Является ли законным договор осмотра, заключенный с риелтором?

Как учесть все нюансы в договоре с агентством при покупке квартиры / Sibdom.ru

Является ли законным договор осмотра,  заключенный с риелтором?

Редкий покупатель, выбирая квартиру на вторичном рынке, сегодня будет заниматься поиском самостоятельно. Обычно с подготовкой сделки ему помогает специалист.

Именно он находит нужную квартиру, берет на себя сбор документов и ведет основные переговоры с продавцом. Но приступает к выполнению своей работы риелтор не раньше, чем будет подписано соглашение с клиентом.

Какие права и обязанности у сторон появляются после его подписания, нужно знать еще до заключения договора.

Для большинства покупателей поиск квартиры сегодня начинается одинаково — с изучения объявлений в сети Интернет и специализированных изданий о недвижимости. Когда подходящий вариант найден, клиент обращается в агентство, в чьей базе данных находится понравившийся ему объект, где ему, скорее всего, предложат заключить договор на оказание услуг.

Этот документ, с составления которого следует начинать работу с агентством недвижимости, определяет права и обязанности сторон. Согласно ему агентство берется за определенный срок найти для покупателя подходящий объект, а покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить вознаграждение агентства в оговоренном объеме и в установленный срок.

«Подписывая с покупателем договор, агентство берется подобрать для него именно тот объект, который требуется клиенту, — объясняет директор АН „Аквамарин“ Любовь Щербак.

— Грамотный риелтор никогда не станет показывать клиенту большое количество квартир в надежде, что среди них рано или поздно отыщется нужный покупателю вариант.

Он постарается проанализировать запросы клиента и выберет среди существующего предложения объекты с теми характеристиками, что отвечают запросам покупателя. К тому же риелтор, действующий в интересах покупателя, располагает полной информацией о предлагаемых квартирах».

Дело в том, что работа риелтора на первом этапе сделки заключается не только в поиске подходящей квартиры.

«Показу квартиры обычно предшествует большая подготовительная работа, — объясняет директор АН „Капитал-Инвест“ Светлана Неня, — во время которой проверяются все необходимые документы, собирается максимальный объем информации об объекте.

Готовя квартиру к представлению потенциальному покупателю, специалист узнает не только то, собраны ли к сделке необходимые документы, но и то, куда выходят окна, какие соседи живут в подъезде и даже какое будущее ожидает район, где находится дом, через несколько лет».

Любая сделка на рынке недвижимости связана со многими особенностями, с которыми риелтор, в отличие от клиента, в своей профессиональной деятельности сталкивался не раз.

Кроме поиска квартиры задача специалиста состоит в том, чтобы предусмотреть все возможные неожиданности, которые могут возникнуть на разных этапах сделки.

“Известны случаи, когда при подписании предварительного договора вдруг выясняется, что существуют обстоятельства, не позволяющие продавцу продать квартиру, — говорит Любовь Щербак.

— Поэтому, чтобы подстраховать наших клиентов перед подписанием предварительного договора, мы готовим все необходимые документы: справку из Управления Росреестра о том, что на квартире нет обременений, а также выписку из домовой книги, из которой станет известно, кто состоит на регистрационном учете в квартире«.

Обязательные условия

Любовь Щербак, директор АН «Аквамарин», тел. 232-09-16

Общей для всех агентств недвижимости формы договора на оказание информационных услуг не существует, поэтому каждая риелторская фирма пользуется в своей работе соглашением, разработанным специалистами ее юридического отдела.

Перечисленные в договоре условия делятся на существенные (без них этот документ не будет считаться действительным и не может быть заключен) и дополнительные условия, название которых говорит само за себя. Без них договор не будет считаться недействительным или не имеющим законную силу.

Они включаются в документ, если существуют какие-либо обстоятельства, которые могут помешать клиенту выполнить свои обязательства перед агентством.

«Форма нашего договора складывалась из многолетнего опыта работы. Составляя его, мы постарались учесть все те моменты, которые нужно предусмотреть до проведения сделки, чтобы подстраховать клиента, — рассказывает Любовь Щербак.

— Во-первых, в договоре в обязательном порядке нужно оговорить условия, при выполнении которых наступает ответственность сторон. Например, если для приобретения понравившейся квартиры человеку сначала необходимо продать свою или получить кредит для внесения доплаты при покупке.

