Договор переуступки между родственниками

Договор уступки – возможность выгодно продать и купить квартиру

Договор переуступки между родственниками

Чтобы купить жилье в конкретной новостройке, нужно обратиться в офис к застройщику.

Сотрудник компании поможет выбрать походящий лот, собрать и правильно оформить все бумаги, заключить договор долевого участия в строительстве (ДДУ).

Но иногда случается так, что приглянувшихся квартир к моменту покупки попросту не остается в продаже. Например, клиент присмотрел себе жилье на старте продаж, а когда «созрел», то все доступные лоты уже выкупили.

Как быть? Выход из такой ситуации один: купить квартиру по договору уступки прав. Но заключить его можно только в том случае, если дом еще не был введен в эксплуатацию.

Под договором уступки прав требования понимают соглашение, по которому дольщик до момента подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке может передать право на получение недвижимости третьему лицу.

Поскольку в данном случае невозможно заключить сделку купли-продажи, владелец квартиры может переуступить третьей стороне свои права и обязанности по договору долевого участия, рассказывает Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».

Соглашение об уступке заключается в той форме, в которой была совершена первоначальная сделка. Соответственно, договор подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке, поясняет Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Договор переуступки прав должен включать в себя:

  • условия о том, какое именно право (требование) уступается/переходит другому лицу;
  • цену уступаемого права;
  • права и обязанности цедента (сторона, уступающая право) и цессионария (сторона, принимающая право).

Кому выгодно заключать договор переуступки прав

Заключение договора уступки прав обычно происходит в добровольном порядке и на взаимовыгодных условиях.

Чаще всего такой возможностью пользуются инвесторы, чтобы получить прибыль и не платить налог, реализовав актив до сдачи дома или момента подписания акта приема-передачи квартиры, говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».

В среднем за строительный цикл стоимость квартиры возрастает на 20%. Чем ближе завершение проекта – тем меньше квартир остается у застройщика, поэтому предложения, отмеченные переуступкой, пользуются спросом.

Они особенно интересны покупателям, которым важно в скором времени переехать в новое жилье с высокой степенью готовности.

Таким образом, сделка получается выгодной для обеих сторон. Продавец не несет дополнительные расходы, «отбивает» вложенные деньги и получает доход. Покупатель получает именно то жилье, о котором мечтал, но по более приемлемой цене, чем после введения новостройки в эксплуатацию. К тому же, риск стать обманутым дольщиком и не получить жилье снижается практически до нуля.

Однако нужно помнить, что приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков и другие виды субсидирования, напоминает Надежда Зотова.

Возможные сценарии

Если дольщики хотят продать квартиру, когда процесс строительства еще не завершен, то возможны два сценария:

1. Покупатель уже полностью рассчитался с застройщиком (за исключением вопросов переобмера площадей);

2. Квартира оплачена частично.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, если уступка осуществляется без перевода долга, то формально разрешения застройщика не требуется.

Однако практика показывает, что довольно сложно найти покупателя, который решится приобрести такую квартиру, не получив согласия застройщика на сделку, рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

«Важно помнить, что застройщик – это главный источник прав, и вся ответственность по заключенным договорам лежит именно на нем. Поэтому покупатель квартиры по переуступке заинтересован в том, чтобы застройщик был проинформирован о сделке», – говорит эксперт.

Если же речь идет о переуступке частично оплаченного договора, то в данном случае застройщик принимает в сделке непосредственное участие. Он имеет полное право отказать, если сочтет нового контрагента неплатежеспособным, или какие-то условия сделки будут ему недостаточно понятны.

Впрочем, застройщики редко чинят препятствия своим дольщикам, особенно, когда квартиры уже проданы. Несмотря на это, они обычно заинтересованы в том, чтобы запрашивали их согласие при заключении договора переуступки. Им важно видеть, кто является контрагентом, независимо от того, расплатились дольщики полностью или лишь частично, отмечает спикер.

