Изменение фасада здания без согласия собственников жилья

Инструкция как согласовать дополнительный вход

Изменение фасада здания без согласия собственников жилья

Согласование изменений в конфигурации или характеристиках объекта недвижимости происходит по разным правилам, в зависимости от вида выполненных работ – переустройство, перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт. Обустройство дополнительного отдельного входа в жилое или нежилое помещение также требует обязательного согласования с уполномоченными органами и чаще всего регламентируется нормами о переустройстве или перепланировки.

Какие документы требуются для согласования дополнительного входа?

Чтобы определить, каким образом будет проходить согласование дополнительного входа в помещение, нужно учесть следующие нюансы:

  • если собственник помещения обустраивает дополнительный дверной проем в пределах квартиры (например, устанавливает проход между комнатами), работы относятся к перепланировке и подлежат согласованию на основании проекта и техзаключения;
  • если дополнительный вход обустраивается для жилого помещения на первом этаже многоквартирного здания, такой вид работ может относиться к перепланировке, а при согласовании необходимо получить разрешение собственников дома (и в Москве, и в Санкт-Петербурге порядок согласования схожий — различия в том, на какие органы власти возложены отдельные согласовательные полномочия);
  • если дополнительный вход необходимо обустроить в нежилом здании требуется согласовать проектное решение по изменению вида фасадной части объекта недвижимости и разработать техническую документацию, необходимую для профессионального выполнения работ.

Обратите внимание! Если собственник квартиры осуществляет ее перевод в нежилой фонд, обустройство и согласование дополнительного входа является обязательным условием.

Закон устанавливает запрет на выход из нежилого помещения в многоквартирном доме на лестничные клетки или иные внутренние помещения общего пользования.

Отдельный вход в нежилое помещение на 1 этаже многоквартирного дома является обязательным условием, установленным Жилищным кодексом РФ.

По нормам ЖК РФ, если реконструкция или перепланировка невозможна без присоединения к общему имуществу МКД, для выполнения работ нужно получить согласие собственников дома. Для этого созывается и проводится общее собрание, итоги которого вносятся в протокол. Для положительного решения вопроса нужно получить согласие 2/3 от всех собственников.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Нужно учитывать, что обустроить дополнительный вход можно только для помещений первого или второго этажа. Постановление Госстроя России № 170 включает устройство дверных проемов в состав перепланировки, однако такое правило распространяется на внутриквартирные работы.

В некоторых случаях монтаж нового входа связан с изменением фасада или несущих элементов, он может признаваться реконструкцией – в этом случае простым согласованием не обойтись, придется получать разрешение на выполнение строительных работ в надзорных органах.

Устройство отдельного входа в многоквартирном доме — сложная бюрократическая процедура, при этом результат таких работ явно виден для окружающих, включая жилищные инспекции, надзорные органы.

За несогласованные действия по сооружению отдельного входа в МКД для собственника помещения предусмотрена ответственность в соответствии с нормами КоАП.

В состав документов, которые потребуются для согласования входа в многоквартирном здании, входят следующие бланки и формы:

  • правоустанавливающие документы на квартиру или нежилое помещение – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
  • проект перепланировки, подготовленный экспертной организацией, имеющей действующий допуск СРО;
  • положительное техническое заключение о состоянии несущих элементов и узлов здания (этот документ необходим только при согласовании входа в многоквартирном доме на территории Москвы, в иныхх регионах указанное требование отсутствует);
  • протокол общего собрания собственников МКД, которым подтверждается разрешение на обустройство дополнительного входа, если такое согласие требуется (в каждом конкретном случае необходимость получения согласия собственников определяется индивидуально);
  • акт приема выполненных работ, подтверждающий соответствие характеристик дополнительного входа проектной документации;
  • технический план, на котором будут отражены изменения в характеристиках помещения и здания, и в который также включены все согласовательные документы об устройстве отдельного входа в здание;
  • документы, удостоверяющие личность собственника (паспорт, свидетельство о рождении) или его представителя (доверенность);
  • согласие всех собственников помещения на обустройство дополнительного входа.

