Доплата за лоджию в новостройке

Квартира от застройщика оказалась больше, чем в договоре

Доплата за лоджию в новостройке

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?

Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?

Татьяна Е.

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации (БТИ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры.

Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты.

А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ. Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру.

Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора.

А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа.

Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег.

Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил).

Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади.

Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/zastroyshik-perestaralsa/

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Доплата за лоджию в новостройке

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.

Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

  • Как вернуть переплату?
  • Как посчитать размер переплаты?

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.

Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

Пример претензии к застройщику о возврате части цены квартиры за недостающие метры

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Источник: https://paritet.guru/stati/sovetyi-dolshhikam-chto-delat-kogda-ploshhad-kvartiryi-otlichaetsya-ot-proektnoy.html

Экспертиза покажет: дольщики «Победы» не хотят платить за балконы, как за лоджии

Доплата за лоджию в новостройке

В компании Эмиля Хуснутдинова говорят, что готовы судиться по каждому объекту

Дольщики жилых комплексов «Победа» и «Острова» жалуются на возросшую площадь квартир после сдачи домов — подают судебные иски и обращаются в УФАС. Если они и готовы платить за жилую площадь, то за так называемые лоджии — нет. Дольщики считают, что на самом деле девелопер построил в их квартирах балконы, которые должны стоить дешевле заявленных лоджий.

В доказательство они приводят судебное решение, в рамках которого была проведена экспертиза. Глава «ЖИКа» Эмиль Хуснутдинов утверждает, что разница между балконом и лоджией небольшая — около 25 тысяч рублей. Но если учесть, что в доме тысячи квартир, получается, что при засчитывании спорных объектов лоджиями застройщик может получить выгоду в несколько десятков миллионов.

Подробности — в материале «Реального времени».

В редакцию «Реального время» обратились дольщики жилого комплекса «Победа», который строит «Жилищная инвестиционная компания» Эмиля Хуснутдинова. Оказалось, что после сдачи дома площадь квартир, которые они покупали по договорам долевого участия (ДДУ), выросла и им придется доплатить за «лишние» квадратные метры.

Дольщики говорят, что готовы доплатить за жилую площадь, тем более это прописано и в ДДУ. Но они не согласны с тем, как рассчитывалась площадь нежилых помещений в квартире: в ДДУ они обозначены как лоджии, и их площадь считалась исходя из уменьшающего коэффициента 0,5.

По факту, по мнению дольщиков, они получили балконы, к которым должен применяться коэффициент 0,3.

— Сейчас идет передача квартир. Образовались лишние квадратные метры — у кого-то 2, у кого-то 4, у кого-то даже 8. И во всех случаях указано, что нежилое помещение в квартире является лоджией. Но в экспертных организациях мне сказали, что это балконы.

Я прошу застройщика сделать сумму доплат меньше, ведь это же балкон, а не лоджия. Три раза направлял письма, их игнорируют. И таких жителей, как я, очень много.

Разница между оплатой за лоджию и за балкон по договору [составляет] 45 тысяч рублей, — говорит дольщик «Победы» Руслан Галяутдинов.

УФАС Татарстана завело антимонопольное дело в отношении ООО «Казанские окна», являвшегося формальным застройщиком «Островов». Фото Романа Хасаева

По словам дольщика, площадь его квартиры увеличилась на 4,4 кв. метра. Не согласен он по доплате за 1,1 кв. метра, на которые и приходится его балкон-лоджия. Квартира его соседа «выросла» на 2,4 кв. метра, но при признании нежилого помещения балконом, а не лоджией, ему придется доплатить только за 1,5 кв. метра, а это уже на 60 тыс. рублей дешевле.

Напомним, с увеличением площадей квартир в сданных домах столкнулись и дольщики ЖК «Острова», который, как и «Победа», застраивался «ЖИКом».

УФАС Татарстана завело антимонопольное дело в отношении ООО «Казанские окна», являвшегося формальным застройщиком «Островов». Как и в «Победе», дольщики жаловались, что площадь квартир увеличилась от 2 до 8 кв. метров.

В сообщении УФАС Татарстана значилось, что застройщик не представил свидетельств, что привело к изменению квадратуры.

«Лоджия должна быть огорожена стенами с трех сторон»

Чтобы выяснить, чем же отличаются балконы от лоджий, мы обратились к административному директору компании «СтройКапиталКонсалтинг» Светлане Кавиевой. Эксперт пояснила, что данные термины описаны в СНиП 31-01-2003.