Комиссия застройщика

Согласие компании-застройщика на переуступку обычно стоит денег – в основном, цифра варьируется в пределах 50 тыс. руб. Этот момент, как правило, прописывается в ДДУ. Девелоперам важно контролировать процесс продажи, потому что частные инвесторы нередко составляют им конкуренцию, выставляя квартиры по более низким ценам. Но комиссия взимается не только по этой причине.

Если для продажи привлекается агентство, то появляются дополнительные расходы по оплате услуг специалистов по недвижимости.

В случае, если стороны осуществляют взаиморасчеты через банковскую ячейку, то продавец несет расходы по ее оплате, информирует Светлана Денисова. Также для обеих сторон сделки существует госпошлина.

Дополнительных затрат, соответственно, потребует и изготовление нотариальных копий.

Риски, нюансы и подводные камни

Покупка квартиры у физического лица по уступке прав – это всегда риск. Поэтому очень важно заранее обезопасить себя, чтобы не потерять в итоге и деньги, и жилье.

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры по договору переуступки:

  1. Обязательно проверить, правомочен ли продавец совершать уступку, а также не было ли право (требование) ранее уступлено цедентом другому лицу.

  2. Узнать, требуется ли согласие застройщика на уступку права. И, если требуется, то было ли оно получено.

  3. Выяснить, оплачено ли уступаемое право требования (в данном случае речь идет об оплате квартиры первым собственником).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства).

Оплату по договору уступки лучше осуществлять после его регистрации.

Что изменится с появлением эскроу-счетов

Переход на проектное финансирование, который произойдет уже 1 июля 2019 года, волнует всех участников рынка недвижимости, ведь некоторые вопросы будут решаться совсем иначе. Но вряд ли это изменение существенно отразится на сделках, совершаемых по договору уступки прав требования, считают эксперты.

При переходе на эскроу-счета переуступаться станут и средства, перечисленные на них – право истребовать их или объект недвижимости в случае невыполнения застройщиком обязательств по ДДУ появится у нового владельца, рассказывает Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management. Соответственно, изменения будут носить в большей степени организационный характер и не повлияют на переуступку как инструмент продаж.

В связи с изменением законодательства есть вероятность, что 30% и более недвижимости будут продаваться по переуступке.

Сейчас же доля переуступок в общем объеме продаж невелика. Например, в «Петербургской Недвижимости» их значения в среднем оцениваются на уровне 3%, с небольшим трендом к росту. А у ЗАО «БФА-Девелопмент» и строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» данные одинаковые: переуступки составляют не больше 5% от числа совершенных сделок.

Почему перепродают квартиры в новостройках

Квартиры в еще не сданных новостройках продают обычно по двум причинам:

  • чтобы получить выгоду;
  • по семейным обстоятельствам.

«Квартиры по переуступке продают, когда у человека меняются жизненные обстоятельства: переезд, невозможность выплат по ипотеке».

Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management

Про так называемые коммерческие переуступки уже говорилось выше. Их в основном совершают инвесторы, которые приобретают квартиры по минимальным ценам на старте продаж, а продают незадолго до ввода в эксплуатацию. Заработать в данном случае можно от 15 до 30% в зависимости от типа квартир и объекта, считает Надежда Зотова.

Соглашается с ней и Вероника Перфильева: «Прибыль зависит от стоимости «квадрата», спроса на строящийся объект в целом, состояния рынка на момент уступки и иных обстоятельств. На практике такая «маржа» редко составляет более 20-35% от первоначальной цены объекта».

Что же касается семейных обстоятельств, то довольно распространены сделки по переуступке между родственниками (например, от родителей к детям). Также нередко переуступка обуславливается заключением/расторжением брака или появлением ребенка, когда купленная ранее квартира перестает соответствовать требованиям конкретной семьи.

Источник: Новострой-Спб

Источник: https://becar-group.com/news/?news_id=183

Передача права собственности на квартиру родственнику

Договор переуступки между родственниками

Согласно ст. 209 ГК РФ, право собственности на имущество дает возможность гражданину осуществлять владение, распоряжение, пользование принадлежащими ему активами.

При этом право собственности обозначает возможность выполнять любые действия с собственным имуществом, не противоречащие действующему закону и не нарушающие интересы и права иных лиц.