Компания «Смарт Вэй» производит обследование объектов, разрабатывает проектную документацию, оказывает услуги по согласованию, готовит технические планы и регистрирует изменения объектов в Росреестре.

Все эти работы и услуги мы оказываем в полном объеме без привлечения третьих лиц — в штате «Смарт Вэй» техники, инженеры-проектировщики, кадастровые инженеры, юристы. Мы имеем допуски к работам по обследованию зданий, подготовке проектной документации.

Кадастровые инженеры аттестованы в соответствии с ФЗ №221 и имеют членство СРО кадастровых инженеров. Ответственность за выполнение работ застрахована в соответствии с ГрК РФ.

Обустройство дополнительного входа может проводить только собственник помещения. Арендатор помещения может осуществлять согласование только на основании доверенности и арендного договора. Наниматели жилых помещений не могут изменять характеристики квартиры без предварительного разрешения наймодателя или собственника жилого фонда.

Мнение эксперта. Компания «Смарт Вэй» имеет большой опыт работы по согласованию изменений объектов недвижимости.

Мы часто сталкиваемся со случаями устройства дополнительных и отдельных входов в помещения, которые принадлежат нашим заказчикам на праве аренды, оперативного управления.

Чаще всего, такие работы проводятся без предварительного согласования — все согласовательные процедуры осуществляются уже по «факту». Это возможно при соблюдении определенного алгоритма действий, отточенного специалистами «Смарт Вэй»  за долгие годы работы.

В зависимости от характера предстоящих работ и разработанного проекта, может возникать необходимость в сборе и подготовке дополнительных документов.

Например, если дом имеет историческое или культурное значение, потребуется оформление специального разрешения на изменение облика фасада здания, а изготовление проектной документации производится только организацией, имеющей лицензию для допуска к работе на объектах культурного наследия.

Важно помнить, что сделать дополнительный или отдельный вход в помещениях в здании, отнесенным к культурному наследию, нельзя без предварительных согласований — такие работы без разрешения влекут жесткие наказания для всех причастных лиц — от собственника, до арендатора и производителя работ.

Совет эксперта. Если возникают сложности при заполнении документов при проведении собрания собственников МКД, можно воспользоваться официальными онлайн-ресурсами ЖКХ. Там размещен комплект типовой документации, которые можно использовать для проведения собраний и оформления протоколов. Например, для объектов в столице адрес сайта: http://dom.mos.ru/ .

Инструкция согласования входа в многоквартирном доме

Если квартира, или нежилое помещение, расположена в многоквартирном здании, алгоритм действий по согласованию входа будет выглядеть следующим образом:

  • созыв и проведение общего собрания собственников МКД, в повестку дня включается вопрос о разрешении на обустройство отдельного входа с доступом к общему имуществу дома или придомовой территории — в случаях когда при обустройстве такого входа задействовано общее имущество жильцов;
  • подготовка проекта через экспертную проектную организацию;
  • обследование несущих конструкций, узлов и элементов здания с подготовкой технического заключения о безопасности предстоящих работ (только для МКД на территории Москвы);
  • согласование проектной документации на отдельный вход (дополнительный) вход в помещение в МКД в Роспотребнадзоре и СЭС (это требуется только для многоквартирных домов);
  • направление документов для согласования входа в уполномоченный муниципальный орган (например, в столице таким учреждением является Мосжилинспекция);
  • согласование с местным органов архитектуры проектного решения по изменению элементов фасада (на территории столицы таким органом является Москомархитектура) — рассмотрение документов происходит путем направления проектной документации из Мосжилинспекции;
  • проведение строительных работ в соответствие с согласованным проектом;
  • благоустройство прилегающей территории, если это предусмотрено проектной документацией;
  • получение акта приемочной комиссии;
  • изготовление технического плана с отражением изменений помещения и части здания;
  • направление документов в Росреестр через МФЦ или в электронном виде для проведения кадастрового учета;
  • получение выписки из ЕГРН с отражением измененных характеристик.

