Является ли предварительный договор действительным без правоустанавливающих документов на квартиру?

Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры: как составить и подстроить под себя?

Является ли предварительный договор действительным без правоустанавливающих документов на квартиру?

Пожалуй, каждый, кто сталкивался со сделкой купли-продажи, слышал о предварительном договоре. Попробуем разобраться, что это за бумага, когда необходимо ее составлять, и как правильно это сделать.

Цель составления

Предварительный договор заключается, как правило, тогда, когда стороны хотят перестраховаться. Он, по сути, является гарантией того, что сделка состоится.

В данной бумаге прописывают условия сделки и стоимость ее предмета, которые, впоследствии, будут без изменений перенесены в основной договор. Кроме того, здесь прописываются дополнительные обязанности сторон. Например, продавец может быть обязан оплатить из задатка долги по квартире, либо выписать жильцов.

Очень часто данный договор составляется, когда покупатель вносит задаток (пример такого документа смотрите под статьей). Хотя после заключения предварительного договора поход в Росреестр не осуществляется, соблюдать его условия крайне важно, ведь их невыполнение влечет за собой наложение штрафа и возмещение пострадавшей стороне убытков.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Правила составления и оформления предварительного документа указаны в 429 статье ГК РФ. О том, какова форма и необходимые условия предварительного договора-купли продажи квартиры, вы узнаете далее.

Форма и условия

Предварительный договор составляется письменно. При этом он не требует заверки, однако при желании сторон может быть составлен юристом. Регистрации такая бумага, как предварительный договор купли-продажи квартиры также не предполагает.

Данная бумага должна содержать ряд позиций:

  • Полные имена сторон, их адреса и данные из паспорта. Имейте в виду, что уже в предварительном договоре должны быть указаны все покупатели и продавцы, поскольку внести изменения в этот пункт при составлении основного договора будет нельзя. Также обратите внимание на наличие согласия всех собственников, поскольку объявившийся после заключения договора несогласный с продажей квартиры собственник может подать в суд и добиться признания сделки недействительной;
  • Предмет сделки. цель предварительного договора – своевременное заключение сделки на установленных условиях относительно передачи определенной квартиры, сведения о которой подаются максимально полно и четко;
  • Точное описание квартиры. Здесь излагаются все те же данные о недвижимости, что и в основном договоре;
  • Цена и сумма задатка, если таковой предусмотрен;
  • Ответственность сторон, в случае игнорирования обязательств;
  • Срок, отведенный на заключение основного договора;
  • Возложенные на стороны обязательства по подготовке квартиры к отчуждению;
  • Распределение расходов по совершению сделки.

У нас вы можете скачать бланк-образец предварительного договора купли-продажи квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры — 1

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры — 2

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры — 3

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры — 4

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры — 5

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры — 6

Еще больше полезной информации по вопросу составления предварительного договора купли-продажи недвижимости содержит следующий видеосюжет:

Особенности соглашения с задатком и долей недвижимости

Как уже упоминалось, предварительный договор может иметь своей целью фиксацию передачи задатка покупателем продавцу. Следует помнить, что в отличие от внесения аванса, выплата задатка фиксируется письменно.

В договоре обязательно прописывается, как и когда планируется выплатить остальные средства, а также указывается, что будет с задатком, в случае нарушения условий сделки одной стороной. Как правило, когда процедура срывается из-за покупателя, задаток остается у продавца. Если продавец нарушает условия, он компенсирует несостоявшемуся покупателю залог в двойном размере.

Кроме того, передача денег фиксируется распиской, на которой кроме участников свои подписи ставят незаинтересованные свидетели. Может быть составлен предварительный договор и тогда, когда речь идет о купле-продаже доли квартиры или частного дома.

Бланк-образец для заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры расположен ниже и доступен для скачивания.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (образец)

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком — 1

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком — 2

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком — 3

Ниже вы найдете подробную информацию о сроке действия предварительного договора купли-продажи квартиры.