К таким случаям относится передача прав собственности на квартиру между родственниками.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

В представленном материале можно узнать, какими способами может осуществляться передача права собственности, и какими документами оформляется передача собственности.

Договор купли-продажи квартиры

Переход права собственности на квартиру, на практике, оформляется одним из представленных ниже способов. Первым из них является договор купли-продажи.

Такой вариант используется в случае возмездной передачи жилплощади: покупатель обязан передать продавцу денежные средства за передаваемую недвижимость. Размер данной суммы определяется индивидуально в каждом случае, в соответствии с обоюдным соглашением сторон. На основании данного документа новый собственник получит выписку ЕГРН на данную недвижимость.

Важно! Существенными условиями договора купли-продажи считаются цена и предмет. Без их указания договор не может быть заключен, а передача квартиры в собственность родственнику не состоится.

В содержании договора необходимо максимально подробно указать, что именно является предметом сделки, и указать цену отчуждаемого имущества.

Передача квартиры в собственность дочери или сыну оформляется в виде договора, который можно составить самостоятельно или при помощи услуг юриста.

Мы предлагаем помощь в оформлении договора купли-продажи, по которому произойдет передача прав собственности на квартиру между родственниками. Позвоните нашим специалистам и получите подробные рекомендации по заполнению всех документов для сделки.

Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан покупателем и продавцом. В дополнение к договору составляется акт приема-передачи. Он позволит подтвердить, что продавец осуществил передачу, а покупатель принял соответствующее имущество и оплата произведена между сторонами.

После того как соглашение и акт оформлены, покупателю и продавцу нужно представить пакет документации в Росреестр, чтобы передача прав собственности на квартиру была надлежащим образом зарегистрирована. При купле-продаже жилой площади регистрации подлежит:

  • переход права право собственности на покупателя;
  • договор купли-продажи.

Важно! Такие способы передачи квартиры родственнику, как сделки купли-продажи, не рекомендуется применять на практике. Это не позволит получить освобождение от налога, если жилая площадь была на правах собственности у родственника менее 3-х лет. Кроме того, у налоговых органов возникнут подозрения, что такой тип сделки носит фиктивный характер.

Если стороны решили воспользоваться таким способом передачи прав, необходимо указать в договоре реальную рыночную стоимость недвижимости. Это позволит обратиться в налоговые органы для получения налогового вычета.

Договор дарения

Другой достаточно распространенный метод передачи прав на жилое помещение — договор дарения. Данный путь подразумевает добровольную передачу имущества безвозмездно от собственника к новому владельцу.

Подобный вариант уступки прав встречается между родственниками либо в иных случаях, когда людей не связывают отношения экономического характера.

Поэтому этап оплаты передачи прав собственности на жилплощадь при выборе такого способа отсутствует.

Остальная часть процедуры фактически идентична процессу, связанному с договором купли-продажи. Так, стороны подписывают документ, который в данной ситуации будет носить наименование договора дарения (дарственной).

Как и в случае с соглашением, оформляемым при продаже жилья, до 1 марта 2013 года регистрация договора дарения была обязательной в учреждении юстиции, но с этого времени обязательная регистрация подобного рода соглашений отменена.

Важно! Дарение между ближайшими родственниками не может облагаться налогом. Согласно НК РФ (ст. 217), доходы, которые получены в процессе дарения, освобождены от налогов в том случае, если одаряемый и даритель — это близкие родственники либо члены семьи.

Задать вопрос юристу

Передача права собственности на квартиру по завещанию

Передача квартиры в собственность может осуществляться путем составления завещания. Данный документ является прижизненным волеизъявлением собственника, направленный на предоставление права собственности определенному лицу после смерти наследодателя.

Владелец имущества вправе самостоятельно определять, кто будет наследовать его квартиру. Это могут быть как родственники, иждивенцы, так просто третьи лица. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, завещание составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса, при этом взымается государственная пошлина.

Важно! Если завещания не составлено при жизни собственника, наследование недвижимости будет происходить по закону. В этом случае жилое помещение получат наследники в порядке очередности наследования. В частности, наследниками 1-ой очереди являются супруг, родители, дети наследодателя. Внук наследодателя и его потомки могут наследовать по праву представления.

