Агент по недвижимости не был трудоустроен

Платит ли риэлтор и агентство недвижимости налоги?

Агент по недвижимости не был трудоустроен

Какие налоги платят риэлторы и агентства недвижимости, частные риэлторы, какие комиссионные предоставляются для налогообложения, почему некоторые посредники не платят налоги?

Как говорится в нашей стране — должны, но не обязаны, хотя кое-кто считает, что налоговые обязательства лежат на всех. Однако, у риэлторских компаний не всегда получается делать так, как надо.

Давайте рассмотрим сначала частных риэлторов или работающих в риэлторской конторе, затем агентство недвижимости.

Какие налоги платят риэлторы

Посредники платят налоги в случаях:

  • если они оформлены, как наемные работники (тогда за них высе выплаты платит работодатель, т.е. агентство недвижимости);
  • оформлены, как ИП (индивидуальный предприниматель);
  • как ФЛ, как физическое лицо, если работают по договору, который регистрируют в налоговом органе;
  • как организация (ООО), оказывающая посреднические и консультационные услуги.

Риэлторы не платят налоги, если не регистрируются как ИП или ООО и не отчитываются о доходах, как физическое лицо, конечно на свой страх и риск

Налоги риэлтора, в случае оформления в роли наемного работника:

  • подоходный налог (НДФЛ), который высчитывается с официально полученной заработной платы риэлтора. ИП или ООО, которые трудоустроили риэлтора оплачивают ставку в размере 13% или 30%;
  • страховые взносы по ставке, которая утверждается ежегодно (чаще она только растет). Законодатель считает, что этот взнос должен оплачивать работодатель, не трогая зарплату сотрудника, но на практике именно ее и недоплачивают риэлторам. При заключении трудового договора (ТД), подразумевается, что взимаемые выплаты идут на медицинское (ОМС), пенсионное и социальное страхование, которым сотрудник может воспользоваться в любое время. При гражданско-правовом договоре — взимаются лишь две первые.

Размеры взносов на 2018 год составляет 30%:

  • социальное — 2,9%;
  • медицинское — 5,1%;
  • пенсионное — 22%

В случае оформления ИП риэлтором оплачиваются налоги:

  • подоходный в различных комбинациях на выбор — УСН 6% и 15%;фиксированные взносы (страхование медицинское и пенсионное), остальное на усмотрение предпринимателя;
  • взнос 1% с разницы между суммой до 300 тыс. рублей и свыше, при превышении прибыли более 300.000 рублей с начала года.

В среднем, фиксированные взносы для риэлтора индивидуального предпринимателя составят до 32.000 рублей в год, даже при нулевой отчетности. Поэтому прежде чем регистрироваться в качестве ИП, несколько раз подумайте.

Какие налоги платят агентства недвижимости с комиссионных

К риэлторской компании, при регистрации ООО, применяются следующие виды налогообложения:

  • упрощенная 6% или 15% (выбирается самим налоговым агентом, в зависимости от оборота за год и прибыли;
  • НДС и налог на имущество в случае, если есть филиалы по городу или уставной капитал на 25% и более принадлежит ЮЛ или более 100 сотрудников в штате.обязательные отчисления в Пенсионный фонд, страховые взносы.

Налоги отчисляются со средств (прибыли, оборота), который проходит через кассу агентства недвижимости

Нюансы в налоговой отчетности риэлтора на примере

Как продавать квартиры риэлтору и платить налоги, если, например, услуга оказана в размере 3% от стоимости объекта? Квартира была продана за 4 млн рублей фактически, через Росреестр провели по кадастровой стоимости, которая ниже рыночной (в случае, если собственность менее 5 лет в собственности, такие способы оформления сделок могут проводить на рынке недвижимости).

В итоге, частный риэлтор получает 120.000 рублей и обращается в налоговую, чтобы оплатить с них 13% (15.600 рублей), как физлицо, предоставляя при этом гражданско-правовой договор с собственником, как доказательство оказания услуг. В результате риэлторской отчетности собственник «попадает» на выплату 13% от суммы сделки.

Поэтому в реальности так делать никто не будет. Чаще в налоговую отчетность риэлтора попадают информационные или консультационные услуги, в размере от 10.000 рублей.

По договору подбора все гораздо проще, т.к. часто указывается фиксированная сумма услуг риэлтора по подбору объекта, консультациям, сбору документов и сопровождении сделки.

По факту оказания услуг подписывается акт приема работ и на основании этих двух документов риэлтор отчитывается в налоговой, платя 6%, если ИП и 13%, если физическое лицо.

по той же схеме отчитывается риэлторская компания.

Почему часто частный риэлтор по несколько лет не платит налоги? Потому что:

  • как вы уже знаете, первые комиссионные можно получить спустя 6 месяцев от начала работы маклером;
  • вникание в риэлторский бизнес происходит очень медленно, т.к. основан он на клиентской базе, которая не растет, как на дрожжах;
  • только спустя 3 года можно говорить о стабильности заработка, но только при постоянной и ежедневной работе по увеличению клиентской базы.

Источник: https://mainseller.ru/rieltor-nalogi.html

Как Филатов с Вандой Сировской кладбища Днепра отжали

Агент по недвижимости не был трудоустроен

Рынок ритуальных услуг очень прибыльный. Люди каждый день умирают, их нужно похоронить и оформить все необходимые документы.

Услуги по захоронению стоят немало и цены с каждым годом только растут.