— Балкон — это выступающая площадка, она может быть огороженной. Что касается лоджий, это уже помещения, огороженные с трех сторон стенами, они тоже могут быть остекленными. В этом принципиальное различие.

То есть если балкон — это просто площадка, то лоджия — это уже помещение, которое, в принципе, можно использовать. Исходя из терминологии, цена различная.

Если вы покупаете по договору долевого участия, 0,3 — это для балкона, 0,5 — это для лоджии.

Светлана Кавиева пояснила, что балконы скорее являются декоративным элементом, выступающей площадкой, который делает фасад более красивым. По ее словам, в каждом случае определять, является ли объект балконом или лоджией, должны специальные организации.

В картотеке Советского районного суда есть решения по нескольким искам в отношении ООО «Жилой комплекс «Победа». Фото Максима Платонова

Советский суд встал на сторону дольщиков

Отметим, что некоторые дольщики уже провели экспертизу и сумели доказать в суде, что в их квартирах построили балконы, а не лоджии.

Любопытно, что в одном из таких случаев инициатором судебной тяжбы стал сам застройщик.

В определении Советского районного суда значится, что ООО «Жилой комплекс «Победа» обратилось с иском и о том, что площадь одной из квартир по договору долевого участия составляла 38,47 кв. метра, а согласно передаточному акту ее площадь выросла до 39,8 к.в метра.

В ДДУ же было прописано, что при увеличении квартиры более чем на 1 кв. метр дольщик должен оплатить разницу. В данном же случае получалось, что превышение составило 1,33 кв. метра.

Ответчик, то есть дольщик, на суде пояснял, что увеличение площади квартиры произошло за счет увеличения лоджии. А в отношении лоджии должен применяться понижающий коэффициент 0,5.

В ходе судебного процесса была проведена строительно-техническая экспертиза.

Она и установила, что помещение, у которого выросла площадь, является даже и не лоджией, а балконом, и при его оценке должен применяться коэффициент 0,3. В результате суд застройщику отказал.

В картотеке Советского районного суда есть решения по нескольким искам в отношении ООО «Жилой комплекс «Победа». Часть дольщиков сумела отсудить до 90 тыс.

рублей за нарушения сроков передачи объекта по договорам долевого участия. Один иск в Советский суд был подан из-за недостатков в квартире, которые были обнаружены после сдачи.

В данном случае в счет стоимости устранения этих недостатков, по определению суда, пошло более 133 тыс. рублей.

Добавим, что и Арбитражный суд Татарстана завален исками в отношении ООО «Жилой комплекс «Победа» — только с начала года было подано более десятка заявлений. Большая часть исков также связана со срывом сроков сдачи объекта.

Эмиль Хуснутдинов настаивает, что спорные объекты являются лоджиями, и утверждает, что такое решение в ряде случаев принимают и экспертные организации. Фото kzn.ru

«У нас много решений, где нам подтвердили, что это лоджии»

Глава «Жилищной инвестиционной компании», в портфель которой входят жилые комплексы «Победа» и «Острова», Эмиль Хуснутдинов настаивает, что спорные объекты являются лоджиями, и утверждает, что такое решение в ряде случаев принимают и экспертные организации.

— Мы считаем, что это лоджии. И если у кого-то есть вопросы, можно обратиться в суд, в судебном порядке проводится экспертиза. Есть экспертизы, которые признают помещения лоджиями, есть и соответствующие судебные решения.

Есть судебное решение, которое признает, что это балкон. Но его мы будем оспаривать. У них есть одно такое решение, а у нас много решений, где нам подтвердили, что это лоджии.

Все пишут только про увеличение, но уменьшение площади тоже есть, и мы вынуждены обратно возвращать деньги, — прокомментировал Эмиль Хуснутдинов.

Мы поинтересовались, почему так много жалоб на увеличение площади приходит именно от дольщиков «Победы» и «Островов». Хуснутдинов считает, что дело в большом количестве квартир — чем больше собственников, тем больше недовольных.

— И там же за счет балконов увеличение максимум получается 20—25 тысяч рублей. В основном увеличивается именно жилая площадь. Многие соглашаются и платят, — высказал свою позицию глава «ЖИКа».

