Дом под снос а квартира в ипотеке

Правообладатель иллюстрации Andrey Makhonin/TASS Image caption 20 апреля Госдума одобрила в первом чтении закон о сносе пятиэтажек, который критикуют многие депутаты, эксперты и сами жители “хрущевок”

На днях в рамках темы сноса пятиэтажек в Москве (или реновации жилья, как это называют власти) возникла дискуссия, связанная с собственниками, купившими квартиру в таких домах в ипотеку. Как выяснилось, этот вопрос вообще не учтен в законопроекте о сносе таких домов.

“Пятиэтажки в ипотеку не берут, это же дома 1950-х годов постройки, тогда такого понятия даже не было”, – сказал “Коммерсанту” глава думского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев, добавив, что даже если такие есть, то “это мелочь, о которой нельзя вести серьезные разговоры”.

Русская служба Би-би-си поговорила с тремя ипотечниками, которые купили квартиры в пятиэтажках, и теперь опасаются, что их дом могут снести, а также узнала мнение банкиров.

У меня пятиэтажный кирпичный дом 1961 года на улице Панферова, строился по индивидуальному проекту. 19 апреля мы были на встрече с главой управы Ломоносовского района.

На вопрос, какие дома попадают под программу реновации, он недвусмысленно несколько раз повторил одно и то же: все дома, у которых пять этажей.

Он перечислил вообще все пятиэтажные дома в районе – сталинки, панельки – и назвал в том числе мой дом.

Возможные сроки сноса не называли – глава управы сам ничего не знал, просто зачитал ответы с сайта правительства Москвы, а на конкретные вопросы ответить не смог. Основной был такой: есть ли в нашем Ломоносовском районе места под застройку, чтобы людей переселить? Ответ: нет таких мест.

Ипотеку я взяла шесть лет назад в Сбербанке. У меня была половина заемных средств, а остальные мои. На свои деньги я могла купить чуть ли не трехкомнатную квартиру (сейчас у меня двухкомнатная) где-нибудь за МКАДом.

Я в течение полугода выбирала район, саму квартиру, ходила, смотрела. Эта квартира мной была выбрана не потому, что мне некуда было деваться, а потому что мне все понравилось.

Я намеренно купила конкретную квартиру в конкретном месте.

Правообладатель иллюстрации Nadezhda Shilova Image caption Балкон квартиры Надежды Шиловой

За последние шесть лет я почти ипотеку выплатила. Планировала полностью сделать это в этом году, остались какие-то копейки, но сейчас я понимаю, что не буду этого делать. Ежемесячные платежи продолжу, но единовременно закрывать – нет.

Я собираюсь пойти в ипотечный офис, но уже звонила в Сбербанк и говорила со своим персональным менеджером. В банке говорят, что поскольку закон еще не принят, никто не знает, что делать. Вроде как они должны перенести залог с моей квартиры на другую, но неясно, как это будет оформлено. Заручиться поддержкой сейчас невозможно, потому что никто не знает, какие будут условия.

Сейчас цены на вторичное жилье падают, моя квартира при оценке будет стоить дешево. Если будет построено муниципальное жилье, цену на него сможет привесить только чиновник. И если стоимость новой квартиры будет больше, понятно, что эту разницу придется кому-то покрывать. Но это все нерыночные механизмы.

Меня не устроит квартира таких же параметров, как у меня сейчас, в моем же районе. Потому что я только на ремонт потратила 1,5 млн рублей. Я буквально сейчас его заканчиваю. И никто мне не обещает, что мне что-то вернут. У меня кирпичный дом, теплый, стены [толщиной] 60 сантиметров.

Правообладатель иллюстрации Nadezhda Shilova Image caption Надежда потратила на ремонт своей квартиры немалые деньги, которые не надеется получить обратно

А то, что мне предложат – ну, я представляю себе качество. Это будет гораздо хуже. Муниципальный ремонт меня тоже не устроит – то есть мне придется вкладывать еще 1,5 млн в ремонт. В итоге я уже теряю 3 млн рублей, и это если не придется доплачивать ипотеку.

В этой стране я больше ипотеку брать не буду. Сейчас меня могут лишить права собственности на мою квартиру. Брать еще деньги, чтобы получить еще одну собственность, на которую у меня не будет прав, я не буду. Если меня выселят куда-то – окей, я выселюсь, я сдам эту квартиру. Через пять лет я продам новую и куплю себе домик в Словении. Но в эту страну я больше ни копейки не вложу.

Юлия Рубис, Головинский район, САО

В сентябре 2007 года меня, мою дочь, которая пошла во второй класс, и бабушку, с которой мы снимали квартиру в Гагаринском районе, попросили освободить её за месяц. Я взвесила все за и против, решилась на покупку квартиры.

У нас был стартовый взнос от продажи бабушкиной квартиры и ее дачи. В нашем районе могли потянуть только однушку, стали искать другие варианты, в какой-то момент стали смотреть на трехкомнатные квартиры.

Один из вариантов в САО находился в районе, где жили знакомые, они посоветовали прекрасную школу.

Передо мной встал вопрос по ипотеке. Я собиралась покупать квартиру отдельно от мужа. Мы состояли в браке, но уже жили отдельно. У нас на этот случай был оформлен брачный контракт, но выяснилось, что не для всех банков одинаково работают законы по его применению.

Для покупки квартиры мне было необходимо 3 млн рублей, и у меня была одобрена ипотека в нескольких банках, в том числе Сбербанке. Естественно, я собиралась брать рублевую ипотеку. Но Сбербанк отказался принимать брачный контракт и потребовал присутствия мужа на сделке, чего я не могла организовать.

В итоге остался “Дельтакредит”, который отказал в выдаче рублевого кредита, но предложил валютный. Стечение обстоятельств, срочный переезд, необходимость ребенка отправлять в школу, бабушка, требующая ухода, толкнули меня на этот, как теперь уже можно сказать, безрассудный шаг.