Тогда следует включить в информационный договор пункт о том, что приобрести найденный вариант человек обязуется при соблюдении этих условий».

К числу существенных условий договора относятся предмет договора, обязанности сторон, ответственность заказчика и исполнителя, срок действия договора, а также цена и порядок расчетов.

Так как агентство недвижимости является юридическим лицом, заключать договор и принимать на себя обязательства от имени риелторской фирмы имеет право ее директор или любой другой специалист компании, но только при условии наличия у него доверенности.

Одним из основных пунктов в документе обычно является предмет договора — непосредственно то, о чем между собой договариваются стороны соглашения.

В этом пункте договора на оказание информационных услуг обычно сказано, что исполнитель берет на себя обязательства в конкретный срок найти нужный заказчику объект, а заказчик со своей стороны обязуется выплатить исполнителю гонорар в том размере, который определен договором. А также приводится описание объекта недвижимости.

Причем чем более подробным окажется это описание, тем легче будет риелторам найти устраивающий клиента во всех отношениях вариант. Поэтому кроме технических характеристик жилья: количества комнат, района, планировки, этажности и состояния квартиры — в описание могут быть включены дополнительные важные для клиента параметры, такие как наличие по соседству школы или остановки и даже качество установленной в доме сантехники.

Хотя, как признают сами риелторы, далеко не все характеристики подыскиваемой квартиры возможно точно описать в момент заключения договора. «В отношении такого параметра, как место будущего проживания, я бы посоветовала покупателям все же не ограничиваться в договоре указанием одного района, — говорит Светлана Неня.

— Как показывает практика, этот параметр в процессе поисков квартиры зачастую может меняться. И люди, которые первоначально приходят в агентство и говорят, что готовы рассматривать для приобретения только квартиры, расположенные, например, в Советском районе города, затем в процессе выбора могут поменять свое решение».

Для тех, кто только в процессе поисков и просмотра квартир понял, каким дополнительным параметрам должен отвечать нужный ему объект, никогда не поздно внести в действующий договор дополнения. Форма соглашения позволяет это сделать.

Светлана Неня, директор АН «Капитал-Инвест», тел. 295-45-17

Еще один очень важный пункт договора, на который следует обратить внимание, — срок действия соглашения. Как правило, договор оказания информационных услуг подписывается на три месяца.

По словам специалистов, этого времени обычно бывает достаточно для того, чтобы найти устраивающий клиента во всех отношениях вариант. Хотя, поясняют риелторы, здесь не существует подходящих для всех рецептов.

Одни покупатели приобретают жилье в ипотеку и получить одобрение от банка смогут только на квартиру в доме, отвечающем определенным требованиям кредитного учреждения, другим требуется квартира в конкретном доме, третьим непременно нужно, чтобы жилье находилось рядом с местом работы.

И любое из этих дополнительных требований к объекту способно увеличить поиск. Если в течение этого срока, указанного в договоре, нужный вариант так и не был найден, по обоюдному соглашению сторон договор может быть расторгнут или продлен.

«Однако если по истечении срока действия договора клиент агентства все же решил самостоятельно купить один из показанных ему риелтором объектов, он в любом случае обязан будет оплатить комиссионные агентства, — говорит Светлана Неня, — существующая практика в этом вопросе целиком и полностью на стороне риелторов».

Для этого в информационных договорах многих агентств предусмотрен пункт о том, что даже если покупатель подписал договор на оказание услуг, но затем отказался от подписания протокола о просмотре квартиры, а после этого самостоятельно приобретает показанный ему риелтором объект, он обязан возместить агентству стоимость риелторских услуг. Если сделать это он отказывается, у риелторов всегда есть возможность вернуть деньги в судебном порядке.

Другой важный момент, на который стоит обратить внимание при заключении договора, — размер комиссионных.

«Хотя в пункте „Стоимость риелторских услуг“ обычно сказано, что размер риелторского вознаграждения составляет 25 тысяч рублей плюс три процента от стоимости квартиры, в некоторых случаях агентство может предоставить клиенту индивидуальную скидку, — говорит Светлана Неня. — Как правило, она зависит от объема работы, которую специалисту агентства потребовалось проделать при подготовке сделки. По этому окончательно размер комиссионного вознаграждения указывается в письменном согласии на покупку квартиры, которое является приложением к информационному договору. И если агентство обещало предоставить клиенту скидку, нужно обратить внимание, чтобы этот момент был отражен в данном документе».

