что если между сторонами был только устный договор, то все указанные варианты теряют законную силу и с большой вероятностью взыскать сумму с квартирантов не удастся.

4. Я сдал квартиру и прописал в договоре, что жильцы обязаны хотя бы раз в месяц пускать меня в квартиру — по предварительной договоренности. Я регулярно прошу их это сделать, но они отказываются меня впустить. Платят они исправно, но я не понимаю, почему не могу попасть внутрь. Могу ли я заставить их провести осмотр квартиры? Поможет ли привлечение участкового?

Михаил Кюрджев, партнер адвокатского бюро А2:

— Да: независимо от того, как составлен договор аренды жилплощади, собственник имеет право попасть в квартиру в любое время. Чтобы подтвердить свое право, он должен иметь на руках свидетельство о праве собственности.

Если мирные переговоры не помогают, владелец может обратиться с документами на квартиру к местному участковому и попасть в помещение в его сопровождении — при условии добровольного согласия жильцов.

Если даже при виде представителя власти квартиранты не будут открывать дверь, то можно пригласить техника и в присутствии участкового вскрыть замок.

Это вполне закономерный процесс, так как квартира, согласно договору, сдается в пользование жильцам, однако наличие договора не может запрещать досмотр жилого помещения, если у собственника возникла необходимость убедится лично, что с его жилплощадью все в порядке.

Важно учитывать, что при обращении к участковому владельца квартиры, скорее всего, попросят письменно обосновать причины, по которым он стремится попасть в собственное жилое помещение. Собственник может указать на подозрение, что квартире мог быть причинен материальный ущерб.

В этом случае участковый вправе входить в жилую собственность вместе с владельцем: полицейский уполномочен провести проверку, а в случае необходимости зафиксировать ущерб и факт нарушения прав собственника.

После этого можно будет начинать прения с жильцами об их выселении либо возмещении ущерба.

5. Я обнаружил, что за время аренды в квартире перестала работать сантехника. Обязаны ли жильцы возместить мне ущерб, если они отказываются самостоятельно чинить либо менять сантехнику?

Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:

— Обычно текущий ремонт в съемной квартире — это обязанность нанимателя. Соответствующая норма прописана в ст. 681 Гражданского кодекса России.

Если договор изначально не предусматривает других условий, то ремонт сантехнических приборов и устройств, к числу которых относятся водяные затворы (сифоны), раковины и мойки, ванны и душевые поддоны, унитазы и смывные бачки, возложен на нанимателя в качестве расходов по текущему ремонту.

Эти затраты можно удержать из гарантийного депозита, если он был предусмотрен договором найма, либо взыскать с арендатора в судебном порядке.

Если обе стороны договора являются предпринимателями, то судебная практика допускает удержание принадлежащих нанимателю вещей в качестве способа обеспечения обязательства до оплаты нанимателем указанных расходов. Об этом говорит п.

14 информационного письма президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 года. При этом важно понимать, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника без его воли.

6. Я случайно узнал, что моя квартира сдана в субаренду, хотя я не давал такого разрешения. Могу ли я взыскать материальный ущерб с арендаторов, которые решили пересдать мою квартиру? Могу ли я их выселить?

Михаил Черба, член Адвокатской коллегии Москвы:

— Все упирается в то, как составлен договор об аренде жилой площади, на какой срок он заключен и прошел ли государственную регистрацию. В договорах, которые легко найти в интернете, часто не прописана прямая ответственность жильцов за несогласованную сдачу помещения в субаренду. В этом случае привлечь квартирантов к ответственности вряд ли получится. Устные договоренности не имеют силы.

Если же в договоре имеются пункты, где сказано, что «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «жильцы не вправе сдавать помещение в субаренду ни на долгий, ни на короткий срок без предварительного согласования с собственником жилья», то на первый план выходит вопрос о государственной регистрации документа. Чтобы рассчитывать на привлечение квартиросъемщиков к ответственности, договор должен быть внесен в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). В противном случае у арендодателя вряд ли получится отстоять свою правоту в суде.

Если все оформлено как надо, договор внесен в реестр, а арендодатель своевременно платит налог на доходы от сдачи помещения внаем, то документ об аренде имеет юридически законную силу.

При наличии в таком договоре пункта о запрете на субаренду владелец квартиры может обратиться в суд с претензией к жильцам и получить полную или частичную компенсацию за причиненный моральный вред и нарушение обязательств.

Выселить арендаторов можно, если суд примет обращение и удовлетворит иск. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5943bba49a7947b036fd48de

Можно ли отозвать дарственную на квартиру: как забрать обратно подаренную недвижимость

Как мне законно вернуть свою жилплощадь?

Дарственная – это документальное фиксирование безвозмездного акта передачи прав собственности на какое-либо имущество стороннему субъекту.

При дарении передающий свою собственность человек не извлекает из этого никакой прибыли. Впоследствии даритель может пожалеть о своем бескорыстии и захотеть забрать подаренное назад.

Только как это сделать, если бумага была оформлена по всем законным требованиям?

Можно ли отозвать?

Законом предусматривается такая возможность, как отзыв дарственной, поскольку обстоятельства вполне могут измениться. Как и сам акт дарения, отзыв дарственной регламентируется соответствующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Цель вернуть подаренное имущество обратно может быть и у самого дарителя, и у иных заинтересованных субъектов (прямых преемников дарителя).

Но как бы ни поменялись обстоятельства, отозвать документ просто так нельзя. Для этого установлены специальные правила и причины, по которым подаренное может быть возвращено прежнему собственнику.

Основания, по которым осуществляется возврат, установлены ст. 578 ГК РФ.