Оформление и срок действия

Итак, предварительный договор считается действительным с момента подписания. Он не требует ни заверки, ни регистрации. Указанные в нем положения переносятся в основной договор, а значит, к составлению данной бумаги следует подойти внимательно.

Что касается срока договора или, иными словами, срока, в который процедура должна быть окончена, он не должен превышать календарного года. Если за этот период сделка так и не состоится, виновная сторона понесен ответственность, что в обязательном порядке фиксируется в предварительном договоре.

О том, как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, читайте далее.

Расторжение договора

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры без обращения в суд возможно по стандартному образцу, если какая-либо сторона нарушила обязательства. В таком случае заходит речь о компенсации ущерба.

За продавцом остается выплаченный покупателем задаток, а вот покупателю в таком случае порой приходится тяжелее.

Если продавец добросовестный, то он выплачивает положенный штраф и возвращает задаток, в противном случае все же приходится судиться.

Помните, что суд не может заставить продавца совершить сделку, но обяжет его возместить покупателю ущерб. Если же Вы сами вознамерились расторгнуть договор, отправьте другой стороне извещение, в котором максимально полно мотивируйте свой поступок. Если оппонент откажет, обращайтесь в суд.

Источник:

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Источник: https://gbu-tn.ru/nezhilaya-sobstvennost/blank-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-kak-sostavit-i-podstroit-pod-sebya.html

Договор купли-продажи квартиры 2013, 2014, скачать образец – Сайт для риэлторов

Является ли предварительный договор действительным без правоустанавливающих документов на квартиру?

Самой распространённой сделкой на рынке недвижимости является договор купли-продажи квартиры. Этот документ имеет ряд юридических тонкостей, несоблюдение которых может привести к серьёзным проблемам.

Поэтому очень часто его оформление ложится на плечи риэлтора или нотариуса. В данной статье вы узнаете о нюансах,  которые нужно учитывать при составлении и подписании данной сделки.

На нашем ресурсе  вы можете скачать форму  договора купли-продажи квартиры.

Основные требования к договору купли-продажи квартиры

Чтобы договор купли-продажи был признан действительным в нём должны содержаться следующие сведения:

— реквизиты участников договора

— подробное описание квартиры: адрес, площадь (общая, жилая), количество комнат, этажность дома  и  этаж квартиры;

— форма приобретения квартиры  (целиком или  долями)

— наличие или отсутствие лиц  проживающих в отчуждаемой квартире на момент подписания договора

— правоустанавливающие документы  на квартиру подтверждающие право собственности продавца

— сроки  и порядок  выезда из квартиры продавца

—  реальная стоимость отчуждаемой квартиры

При составлении договора необходимо придерживаться определенной структуры. Документ должен состоять с вступления (преамбулы) и основной части.

В преамбуле следует указать:

— наименование договора и его номер

— место и дата заключения сделки

— паспортные данные участников сделки, полное наименование стороны договора (для юридического лица)

— указание фамилии, имени и отчества  доверенных лиц или представителей организации подписывающих договор (если такие есть)

Во вступлении, как же следует прописать роли всех участников сделки:  заказчик, продавец, покупатель и т. д.

В основной  части необходимо освятить  следующие ключевые моменты и условия заключаемого договора:

— предмет договора купли-продажи квартиры

— действия договора

— порядок расчета между участниками сделки

— условия и размер платежей по договору

— права и обязанности участников сделки

Нюансы заключения договора купли-продажи квартиры

Перед подписанием договора тщательно проверьте все моменты и условиях, отображённые в документе. Уделите внимание каждому пункту.

Следите за тем, чтобы все положения документа были написаны понятным юридическим языком и не могли иметь двойную трактовку.

Помимо правильности составления необходимо учитывать ряд других немаловажных факторов. Вот основные советы и нюансы при заключении договора купли-продажи.

Совет 1: если вы покупатель проверьте правоустанавливающие документы на квартиру. Чтобы не делать многочисленные запросы и проверки пропишите в договоре, что продавец даёт гарантии что на квартиру отсутствуют обременения, залоги, аресты, а так же что на неё не имеют права третьи лица.