Недвижимость Татарстан

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/136853-uvelichenie-ploschadi-kvartir-v-zhk-pobeda-posle-sdachi

Балкон по цене квартиры

Доплата за лоджию в новостройке

До 2005 года, когда вступил в силу Жилищный кодекс, общую площадь квартир указывали с учетом лоджий и балконов, но применяли к ним понижающие коэффициенты (к лоджиям — 0,5, к балконам 0,3). Например, если площадь квартиры составляла 50 кв.м, а к ней прилагалась лоджия 4 кв.м, то площадь лоджии принимали за 2 кв.

м и писали в свидетельстве о собственности, что общая площадь квартиры составляет 52 кв.м. Если бы это был балкон, то соответственно — 51,2 кв.м. Лоджия принципиально отличается от балкона, тем, что она огорожена с трех сторон и не выступает за границы наружной стены дома.

Балкон же представляет собой навесную конструкцию, которая выдается за пределы фасада.Отдельная история — с верандами. К ним применяют коэффициент 1 (который не дает никакой скидки).

По определению Госстроя веранда — это встроенное или пристроенное к дому остекленное помещение, которое не имеет ограничения по глубине, и не связано с освещением того помещения, к которому примыкает.

Впрочем, в многоквартирных домах веранды встречаются не часто, хотя в конце 1990-х застройщики «грешили» тем, что пытались выдать остекленный балкон за веранду, чтобы получить больше денег. В 2000 году Госстрой даже вынужден был уточнить толкование этих терминов, чтобы пресечь негативную практику.

Балконная арифметика

Что касается понижающих коэффициентов, то они были прописаны еще в старых СНиПах и в Инструкции об учете жилфонда в РФ, принятой в 1990-х.В 2005 году вступил в силу ЖК, в котором говорилось, что общую площадь квартир следует считать без учета лоджий, балконов и веранд. Это было сделано для того, чтобы исключить из квартплаты дополнительные метры неотапливаемых помещений.

Сведения об их площади не стали вносить в свидетельства о собственности и кадастровые документы. Но при этом в технических паспортах лоджий и балконов продолжали указывать (отдельной строкой) с учетом понижающих коэффициентов, поскольку эти требования оставались в тех же СНиПах и нормативных документах, которым руководствовались сотрудники районных ПИБ.

Эти расхождения породили уйму вопросов. Поначалу некоторые граждане даже полагали: раз ЖК предписывает не включать лоджии и балконы в общую площадь квартир, то и оплачивать их не нужно. Некоторые дольщики даже пытались обжаловать соответствующие пункты в договорах.

Но служители Фемиды однозначно констатировали: положение ЖК не касается взаимоотношений застройщиков и дольщиков, и никто не обязан передавать балконы и лоджии бесплатно.Большинство компаний обычно прописывают в договорах те же коэффициенты, которые содержатся в СНиПах (0,5 — для лоджий; 0,3 — для балкона). То есть за кв.

м лоджии придется заплатить вдвое меньше, чем за «квадрат» жилого помещения.Но встречаются договоры, в которых ничего не сказано о коэффициентах, и вот тогда возникают сложности. Например, большой резонанс вызвал спор между одним московским дольщиком и компанией «Интеко». Гражданин требовал вернуть излишне уплаченные деньги.

Согласно договору долевого участия проектная площадь квартиры в ЖК «O2xygen» составляла 57,07 кв.м без разделения на жилые и летние помещения. Застройщик указал в договоре общую стоимость квартиры и цену квадратного метра, но при этом уточнил, что окончательная цена будет определена по результатам обмеров.

Когда дом был построен, застройщик потребовал доплат, указав, что площадь квартиры составила 61,3 кв.м. При этом он включил сюда общую площадь лоджии, не приняв во внимание понижающий коэффициент 0,5. Поскольку размер лоджии составил 3 кв.м, то на кону оказалась круглая сумма.

Чтобы не рисковать квартирой, гражданин внес оплату, как требовал застройщик, но затем обратился в арбитраж, чтобы вернуть деньги за излишне оплаченные полтора метра. Суд первой инстанции встал на сторону дольщика, сославшись на СНиП и прочие документы, в которых упомянут понижающий коэффициент. Однако вышестоящая инстанция отменила вердикт.

Суд указал, что по договору стоимость квартиры была рассчитана с учетом общей площади лоджии, а свободу договорных отношений никто не отменял. Коэффициенты нужны, прежде всего, для учета жилфонда в РФ, а не для расчета стоимости лоджий и балконов. Впрочем, дольщик все еще пытается отстоять свою правоту (в высших инстанциях) и доказать, что его ввели в заблуждение, и применять коэффициенты в любом случае необходимо.