Если осуществляется перевод квартиры в нежилое помещение, принятие положительного решения будет возможно только после обустройства дополнительного отдельного входа.

Инициатива проведения общего собрания собственников реализуется путем подготовки повестки дня и проекта рассматриваемых решений, уведомление всех жильцов о месте и времени заседания. Если дом обслуживается через ТСЖ, решение о проведении собрания может издать председатель правления.

Для получения разрешения собственников МКД необходимо обосновать необходимость обустройства дополнительного входа, доказать безопасность запланированных работ, согласовать выполнение мероприятий по благоустройству придомовой территории после строительства.

Законность выполнения работ по монтажу дополнительного входа будет подтверждаться проектом и техническим заключением.

В содержании проекта отражаются изменения в первоначальную конфигурацию помещения и фасада здания, с учетом капитальных строительных конструкций и инженерно-технических коммуникаций.

Техническое заключение подтверждает, что при проведении работ не возникнет угроза несущих конструкциям, узлам и элементам здания.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Проект и техническое заключение могут оформлять государственными или частными экспертными проектными организациями, обладающими допуском СРО.

При обращении в независимую экспертную проектную компанию проект и техническое заключение будут оформлены в рамках одного договора, что существенно упрощает процедуру подготовки к согласованию.

Проект перепланировки будет включать следующую информацию:

  • данные об организации и специалисте, проводившем исследование и давшем заключение;
  • перечень строительных работ на объекте, архитектурные решения, условия проведения работ, фасадные решения, и т.д.;
  • чертежи и планы помещения, этажей и придомовой территории до и после проведения работ;
  • схемы усиления несущих узлов и элементов здания, если на них оказывается воздействие в ходе строительных работ;
  • фотоматериалы, расчеты, чертежи и т.д.;
  • сведения о наличии у специалиста и проектной компании допусков СРО.

Источник: https://smway.ru/instruktsiya-kak-soglasovat-dopolnitelnyiy-vhod/

Согласие собственников на реконструкцию нежилого помещения

Изменение фасада здания без согласия собственников жилья

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения.

Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.

2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты.

Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры.

Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам.

Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции.

Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию.

Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанции и постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Источник: https://advokat144.com/soglasie-sobstvennikov-na-rekonstruktsiyu-nezhilogo-pomescheniya/

Вмешательство собственника помещения в общее имущество здания: когда ВС РФ считает это допустимым?

Изменение фасада здания без согласия собственников жилья

Наша страна остается одной из тех немногих, в которых отсутствует достаточное нормативное регулирование так называемой «поэтажной собственности».

Этот общепризнанный за рубежом особый вид собственности образуется в случае выделения в здании помещений, которые запускаются в оборот в качестве самостоятельных объектов прав, и требует системного регулирования.

В то же время в нашей стране оборот жилых и нежилых помещений исчисляется десятками тысяч сделок, а общее число зданий, находящихся в режиме поэтажной собственности, исчисляется миллионами.

О проблемах, порожденных практикой перевода жилых помещений многоквартирного дома в нежилые, на вебинаре, организованном порталом Lextorium, рассказывал Андрей Егоров, к.ю.н., директор и профессор РШЧП, первый заместитель председателя Совета ИЦЧП им. С.С. Алексеева при Президенте РФ.

Лишь незначительное число норм посвящено в Жилищном кодексе РФ непосредственно жилым помещениям, и в то же время в нем вовсе отсутствует регулирование в отношении нежилых помещений.

Все регулирование в отношении нежилых помещений сосредоточено в небольшом постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64. При этом более 30 000 судебных актов были приняты по поводу разграничения индивидуального и общего имущества в многоквартирном доме.

Другой «болевой точкой» судебной практики является переоборудование помещений из жилых в нежилые.

