Должен ли я доплачивать за квадратуру при переселение из ветхого здания?

Снос по реновации. Что взамен?

Должен ли я доплачивать за квадратуру при переселение из ветхого здания?

На первый «реновационный» переезд согласилось 134 семьи или 85% жителей двух сносимых пятиэтажек в районе станции метро Щелковская, радостно отчитались чиновники.

Дом находится на 5-й Парковой улице, 62Б, и был построен не по программе реновации, а под расселение очередников. Возмущенные люди, ждавшие переселения из так называемых измайловских бараков десятки лет, объяснений от чиновников так и не получили.

Переезд, задуманный как образцово-показательный, сопровождается скандалом.

«мне жалко людей»

Анна, живущая в Измайлово по соседству с новостройкой, которая первой заселяется по программе реновации: «Боже упаси переехать в этот дом, его же весь переделывали! Его построили за восемь месяцев и через четыре месяца заново переделывали внутри под реновацию – абсолютно все, тут ночью работали. Мне жалко людей, которые переедут из советских прочных домов в эти картонные коробки. Жить, конечно, можно. Но люди, у которых есть деньги, это, конечно, будут сдирать и переделывать. Мы видели, как этот дом строили. Думаю, остальное строительство абсолютно такое же».

Впрочем, это не первый конфликт, связанный со сносом. Мы уже писали о скандале вокруг расселения пятиэтажки на проспекте Маршала Жукова.  Жители попавшего под снос дома не захотели переезжать и оказались без отопления, света.

ЦИАН опросил экспертов и узнал: какое жилье должно быть предоставлено в рамках программы реновации по закону и что делать, если предложенное не устраивает?

Три пути

После того, как пятиэтажка попала в программу реновации, ее жители могут выбрать три варианта компенсации.

  1. Равнозначная квартира. В ней будет такое же количество комнат, что и в прежней, жилая площадь не уменьшится. По словам опрошенных ЦИАН экспертов, это наиболее приемлемый вариант. Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость»: «Выгоднее получить равнозначную квартиру. Учитывая, что дом новый, повышенной комфортности, то стоимость такой квартиры выше стоимости сносимого жилья. Продать такую квартиру можно сразу, если не нравится – государство ввело льготу для «реновационных» квартир, не требуется уплата налога с продажи, даже если продавать на следующий день».
  2. Равноценная квартира. Рыночная стоимость нового жилья в этом случае будет эквивалентна рыночной стоимости старого. Такой вариант менее предпочтителен – сумма будет ниже из-за изношенности дома и устаревших планировок. Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «Топ Идея»: «Скорее всего, квартиры в сносимых домах будут оцениваться по нижней границе рынка. К тому же, никто не будет учитывать ваших индивидуальных вложений, даже если вы там использовали в отделке только натуральные материалы и потратили уйму денег на интерьер. Можно ли будет побороться за цену? Скорее всего, нет. Учитывая масштабы программы, система оценки будет унифицирована».
  3. Деньги. Можно потребовать денежную компенсацию, которая рассчитывается исходя из рыночной стоимости старого жилья. Однако и в этом случае есть риск потерять деньги из-за оценки. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: «Многое зависит от того, кто и как будет оценивать объект. Едва ли собственник сможет привлечь независимого оценщика по своему выбору. А этот фактор крайне важен, если владелец выберет денежную компенсацию. С другой стороны, если собственник и без того планирует когда-либо расстаться с квартирой, то лучше взять деньги – уже сейчас их можно будет вложить в покупку новостройки по собственному выбору».

 

Пятиэтажка попадает в списки домов под снос, если на общем собрании две трети ее жителей поддержали это решение.

На чемоданах

Когда новостройка готова, власти рассылают переселенцам проекты договоров с указанием точного адреса предлагаемых квартир. То есть предлагают один вариант квартиры. После этого у собственников остается 90 дней на то, чтобы согласиться на предложенный вариант, либо попросить компенсацию.

Мы можем даже предложить другой этаж переселяемым жителям

Александр Ломакинзаместитель руководителя столичного департамента строительства Москвы

Чиновники не исключают, чтопри желании в новостройке можно выбирать из нескольких вариантов квартир. «Многое зависит от того, что не устраивает. Мы можем даже предложить другой этаж», – обещает Александр Ломакин, заместитель руководителя столичного департамента строительства Москвы.

Законодательством о реновации также предусматривается возможность приобрести жилье большей площади с доплатой. Переселенцам обещают скидку в 10%, при условии, что площадь новой квартиры не будет превышать 100 кв.м.

Собянин рассказал о бюджете Москвы и ходе реновации

Можно переселиться и в другой район. Но только, если будут свободные квартиры, так как приоритет при расселении получают участники программы, кто желает сохранить район проживания.