Зеркальный прецедент

Опрошенные юристы говорят, что однозначной практики нет, но большинство подобных дел заканчивается в пользу застройщиков, которые «играют» на невнимательности покупателей. Но есть исключения.

Например, в прошлом году в Петербурге несколько покупателей компании ЛЭК (теперь она называется Л 1) доказали в суде, что не должны оплачивать лоджии (в комплексе «Серебряные зеркала»), исходя из их общей площади, хотя в договоре понижающие коэффициенты не были предусмотрены. Правда, этот спор принципиально отличался от московского дела.

Питерским дольщикам пришлось оформлять собственность через суд, поскольку у застройщика остались неисполненные обязательства перед городом. В суде компания потребовала от дольщиков доплат за «лишнюю» площадь (по результатам обмеров ПИБ), а, в противном случае, отказывалась признавать их притязания на квартиры.

Граждане не хотели доплачивать, ссылаясь на то, в техпаспорте площадь лоджии указана с понижающим коэффицентом, и если это учесть, то свои обязательства по договору они выполнили в полном объеме. Районный суд удовлетворил иски дольщиков. Решение вступило в силу.

«Важно подчеркнуть, что граждане не оспаривали отдельные пункты договора и не требовали вернуть уже уплаченные деньги, а добивались признания собственности на квартиру и вопрос с коэффициентами был второстепенным», — отмечают юристы компании «Юр-Сити», которые представляли интересы дольщиков.

 — Важно также, что Горсуд не пересматривал это дело по существу, поскольку застройщик опоздал с обжалованием».Юристы, которые ведут дело московского дольщика «Интеко», согласны с тем, что предмет спора играет первостепенную роль. Они обращают внимание на еще один момент.

«Если в договоре прямо сказано, что площадь лоджии следует считать по коэффициенту 1 и дольщик должен оплатить всю площадь, то здесь еще можно согласился с доводом о свободе договорных отношений. Но если в договоре вообще ничего не говорится о коэффициентах, то дольщик вправе предположить, что фирма будет применять стандартное понижение», — говорит юрист московского бюро «Право собственности» Сергей Зорин. Он считает, что точку в этом вопросе должен поставить Конституционный суд.

Доплата за стекло

Возникают и другие вопросы. Например, многие застройщики требуют оплачивать остекленные лоджии без всякой скидки, как и остальные помещения в квартире. Некоторые фирмы прописывает в договорах коэффициент 1, хотя по СНиПам остекление лоджии не влечет за собой изменение ее наименования и соответственно изменение общей площади квартиры.

Другое дело, если речь идет о перепланировке, в результате которой лоджию присоединяют к соседней комнате, сделав ее отапливаемым помещением (подобные перепланировки можно согласовать далеко не во всех домах, но примеры есть).

Продавая лоджии с коэффицентом 1, застройщики опять-таки ссылаются на свободу договорных отношений, но все равно рискуют тем, что их действия могут быть обжалованы.Некоторые фирмы указывают стандартный понижающий коэффициент, но предлагают дольщикам заключить допсоглашение, прописав в нем плату за остекление балкона.

Этот вариант кажется безобидным, но загвоздка в том, что навязывать подобные соглашения застройщик не имеет права (в силу закона о защите прав потребителей), то есть гражданин может отказаться от остекления.

Но что делать в том случае, если оно предусмотрено проектом и нельзя допустить, чтобы на одном этаже лоджия была остекленная, а на другом — нет?«Выход для застройщика напрашивается сам собой и непонятно, почему не все фирмы его используют. Застройщик ведь может заложить остекление лоджии в стоимость кв.

м квартиры, но при этом предусмотреть в договоре стандартные понижающие коэффициенты, чтобы ничем не рисковать (то есть остекленные и неостекленные лоджии он может продавать с коэффициентом 0,5, но стоимость той квартире, где лоджия остеклена, будет выше)», — рассуждает Татьяна Богданова, зам. директора компании «Юр-Сити».

 — В этом случае к застройщику нельзя будет придраться».Некоторые опрошенные застройщики так и поступают. «По проекту у нас остекленные лоджии. К ним мы применяем стандартный понижающий коэффициент и отдельной платы за остекление не взимаем», — говорит Надежда Хвощевская, руководитель правового департамента O2 Development.