Узкая тема с далекими последствиями

Тема, которую А. Егоров выбрал для своего выступления, только на первый взгляд кажется довольно узкой. В аспекте соотношения прав индивидуального собственника помещения с правами, по сути, сообщества собственников иных помещений в том же здании к обсуждению был предложен вопрос: допустимо ли, и если да, то в каких случаях, вмешательство в общее имущество здания?

Прежде чем обратиться к анализу судебной практики, А. Егоров обратился к вопросам теории. Специфика поэтажной собственности заключается в том, что в рамках этой правовой конструкции присутствует объект личного имущества — предположим, квартира.

И устоявшееся к данному моменту в России отношение к институту личной собственности выражается известным выражением: «Что хочу, то и ворочу». Но вопреки данной «традиции», очень скоро мы будем вынуждены смотреть на подобную собственность с другой точки зрения.

И чем быстрее мы «прозреем», тем легче нам будет подойти к тому пониманию личной собственности, которое сейчас уже формируется и практикой Верховного суда РФ, и законодательными инициативами, и — на более высоком уровне — на уровне правовых идей и концепций.

Лектор придерживается той точки зрения, что помещение, находящееся в личной собственности владельца (например, квартира в многоквартирном доме), — это прежде всего объект общей собственности. Да, в нашей истории с нами (с гражданами, с юрлицами, с законодателем, с судьями) злую шутку сыграл переход от социалистического уклада жизни к рыночным отношениям.

Поспешный, надо сказать, переход. Стремясь, во-первых, снизить издержки собственно переходного периода, ввергнувшего россиян в новые реалии, а во-вторых, создать какой-никакой класс собственников, власти позволили гражданам приватизировать квартиры. Дальше — больше. Под приватизацию начали попадать и здания, и предприятия.

Их делили на помещения, которые также подлежали продаже, и становились чьей-то собственностью. Отдельные помещения в отдельной собственности.

В этих условиях немудрено, что сформировалось убеждение, что главное в собственности — это именно помещение, а вот доля в праве на общее имущество — это нечто эфемерное, не дающее ни прибыли, ни убытков и не накладывающее на владельцев ни прав, ни обязанностей.

Сегодня мы приходим к выводу, что это был абсолютно неправильный подход.

Альтернатива долевой собственности

Поэтажная собственность родилась как преодоление недостатков общей долевой собственности. Классическая общая долевая собственность в чистом своем виде означает, что никому не принадлежит никакое конкретное помещение. Все собственники всего. Просто договорились, что один живет на первом этаже, другой — на втором и т.д.

В чем недостаток такого рода отношений? В отсутствии стабильности. В том, что все договоренности могут потерять с течением времени свою силу. Тот, кто живет на первом этаже, умирает, условно говоря, и сосед со второго может переехать туда. А наследники получат какую-нибудь иную долю.

Масса может быть всяких вариантов при режиме общей долевой собственности, и однозначных решений всех проблем институт долевой собственности не дает.

Поэтажная собственность, по сути, придала пользованию отдельными помещениями универсальный характер, характер, защищающий собственника этого помещения от посягательств всех остальных лиц. Но при этом перед собственником ставится ряд различных ограничений, поскольку принадлежащая ему собственность находится в едином объекте, в едином здании.

Потому что в конечно счете собственнику принадлежит пространство, ограниченное конструкциями помещения. По сути, стены, пол, потолок настолько же принадлежат ему, как и его непосредственным соседям. Да и окна, являясь неотъемлемой конструктивной частью фасада здания, принадлежат всему сообществу собственников.

Внешний вид зданий, собственно говоря, также является имуществом всех собственников этого здания. Именно поэтому окна должны быть одинаковыми, нельзя менять свои окна, ориентируясь исключительно на свой вкус и свои предпочтения, без согласия остальных собственников.

Другое дело, что пока личный опыт говорит нам об обратном, но с точки зрения правовой составляющей, это именно так.