Вот почему вокруг коммунального предприятия «Ритуальная служба» Днепровского горсовета развернулась отчаянная борьба: захват предприятия, увольнения без основания и судебные тяжбы.

12 декабря в пресс-центре Информатор прошла пресс-конференция о незаконной, по мнению участников, смене руководства коммунального предприятия «Ритуальная служба» Днепровского горсовета.

«Я руковожу предприятием на протяжении 3,5 лет, — сказал Александр Тюменцев, который до сегодняшнего дня был директором КП «Ритуальная служба».

– Нареканий и выговоров никогда со стороны профильного департамента, мэра и других руководителей ко мне не было. За время моей работы количество жалоб от населения уменьшилось, работу оптимизировали.

С 25 ноября по 18 декабря по распоряжению мэра, по моему заявлению, я нахожусь в отпуске».

Распоряжение об отпуске Александра Тюменцева

Находясь в отпуске, Александр Тюменцев узнал, что его уволили. «Каким образом можно уволить человека, находящегося в отпуске, мне непонятно, — сказал Александр Тюменцев. – Если наш мэр считает, что с людьми можно поступать как с собаками, он глубоко ошибается.

Есть трудовое законодательство, которое гласит о том, что человек, находящийся в отпуске, не может быть уволен и ему не могу предъявить выговоры. В течение двух последних дней происходил рейдерский захват коммунального предприятия новоназначенным директором – госпожой Сировской Вандой Николаевной.

Она во времена своего правления (Ванда Сировская руководила КП «Ритуальна служба» с марта 2011 года по апрель 2014 года – авт.) имела очень много проблем: и с населением, и с трудовым коллективом».

Ванда Сировская

По данным газеты «Лица», против Ванды Сировской в 2012 году было открыто уголовное дело. Ее обвиняли в злоупотреблении служебным положением. Бабушкинский районным суд Днепропетровска признал ее виновной в служебной халатности, но в то время Днепропетровский апелляционный суд отменил приговор и отправил дело в городскую прокуратуру Днепропетровска «на доработку».

Как сказал Александр Тюменцев, 10 декабря Ванда Сировская вместе с сотрудниками КП «Муніципальна варта» не раз пробовали захватить предприятие. «У них ничего не получилось, — сказал Тюменцев. – Вчера попытку повторили.

Сотрудники «Муніципальна варта», профильная комиссия, которая пришла описывать имущество предприятия, сама Ванда Николаевна и юрист горсовета опять пытались сделать рейдерский захват нашего предприятия.

Я считаю, что действия мэра незаконные и выражаю протест».

Распоряжение мэра Днепра о назначении Ванды Сировской

По данным реестра Минюста, 12 декабря у предприятия новый «старый» руководитель – Ванда Сировская.

Один из сотрудников предприятия «Ритуальна служба» Андрей Горелов работал во время руководства Сировской. Он  рассказал, как при ней его незаконно уволили и как ему пришлось восстанавливаться через суд.

«Прежде всего хочу сказать, что Сировская Ванда Николаевна – это человек нашего мэра, Бориса Филатова, — сказал Андрей Горелов. – Сегодня наш коллектив может остаться без работы.

В 2013-2014 годах, когда командовала нашим предприятием Сировская, я столкнулся с тем, что происходили незаконные увольнения как заведующих, так и работников».

По данным реестра судебных решений, одним из тех, кого незаконно в то время уволили, был Андрей Горелов. В июле 2013 года Сировская перевела Горелова на новую должность — «заведующего Западного кладбища». После этого на новое место работы пришел инженер по охране труда и нашел нарушения.

На этом основании, Сировская выдала приказ о «дисциплинарном взыскании в виде выговора за невыполнение служебных обязанностей», хотя Андрей Горелов не подписывал акты приема-передачи кладбища именно из-за этих недостатков. Но на это внимания не обратили, и в ноябре 2013 года Горелова уволили.

Но через суд он восстановился на работе.

Андрей Горелов так вспоминает время руководства Сировской: «Выносились «липовые» доганы. Сировская предлагала нам написать заявление по собственному желанию. Некоторые с этим не соглашались, в том числе и я. Поэтому нас увольняли по статье».

Распоряжение об увольнении Александра Тюменцева по «собственному желанию»

Как сказала адвокат Тюменцева Светлана Бедлецкая, для того, чтобы доказать в суде законность увольнения Александра Тюменцева, горсовету нужно будет показать его заявление об увольнении, а такого заявления ее клиент не писал.

Трудовой контракт с Александром Тюменцевым

Кроме этого, нужно будет убедительно доказать судьям, как могло произойти увольнение, если контракт с Тюменцевым действующий и его никто не оспаривал. «Неудобных людей нужно менять.

Даже не нужно напрягаться, чтобы это сделать, когда можно просто в распоряжении об увольнении указать, что основанием для этого является заявление Тюменцева об уходе с должности от 21 ноября 2019 года, — сказала Светлана Бедлецкая.

– Борис Альбертович, такого заявления не существует».

КТО ТАКАЯ ВАНДА СИРОВСКАЯ

Ванда Сировская – интересная личность. Флиперовщик бортовых колец на «Днепрошине», кладовщик и обивщик 3 разряда смогла добиться того, что на должность начальника Инспекции по вопросам защиты прав потребителей в Днепропетровской области ее рекомендовал в 2014 году в то время губернатор Игорь Коломойский.