«Квартиру в другом районе можно получить, подав соответствующее заявление, – рассказал ЦИАН Дмитрий Петров, юрист «Юков и партнеры».

– Порядок подачи заявления на данный момент не установлен, однако, по словам представителей городских властей, такой порядок в скором времени будет разработан».

Порядок подачи заявления на данный момент не установлен.

Дмитрий Петровюрист «Юков и партнеры»

Против всех

По словам юриста Heads Consulting Ирины Баскаковой, если ни один из предложенных вариантов собственнику не нравится, он вправе подать исковое заявление в суд. Кроме того, допускается обжалование решения в прокуратуре.

При этом придется доказать, что власти предлагают неравноценную, неравнозначную квартиру или заниженную компенсацию. В этом случае нужно пригласить независимых оценщиков, которые уточнят размер и стоимость старого и нового жилья.

в суде

Придется доказать, что власти предлагают неравноценную, неравнозначную квартиру или заниженную компенсацию

«Однако если объект удовлетворит всем признакам, то суд, скорее всего, займет сторону властей. Вид из окна и другие характеристики, с высокой вероятностью, рассматриваться не будут», – прокомментировала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE.

Если собственник от переезда отказывается, насильно его выселить не могут. Но власти в праве вывести дом из эксплуатации, а затем подать в суд на «непереселенца».

«Законом предусмотрен срок 90 дней с момента получения договора для принятия решения о переселении или непереселении. Крайняя мера – предусмотренная федеральным законом судебная процедура», – рассказывал ТАСС замруководителя департамента городского имущества Иван Щербаков.

Пока хотя бы один человек фактически проживает в доме, коммунальщики не имеют право отключить электричество, теплоснабжение, воду и другие ресурсы. Равно как и начать снос. Однако если суд встал на сторону властей, жильца выселят приставы. Судя по тому, как идет расселение пятиэтажек, прецеденты будут…

докупить жилье по реновации и не прогореть 

Власти определили порядок, по которому участники программы реновации смогут докупать жилплощадь: рыночная цена минус 10% скидки. При высоком спросе возможен аукцион. 

«Скорее всего, аукцион съест ту скидку, которая предоставляется на выкуп», считает гендиректор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская. 

По первому «реновационному» дому на 5-й Парковой улице, по данным эксперта, выкупная стоимость, утвержденная мэрией в интервале от 154 до 166 тыс. руб. за кв. м уже близка к рыночной.

А вот кадастровая стоимость квартир в этом же доме, установленная Росреестром, составляет 150 тыс. руб. за кв. м.

«Соответственно, вопрос: почему мэрия утвердила выкупную стоимость выше кадастровой?», – спрашивают специалисты Berkshire Advisory Group. 

Вопрос риторический, одна из важнейших для властей целей программы реновации, которую никто не скрывает – заработать на продажах «излишков» площадей.

Первый дом, который заселяется по программе реновации. 

Монолитный восемнадцатиэтажный дом на 340 квартир расположен по адресу 5-я Парковая, 62Б, в 300 метрах от двух расселяемых пятиэтажек.   

В квартирах:

  • Полы в холлах и на кухне из керамогранита, в комнатах – из ламината.
  • На стенах – обои под покраску.
  • В санузлах есть унитаз, раковина, ванна, полотенцесушитель, предусмотрено место для стиральной машины.
  • На кухнях стоят электроплиты, плиточные фартуки в рабочей зоне.
  • Во всех помещениях есть люстры.
  • Лоджии застеклены (панорамное остекление).
  • Окна из ПВХ профиля с двухкамерным стеклопакетом и клапанами микропроветривания.
  • Во многих квартирах есть гардеробные.

«Реновационным» кварталам придумали несколько видов паркинга

Эксперты подсчитали цену на «реновационное» жилье

Фото Игоря Порхомовского

Источник: https://www.cian.ru/stati-snos-po-renovatsii-chto-vzamen-277504/

Квартира на особых условиях — Верховный суд разъяснил правила переселения из ветхого жилья

Должен ли я доплачивать за квадратуру при переселение из ветхого здания?

Ситуация, которой занималась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, оказалась весьма распространенной.

Известно, что в стране полным ходом идет процесс сноса старых и ветхих домов, а их жителям предоставляются взамен нормальные квартиры. И хотя этот процесс идет уже несколько лет и на него государство выделяет большие деньги, аварийного жилья у нас остается еще много и ситуация с расселением касается сотен тысяч граждан.

Из аварийного жилья в 2018 году останется расселить 5,6 тысячи человек

Но мало кто, кроме узкого круга чиновников и жильцов этих старых аварийных домов, знает, что процедуры переселения проходят не всегда гладко.

Нередко встречаются ситуации, когда новые квартиры будущим новоселам по разным причинам не нравятся и граждане категорически отказываются переезжать.