Доля наследника по законодательству, умершего до открытия самого наследства либо одновременно с наследодателем, по праву переходит по праву представления к его потомкам и разделяется между ними в равных частях.

Переуступка прав собственности на квартиру между родственниками

Как передать права собственности на квартиру, которая еще фактически не построена? Такая необходимость может возникать, если граждане являются участниками программы долевого строительства многоквартирных домов. Такие правоотношения характеризуются следующими особенностями:

  • по договору долевого участия граждане получают не объект недвижимости, а право требования передачи прав на жилье после ввода дома в эксплуатацию;
  • договор, а, следовательно, и право требование, подлежат государственной регистрации в органах Росреестра;
  • право требования является самостоятельным объектом гражданских прав и может выступать предметом сделок;
  • застройщик не имеет право препятствовать распоряжению правом требования.

Если родственники приняли решение о передаче прав требования между собой, это позволит сделать делегирование прав, для которого оформляется договор уступки на квартиру между родственниками. Новый владелец сможет реализовать приобретенное право требования только после официального завершения строительных работ и ввода дома в эксплуатацию.

Договор на передачу квартир в собственность по договору долевого участия – это, по сути, отложенное право собственности, возникновение которого может быть отсрочено на длительный срок. Если участник долевого строительства не намерен ждать ввода дома в эксплуатацию, он может распорядиться своим правом требования к заказчику путем уступки третьим лицам, в том числе родственникам.

Как переуступить право собственности на квартиру родственнику, если дом еще находиться в стадии строительства? В этом случае оформляется договор уступки права собственности на квартиру между родственниками (второе название – договор цессии между родственниками). На стадии регистрации подобной сделки нет необходимости подтверждать родственные отношения, юридического значения этот факт не имеет.

Договор цессии между родственниками

Договор передачи права собственности на объект долевого строительства может заключаться только при условии, что первоначальное соглашение с застройщиком зарегистрировано в органах Росреестра. В подтверждение этого факта на руках должна быть выписка ЕГРН.

Случаи передачи прав собственности первому лицу не подпадают под понятие договора цессии, так как в рассматриваемом случае владелец права требования самостоятельно определяет условия договора уступки, в том числе порядок определения стоимости сделки.

Договор цессии составляется в простой письменной форме, его нотариальное удостоверение не требуется. Уступка права требования на квартиру между родственниками будет осуществляться по следующему алгоритму действий:

  • определение условий сделки между владельцем и приобретателем права требования по цессии;
  • оформление договора уступки;
  • обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для проведения регистрационной процедуры;
  • получение на руки выписки ЕГРН с подтверждением передачи права требования;
  • уведомление застройщика о состоявшейся уступке права требования.

Важно! Согласие застройщика на оформление договора цессии не требуется, однако от его уведомления зависит порядок исполнения обязательств по передаче готового объекта. Если уведомление не было направлено, застройщик имеет право обращаться за приемкой квартиру к лицу, с которым он заключал договор долевого участия.

С момента государственной регистрации договору уступки, у родственника возникает весь комплекс прав и обязанностей, которыми обладал первоначальный участник. В этот перечень входит и право требовать передачи построенного объекта в срок, установленный в договоре долевого строительства, а также надлежащего качества.

Передача прав собственности на квартиру по договору ренты

Еще один метод передать жилплощадь на близкого родственника — оформить с ним договор пожизненного содержания с иждивением.

По соглашению получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а последний обязан в обмен на полученную квартиру периодически выплачивать другой стороне договора определенную денежную сумму либо оказывает помощь в другом виде (ст. 583 ГК РФ).

Различают 3 формы ренты:

  1. постоянная (выплата не ограничена каким-нибудь сроком);
  2. пожизненная (выплата ограничена сроком жизни получателя ренты);
  3. пожизненное содержание с иждивением.

В ст. 585 ГК РФ указано, что имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты за определенную оплату либо бесплатно.

Выбор конкретного варианта, как передать права собственности на квартиру, зависит от множества факторов и причин.