Пункт о том, когда наступают обязанности клиента оплатить услуги риелторов, может отличаться в зависимости от агентства.
“В практике большинства компаний определившийся с выбором покупатель обязан оплатить работу специалиста в момент подписания письменного согласия на покупку квартиры.

При этом риелторская комиссия может выплачиваться в два этапа, — объясняет Светлана Неня, — половину комиссии клиенты вносят в день подписания предварительного договора, оставшаяся сумма выплачивается в день подписания основного договора куплипродажи, но перед подачей документов в Управление Росреестра”.

Работа продолжается

Хотя сложившаяся практика такова, что комиссионные агентства выплачиваются не позднее, чем заключается основной договор купли-продажи, сопровождение сделки специалистами на этом не заканчивается.

После того как стороны подписали основной договор, риелтор помогает в организации расчетов по сделке. Если для покупки квартиры потребовались заемные средства, специалист готовит пакет документов для предоставления в банк, это он согласовывает все нюансы сделки с кредитным учреждением.

В тех случаях, когда при покупке используется сертификат, специалист агентства должен убедиться, что средства были перечислены на счет продавца, обеспечить встречу продавца и покупателя для снятия обременения и в обязательном порядке сопровождает клиента в Управление Росреестра для регистрации сделки.

И только когда покупатель получил документы на недвижимость после регистрации сделки, а продавец полностью принял деньги за квартиру, риелтор завершает сопровождение сделки.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/986/

Покупка недвижимости через риелторов: право или обязанность? Покупатель не обязан заключать договор с риелтором

Является ли законным договор осмотра,  заключенный с риелтором?

В такой ситуации оказывались многие: пытаясь купить или снять квартиру по объявлениям, в большинстве случаев попадали к риелторам. Легально либо нет оказывающим посреднические услуги – вопрос отдельный. Сейчас о другом. Марина Ш. рекламу о продаже квартиры нашла в интернете. Позвонила, оказалось – агентство. Попросила показать жилье.

Ей ответили: мол, сперва деньги, после – смотрины. В общем, в просьбе девушке отказали, поскольку платить непонятно за что она не стала, а позже понесла жалобу в Минюст. Так поступили и минчане Олег Р. и Константин К., их истории идентичны.

Другой пример: квартиру человеку показали, но предложенные ему метры ушли вместе с его отказом заключать договор и платить агентству.

Приобретение недвижимости через риелторов – право или обязанность? Почему посредники решают, кому владелец отдаст свое имущество? Ответить на эти вопросы мы попросили начальника управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Министерства юстиции Диану Подлесскую:

– На рынке достаточно риелторских организаций, работающих добросовестно, профессионально защищающих интересы клиентов. Однако есть и обратная сторона. Граждане довольно часто спрашивают у нас о возможности покупки предлагаемой агентствами недвижимости без оформления договорных отношений.

Сразу отмечу, что организация вправе рекламировать объект только с согласия потребителя и после заключения с ним договора. По договору риелторская фирма должна, к примеру, искать покупателя, организовывать осмотры квартир потенциальными покупателями, а также – переговоры между ним и продавцом.

Причем выполнять свои обязанности фирма должна максимально качественно, предлагая товар всем без исключения заинтересованным людям, а не искать только тех клиентов, которые готовы заключить договор с самим посредником. Лишь в таком случае интересы потребителя – продавца будут защищены.

Однако фактов, когда фирмы не выполняют взятые на себя обязательства по содействию в продаже недвижимости, много, говорит специалист Минюста.

В частности, если человек перед осмотром квартиры либо после отказывается заключать договор с агентством, оно умышленно срывает сделку: покупателя вообще не допускают к осмотру или уже после него сообщают о невозможности приобретения. Вот лишь один из примеров. Николаю Ш.

квартиру-то показали, но когда он сказал, что купит ее, а заключать договор с посредником и платить ему 60 базовых не станет, клиента уведомили: «Извините, у нас есть другой покупатель».

И ведь проверка, которую провел Минюст, показала, что такой человек действительно был: он заключил договор с риелторской конторой. Выходит, что интересы одного из двух граждан были бы нарушены в любом случае.

