Истребование имущества судом по договору займа, возможно ли, если займ без залога?

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Истребование имущества судом по договору займа, возможно ли, если займ без залога?

Максим Астапов

Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

специально для ГАРАНТ.РУ

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г.

№ 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки.

В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
 

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. м этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок.

Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже.

По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику.

Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается.

Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:

“Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С.

согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа”.

В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

 

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости.

В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

ПРИМЕР

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

“А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО “АКБ Московский областной банк”, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.”.

Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г.

№ 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328:

“В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А.

, в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи.

Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна.

Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры.

На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи.

Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
 

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит.

По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.

1 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости”).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

“В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире.

Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры”. Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано.

Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:

“В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…”.

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения”.Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст.

170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику.

Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
“Согласно п. 2 ст.

170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…”.

И в п. 88 того же Постановления:
“Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок.

В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…”.

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости” соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/astapov/1092238/

Правила займа

Истребование имущества судом по договору займа, возможно ли, если займ без залога?

За этими же услугами можно обратиться и к юристу. Но тогда внесудебную работу гражданину придется вести самостоятельно, ознакомившись с ограничениями, наложенными законом.

«На граждан распространяются те же ограничения, что наложены законом на всех кредиторов: нельзя звонить должнику, чтобы требовать взыскание, чаще одного раза в сутки, двух раз в неделю, восьми в месяц, нельзя беспокоить должника, если он находится в стационаре и т.д.», — рассказывает Борис Воронин.

Также стоит помнить, что если кредитор прибегнет к услугам юриста, то ему придется заплатить последнему гонорар за ведение судебного процесса. В регионах сумма вознаграждения составляет в среднем около 30 тыс. руб.

, а в Москве чек может превысить 100 тыс., отмечает Галицких. «Стоимость услуг юристов по таким делам будет достаточно велика, по моим наблюдениям, — от 50 тыс. руб.», — подтверждает эксперт портала «Правовед.

ру» Александр Трифонов.

Самостоятельное взыскание

В суд можно обратиться и самостоятельно, указывают участники рынка взыскания долгов. Но перед подачей заявления в суд Александр Титовский советует оценить платежеспособность должника. «В суд есть смысл идти, есть ли у него есть имущество, которое в перспективе можно арестовать: машина, дача, земельный участок, гараж, — рассказывает он.

— Единственное жилье сюда не входит, так как его нельзя продать. Полный перечень имущества, которое нельзя продать, можно посмотреть в ст. 446 ГПК». Также важно проверить, работает ли гражданин и трудоустроен ли он официально. Если по документам у должника нет работы и какого-либо имущества, идти в суд будет бессмысленно, отмечает Титовский.

Если сумма долга меньше 500 тыс. руб., то в суд по месту жительства должника подается заявление о выдаче судебного приказа. Если вам должны более 500 тыс. руб., то подается исковое заявление в суд. «Приказное производство рассматривается в упрощенном порядке и длится около 80 дней. Исковое заявление рассматривается порядка 160 дней», — уточняет Григорий Галицких.

После получения исполнительного листа в суде кредитору нужно обращаться в Федеральную службу судебных приставов. Дальше возможен один из двух сценариев.

Если у должника есть источник дохода, на который можно наложить взыскание, кредитор начнет получать деньги по исполнительному листу.

Если у должника ничего нет — нужно готовиться к тому, что кредитор получит постановление об окончании производства в связи с невозможностью взыскания, предупреждают юристы.

Лучший способ избежать проблемы с возвратом средств — давать деньги в долг по расписке, считают опрошенные РБК эксперты.

В расписке должна содержаться вся базовая информация с указанием паспортных данных кредитора и заемщика, кто кому дает деньги, на какой срок, на какую сумму, сколько нужно вернуть и что должно произойти, если должник не вернет средства вовремя.

«В идеале нужно иметь двух свидетелей, которые напишут в той же расписке, что сделка совершена, деньги переданы и т.д. В этом случае, даже если вы пойдете в суд без юристов, с большой долей вероятности, близкой к 100%, вы получите решение в вашу пользу», — говорит Григорий Галицких. Нотариального заверения расписки не требуется.