Итог – дом нельзя заселить, барак нельзя снести и весь процесс останавливается в лучшем случае на долгие месяцы. Вот тогда в дело включается суд, и переезд назначается вердиктом человека в мантии.

Разъяснение норм действующего законодательства, которое применяется при переселении жильцов из аварийных бараков и домов в нормальное жилье, может оказаться полезным не только судьям на местах, которые в последнее время все чаще решают эти споры, но и гражданам, перед которыми может встать или уже встала похожая проблема.

Вся проблема, с которой пришлось разбираться Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, коротко выглядит следующим образом.

Большинство жителей старых домов и ветхих бараков уверены, что они при переселении должны улучшить свои жилищные условия по полной программе . То есть квадратных метров должно быть больше, а условия лучше, чем те, что были.

Но Верховный суд РФ разъяснил, что по закону самым главным критерием при расселении барака считается переезд на безопасную квартиру.

Новая квартира должна быть благоустроенной, не меньше старой и в том же населенном пункте

Итак, власти Волгограда обратились в суд с иском к некой гражданке и ее дочери, жительницам города, и попросили переселить их в новую квартиру решением суда.

Дом, в котором у женщины и ее взрослой дочери была квартира, шел на снос. Но новая же квартира переселенцам не понравилась – у них в старом доме были две изолированные комнаты, а в новом – те же две, но проходные.

Хотя новое жилье было по квадратным метрам больше старого.

Районный суд, куда попал иск городских властей, принял решение – переселить строптивых жильцов.

Ну а апелляция это решение в пользу чиновников отменила и заявила, что новая квартира, по решению городского суда, хуже старой. И в иске городской власти – отказал.Так “переселенческий” спор дошел до Верховного суда РФ. Там дело изучили и сказали, что апелляция была не права, а районный суд, напротив, разобрал спор верно.

Две мошенницы обманули покупателей недвижимости на 150 миллионов рублей

По разъяснению Верховного суда РФ в этой ситуации действуют следующие правовые нормы. Ответчица с дочерью жила в квартире в старом доме по договору социального найма и занимала помещение площадью 42 квадратных метра. Две комнаты в старой квартире были – изолированные.

Администрация города, после того, как приняла решение снести старый дом, предоставила женщинам квартиру в 44 квадратных метра, но с проходными комнатами. Районный суд, когда выносил решение о принудительном новоселье, сказал, что квартира равнозначная и благоустроенная. Апелляция напротив – заявила, что смежные комнаты “не улучшают жилищные условия семьи”.

Верховный суд, соглашаясь с районными коллегами, напомнил, про статьи Жилищного кодекса – 85, 86 и 89.

В них говорится следующее: когда людей выселяют из ветхого жилья, в котором они проживали по договорам соцнайма, то местная власть обязана предоставить им жилье также по договорам соцнайма.

Новая квартира должна быть благоустроенной “применительно к условиям того населенного пункта”, где люди жили. А еще должна быть не меньше старой по квадратным метрам и быть в границах того населенного пункта, в котором граждане живут.

Был специальный пленум Верховного суда (N 14 от 2 июля 2009 года) по делам о применении Жилищного кодекса и по делам о выселении.

Там было подчеркнуто главное положение, которое касается именно таких переселенцев из аварийного жилья, – жилье им предоставляют равнозначное по площади, и дают не в порядке улучшения их жилищных условий, а из соображений безопасности.

У тех, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий, другие критерии предоставления жилья. И в случае переселенцев из бараков эти критерии для очередников во внимание не принимаются.

Именно поэтому, подчеркнул Верховный суд, выводы районного суда, слушавшего этот спор, были верными. А райсуд решил, что новая квартира “отвечает уровню благоустроенности применительно к условиям данного населенного пункта”, да и по метражу новое жилье больше.

Суд разъяснил, что главным критерием при расселении барака считается переезд на безопасную квартиру

А вот апелляция, которая в смежных комнатах новой квартиры увидела ущемление жилищных прав новоселов, неправильно применила закон.

Верховный суд напомнил, что в статье 89 Жилищного кодекса сказано следующее.

При предоставлении жилого помещения взамен аварийного в качестве одного из критериев равнозначности “предусмотрено соответствие общей площади предоставляемого жилья по отношению к ранее занимаемому”.

Это условие закона городская власть выполнила, констатировал Верховный суд. А вот у апелляции “отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции”.

Итог пересмотра спора таков: Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила решение апелляции и оставила в силе вердикт Красноармейского районного суда Волгограда.

Инфографика “РГ”: Александр Смирнов/Елена Домчева

Источник: https://rg.ru/2017/12/11/verhovnyj-sud-raziasnil-pravila-pereseleniia-iz-vethogo-zhilia.html

Верховный суд разъяснил, можно ли требовать доплаты с новоселов

Должен ли я доплачивать за квадратуру при переселение из ветхого здания?