Главный принцип в работе этих агентов – «не обманешь – не проживешь», считает мой знакомый, тоже попытавшийся купить жилье через посредническую фирму: «У них свои уловки.

Они могут продавать и плохонькое жилье с соседом-наркоманом или бабулей с десятью кошками в квартире, скрыв при этом все недостатки. Иначе агент упустит заработок.

Или, предположим, купил ты квартиру с помощью агента, а через годик туда вдруг возвращается отсидевший в колонии собственник. И что тогда?..

Нет, уж лучше самому собирать все бумаги, выяснять подноготную и напрямую заключать сделки в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру». Другие собеседники признаются: проблема в том, что самому, промониторив сайты с недвижимостью, выйти напрямую на продавца крайне сложно. Хорошо если из 20 телефонов один будет не риелторский.

Продавать квартиру либо нет – решает не посредник, а продавец, напоминает Диана Подлесская. Но стараниями фирмы клиент порой просто не имеет возможности встретиться с другой стороной. При этом сам риелтор, не стесняясь, нередко обосновывает свой отказ якобы решением собственника.

Да только проверки почему-то говорят иное: владелец даже не знал о том, что был такой-то покупатель и что он получил отказ. Конечно, посреднику ведь куда милее иметь два договора с обеих сторон. Получается, организация не так уж честна и перед тем, кто оплачивает ей оговоренные услуги. А неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий договора – это уже ответственность.

Потребителям моя собеседница советует иметь в виду, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора:

– Понуждение не допускается. Договор предполагает оплату риелторских услуг потребителем. Однако ее организация вправе требовать только на основании заключенного договора. Поэтому прежде всего рекомендую внимательно знакомиться с его содержанием и тарифами.

И вот еще что: покупатель, заинтересовавшийся недвижимостью, которую предлагает посредник, не обязан заключать с ним договор. Это исключительно его право.

Если же работник риелторской организации настаивает, следует обратиться к его руководству, которое обязано обеспечить соблюдение законодательства и надлежащей работы своих подчиненных.

Неисполнение руководителем возложенных на него функций является основанием для привлечения его к ответственности. За защитой нарушенных прав граждане могут обратиться в Минюст и главные управления юстиции облисполкомов, Минского горисполкома.

Кроме того, сейчас Министерство юстиции совместно с заинтересованными прорабатывает предложение о том, чтобы риелторские организации имели право заключать договор только с одной из сторон сделки.

Таким образом, у посредника попросту отпадет необходимость понуждать к заключению договора на оказание своих услуг вторую сторону – потенциального покупателя.

Это не лишает права потребителя обратиться в другую риелторскую организацию.

Никто не любит проходимцев

На интернет-форумах люди дают агентствам недвижимости, скорее, негативную оценку. В пример приводят свои истории. И как ни стараются Минюст, добросовестные фирмы поднять престиж риелторской деятельности, критики меньше не становится. На этом фоне недавно вновь обсуждался вопрос об отмене лицензирования риелторских услуг.

К удовольствию клиентов на данный момент все останется, как есть. Оно и понятно: это не та сфера, где можно полагаться исключительно на добропорядочность посреднических контор.

Мы уже видели, во что выливается такая вольница: до 2006-го агентства недвижимости уже работали без лицензий, в итоге, чтобы навести порядок на рынке недвижимости, пришлось вмешаться руководству страны.

Риелторам, которые не первый год заняты на рынке недвижимости, отмена лицензирования тоже не по душе. Елена Масловская, сотрудница агентства: «С отменой лицензий на рынок лавиной хлынут все кому не лень.

А это нездоровая конкуренция, еще большая дискредитация профессии, поскольку в бизнес полезут и откровенные дилетанты, и хапуги, и шарлатаны. Чем все это чревато для клиентов, объяснять не надо».Татьяна Коваленко, начальник юридического отдела группы компаний «Твоя столица»: «Мы – за любое госрегулирование в данной сфере.

Главное, чтобы оно было гибким и создавались эффективные механизмы обратной связи с бизнесом. Ныне действующая система уже сложилась. Она понятна, удобна, она работает и направлена на сдерживание «серого» рынка. Мы видим, что именно благодаря лицензированию сфера стала лучше.

Есть опасения, что с его отменой в отрасли появится очень много нелегальных посредников. Сейчас лишить лицензии могут уже за одно грубое нарушение. Это хороший сдерживающий фактор».