Фото – газеты «Лица»

Благодаря этой рекомендации, в сентябре 2014 года Сировскую назначили на должность руководителя и присвоили 9 ранг государственного служащего. До этого она работала директором коммунального предприятия «Ритуальная Служба» Днепровского городского совета.

Но счастье быть начальником длилось недолго. В декабре 2015 года Кабмин принял постановление № 1092 «Про утворення територіальних органів Державної служби з питань безпечності харчових продуктів та захисту споживачів». Вверенный Сировской участок работы «вливался» в Главное управление Госпродпотребслужбу в Днепропетровской области.

В июне 2016 года ее уволили с должности начальника инспекции. Сировская подала в суд и требовала отменить приказ о своем увольнении, возобновить ее в прежней должности и оплатить ей вынужденный прогул. Оказалось, что в момент увольнения она была на больничном. А как во время отпуска, так и на больничном, официально трудоустроенного сотрудника уволить нельзя.

Вот это совпадение!

Сначала суд собирался удовлетворить ее просьбу частично, но к концу постановления решил пойти навстречу и полностью восстановить Сировскую в попранных правах.

Кроме отмены приказа и восстановлении в должности, коллегия судей обязала оплатить Ванде Сировской 55 тыс. 055 грн за вынужденный прогул.

Но Главное управление Госпродпотребслужбы в Днепропетровской области обжаловало это решение, и в конце 2017 года Ванда Сировская осталась без карьерных перспектив.

Но это продлилось недолго.

Похоже, только увольнением дело не закончится. Недавно появилось распоряжение мэра Бориса Филатова о проведении проверки предприятия «Ритуальная служба». Вполне возможно, что его результаты могут зависеть от того, откажется ли от своих претензий Александр Тюменцев.

Мы будем следить за развитием событий и о новостях расскажем.

Елена Скобцева, ”Информатор”

Источник: https://compromat.ws/kak-filatov-s-vandoj-sirovskoj-kladbishha-dnepra-otzhali/

Пять причин, почему без риелторов не обойтись

Агент по недвижимости не был трудоустроен

30 ноября 2015

Ежегодно на рынке недвижимости появляются десятки онлайн-стартапов, и всё больше объектов продаются через интернет-брокеров, но риелторы при этом никуда не исчезают.

Более того, их будущему ничто не угрожает: никто не знает рынок лучше, не помогает сэкономить время и деньги, а также уберечься от мошенников и других «подводных камней» при покупке жилья.

«Транио» приводит пять причин, почему без риелторов по-прежнему не обойтись.

1. Риелторы защищают от «подводных камней» и мошенников

Покупка недвижимости без посредничества риелтора таит в себе много опасностей.

Например, продавец может скрыть, что здание было построено на участке, который ему не принадлежит, а некоторые предприимчивые «владельцы» вообще предлагают объекты, которые на самом деле им не принадлежат или принадлежат лишь частично. Покупатель узнает об этом после заключения сделки, когда изменить что-либо уже поздно.

От хорошего риелтора не ускользнёт ни одна деталь

Некоторые покупатели, решившие обойтись без помощи посредников, после возникновения трудностей возвращаются к риелторам: «Иногда к нам обращаются за помощью те, кто решил купить жильё самостоятельно, внёс аванс, а потом столкнулся с проблемами: оформление затянулось, у застройщиков внезапно начались финансовые проблемы, выяснилось, что на недвижимости висят обременения и т.д. В этих случаях мы можем только порекомендовать хорошего адвоката»,— говорит Марина Филичкина, руководитель отдела продаж «Транио».

Покупатели, которые сразу обращаются к агентам, ограждают себя от многих неприятностей. Риелторы рассказывают о «подводных камнях» и проблемных застройщиках, а также организуют проверку юридической чистоты сделки (due diligence).

В ходе этой процедуры проверяется, действительно ли объект принадлежит продавцу и нет ли у того залоговых обязательств на недвижимое имущество, задолженностей по оплате счетов за коммунальные услуги и т.д.

Оценивается также состояние жилья (отделки, водопровода, крыши, полов, окон).

2. В некоторых странах агенты не берут комиссию с покупателей или оказывают дополнительные услуги

Существует мнение, что риелторы наживаются на тех, кто приобретает недвижимость, однако во многих странах обязанность оплачивать комиссию лежит исключительно на продавце.

Так, покупатели не оплачивают услуги посредников в Испании, на Кипре, в Латвии, Португалии, США, Таиланде, Турции, Финляндии, Черногории и Швейцарии.

Единственные расходы при заключении сделки (помимо стоимости самой недвижимости) — это налоги на покупку и регистрацию.

Во многих странах риелторы не берут комиссию с покупателей

Впрочем, в некоторых странах, таких как Болгария, Германия, Греция, Италия, Франция и Хорватия, покупателям действительно приходится платить комиссию наравне с продавцом, и вознаграждение может быть немалым — до 6–7 % от стоимости недвижимости. Помимо этого, многие агентства предоставляют сопутствующие услуги: содействуют в получении кредита, организуют ремонтные работы, помогают обставить комнаты мебелью и т.д.

3. Риелторы знают истинную цену недвижимости

Некоторые покупатели считают, что, пользуясь информацией из Интернета, они сами смогут разобраться, насколько правильно оценена недвижимость. Но, к сожалению, сайты зачастую дают неверное представление о рынке и уровне цен, так как многие порталы не обновляются месяцами.

