Являются ли нижеприведенные примеры общедомовой собственностью?

Общедомовая собственность и ее использование собственниками многоквартирного дома

Являются ли нижеприведенные примеры общедомовой собственностью?

27 ноября 2018 г. состоялся четвертый обучающий семинар для членов Межрегиональной общественной организации «Ассоциация ветеранов, инвалидов, пенсионеров» на тему: «Общее имущество в многоквартирном доме».

На семинаре было дано определение общего имущества, примеры его использования, перечислены и объяснены положения нормативно-правовые актов регулирующих эту сферу.

Участникам семинара было разъяснено, что в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество в МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г.

№ 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД.

Часть 4 статьи 37 ЖК РФ запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Аналогичная норма закреплена частью 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество в МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в МКД и только приобретателю такого помещения.

Возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

Статьей 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится, в том числе, в соответствии с ЖК РФ.

При этом государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в МКД.

Таким образом, доля в праве собственности на общее имущество в МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него. Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества в МКД.

Изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей приводит к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества в МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Передача во временное пользование и (или) владение общего имущества в МКД, в том числе в целях получения дохода, осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (части 2-4 статьи 36, статья 44 ЖК РФ).

При этом соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проало не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

В случае, когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома либо общее имущество передается во временное пользование – большинством от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Практика и опыт работы СПб РОО «Объединение Советов многоквартирных домов» показывает, что малое число людей знают о своих правах на общедомовую собственность, а уж как её можно использовать с пользой для всего дома, и того меньше. Такие семинары помогают собственникам помещений (квартир) в решении многих насущных проблем в сфере ЖКХ.

СПб РОО «Объединение Советов многоквартирных домов» не только проводит разъяснительную и просветительскую работу в этой области, но и оказывает практическую помощь советам многоквартирных домов в том, как можно эту собственность использовать. Для этого достаточно всего лишь обратиться по контактному телефону или электронному адресу и вам не будет отказано, ни в консультации, ни в реальной помощи.

Руководитель  Регионального центра общественного контроля

в Санкт-Петербурге НП «ЖКХ-Контроль»

Бредец А.В.

Источник: http://gkhkontrol.ru/2018/11/50081

Расчет доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Являются ли нижеприведенные примеры общедомовой собственностью?

Недавно меня вновь поразило некое открытие в сфере недвижимости. Оказывается, многие юристы, кадастровые инженеры и иные лица, имеющие отношение к соответствующему вопросу, не имеют общего мнения по вопросу определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

[1]. Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Ни для кого не секрет, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:

– помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

– иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;

– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов.

Данный комплекс объектов вместе с жилыми и нежилыми помещениями (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме) и представляет собой многоквартирный дом в широком смысле, и этот многоквартирный дом нуждается в управлении, содержании и т.п. В том числе и для этих целей законодатель вводит понятие «доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

[2]. Определение (расчет) доли

Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Проще говоря: размер доли прямо зависит от размера соответствующего помещения собственника.

Следовательно, сумма долей всех собственников помещений – это 1 (или 100 %). 100 % – это, кстати, и есть количество всех собственников помещений (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Оно и логично, что 100 %, а не 146 % или как-нибудь иначе.

А доля конкретного собственника помещения – это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в многоквартирном доме (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме).

Это корректно соотносится и с определением «доли» как таковой в литературе, в частности, «доля же (причем любая) представляет собой некую идеальную категорию, используемую для обозначения объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким лицам и которое не может быть разделено» – Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд. М., 2011.

И законодатель указывает: объем правомочий собственника помещения в многоквартирном доме прямо зависит от общей площади помещения данного собственника.

[3]. Маленький многоквартирный пример

Например, есть многоквартирный дом, который состоит из 2-х жилых и 2-х нежилых помещений (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме). Площадь у всех помещений (жилых и нежилых) одинаковая – 30 м².

Примерно такой многоквартирный дом (на 1-м этаже нежилые помещения, на 2-м этаже жилые помещения):

Сумма общих площадей всех помещений в данном доме – 120 м².

Таким образом, доля каждого собственника – 30/120 = 0,25 (или 25 %, или 250/1000).

Проверим: 0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Если собственник квартиры на 2-м этаже купит квартиру у соседа, то его доля станет равна – (30 + 30)/120 = 0,5 (или 50 %, или 500/1000). У собственников нежилых помещений на 1-м этаже ничего не изменится.

Проверим: 0,5 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Как видим, никаких чудо-формул и чудо-коэффициентов не требуется. Всё просто: размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется через соотношение общей площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников. Вот она и пропорциональность из ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.