В этой парадигме живет остальной, так называемый цивилизованный мир, и на самом деле эти требования логически вытекают из системы права, хотя в российском правосознании кажутся нонсенсом. Но понемногу, не так быстро, как хотелось бы, ситуация начинает меняться.

Если какое-то время назад кондиционеры, установленные как бог на душу положит, на фасадах ни у кого не вызывали вопросов, и даже суды к подобным архитектурным изыскам оставались равнодушными, то сейчас в ряде регионов формируется практика, которая эти кондиционеры предписывает демонтировать. А.

Егоров выразил уверенность, что в будущем эта тенденция будет распространяться еще больше.

Кстати, в иностранных правопорядках в отношении поэтажной собственности уже разработаны и успешно применяются механизмы регулирования. И российской юрисдикции есть куда стремиться. Другое дело, считает А.

Егоров, нам еще предстоит пройти большой путь к созданию взвешенной системы праворегулирования, которой будут подчиняться все правоотношения в доме, в здании, в котором есть отдельные помещения, находящиеся в собственности у отдельных лиц.

Общий принцип баланса интересов

Итак, есть индивидуум, и есть сообщество, частное против общего. Известный вопрос: как установить и соблюсти баланс интересов?

Для начала лектор предложил обсудить общий принцип этого будущего регулирования. Он должен быть таков: любое строительное вмешательство отдельного сособственника в общее имущество здания недопустимо. Немецкое право возводит этот принцип практически в абсолют.

И когда встает вопрос о вывесках, к примеру, немецкое право их размещение на стенах домов тоже относит к строительному вмешательству в общее имущество здания.

Потенциально любые сособственники могут запретить размещение вывесок каким-либо способом: на саморезы ли, на клей ли — любое прикрепление любых конструкций к стене требует согласия всех собственников. Это же касается и антенн, что на стене, что на крыше.

Отметим, что соответствующие положения о строительном вмешательстве появляются в правилах и нормах российского законодательства, в том числе в Жилищном кодексе РФ. В общем и целом, отмечает А.

Егоров, движение идет в правильном направлении, хотя не все суды еще эту тенденцию уловили.

Практика не единообразна, и в недалеком прошлом много примеров встречалось, когда суды отказывали в иске к собственнику, аргументируя позицию тем, что «не произошло уменьшения общего имущества».

Сегодня ситуация изменилась. «Сейчас, — говорит А. Егоров, — ВС РФ выстраивает практику достаточно последовательно и в соответствии с подходами европейских правопорядков.

И с наиболее распространенной в мире догматикой поэтажной собственности».

И, основываясь на практике ВС РФ, спикер выдвигает тезисы, которые, по его мнению, должны быть заложены в правовое регулирование рассматриваемых отношений.

Согласие всех собственников нужно всегда

Источник: https://www.eg-online.ru/article/380171/

Хочется поменять цвет окна? Изучим последствия…

Изменение фасада здания без согласия собственников жилья

Хозяин-барин… Такими привыкли считать себя граждане, обладающие на праве собственности имуществом.

И такая позиция укрепляется уже более 10 лет с принятия «нового» Жилищного кодекса, значительно расширившего права собственников помещений в многоквартирном доме (далее-МКД). Жаль, что хотя бы минимальные юридические азы не преподаются в нашей стране со школьной скамьи.

Иначе бы такие «хозяева» лучше понимали, насколько много у них обязанностей в связи с наличием «оного» имущества. И едва ли обязанности перекрывают существующие права.

В настоящей статье хочется затронуть весьма интересную тему о замене собственниками помещений в МКД окон в принадлежащих им квартирах.

При принятии решения об установке синего окна (под цвет настроения, наверное) с целью его сочетания с любимыми шторами или по принципу «не как у всех», владелец даже не задумывается, что окна в качестве средства выражения являются неотъемлемой частью здания.