Риелторы всегда в курсе самых актуальных цен на рынке

«Были случаи, когда покупатели были готовы заплатить на 40–50 % больше реальной стоимости объекта.

Среди продавцов есть много так называемых „ковбоев“, которые выставляют недвижимость по сильно завышенным ценам и надеются, что найдётся кто-то, кто заплатит запрашиваемую сумму не думая.

Чтобы избежать таких ситуаций и нужны риелторы, так как они могут провести консультацию и назвать правильную цену»,— рассказывает Роман Григорьев, ведущий специалист и основатель компании LonGrad, партнёра «Транио» в Лондоне, Великобритания.

Застраховаться от переплаты можно только обратившись к услугам агента недвижимости. Риелтор тщательно изучает объект, которым заинтересовался клиент, анализирует состояние имущества, местоположение, инфраструктуру района (наличие магазинов, школ, детских садов и больниц), конкурентоспособность на рынке и спрос. Компетентная оценка позволяет узнать, насколько адекватна запрашиваемая цена.

Помимо этого, приобретая недвижимость у застройщиков, самостоятельным покупателям обычно удаётся сбить цену максимум на 2 %, а через риелторов можно рассчитывать на бóльшую скидку.

4. Агенты помогают сэкономить время

Поиск нужного объекта, консультации у юристов и оценщиков, проверка юридической чистоты, оформление ипотечного кредита — на всё это обычно уходит несколько месяцев.

ЭтапСрок прохождения
Определение бюджета покупки1–2 дня
Поиск объекта1–6 месяцев
Проверка юридической чистоты сделки3–14 дней
Одобрение заявки на получение кредита2–3 недели
Подписание договора и регистрация недвижимости1–2 недели

Таким образом, процесс покупки недвижимости и без того продолжителен, чтобы затягивать его ещё больше, пытаясь найти объект и заключить сделку самостоятельно.

Самую сложную работу готовы взять на себя риелторы, а покупателю останется только пользоваться консультациями и выезжать на осмотр объектов.

Хороший риелтор за короткий срок найдёт объект, который покупатель самостоятельно искал бы несколько месяцев.

Покупателям, которые обращаются к агентам, не надо обзванивать 20–30 различных продавцов, пытаться организовать просмотры, часами сидеть в интернете и просматривать сотни предложений, которые им не подходят.

«Безусловно, время покупателя экономится. Чтобы подобрать для клиента пять домов или квартир для показа, риелторам нужна примерно одна рабочая неделя. Нужно найти объекты, позвонить владельцам, договориться об осмотре. Причём если квартира сдана, то нужно договориться с арендаторами»,— говорит Марина Филичкина.

5. У риелторов есть эксклюзивные предложения

Покупатели с большими бюджетами обычно желают приобрести лучшую недвижимость и не хотят себе ни в чём отказывать. Проблема в том, что самые дорогие и уникальные дома обычно не представлены на открытом рынке — их продвижением занимаются риелторы, имеющие эксклюзивные права на продажу таких объектов.

У риелторов есть информация об объектах, недоступных широкой аудитории

Самостоятельно найти эксклюзив почти невозможно. В таких случаях агенты по продаже недвижимости незаменимы. Ради покупателей, желающих приобрести «что-то особенное», они обращаются к закрытым базам недвижимости, доступ к которым предоставляется только лицензированным риелторам за определённую плату. Обычно такие базы содержат наиболее актуальные, качественные и выгодные предложения.

***

Риелторы обладают знаниями, опытом и связями, которые обращаются в экономию времени и сил, а также защиту от мошенничества и неприятных неожиданностей для их клиентов. «Транио» предлагает недвижимость только от проверенных партнёров — зарубежных агентств недвижимости и застройщиков с большим опытом и хорошей репутацией.

Юлия Кожевникова, «Транио»

Другие материалы «Транио» на эту тему:

Источник: https://tranio.ru/articles/pyat-prichin-pochemu-bez-rieltorov-ne-oboitis/

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Агент по недвижимости не был трудоустроен

С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет.

Если еще в 2013-2014 годы размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%.

Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше. И даже не узнаете об этом.

Как это работает. Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение.

Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту.

В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Как предотвратить. Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок за свой счет.

«Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказываетдиректор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше.

Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».

2. Требование предоставить подлинник паспорта

Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», – продажа квартиры через подставных лиц.

Как это работает. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора.

Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе.

А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется.

Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает задачу мошеннику. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.

Как предотвратить. При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте.

У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу.

Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

3. Недееспособные продавцы

Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру разным людям и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю.

Как это работает. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки.

Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок.

В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.

Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера.

Если получите отказ, то, возможно, ему есть что скрывать.

В случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.

4. Излишняя дружелюбность риелтора

Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.

Как это работает. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее.

Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами.

К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.

Как предотвратить. Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».

Как узнать, что объявление о продаже квартиры – фальшивка?

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

5. «Ошибка» в адресе

Как это работает. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1, причем по цене выше среднерыночной.

Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей.

Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам.

Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например у метро, или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду.

После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.

Как предотвратить. Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Посуточная аренда квартир: 3 схемы мошенничества

Как обманывают квартиросъемщиков

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/_5_priznakov_togo_chto_agent_po_nedvizhimosti__moshennik/6028

Инсайдер-перекуп: «У трех из пяти авто, которые продаются в Татарстане, скручен пробег»

Агент по недвижимости не был трудоустроен

За сколько хакеры удаляют угнанную тачку из базы МВД, надо ли бояться битых машин и верить ли крупным салонам?