Совет 2: если квартира продаётся с мебелью и другим ценным имуществом, сделайте его опись с фотографиями и прикрепите её к основному документу

Совет 3: пропишите в договоре отдельным пунктом обязательство продавца по погашению коммунальных задолженностей (если такие имеются)

Совет4: в договоре всегда указывайте реальную (рыночную) стоимость квартиры, а не ПИБовскую.

Иногда желая сэкономить на уплате подоходного налога и нотариальной пошлины,  участники сделки указывают в договоре заниженную, ПИБовскую стоимость квартиры, рассчитанную Проектно-Инвентаризационным Бюро.

Указывая заниженную цену, продавец рискует продать свою квартиру по этой цене. Покупатель тоже рискует, так как в случае  расторжения договора вернуть уплаченные за квартиру деньги в полном объёме так же  будет проблематично.

Совет5: Если хотите гарантий юридической чистоты сделки обратитесь к нотариусу. Конечно нотариальное оформление стоит не дёшево ( например: сделки от 1 000 000 до 10 млн. руб. облагаются пошлиной 10 тыс. руб. + 0,75% тот суммы сделки) но помните поговорку о том ,что скупой платит дважды.

ПРИМЕЧАНИЕ

с 01 марта 2013 года вступил в силу ФЗ от 30.12.2012 г. №302-ФЗ, согласно которому договора купли-продажи жилых помещений не подлежат гос. регистрации (договора считаются заключенными и вступают в силу с момента их подписания). В Росреестре регистрируется только переход права / право собственности.

Источник: https://prorealtora.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazec-nyuansy-oformleniya-2/

Документы для предварительного договора купли продажи квартиры

Является ли предварительный договор действительным без правоустанавливающих документов на квартиру?

Какие Документы для договора купли продажи квартиры нужныведь ошибки в договоре  могут привести к ничтожности этого документа и как следствие к приостановке или даже отказе в регистрации права на покупателя.

Статья актуальна на 2021 год

Документы для договора купли продажи квартиры

Действительно, составить предварительный и основной договор купли-продажи квартиры не имея документов на недвижимость  и удостоверений личности участников сделки, невозможно.

Ведь данные из этих документов в обязательном порядке вносятся в Договор купли-продажи или любой другой договор по отчуждению недвижимости.

Документы для договора купли продажи квартиры или их достоверные  копии нужны обязательно!

Ведь в  договоре необходимо описать участников сделки и объект недвижимости, а также цену и  порядок расчетов.

Документы для договора купли продажи квартиры.  Описание участников(субъектов) сделки

  • Паспорт или другое законное удостоверение личности  участника сделки старше 14 лет
  • Свидетельство о рождении для  участника сделки, младше 14 лет

Из этих документов вы возьмете персональные данные:

  • Фамилию, имя, отчество(если есть)

Гражданский  кодекс не требует прописывать реквизиты документа в Договоре , но если в сделке участвуют кредитные или бюджетные деньги эти данные необходимо прописать: серия и номер документа, кем и когда выдан, код подразделения.

  • Место регистрации (или проживания, наличие регистрации(прописки) для сделки НЕ обязательно)

Если участник сделки снят с регистрационного учета, в договоре прописывается его место жительства.

Документы для договора купли продажи квартиры. Описание объекта недвижимости

  • Свидетельство о государственной регистрации права
  • Правоустанавливающие документы- договор, соглашение или иной документ, которым описывалась предыдущая сделка.
  • Кадастровый паспорт (если есть выписка из ЕГРН он не нужен)
  • Свежая выписка из ЕГРН — самый достоверный документ, потому что содержит все данные по объекту недвижимости, внесенные в реестр. Посмотрите какую выписку об объекте недвижимости теперь выдает Росреестр Выписка из ЕГРН

Заказать электронную выписку из ЕГРН можно с помощью сервисов заказа API Росреестр или Кто Там

В договоре необходимо прописать на основании чего Продавец владеет данным недвижимым имуществом — это правоустанавливающие документы. Они прописаны в Свидетельстве о государственной регистрации права в разделе: документы-основания.