К слову, за рубежом деятельность риелторов регулируется и законами, и самими агентствами, не желающими допускать в свои ряды мошенников.

К примеру, в США, Канаде и Германии эту работу контролирует государство, поэтому на рынок недвижимости допускаются только профессиональные специалисты – сдавшие экзамены и получившие лицензию.

Отсутствие криминального прошлого как обязательное условие получения спецразрешения служит еще одной гарантией надежности специалиста. В Великобритании, Бельгии, Испании, Нидерландах и других странах деятельность риелторов регулируют профессиональные организации.

Саморегулируемые профсоюзы являются барьером для недобросовестных бизнесменов. Здесь человек не получает лицензию, а с ней и права на работу агентом до тех пор, пока профессиональная компания не выдаст ему все требуемые документы. Функции регулирования рынка недвижимости государство делегировало таким компаниям, закрепив это законодательно.

Кстати

Клиент или посредник, бывает, предлагают не платить фирме, а сразу – в карман ее представителю.

От такого варианта лучше отказаться, ведь за чистоту сделки в агентстве обычно отвечает целая команда: одни проверяют «биографию» продаваемого объекта, другие делают запросы в определенные госструктуры и так далее. А за «серыми» схемами, как известно, мрачные перспективы. И случись что, винить клиент будет сам себя.

Людмила ГЛАДКАЯ, «Советская Белоруссия», 14 апреля 2018 г.

(фото – Юрий МОЗОЛЕВСКИЙ)

Источник: http://pravo.by/novosti/obshchestvenno-politicheskie-i-v-oblasti-prava/2018/april/23792/

Памятка потребителя риэлтерских услуг

Является ли законным договор осмотра,  заключенный с риелтором?
         Внимательность, настойчивость и знание действующего законодательства в области риэлтерской деятельности помогут Вам распознать мошенника и обезопасить Вашу сделку с недвижимостью.

 

        Итак, если Вы собрались продать или купить объект недвижимости, будь то загородный домик или квартира, либо совершить иную сделку с недвижимостью, в первую очередь, определитесь, будете ли Вы заниматься поиском подходящего варианта и оформлением сделки самостоятельно либо доверитесь профессионалу.

 

       Если Вы выбрали второй вариант, то нижеприведенные советы помогут Вам подобрать подходящую организацию, осуществляющую риэлтерскую деятельность (далее – агентство, риэлтерская организация) и не попасться на уловки мошенника.

 

       Риэлтерской деятельностью в Республике Беларусь является посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в том числе долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов), в том числе: 

  • консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости; 
  •  представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости; подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости; организация и проведение согласования условий предстоящей сделки; 
  • помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. 

1. Обращайтесь только в те риэлтерские организации, информация о которых имеется на официальных сайтах Министерства юстиции Республики Беларусь или главного управления юстиции Витебского облисполкома. 

2. Если кто-либо сам предлагает Вам оказать риэлтерские услуги, уточните, сотрудником какой риэлтерской организации он является, попросите предъявить пластиковую карточку специалиста по риэлтерской деятельности (документом, подтверждающим полномочия риэлтера либо агента по операциям с недвижимостью, является пластиковая карточка). Отсутствие названной Вам риэлтерской организации в списках, указанных в п. 1 памятки, а также отказ в предъявлении пластиковой карточки может означать, что свои услуги Вам предлагает лицо, не имеющее право на осуществление риэлтерской деятельности. Помните, что в Республике Беларусь риэлтерскую деятельность могут осуществлять только юридические лица, имеющие лицензию Министерства юстиции Республики Беларусь, за исключением государственных риэлтерских организаций. Индивидуальным предпринимателям и физическим лицам такие лицензии не выдаются. 

3. При обращении в агентство внимательно осмотритесь в помещении. В удобном для потребителей месте должны быть размещены и доступны для обозрения: 
– текст Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь; 
– оригиналы или копии свидетельства о государственной регистрации риэлтерской организации, лицензии, свидетельств об аттестации риэлтеров, договора обязательного страхования ответственности коммерческих организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, за причинение вреда в связи с ее осуществлением (далее – договор обязательного страхования), документа, содержащего порядок оплаты риэлтерских услуг. 