Нередко переселение из бараков в нормальные квартиры вызывает у потенциальных новоселов острые вопросы, на которые не только чиновники, но даже и суды не всегда могут дать правильный ответ.

В этой связи интересны два решения Верховного суда, которые касаются прав переселенцев и обязанностей местных чиновников.

Более 35 млрд рублей направят на расселение аварийного жилья

Первое решение Верховного суда РФ касалось доплаты за квадратные метры. Вправе ли местная власть при предоставлении квартиры взамен аварийной требовать с жильцов разницу в цене? Верховный суд ответил однозначно: не вправе. Но вот если собственники готовы доплатить за лишние метры, то это возможно. То есть вариант доплаты – лишь по соглашению сторон.

А если граждане не готовы, то администрация должна предоставить жилье бесплатно – равноценное или большее по площади. Только когда жильцов это не устраивает, суд может принудительно выселить с предоставлением возмещения.

Доплату попросили в Архангельской области. Там дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Администрация города решила изъять участок, на котором стояла развалюха, а жильцам предоставить новую квартиру.

Рыночная стоимость новой квартиры была чуть больше 4 миллионов рублей, а квартира в старом доме стоила чуть больше двух миллионов рублей. Разницу между ними администрация попросила с будущих новоселов.

Их такое новоселье не устроило, и они пошли в суд.

Северодвинский городской суд Архангельской области пришел к выводу, что чиновники обязаны обеспечить безопасные жилищные условия в пределах стоимости выкупной цены изымаемых квартир.

Суд решил: “Стороны выбрали способ обеспечения своих прав путем предоставления иного жилого помещения взамен аварийного, поэтому не обязаны доплачивать разницу в стоимости”. Местной администрации суд отказал. По мнению суда, требования администрации незаконны (п. 3 ст. 2, ст.

16 Закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ). Решение было оспорено. И Архангельский областной суд, отменив его, принял новое – гражданам отказать в иске.

Апелляция сослалась на жилищное законодательство, которое предусматривает обязанность собственника изымаемого жилья в случае предоставления помещения стоимостью выше выкупной цены оплатить разницу между ними.

Россияне смогут узаконить используемую более 15 лет землю

Тогда жильцы барака пожаловались в Верховный суд. Высокий суд дело изучил и напомнил, что собственники, выселяемые из квартир в аварийном доме, могут выбрать возмещение или другое помещение за изымаемое жилье (статья 32 Жилищного кодекса).

Ни федеральным законодательством, ни адресной программой Архангельской области не предусмотрена доплата разницы между стоимостью изымаемой квартиры и вновь предоставляемой. Источниками финансирования программы являются средства областного бюджета, средства местных бюджетов и средства фонда, а не деньги граждан.

Верховный суд подчеркнул: апелляция этого не учла, поэтому дело надо пересматривать.

Второе дело касалось обязанности местной власти предоставлять равноценные квартиры взамен аварийных. Это дело появилось в Рязанской области.

Вопрос, с которым граждане пошли в суд, звучал так: что делать, если новое помещение жильца не устраивает, – например, оно слишком маленькое, находится в другом районе или уступает прежнему по другим признакам? Может ли отказ от неравноценного варианта оставить жильца вообще без квартиры?

Гражданка имела однокомнатную квартиру в 25 квадратных метров на втором этаже в городе Касимове Рязанской области. Дом комиссия признала аварийным и подлежащим сносу.

Собственница однушки от новой квартиры отказалась. Новое жилье было хуже прежнего по всем параметрам – маленькое, на первом этаже, угловое, с центральным, а не индивидуальным, как в прежней, отоплением.

Стены этой квартиры уже были покрыты плесенью.

Медведев пообещал расширить программу расселения аварийного жилья в РФ

Чиновники с гражданкой не смогли договориться и пошли в суд с просьбой разрешить им забрать квартиру и выплатить упрямице ее рыночную стоимость – 214 тысяч рублей. Местные суды им такое разрешили. И со дня перечисления денег собственником жилья стала местная администрация.

Проигравшая гражданка отказалась заключать соглашение и получать новую квартиру, выкупить помещение можно принудительно, воспользовавшись статьей 32 Жилищного кодекса. Местные суды не приняли во внимание аргументы гражданки, что она не отказывалась от равнозначной квартиры, а лишь отвергла худший вариант.

Проигравшая дошла до Верховного суда, и он встал на ее сторону. Верховный суд подтвердил, что изъять квартиру в аварийном доме можно в случае, когда изъят земельный участок под многоквартирным домом – такие действия допускаются для государственных и муниципальных нужд. Но есть нюанс: “Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника”.

Верховный суд объяснил, как защитить покупателей жилья

Если дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то владелец жилья имеет право выбрать деньги или другую благоустроенную квартиру в собственность.