Правообладатель иллюстрации Yulia Rubis Image caption Юлия Рубис тоже отремонтировала свою квартиру

У нас появилась трёхкомнатная квартирка, маленькая, далеко от метро, но это все равно был наш маленький домик. За это время я его отремонтировала. Я по образованию архитектор и смогла из всех, казалось бы, недостатков хрущевки сделать преимущества. А дальше вы знаете: невозможность перевестись в рубли после первого кризиса в 2008 году, а потом кризис 2015 года.

Сейчас я плачу за квартиру столько, сколько, скорее всего, платят люди в центре с видом на Кремль. Сколько я потеряла, предпочитаю не думать. За ситуацией со сносом пятиэтажек я следила со стороны, но потом нам позвонили домой, спрашивали, согласны ли мы потенциально переехать.

Дальше меня посетила крамольная мысль – какого черта я плачу эту ипотеку? Я могу перестать, за два года накопить на первичный взнос, а дальше взять другую ипотеку и купить, что хочется. Для меня место – ключевой момент. У нас только улучшились условия по транспорту, рядом прекрасный парк, а теперь перспектива оказаться неизвестно где. И качество жилья будет заметно хуже.

Если нужно, на митинг я пойду, сейчас разношу листовки по дому. В той ситуации, в которую меня поставила валютная ипотека, я не живу, а выживаю. Переезд в новое место, ремонт, покупка новой мебели – это сейчас для меня немыслимые траты. Плюс ребенок, который поступает в институт и которого ещё учить, теперь еще и мама-пенсионер. А я единственный кормилец в семье.

Алена Голубцова, Сокольники, ВАО

Я живу в доме в Сокольниках, в 10 минутах от метро и парка. Прекрасный хороший дом, но, к сожалению, пятиэтажка, 1962 года постройки. Ипотеку я взяла два года назад в “Дельтакредите” и в декабре прошлого года я рефинансировала ее в “Райффайзенбанке”, уменьшив ставку и ежемесячный платеж.

До этого я десять лет жила в Ховрино почти у самого МКАДа, для меня был принципиален переезд близко к центру, близко к метро.

Я продала квартиру, взяла в ипотеку очень крупную сумму – 7 млн рублей, своих у меня было чуть меньше 3 млн.

Если при сносе мне дадут равнозначную, но неравноценную квартиру где-нибудь в Гольянове, она будет стоить сильно меньше моей квартиры в Сокольниках, я много потеряю.

Мы вдвоем с ребенком, ему исполняется семь лет. Он должен идти в школу в сентябре, она через дорогу от дома. Вся эта история со сносом для нас очень неприятна. Наш дом есть в предварительных списках, которые сейчас гуляют по интернету.

Среди соседей много людей старшего поколения, 60 лет и больше. Есть старички, семейная пара, им вообще за 80. У них вся жизнь прошла в Сокольниках, в этом доме. У нас на дом всего две квартиры из 80, которые хотели бы куда-то переехать, все остальные резко против.

У нас было общедомовое собрание, мы на связи с префектурой. Сегодня туда и в мэрию относят копию протокола с нашего общедомового собрания, где мы проали против участия в программе реновации. Мы пытаемся сделать все, чтобы наш голос был услышан. Из чиновников с нами никто не разговаривал.

Я пока ни о чем не говорила со своим банком, собственно говоря, ни закона, ни списка домов нет. Но есть наши страхи и опасения по поводу того, что может случиться.

Если в случае чего банк подаст на меня в суд, это будет бесполезно – я не смогу расплатиться. Что касается ипотеки, не думаю, что ее объем может возрасти, если меня переселят в более дорогую квартиру.

Договор-то подписывался на 7 млн. Излишек должен отходить не банку, а именно мне.

Меня не устраивает переселение в другое место в Сокольниках. Возможно, устроило бы, если бы мне обещали, что это будет такая же удаленность от метро, парка, школы, куда мой ребенок пойдет в сентябре, такая же этажность.

Я не хочу жить в высотной новостройке, я из такой уехала, для меня это было важно.

Дело даже не во мне – нужно чтобы все понимали, что если будет история со стройками и переселением, ничего хорошего для остальных москвичей не будет.

Для меня критична проблема того, что покушаются на мою частную собственность. Я зарабатываю своим трудом, мне никто не дал эту квартиру – это был мой осознанный выбор. Для меня это полная потеря ориентира, веры и дальнейших планов на жизнь в этой стране. Я очень серьезно задумываюсь о том, что нам с ребенком просто придется уехать.

Даже если мне дадут квартиру, которая будет стоить дороже чем та, в которой я живу сейчас. Я не верю ни в какое будущее в этой стране, в том числе, для своего ребенка. Даже если ничего не снесут, то, как все это сейчас происходит, меня пугает и оскорбляет.

Зинаида Серебрякова, пресс-секретарь банка “Дельтакредит”

“Дельтакредит” выдавал и сейчас выдает ипотеку на пятиэтажки. Недавно мы проводили исследование и выяснили, что в нашем портфеле объем пятиэтажек, построенных в 1950-1960-х годах, составляет до 20%. Пока изменений нашей политики мы не проводили. Будем ждать выхода законопроекта, более конкретных списков по сносу.

В одном из интервью наш замправления Денис Ковалев сказал, что пятиэтажки – это не стоп-фактор, а зона роста для ипотечных банков. Отказываться от их кредитования – значит упустить существенную долю рынка. Срок сноса от постановки в список составляет 15-20 лет, а средняя жизнь ипотечного кредита – семь лет. Получается, клиент может выплатить две ипотеки, прежде чем дом снесут.

В новом законопроекте пока не говорится, что делать с ипотечными залогами. Но есть действующий закон по ипотеке, согласно которому, если изъятое жилье было ипотечным, то новое также будет ипотечным: залог просто переносится. При этом вопросы смены жилья, в том числе равнозначности и равноценности, – это взаимоотношения собственника и администрации, банк здесь – только третья сторона.

Ситуация, в которой от жителей дома под снос могут потребовать досрочного погашения, практически невозможно, потому что это противоречит законодательству.

В теории, по действующему законодательству, возможна ситуация, что житель после обмена получит жилье потенциально менее дорогое, чем та квартира, которую он изначально покупал в ипотеку. Но именно поэтому власти разрабатывают новый законопроект, который учитывал бы интересы заемщика, чтобы таких ситуаций не было.