Каким документом право собственности подтверждается и реквизиты Свидетельства о государственной регистрации права. Если Свидетельства нет — на  правоустанавливающем документе посмотрите регистрационную надпись и внесите в договор дату записи в ЕГРП (ЕГРН).

Если правоустанавливающий документ Продавца подавался на регистрацию в электронном виде и удостоверен ЭЦП регистратора, запросите свежую выписку из ЕГРН или посмотрите данные о последней зарегистрированной сделке по этой квартире на сайте Росреестра 

Как проверить подлинность электронного документа

читайте в статье: Электронная выписка из ЕГРН

Из Кадастрового паспорта необходимо взять:

  • площадь
  • расположение  на этаже

Кадастровый паспорт сейчас является частью выписки из ЕГРН, поэтому его не имеет смысла заказывать отдельно!

Документы для договора купли продажи квартиры. Описание порядка расчетов

  • банковские реквизиты участников сделки при безналичном расчете
  • реквизиты Кредитного договора — дата и номер, срок возврата долга, процентная ставка, если расчет  производится за заемные деньги. Важно указать с кем и где заключен Кредитный договор.
  • сертификаты о предоставлении субсидий (маткапитал, малоимущим, молодая семья, погорельцам и т.д). Реквизиты этих документов обязательно необходимо включить в договор.

Пособия по самостоятельному составлению договоров

Чтобы вам проще было составить договор для сделки самостоятельно — посмотрите специальные подробные консультации от автора здесь

Сервис «Конструктор договоров»

Если у вас нет устойчивого навыка составления договоров, наделать ошибок проще-простого.

Чтобы не допустить ничтожности договора — воспользуйтесь специальной программой «Конструктор договоров»

Стоит прочесть:

    • Ошибки в договоре приведут к приостановке регистрации.
  • Как распознать мошенников

Всегда рада разъяснить. Автор

Какие документы нужны для договора

Источник: https://exspertrieltor.ru/2017/05/09/kakie-dokumentyi-nuzhnyi-chtobyi-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi/

Основной и предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

По договору купли-продажи квартиры под ипотеку продавец передает покупателю жилье, а покупатель рассчитывается с использованием ипотечных средств. Такое соглашение встречается часто.

В соглашении обязательно должно быть прописано, что квартира частично оплачивается из средств, полученных покупателем по ипотеке.

Такое упоминание делается в шапке и в тексте. Чаще всего в порядке расчетов делается ссылка на ипотечное соглашение, заключенный между покупателем и банком.

Шапка может быть прописана так:

«Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств»

Указание на ипотеку в тексте можно изложить так:

«Стоимость квартиры выплачивается Покупателем за счет следующих средств:

Сумма в размере __________ (___________) выплачивается Покупателем за счет собственных средств;

Сумма в размере _____________(____________) выплачивается Покупателем за счет кредитных средств, предоставленных Банком _________ (наименование банка) в соответствии с Кредитным договором № ____ от «_____»_____________ ______ г., заключенным между Банком и Покупателем (далее по тексту — Кредитный договор)»

При этом подпись сотрудника банка в договоре купли-продажи не требуется, сделка заключается между продавцом и покупателем.

Некоторые банки предъявляют собственные требования к договору купли-продажи. Иногда банками предоставляются образцы таких соглашений. Это не обязывает стороны придерживаться заранее заготовленной формы, но может помочь при формулировке условий об ипотеке.

Предварительное соглашение

Такое соглашение необходимо для того, чтобы банк удостоверился в серьезности сторон заключить основную сделку. Это не обязательный момент, но некоторые банки включают наличие ПДКП в перечень требований к своим заемщикам.

Схема получения кредита с ПДКП выглядит так:

  1. Покупатель получает одобрение банка на выдачу кредита.
  2. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Банк на основании ПДКП формирует окончательный комплект документов.
  3. Ипотечное соглашение может быть заключен как до основной сделки, так и в день заключения ДКП.
  4. Стороны заключают основную сделку купли-продажи.
  5. Документы передаются на регистрацию в Росреестр.
  6. После перехода права собственности на покупателя продавец получает оплату.
  7. После завершения сделки купли-продажи начинается процесс погашения ипотеки.