«В этом году ситуация ухудшилась, люди продают машины за 1,5 миллиона, а новые ищут за 500–700 тысяч — кому-то не хватает денег на ремонт, а кто-то потерял работу и собрался таксовать», — подводит на условиях анонимности итоги 2019-го владелец автосалона подержанных авто. Сколько стоит вычистить из базы данных машину с кредитом, как клиенты пытаются продать авто дороже, чем купили, а банки вымогают деньги у небольших салонов — в материале «БИЗНЕС Online».

  • Нашему герою около 45 лет, он совладелец популярного автосалона по продаже подержанных авто в Казани. В бизнесе — более 15 лет. Около 10 лет назад работал в дилерском центре, где отвечал за развитие. В послужном списке есть руководящая должность в одной из самых крупных автокомпаний республики.

Нашему герою около 45 лет, он совладелец популярного автосалона по продаже подержанных авто в Казани. В бизнесе — более 15 лет

  • Перечислю главные причины. У нас нет богатых владельцев. Нет бюрократической надстройки в виде огромного штата бухгалтерии, техотдела, аналитики, финотдела, клининга, юридического отдела и т. д.
  • Нет объектов недвижимости в собственности. Каков сейчас налог на недвижимость? Почти у всех компаний сегодня объекты сданы в эксплуатацию, и они вынуждены платить этот налог. Кто его платит? Тоже клиенты. Добавьте требования дистрибьюторов и затраты на рекламу.
  • В крупных компаниях руководители никогда не выйдут к клиенту побеседовать или продать авто. А мы выходим и сами принимаем решение, снизить цену или нет. 
  • Поэтому в 80% случаев у нас машина дешевле, чем у лидеров рынка — ТТС или «КАН-Авто».

«Чаще всего к нам приходят продавать автомобили по цене от 300 тыс. до 700 тыс. рублей, иногда до 1 млн рублей. В среднем машины, которые мы продаем, стоят около 800 тыс. рублей»

  • Чаще всего к нам приходят продавать автомобили по цене от 300 тыс. до 700 тыс. рублей, иногда до 1 млн рублей. В среднем машины, которые мы продаем, стоят около 800 тыс. рублей. Есть у нас авто и за несколько сотен тысяч, и за несколько миллионов рублей. 
  • В последний год ситуация ухудшилась — видимо, сказывается экономическое положение. Люди продают авто и покупают новое дешевле и проще. Например, человек продает машину за 1,5 млн, а новую ищет за 500–700 тысяч. Кому-то нужны деньги, потому что прогорел с работой, кому-то не хватает денег на ремонт в квартире. Кто-то теряет работу, покупает авто попроще и начинает таксовать.
  • Крупные автосалоны подкупают клиентов юридической и технической чистотой машины. На самом деле, не имеет значения, покупаете ли вы авто у хозяина на улице, у перекупа, в автосалоне или у официального дилера. Практически все везде одинаково. Даже у официальных дилеров могут встречаться двухлетние авто с неработающей коробкой или двигателем. Как такое может быть? Просто покупатель идет в крупную компанию и, не глядя, подписывает договор. А в договоре такие случаи мелким шрифтом прописаны и фирма ответственности не несет. 
  • У нас подобных ситуаций почти нет, потому что наш клиент — умно-жадный. Он хочет сэкономить и разумно вчитывается в условия продажи.
  • Есть два варианта: комиссия — передача дилеру автомобиля с целью продажи — и выкуп.
  • Если ставят у нас на комиссию, мы смотрим его техническое состояние и даем рекомендации, что стоит сделать по кузову, что — по ходовой. Если видим, что человек не хочет вкладываться, предлагаем интересную цену за ремонт. Моем и качественно фотографируем авто, выкладываем объявление на всех площадках — на своем сайте, в «Инстаграме», на «Авито», «Дроме», «Юле», «Авто.ру» и т. д. 
  • Второй вариант — выкуп. Он происходит, когда клиенту срочно нужны деньги. Но, даже выкупая срочно, в 80% случаев мы даем цену больше, чем в крупных компаниях. 
  • Если человек решил продать машину сам, он должен выложить объявление на «Авито» за 850 рублей и ждать звонка. Заехать на авторынок тоже стоит денег — 200–300 рублей. 
  • Зачем нужны перекупы? Представьте, вы решили самостоятельно продать автомобиль. Находитесь на работе, и вдруг раздается звонок — потенциальный покупатель хочет посмотреть вашу машину. А вы не можете уйти — клиенты ждут, начальник требует отчет или еще что-то. Все, шанс потерян, а будет ли другой? 
  • Другой вариант. Для покупки вам нужен кредит, потому что не хватает денег. С нашей помощью получить его проще, потому что процент одобрений у банка через нас выше, чем у физиков. 