Как видим, добавлять в «вычисления» площадь помещений, которые относятся к общему имуществу (включение неведомых коэффициентов через площадь МОП, то есть мест общего пользования: лестниц, коридоров, подвалов и т.п.

, – особенно популярно, судя по моим наблюдениям), площадь земельного участка, размеры санитарно-технического оборудования и т.п. не требуется. Более того, такие абсурдные добавления и коэффициенты приводят к тому, что сумма долей всех собственников помещений отклоняется от 1 (или 100 %).

А это, помимо прочего, означает, что количество всех собственников помещений становится равным 146 %, 69 % или приобретает иное сомнительное значение.

Доля – это идеальная категория. Идеальная категория относительно других собственников.

Это никак не фактический объем квадратных метров (тем более что, как ранее указывалось, «общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов»).

Поэтому конкретный состав общего имущества и его размеры вообще никак не влияют на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном дома; на то она, эта доля, и пропорциональна именно размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Есть ли коллеги или иные посетители портала, которые считают иначе?

Источник: https://zakon.ru/Discussions/raschet_doli_v_prave_na_obschee_imuschestvo_v_mnogokvartirnom_dome/39862

Что считается общедомовым имуществом в многоквартирном доме?

Являются ли нижеприведенные примеры общедомовой собственностью?

Жилищное право > Вопросы ЖКХ > ТСЖ > Что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме: права и обязанности жильцов

Жизнь в мегаполисах подразумевает проживание в многоэтажных домах с многочисленными соседями. В связи с этим каждый владелец такой недвижимости должен знать, что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме.

Коллективное имущество в многоквартирном доме

Перед тем как говорить о правах и обязанностях каждого из жильцов перед общедомовой собственностью, стоит разобраться, что именно входит в перечень общего имущества. На основании статьи 36 из Жилищного кодекса в коллективное имущество входят следующие объекты:

  • Площадки, выходящие за пределы границ квартиры: лестничные площадки и коридоры, техэтаж, подвал, чердак, техническое оборудование лифта и сам лифт.
  • Крыша, дымоход и другое оснащение, которое есть в здании.
  • Площадь земли, на которой построен объект, а также парковки, детские площадки и иные виды объектов.

Кроме того, если вы и другие жильцы организовали игровую площадку, спортзал в подвале или сад на крыше, то эти объекты в равном праве принадлежат каждому человеку из многоквартирного дома.

А если у вас имеется балкон, закон гласит, что элементы, которые были заложены при постройке дома, являются общедомовой собственностью. Причем, если в планировке значилась крыша балкона, то и она будет являться коллективной собственностью. А если жильцы перекрыли балкон от дождя, то это уже частная собственность.

Остекление и отделка не являются коллективным имуществом. Ответственность за их сохранность несет собственник.

Вся система отопления, канализационный стояк (где начинаются первые отводы от стояка) – это общедомовая собственность.

Права проживающих на использование коллективной собственности

Коллективное имущество эксплуатируется в соответствии с Жилищным кодексом, в котором разрешается ремонт и перестройка, но только с согласия всех проживающих в многоэтажном доме.

Кроме того с согласия всех обладателей общего имущества многоквартирного дома любое из помещений может быть передано в пользование другому объекту. Это возможно в том случае, когда эксплуатация данного объекта не нарушает интересы, покой и законодательные права жителей дома.

Стоит отметить, что земельный участок и прилегающие территории, которые по закону относятся к общей собственности, также используются иными собственниками с разрешения жильцов.

Но главное условие такого соглашения является то, что арендаторы не имеют права ограничивать проход и проезд жильцам дома. Такое действие считается противозаконным.

Данное соглашение оформляется между собственниками дома и объектом, который планирует использовать участок по своему усмотрению.

Также у собственников многоэтажного дома предусмотрены следующие права:

  • Право на ознакомление с технической документацией дома;
  • Через суд взыскание с виновного возмещение нанесенного ущерба;
  • Право на доступ информации о собраниях владельцев коллективной собственности.

Обязанности проживающих в многоэтажном доме

Помимо основных прав у жильцов многоэтажного дома, также есть и обязанности:

  1. Если были обнаружены неисправности в приборах учета на коллективной площади, то собственник обязан сообщить в управляющие органы для устранения неполадки.
  2. Немедленно информировать спасательные службы и УК о пожаре, утечке газа, прорыве труб.
  3. Обеспечить сохранность пломб на общедомовых приборах учета.
  4. Допускать работников коммунальных служб, УК в свою жилищную площадь для осмотра приборов учета.
  5. Допускать работников аварийных бригад в свою собственность для осмотра или устранения аварии.
  6. Каждый месяц не позднее определенного числа, указанного в квитанции, оплатить все задолженности по коммунальным услугам, в том числе и капитальный ремонт. Даже если в настоящий момент в квартире никто не проживает.
  7. Предпринимать все действия для сохранения коллективного имущества.
  8. Сохранять и поддерживать чистоту на общих площадках.