Еще более надежный способ — оформить договор займа.

Юрист юридической компании «ЮрПартнерЪ» Мария Краснолуцкая рассказывает, что такой документ обязательно должен содержать дату заключения, момент вступления договора в силу, имена заимодавца и заемщика, адреса регистрации сторон, даты рождения, паспортные данные сторон, сумму долга и срок возврата займа. Хороший договор может занять около 20–30 страниц, добавляет Григорий Галицких. За грамотное составление этого соглашения также придется заплатить юристу.

В договоре подробно описывается структура долга, последствия при неуплате, способы взыскания и санкции при разных сценариях.

По словам Александра Трифонова, в договоре займа могут быть прописаны проценты по долгу, информация о поручителях, гарантии обеспечения залога. В документы также можно предусмотреть место рассмотрения спора.

Таким образом, договор дает кредитору больше гарантий, нежели универсальная расписка, заключает эксперт.

Мария Краснолуцкая напоминает, что договор займа можно нотариально удостоверить, что дает дополнительную защиту в суде.

В этом случае документ оформляется в трех экземплярах, по одному экземпляру для каждой из сторон, а третий — нотариусу.

«Не лишним будет и передавать деньги в присутствии нотариуса, тогда в лице нотариуса у давшего в долг появится надежный свидетель, подтверждающий факт передачи», — подытоживает Краснолуцкая.

Впрочем, каким бы документом кредитор не оформлял свои финансовые отношения с должником, нужно крайне внимательно отнестись к его содержанию, указывает партнер коллегии адвокатов «Барщевский и партнеры» Павел Хлюстов. «Иначе, даже в очевидной для вас ситуации, по досадным обстоятельствам, связанным с неквалифицированным оформлением документов, суд может оказаться не на вашей стороне», — предупреждает он.

Екатерина Аликина

Источник: https://www.rbc.ru/money/21/06/2017/594a75d79a79471c0113420d

Проблемные займы: как правильно судиться с банками?

Истребование имущества судом по договору займа, возможно ли, если займ без залога?

В последнее время у нас в Казахстане стали частыми обращения в суд по поводу банковского займа.

В условиях кризиса, у многих заемщиков уменьшились как доходы, так и в принципе, платежеспособность. В связи с этим, им труднее выполнять взятые на себя обязательства. Суды по кредитам это уже не редкость.

И заемщики, оказавшиеся в тяжелой финансовой ситуации, предстают перед судом в качестве ответчиков, независимо ни от каких причин, банк требует выплаты долга.

Что делать и как правильно выстроить свою линию защиты, если банк подал в суд? С этим вопросом мы обратились к юристу Александру Каплану.

– «Проблемный займ» – что под этим подразумевают юристы?

Понятие «проблемный займ» состоит из целого ряда составляющих. Прежде всего – это «неплатежеспособность», ситуация, когда заёмщик не может своевременно выполнять свои обязательства.

Это комплексный показатель, при определении которого учитываются доходы заёмщика в настоящее время и их прогноз на будущее, вероятность исполнения обязательств по погашению займа в будущем.

Просчитываются случай дефолта заёмщика, вероятность восстановления платежеспособности, и так далее.

При этом, отмечу, что фиксация банком статуса «проблемного займа» по внутреннему учёту зачастую производится не совсем корректно.

К примеру, по закону банки обязаны предоставлять информацию по займу в кредитное бюро, однако на практике бывают ситуации, когда предоставляется некорректная и недостоверная информация о займе. Например, информация о залогах некорректная, неверный порядок погашения, размер погашенных платежей, размер оставшейся суммы, и так далее.

С точки зрения закона, статус «проблемный» займу присваивается решением кредитного комитета банка, на основании собственной внутренней политики, с осуществлением ряда соответствующих бухгалтерских проводок и внесения информации в кредитное бюро.

Однако на практике эти процедуры не всегда соблюдаются должным образом.