«На осмотре обязательно выяснится ряд проблем или неполадок, из-за чего машина еще больше потеряет в цене»

  • Каждый собственник пытается завысить цену своего авто, и это понятно — таков рынок. Часто к нам приходят и говорят, что в другом месте им дают больше. Но рынок очень узкий, и не составляет труда за 10 минут узнать, сколько действительно предложили за эту машину. Человек хочет 770 тыс., а официалы, предположим, предварительно предложили 720 тыс. рублей. Это значит, что машину еще не осмотрели. Как говорится, «стрижка» только началась. На осмотре обязательно выяснится ряд проблем или неполадок, из-за чего машина еще больше потеряет в цене.
  • Был случай. Пригнали совсем свежий Mitsubishi Outlander — человек поставил его на комиссию. Допустим, у официального дилера новое авто стоит 1,5 млн рублей. Клиент приобрел его в кредит. Как думаете, сколько он хочет за свое авто спустя три месяца после покупки? Оказалось, 1 570 000 рублей. Видимо, затраты по кредиту тоже включил в ценник.
  • Иногда после того как автомобиль в течение двух месяцев не продается, человек созревает до адекватной цены. Но чаще всего нет необходимости ломать предложение. Самая выгодная продажа получается, когда авто сдают на комиссию. Мы продаем машины за 15 тыс. рублей. Почти у всех сегодня так. Из этой суммы отдаешь за размещение объявления на «Авито», за аренду помещения, охрану. В итоге нам остается не так уж много.
  • Если автомобиль продан в кредит, мы получаем комиссию от банка — от 1% до 3,5% от суммы кредита. Можно заработать на страховке машины, а если клиент берет КАСКО или страхование жизни — сделка становится еще интереснее. Если собираем всю цепочку, кумулятивная маржа получается выше.

«Всем покупателям скажу одно — не бойтесь битых машин. Главное — чтобы крыша была цела»

  • Отдельная тема для разговора — ФЗ №115 «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». Исполнение этого закона ужасное. Но у монстров рынка таких проблем нет — им помогает административный ресурс.
  • У нас была ситуация. Открываем счет в банке N, начинаем работать, переводить деньги. Приезжает сотрудник службы безопасности банка, убеждается, что у нас действительно автосалон. Плюс ко всему наши юрлица аккредитованы в нескольких десятках банков и страховых компаниях. У нас есть онлайн-касса, сотрудники трудоустроены и получают зарплату выше установленного минимума, как этого требует налоговая. Проходит сделка. У человека A авто, которым он владеет два года, он вписан в ПТС. Он ставит автомобиль ко мне на комиссию. Появляется клиент В, которому очень понравилась эта Audi, и его все устраивает, но не хватает денег. Мы подаем заявку на кредит в федеральный банк, ее одобряют. Банк тоже проверяет машину. Машина человека А стоит 1 млн, и клиент В вносит 300 тыс. рублей на автокассу. Мы пробиваем эту сумму по онлайн-кассе, выдаем чек. Далее эти 300 тыс. отвозим в свой банк, инкассируем. Банк, одобривший заявку, переводит на мой счет недостающие для покупки кредитные 700 тысяч. Наша комиссия 15%, и 985 тыс. рублей мы должны отправить человеку А за продажу авто. Делаю назначение платежа — столько денег, за такую-то покупку, завожу платеж, а мне говорят, что на основании ФЗ №115 мои счета заблокированы. При этом на данном счете у меня лежат деньги и других клиентов.
  • Банк не идет на диалог. Мы звоним туда, предоставляем весь пакет документов, спрашиваем, когда разблокируют счет. Те отвечают запросами: «Почему у вас работает так мало людей?», «Почему у вас такая низкая наценка?» и т. д. И вдобавок постоянно теряют наши документы. Когда мы написали письмо в Центробанк с изложением ситуации, нам ответили так: «Ваши счета не блокировали».
  • Мы за свой счет вернули клиентам деньги, но счета так и не разморозили. Зато от банка поступило предложение оставить на счете N-ную сумму — просто подарить ее. Мы согласились — вытащили бо́льшую часть денег, но оставили несколько сотен тысяч рублей.

«Машины из такси и вовсе вычислить несложно. Пробег-то можно очистить, а лицензию — нет»

  • Много людей сталкивались с тем, что новое авто, которое они купили, оказалось крашеным. Это касается и зарубежных и отечественных автомобилей, которые торгуются на площадках официальных дилеров. Это не секрет, просто никто об этом не распространяется. Почему крашеные? При транспортировке происходят ДТП, которые приводят к замене деталей или кузова. В таких случаях авто ремонтируют на локальной точке. В Россию машины приезжают уже крашеные. В одной партии процент таких автомобилей может доходить до 70%. В среднем по некоторым брендам может быть 2–3% таких авто, не больше.
  • Есть такой прибор, называется толщиномер, он помогает определить, была ли машина в ДТП, после которого детали кузова выравнивали, нанося на них шпатлевку. Такого прибора больше нигде нет, кроме России. Европейцу, например, все равно, сколько раз его машина билась. Важно, как она была сделана. Всем покупателям скажу одно — не бойтесь битых машин. Главное — чтобы крыша была цела.
  • Сваренными из двух частей машинами после тотального ДТП раньше грешила Прибалтика, Беларусь, Украина. Не скажу, что сталкивался с такими на татарстанском рынке. У нас таких авто не бывает. Если автомобиль был в серьезном ДТП, мы обязательно об этом говорим, и на него уже совершенно другая цена — на 30–40% ниже.
  • У трех из пяти автомобилей, которые продаются в Татарстане, скручен пробег. Какое наказание за скручивание? Никакого. Как проверить? Никак. Скрутить пробег стоит от 1 тыс. до 3 тыс. рублей на основные модели. Бывают «тяжелые» модели вроде BMW, Skoda, за них платят и 15 тыс., и 25 тыс. рублей. Но скручивается любой пробег на любом автомобиле. Занимаются же этим умельцы в автосервисах, но не перекупы. Опытный покупатель заметит скрученный пробег — по потертостям на руле, на деталях салона. А машины из такси и вовсе вычислить несложно. Пробег-то можно очистить, а лицензию — нет.
  • Стирают не только пробег, но автомобили из баз данных на время сделки. Есть хакеры, которые приходят и предлагают соответствующую услугу. К примеру, ситуация. Я угонщик, взял кредит на авто 5 млн рублей, внес первоначальный взнос 500 тыс. рублей и пропал вместе с ним. В нотариальных базах МВД висит кредитное обременение на этом автомобиле. Но за 10–20 тыс. рублей хакеры удаляют этот автомобиль из базы, и при сделке он предстает перед покупателем чистым. Уже потом оказывается, что приобретен в кредит, и у покупателя машину просто заберут. При этом автосалон может знать об этом, а может и не знать. Почему идут в крупные салоны? Потому что думают, что там не обманут, что с ними можно посудиться. Вперед, навстречу армии профессиональных юристов.