А зрительное восприятие фасада дома с синеньким окном в его середине может повлиять даже на стоимость жилья в таком доме.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

При проектировании многоквартирного дома архитекторы учитывают не только первостепенные «насущные» особенности технических характеристик МКД, но и его визуальное восприятие за счёт ширины и глубины установки окон, расстояния между ними, материала, а также цвета, являющегося немаловажной составляющей эстетической целостности фасада.

Изменение размера либо формы лишь одного окна зачастую уродует замысел строителей, а в расширенном понятии – и архитектуру города в целом.

Для надзорных органов, разрешивших заменить «окошко», в первую очередь важна безопасность жителей МКД и соблюдение строительных норм при его установке.

А как быть с «модой» на цвет, если новостройка в ближайшие 100 лет не будет представлять исторической ценности и таких согласований «в цвете» в отделе архитектуры и градостроительства города не требуется?

Ларчик открывался просто. Законодатель возложил такой «цветной надзор» на управляющие организации (далее-УО):

В соответствии с п. 3.5.8 Постановления Госстроя РФ от 27.09.

2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее-Постановление № 170), организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением: загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами и другими); вывешивания белья, одежды, ковров и прочих предметов на свободных земельных участках, выходящих на городской проезд; мытья автомашин на придомовой территории; самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования балконов и лоджий; окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской (использования цвета пластиковых окон), отличающихся по цвету от установленного для данного здания….».

А согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила № 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: ….поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Нарушение вышеуказанных норм права для УО грозит стать административным правонарушением, предусмотренным статьей 7.

22 КоАП РФ, согласно которой нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

В соответствии с ч.1 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме…

В соответствии с п.п.1.1 ст.161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, … и должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Таким образом, УО отвечают не только за то, чтобы жители МКД были живы и здоровы, но и за эстетический вид их жилища.

Как наказать любителей поменять цвет окон на «весёленький зеленый» или «брутально-черный»?

Безусловно, большинство судебной практики ориентировано на ответственность, предусмотренную статьей 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями».

Данная норма предусматривает предупреждение либо наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей за порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению.

А вот самовольная перепланировка, предусмотренная п.2 данной статьи наказывается штрафом от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Муниципальными образованиями РФ зачастую выносятся локальные законы, регулирующие вопросы перепланировок и отдельных вопросов, касающихся правил пользования помещениями в МКД.

Яркий пример судебной практики (Решение Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-13378/2016 подтверждает наличие административной вины в таких случаях:

«…В силу статьи 12 Закона Свердловской области от 14.06.

2005 № 52-03 «Об административных правонарушениях на территории Свердловской области» самовольное переоборудование или изменение внешнего вида фасада здания либо его элементов, включая установление дополнительных элементов и устройств, повлекшие нарушения муниципальных нормативных правовых актов, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей.

Решением Екатеринбургской городской думы от 26.06.2012 №29/61 утверждены Правила благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург».

Согласно пункту 6 Правил собственники земельных участков, зданий, строений и сооружений и (или) уполномоченные ими лица, являющиеся владельцами и (или) пользователями земельных участков, зданий, строений и сооружений, обязаны обеспечить: содержание объектов внешнего благоустройства, малых архитектурных форм, фасадов зданий, указателей домовых номерных знаков и своевременное проведение их ремонта.

В силу пункта 102 Правил фасады зданий, строений, сооружений не должны иметь видимых загрязнений, повреждений, в том числе разрушения отделочного слоя, водосточных труб, воронок или выпусков, изменения цветового тона.

В соответствии с пунктом 104 Правил благоустройства под изменением внешнего вида фасадов понимается: 

  • создание, изменение или ликвидация крылец, навесов, козырьков, карнизов, балконов, лоджий, веранд, террас, эркеров, декоративных элементов, дверных, витринных, арочных и оконных проемов,
  • замена облицовочного материала,
  • покраска фасада, его частей в цвет, отличающийся от цвета здания,
  • изменение конструкции крыши, материала кровли, элементов безопасности крыши, элементов организованного наружного водостока,
  • установка (крепление) или демонтаж дополнительных элементов и устройств (флагштоки, указатели).