Для соблюдения всех обязанностей необходимо помнить, что именно является общедомовым имуществом в многоэтажном доме.

Эксплуатация общих площадок в многоэтажном доме

Использование общих площадок в многоэтажном доме

общедомового имущества предусматривается за счет собственников квартир. В оплату коммунальных услуг входит ОДН (Общедомовые нужды). Их обязаны оплачивать все собственники и квартиросъемщики многоэтажного дома.

Для поддержания всей общедомовой техники и других объектов, необходимы постоянные ремонтные и профилактические работы. Данные мероприятия также предусмотрены для таких коллективных площадок, как крыша, лифт, подвал, технический этаж.

Ограничение в использовании коллективных площадок

Несмотря на то что все жильцы дома являются собственниками коллективной площади в равной доле, существуют некоторые ограничения в использовании коллективного имущества:

  1. Запрещается вести производственную, коммерческую и рекламную деятельность на коллективной территории.
  2. Запрещено курение на общих площадках, за исключением специально отведенных мест.
  3. Парковка разрешается только в специально отведенных местах.
  4. Запрещается устанавливать веревки и иные приборы для сушки белья в общих помещениях.
  5. Нельзя устанавливать антенны для телевидения и радиоприемников на кровле дома.
  6. Категорически запрещается утилизация отходов в канализацию (спички, предметы гигиены, тряпки и иной нерастворимый мусор). Работы по устранению аварии будет производиться за счет нарушителя, если, конечно, он будет известен.
  7. Запрещается самостоятельно закрывать подвал, технический этаж, щиток и другие общедомовые помещения и приборы.
  8. Запрещается вывешивание объявлений, листовок и рекламы на стенах и других объектах. Для этого должна быть предусмотрена специальная доска объявлений. Причем листовка должна быть убрана с доски не позднее 2-х суток.
  9. Категорически запрещается рисовать, чертить и другими способами портить общее имущество.
  10. Собственникам категорически запрещается хранить в подъездах, на чердаках, на лестнице и в подвале любые легковоспламеняющиеся средства.
  11. Нельзя оставлять без присмотра на долгое время любые объекты: коляски, велосипеды, самокаты и другие. Для этого должны быть отведены специальные места.
  12. Запрещается вырубка деревьев и порча газонного покрытия.
  13. Категорически запрещается выгуливать домашних питомцев на детских площадках и иных зонах отдыха.
  14. Категорически запрещается содержание и разведение таких домашних животных, как куры, гуси и иной домашний скот.
  15. домашних питомцев не должно нарушать санитарное состояние в общедомовых имуществах.
  16. Владельцы животных несут полную ответственность за порчу общего имущества их питомцем.

Порча общедомового имущества

Порча имущества многоквартирного дома

В некоторых случаях нарушителя установить нет возможности. Тогда необходимо письменно обратиться в УК с просьбой устранить последствия. Если нарушитель известен, то для установления справедливости и ликвидации последствий необходимо обратиться в региональную жилищную инспекцию. Делать это так же придется в письменном виде.

Наказание предусматривает штраф от 300-500 руб, если дефект незначительный. Но если есть значительная порча имущества, то речь идет уже об уголовной ответственности, штраф которой определяется индивидуально. При серьезных нарушениях, например, при поджоге с пострадавшими, возможен большой штраф или лишение свободы до пяти лет.

Если нарушителем оказался несовершеннолетний гражданин, то вся ответственность ложится на его законных представителей, а именно опекунов или родителей. Кроме того, им может грозить составление административного протокола.

Если гражданин, совершивший акт вандализма, достиг 14 лет, то он несет ответственность самостоятельно, однако, возмещение денежной компенсации производится с родителей или опекунов. Полная уголовная ответственность накладывается уже на 16-летнего подростка.

Место Управляющей компании в ремонте и поддержании общего имущества

Права и обязанности УК заключаются в договоре между собственниками и представителями УК, где подробно прописано, что конкретно является коллективным имуществом в многоквартирном доме.

Каждый собственник имеет право на получение дубликата договора при запросе в УК.

В связи с этим УК несет ответственность согласно прописанным пунктам в договоре и обязана производить профилактические работы, направленные на поддержание всех функций учетного оборудования (общедомового), а также косметический и капитальный ремонт.

Источник: https://nedviz-info.com/chto-schitaetsya-obschedomovym-imuschestvom-v-mnogokvartirnom-dome/

Юридический спектр
Добавить комментарий