Источник: https://www.bbc.com/russian/features-39735423

Реновация хрущевок. А если квартира в ипотеке?

Дом под снос а квартира в ипотеке

По поручению Президента России московские власти начали расселять пятиэтажные «хрущевки», предоставляя жителям более комфортное жилье. Реновация хрущевок.
Что происходит, когда старый дом идет под снос? А если квартира в этом доме куплена в кредит и находится в залоге у банка? Давайте разберемся.

Законодательство защищает права переселенцев, тем более, собственников. Так, статья 32 Жилищного кодекса говорит о том, что при выселении собственник жилья может претендовать на следующие варианты:

  1. предоставление нового жилого помещения;
  2. денежное возмещение за утраченное жилье.

Вариант возмещения за утрачиваемое жилое помещение определяется соглашением об изъятии, заключаемым с собственником. Выбирает собственник, администрация не может его принудить.

Если планируется снос хрущевок, собственникам квартир в таких домах должно быть направлено письменное уведомление. Причем оно должно быть получено вами не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Именно получено вами, а не отправлено вам. Массовое уведомление в СМИ не считается.

Денежное возмещение за утраченное жилье

Собственник вправе получить деньги за утраченное по настоянию государства жилье. На эти деньги он может купить другое жилье, в любом месте. В т.ч. жилье большей площади, доплатив, например, разницу за свой счет. Кстати, на покупку дополнительной площади можно взять ипотечный кредит. Если вы его еще не взяли.

Собственник может ничего не покупать, просто оставив деньги. Может, ему есть где жить и так. Это его право.

В сумму денежного возмещения по закону включаются:

  • рыночная стоимость квартиры,
  • рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (у каждого собственника еще есть доля в праве общей собственности),
  • убытки, причиненные собственнику изъятием квартиры, например, расходы, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием другой квартирой (до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение.

Предоставление нового жилого помещения

Если планируется снос хрущевок, при этом собственник не хочет получать деньги и искать новое жилье, а жилье ему нужно, то ему должны предложить другое, равнозначное. Как правило, таковым считается жилое помещение равной площади и с тем же количеством комнат.

Нужно понимать, что новые квартиры чаще всего имеют большую площадь. Как минимум, большую общую площадь. Такое жилье, как в старых хрущевках, больше не строится.

А так как цена таких квартир выше той, которая была у вас в «хрущевке», то местные власти стараются предоставить жилье на «выселках», т.е. там, где жилье подешевле.

Это значит, что местоположение нового жилья может не понравится собственнику.

!!! А еще можно взять жилье поменьше, но с денежной компенсацией. Кстати, слово “поменьше” касается  только жилой площади, а вот общая может быть даже больше. Компенсацию все-равно получите.

Как? Читайте здесь.

Кстати, руководитель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская факт возможности получения жилья большей площади подтверждает – “Даже если по жилью будет тот же метраж, то по общей площади все равно будет больше”. А мэр Москвы Сергей Собянин в социальных сетях пообещал, что жилье выселяемым собственникам будет предоставлено в том же районе.

Сносимое жилье и ипотека

Купили квартиру в хрущевке в ипотеку, и ваша квартира находится в залоге у банка.  А вы в программе Реновация хрущевок. Что делать?

Вообще, при утрате жилого помещения банк может потребовать возврата кредита. А ведь при сносе дома вы утрачиваете прежний предмет залога.

На самом деле не нужно этого бояться!

Есть 2 варианта, зависящие от того, каким способом вы решили получить компенсацию.

1 вариант. Получение денежной компенсации

Если вы решили получить деньги, то с действующим ипотечным кредитом можно поступить так. Получаете деньги от государства, часть денег направляете на погашение ипотечного кредита, часть остается у вас.

Если вам не нужно другое жилье, просто оставляете деньги себе. Если вы нуждаетесь в новом жилье, то оставляете эти деньги на первоначальный взнос и идете за новой ипотекой. Лучше в тот же самый банк. Кстати, сейчас условия более лояльные, чем были 1-2 года назад, например.

Может быть, вам повезет, и вы получите более интересную ипотеку.

2 вариант. Получение нового жилья

Вы решили не морочиться с деньгами и покупкой нового жилья, а взять то, которое дает государство взамен старого.

Как правило, в кредитных договорах прописано условие, что залогодатель в случаях изъятия объекта недвижимости для нужд государства должен передать в залог банку новое жилое помещение, если таковое государством предоставляется.

А согласно статьи 41 Федерального закона от 16.07.

1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, если право собственности залогодателя прекращается по основаниям, предусмотренным федеральным законом в связи с изъятием для госнужд, ему предоставляется другое имущество и ипотека автоматически будет распространяться на новую квартиру. Т.е. при регистрации права собственности на новое жилое помещение одновременно возникнет ипотека. Как правило, такая сделка оформляется договором мены. Реновация хрущевок не будет помехой для замены предмета ипотеки.

(!) Обязательно, как только получите уведомление от администрации о сносе дома, идите в свой банк и заранее проговаривайте схему.

Если решитесь на новый ипотечный кредит, то заранее получите одобрение в банке себя как заемщика. В «старом» банке это будет сделать намного проще. А, если вы там на положительном счету, т.е.

платили всегда вовремя и в полном объеме, то могут предложить еще и дополнительные преференции.

Первый дом по программе Реновация уже заселяется.

Реновация в Германии. Снесли 22-этажный дом

Источник: https://ipotekahouse.ru/snos-xrushhevok/

Что будет с ипотекой на квартиры в хрущевках?

Дом под снос а квартира в ипотеке

Займы под залог квартир в хрущевках выдают не все московские банки. Например, в ЮниКредит Банке и банке «Открытие» получить такую ипотеку невозможно.

Сбербанк выдает кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке без ограничений по году постройки и количеству этажей.

Главным критерием является рыночная стоимость объекта и заключение оценочной компании по нему. Среди таких объектов у банка есть и хрущевки.