4. Особое внимание уделите изучению лицензии организации и договора обязательного страхования ответственности (особенно в части срока их действия). 

5. Прежде, чем перейти к беседе об условиях сделки, изучите документы, определяющие тарифы на услуги. В настоящее время такие тарифы установлены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 г. № 386 (текст указанного документа, как отмечалось выше, должен быть размещен в доступном месте). Информация о тарифах поможет Вам определиться с перечнем услуг, которые Вы хотели бы получить в агентстве (риэлтерская организация может оказать как весь комплекс услуг, от подбора варианта сделки до сопровождения ее оформления, так и отдельные услуги, например, только подбор варианта сделки, организация рекламы и т.д.). 

6. Помните, что риэлтерская организация может оказывать возмездные услуги только при наличии заключенного с Вами договора. Договор – это гарантия Ваших прав и законных интересов. 

7. Прежде, чем подписать договор, внимательно изучите проект и приложения к нему. 

8. Если после подписания договора Вы хотите внести поправки в отдельные условия договора (например, в части перечня услуг, которые агентство должно Вам оказать) помните, что изменение условий возможно по соглашению сторон путем оформления дополнительного соглашения.
 
9. Расторжение договора также возможно по соглашению сторон либо по основаниям, предусмотренным в договоре. При расторжении договора на оказание риэлтерских услуг, в том числе договора на оказание услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости, потребителем производится оплата фактически оказанных риэлтерских услуг, подтвержденных документально. 

10. Оплата по договору производится в белорусских рублях после оказания услуг в соответствии с актом приемки-сдачи оказанных риэлтерских услуг.

          В связи с поступающими вопросами граждан по оказанию услуг риэлтерскими организациями в подборе вариантов к заключению договоров аренды жилья обращаем внимание потребителей риэлтерских услуг на следующее:

1. Услуги риэлтерскими организациями оказываются только на основании договора. Условиями договора предусматривается порядок оплаты услуг. Рекомендуем подписание договора при условии оплаты по факту подбора квартиры.

Отказ риэлтерской организации от оказания услуг при условии внесения оплаты потребителем по факту подбора квартиры является необоснованным.

Оплата риэлтерских услуг осуществляется исключительно на основании тарифов, утвержденных постановлением Совета Министров от 14 марта 2008 г. № 386.

2. Оказание услуг и подготовка договоров осуществляется только при наличии удостоверяющего полномочия документа – идентификационной пластиковой карточки. Указанный документ содержит фотографию, Ф.И.О.

, должность специалиста, наименование риэлтерской организации, в которой он работает, и реквизиты ее лицензии.

Отказ в представлении идентификационной пластиковой карточки гражданам может свидетельствовать об отсутствии полномочий данного лица либо иных нарушениях законодательства.

3. Каждый договор должен содержать Ф.И.О. риэлтера, ответственного за надлежащее исполнение услуги. Проверьте соответствие данных в договоре и лица, оформляющего договор.

4. С целью защиты собственных интересов потребителю рекомендуется внимательно ознакомиться с содержанием договора и тарифами. По договору оказания консультационных услуг (3 базовые величины) могут предоставлять адреса объектов недвижимости.

Требуйте внесение в договор условия о предоставлении адресов (вариантов), соответствующих Вашим требованиям.
Услуга по подбору варианта (5 базовых величин) предполагает конкретные действия по осмотру объектов недвижимости и заселению.

По результатам каждого осмотра объекта недвижимости составляется акт осмотра с оплатой согласно тарифам.
Предоплата может вноситься по договору только с согласия сторон.

5. При возникновении проблемных ситуаций следует обращаться к руководителю риэлтерской организации, обязанностью которого является обеспечение соблюдения законодательства и надлежащей работы сотрудников риэлтерской организации. Неисполнение руководителем возложенных на него функций является основанием для привлечения руководителя к административной ответственности.

         За защитой нарушенных прав в случае ненадлежащего исполнения риэлтерской организацией условий договора гражданин вправе обращаться в Министерство юстиции и главные управления юстиции облисполкомов и Мингорисполкома.

Для оперативного информирования в случаях возникновения проблемных ситуаций по оказанию риэлтерских услуг по аренде жилья следует обращаться в Министерство юстиции по телефонам: +375172008471, +375172009982, +375172008609.