Истребование в суде и изучение указанной информации из самого банка зачастую также осложнено сопротивлением банка, которому невыгодно предоставлять заёмщику документарные инструменты для защиты своей позиции в суде.

Ещё одним критерием присвоения статуса «проблемного займа» является его обеспеченность.

Так, выбытие обеспечения займа, например, уничтожение предмета залога, или гарантия/поручительство лица по ряду обстоятельств (например, банкротство или смерть гаранта/поручителя) вместе с существенной угрозой снижения платежеспособности должника может расцениваться как угроза возникновения проблемного займа.

Если при анализе этих факторов уполномоченный орган банка (кредитный комитет) придёт к выводу о том, что займ является проблемным, ему присваивается соответствующий статус.

И вот какие последствия: списывается займ с баланса банка «на внесистемный учёт», фактически это выведение займа с баланса и финансовой отчётности банка.

К последствиям присвоения статуса «проблемный» относится и прекращение попыток досудебного урегулирования погашения займа.

И в этой ситуации, хоть и абсурдно, но судебное взыскание просроченных сумм встречается на практике. При отсутствии возможности взыскания займа, когда займ признан безнадёжным – списание займа, то есть, фактически, прощение долга.

Такие ситуации крайне редки, и немаловажным фактором является то, что со списанных займов банки должны оплатить налог в размере 20% за списание обязательства, чего банки, по понятным причинам, делать не хотят.

– Из-за каких займов в основном судятся – по ипотечным или потребительским кредитам?

– Такой статистики у меня нет, однако могу сказать, что наиболее простые по судебному взысканию и исполнению как для суда, так и для банка и заёмщика – потребительские займы, а наиболее сложные – ипотечные и залоговые займы.

По первой категории дел заёмные суммы, в основном, небольшие (часто до 10 миллионов тенге), и могут быть взысканы как с заработной платы должника, так и с продажи его имущества.

А вот ипотечные займы зачастую берутся на крупные суммы (до 1,5 млн. $ и выше), и судебные разбирательства по ним сопряжены с существенными имущественными интересами банка – с одной стороны, и имущественными рисками заёмщика – с другой.

– С чего надо начать свою линию защиты клиенту, просрочившему выплату кредита?

– Прежде всего следует обратиться к юристу, имеющему практику по такой работе. Каждое дело уникально и неповторимо, и всё-таки я попробую выразить общие рекомендации по построению стратегии взаимодействия с банком и судом по таким делам.

* Во-первых, тщательно изучите все имеющиеся документы – договор банковского займа, договор залога (если есть), затребуйте кредитный отчёт с ТОО “Первое кредитное бюро” или АО “Государственное кредитное бюро”. Обратите внимание, что такой отчёт можно получить бесплатно один раз в год.

* Во-вторых, внимательно изучите доверенности и приказы на лиц, с которыми непосредственно работаете, есть ли у них полномочия по тем вопросам, с которыми вы к ним обращаетесь.

* В-третьих, если банк ещё не подал в суд – то следует обратиться туда с письмом с просьбой предоставить развёрнутый расчёт вашей задолженности, включающий сумму основного долга, просроченного и уплаченного вознаграждения, пеней и штрафов.

* В-четвертых, оцените риски – перспективу обращения банком взыскания на заложенное имущество (при наличии) во внесудебном и судебном порядке. Если риск существенен и причиняет вам такой же ущерб, следует либо обратиться в банк с заявлением о реструктуризации займа. Либо предоставить дополнительные

или другие залоги вместо имеющегося. Можно залог заменить гарантией или поручительством (на практике такого практически не бывает), или заключить соглашение с банком на других условиях, исключающих реализацию залога.

* В-пятых, если риск обращения взыскания на залог существенный, а банк от принятия предложенных мер уклоняется, что бывает чаще всего, то на 90% банк уже готов к суду. Значит, следует подготовиться и вам.

Сейчас практика складывается так, что банки, чаще всего, взыскивают не всю сумму долга по займу, а лишь часть самого основного долга, в таком размере, который обеспечен залогом (при его наличии), или такой суммы, которую, по оценке банка, заёмщик наиболее реально может погасить в ближайшей перспективе.