В ипотечном банке «ДельтаКредит» условия по ипотеке на пятиэтажки такие же, как для других объектов. В портфеле залогов банка около 22 % занимают именно комнаты и квартиры в пятиэтажках. Важное замечание — жилье, под которое выдается кредит, не должно стоять в перечне объектов на снос.

Банк ВТБ24 предоставляют ипотечные займы на квартиры в пятиэтажках советской постройки, если они не стоят в планах на снос и реконструкцию.

В банке «Уралсиб», прежде чем выдать ипотеку, смотрят на состояние дома и год его постройки. Дом не должен находиться в аварийном состоянии и не стоять в очереди на капитальный ремонт.

У здания должны отсутствовать деревянные перекрытия, а физический износ, согласно отчету об оценке, не должен превышать 70 %.

Сбербанк не планирует ужесточать правила кредитования такого жилья, так как, согласно законопроекту и реновации жилфонда в Москве, жилье планируется обменивать на новое. По договору о переходе права собственности на жилое помещение это означает автоматический перенос залога банка на новое жилье, равнозначное по количеству комнат и квадратных метров.

Специалисты банка «ДельтаКредит» отслеживают номера серий домов, которые планируются к сносу.

Если список домов, которые планируется сносить, расширят, то это будет основанием для изменения политики в отношении этих объектов со стороны банка.

Но превентивно политику в отношению пятиэтажек банк не изменял. О полном запрете ипотечных займов на жилье в хрущевках заявил только Банк жилищного финансирования.

Если дом идет под снос, все стороны процесса руководствуются действующим законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке». В пункте 1 статьи 41 закона сказано, что если изъятое жилье было ипотечным, то ипотека будет распространяться и на предоставленное взамен имущество (это случай, когда собственник не выбрал компенсацию).

«То есть собственник просто идет в банк и меняет закладное. Единственное требование банка — непрерывность залога. Снятие с залога старого объекта должно происходить параллельно с постановкой нового», — пояснили в пресс-службе «ДельтаКредит».

Если же клиент выбрал денежную компенсацию, банк имеет приоритетное право получить из этой компенсации сумму для закрытия кредита.

В законопроекте о реновации жилфонда в Москве органы государственной власти наделяются целым рядом полномочий. Так, они будут утверждать примерную форму договора между собственником жилого помещения в сносимом доме и фондом содействия реновации жилфонда.

В договоре предусмотрены обязательства фонда предоставить в собственность равнозначное жилое помещение в обмен на жилье в сносимом доме.

Возможно, в проекте такого договора будут урегулированы вопросы, связанные с переходом права собственности на ипотечное жилье.

«В любом случае замену предмета залога необходимо будет согласовывать с банком, так как в кредитных договорах с банками обычно устанавливается обязанность заемщика уведомить банк о необходимости замены предмета залога. Вероятнее всего, залогодержателю необходимо будет обратиться к оценщикам для того, чтобы они подготовили отчет по оценке нового жилого помещения.

На данный момент неясно, готов ли будет фонд содействия реновации жилищного фонда покрывать эти дополнительные расходы заемщиков, — говорит адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро „Казаков и партнеры“ Дмитрий Казаков.

— Если между банком, заемщиком и фондом содействия реновации жилищного фонда в городе Москве возникнет спор, то его необходимо будет решать в судебном порядке».

В случае утраты права собственности на предмет ипотеки банки готовы заменить предмет ипотеки на новый. Как рассказали в ВТБ, им может быть недвижимость, которая будет предоставлена взамен жилья, подлежащего сносу, либо какая-то другая.

При этом новая квартира должна соответствовать требованиям банка, быть не хуже изначальной по своим характеристикам (например, не являться ветхим строением, не иметь незарегистрированных перепланировок), быть по рыночной стоимости не ниже изначальной квартиры.

В случае получения уведомления о сносе дома, в котором расположена квартира, клиенту нужно не позднее 10 дней с даты его получения сообщить об этом в банк, а также предоставить информацию о предлагаемом возмещении (предоставляемом взамен жилом помещении, денежной компенсации и прочем). В рамках замены залога в ВТБ24 и розничном бизнесе банка ВТБ меняется сам предмет обеспечения кредитного договора, а новый кредит не выдается. Расходы на эту процедуру незначительны: они связаны с оплатой государственной регистрации сделки и оформлением нотариальных заявлений.

По условиям кредитного договора со Сбербанком заемщик должен получить согласие банка на замену обеспечения. «Сбербанк такие согласия будет выдавать без дополнительных требований.

Залог будет оформлен автоматически при регистрации нового жилья на собственника по договору о переходе права собственности на жилое помещение», — рассказали в пресс-службе Сбербанка.

Информацию о регистрации в Росреестре договора о переходе права собственности на жилое помещение и нового жилья Сбербанк планирует получать самостоятельно.

«Если новое жилье будет стоить дороже, это никак не ухудшает положение сторон по кредитному договору, так как требования по размеру возврата кредита не могут быть увеличены. Сколько денег взял в кредит заемщик и с учетом проведенных погашений — столько он и должен вернуть согласно условиям кредитного договора», — объяснили в Сбербанке.

Источник: https://www.the-village.ru/village/business/finance/260588-ipoteka-v-hruschevkah

Что делать, если ваш дом сносят?

Дом под снос а квартира в ипотеке

В 2005 году наш герой Станислав оформил в Национальном резервном банке (НРБ) ипотеку на покупку квартиры стоимостью $30 тыс. в городе Чехов Московской области, имея для первоначального взноса – 7 тысяч (196 тыс. рублей по среднему курсу за 2005 год).

В 2012 году его банк передал права требования по кредиту банку «Дельтакредит», и Станислав продолжил погашать задолженность уже другому кредитору. За десять лет он выплатил в общей сложности 34 920 долларов, вернуть ему осталось – 17 460 тысяч.

Ежемесячный платёж составляет 291 доллар (19 700 рублей по курсу ЦБ на 5 декабря 2015 года), что можно назвать достаточно комфортным платежом по сравнению с другими валютными заёмщиками, если бы не некоторые «но» – доход сократился, а дом, в котором находится квартира, признали аварийным и скоро должны снести, поэтому пока Станиславу приходится арендовать другое жильё.