«Вы замечали, что на рынках или в магазинах тянет остановиться в том месте, возле которого уже собралась толпа? В автобизнесе этот рефлекс тоже срабатывает, его сознательно провоцируют»

  • У слова «перекуп» почему-то негативный окрас. А риелтор чем лучше? Почему-то на них нет стольких ярлыков. Любая крупная компания — это перекуп. Надо понимать, что перекуп, которого все имеют в виду, — это по-правильному вольный агент.
  • Бывает, клиент стоит и выбирает машину, но колеблется из-за недостающей суммы. Тут же подходит подставной клиент и делает вид, что купит авто первым. Покупатель же не знает всех менеджеров в лицо. Так «заводят» клиентов.
  • Или, например, вы замечали, что на рынках или в магазинах тянет остановиться в том месте, возле которого уже собралась толпа? В автобизнесе этот рефлекс тоже срабатывает, его сознательно провоцируют.
  • Совсем старая фишка, которую сейчас не используют, — на какую-то из машин в салоне надевают чехол. На вопросы клиентов менеджер отвечает, что это особый автомобиль, по заказу. Тогда клиент загорается желанием купить его, готов даже переплатить. Как только счастливый покупатель уезжает на новой машине, чехол надевается на следующий автомобиль.
  • Такие фишки помогают продать товар, но не создадут эффекта сарафанного радио. А можно сделать так, чтобы клиент приезжал за одним авто, а уезжал на другом, подороже, но без обмана. Менеджер должен стать психологом — выяснить потребности человека и предложить товар, который ему действительно нужен. «Толкнуть» машину много ума не надо — сложнее сделать так, чтобы покупатель посоветовал вас своему другу.

Если вам тоже есть что рассказать о роде своей деятельности на условиях анонимности, пожалуйста, свяжитесь с нами по адресу: info@business-gazeta.ru

Отправить нам новость

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/452593

Профессия — риелтор

Агент по недвижимости не был трудоустроен

Рассказываем о том, на какой доход могут рассчитывать начинающие агенты по недвижимости и состоявшиеся профессионалы

Сергей Коньков/ТАСС

Риелторская деятельность кажется многим простой и прибыльной. В погоне за крупными заработками люди принимают решение освоить новое ремесло. Однако начинающему брокеру вряд ли стоит рассчитывать на высокий и стабильный доход, считают эксперты. Из-за неоправданных ожиданий многие новички довольно скоро покидают профессию.

«РБК-Недвижимость» разобралась, сколько в действительности можно заработать, освоив профессию агента по недвижимости.

Сколько зарабатывают новички

В публикуемых вакансиях агентов по недвижимости работодатели не афишируют информацию о размере окладной части, рассказывает специалист пресс-службы Superjob Сергей Светоченко. «Средний уровень дохода (медиана) на полный рабочий день после выплаты налогов составляет 120 тыс. руб. в месяц. Наиболее высокий доход предлагается в сегменте коммерческой недвижимости», — добавляет он.

Минимум для заработка риелтором-новичком при системной и целенаправленной работе — 1 млн руб. в год, уверен руководитель отдела продаж квартир департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Илья Прогоннов. «Не так давно мы набирали в команду людей.

Из десяти человек за два года остались трое. Отчасти это связано с неоправданными ожиданиями. Со стороны кажется, что они сейчас с ходу помогут клиенту заключить очень дорогую сделку и тут же обогатятся. Когда-то так и было, но сейчас и рынок, и его участники изменились.

Работать становится все тяжелее», — делится эксперт.

В чем подвох

Заработок агента по недвижимости часто нестабилен, особенно у новичков. Первая сделка может состояться не очень скоро, предупреждает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. По его словам, в практике встречались случаи, когда начинающий специалист проводил свою первую сделку только спустя шесть-семь месяцев.

Раньше (в 2000-х годах) покупатели тратили на поиски подходящего объекта примерно месяц, делится эксперт.

Сегодня на это уходит в среднем от трех до восьми месяцев — агентам по недвижимости приходится уделять больше времени на показы объектов.

Следует также помнить, что сделки часто готовятся не один месяц, сложные многоходовые цепочки с участием нескольких квартир могут потребовать полгода. Оплату своего труда агент получит только тогда, когда сделка будет завершена.

Доход профессиональных игроков рынка

Потенциально риелтор — профессия высокодоходная. Клиенты готовы платить за качественную профессиональную услугу.