Ответчица выбрала второй вариант. А то, что помещение оказалось неравнозначным, не означает, что она в принципе отказалась от жилья, сделал вывод Верховный суд. Дело было отправлено на новое рассмотрение.

Справка “РГ”

Размер общей площади и количество комнат в новой квартире должны быть не меньше, чем в прежней. Новое жилье должно быть благоустроенным, комфортным и иметь либо подобные, либо улучшенные условия проживания.

Например, на одного человека должно быть предоставлено 18 квадратных метров.

Ну а если дело дошло до суда, то собственнику, которого выселяют, желательно заручиться отчетом оценщика, который сравнит характеристики прежнего жилья и того, которое предложено взамен.

Источник: https://rg.ru/2019/09/17/reg-szfo/vs-rf-raziasnil-mozhno-li-trebovat-doplaty-s-grazhdan-pri-rasselenii.html

Как программа переселения превратилась в сверхприбыльный государственный бизнес

Должен ли я доплачивать за квадратуру при переселение из ветхого здания?

Окружная администрация Якутска требует с переселенцев из ветхого и аварийного жилья доплаты размером без малого один миллион рублей.

Как такое могло случиться в то время, когда федеральная программа переселения из ветхого и аварийного жилья позиционируется как программа, осуществляемая за счет средств из федерального и республиканского бюджетов и безвозмездная для самих переселенцев? 

История Марии

Мария Рысбаева, как и многие жильцы ветхих строений Якутска, несколько лет писала во все инстанции жалобы на аварийное состояние своего дома на ул. Бекетова, 13. Дом был четырехквартирный, 1962 года постройки, главные характеристики — полусгнивший фундамент, покосившиеся стены.

Из достоинств — отдельный вход для каждой квартиры с прилегающим палисадником, практически небольшой дворик. В 2002 году дому, наконец, официально был присвоен статус аварийного.

Еще через десять лет дом попал в республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы».

Напомним, что республиканская программа стала инструментом реализации федеральной целевой программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья с 2013 по 2017 год. 

Программа была нацелена на переселение граждан из аварийного жилья в равноценное по площади новое жилье, отвечающее всем требованиям, в первую очередь требованию безопасности. 

В 2015 году жильцы дома №13 на ул. Бекетова въехали в новостройку, расположенную на пустыре на ул. Три сосны.

«Мы очень радовались, — говорит Мария, — и поэтому даже как-то не сильно-то и насторожились, когда нам предложили подписать только акт приема-передачи жилого помещения. Никакого соглашения сторон не было».

Соглашение — это документ, в котором, согласно пункту 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, оговариваются все условия обмена старого жилья на новое, предоставленное по программе. 

Но вместо соглашения Мария получила письмо из ДЖО за подписью тогдашнего руководителя департамента жилищных отношений окружной администрации Якутска Игоря Ткаченко, в котором содержалось следующее:

«Дополнительно сообщаем, что в целях точного определения разницы между изымаемым и предоставляемым объектом недвижимости, в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ будет определена рыночная стоимость предоставляемого жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в МКД с учетом его доли в праве общей стоимости на такое имущество.

Данный отчет о рыночной стоимости будет передан на рассмотрение постоянно действующей комиссии по переселению граждан. По итогам решения комиссии Вам будут направлены выписка из протокола постоянно действующей комиссии по переселению граждан и проект соглашения».  

Была бы Мария хоть немного юридически подкована, ее бы очень насторожило это письмо. Особенно в той его части, где говорится о рыночной стоимости жилья, предоставляемого переселенцам по республиканской программе переселения. Но женщине стало ясно лишь то, что ей надо подождать какие-то документы из ДЖО.

И дождалась судебного иска, согласно которому она должна возместить окружной администрации Якутска разницу стоимости между прежним жильем, которое муниципалитет изъял, и новым, выданным по программе переселения, — 729 тысяч 700 рублей.

Образовалась эта сумма в результате того, что стоимость предоставленной ей квартиры была оценена в 3 миллиона 37 тысяч 700 рублей. Оценивало квартиру некое ООО «Центр оценки» из города Гусев Калининградской области.

В результате труда калининградских специалистов стоимость однокомнатной квартиры в новостройке на пустыре на окраине города сравнялась со стоимостью квартиры в новостройке в центре города.

В 2018 году в октябре Якутский городской суд (ЯГС) иск окружной администрации к Марии Рысбаевой удовлетворил.

В декабре Верховный суд РС(Я) решение ЯГС оставил в силе.

По программе переселения Мария из квартиры площадью 32,9 квадратного метра въехала в однокомнатную квартиру попросторнее — 35,7 квадратного метра. Таким образом, излишек в 2,2 кв. м обошелся ей в 729 тысяч 700 рублей. 