Дом под снос

Рассмотрим, как ухудшалась ситуация Станислава по мере изменения обстоятельств:

Изначальный бюджет Станислава в начале 2015 года:

  • зарплата – 70 000 рублей;
  • платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
  • свободные средства – 50 300 рублей.

Бюджет Станислава при аренде другой квартиры с сентября 2015 года:

  • зарплата – 70 000 рублей;
  • платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
  • аренда квартиры – 30 000 рублей;
  • свободные средства – 20 300 рублей.

Бюджет Станислава после сокращения доходов в ноябре 2015 года:

  • зарплата – 54 000 рублей;
  • платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
  • аренда квартиры – 30 000 рублей;
  • свободные средства – 4 300 рублей (при минимальном прожиточном минимуме в 5 965 рублей).

Неудивительно, что в итоге герой нашей истории прекратил платить по ипотеке до разрешения ситуации.

А ситуация заключается в следующем: 19 июня 2015 года дом признали аварийным, в августе в нём отключили все коммуникации и переселили жильцов в новостройку (администрация Чеховского муниципального района заключила договор с застройщиком, который предоставил жителям сносимого дома новые квартиры по договору мены).

Но Станислав заключить договор мены с застройщиком не смог, ему отказывают – пока банк не даст разрешение и не снимет обременение с залоговой квартиры. При этом в росреестре обременение до сих пор оформлено в пользу первого кредитора – Национального резервного банка.

Новый дом, в котором Станиславу должны дать квартиру

«Застройщик может совершать какие-либо действия по мене квартиры только после появления необходимых сведений в реестре прав на квартиру (ЕГРП)», – комментирует Игорь Зиневич, заместитель председателя Московской коллегии адвокатов «Арбат». По его словам, застройщик не имеет права подписывать договор мены, зная, что в реестре указан НРБ, а согласие на сделку выдаёт «Дельтакредит».

Правда, при этом, регистрация нового владельца закладной, то есть банка «Дельтакредит» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) по закону не является обязательной.

Как пояснили в банке, передача прав по закладной осуществляется посредством заключения сделки в письменной форме и постановки передаточной надписи на закладной, регистрации прав нового владельца при этом не требуется.

«Банк не только не препятствует заёмщику в решении вопроса, в том числе и по снятию обременения, но делает всё возможное для скорейшего его разрешения. Документы по приобретению нового объекта недвижимости взамен старого заёмщик подписывает с застройщиком, в банк подлежит передаче уже подписанный экземпляр», – отмечают в самом банке.

Таким образом, перед тем как решать вопросы с банком, Станиславу все же требуется подписать договор мены с застройщиком. И по закону (ст.41 закона об ипотеке), для этого ему не нужно получать согласие у своего кредитора.

«В действительности, российское законодательство не требует какого-либо согласия или одобрения банка-залогодержателя на замену предмета залога в случае его изъятия для государственных и муниципальных нужд, как в данной ситуации, – рассказывает адвокат Марат Аманлиев.

– Напротив, законодатель в данном случае защитил права залогодержателя, указав, что любое имущество, передаваемое взамен изъятого, автоматически является залоговым в силу закона».

Парадокс этой ситуации в том, что и банк, и застройщик правы, но Станислав до сих пор без новой квартиры. А между тем 19 декабря 2015 года уже пройдут шесть месяцев с момента вынесения постановления об аварийности дома.

Здесь стоит отметить, что жильцам дома даётся как раз полгода, чтобы обжаловать решение о сносе, по истечении это срока их выгоняют из старой квартиры.

То есть в любой момент после наступления 19 декабря дом могут снести и тогда квартира, которая подлежала мене, физически перестанет существовать.

Какие шаги может предпринять заёмщик в такой ситуации?

По словам Игоря Зиневича Станиславу следует сделать следующее:

  • если застройщик отказывается заключать договор мены до изменения в ЕГРП информации о залогодержателе, то заёмщику необходимо потребовать от него документы, подтверждающие, что взамен старой квартиры Станиславу действительно предлагается новая;
  • направить в банк документы, подтверждающие возможность совершения мены, и просьбу о внесении изменений в реестр;
  • если банк всё равно откажет, то можно подать в суд иск о прекращении ипотеки.

«Заёмщик может попробовать подать в суд на «Дельтакредит» как формального правопреемника, – соглашается с коллегой управляющий партнёр компании Heads Consulting Александр Базыкин. – Но вряд ли здесь можно сделать что-то продуктивное. Подобные суды могут длиться годами».

До разрешения ситуации у Станислава нет возможности продолжать выплаты по ипотеке, о чём он заранее уведомил банк. После оформления сделки и переезда в новую квартиру заёмщик обещает сразу возобновить платежи.

«Заёмщик должен знать, что в соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

От соблюдения условий кредитного договора, в частности размера и периодичности уплаты предусмотренных договором ежемесячных платежей, заёмщик не освобождается», – напоминают в банке «Дельтакредит».

В следующем материале Сравни.ру расскажет, что делать ипотечным заёмщикам, которые столкнулись с нехваткой денег по такой же или любой другой причине.

Валентина Фомина

Источник: https://www.sravni.ru/text/2015/12/8/ipoteka-pod-snos/

Переселенцам из аварийного жилья предложат субсидии на покупку нового

Дом под снос а квартира в ипотеке

Агентство городских новостей «Москва»

Минстрой выверит критерии для признания домов аварийными, регионы смогут субсидировать ипотеку переселенцам из непригодного жилья, а земельные участки после расселения запретят отдавать под коммерческую застройку. Соответствующий законопроект Правительство внесло в Госдуму 9 октября.

Критерии пока «плавают»

Законодательство и сегодня содержит параметры, по которым многоквартирный дом может быть признан аварийным, но «пока такие критерии у нас «плавают», констатировал премьер-министр Дмитрий Медведев во время рассмотрения законопроекта на заседании Правительства 2 октября.

В документе предлагается наделить Минстрой новым полномочием: сейчас он утверждает только основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания, а станет также определять критерии признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Власти субъектов и органы местного самоуправления смогут признавать аварийным жильё соответственно регионального или муниципального фонда.