Помните, для сторон ПДКП также является гарантией заключения сделки.

В предварительном соглашении также делается указание на кредитные средства:

«Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю Банком ____ (наименование банка) в соответствии с Кредитным договором. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.»

Образец предварительного соглашения смотрите здесь

Основная сделка

Обязательно укажите способ оплаты квартиры. Как правило, покупатель оплачивает жилье двумя платежами:

  • первоначальный взнос (собственные средства);
  • оставшаяся сумма (кредитные средства).

Первоначальный взнос оплачивается на основании предварительного договора купли-продажи (как аванс или задаток) или, если ПДКП не заключали, на основании сделки купли-продажи. Бывает, что квартира оплачивается сразу всей оговоренной суммой.

Порядок оплаты стороны могут предусмотреть любой, согласовав его с банком. Задаток передается без участия банка. Кредитные средства передаются:

  • Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы. Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.
  • Через банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного соглашения. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет документы с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
  • Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются соглашением с банком.

Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом случае с учетом мнения банка. Важно максимально прозрачно прописать порядок расчетов.

Переход права собственности регистрируется Росреестром на основании поданного продавцом и покупателем заявления. Одновременно регистрируется залог банка на приобретенную квартиру.

Образец типового договора смотрите по ссылке.

Риски

Риск продавца не получить деньги при продаже квартиры в ипотеку стремится к нулю, поскольку основная часть денежных средств передается ему банком.

Однако, если кредитное учреждение вдруг обанкротится в период с момента сдачи документов на регистрацию и до оплаты квартиры, требовать деньги придется в суде.

Источник: https://nedvizinform.com/dokumenty-dlya-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Является ли предварительный договор действительным без правоустанавливающих документов на квартиру?

3 Декабря 2014

Приветствуем всех посетителей нашего сайта и желающих приобрести квартиру!

Предварительный договор купли-продажи квартиры определяется Гражданским кодексом как документ, закрепляющий намерения сторон в дальнейшем заключить основной договор. Это своеобразный выход из ситуации, когда что-то препятствует совершить сделку прямо сейчас: например, отсутствие некоторых документов у продавца или нужной суммы у покупателя и т.д.

По закону, в предварительном договоре требуется указывать условия, четко определяющие объект продажи, в том числе, квартиру, цену, порядок взаиморасчетов и срок, установленный для заключения основного договора (п.п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

В результате, обеим сторонам процесса гарантируется соблюдение их интересов: покупателю — продажу жилья по стоимости, указанной в договоре, а продавцу — покупку объекта в определенный период. Если кто-то из участников сделки уклоняется от выполнения обязательств, второй вправе потребовать этого через суд.

Что касается вторичного рынка, то риски при заключении предварительного договора здесь минимальны. Если в установленные сроки заключение не произошло, а с той или другой стороны этого не было предложено, то предварительный договор, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, перестает быть действительным.

Но на первичном рынке этот договор чреват неблагоприятными последствиями, главным образом, из-за нежелания застройщика соглашаться на дополнительные обязательства, предусмотренные п. 1 ст. 1 Федерального закона о долевом участии в строительстве домов и других объектов недвижимости (т.н. 214-ФЗ).

В частности, это не гарантирует получение квартиры, потому что предметом данного договора становится не покупка, а лишь намерение заключить сделку. Соответственно, у суда нет оснований признавать право собственности покупателя на жилплощадь.

Даже если тот подаст иск с целью обязать застройщика заключить основной договор, то это, в свою очередь, может обернуться встречным иском с требованием признать предварительный договор не заключенным или недействительным.

В пользу застройщика, в данном случае, играет и тот факт, что, по закону, в предварительном договоре должны быть прописаны положения, устанавливающие предмет покупки, коими являются технические характеристики квартиры.