Как и когда может даритель отозвать дарственную на квартиру или дом?

Если договор еще не вступил в силу (то есть не наступила дата, с которой в соответствии с соглашением недвижимость переходит к другому владельцу), даритель может передумать и не передавать свою собственность. Тогда акт дарения просто не будет считаться осуществленным.

Но даже если недвижимое имущество (в том числе квартира) были подвергнуты безвозмездной передаче, возможна реституция, то есть возврат прежнего положения правоотношений. Отзыв дарственной можно осуществить, если она будет признана недействительной.

Это возможно по двум обстоятельствам:

Ничтожность признается судом, если акт дарения:

  • не соответствовал установленным законодательно правилам, обязательным к исполнению;
  • нарушил законные интересы других лиц (п. 2 ст. 168).

А вот если эти признаки не применимы к конкретному случаю дарения, значит, его можно попытаться оспорить.

Как признать акт ничтожным в соответствии с законом? Для этого должны присутствовать такие признаки:

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Также у безвозмездной передачи есть и свой собственный признак ничтожности: это обещание передать что-то без уточнения, что именно, а также обещание сделать это после смерти владельца (ст. 572 ГК). Ничтожность – это качество сделки, которое не нуждается в доказательстве, так как обладающий такими признаками договор априори недействителен.

Если договор признается ничтожным, то оспаривать не требуется, даже если признаки оспоримости есть, так как ничтожность считается более широким понятием, чем оспоримость («поглощает» признаки оспоримости).

В каких случаях можно оспорить и вернуть подаренную квартиру?

Любой договор может быть оспорен. Оспорить договор вправе и сам отдавший свою недвижимость гражданин, и его наследники, заинтересованные в судьбе этой жилплощади.

Смысл оспаривания договоров состоит в признании их недействительными. Это происходит в судебном порядке, в этом отличие оспоримости от ничтожности, которая не нуждается в доказывании (ст. 166 ГК России), а недействительна в соответствии с правилами действующих законодательных положений.

Сам собственник может оспорить безвозмездную правопередачу, если его права или сохранность подарка нарушаются получателем. Вследствие признания недействительности сделки судом тот, кто получил дар, обязан будет его вернуть.

Инициировать возвращение жилья прежнему собственнику может даже тот, кто такой подарок получил, если в жилище он уже после получения обнаружил серьезные дефекты, которые причинили ему сильный ущерб.

Законные основания для отзыва

Законодательно (ст.578 ГК России) установлены особые обстоятельства, при которых возможна отмена (отзыв), в этих случаях сам бывший владелец вправе вернуть свою жилплощадь обратно:

  • если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи;
  • если условия обращения с предметом дарственной может привести к безвозвратной и полной его утрате;
  • из-за нарушений положений закона о несостоятельности (банкротстве);
  • если были допущены ошибки в договоре или он прошел регистрацию.

Также закон предусматривает обстоятельства, при которых оспаривание может быть инициировано заинтересованными в возвращении субъектами (это прямые наследники дарителя):

  • получивший жилье безвозмездно человек совершил убийство прежнего владельца;
  • прежний собственник в течение 6 месяцев с момента правопередачи оказался банкротом (это правило действует в отношении юрлиц и ИП).

По правилам ГК квартира возвращается к бывшему собственнику, если с нею ничего не произошло (она сохранилась в натуре). Если же в том виде, в котором она была подарена, вернуть ее нельзя, то в случаях, предусмотренных законом, прежний владелец получит компенсацию за нее в денежном выражении. Например, если получивший жилье гражданин уже успел продать полученное.

Оформление соглашения о расторжении договора дарения

Участники акта дарения могут и вне зала судебных заседаний решить вопрос с аннулированием дарственной. Для этого им нужно заключить соответствующее соглашение. Происходит такое, например, по причине серьезного ухудшения финансового состояния дарителя, вследствие чего подаренная квартира ему необходима.

В этом случае получивший квартиру субъект должен дать свое согласие на реституцию. Соглашение оформляется письменно в свободной форме, подписывается обоими участниками и регистрируется в Росреестре, так как в сделке фигурирует объект недвижимости. Без госрегистрации обратной правопередачи не случится.

Рассмотрение дела об отмене договора дарения в суде

Чтобы инициировать процедуру признания недействительности дарственной, нужно подать судебный иск. Согласно правилам ст. 181 Гражданского кодекса срок давности по таким делам составляет от года до трех (год – для оспоримых сделок и 3 – для ничтожных). В течение указанных сроков можно требовать через суд признания сделки по безвозмездной передаче собственности недействительной.

Если вдруг окажется, что срок пропущен, при наличии уважительных причин пропуска его возможно восстановить по решению суда (ст. 205 Гражданского процессуального кодекса).

Процесс подачи иска здесь не имеет принципиальных отличий. Поэтому важно исполнение общих правил оформления искового заявления (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса).

В результате рассмотрения дела судом будет вынесено решение.

В случае достаточности оснований сделка признается недействительной, и тогда будут применены последствия недействительности, то есть произойдет возврат квартиры прежнему владельцу.

Передача дара гораздо проще в оформлении, чем процесс возмездной правопередачи, однако оно сложнее при аннулировании. Ведь без серьезных на то причин вернуть подаренное крайне затруднительно. Отдельно следует учитывать, что даже если одаряемый согласен мирным путем вернуть подарок, то обязательно должна произойти госрегистрация, иначе по закону возврат недвижимости не произойдет.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://urmetr.com/kvartira/darenie/mozhno-li-otozvat-darstvennuyu-na-kvartiru

Юридический спектр
Добавить комментарий