Читайте по теме Одно из положений законопроекта освободит от ответственности граждан, которые самовольно перестроили и перепланировали жильё в аварийном доме. Власти не смогут подать на них в суд или заставить приводить квартиры в прежнее состояние, как этого требует закон в отношении полноценного жилища.

«Это серьёзный документ, у нас в Правительстве были споры по методам, подходам… Главное — все социальные гарантии гражданам, которые были в Жилищном кодексе и законодательстве, сохранены», — отметил вице-премьер Виталий Мутко, дискутируя по теме аварийного жилья с депутатами 9 октября.

По его словам, в целом все механизмы поддержки граждан, расселяемых из «аварийки», сохранены и даже усилены.

«Мы там ряд предложений вносим, чтобы участок земли под домом вовлекался не в коммерческий оборот, а становился предметом развития социальной инфраструктуры, ряд других новелл», — уточнил он.

Замглавы кабмина подчеркнул, что законопроект даст регионам дополнительные возможности для ускоренного расселения аварийного фонда.

Поддержку переселенцев усилят

Одна из ключевых новаций — предоставление регионам права вводить дополнительные меры поддержки для переселенцев, у которых квартиры в аварийных домах были единственным жильём. Среди вариантов такой помощи — субсидии на покупку нового жилья, возмещение процентов по ипотеке и другие меры на выбор регионов, отмечали ранее в Правительстве.

Параллельно вводится ещё один механизм поддержки жителей «аварийки» – субсидии от Фонда содействия реформированию ЖКХ. Так, переселенцам, у которых нет иного жилья, из его средств можно будет предоставить деньги на покупку или строительство нового.

Но размер выплат ограничен — предельная сумма определяется разницей от стоимости равнозначного по площади жилья (рассчитанной по нормативным расценкам) и полученным возмещением за изъятое аварийное.

Также фонд сможет компенсировать часть расходов переселенцев на уплату процентов (не больше ключевой ставки) по ипотечному кредиту.

Одна из ключевых новаций — предоставление регионам права вводить дополнительные меры поддержки для переселенцев, у которых квартиры в аварийных домах были единственным жильём.

Кроме того, с помощью средств фонда регионы смогут покупать квартиры и дома для манёвренного фонда. К слову, законопроектом вводится возможность временно селить в таких домах граждан, выселенных из «аварийки». Они смогут жить там до завершения расчётов, но не больше двух лет.

Возмещения увеличатся

Ещё одна новая возможность — предоставление из средств фонда денег на возмещение за изымаемое аварийное жильё.

Законопроект также вводит особые правила, по которым будут определять размер этого возмещения. В частности, при расчёте станут учитывать не только рыночную стоимость самого помещения и общего имущества в многоэтажке, но также земельного участка, на котором стоит дом.

Благодаря этому граждане смогут получать возмещение в таком размере, чтобы потом иметь возможность купить новое жильё на свободном рынке, надеется зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Павел Качкаев.

«У нас ведь были многие регионы, когда выкупная стоимость была гораздо ниже рыночной или даже ниже той стоимости, которая устанавливается Правительством на строительство нового жилья.

Были такие регионы, где в два-три раза ниже предлагали стоимость», — пояснил он «Парламентской газете».

Павел Качкаев. Тимур Ханов / ПГ

При этом возмещение для граждан, которые купили квартиры в доме, уже признанном аварийным на момент покупки, не сможет превышать сумму, уплаченную за купленную квартиру. Это положение не касается людей, которые приобрели квартиры по наследству.

Коммерсантам хода нет

Законопроект также меняет условия предоставления финансовой поддержки от Фонда содействия реновации ЖКХ. Регионы смогут получать от него деньги, только если дадут обязательство о целевом использовании земельных участков, освободившихся после сноса аварийного дома.

Так, предоставлять такие участки они будут только для размещения объектов коммунальной и социальной инфраструктуры.

Это значит, что на землях, оставшихся после «аварийки», станут строить больницы и школы, спортивные площадки, просветительские центры, парки и скверы.

Жилые дома там возможно построить только в случае, если застройка ведётся на бюджетные деньги или в рамках программы развития территорий.

Читайте по теме Единственная возможность бизнеса «осваивать» аварийный фонд — это участвовать в расселении людей из непригодного жилья по договору с местными властями. Законопроект предлагает компенсировать часть затрат таким инвесторам.

Правда, пока размер субсидий небольшой: 25 процентов от всех расходов по выполнению взятых обязательств или от общей стоимости переселения (рассчитывается из общей площади жилья, из которого переселили граждан, и нормативной стоимости квадратного метра).

Эта мера увеличит возможность приобретения квартир под сносимое жильё по стоимости квадратного метра, который уложится в те целевые показатели, что устанавливаются каждым регионом, считает Павел Качкаев.

Он отметил, что эта стоимость рассчитывается каждым регионом, исходя из минимального процента прибыльности. «Вот эти 25 процентов, на мой взгляд, помогут гражданам получать или покупать квартиры по вполне сносной цене.

Потому что если будет 25 процентов компенсироваться — это значит, что инвестор сможет продать жильё дешевле без убытков для себя», — сказал он «Парламентской газете».

Источник: https://www.pnp.ru/social/pereselencam-iz-avariynogo-zhilya-predlozhat-subsidii-na-pokupku-novogo.html

Будут ли банки требовать возврата ипотеки от жителей

Дом под снос а квартира в ипотеке

Ипотечники, чьи дома попали под программу сноса, оказались в неприятной ситуации. В социальных сетях и некоторых СМИ их пугают необходимостью быстро и в полном объеме погасить кредит.

Страшно. Тем более что такой пункт действительно есть в договоре с банком. Но не стоит исключать более выгодные для всех сторон сделки варианты. Снос ветхого и аварийного жилья в этом году набирает обороты. Программа рассчитана до сентября, и регионы наращивают объемы переселения.

Кузьминов: Снос пятиэтажек позволит сформировать новый облик Москвы

Расселить жильцов “хрущевок” решили и в столице, на эти цели планируется выделить 300 миллиардов рублей на три года.