Источник: http://vitebskjust.gov.by/activity/yuridicheskie-uslugi/rielterskie-uslugi/pamyatka-potrebitelya-rielterskikh-uslug.php

Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия | Правоведус

Является ли законным договор осмотра,  заключенный с риелтором?

В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения.

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки.

Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влечет за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома.

Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором.

Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь и рисков непреднамеренных выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества.

Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, информацию о договоре возмездно оказываемых услуг и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

  • Вводную часть (с указанием данных об участниках сделки). 
  • Непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме). 
  • Обязательства и сроки их исполнения обеих сторон. 
  • Стоимость и порядок расчетов. 
  • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
  • Ответственность сторон. 

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы.

В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем, при возникновении юридических споров, их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями.

В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбор необходимого пакета документов, процесс регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риелторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение.

Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток – сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения.

В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон.

Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени, как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

  1. для клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе; 
  2. для исполнителя – использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом надежной защиты от любых мошеннических действий и успешного завершения сделки.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать нужно грамотно, в рамках действующего законодательства, и тогда избежать штрафов и неустоек.

Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг, в случае одностороннего расторжения соглашения, должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Подтверждение необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риелтором и клиентом, регулируются Положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов.

Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

В случае отсутствия таковых штрафных санкций не будет, а вот при наличии и не исполнении обязательств – потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующего законодательства потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

  • допускается обращение в другие риелторские компании, поиск покупателя\продавца; 
  • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
  • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней. 

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/rastorzhenie-dogovora-s-agentstvom-nedvizhimosti-riski-posledstviya/

В рамках договора

Райхан Сартаева,

судья районного суда № 2

Ауэзовского района г. Алматы

В последние годы в гражданские суды часто поступают иски о взыскании задолженностей риелторами или агентствами по недвижимости со своих клиентов на основании условий договоров об оказании услуг.

Глава 33 ГК РК определяет условия предоставления возмездных услуг. К нормам статей, составляющих данную главу, риелторы и агентства по недвижимости оперируют при обращении в суд. Так, в соответствии со ст.

683 ГК РК, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик – их оплатить.

Как правило, спорные ситуации возникают в случаях, когда, подписав договор с посредниками по поиску недвижимости, граждане затем отказываются оплачивать данные услуги, считая, что посредники не выполнили своих обязательств. В свою очередь, последние убеждены, что действовали в рамках договора и поэтому клиенты обязаны оплатить их услуги.

Так, индивидуальный предприниматель Ч. обратилась с иском к гр. Б. о взыскании суммы в связи с невыполнением обязательств, мотивируя свои требования тем, что она осуществляет посредническую деятельность по поиску для граждан недвижимости с целью ее покупки в собственность либо снятия в аренду.

В июле 2011 года она подыскала гр. Б. квартиру, между Б. и владелицей квартиры был составлен договор-соглашение о задатке. За оказанные при покупке квартиры услуги Б. обязалась оплатить 146 000 тенге, о чем ею была выдана расписка.

Однако через три дня покупатель и продавец, по словам истицы, вступили в сговор между собой. Покупательница заявила, что банк отказал ей в ипотеке и она забрала задаток. Продавец данный факт подтвердила и разрешила Ч. продолжить работу по поиску покупателей на ее квартиру.

Еще в течение двух недель она подыскивала клиентов и показывала им квартиру. Когда появились клиенты, желающие приобрести квартиру, продавец отказалась взять у них задаток, пояснив, что у нее есть свои клиенты. Спустя два месяца риелтор узнала, что Б.

купила данную квартиру, при этом своих обязательств перед ней не выполнила. В связи с этим Ч. просила суд взыскать с ответчицы в ее пользу 146 000 тенге.

Б. обратилась с встречным иском о признании расписки недействительной, мотивируя это тем, что Ч. основывает свои требования на расписке, согласно которой она обязалась оплатить 146 000 тенге за оказанные ей риелторские услуги при покупке однокомнатной квартиры, т.е. та обязуется предоставить эти услуги.

При этом договор об оказании каких-либо риелторских услуг между ними заключен не был. Без такого договора расписка не имеет юридической силы. Устная договоренность была таковой, что риелторские услуги при покупке квартиры, оказанные Ч.

, включают в себя сбор документов и обработку информации, необходимой для заключения сделки; проверку объекта недвижимого имущества на юридическую чистоту; получение справки о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках в Департаменте юстиции г.