Чтобы оценить все преимущества и недостатки каждого из указанных вариантов, обратитесь за помощью к нашим специалистам. Мы проконсультируем по любым вопросам, связанным с родственными сделками в сфере жилищного законодательства.

Оставьте свой вопрос через форму обратной связи или просто позвоните по указанным на нашем сайте телефонам.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: https://pravoman.ru/realty/ownership/peredacha-prava-sobstvennosti-na-kvartiru/

Переуступка прав собственности на квартиру

Договор переуступки между родственниками

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Переуступка прав требования на квартиру — это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье — это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е.

, переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади.

Однако по договоренности между сторонами  устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

В области купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в 2-х вариациях:

  1. По предварительному договору купли-продажи. В том случае, если подписывают такое соглашение, то переуступается право требования на заключение договора купли-продажи жилого помещения, однако никак не право требования передачи данной квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеописанного договора. В соответствии предварительного договора, стороны не продают квартиру, а лишь договариваются о ее вероятном приобретении в будущем.

    Важно! Уступка права возможна лишь в период с момента заключения предварительного соглашения до заключения основного.

    Предварительный договор не подлежит государственной регистрации обязательно.

    Денежные средства на покупку жилья передаются лишь по основному договору, по предварительному – дополнительных действий совершать не требуется.

  2. По соглашению долевого участия в строительстве. Перед переуступкой права все расчеты по соглашению долевого участия должны быть выполнены. Иначе все оставшиеся затраты «вешаются» на нового хозяина квартиры.

По данному договору переуступка права может быть лишь до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения от застройщика к владельцу. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

  1. основной договор, по которому «переуступается» право;
  2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
  3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
  4. акт передачи всех бумаг;
  5. договор уступки.

По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214.

Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости — приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

  1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
  2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
  3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет — вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Источник: https://pravoman.ru/realty/ownership/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru/

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке: что это такое и как происходит

Договор переуступки между родственниками

В последние годы в нашем государстве активно развивается жилищное строительство. Многие до сих пор предпочитают вторичку, но существует и такая практика, как покупка квартир в строящихся многоэтажках на разных этапах готовности.

Подобный вид договора является способом инвестирования в возведение будущего жилища с целью получения его на более выгодных условиях.

Однако продажа квартир в недавно сооруженных домах или находящихся на завершающем этапе возможна также на основании такого документа, как договор переуступки прав собственности на квартиру.

Как происходит переуступка прав собственности на квартиру в новостройке и что это такое?

Что это за сделка

Потребитель, заключивший с застройщиком договор купли-продажи, получает предварительные права на данное имущество. По желанию он может передавать эти права другому человеку, заключив с ним еще одно подобное соглашение.

Переуступка прав собственности на квартиру – что это? Термин обозначает передачу прав на жилое имущество в руки третьего лица. Как правило, он еще имеет название «цессия», поэтому человек, приобретающий будущие квадратные метры, и тот, кто их непосредственно передает, именуются: цедент и цессионарий.

В качестве третьей стороны подобного документа выступает организация, которая взяла на себя обязательство построить жилое помещение.

Необходимость нахождения в договоре застройщика, обусловлена тем, что передача прав собственности на квартиру, то есть непосредственно сама уступка, производится с его участием.

После того как данный тип договора будет заключен между покупателем и продавцом, далее все интересующие вопросы первый будет обсуждать напрямую с компанией, которая занимается строительством дома.

Один из ключевых пунктов в соглашении подобного рода: договор переуступки подписывается до того, как новостройка будет завершена и сдана. То есть сделка совершается, как правило, пока здание не станет официально использоваться по назначению.

Поэтапное рассмотрение переуступки на то или иное жилое помещение:

  1. Будущий владелец заключает с компанией, которая приняла на себя обязательство построить дом, договор на долевое участие. Дольщик обязуется внести определенную сумму, а строительная компания – возвести здание в пределах установленных сроков.
  2. Процесс подписания соглашения долевого участия. На этом этапе дольщик имеет право требовать от застройщика передачи ему в собственность одной из строящихся квартир.
  3. Заключение договора переуступки с человеком, который готов купить данную собственность у дольщика. На основании документа права на пользование данным жильем получает непосредственно покупатель с возможной выплатой оставшихся денежных средств застройщику либо же передачей денег исключительно своему продавцу.