Принято считать, что в домах, запланированных под снос, нет новых собственников, и тем более ипотечников. Но это не так. К примеру, многие московские “хрущевки” стояли в так называемых стоп-листах банков. То есть на покупку квартир в них банки не давали одобрение.

Но теперь к программе сноса добавились новые серии домов, которых в стоп-листах не было. Кроме того власти Москвы готовы добавить к программе сноса девятиэтажки, если они находятся в границах квартала, определенного под снос. Это позволит освобождать площади квартала целиком и планировать их дальнейшую комплексную застройку.

Проблема ипотечников в домах, запланированных под снос, актуальна, конечно, не только для столицы. В любом из ветхих и аварийных домов могут быть такие жильцы. Ведь сносу подлежат дома, признанные ветхими и аварийными на 1 января 2012 года. Ипотека могла быть взята задолго до признания помещения непригодным для проживания.

В это сложно поверить, но во многих случаях люди знали о проблемах дома и предстоящем сносе. И квартиру покупали именно с расчетом на этот исход дела. Выгоды таких вложений слишком очевидны. Цена “аварийных” метров на рынке одна из самых дешевых. А взамен – совершенно новое жилье, существенно превышающее прежнее по цене.

Особенно эти выгоды были очевидны в столице, где цена жилья в центре и на окраине разнится в несколько раз. Купив старую квартиру в центре, можно было рассчитывать через несколько лет стать обладателем новостройки в том же районе.

Квартиры в ветхих пятиэтажках находят своего покупателя на рынке Москвы, подтверждают эксперты “Метриум Групп”.

Но вот старый дом снесен. У его жильца на руках ключи от новой квартиры и ипотека на старую. Что же с этим делать? “Обязательства человека перед банком не пропадают”, – предупреждает эксперт компании Русипотека Сергей Гордейко. Поэтому просто забыть о кредите у заемщиков не получится.

Проблемой московских “хрущевок” займется рабочая группа Госдумы

Больше всего ипотечников пугает наличие в договоре пункта, по которому кредитор вправе требовать досрочного погашения ипотеки в случае утраты залога. Снос дома соответствует этому условию.

Многие вспоминают, что при оформлении ипотеки ежегодно платят страховку. Возможно, она может решить проблемы с банком, возникающие при сносе дома? Но нет, страховка не распространяется на такие случаи.

Надо отметить, что банк при сносе дома находится в уязвимом положении. Квартира являлась залогом по договору – гарантом сделки. В случае неуплаты банк мог забрать ее в счет погашения задолженности. При сносе дома кредит остается, а такой веский “аргумент” как риск лишиться квартиры – исчезает.

Но безнаказанно отказаться платить ипотеку все равно не получится. В долгосрочной перспективе этот выбор все равно грозит заемщику арестом счетов и изъятием имущества в счет погашения долгов.

Эксперты считают, что вопреки грозным формулировкам типовых ипотечных договоров, банки не станут требовать от клиентов выплаты всей суммы кредита.

“Когда жилье, к примеру, в пятиэтажке меняют на жилье в новостройке, его стоимость возрастает. Для банка это благоприятный залог”, – считает Сергей Гордейко.

Большинство банков, вероятнее всего, пойдут на замену предмета залога со старой квартиры на новую.

Эксперт отмечает, что, для того чтобы не оказаться в сложной ситуации, необходимо соблюсти некоторую последовательность действий. Не дожидаться сноса дома, а отправиться в банк и уведомить его о сносе, обсудить вопрос смены предмета залога.

Некоторые банки уже заявили, что примут новые квартиры в качестве залога. “Мы готовы заменить предмет ипотеки на новый. Им может быть недвижимость, которая будет предоставлена взамен жилья, подлежащего сносу, либо какая-то другая”, – говорится в сообщении ВТБ на официальной странице в . При этом в банке отмечают, что затягивать с решением вопроса не следует.

Мень рассказал, как будут расселять московские “хрущевки”

“В случае получения уведомления о сносе дома, в котором расположена квартира, клиенту нужно не позднее 10 дней с даты его получения сообщить об этом в банк, а также предоставить информацию о предлагаемом возмещении.

Риски, конечно, остаются. Не ясно, как банки будут решать ситуацию, если стоимость новой квартиры окажется меньше, чем та, что служила залогом. Хотя такие случаи, учитывая действующие правила предоставления жилья взамен снесенного, скорее, возможны на бумаге, чем в практике.

Статистика

За январь 2017 год выдано ипотечных кредитов на 73 миллиарда рублей. Это на 18 процентов больше, чем год назад. Ставки – на исторических минимумах.

Такова оценка Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

К концу 2017 года средняя ставка по ипотеке снизится до 9,8 процента

Опасения относительно падения рынка ипотечного кредитования после завершения программы господдержки оказались беспочвенными, говорится на сайте ведомства.

В январе-феврале 2017 года, подчеркивает агентство, “и мы наблюдаем беспрецедентное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам крупнейших банков”.

Сегодня ипотечный кредит на приобретение строящегося жилья можно взять по ставке от 10,9 процента.

Ранее АИЖК прогнозировало, что в 2017 году рынок ипотеки поставит новый рекорд выдачи ипотечных кредитов – не менее 1,8 триллиона рублей.

Источник: https://rg.ru/2017/03/08/budut-li-banki-trebovat-vozvrata-ipoteki-ot-zhitelej-hrushchevok.html

Старый дом – возможна ли ипотека? – Ипотека и финансы

Дом под снос а квартира в ипотеке

04.09.2013 | 11:00 36971

Получение ипотечного кредита для приобретения квартиры в доме, построенном 50 и более лет назад, имеет ряд особенностей. В Петербурге банки выдают такие кредиты охотней, чем в целом по стране. Но при условии, что залоговая квартира не попадает ни в одну из городских программ реновации.

Ипотека под залог приобретаемой квартиры на вторичном рынке обойдется дешевле, чем под залог имеющейся недвижимости. Но проблема в том, что не под любую квартиру на вторичном рынке банк будет готов дать жилищный кредит.