Согласно пункту 105 Правил благоустройства при содержании фасадов зданий, строений и сооружений запрещается:

  • самовольное переоборудование или изменение внешнего вида фасада здания либо его элементов;
  • самовольное нанесение надписей;
  • нарушение установленных требований по размещению вывесок, указателей улиц, номерных знаков домов, зданий и сооружений.

Заявителем допущено самовольное изменение внешнего вида фасада здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академика Бардина, 12, что подтверждается материалами дела, в том числе актом обследования состояния территории от 27.01.2016 № 16/22/1, протоколом об админи

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/khochetsya-pomenyat-tsvet-okna-izuchim-posledstviya/

Верховный суд признал незаконной вывеску на фасаде МКД без согласования с собственниками

Изменение фасада здания без согласия собственников жилья

Извечная борьба собственников многоквартирных домов (МКД), в лице управляющих организаций, за недопущение желающих безвозмездно и без согласования с собственником попользоваться чужим имуществом длится годами.

Почему-то граждане нашей страны, в лице руководителей и сотрудников различных организаций, в погоне за получением прибыли забывают о том, чтобы пользоваться чужим – надо заплатить, а прежде всего – спросить согласия собственника имущества.

А многоквартирные дома: их крыши, подвалы, стены подъездов, фасады, вообще остаются для многих «колхозным» имуществом согласно известной поговорке: «Все вокруг колхозное – все вокруг мое».

Сайты судов пестрят судебными спорами между собственниками (в том числе и в лице управляющих организаций) и безвозмездными пользователями чужого имущества: арендаторами и собственниками помещений МКД, провайдерами Интернета, операторами связи и другими.

Радует, что решения судов все чаще склоняются к тому, что чужим имуществом, а именно таковым и является общее имущество собственников МКД, можно пользоваться, только спросив разрешение и договорившись о возмездности или безвозмездности пользования им. И наконец-то суды все чаще признают приоритет норм жилищного законодательства в данном вопросе, хотя оно закреплено в пункте 8 ст. 5 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) аж с 2005 года.

Спор по поводу использования фасада МКД для размещения вывески юридического лица – собственника нежилого помещения возник в городе Таганрог. Два собственника квартир в МКД посчитали размещенную вывеску на фасаде дома без согласия собственников на ее размещение незаконным и нарушающим права собственников МКД.

Собственники квартир обратились в Таганрогский городской суд с иском об обязании демонтировать вывеску на фасаде многоквартирного дома, устранить повреждения в балконном ограждении и кирпичной кладке после демонтажа и устранения крепежных элементов конструкции.

Собственники посчитали нарушением следующее: конструкция установлена на фасаде здания многоквартирного дома, закрывая полноценный обзор из окна квартиры одной из истиц, в пределах границ установленной конструкции образовался «карман», в котором будет задерживаться снег, дождь, мусор, из-за чего невозможно открывать окно.

Нарушение прав другой истицы заключается в том, что ответчик без ее разрешения прикрепил вывеску на балконе, в связи с этим имеются препятствия по обслуживанию и ремонту балкона и его облицовки.

Суды первой и апелляционной инстанции отказали в иске, обосновав свои выводы тем, что вывеска не является рекламой и размещена на основании Закона о защите прав потребителей (ст.

9), согласно которому изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы.

Продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске.

По делу даже проведена строительно-техническая экспертиза, которая установила, что размещенная вывеска на техническое состояние и кладку несущей стены дома не влияет, соответствует требованиям, оговоренным п. 9.12 СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные.

Ну а выводы строительно-технической экспертизы суд использовал, оказывается, только в той части, в которой она не противоречила выводам суда и отказному решению и определению апелляции (знакомо, да?). Да и вообще все нормы законов «подтянул» под свои доводы, «не заметив» доводы истцов и не придав им вообще никакого значения.