Хорошие специалисты могут зарабатывать несколько сотен тысяч рублей ежемесячно, рассказывает вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.

«В один месяц вознаграждение окажется не больше зарплаты дворника, а в другой — можно сразу купить хороший автомобиль. Здесь также все зависит от того, как эффективно агент поработал не только в текущем месяце, но и раньше», — считает Александр Москатов.

Доходы риелторов в сегменте элитного жилья с докризисных времен снизились вдвое, рассказывает Илья Прогоннов из Penny Lane Realty. «Если раньше в рублях можно было заработать 6 млн руб.

в год, то теперь это 3 млн руб. У меня большой опыт и клиентская база, даже с переходом на руководящую должность (а это всегда потери в деньгах). Сейчас я, к примеру, получаю около 3 млн руб.

в год», — делится он.

Заработок напрямую зависит от амбиций и заинтересованности новоиспеченного агента по недвижимости, уверен директор департамента продаж Est-a-Tet Валерий Ручий.

«Нужно быть готовым проявить упорство и усердие, уделяя много времени продажам, — рассказывает он.

— В таком случае уже через несколько месяцев можно выйти на уровень стабильной заработной платы, а в перспективе и получать дополнительные бонусы».

Из чего складывается зарплата

Чем больше сделок заключает агент по недвижимости, тем больше он зарабатывает. Доход сотрудников агентств обычно складывается из небольшой фиксированной части и процентов с продаж.

Размер этих процентов может существенно отличаться в зависимости от региона и сегмента недвижимости, но в среднем они составляют 4–6% от суммы сделки, рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

В некоторых сложных случаях вознаграждение увеличивается (например, при расселении коммунальной квартиры).

А вот если агент по недвижимости занимается реализацией свободной квартиры и ему не нужно подбирать для собственников альтернативное жилье — размер комиссии может снизиться до 3%.

При этом гонорар риелтора, непосредственно занимавшегося сделкой, составляет 20–50% от величины комиссионного вознаграждения за вычетом затрат, объясняет Олег Самойлов.

Фиксированная ежемесячная зарплата расхолаживает сотрудников, уверен эксперт. «За время работы я наблюдал эксперименты по внедрению фиксированной оплаты труда риелторов в виде твердых окладов.

Ни к чему хорошему они не приводили. Как только появляется оклад — сразу снижается мотивация, риелторская активность.

А это главное в нашей профессии, поскольку реальная сущность риелторского бизнеса — предпринимательская», — говорит Олег Самойлов.

Спрос на профессиональные кадры

Служба исследований HeadHunter проанализировала более 16 тыс. вакансий и 3 тыс. резюме риелторов и агентов по недвижимости в Москве. С начала 2015 года динамика спроса на таких специалистов росла, достигнув своего пика в прошлом году.

Однако с наступлением 2018-го риелторы стали меньше интересовать работодателей — весной уровень спроса опустился ниже показателя 2015 года. Положительная тенденция наметилась к осени 2018-го, но за сентябрь было создано лишь 229 вакансий.

Для сравнения, в сентябре 2017 года работодатели опубликовали 465 вакансий для агентов по недвижимости, сообщили в пресс-службе HeadHunter.

На сайте Superjob сегодня размещено 2,5 тыс. таких вакансий. В компенсационный пакет риелторов работодатели чаще всего включают оплату мобильной связи, обучение за счет компании и гибкий график работы, рассказывает специалист пресс-службы Superjob Сергей Светоченко.

В 85% случаев предлагается трудоустройство соискателям без опыта работы в сфере продаж недвижимости. При этом 52% вакансий открыты для иногородних соискателей. Большинство из них не содержит требований к образованию кандидатов, а диплом вуза необходим только в 7% случаев.

Это подтверждает и Илья Прогоннов из Penny Lane Realty. «Сейчас я как раз формирую новую группу. Конечно, хотелось бы набрать профессионалов с опытом работы.

Но если ко мне на собеседование придет человек с выдающимися личными качествами, я увижу, что он готов работать, самостоятельно мыслит и находит возможности работать, а не причины сдаться — буду счастлив видеть его в своей команде», — делится он.

По данным Rabota.ru, зарплатные ожидания соискателей с резюме риелтора составляют в среднем 80 тыс. руб. При этом женщин среди претендентов чуть больше, чем мужчин: 53% против 47% соответственно.

«В профессию стремятся попасть молодые, но основная масса соискателей — люди зрелого возраста. Так, на долю кандидатов в возрасте от 20 до 30 лет приходится 32% всех претендентов, от 31 до 40 лет — 31%.

Еще 25% соискателей — те, кому сегодня от 41 до 55 лет», — рассказали в пресс-службе сервиса Rabota.ru

В риелторской сфере — низкий уровень конкуренции. У HeadHunter есть так называемый hh.индекс, который показывает дефицитность специалистов через отношение количества активных резюме за 60 дней к числу вакансий за 30 дней. В отношении агентов по недвижимости он сегодня составляет всего 1,9 пункта.

Для сравнения, уровень hh.индекса по сфере «Строительство, недвижимость» в Москве составляет 4,8 пункта, в целом по всем сферам — 7,3 пункта. Аналитики компании уверяют, что по сравнению с другими профессиями в сфере «Строительство, недвижимость» устроиться работать риелтором относительно легко.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bbf278a9a7947f686e3b5d2

Юридический спектр
Добавить комментарий