Ничего нового Порядка половины потенциальных заемщиков ипотеки в принципе не рассматривают предложения в новостройках. Их интересует только вторичный рынок. И, если дом, в котором понравилась квартира, построен лет десять назад, проблем не будет.

А вот если дому исполнилось полвека, покупателю стоит поинтересоваться в банке, готов ли тот в принципе дать кредит на такой объект. Уточним, единой терминологии на рынке недвижимости нет. Риэлторы и частные продавцы относят к «старому фонду» дома, построенные до 1917 года.

Кстати, домов дореволюционной постройки в Петербурге сохранилось около 10 тыс. У банковских же специалистов «старым» обычно считается любое жилье, появившееся несколько десятилетий назад. Впрочем, никто из кредиторов не будет принимать решение о выдаче ипотечного займа, исходя только из возраста здания.

«Что касается приобретения недвижимости в старом фонде, то ее покупку кредитуют практически все банки, работающие на рынке ипотеки в Санкт-Петербурге», – рассказывает директор Северной филиальной сети «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов.

Например, как сообщает БН управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк» Дмитрий Григорович, самым старым объектом, на который его филиал выдавал кредит, была квартира среднего метража на последнем этаже дома на Невском проспекте. Постройка 1796 года.

В свою очередь в ипотечном портфеле Энергомашбанка самым «древним» залогом является трехкомнатная квартира общей площадью 115 квадратных метров на третьем этаже шестиэтажного дома на Кирочной улице. «Это дом 1877 года постройки», – говорит директор департамента кредитования Энергомашбанка Ирина Федорова.

Барьерный риф
В то же время сегодня у каждого кредитора сформирован свой перечень ограничений на объекты в старых зданиях.

«Для домов, построенных до 1970-х годов, банки устанавливают ряд запретов: по материалу перекрытий, дате капремонта, проценту износа здания, наличию неутвержденных перепланировок, – поясняет руководитель Департамента ипотечного брокериджа компании «Адвекс-Московский» Елизавета Мухарская.

– И, естественно, ипотека не дается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу, реконструкции». Точнее говоря, отказ «по техническим причинам» возможен в случаях, если это квартира с газовой колонкой. Если это объект недвижимости с деревянными перекрытиями. Если предметом залога является памятник архитектуры.

И если в квартире есть не узаконенные перепланировки, по которым возможно согласование. Еще более вероятен отказ, если перепланировки в выбранной квартире не подлежат согласованию. Или если степень износа дома превышает 60%. Причины такой позиции кредиторов очевидны.

Выдавая ипотечный кредит под залог приобретаемой недвижимости, банк должен получить возможность реализовать данный залог в случае дефолта заемщика. «Поэтому залог должен быть максимально ликвидным имуществом, – констатирует Елизавета Мухарская. – Другими словами, объектом, который можно продать на рынке в короткие сроки и без значительных потерь в стоимости».

Но конкуренция на российском ипотечном рынке постоянно ужесточается. И часть игроков готова идти на смягчение требований к объектам вторичного рынка. Как подсказывает руководитель департамента ипотеки «НДВ СПб» Сергей Гребенюк, к старому фонду лояльно относятся DeltaCredit, Росбанк, Абсолютбанк, «Номос».

«В принципе проблем с такими объектами не так много, – считает специалист. – Если дому больше 50 лет, то может потребоваться справка о том, что объект не находится в аварийном состоянии».

Елизавета Мухарская к перечню идущих навстречу заемщику по старым объектам банков добавляет Сбербанк и Татфондбанк. «Требования банков – действительно – самые разные. Наиболее универсальным является Сбербанк, – резюмирует директор Северной филиальной сети «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов. – Он кредитует старый фонд во всех его ипостасях, включая комнаты».

Пара нелишних советов Впрочем, специалисты подсказывают, что если понравившуюся квартиру не одобряет ни один банк, заемщик может получить ипотечный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости. Правда, ставки по таким кредитам будут выше, чем под залог приобретаемого жилья.

Кроме того, заемщику нужно знать, что разные оценщики по-разному определят залоговую стоимость его квартиры. «Некорректные оценки могут возникнуть в случае, если объект – индивидуальный и у него нет аналогов», – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования Петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова.

Также часто встречается следующая ситуация. Банк предварительно одобряет заемщика, и тот находит подходящую квартиру. Но далее владелец начинает требовать с покупателя аванс до того, как банк одобрит сам объект. И, в частности, до получения аванса отказывается собирать и представлять банку на ознакомление документы по этому объекту.

Как поясняет начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян, в этом случае заемщику следует заключать соглашение об авансе не менее чем на месяц. Этого срока, как правило, бывает достаточно для сбора необходимых документов и одобрения банком объекта недвижимости.

Также в соглашении следует предусмотреть условие о возврате аванса в случае отказа банка в кредитовании такого объекта недвижимости.

Кстати, по оценке БН, число квартир, на которые банки не дают одобрения, относительно невелико, и у разных кредиторов колеблется в пределах 5-10%.

Кроме вышеперечисленных технических проблем наиболее частой причиной отказа в выдаче кредита является обременение объекта правами третьих лиц.

Региональная фишка У Петербурга есть свои региональные особенности. Здесь банки относятся к «старому» жилью лояльней, чем в целом по стране. Например, порой готовы кредитовать квартиры в памятниках архитектуры. Но есть и свои минусы.

Ни один банк, как подчеркивает Татьяна Хоботова, не станет кредитовать объекты, входящие в одну из городских программ реновации.

Напомним, сегодня в городе таких программ две. Первая – «Развитие застроенных территорий». Это два десятка кварталов, включающих примерно 5 млн кв. м (5%) жилищного фонда Петербурга.

С адресным перечнем подлежащих сносу петербургских хрущевок можно ознакомиться здесь.

Параллельно правительство города готовит программу расселения исторического центра. Это территории «Конюшенная», включающая 70 жилых зданий с 6 тыс. жителей, и «Северная Коломна – Новая Голландия», где в 85 домах проживает более 15 тыс. человек. 

Игорь Чубаха    Коллаж: Владислав Кунгуров   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/123805/

Юридический спектр
Добавить комментарий