Алматы; заключение сделки: подписание договора и оплату, регистрацию сделки в регистрирующих органах г. Алматы.

При написании данной расписки она подразумевала, что Ч. будут оказаны перечисленные услуги, однако после передачи расписки женщина предложила Ч. проехать с ней к оценщикам для проведения оценки стоимости квартиры и получения кредита в банке, на что получила отказ, в связи с этим просила суд признать расписку недействительной.

Ч. встречный иск не признала, пояснив, что считает услуги исполненными и предоставленными, поскольку в точной редакции расписки звучит прошедшее время «за оказанные услуги».

Считает незаконной ссылку ответчицы на то, что якобы была устная договоренность об оказании ей всех вышеперечисленных услуг, начиная со сбора с документов и заканчивая регистрацией сделки.

Оказывать такие услуги истица не уполномочена.

Суд принял решение удовлетворить исковые требования Ч. по следующим основаниям. Согласно п. 1 ст. 151 ГК РК сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Согласно ст. 271 ГК РК обязательства возникают из договора, причинения вреда или иных оснований, указанных в ст. 7 настоящего кодекса. Согласно ст.

272 ГК РК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Согласно п. 1 ст.

683 ГК РК по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Согласно п. 1 ст. 392 ГК РК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из содержания расписки следует, что Б. обязуется оплатить 146 000 тенге Ч. за оказанные ей услуги при покупке однокомнатной квартиры.

Доводы истицы о том, что согласно договоренности она оказала услуги по поиску необходимой ответчице квартиры, подтверждаются соглашением о задатке. При этом свидетель – продавец квартиры – не отрицала, что дала свое согласие на предложение Ч. по поиску покупателя для ее квартиры.

Ответчица также не отрицала, что квартира найдена при содействии Ч. Доказательства в обоснование недействительности расписки ответчицей суду не представлены. При таких обстоятельствах суд не нашел оснований для признания расписки недействительной, соответственно, встречный иск Б.

подлежал оставлению без удовлетворения, а исковые требования Ч. – удовлетворению.

Встречаются случаи, когда риелторы безосновательно пытаются взыскать якобы имеющиеся задолженности с клиентов, при этом подтвердить своих требований не могут. Истец ИП «Ж.» обратился с иском к гр. У. о взыскании суммы задолженности, мотивируя свои требования тем, что У. обратилась в агентство недвижимости с просьбой об оказании услуг по покупке дома.

Сотрудник истца нашла дом и показала его У. и сопровождавшим ее родственникам, что подтверждается листом просмотра объекта недвижимости. Спустя время ответчица уговорила продавца совершить сделку в отсутствие риелтора и оформила покупку дома на имя своей родственницы. На основании изложенного истец просил суд взыскать с У.

148 000 тенге в счет погашения задолженности.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что между Ж. и У. подписана заявка на покупку объекта. В соответствии с условиями вышеуказанной заявки заказчик поручил исполнителю оказать услугу по покупке половины дома.

При этом заказчик гарантировал оплату услуг исполнителя в размере 148 000 тенге равными долями: 50 процентов при подписании соглашения о задатке и 50 процентов при подписании договора купли-продажи. Соглашение о задатке между У. и продавцом предполагаемого объекта недвижимости отсутствует.

В самой заявке не указан адрес недвижимости, по которой должна была состояться сделка, а предусмотренный заявкой акт выполненных работ между сторонами договора не подписан. Более того, договор купли-продажи недвижимости, на который ссылается истец, состоялся не с У., а с гр. Б.

С учетом данных обстоятельств суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Из приведенных примеров судебной практики видно, что в одних случаях требования посредников по поиску недвижимости о взыскании задолженностей с клиентов обоснованы и подтверждены документально, в других – нет.

Хочется отметить, что спорные ситуации по приведенной категории дел зачастую возникают из-за невнимательности и отсутствия правовой грамотности у граждан, подписывающих договоры с агентствами по недвижимости и посредниками по поиску квартир. В связи с этим хочется посоветовать более ответственно подходить к подписанию договоров и внимательно изучать их условия.

Источник: https://www.zakon.kz/4666649-v-ramkakh-dogovora.-iski-o-vzyskanii.html

Юридический спектр
Добавить комментарий