При этом должник остаётся должным оставшуюся часть займа, включая вознаграждение, которые банк может взыскивать в любое время.

Следует помнить, что по требованиям банков о взыскании задолженности по займам срок исковой давности не ограничен (по прочим требованиям – 3 года). И после просрочки оплаты текущего платежа более чем на 180 дней, размер вознаграждения и неустойки банком «замораживается» и не начисляется более.

И ещё совет для самих проблемных заемщиков. Оказавшись в суде, вы получаете иск на руки.

Внимательно знакомьтесь с ним, а также всеми приложенными документами – банковским экземпляром договора и графиком погашения задолженности, уведомлениями о невыполнении обязательства, уведомлениями о проведении внесудебной реализации залога (если есть), протоколы заседания кредитного комитета, служебные записки и т.д.

Если вы не согласны с взыскиваемой суммой – требуйте назначение судебной экономической экспертизы расчёта задолженности.

Потребуйте у банка предоставить ваше кредитное досье, где должны быть протоколы заседания кредитного комитета по вопросам, связанным с вашим займом.

Внимательно изучите эти документы, в них указывается «судьба» вашего займа, его история и текущий статус. Затребуйте отчёт с кредитного бюро.

В зависимости от ситуации может понадобиться вызвать в суд специалистов для предоставления экспертного заключения.

И после изучения всей совокупности указанных документов выстраивается наиболее выигрышная стратегия поведения в суде. Следует отметить, что суды, зачастую, к требованиям банков более лояльны, чем к заёмщикам, поэтому надо понимать, что только 100% надёжные аргументы могу привести к ожидаемому результату.

О результате. Следует чётко разграничивать понятия «я хочу» и «я получу». Под наиболее реально достижимым результатом часто подразумевается не тот результат, который хочется получить в идеале.

В ходе изучения документов в суде может возникнуть ситуация, когда ранее избранная стратегия может поменяться из-за появления ряда документов.

Здесь задачей становится плавно изменить стратегию и тактику поведения в суде.

– Суммы долгов банк в любом случае взыскивает? Есть ли случаи, чтобы банк проиграл клиенту?

В большинстве случаев банк выигрывает в суде, однако бывают случаи, когда клиенту

удаётся снизить размер взыскиваемых сумм за счёт снижения размера вознаграждения и просроченного вознаграждения.

И, иногда даже добиваются удовлетворения требований заёмщика по встречному иску и отказе в удовлетворении иска банка. Но такие случаи довольно редкие, можно сказать, единичные.

Добиться этого можно, только при выявлении существенных ошибок со стороны банка, чего обычно не происходит.

– Бывает ли так, что судьи отдают свои предпочтения при рассмотрении дел кому-то из участников процесса – банку или клиенту?

– Да, бывает, и к сожалению, чаще всего суды отдают предпочтения интересам банков.

Например, когда я анализировал судебную практику по конкретному судье одного из районных судов города Алматы, я обнаружил, что этот судья удовлетворял несколько исков банка, и взыскивал с должника сумму неустойки, в шесть раз выше суммы основного долга. В шесть раз! В другом решении – в два-два с половиной раза выше.

При этом статья 297 Гражданского кодекса РК, регламентирующая возможности снижения такой неустойки (пени), на практике работает хорошо, и суды часто снижают взыскиваемую неустойку до 10-20%. Почему некоторые судьи её не применяют – отдельный вопрос.

– Какие доказательства предоставляет банк при рассмотрении дела в отношении клиента, просрочившего займ?

Такими доказательствами если перечислить прямо по пунктам, всего их будет примерно восемь.

* Договор банковского займа,

* договор залога (если есть), оценка залога,

* регистрация залога в органе юстиции,

* выписка по приходу/расходу денежных средств, из которой видно получение займа, уведомления заёмщика о невыполнении обязательства,

* расчёт задолженности заёмщика на дату подачи иска,

* исковое заявление в суд,

* оплаченная государственная пошлина за подачу иска в суд, возможно также предоставление других доказательств на усмотрение банка.