Какие бывают виды переуступки

Существует всего две формы переуступки прав собственности:

  1. ДДУ. Дольщик заключает контракт с застройщиком и выплачивает ему определенную сумму, которая идет на строительство того или иного жилого объекта на определенном участке. При этом он получает более выгодные условия для приобретения жилья в новом доме, например, ему предлагаются низкие проценты по ипотеке. И уже после того, как человек, инвестирующий данное строительство, выплатил все денежные средства, предусмотренные договором, он получает право продавать свое имущество другому человеку. На практике в последнее время существует такая тенденция, как передача обязательств перед застройщиком третьему лицу. Однако такая передача может быть совершена только до того момента, как строительство будет завершено, и здание начнет официально эксплуатироваться. Такие соглашения в течение того времени, пока объект только строится, можно заключать не один раз.
  2. Предварительная купля-продажа. При заключении договора оставшиеся денежные средства, которые необходимо передать застройщику, полностью ложатся на плечи человека, приобретающего данное жилье. Однако подобный вид соглашения вовсе не означает, что покупателю сразу передаются права на пользование этим имуществом. Вся суть состоит в том, чтобы впоследствии переуступить недвижимость. Однако в том случае, если такая сделка по каким-либо причинам расторгается, то приобретателю прав на недвижимость возвращаются все денежные средства, которые он уплатил перед этим.

Заключение таких контрактов устраивает далеко не всех. Например, строительная компания зачастую выступает против заключения подобных сделок по ряду причин:

  • застройщик не желает, чтобы впоследствии квартира многократно перепродавалась;
  • люди, которые инвестируют строительство того или иного жилого помещения, как правило, продают впоследствии квартиру по более низким ценам по сравнению с ценами застройщика;
  • процесс переоформления прав на собственность представляет собой весьма долгую и затянутую работу, поэтому застройщик предпочитает отказываться от сделок подобного формата.

Что нужно сделать, чтобы оформить договор переуступки

Сам процесс переуступки жилого помещения является весьма долгим и изнурительным в материальном и интеллектуальном смысле, причем для всех сторон сделки. Человеку, который продает собственность, необходимо совершить следующие действия:

  • сообщить компании, которая проводит соответствующие работы в доме, что он собирается переоформить ДДУ на другого человека;
  • застройщик рассматривает это обстоятельство и впоследствии выдает официальное согласие на заключение сделки, за что дольщик должен отдать немалую сумму денег;
  • инвестор должен запросить у строительной фирмы справку, которая свидетельствует об отсутствии долгов фирмы перед другими;
  • необходимо сдать выписку, полученную из ЕГРП;
  • если инвестор состоит в брачном союзе, то ему необходимо оформить официальное согласие супруги (супруга) на сделку, поскольку при наличии семьи он не имеет права решать подобные вопросы самостоятельно;
  • продавец должен посетить банк и получить официальное уведомление, что все транши перед застройщиком были погашены. Если же часть денег, которые осталось выплатить, переадресовывается покупателю, необходимо указать это в соответствующем пункте договора.

При оформлении сделки продавец теряет возможность передавать данную недвижимую собственность каким-либо другим лицам бесплатно, то есть, например, по договору дарения или же по праву наследования родным и близким.

Если же договор в свое время имел какие-то несовершенства, по которым можно признать его недействительным, то родственникам придется продолжительное время доказывать свою правоту, и что они имеют определенные права на жилое помещение.

При этом также невозможна сдача жилого участка другим лицам, опять же при оговорке, что в договоре имелись моменты, при наличии которых его могут признать недействительным.

https://www.youtube.com/watch?v=QbI8xtt0FN4

Договор переуступки на конкретное жилое помещение может заключаться непосредственно в юридической конторе либо же в офисе застройщика, давшего согласие на осуществление сделки. В процессе регистрации официального соглашения между покупателем и продавцом необходимо присутствие каждой стороны и представителя регистрирующего органа.