Но если дом еще не построен, то и дать точное определение продаваемому объекту невозможно. А при отсутствии соглашений по условиям договора его можно считать не заключенным, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Подписание предварительного договора не означает получения права собственности на жилплощадь, потому что для данного документа государственная регистрация не предусмотрена. Теоретически, застройщик может пойти на мошенничество, заключив такой же договор с другим покупателем и продав ему квартиру.

Все, на что может рассчитывать покупатель в случае судопроизводства, это возврат вложенных средств с оплатой минимального размера неустойки, равной ставке рефинансирования, установленной Банком России. Однако если застройщика объявят банкротом, то возникает вероятность, что покупатель лишится и этой суммы.

Кроме того, он не получит неустойку за нарушение сроков сдачи жилого объекта. Вспомним, что в предварительном договоре фиксируется только срок заключения основного, например, какой-либо период с того момента, когда застройщик зарегистрировал право собственности на жилплощадь.

Но на сроки строительства этот фактор никак не влияет.

Предварительный договор следует заключать в письменной форме, заверив его у нотариуса по желанию сторон, но без государственной регистрации (согласно ст. 163 ГК РФ). Кроме того, уже упоминалось о том, что документ должен содержать предмет и цену.

Из него должно следовать однозначное понимание договоренности между сторонами в будущем заключить полновесную сделку по конкретной квартире на заранее обозначенных условиях.

Точно и подробно указываются адрес жилого помещения, кадастровый номер, сведения о площади, согласно справке из БТИ, число комнат, этаж расположения и общая этажность дома — в общем, все, что поспособствует в дальнейшем четкой идентификации квартиры.

В предварительном договоре прописывается полная сумма в рублевом эквиваленте, требуемая к оплате продавцом.

Обязательно следует проверить правдивость сведений о продавце и покупателе, добавить в договор адреса фактического проживания и регистрации, а также максимальное количество способов связи с контрагентом.

Здесь же должна содержаться информация о документах, подтверждающих право собственности продавца на жилплощадь, их датах и номерах, наряду с аналогичными данными свидетельства, регистрирующего право собственности (дата выдачи, номер, серия, номер регистрационной записи, наименование регистрирующего органа). Все перечисленные аспекты в предварительном договоре не должны расходиться с изложенным в правоустанавливающих документах. Дополнительно прописывается то, что квартира не заложена, не арестована и т.д.

В помещении, если речь идет о вторичном рынке, могут жить люди, которые и после продажи жилплощади сохраняют право бессрочного проживания там. Таким статусом могут обладать бывшие члены семьи собственника, имевшие с ним равные права на приватизацию, однако отказавшиеся от нее в пользу собственника.

Их нужно обязательно указывать в предварительном договоре, потому что это немаловажное условие основного договора, согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ.

Если в квартире, кроме продавца, прописаны на постоянной основе и другие лица, то в предварительный договор вносятся их паспортные данные вместе со сроками выписки после оформления основного договора.

Естественно, в документе четко прописываются права и обязанности каждой стороны, сроки выполнения и порядок передачи жилья покупателю, во избежание затягивания процесса со стороны продавца. Для закрепления ответственности не лишним будет включить пункт о штрафах за просрочку по обязательствам.

предварительного договора будет неполным без указаний на то, какая сторона оплачивает нотариуса, аренду банковской ячейки, процедуру госрегистрации перехода права собственности на квартиру и др.

Если срок подписания основного договора решено указать, то это должна быть либо конкретная дата, либо дата, не позднее которой должна произойти основная часть сделки, либо период, в течение которого состоится это событие. Его длительность может быть разной: хоть через месяц после подписания предварительного договора, хоть через два года.

В случае отсутствия в документе сроков заключения основного договора, законом на это устанавливается ровно год. Если за этот временной отрезок ничего не происходит, документ становится недействительным, а стороны освобождаются от выполнения данных обязательств.

Благодарим вас за ваше внимание и надеемся, что информация будет вам полезна. Для более подробной информации связывайтесь со специалистами отдела продаж по телефону: (812) 380-0708

Источник: http://www.times.net.ru/publications/58/

Юридический спектр
Добавить комментарий