– Самый, на ваш взгляд «тяжелый судебный процесс», связанный с банковскими займами?

– Взыскание просроченного займа и вознаграждения по ипотеке, где залогом выступает единственное жильё, а у собственника и заёмщика в одном лице там проживает семья и несовершеннолетние дети.

Ипотечные займы сложны, поскольку обычно существенны по стоимости для заёмщика, которому требуется защитить свои интересы.

При этом суды стараются максимально исключить допущение ситуации, при которой заёмщик лишается единственного жилья.

Но даже вступившее в силу решение суда – это ещё половина дела, ведь требования решения суда ещё нужно исполнить. Но если у вас проблемный займ, то не бойтесь судиться с банком.

И не сильно надейтесь на то, что с банком можно решить вопрос «полюбовно». При этом, разумеется, свои обязательства по банковским займам, принятые и зафиксированные договором, следует исполнять в полном объёме.

Однако нужно всегда помнить, что банк -прежде всего коммерческая организация, для которой главная цель работы – извлечение дохода. Иногда банки допускают ошибки, за которые, в конечно счёта, расплачивается заёмщик.

– Спасибо за интервью!

Немного статистики.

Один миллион двести тысяч казахстанцев имеют по два кредита, об этом сообщает аналитический центр первого кредитного бюро. По три кредита оформили триста двадцать пять тысяч человек. И чуть меньше – имеют более четырех кредитов. Розничный ссудный портфель составляет порядка 4,5 триллиона тенге.

Если вы еще только собираетесь оформить кредит, подумайте, просчитайте несколько раз, следуя народной пословице – семь раз отмерь, один раз отрежь. Ведь ни для кого уже не секрет, банк – особой добросердечностью не отличается.

София Баеш, основатель Финансового клуба Казахстана

Больше новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

Источник: https://www.zakon.kz/4836783-problemnye-zajjmy-kak-pravilno-suditsja.html

Как не потерять квартиру из-за опрометчивого займа

Истребование имущества судом по договору займа, возможно ли, если займ без залога?

Схема, когда через займы под залог недвижимости люди теряют квартиры, уверенно шагает по стране. Центробанк пытается противостоять распространению этой практики.

На днях регулятор направил письмо в СРО, объединяющую микрофинансовые организации, с требованием защитить права получателей финансовых услуг.

Но проблема в том, что бал на рынке займов под залог недвижимости правят не конторы, которые входят в реестр, а ООО без статуса МФО и частные лица.

Весной прошлого года жительница Архангельска Яна Мороз решила взять в долг 200 тысяч рублей. За деньгами девушка обратилась в компанию “Русьденьги”. В фирме ей объяснили, что просто так крупную сумму дать не могут, только если под залог. Яна согласилась и подписала два договора: возвратного лизинга, по которому она становилась арендатором в собственной “двушке”, и договора купли-продажи.

Больше половины машин в России впервые куплены на кредиты

Платить по кредиту регулярно не получалось, и в марте этого года Соломбальский районный суд Архангельска вынес решение: договор лизинга расторгнуть. А договор купли-продажи оставался в силе. Новый иск не заставил себя ждать. Компания через суд стала собственником спорной квартиры.

На суде представители конторы сказали, что снимут к ней все претензии, если Яна заплатит им 600 тысяч рублей. Но таких денег у архангелогородки просто нет, да и нет гарантии, что в случае погашения займа и процентов фирма добровольно откажется от квартиры, которая ей уже принадлежит.

И это не единственная такая история. С начала 2017 года суды Архангельской области рассмотрели пять дел, связанных с возвратным лизингом от упомянутой выше компании. И в четырех случаях кредиторы выигрывали, приобретая в собственность квартиры за бесценок. Лишь в одном случае заемщик получил адекватную компенсацию.

Житель Северодвинска занимал в компании 230 тысяч рублей и точно так же подписал договор купли-продажи квартиры за эту сумму.