История Розалии

Розалии Алексеевой, в отличие от Марии, предоставили проект соглашения. Согласно этому документу, Розалия получила квартиру в той же новостройке на ул. Три сосны по цене 3 млн 19 тыс. 900 рублей. Оценивала квартиру та же оценочная фирма из города Гусев Калининградской области.

С новой квартирой Розалия получила лишних 2,69 квадратного метра и теперь должна выплатить окружной администрации 823 тысячи 900 рублей.

Якутский городской суд и в деле Розалии с иском окружной администрации согласился.

«Определение стоимости предложенного Вам жилого помещения на основании его рыночной стоимости.., составленной ООО „Центр оценки“, не противоречит требованиям действующего законодательства», — написал в ответе на жалобу Розалии в прокуратуру Якутска и.о. заместителя прокурора города Никита Калинин.

А вот у Фонда содействия реформированию ЖКХ оказалось принципиально иное мнение.

«Разницу в квадратах муниципалитет может требовать по той стоимости, которая была заложена в контрактах окружной администрации Якутска с компанией застройщиком. Туда закладывается изначально сумма за квадратный метр», — ответила специалист Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства по горячей линии. 

Показательно, что решение ДЖО в отношении жителей расселенного дома №13 на ул. Бекетова противоречит не только позиции фонда, но и собственным нормативным актам окружной администрации. Так, в пункте 3.3.

5 «Положения о порядке сноса жилых (многоквартирных) домов и нежилых зданий, строений, сооружений на территории городского округа „город Якутск“» от 30 августа 2013 года №203 п.

указывается, «если стоимость предоставляемого жилого помещения выше размера возмещения изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

При этом стоимость предоставляемого жилого помещения определяется в зависимости от основания возникновения права собственности в соответствии со стоимостью приобретения, указанной в договоре (муниципальном контракте), заключенном с застройщиком, продавцом или в случае безвозмездной передачи в муниципальную собственность — согласно отчету об оценке его стоимости».

То есть и тут оговаривается, что стоимость предоставляемого жилья определяется в соответствии со стоимостью, по которой это жилье приобреталось у застройщика. 

И наконец, имеется документ республиканского значения. Ведь программа переселения, по которой был расселен дом №13 на ул. Бекетова, осуществлялась, контролировалась и по большому счету финансировалась именно Минстроем РС(Я). Окружная администрация участвовала в софинансировании в размере 5%, а также в качестве исполнителя на местах. 

Согласно приказу Минстроя РС(Я) от 18.03.

2015 N28 «Об утверждении стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, предназначенной для определения размера предельной стоимости… жилых помещений в рамках реализации подпрограммы „Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда“» жилье в каменных домах для переселенцев в 2015 году приобреталось у застройщиков по цене 58 тысяч 868 рублей за квадратный метр.

Получается, что квартиры Марии и Розалии, площадью по 35,7 кв. м каждая, обошлись государству по 2 млн 101 тыс. 587 рублей 6 копеек каждая. Но согласно мнению специалистов-оценщиков ООО «Центр оценки» Калининградской области, Мария должна окружной администрации Якутска 3 млн 37 тыс. 700 рублей, а Розалия — 3 млн 19 тыс. 900 рублей.

Калининградских оценщиков поддерживает Верховный суд РС(Я), причем в своем решении указывает, что «доводы жалобы о том, что стоимость предоставленного жилого помещения должна быть определена на основании муниципального контракта, а не на отчете об оценке, не могут повлиять на законность и обоснованность оспариваемого решения суда…».

скриншот с сайта Фонда содействия реформированию ЖКХ 

В этой связи интересно посмотреть, а сколько денег на самом деле вложила окружная администрация Якутска в расселение аварийного дома №13 на ул. Бекетова. Согласно открытым данным, выложенным на сайте фонда, стоимость переселения аварийного дома №13 на ул. Бекетова составила 10 млн 994 тыс. 126 рублей 47 копеек.

Все квартиры были расселены путем покупки нового жилья у застройщика по этой же цене в размере 10 млн 994 тыс. 126 рублей 47 копеек. Из этой суммы 2 млн 827 тыс. 459 рублей профинансировал непосредственно Фонд содействия реформированию ЖКХ. 8 млн 49 тыс. 287 рублей 86 копеек составили средства республиканского бюджета.

И только 117 тысяч 379 рублей 38 копеек было вложено окружной администрацией Якутска.

Тем не менее теперь каждая семья, проживающая в этом доме, должна выплатить именно окружной администрации Якутска почти по миллиону рублей, а точнее одна — 823 тысячи рублей, вторая — 705 тысяч рублей, третья — 644 тысячи рублей. И это не считая того, что в собственность окружной администрации перешел земельный участок под снесенным домом стоимостью, по разным оценкам, от 5 до 13 миллионов рублей.