При этом она подчеркивает: если застройщик продает площади балконов и лоджий по цене нежилых помещений, это вовсе не значит, что он нарушает законодательство — все зависит от условий конкретного договора».Впрочем, некоторые крупные застройщики, чтобы не рисковать, вообще не учитывают площадь «летних» помещений при определении окончательной цены квартиры.

«В нашей компании «расчетной единицей» при определении цены ДДУ является только общая площадь квартиры, — говорит директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. — Проектная площадь балкона/лоджии указывается в договоре с клиентом, однако, она «остается за скобками» общей площади, то есть не влияет на итоговую стоимость квартиры.

Безусловно, от наличия балкона, лоджии, веранды или террасы (а также от их размера, этажа и т. д.) зависит стоимость квадратного метра квартиры. Но подчеркну, что мы продаем только квадратные метры общей площади, в которую площадь балконов не включается».

Иногда возникают и другие спорные вопросы. Например, известны случаи, когда по проекту в квартире был предусмотрен балкон (с коэффицентом 0,3), а после сдачи дома его сочли за лоджии и просили доплатить. Есть и другие нюансы. Мы вернемся к этой теме в одном из последующих номеров.

Роман Денисов
Журнал «Квартиры в строящихся домах», www.newestate.ru

Источник: http://newestate.test.runetsoft.ru/article/3/111.html

Что делать в этой ситуации? – Юридическая консультация

Доплата за лоджию в новостройке
Добрый день!В какой форме Вы обращались к застройщику с просьбой не ставить остекление лоджии и балкона и установить там батареи отопления? Письменно или устно, возможно в форме обращения по электронной почте?Каково было содержание этого обращения?Формально, без подписания дополнительного соглашения с Вами, в котором были бы согласованы все существенные условия, и в первую очередь стоимость, и его государственной регистрации застройщик не имел право.Более того, в соответствии со ст. ст. 10-12 Закона РФ о “ЗПП” потребителю должна быть предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге). В случае не предоставления такой информации потребитель вправе отказаться от товара работы услуги.Однако, сложившаяся судебная практика говорит о том, что суд при рассмотрении спора будет учитывать добросовестность потребителя, факт наличия соответствующего обращения со стороны потребителя.Кроме того, существенное значение в данном случае имеет содержание ДДУ.

Вадим_Федорович сказал(а) 17 Мар 2017 – 18:39:

Добрый день. Ситуация такова: 1. Я оплатил в полном объеме две квартиры по ДДУ в новостройке. В ДДУ указана общая стоимость каждой квартиры, их планировка, обозначены лоджии/балконы, приведены понижающие коэфф. на них. Также в ДДУ есть условие, по которому в случае увеличения жилой площади необходимо будет за нее доплатить.2.

В устной форме (в разговоре на объекте) я сообщил застройщику о своем намерении сделать жилыми балкон и лоджию в обеих квартирах и попросил не устанавливать стеклопакеты в проемы между жилой площадью и балконами/лоджиями (и снизить стоимость квартиры на величину, равную стоимости стеклопакетов).

Застройщик дал понять, что он меня понял, скидку пообещал (все на словах).3. Застройщик вызвал БТИ на обмеры, результатом которых стало увеличение площади обеих квартир на 1 км м и 0,79 кв м соотв. (типа погрешность). Об этом меня уведомили по электронке, я настроился на доплату по заявленной застройщиком цене кв метра (при этом в ДДУ цена за кв м не установлена).

4. Далее застройщик самостоятельно принял решение установить батареи непосредственно на лоджии и на балконе, я не возражал, так как считал, что ему виднее.5.

После установки батарей на лоджиях и балконах обеих квартир застройщик вызвал БТИ на повторные обмеры, в результате которых жилая площадь обеих квартир увеличилась примерно на 10 кв м за счет отмены понижающих коэфф-в (лоджии и балконы стали жилыми по БТИ), о чем меня не проинформировали.6.

Спустя 3 месяца, непосредственно перед сдачей дома, застройщик сообщил мне о том, что жилая площадь увеличена, а я должен подписать соотв. доп. соглашение, по которому я согласен с новой планировкой и статусами помещений и готов доплатить 500 тыс рублей. Кроме того, застройщик сообщил мне, что соотв.