В итоге Архангельский областной суд оставил квартиру за компанией, но она должна выплатить своему клиенту еще 1,58 миллиона рублей – это рыночная стоимость квартиры за вычетом долга и набежавших процентов.

Примечательно, что это ООО не фигурирует в реестре микрофинансовых организаций. Северодвинецговорит, что сама компания в его ситуации выступала посредником, обещала найти частного инвестора для кредита, а сам договор он заключал с индивидуальным предпринимателем из Иванова. Документ содержал более 60 страниц.

Судя по судебным актам, в Поморье контора пришла в 2016 году. До этого с организацией успели познакомиться жители Ивановской области, где на счету компании несколько выигранных квартирных споров.

Всего же за полтора года суды Архангельской области рассмотрели десять дел, где залог оформлялся в виде купли-продажи или дарения недвижимости. И лишь в трех случаях люди смогли признать сделку притворной и отменить ее или получали компенсации, приближенные к реальной стоимости недвижимости.

Корреспондент “РГ” проанализировала решения, которые выносили суды в СЗФО, и обнаружила в системе ГАС “Правосудие” с начала 2017 года 54 таких дела. Лишь в 19 случаях суды встали на стороны заемщиков.

Региональный компонент

Займы под залог недвижимости берут по всей стране. “Российская газета” уже писала об этой схеме в N 7388 (222) “Прикрылись ипотекой”, N 7412 (246) “Вы бомж! Все по закону”, N 7459 (293) “Торг неуместен”.

Заемщик отдает свою квартиру в залог – и если не может рассчитаться, то его недвижимость выставляется на торги.

Часто такие займы оформляются под высокий процент, квартиры заведомо оцениваются в смешные суммы, а суды соглашаются с позицией кредиторов.

Займы “до зарплаты” могут исчезнуть с рынка

Схему, когда при залоговом займе гражданин подписывает одновременно договор купли-продажи или дарения, сложно назвать чистой, ведь стороны заключают так называемую притворную сделку, которая по изначальной договоренности не должна иметь никаких правовых последствий. Но они возникают: кредиторы подают иски о выселении или даже продают квартиры вместе с ничего не подозревающими – теперь уже бывшими – собственниками.

Изучение судебной практики показало, что такая схема больше всего популярна в Санкт-Петербурге, где за полтора года было рассмотрено 19 дел, и в Вологодской области – там сделки с недвижимостью на предмет притворности рассматривались 16 раз.

Удивительно, но вологодские суды оказались наиболее лояльны к заемщикам. Здесь в десяти случаях сделки отменили, и лишь в шести эпизодах заемщики не смогли доказать, что квартиры продавать они вовсе не хотели.

В Петербурге статистика совсем другая, здесь гражданам удалось оспорить лишь две сделки из 19.

Подарок кредитору

В апреле 2018 года Дзержинский районный суд вынес приговор Юрию Зайвию, его за глаза называют королем петербургских ростовщиков. По версии следствия, с 2012 по октябрь 2015 года он выдавал займы под залог недвижимости. Всего в решении суда 70 эпизодов.

Следствие выяснило, что в ряде случаев заем сопровождался подписанием договора купли-продажи или дарения. Но претензии у правоохранительных органов вызвало не это.

Петербуржцу вменили незаконное предпринимательство: дело в том, что когда он заключал заем под залог недвижимости, должники возвращали ему долг с процентами. В суде посчитали, что всего частный инвестор получил таким образом 20 миллионов 807 тысяч 556 рублей.

За это его приговорили к двум с половиной годам лишения свободы условно, а также штрафу в размере 80 тысяч рублей. При этом гражданские иски в деле не заявлялись, все клиенты этого частного инвестора проходили по делу как свидетели.

Можно ли с выгодой рефинансировать банковские кредиты

Они до сих пор судятся со своим кредитором. Из тех 19 дел, где оспаривались сделки купли-продажи и дарения при оформлении займов, в десяти случаях фигурирует уже упомянутый частный инвестор. Собственно, сами договоры заключались в 2013 и 2014 годах, но заемщики до сих пор пытаются их оспорить. В большинстве своем безрезультатно.