Когда продавец сдает во владение жилье не в новостройке, а во вторичке, то набор документов для регистрации договора несколько отличается от перечня, предоставленного выше. Однако все равно весь процесс регистрации должен проходить под неусыпным наблюдением представителя того органа, где соглашение регистрируется.

Дольщик, который передает права на свое имущество другому человеку, также обязан заплатить государству государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.

Какие еще налоги должен уплатить продавец

Когда дольщик заключает договор переуступки прав, он обязан, помимо госпошлины, заплатить государству с земли, на которой расположен дом, тринадцать процентов.

Причем они берутся не в качестве земельного налога, а в виде части денежных средств от проданного недвижимого имущества. Перечислить данные средства государству необходимо до конца апреля года, следующего за тем, в который была совершена сделка купли-продажи.

Конечно, пользы от этого продавцу мало, но, как говорится, с законодательством не спорят.

Срок, в течение которого регистрируют соглашение о переуступке прав на то или иное жилое имущество, составляет 10 дней после того, как вся документация будет подана в регистрирующий орган.

Моменты, требующие особого внимания

Весь процесс передачи прав на квартиру с первого взгляда кажется легким и не затруднительным. Однако на практике граждане сталкиваются с проблемами в процессе регистрации подобного соглашения либо же на этапе сбора всей необходимой документации.

Например, в договоре уступки обязательно присутствие третьей стороны. Зачастую в качестве нее выступает строительная организация, которая возложила на себя обязательство возвести здание.

Без наличия организации, которая вела и ведет строительные работы на участке, соглашение не может быть заключено.

В том случае, если жилое помещение перепродается с использованием ипотечных средств, то при заключении сделки обязательно присутствует представитель банка, в котором покупателю был выдан кредит.

Заключение договора переуступки является еще половиной дела. Многие строительные организации после того как сделка уже совершена, требуют внушительные проценты, которые получил продавец. И в данной ситуации дольщик ничего не может сделать, поскольку подобные моменты никак не регулируются законодательством нашей страны.

В тот момент, когда жилое помещение передается другому лицу по договору уступки, оно не должно быть обременено.

Каковы риски при заключении

Сделка может быть признана сомнительной, если при ее заключении не присутствует представитель государственного органа. Поэтому необходимо, чтобы весь процесс регистрации проходил на его глазах. Именно в этом случае сделка может быть признана безопасной, так как будут защищены все права и интересы каждой из сторон.

В тексте самого договора очень важно указать полную сумму, которую продавец требует с покупателя.

Если между сторонами возникают какие-то разногласия или конфликтные ситуации, приводящие к расторжению договора переуступки, то покупателю возвращаются все денежные средства, которые он уплатил предварительно продавцу.

В том случае, если в тексте договора не приведена полная стоимость недвижимого имущества, такая сделка не может быть признана действительной. Тогда либо договор переписывается и оформляется заново, либо же расторгается.

Жилое помещение нельзя многократно передавать по договору уступки, поэтому сначала необходимо убедиться, что та квартира, которую вы хотите приобрести, не передавалась ранее аналогичным образом. Стоит также отметить, что договор уступки необязательно регистрировать. Как правило, процесс регистрации проходят для того, чтобы обезопасить само соглашение.

Отдельно стоит отметить, что оплачивать стоимость квартиры человеку, который ее приобретает, необходимо только после того, как ему на руки будет выдана вся документация, подтверждающая его право на владение данным недвижимым имуществом.

Бывает так, что договор переуступки дольщик оформляет практически сразу после того, как ему становится известно о финансовой несостоятельности застройщика. В подобной ситуации покупатель уже не сможет вернуть свои денежные средства, даже в порядке судебного разбирательства.

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке: что это такое и как происходит Ссылка на основную публикацию

Источник: https://zazemlyu.ru/nedvizhimost/pereustupka-na-novostrojku.html

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Договор переуступки между родственниками
Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

    Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя.

    Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру.

    Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

    КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ

  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

    Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

    1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе.

    Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе.

    Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

    В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

    Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

    Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

    — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

    Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html

Юридический спектр
Добавить комментарий