изменения уже внесены в проект, на объект (на дом) получен техпаспорт и выдано разрешение на ввод его в эспл.7. Я отказался подписывать доп. соглашение и доплачивать за кв метры (10 кв м), так как считаю, что застройщик должен был сначала заключить со мной доп.

соглашение, из которого я бы узнал о новых статусах помещений и о существенном повышении стоимости квартиры в связи с этим (понятно, я бы в таком случае отказался от идеи объединения лоджий и балконов с жилой площадью). В ближайшие дни застройщик вызовет меня снова. Что делать, понятия не имею. Расторгать договор не планирую, т.к. дом мне нравится.

Кроме того, не хочу рисковать деньгами – есть вероятность того, что после расторжения договора застройщик либо объявит себя банкротом, либо будет тянуть с переводом средств, что неприемлемо, учитывая экономическую ситуацию в стране и волатильность рубля. Собственно вопрос: как мне быть, если застройщик откажется сдавать мне квартиру в собственность? Подавать в суд? Насколько перспективно мое дело с учетом того, что я хочу получить именно квартиры, в любом варианте, либо по ДДУ, либо по доп. соглашению о новых условиях, но без доплат за метры? Спасибо.Добрый день.

Ситуация такова

Если застройщик откажется передавать Вам квартиру, то Вы можете обратится в суд о признании права собственности на данные объекты, при этом, учитывая, что застройщик в одностороннем порядке внёс изменения в договор, Вы вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков к коим безусловно относится отсутствие лоджий и балконов, которые Вы, например, рассчитывали использовать для хранения спортивного инвентаря, что безусловно является ухудшением качества объекта долевого участия.При этом, перед обращением в суд необходимо потребовать от застройщика составления актов о несоответствии объектов долевого участия условиям, заключенных Вами ДДУ и устранения выявленных недостатков.Учитывая положения ст. ст. 7 и 8 214-ФЗ, а также положения ст. ст. 10 и 12 Закона РФ “О ЗПП”, а также положения ст. ст. 431 и 450 ГК РФ Ваши требования должны быть удовлетворены.

Вадим_Федорович сказал(а) 17 Мар 2017 – 22:52:

Спасибо за разъяснения. Если не затруднит, еще пара моментов: в ДДУ в качестве обмерщика указана конкретное БТИ, однако по факту обмерами и присвоением статусов помещениям занималась совершенно другая организация.

Это имеет какое-то значение? И еще: в ДДУ не указана стоимость 1 кв.м., при этом одно из его условий – доплата за возможное увеличение площади.

Имеет ли в таком случае застройщик право требовать с меня доплату вообще, если цена 1 кв метра не оговорена в ДДУ? Спасибо.

Добрый день!Приведите пожалуйста точную формулировку данного пункта ДДУ.Да имеет. Расчет стоимости 1 кв. м. может быть осуществлен путём деления стоимости Вашей квартиры (цены ДДУ) на, указанную в ДДУ площадь таковой.

Вадим_Федорович сказал(а) 20 Мар 2017 – 17:08:

“Цена договора подлежит перерасчету при вводе объекта недвижимости в эксплуатацию в случае изменения метража и определяется по уточненной площади по обмерам [полное наименование организации, БТИ]”.

Я обращался конкретно в эту БТИ, они возмущенно сообщили мне, что на данный объект никогда не выезжали и даже заявили о своем намерении судиться с застройщиком (чем там закончилось, понятия не имею). Позже выяснилось, что обмеры производила другая организация.

Если в договоре прописана конкретная организация, а по факту обмеры тех. инвентаризации производились иной, то это является формальным поводом не согласится с обмерами и не осуществлять доплату до тех пор, пока не будут представлены обмеры именно этой организации (ст. 431 ГК РФ – буквальное толкование договора и ст. 450 ГК РФ – недопустимость (за искл. отд. случаев) одностороннего изменения условий договора). Но, в результате, всё равно, если обмеры правильные, придётся произвести доплату.

Источник: https://pronovostroy.ru/yuridicheskaya-konsultatsiya/q-124/

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Доплата за лоджию в новостройке

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры.

В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%.

Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры.

Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв.

метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы.

Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму.

Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно.

Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене.

Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв.

метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств.

Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения.

В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать.

Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.

При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.

Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать новостройку и застройщика?

Инструкция: как оформить перепланировку?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/doplachivat_li_esli_ploschad_kvartiry_bolshe_zayavlennoy/7461

Юридический спектр
Добавить комментарий