Таким образом, программа переселения граждан из аварийного жилья в Якутске изначально задумывалась как программа по обеспечению граждан безопасным благоустроенным жильем, а по факту превратилась в сверхприбыльный государственный бизнес. Переселенцы из аварийного жилья под видом государственной программы переселения были заселены в квартиры по завышенным рыночным ценам.  

Напомним, что Игорь Ткаченко покинул мэрию в ноябре 2018 года, а в январе 2019 года он стал генеральным директором ГКУ «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» и будет заниматься «координацией, распределением финансовых средств и контролем реализации федеральной программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья в Якутии», как сообщалось в сообщении правительства.

Позиция Игоря Ткаченко

Теперь уже бывший руководитель МКУ «Департамент жилищных отношений» Игорь Ткаченко прокомментировал ситуацию вокруг переселенцев дома №13 на ул. Бекетова:   

— Стоимость старого жилья оказалась неадекватно огромной. Однокомнатные квартиры в деревянном аварийном доме были оценены собственниками в полтора миллиона рублей. То есть мало того, что муниципалитет предоставил им новое жилье, так еще и должен остался? Мы, конечно, с такой оценкой не согласились.

Но ведь у собственников были и земельные участки, которые тоже перешли к окружной администрации.

— Земельный участок был оценен в 13 миллионов рублей. Ну, извините! И получилось, что муниципалитет дает им квартиру и сверх того платит очень много миллионов? Поэтому мы и обратились в суд. Мы запросили возможность оценить предоставляемое жилье. Суд с нашими доводами согласился.  

И под вывеской федеральной программы по переселению из ветхого и аварийного жилья по сути осуществилась процедура продажи, поскольку переселенцы получили квартиры по рыночной цене?

— Это неправильное понимание ситуации. На самом деле государство выкупает квартиры. Только в Якутске за годы этой программы собственникам, которые захотели получить не квартиры, а денежный эквивалент, было выплачено 43 миллиона рублей.

В случае с домом №13 на ул. Бекетова суд запросил встречную оценку, и встречную оценку не старого имущества, а нового. Якутский городской суд, а затем Верховный суд республики, это признал.

Вообще, в реализации программы переселения не все так просто. Есть много людей, которые на программе решили заработать. Но не надо мечтать за счет государства получить кучу миллионов.

А вам не кажется, что этот прецедент наглядно демонстрирует, что якутянам следует опасаться вступать в федеральную программу переселения из ветхого и аварийного жилья, потому что они могут быть заселены в жилье, за которое попросту не смогут расплатиться, даже если отдадут государству все, что имели в собственности ранее?

— Нет, случай с жильцами дома №13 на ул. Бекетова — это единичный случай. Большинство якутян получили свое новое жилье по программе без каких-либо доплат. Здесь же просто возник спор о стоимости старого жилья и стоимости нового.

Позиция нынешнего ДЖО

Нынешняя команда МКУ «Департамент жилищных отношений» под руководством Анны Александровой с позицией команды Ткаченко принципиально согласна. В официальном ответе на запрос News.Ykt.

Ru с просьбой прокомментировать ситуацию жильцов дома №13 на ул.

Бекетова Анна Александрова сослалась на методические рекомендации по привлечению внебюджетных средств при реализации региональных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Минстроя РФ №23/МС от 09.12.2013. 

Средства собственников жилых помещений в МКД — это один из источников внебюджетных средств, подлежащих привлечению при реализации региональных адресных программ, говорится в официальном ответе.

Таким образом, окружная администрация Якутска очень эффективно привлекает внебюджетные средства при реализации программы по переселению граждан из аварийного жилья: затратив чуть более 117 тысяч рублей на расселение жителей дома №13 на ул.

Бекетова, окружная администрация (помимо земельного участка площадью около 9 соток в черте города, обеспеченного всеми коммуникациями) намерена получить с бывших жильцов свыше 2 миллионов рублей.

Вопреки распространенному мнению, будто государство неэффективно ведет бизнес, одно вложение по программе переселения граждан из аварийного жилья для окружной администрации Якутска окупится прибылью в 18 раз больше вложенного. Не каждый бизнесмен может похвастаться таким предпринимательским успехом. 

Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://news.ykt.ru/article/84175

На какое жилье рассчитывать при плановом сносе ветхих домов

Должен ли я доплачивать за квадратуру при переселение из ветхого здания?

Для россиян в сфере жилищных прав важным является вопрос о расселении граждан в другое жилье при сносе ветхих и аварийных объектов. Однако эта проблема уже обросла массой слухов, мифов и даже кошмаров.

До сих пор большинство людей, проживающих в “перспективных” домах, подлежащих демонтажу, точно не знают, на что можно рассчитывать в результате плановой реконструкции.