То есть, про нарушенные права собственников вообще ни одного слова нет в ни в решении суда первой инстанции, ни в Апелляционном определении Ростовского областного суда от 3 июля 2017 г. по делу № 33-11117/2017.

Хотя в ГПК РФ имеется императивная норма, прямо обязывающая суд при оставлении апелляционной жалобы, представления без удовлетворения указать мотивы, по которым доводы апелляционной жалобы, представления отклоняются (п.

3 ст. 329 ГПК РФ).

Видимо, это любимая привычка наших судов – не видеть доводы и доказательства одной из сторон, если они против их «внутреннего убеждения», не считая нужным обращать на них внимание вообще в своем судебном акте. Но данное нарушение при вынесении решений является существенным, по которому через одно решения наших судов можно отменять.

Однако Верховный суд РФ Определением от 26 июня 2018 г. № 41-КГ18-13 признал выводы нижестоящих судов не соответствующими закону и противоречащими нормам жилищного законодательства. Кроме того, суд указал на те выводы эксперта, которые не приняты во внимание судами и направлены на подтверждение доводов истцов.

«…Ответчиком с внешней стороны принадлежащих истцам квартир размещена вывеска, закрепленная на несущей стене многоквартирного дома.

В соответствии с выводами, содержащимся в заключении судебной строительно-технической экспертизы, данная вывеска не влияет на техническое состояние и кладку несущей стены дома, находится в исправном техническом состоянии, а также не создает доступ посторонних лиц в принадлежащие истцам квартиры, но способствует такому доступу.

Кроме того, из названного заключения судебной экспертизы и показаний эксперта следует, что на закрепленной ответчиком конструкции скапливаются отходы, а также имеется возможность скопления осадков.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что согласие собственников помещений в многоквартирном доме на размещение каких-либо конструкций на фасаде этого дома необходимо только в случае, если такие конструкции носят рекламный характер. Суды указали, что поскольку размещенная ответчиком вывеска не является рекламной конструкцией и не содержит сведений, отнесенных к предмету регулирования законодательства о рекламе, то для размещения этой вывески согласия собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 44 названного кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Из приведенных правовых норм следует, что передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома, независимо от того, передается ли общее имущество для установки рекламных конструкций или для других целей.

Это не было учтено судами первой и апелляционной инстанций, указавшими, что передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома для размещения каких-либо конструкций требуется только в случае, если такие конструкции носят рекламный характер.

Судом также установлено, что согласие собственников помещений многоквартирного дома на размещение данной вывески ответчиком получено не было.

При таких обстоятельствах судам следовало дать правовую оценку действиям ответчика по использованию общего имущества многоквартирного дома без согласия собственников помещений этого дома.

Однако это не было сделано судами первой и апелляционной инстанций.

Кроме того, в нарушение статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды не дали какой-либо оценки выводам судебной строительно-технической экспертизы о том, что размещенная ответчиком вывеска способствует доступу посторонних лиц в принадлежащие истцам жилые помещения, создает угрозу скопления осадков и мусора».

Таким образом, Высший суд прямо указал на огрехи нижестоящих судебных актов, которые не содержат никакой оценки доводов и доказательств истцов. А также в них однобоко применены нормы законов и забыто о приоритете норм ЖК в данном споре.

А для собственников и управляющих организаций, отвечающих за надлежащее состояние общедомового имущества, данное Определение ВС РФ будет дополнительным основанием для подтверждения своих законных требований об использовании общего имущества МКД только с согласия собственников и без нарушения их прав и законных интересов.

Отметим, что компания “Бурмистр.ру” разработала уникальную CRM-систему, которая автоматизирует работу управляющей организации и ТСЖ. 

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь. 

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/verkhovnyy-sud-priznal-nezakonnoy-vyvesku-na-fasade-mkd-bez-soglasovaniya-s-sobstvennikami/

Юридический спектр
Добавить комментарий