Так, Наталья Кузнецова еще в 2013 году имела неосторожность подарить свою комнату на Петроградской стороне некой Анне Пейко, которая, как впоследствии выяснила петербурженка, приходится сестрой частному брокеру.

Несколько раз Кузнецова подавала на кредитора и его родственницу в суд, чтобы доказать притворность сделки, но каждый раз ей отказывали. Комнату, которая когда-то принадлежала Наталье, продали еще в 2015 году.

Кузнецова пыталась оспорить и эту сделку, но безрезультатно – судебная коллегия по Санкт-Петербургу признала договор купли-продажи законным.

Из десяти недавних судебных решений, где фигурирует частный инвестор или его представители, в девяти случаях сделки признавали легитимными. Лишь в одном эпизоде заемщики смогли оспорить куплю-продажу. Речь идет о четырехкомнатной квартире в Московском районе.

Несколько лет назад владельцы планировали продать ее за 16 миллионов рублей, потом им срочно понадобились деньги, они обратились к частным кредиторам. Вначале в договоре фигурировала сумма 10 миллионов рублей, затем – 8, а в итоге собственники подписали договор купли-продажи на 2,3 миллиона рублей.

Именно такую сумму люди получили на руки. Часть долга они погасили, тем не менее дело дошло до выселения. Заемщики смогли выиграть суд в Московском районе, они доказали, что не имели намерений продавать жилье за такую сумму и что сделка была притворной.

В итоге суд вынес решение – долг люди должны вернуть, а квартира остается в их собственности.

Узкое место

Верховный суд разъяснил, при каких условиях выселить за долг не получится

– Если рассматривать такие дела в целом, то получается, что заемщики на судебных заседаниях могут представить лишь свои суждения. Да, они могут заявить, что у них не было цели продать квартиру или что договор дарения или купли-продажи прикрывал заем.

Но доказательств этого они представить, как правило, не могут. А у второй стороны есть на руках договор, где написано, что гражданин в здравом уме и твердой памяти продает квартиру и согласен с условиями сделки, – говорит адвокат Дмитрий Зацаринский. – В таких делах, как правило, обе стороны – это физические лица.

Они совершенно равны перед законом: один продает, а второй покупает.

Эксперт подчеркивает: собственник имеет право распоряжаться своей квартирой как ему вздумается и это нормально, ведь никого не удивляют ситуации, когда родственники дарят друг другу недвижимость или наследники отказываются от своей доли за смешные с точки зрения рыночных цен суммы. Никто не может запретить собственнику подарить свою квартиру не родственнику, а, например, другу детства.

И именно на этом праве, которое в принципе существует для того, чтобы собственник мог комфортно распоряжаться своим имуществом, выросла целая схема, когда люди массово лишаются жилья. В сделках нельзя передумать.

Из текстов судебных решений следует, что многие заемщики воспринимали договор купли-продажи или дарения как формальность, не учитывая, что после подписания и регистрации сделки в Росреестре они фактически перестают быть собственниками.

По мнению Зацаринского, в таких ситуациях людям надо биться до последнего: подавать в суд, обжаловать решения.

Прямая речь

Наталья Насонкина, эксперт ОНФ в Санкт-Петербурге:

– Зачастую граждане, которые обращаются к кредиторам, не знают, что данная структура никем не контролируется. Люди фактически оказываются один на один со своей бедой. Именно поэтому в России появился институт финансового омбудсмена.

Кроме того, планируется создание единой службы на базе сети МФЦ, куда заемщики смогут обращаться по любым вопросам.

Конечно, в одночасье прекратить такую практику невозможно: здесь все-таки многое зависит от самих граждан – пока они готовы верить, что подписывают тот или иной документ безо всяких правовых последствий, найдутся те, кто воспользуется их доверчивостью.

Источник: https://rg.ru/2018/07/24/reg-szfo/kak-ne-poteriat-kvartiru-iz-za-oprometchivogo-zajma.html

Юридический спектр
Добавить комментарий