И прежде всего будущих “переселенцев” интересует, смогут ли они в такой ситуации добиться улучшения жилищных условий?    В данной области действует Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29.12.2004 №188-ФЗ).

В частности, статья 86 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает, что если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления предоставляются другие благоустроенные жилые помещения.


От общего к частному

Согласно пункту 1 статьи 89 ЖК РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случае предоставления другого жилья собственникам жилых помещений предоставляется равноценное жилье, либо выкупная цена. Равноценным считается жилье, имеющее столько же комнат, и с площадью не меньше, чем в старом доме. На практике часто бывают ситуации, когда гражданам предоставляют жилье с меньшим количеством комнат. В таких ситуациях дело может дойти до судебного разбирательства. В этом случае суд будет учитывать все факторы законности предоставления такого жилья, в том числе площадь жилого помещения, количество членов семьи, их принадлежность к мужскому или женскому полу. Очевидно, например, что нельзя предоставлять однокомнатную квартиру вместо двухкомнатной разнополым членам семьи (например, брату и сестре). При этом доплата за разницу в стоимости обмениваемых жилых помещений нашим законодательством не предусмотрена. Выкупная цена определяется соглашением сторон на основе независимой оценки (статья 32 Жилищного кодекса РФ). Сразу стоит отметить, что из норм статей 32, 86, 89 Жилищного кодекса РФ следует, что при переселении не предполагается улучшения жилищных условий. Скорее наоборот, судебная практика стоит на позиции, что суды должны контролировать процесс предоставления иного жилья гражданам взамен снесенного ветхого жилья в целях предотвращения ухудшения жилищных условий граждан. Предоставить жилье могут как в новостройке, так и на базе “вторичного” жилого фонда. Основное условие предоставления такого жилья заключается в том, что жилое помещение должно быть из жилищного фонда социального использования, то есть указанное жилье находится исключительно в собственности у государства (статья 19 Жилищного кодекса РФ). В этом случае, кому как повезет.

Кто “на новенького”

Действующее законодательство также предусматривает определенный порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и подлежащим сносу. Такой порядок установлен постановлением Правительства РФ. Специальная комиссия признает дома ветхими (аварийными).

После этого, органы местного самоуправления на местах должны включить этот объект на снос с предоставлением взамен другого жилья гражданам. Закон не определяет сроков ожидания переселения в результате признания дома ветхим жильем.

Как указывает судебная практика, признание дома ветхим не является основанием к его сносу, а жителей к отселению. Более того, как правило, ветхие дома стоят, а люди в них живут очень долгое время без переселения и предоставления им нормального жилья.

В этом случае проблема решается через суд.


Тонкости вопроса

Итак, согласно закону, граждане, переселяемые в новое жиле в результате планового демонтажа старого здания, не могут рассчитывать на улучшение или расширение жилищных условий (разве только на коммерческой основе – за счет собственных средств).

Однако в случае сноса ветхого жилья граждане имеют право на получения жилых помещений по договорам социального найма вне очереди (статья 57 Жилищного кодекса РФ). На практике возникают большие очереди из таких “льготников”.

Также важно отметить тот факт, что закон предусматривает предоставление малоимущим и иным категориям граждан (инвалидам, участникам Великой Отечественной войны, военнослужащим, детям-сиротам, лицам, подвергшимся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и так далее) жилья по договорам социального найма, то есть лицам, которые не приватизировали свои жилые помещения. Но это никак не связанно с переселением граждан из ветхого (аварийного) жилья. В этом случае, применяются общие правила по получению льгот при получении нового жилья вне очереди. Для того, что встать на учет для получения нового жилья гражданин должен обратиться в жилищный отдел в том районе, в котором он проживает (зарегистрирован по паспорту).

Право рассчитывать на себя

Что же касается лиц, которые обладают правом собственности на жилье, то в случае их желания расширить или улучшить жилищные условия, им придется самостоятельно выбирать себе возможности для приобретения нового жилья с учетом своего кошелька.

В случае сноса ветхого жилья им, скорее всего, предложат выкупную цену этого жилья и уже с учетом полученной суммы и своих финансовых возможностей они смогут планировать приобретение нового жилья при помощи заключения договоров купли-продажи или договоров мены с продавцами недвижимости.

В целом стоит отметить тот факт, что при получении нового жилья при сносе старого ветхого (аварийного) жилья не стоит ожидать улучшения своих жилищных условий.

Скорее, стоит очень внимательно следить за действиями государственных и муниципальных органов, которые должны предоставлять вам равноценное жилье, в ином случае, нужно настойчиво отстаивать свои законные права, в том числе в суде.

Илья Шаряфитдинов, адвокат, учредитель ООО “Юридический центр Независимость”

Источник: https://realty.ria.ru/20121101/398778264.html

Юридический спектр
Добавить комментарий